Новый драйвер Калининграда – «РусскаЯ ЕвропА»
Компания «АвангардИнвестПроект» завершает первый жилой комплекс и приступает к строительству второго в рамках масштабного проекта «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде. Это качественно новый для города формат проекта: девелопер создает не спальный, но многофункциональный район, который задаст импульс развития всему городу.
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» возводится на участке площадью 20,3 га, ограниченном улицами Молодой Гвардии, Благовещенской, Стрелецкой. Треугольный в плане участок одним из углов упирается в круговую развязку Восточной эстакады.
На этом пятне в рамках инвестиционного соглашения с правительством Калининградской области компания строила перехватывающую парковку к чемпионату мира по футболу 2018 года. В обмен на строительство парковки, а также возведение социальных объектов и благоустройство городских территорий девелопер получил участок под сооружение квартала.
Пока в рамках проекта запланировано строительство шести ЖК: «Адрес счастья», «Вдохновение», «Традиция», «Достояние», «Династия», «Наследие». ЖК «Адрес счастья» близок к завершению, в ноябре состоится старт строительства второго комплекса – «Вдохновение». Возможно, ЖК будет не шесть, а восемь.
Строительство продлится еще семь – десять лет.
Новое качество жизни
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» – качественно новый проект для Калининграда. «В Калининграде впервые в России мы строим «Счастливый город» под названием «РусскаЯ ЕвропА». Команда создает среду, которая будет актуальна в течение десятилетий. Это среда с новым уровнем качества жизни по всем параметрам: архитектурным, духовным, социальным, экономическим. Впервые создается не спальный район с развитыми пешеходными пространствами, зонами зелени и разнообразной коммерции как единая экосистема», – сообщает девелопер.
«АвангардИнвестПроект» строит квартал, в котором сочетается множество функций. Кроме жилья, здесь будут образовательные и медицинские учреждения, объекты культуры и развлечений, магазины, аптеки и прочее, где появятся рабочие места.
Впервые в Калининграде реализуется концепция «двор без машин», которая уже получила распространение в ЖК крупных городов. Не забыто о спортивных и детских площадках, благоустройстве, озеленении.
Подобные проекты не только обеспечивают работой строительные организации на несколько лет вперед, но и дают импульс развитию больших городских территорий и создают качественно новую среду, которая будет востребована и через несколько лет.
Концепцию мастер-плана территории и первого жилого комплекса на ней разработали архитекторы Бюро Asadov (Москва). Потом подключились местные архитекторы.
По желанию заказчика, который захотел строить симпатичные уютные кварталы, архитекторы придали внешнему облику зданий европейский стиль. Очень заметный признак европейских мотивов – крыши. При этом у каждого ЖК будут свои особенности. «В целом спроектирован разноформатный, разновысотный европейский город. Мы опирались на архитектуру исторических районов разных европейских городов. Может быть, получился излишне сказочный образ, но, возможно, обывателю такой образ понравится», – рассказывает Андрей Асадов, руководитель Бюро Asadov.
В проекте реализуется ряд принципов, еще новых для Калининграда. Например, это широкая линейка объектов социальной инфраструктуры: школы, детские сады, медицинские, культурные и спортивные учреждения, места отдыха и развлечений, не говоря уже о магазинах и ресторанах.
Жителю квартала нет нужды ехать в другие районы за покупками, развлечениями или даже на работу. «Классических рабочих мест немного, но рабочие места есть в спортивных, образовательных и других учреждениях. А кто работает удаленно – тем другую работу и искать не надо», – рассуждает Андрей Асадов.
Кроме того, полагает он, можно создавать стартапы.
«В Калининграде, как в любом другом городе, культурные, инфраструктурные и коммерческие возможности конкретной застройки определяют ее качество. Чем больше возможностей – тем лучше проект», – утверждает архитектор.
По всей вероятности, для жителей квартала решена транспортная проблема – бич многих крупных городов. «Изначально площадка использовалась как перехватывающая парковка для чемпионата мира, где люди оставляли автомобили и пересаживались в автобусы. Соответственно, если была парковка, транспортное сообщение обязано быть хорошим», – полагает Андрей Асадов.
