Новый драйвер Калининграда – «РусскаЯ ЕвропА»
Компания «АвангардИнвестПроект» завершает первый жилой комплекс и приступает к строительству второго в рамках масштабного проекта «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде. Это качественно новый для города формат проекта: девелопер создает не спальный, но многофункциональный район, который задаст импульс развития всему городу.
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» возводится на участке площадью 20,3 га, ограниченном улицами Молодой Гвардии, Благовещенской, Стрелецкой. Треугольный в плане участок одним из углов упирается в круговую развязку Восточной эстакады.
На этом пятне в рамках инвестиционного соглашения с правительством Калининградской области компания строила перехватывающую парковку к чемпионату мира по футболу 2018 года. В обмен на строительство парковки, а также возведение социальных объектов и благоустройство городских территорий девелопер получил участок под сооружение квартала.
Пока в рамках проекта запланировано строительство шести ЖК: «Адрес счастья», «Вдохновение», «Традиция», «Достояние», «Династия», «Наследие». ЖК «Адрес счастья» близок к завершению, в ноябре состоится старт строительства второго комплекса – «Вдохновение». Возможно, ЖК будет не шесть, а восемь.
Строительство продлится еще семь – десять лет.
Новое качество жизни
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» – качественно новый проект для Калининграда. «В Калининграде впервые в России мы строим «Счастливый город» под названием «РусскаЯ ЕвропА». Команда создает среду, которая будет актуальна в течение десятилетий. Это среда с новым уровнем качества жизни по всем параметрам: архитектурным, духовным, социальным, экономическим. Впервые создается не спальный район с развитыми пешеходными пространствами, зонами зелени и разнообразной коммерции как единая экосистема», – сообщает девелопер.
«АвангардИнвестПроект» строит квартал, в котором сочетается множество функций. Кроме жилья, здесь будут образовательные и медицинские учреждения, объекты культуры и развлечений, магазины, аптеки и прочее, где появятся рабочие места.
Впервые в Калининграде реализуется концепция «двор без машин», которая уже получила распространение в ЖК крупных городов. Не забыто о спортивных и детских площадках, благоустройстве, озеленении.
Подобные проекты не только обеспечивают работой строительные организации на несколько лет вперед, но и дают импульс развитию больших городских территорий и создают качественно новую среду, которая будет востребована и через несколько лет.
Концепцию мастер-плана территории и первого жилого комплекса на ней разработали архитекторы Бюро Asadov (Москва). Потом подключились местные архитекторы.
По желанию заказчика, который захотел строить симпатичные уютные кварталы, архитекторы придали внешнему облику зданий европейский стиль. Очень заметный признак европейских мотивов – крыши. При этом у каждого ЖК будут свои особенности. «В целом спроектирован разноформатный, разновысотный европейский город. Мы опирались на архитектуру исторических районов разных европейских городов. Может быть, получился излишне сказочный образ, но, возможно, обывателю такой образ понравится», – рассказывает Андрей Асадов, руководитель Бюро Asadov.
В проекте реализуется ряд принципов, еще новых для Калининграда. Например, это широкая линейка объектов социальной инфраструктуры: школы, детские сады, медицинские, культурные и спортивные учреждения, места отдыха и развлечений, не говоря уже о магазинах и ресторанах.
Жителю квартала нет нужды ехать в другие районы за покупками, развлечениями или даже на работу. «Классических рабочих мест немного, но рабочие места есть в спортивных, образовательных и других учреждениях. А кто работает удаленно – тем другую работу и искать не надо», – рассуждает Андрей Асадов.
Кроме того, полагает он, можно создавать стартапы.
«В Калининграде, как в любом другом городе, культурные, инфраструктурные и коммерческие возможности конкретной застройки определяют ее качество. Чем больше возможностей – тем лучше проект», – утверждает архитектор.
По всей вероятности, для жителей квартала решена транспортная проблема – бич многих крупных городов. «Изначально площадка использовалась как перехватывающая парковка для чемпионата мира, где люди оставляли автомобили и пересаживались в автобусы. Соответственно, если была парковка, транспортное сообщение обязано быть хорошим», – полагает Андрей Асадов.