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» способен стать точкой роста для города. «Если заложенные в проект функции будут интересны окрестным жителям, квартал станет точкой притяжения. Здесь как минимум будет интересно погулять. Дворы закрытые, а внешние улицы, наоборот, открытые – по ним можно гулять. Красивая застройка, первые этажи по внешнему контуру дворов отданы под коммерческие функции. Задумана целая сеть общественных пространств. Надеюсь, территория сохранит свою привлекательность», – заключил Андрей Асадов.
В рамках концепции
Концепция предполагает разновысотные дома - от таунхаусов и вилл до стометровой башни включительно. Она должна расположиться на городской площади, как здания ратуш в европейских городах. От площади расходятся пешеходные бульвары.
Архитекторы предложили систему искусственных каналов с пешеходными набережными.
Пространство квартала должно иметь три уровня: подземный, уровень земли и верхний уровень стилобата. Поскольку реализуется концепция «Двор без машин», когда личный транспорт убран под землю, в стилобат под дворами, второй и третий уровни преимущественно пешеходные.
По периметру дворов расположатся общественные и коммерческие помещения, где откроются магазины, аптеки, кафе и прочее. Отдельные постройки – школа, детские сады, поликлиника.
На первых и верхних этажах домов запланированы террасы. Кровли эксплуатируемые – здесь расположатся зоны отдыха.
В центре квартала предполагается организовать общественное пространство с амфитеатром.
Между жилыми комплексами проектируется дендрарий в концепции «Ботанический сад» – «легкие» экоквартала.
Концепция позволила позиционировать квартал как жилье класса экокомфорт. К экологическому благополучию отсылают не только зеленые зоны квартала, но и оборудование квартир: энергосберегающее панорамное остекление; пятикамерный двойной стеклопакет, обеспечивающий звуко- и теплоизоляцию; вытяжная вентиляция, которую можно трансформировать в приточно-вытяжную и установить рекуператор; автономное отопление с теплопунктом в квартире; электроплиты вместо газовых и т. д.
В скандинавских странах в квартирах нередко встречаются традиционные сауны, в ЖК Калининграда будет возможность установить русские бани.
Как рассказал Андрей Асадов, аналогичные концепции бюро за последние годы разработало для ЖК нескольких городов – Казани, Владивостока, Кемерова, Саратова, Ростова-на Дону. В Калининграде разрабатывается еще более масштабный аналогичный проект для другого застройщика. Создаются жилые кварталы размером с небольшой город со своей инфраструктурой. Для подобных проектов важно, чтобы количество общественных функций закрывало базовые потребности жителей, подчеркнул Андрей Асадов.
Большая стройка
Большинство работ застройщик выполняет на объекте своими силами, поскольку в составе компании есть свои подрядные мощности, собственный карьер, завод, где производится штукатурка.
Как пояснила Эвелина Сверчиньска, руководитель отдела по работе с партнерами «АвангардИнвестПроект», в компании решили отказаться от клинкерного кирпича, хотя на других проектах его применяли. В облицовке используется мокрая штукатурка, произведенная на предприятии компании по австрийской технологии. Фасадные системы с повышенной тепло- и шумоизоляцией компании «Тепло Авангард», также входящей в структуру холдинга «Русская Европа». Ряд поставок и решений предложила компания ТЕХНОНИКОЛЬ.
«В ходе строительства квартала «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде использовались наши решения, причем речь не только об отдельных материалах, но и о системах. Отличительная особенность объектов данного квартала – архитектурная выразительность: плоские эксплуатируемые кровли, разнообразные фасады. Перед нами стояла задача – предложить решения два в одном, объединяющие эстетику и функциональность, тем более что требования у заказчика были на высоком уровне: энергоэффективность, высокая степень звукоизоляции внутри помещений», – рассказал Евгений Бахмутов, заместитель руководителя Общего центра обслуживания корпоративных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ.
В частности, системы ТЕХНОНИКОЛЬ использовались при устройстве фасадов, фундаментов, кровель и полов.
«Кроме того, застройщики сфокусировались на благоустройстве территории. Для этих работ мы поставляли профилированную мембрану со слоем геотекстиля. Наши материалы применялись и для изоляции трубопроводов», – уточнил Евгений Бахмутов.