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» способен стать точкой роста для города. «Если заложенные в проект функции будут интересны окрестным жителям, квартал станет точкой притяжения. Здесь как минимум будет интересно погулять. Дворы закрытые, а внешние улицы, наоборот, открытые – по ним можно гулять. Красивая застройка, первые этажи по внешнему контуру дворов отданы под коммерческие функции. Задумана целая сеть общественных пространств. Надеюсь, территория сохранит свою привлекательность», – заключил Андрей Асадов.
В рамках концепции
Концепция предполагает разновысотные дома - от таунхаусов и вилл до стометровой башни включительно. Она должна расположиться на городской площади, как здания ратуш в европейских городах. От площади расходятся пешеходные бульвары.
Архитекторы предложили систему искусственных каналов с пешеходными набережными.
Пространство квартала должно иметь три уровня: подземный, уровень земли и верхний уровень стилобата. Поскольку реализуется концепция «Двор без машин», когда личный транспорт убран под землю, в стилобат под дворами, второй и третий уровни преимущественно пешеходные.
По периметру дворов расположатся общественные и коммерческие помещения, где откроются магазины, аптеки, кафе и прочее. Отдельные постройки – школа, детские сады, поликлиника.
На первых и верхних этажах домов запланированы террасы. Кровли эксплуатируемые – здесь расположатся зоны отдыха.
В центре квартала предполагается организовать общественное пространство с амфитеатром.
Между жилыми комплексами проектируется дендрарий в концепции «Ботанический сад» – «легкие» экоквартала.
Концепция позволила позиционировать квартал как жилье класса экокомфорт. К экологическому благополучию отсылают не только зеленые зоны квартала, но и оборудование квартир: энергосберегающее панорамное остекление; пятикамерный двойной стеклопакет, обеспечивающий звуко- и теплоизоляцию; вытяжная вентиляция, которую можно трансформировать в приточно-вытяжную и установить рекуператор; автономное отопление с теплопунктом в квартире; электроплиты вместо газовых и т. д.
В скандинавских странах в квартирах нередко встречаются традиционные сауны, в ЖК Калининграда будет возможность установить русские бани.
Как рассказал Андрей Асадов, аналогичные концепции бюро за последние годы разработало для ЖК нескольких городов – Казани, Владивостока, Кемерова, Саратова, Ростова-на Дону. В Калининграде разрабатывается еще более масштабный аналогичный проект для другого застройщика. Создаются жилые кварталы размером с небольшой город со своей инфраструктурой. Для подобных проектов важно, чтобы количество общественных функций закрывало базовые потребности жителей, подчеркнул Андрей Асадов.
Большая стройка
Большинство работ застройщик выполняет на объекте своими силами, поскольку в составе компании есть свои подрядные мощности, собственный карьер, завод, где производится штукатурка.
Как пояснила Эвелина Сверчиньска, руководитель отдела по работе с партнерами «АвангардИнвестПроект», в компании решили отказаться от клинкерного кирпича, хотя на других проектах его применяли. В облицовке используется мокрая штукатурка, произведенная на предприятии компании по австрийской технологии. Фасадные системы с повышенной тепло- и шумоизоляцией компании «Тепло Авангард», также входящей в структуру холдинга «Русская Европа». Ряд поставок и решений предложила компания ТЕХНОНИКОЛЬ.
«В ходе строительства квартала «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде использовались наши решения, причем речь не только об отдельных материалах, но и о системах. Отличительная особенность объектов данного квартала – архитектурная выразительность: плоские эксплуатируемые кровли, разнообразные фасады. Перед нами стояла задача – предложить решения два в одном, объединяющие эстетику и функциональность, тем более что требования у заказчика были на высоком уровне: энергоэффективность, высокая степень звукоизоляции внутри помещений», – рассказал Евгений Бахмутов, заместитель руководителя Общего центра обслуживания корпоративных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ.
В частности, системы ТЕХНОНИКОЛЬ использовались при устройстве фасадов, фундаментов, кровель и полов.
«Кроме того, застройщики сфокусировались на благоустройстве территории. Для этих работ мы поставляли профилированную мембрану со слоем геотекстиля. Наши материалы применялись и для изоляции трубопроводов», – уточнил Евгений Бахмутов.
По его словам, географическое положение Калининграда сказывается на организации логистики. Сложности с доставкой иногда бывают, но в целом компания с ними справляется.