По его словам, географическое положение Калининграда сказывается на организации логистики. Сложности с доставкой иногда бывают, но в целом компания с ними справляется.
Монолитные работы выполнила компания «БалтСтройСервис».
Частично оборудование произведено в России, а оборудование для автономных газовых котельных застройщик успел закупить и вывезти из Южной Кореи, лифты – у греческой компании KLEEMANN.
Все лучше и лучше
Первый ЖК квартала «Адрес счастья» получил разрешение на ввод в эксплуатацию.
По словам Андрея Асадова, первая очередь реализована «по мотивам концепции с участием локальной команды проектировщиков».
Как поясняет Виктор Иванюк, руководитель проекта, каждый последующий объект будет «все лучше и лучше»: будущие ЖК совершенствуются с опорой на опыт предыдущих. «Хватит строить хлам!» – говорит он.
Участники проекта уверены: создается новая жилая среда, где превалирует экологичный подход. «Архитектурный эксперимент направлен на создание нового, необычного и не только гармоничного и эффектного внешне, но и практичного и универсального с точки зрения последующей эксплуатации в течение долгих десятилетий жилья экокомфорт-класса», – полагает девелопер.
Сейчас открыто предбронирование во втором ЖК «Вдохновение». Весной 2023 года Градостроительный совет Калининграда поддержал второй комплекс проекта «РусскаЯ ЕвропА», сейчас он дорабатывается.
Планируется построить два жилых здания 9-13 этажей на 610 квартир, так же как в первом ЖК, – с террасами на крышах и часовой башней. Архитектор проекта – Наталья Родзина.
Концепцию квартала «РусскаЯ ЕвропА» участники проекта трактуют по-разному. Официально она называется «Медленный город»: место для жизни, работы, учебы, саморазвития и отдыха. Виктор Иванюк говорит о «городе в тапочках». «Строим город для счастливых людей», – резюмировала Эвелина Сверчиньска.
Дизайн-код – лицо проекта
В последние годы девелоперы при строительстве жилых комплексов чаще используют дизайн-код, наличие которого не ускоряет продажи, зато помогает раскручивать бренд, проект, привлекать целевую аудиторию, а также ускоряет реализацию проекта.
Дизайн-код – набор правил, в рамках которых создается единая стилистика того или иного пространства – отдельного проекта или целого города, а также обеспечивается комфорт и безопасность этого пространства.
В зависимости от дизайн-кода разрабатываются элементы оформления всех без исключения объектов на территории жилого комплекса: вывесок предприятий и организаций, размещающихся на первых, коммерческих этажах ЖК; входных групп; мест общего пользования; навигации по комплексу; малых форм, освещения и уличной мебели во дворах; цвета и фактуры фасадов; оформления окон, балконов, карнизов фасадов; озеленения и благоустройства и т. д. В то же время дизайн-код может предусматривать собственные концепции для каждого жилого дома.
Принятые правила едины для всех участников проекта.
«Стоит разделять дизайн-код и стандарты проектирования. Стандарты проектирования – это о том, что и как строится. И здесь большинство крупных застройщиков уже пришли к общим правилам создания комфортного жилья. Дизайн-код же больше относится к внешней оболочке проекта. Например, вы выбираете для своего жилого комплекса какой-то символ, цвет или знак, который красной нитью пройдет через все дома. Дизайн-код может присутствовать в навигации, в оформлении входных групп, рекламных материалов застройщика, в оформлении детских площадок и т. д.», – уточнила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга ГК ЦДС.
Григорий Зудилин, руководитель отдела реализации «Москва» ГК «Гранель», отмечает: «Дизайн-код формирует уникальную идентичность жилого комплекса, отличающую его от других и выделяющую в городской застройке. Чем выше класс проекта, тем большей необходимостью видится единообразие элементов в нем как внешних, так и внутренних. Выдержанные в единой стилистике архитектурные решения, дизайн мест общего пользования, благоустройство территории с малыми архитектурными формами и ландшафтным дизайном – все это складывается в единый гармоничный образ, привлекающий покупателя».
В итоге дизайн-код становится проявлением эмпатии к жителям и посетителям жилого комплекса, полагает Диана Жданова, руководитель Центра дизайна GMK. Это выражается в эстетической и функциональной организации пространства, формирует его лояльность.