Монолитные работы выполнила компания «БалтСтройСервис».
Частично оборудование произведено в России, а оборудование для автономных газовых котельных застройщик успел закупить и вывезти из Южной Кореи, лифты – у греческой компании KLEEMANN.
Все лучше и лучше
Первый ЖК квартала «Адрес счастья» получил разрешение на ввод в эксплуатацию.
По словам Андрея Асадова, первая очередь реализована «по мотивам концепции с участием локальной команды проектировщиков».
Как поясняет Виктор Иванюк, руководитель проекта, каждый последующий объект будет «все лучше и лучше»: будущие ЖК совершенствуются с опорой на опыт предыдущих. «Хватит строить хлам!» – говорит он.
Участники проекта уверены: создается новая жилая среда, где превалирует экологичный подход. «Архитектурный эксперимент направлен на создание нового, необычного и не только гармоничного и эффектного внешне, но и практичного и универсального с точки зрения последующей эксплуатации в течение долгих десятилетий жилья экокомфорт-класса», – полагает девелопер.
Сейчас открыто предбронирование во втором ЖК «Вдохновение». Весной 2023 года Градостроительный совет Калининграда поддержал второй комплекс проекта «РусскаЯ ЕвропА», сейчас он дорабатывается.
Планируется построить два жилых здания 9-13 этажей на 610 квартир, так же как в первом ЖК, – с террасами на крышах и часовой башней. Архитектор проекта – Наталья Родзина.
Концепцию квартала «РусскаЯ ЕвропА» участники проекта трактуют по-разному. Официально она называется «Медленный город»: место для жизни, работы, учебы, саморазвития и отдыха. Виктор Иванюк говорит о «городе в тапочках». «Строим город для счастливых людей», – резюмировала Эвелина Сверчиньска.
Апартаменты сохраняют лидерство
Апартаменты уже несколько лет подряд остаются самым динамично развивающимся сегментом недвижимости Санкт-Петербурга. И эксперты считают, что этот тренд сохранится в обозримом будущем, особенно для формата сервисных апарт-отелей. Практика девелоперов подтверждает это мнение.
Первые апарт-проекты появились в Северной столице совсем недавно – в начале 2010-х. И многими воспринимались как экзотика. Не прошло и десяти лет, как все изменилось.
Лавинообразный рост
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем текущего предложения в апарт-проектах Петербурга вырос более чем в семь раз за последние восемь лет – с 2011-го (менее 100 тыс. кв. м) до 2018 года (700 тыс. кв. м). Процесс шел неуклонно, невзирая ни на кризисы, ни на низкий платежеспособный спрос граждан.
«На конец 2018 года в Петербурге и Ленобласти объем рынка строящихся апартаментов составил 15,6 тыс. юнитов. За последние два года данный показатель увеличился в три раза», – констатирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, объем рынка апартаментов на сегодняшний день достиг примерно 6% от совокупного объема рынка жилья. «Эта доля последние годы неуклонно растет. При этом постепенно апарт-проекты осваивают новые локации, классы, форматы», – уточняет она.
По мнению экспертов, в обозримом будущем этот тренд сохранится. «Сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают преимущества апарт-проектов», – отмечает директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Сервис – в тренде
По оценкам специалистов, важным трендом на петербургском рынке апартаментов в последнее время стали концентрация интереса покупателей на сервисных апарт-проектах и снижение спроса на «псевдожилье» (объекты, ориентированные на долгосрочное проживание самих владельцев юнитов).
По данным Knight Frank St Petersburg, в I квартале 2019 года для несервисного и рекреационного форматов было характерно уменьшение показателя предложения (–13% и –14% к концу 2018 года и –30% и –29% по отношению к I кварталу 2018 года соответственно). «По итогам I квартала 2019 года, было реализовано чуть более 1 тыс. юнитов. Наибольшим спросом пользовались апартаменты сервисного формата, доля которых в структуре продаж составила 81%, увеличившись на 17 п. п. по сравнению с I кварталом прошлого», – отмечает Светлана Московченко.
При этом высокий спрос на сервисные апартаменты стимулирует рост цен в сегменте, констатирует она: «По итогам I квартала этого года, показатель средневзвешенной цены предложения в формате сервисных апартаментов составил 148 тыс. рублей за кв. м, увеличившись на 16% по сравнению с I кварталом 2018 года. В других форматах, напротив, отмечена отрицательная динамика цен».