При этом существенных расходов от девелопера наличие дизайн-кода не требует. По словам Натальи Кукушкиной, на фоне общих затрат на проект расходы на разработку дизайн-кода пренебрежительно малы.
«Дополнительные расходы на формирование дизайна-кода несущественны, в особенности по сравнению с оптимизацией трудозатрат, которую девелопер получает при его наличии. Дизайн-код позволяет сэкономить и временные ресурсы, которые особенно ценны для любой компании», – добавила Екатерина Ульянова, директор по маркетингу и PR компании GloraX.
Визуализация идей
По мнению участников рынка, дизайн-код – совсем не обязательная составляющая проекта. С одной стороны, он решает задачу привлечь конкретную целевую аудиторию и влияет на узнаваемость проекта. С другой стороны, на скорость продаж это не влияет, а потому говорить о серьезном конкурентном преимуществе не стоит.
По словам Екатерины Ульяновой, наличие дизайн-кода напрямую влияет на узнаваемость бренда или конкретного проекта – именно с этой целью девелоперы и разрабатывают дизайн-код. Однако он не влияет на скорость продаж, хотя упрощает работу менеджеров по продажам, т. к. им легче выучить особенности продуктов и донести их до покупателей.
«Если весь проект удачен, хорошо спроектирован и сдан в срок, то дизайн-код может очаровать некоторых покупателей, кого-то подтолкнуть к повторной покупке или рекомендации проекта своим знакомым. Но одного дизайн-кода недостаточно для успешных продаж. Это «вишенка на торте», подчеркивающая конкурентные преимущества и уникальность проекта», – рассуждает Наталья Кукушкина.
Кроме того, утверждает Екатерина Ульянова, наличие дизайн-кода позволяет ускорить рабочий процесс: «Еще одна задача, которую решает дизайн-код, – упрощение процессов при взаимодействии с проектировщиками, строителями и дизайнерами. В данном случае дизайн-код можно сравнить с брендбуком, т. е. сформированным гайдом, где прописаны основные правила, цвета и т. д. Когда они уже прописаны в едином документе, необходимость каждый раз проговаривать одно и то же отпадает».
По ее словам, дизайн-код позволяет минимизировать трудозатраты и временные издержки на проектирование. Также он позволяет покупателям быстрее определиться с выбором проекта: «Проекты получают свое индивидуальное лицо, в визуале транслируется, для кого построен данный комплекс, и покупателям легче понять, подходит им это или нет.
Безусловно, наличие дизайн-кода можно считать преимуществом как проектов, так и девелопера, это в том числе способ отстроиться от конкурентов визуально», – заключила Екатерина Ульянова.
Как утверждает Диана Жданова, дизайн-код особенно важен для комплексных масштабных проектов: «Во-первых, это проявление заботы о человеке – помочь ему сориентироваться на большой территории, показать, куда идти и что делать. Во-вторых, у таких проектов, как правило, всегда есть bigidea, и эту идею можно дополнительно транслировать через брендированиие территории. Наконец, дизайн-код – вклад в развитие локальной идентичности места».
Триггеры
Для создания дизайн-кода нужен триггер. Зачастую это локация – окружающая застройка, ландшафт. «Основой для создания дизайн-кода жилого проекта очень часто становится его локация. История места, особенности застройки, знаковые здания и сооружения, атмосфера – все это помогает найти идею проекта», - рассказывает Григорий Зудилин.
Компания Orange Group, говорит Елена Матусова, директор по стратегическому маркетингу компании, также отталкивается от локации: «Команда Orange Group работает в исторических декорациях обеих столиц – Петербурга и Москвы. У наших объектов только центральные локации, и это накладывает на нас большую ответственность. Поэтому задача номер один для наших архитекторов, строителей, дизайнеров – в каждой локации прочувствовать пульс города, услышать его голос и узнать «гения места». И уже потом мы собираем все идеи в единый образ».
Как отмечает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой», решающим фактором для оформления жилого комплекса выступают его класс и расположение: «Нельзя одинаковые визуальные решения применять на разных классах жилья, находящихся в разном архитектурном окружении. Более того, у нас нет цели, чтобы все дома были похожи друг на друга. Например, в Кудрово фасады домов максимально лаконичные, без архитектурных изысков, потому что там задача – предложить людям максимально доступные по стоимости квартиры».
По словам Николая Гражданкина, едиными принципами для компании остаются выбор участка и проектирование, позволяющее организовать просторный закрытый двор; использование экологичных материалов при обустройстве двора; художественное оформление технических построек (таких как трансформаторные подстанции и пр.); строительство социальной инфраструктуры; сдача коммерческой недвижимости в аренду с тщательным отбором арендаторов для формирования полноценной инфраструктуры на территории ЖК.
Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленобласти, утверждает: проектируя жилые комплексы, архитекторы и дизайнеры Группы Аквилон чаще всего отталкиваются от окружающего ландшафта.
«Ведя строительство своих проектов за пределами центра города, в окружении рек, полей или парков, мы стараемся максимально вписать их в окружающую среду».
При формировании дизайн-кодов есть моменты, которых лучше избегать, чтобы не испортить проект и не разрушить комфортную жилую среду после заселения домов. Специалисты Центра дизайна GMK, в частности, советуют не создавать слишком яркие, навязчивые элементы, которые будут отвлекать внимание. Надо помнить, что людям здесь жить, поэтому дизайн-код не должен быть «кричащим». Не стоит также превращать дизайн-код в способ рекламироваться. Это может только раздражать жильцов. Особенно если на каждый квадратный метр приходится по пять логотипов. Конечно, необходимо учитывать архитектурную концепцию и ландшафт местности.
Наталья Кукушкина отмечает: сегодня застройщики самостоятельно решают, получит ли будущий ЖК дизайн-код. Ленобласть недавно разработала региональные принципы формирования архитектурно-градостроительного облика жилых домов, где прописано, как должны выглядеть первые этажи, указана необходимость остекления всех балконов и лоджий и т. д. «Однако это сложно назвать дизайн-кодом. В большей степени данная инициатива регулирует стандарты проектирования», – указала Наталья Кукушкина.
По словам Екатерины Ульяновой, каждая компания самостоятельно принимает решение, что ляжет в основу дизайн-кода: это может быть ландшафт, бренд, окружение и т. д. «Очень часто девелоперы основываются на локации, историческом наследии района, но основой также может стать, например, определенная философия. Самое главное, чтобы дизайн-код гармонично вписывался в общую концепцию проекта», – заключила она.
Инструмент на будущее
Застройщиков всегда и всюду интересует в первую очередь прибыль. Прибыль приносят удачные продажи. Поскольку дизайн-код напрямую не влияет на продажи, отношение к нему как к инструменту у многих прохладное. Однако компании, которые планируют работать на рынке долго и реализовывать крупные проекты, уже взяли инструмент на вооружение.
«Сейчас мы наблюдаем рост популярности дизайн-кода на рынке недвижимости, определенные элементы можно найти у большинства застройщиков. Все эти моменты, безусловно, обращают на себя внимание покупателей. Однако на скорость принятия решения о покупке недвижимости, по нашим наблюдениям, их влияние опосредовано», – говорит Наталия Коротаевская.
Наталья Кукушкина считает дизайн-код в качестве инструмента продвижения перспективным. «Фантазия застройщиков весьма богата, а покупатели любят гармоничные, эстетически проработанные и согласованные проекты. Сейчас работа с дизайн-кодом является полностью добровольной и исходит от застройщиков. Но если требование по его разработке станет обязательным для согласования архитектурно-градостроительного облика, то дизайн-код мгновенно станет массовой историей», – убеждена она.
Примеры дизайн-кодов ЖК Москвы, Московской области, Петербурга
и Ленинградской области
Рыба ищет, где глубже, девелопер – где лучше
Вслед за спросом девелоперы идут из Петербурга в ближние районы Ленинградской области. В качестве основной причины большинство экспертов называет отсутствие свободных земельных участков на территории города.