Эксперты полагают, что тренд этот получит дальнейшее развитие. «По нашей оценке, количество проектов «псевдожилья» в Петербурге будет уменьшаться. Это происходит в связи с тем, что законодатели обратили внимание на эту проблему», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.
Ольга Трошева говорит о высокой привлекательности сервисных апартаментов как объекта инвестирования граждан. «Те, кто раньше вкладывался в жилье, сегодня в значительной степени переключились на апартаменты. Перепродажа квартир, как способ извлечения прибыли, практически ушла в прошлое. А для сдачи в аренду апартаменты подходят гораздо лучше, тем более, что собственник имеет возможность отдать их в управление УК и, соответственно, полностью избавиться от хлопот с поиском арендаторов, при этом стабильно получая пассивный доход», – добавляет она.
Тренд подтверждают и практики рынка. «В 2017 году, на старте строительства апарт-комплекса LIKE у станции метро «Площадь Мужества», большинство покупателей рассматривало апартаменты для собственного проживания. Поэтому проект изначально предлагал хорошее расположение, многочисленные планировки, различные варианты по числу комнат, инфраструктуру, внутренний двор и многое другое, что позволяло успешно конкурировать с обычным жильем. Однако затем началась эпоха превалирования инвестиционной модели: после анонса программ доходности количество желающих передать свою недвижимость в управление значительно выросло», – отмечает Сергей Мохнарь.
Действительно, девелоперы новых апарт-проектов, позиционируют их прежде всего как привлекательный объект для инвестиций. По словам Сергея Мохнаря, новый проект апартаментов комфорт-класса START на проспекте Энгельса подтверждает повышенный интерес рынка к инвестиционным проектам. «Покупатели рассматривают программы доходности и опыт управляющей компании наряду с характеристиками объекта или даже в первоочередном порядке», – говорит он.
На конкретном примере
В целом апарт-проект ГК «ПСК» START, представленный весной этого года, можно считать своего рода эталонным в смысле четкого следования трендам, которые характерны для этого сегмента рынка недвижимости. Об этом говорит и Сергей Мохнарь. «Это один из проектов на рынке с безусловно наибольшим соответствием реалиям спроса. Здесь будет 3244 апартамента, все юниты – студии. Именно этот формат сейчас наиболее востребован среди инвесторов и арендаторов», – отмечает он.
Еще одним важным условием для успешности объекта является близость к метро. Как показывает практика, это для проекта не самых дорогих классов гораздо важнее, чем формальная географическая близость к центру Петербурга. Ведь метро гарантированно обеспечивает возможность в непродолжительный промежуток времени оказаться практически в любой точке города.
START возводится в 700 м от станции метро «Парнас». А близость к крупным городским магистралям – проспекту Энгельса, Выборгскому шоссе и КАД – дает возможность легко добраться в любую точку Петербурга или за город на автотранспорте.
Также характерным является появление все более разнообразной «начинки» для апарт-проектов. «На первых этажах запроектировано 13 помещений площадью от 50 до 220 кв. м для коммерческой инфраструктуры: коворкинг, конференц-зал, супермаркет, салоны красоты, фитнес-клуб с бассейном, спа, рестораны, кафе и вестибюль с зоной reception в каждой секции. Во внутреннем дворе запланировано ландшафтное благоустройство и размещение детской и спортивной площадок. Внутренняя территория комплекса огорожена по всему периметру. Предусмотрены ворота с системой контроля доступа с видеонаблюдением», – рассказывает Сергей Мохнарь.
Следующий важный тренд, по его словам, – повышенное внимание к управляющей компании: «Есть ли у нее подобные объекты в управлении и сколько их? Какие программы доходности они предлагают? Насколько УК снимает всю головную боль с инвестора? Важно понимать, что УК всегда играет на стороне инвестора – чем эффективнее будет ее работа, тем большую прибыль получит владелец апартаментов».
Именно поэтому, как отмечает Сергей Мохнарь, для управления апарт-комплексом START привлечен один из ведущих гостиничных операторов полного цикла, который предоставляет весь комплекс услуг по управлению и работает с основными мировыми системами бронирования, а также имеет собственные базы корпоративных и групповых клиентов.