По состоянию на сентябрь 2023 года, сообщает Urbanus News со ссылкой на данные Единой информационной системы жилищного строительства, совокупная площадь новостроек в Петербурге сократилась на 1,5 млн кв. м. С сентября 2022 года по сентябрь текущего в Петербурге выдано 222 разрешения на строительство многоквартирных домов общей площадью 7,246 млн кв. м. За аналогичный период прошлого года застройщики получили 308 разрешений на 8,783 млн кв. м.
В Ленинградской области с начала года получено 147 разрешений на 3,596 млн кв. м; в прошлом году девелоперы собирались строить 133 объекта площадью 3,391 млн кв. м.
По данным портала ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков), в первой половине года Ленобласть заняла третье место в стране по количеству выведенных на рынок объектов и первое по площади новых объектов.
Как подсчитали аналитики ГК «Запстрой», сейчас в области строится почти 4 млн кв. м жилья: за год объем строительства вырос на 13,31%.
Покидая город
Нынешний исход из города в область не первый. После 2003 года, когда была построена КАД, девелоперы начали активно осваивать закадье, затем вернулись на городские территории. После очередной смены власти в 2011–2012 годах застройщики вновь устремились в область, где условия для них были значительно благоприятнее. Постепенно они возвращались, но сегодня ситуация вновь меняется.
В начале года Лев Каплан, директор Союза строительных компаний «Союзпетрострой», выступая на XXVII практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области», заявил: за три года, с 2019-го, с петербургского рынка ушла почти треть строительных компаний. За это же время в Ленобласти число компаний выросло на 9%.
В числе причин Лев Каплан назвал отсутствие актуального Генерального плана – действующий «превратился в решето» благодаря многочисленным поправкам. Градостроительная комиссия, по его мнению, не справляется с важнейшей функцией координации градостроительного развития; объектов социальной инфраструктуры по-прежнему не хватает, жилищное строительство растет опережающими темпами. Как результат – уход некоторых компаний в область, где подобные вопросы решаются проще и быстрее.
По мнению Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга ГК ЦДС, в последнее время градостроительная политика Петербурга меняется. Смольный обнародовал финальный вариант Генплана до 2050 года, который можно назвать консервативным. «Он существенно сокращает возможности для жилищного строительства в городской черте, в частности, в рамках редевелопмента. В такой ситуации некоторым застройщикам проще работать в Ленинградской области, где сегодня вырабатывается свое видение новой застройки, вводятся дополнительные нормы и правила. В области появляются градостроительные комиссии, которые оценивают новые проекты с точки зрения их эстетики и продуманности. Это идет на пользу региону. В прошлое уходит хаотичная и высотная застройка. В ближайшее время Ленинградская область будет застраиваться в основном среднеэтажными кварталами», – полагает она.
Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Петербурге и Ленобласти, отмечает: в Ленобласти новостройки в целом ряде локаций не должны превышать 12 этажей, однако это не мешает застройщикам создавать комфортную жилую среду в новых жилых комплексах.
«Земля! Земля!»
Большинство экспертов указывают на отсутствие земельных участков в Петербурге, что заставляет девелоперов уходить в область.
«Существенное преимущество областных земель – наличие свободных участков, ранее не вовлекавшихся в оборот. На них нет никаких сетей и капитальных строений, что позволяет девелоперу максимально оперативно выйти на стройплощадку. Мы видим, что многие федеральные застройщики охотно выводят свои новые проекты именно в Ленинградскую область», – указывает Наталья Кукушкина.
«В последние годы мы видим значительный рост количества жилых комплексов, строящихся в Ленинградской области, причем большинство из них – проекты комплексного освоения территории. И связано это как с большим количеством свободных земель в Ленинградской области, которые быстро находят своих владельцев в виде крупных застройщиков, так и с возросшим спросом на загородный формат проживания со стороны клиентов», – утверждает Евгений Бескровный, руководитель отдела продаж ГК «Запстрой».
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), соглашается: «В настоящее время фокус застройщиков вновь сместился за пределы КАД. Это связано с тем, что участков под комплексное освоение территорий внутри КАД практически не осталось, а в пригороде сохраняется возможность реализовывать масштабные проекты».
Ольга Эбель, генеральный директор агентства недвижимости Ольги Эбель, уточняет: «В Петербурге участки сейчас все чаще пригодны для строительства проектов бизнес- и элит-класса. В целом есть тенденция к тому, что через семь – десять лет в городе в принципе может не остаться участков под строительство. В связи с этим уже сейчас заметен сдвиг в сторону Ленинградской области, где земли больше и она менее дорогая, что позволяет сделать стоимость квадратного метра более доступной для покупателей. Кроме того, в Ленобласти есть практика: застройщикам предлагают земельные участки в качестве вознаграждения за достройку проблемных объектов, которых в 47-м регионе достаточно».
Однако Евгений Бескровный не во всем соглашается с коллегой: «Надо понимать, что земельные участки под точечное строительство будут всегда, и говорить, что через семь – десять лет в Петербурге не останется площадок под строительство, не совсем корректно. Я бы сказал, что мы точно увидим значительное снижение объемов строящегося жилья в мегаполисе в ближайшие десять лет и значительный рост объемов строящегося жилья в Ленинградской области в течение этого же срока».
Драйвер смещения – 2
Одна из причин роста строительных объемов на территории области – увеличение покупательского спроса. Аналитики Nikoliers подсчитали: каждая третья квартира на рынке новостроек Петербургской агломерации приобретается в Ленобласти. Доля сделок в регионе растет. Так, в первом полугодии 2021 года из 41,02 тыс. ДДУ на Ленобласть приходилось только 10,5 тыс. ДДУ (26% от общего объема сделок). В первом полугодии 2023 года в целом по агломерации было куплено 27,2 тыс. квартир, из них 8,64 тыс. квартир находится в области (32%).
Эксперты ГК «Запстрой» отмечают высокий спрос в Ленинградской области нынешним летом. Например, в августе спрос на покупку квартир в новостройках области вырос на 35,63% относительно июля. При этом спрос на областные новостройки рос в течение всего лета. Аналогичной позитивной динамики в сегменте новостроек не фиксировалось уже на протяжении более двух лет.
В Nikoliers подчеркивают: несмотря на общее снижение покупательской активности, спрос на квартиры в Ленинградской области остается более стабильным, чем в границах Петербурга. Это связано в первую очередь с более низкой стоимостью квадратного метра даже по сравнению с проектами, расположенными на окраинах Петербурга.
По данным Группы Аквилон, стоимость квадратного метра жилья в области может быть на 20-25% ниже, чем в городе. По подсчетам Группы ЦДС, разница в цене, как правило, составляет 30-40%. Средняя цена в новостройках комфорт-класса в Ленобласти – примерно 140 тыс. рублей за кв. м, в городе – приблизительно 200 тыс. рублей.
50/50
Целый ряд петербургских компаний работает и в городе, и в области. «Эти районы нельзя жестко делить, так как они представляют собой единую агломерацию, в которой спрос постоянно перетекает туда и обратно. Мы считаем перспективными оба рынка», – говорит Наталья Кукушкина.
«Мы действуем по принципу золотой середины. Мы не уходим полностью в область, но в то же время осваиваем это направление, планируем увеличивать там портфель участков и количество проектов», – вторит Наталия Коротаевская.
По ее мнению, расположение рядом с городом, много зелени и привлекательные цены на недвижимость делают Ленобласть популярной среди желающих приобрести жилье.
«Сложно прогнозировать за всех участников рынка, потому что все выстраивают стратегии по-разному. Кто-то делает ставку на Ленобласть, потому что там ниже средний чек. Но в область уходят не только из-за среднего чека или комфортной высотности, но и ради близости к природе», – добавила Наталия Коротаевская.
Эксперты Nikoliers указывают на компании федерального уровня, приходящие в Петербургскую агломерацию. Все они нацелены на проекты комплексного освоения территорий, поэтому выбирают Ленобласть.
В то же время Наталья Кукушкина полагает неверным утверждать, будто петербургские новостройки теряют покупателей. «Около двух третей всех сделок в Петербургской агломерации все еще приходится на город, и только одна треть – на Ленинградскую область. Возможно, в какой-то момент это соотношение изменится и станет ближе к значению 50/50, так как в городе заметно меньше участков под жилищное строительство, а цены более высокие. Если вместе с этим в области будет быстро развиваться дорожно-транспортная сеть и общественный транспорт, перетекание спроса может ускориться»,– предполагает она.