Мнение
Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК «ПСК»:
– Ключевая особенность апарт-проекта START – цена. Мы установили диапазон от 1,1 млн до 2,5 млн рублей за юнит. При такой цене – в среднем в 57 тыс. рублей за «квадрат» в комплексе в 10 мин. пешком от станции метро – это, вероятно, самое привлекательное предложение на рынке. Кроме этого, START – самый крупный проект в Петербурге из числа строящихся одной очередью и сдается сразу целиком.
Справка
Комплекс апартаментов START возводится на проспекте Энгельса, 174. Он представляет собой 20-этажное 3-секционное здание на 3244 апартамента. Планировочные решения представлены студиями площадью от 18 до 32 кв. м. Апартаменты сдаются с полной чистовой отделкой, выполненной в едином стиле в современной светлой цветовой палитре. Высокие потолки и большое панорамное остекление делают апартаменты просторными и светлыми, а с верхних этажей открываются виды на город и окрестности района.
Жить особняком на Крестовском острове
Рынок премиальной недвижимости Санкт-Петербурга сформировался уже довольно давно и достаточно развит. Однако предложения, подобные особняку А. Труворова, на нем в любом случае останутся редкостью.
Особняк, расположенный на набережной Мартынова, 64, на Крестовском острове, является своего рода эталонным образцом элитного объекта Северной столицы. Он относится к памятникам эклектики конца XIX века, возведен в 1891–1893 годах по проекту архитектора Владимира Романовича фон Руктешеля для почтенного директора Археологического института и археографа Аскалона Николаевича Труворова. В настоящее время он реконструирован лидером рынка элитной недвижимости, компанией «Возрождение Санкт-Петербурга» (входит в «Группу ЛСР»), с воссозданием исторического облика.
Историческая аура позволит особняку стать идеальным родовым гнездом класса de luxe. Во-первых, в отличие от Москвы, где близость к центру отнюдь не является непременным требованием к премиальному объекту (вспомним ту же набившую оскомину Рублёвку), Петербург устроен иначе. Исключительно локация в исторической части города или районах, бывших до революции традиционным местом отдыха дворянства, имеет право на элитарный статус. Во-вторых, окна парадных комнат и главный фасад выходят на набережную Средней Невки и парк Елагина острова. Вид на воду – еще один обязательный атрибут премиальной недвижимости Северной столицы. И, конечно же, инфраструктура: яхт-клубы, высококлассные рестораны и развитая сфера услуг люкс-уровня – можно быть уверенным, что водитель привезет ровно те продукты, которые необходимы повару для приготовления самых необычных блюд для вашего званого ужина.
Несмотря на исторический облик – и исторический дух – «начинка» особняка суперсовременна. Он обеспечен всеми необходимыми коммуникациями и комплексной системой безопасности. Предусмотрены видеодомофонная связь, охранная сигнализация, установлен ряд камер.
Непременным атрибутом по-настоящему элитного объекта, безусловно, являются авторский дизайн отделки и оформления всех помещений класса de luxe, а также использование высококачественных импортных материалов и оборудования. Установлены деревянные окна скандинавского типа из дуба, с усиленной шумоизоляцией. Наружные и внутренние двери – дубовые. Наличники и коробка внутренних дверей – из массива бука. Ступени и площадки на парадной лестнице выполнены из итальянского мрамора. Отделка разнообразна, при этом общее сдержанное классическое решение характерно для всех помещений. На полу – норвежская паркетная доска из темного ореха.
На трех этажах особняка расположены: большая спа-зона с бильярдной, комнатой отдыха, сауной и бассейном в цокольном этаже, парадный холл, зимний сад (высота потолков – 5,3 м), винный погреб, кабинет, каминная и другие комнаты. Четыре спальни и помещение для библиотеки или гостиной в мансарде. Кроме этого, есть кухня, а также комнаты для обслуживающего персонала. Предусмотрены закрытый паркинг для четырех автомобилей и просторная терраса.
Общая площадь особняка А. Труворова – более 1,2 тыс. кв. м, располагается он на собственном участке площадью 2,1 тыс. кв. м, на котором выполнено комплексное благоустройство. Здание отличается универсальностью: может быть использовано как фамильный дом, резиденция, фешенебельные апартаменты или представительство класса de luxe.
