Рыба ищет, где глубже, девелопер – где лучше
Вслед за спросом девелоперы идут из Петербурга в ближние районы Ленинградской области. В качестве основной причины большинство экспертов называет отсутствие свободных земельных участков на территории города.
По состоянию на сентябрь 2023 года, сообщает Urbanus News со ссылкой на данные Единой информационной системы жилищного строительства, совокупная площадь новостроек в Петербурге сократилась на 1,5 млн кв. м. С сентября 2022 года по сентябрь текущего в Петербурге выдано 222 разрешения на строительство многоквартирных домов общей площадью 7,246 млн кв. м. За аналогичный период прошлого года застройщики получили 308 разрешений на 8,783 млн кв. м.
В Ленинградской области с начала года получено 147 разрешений на 3,596 млн кв. м; в прошлом году девелоперы собирались строить 133 объекта площадью 3,391 млн кв. м.
По данным портала ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков), в первой половине года Ленобласть заняла третье место в стране по количеству выведенных на рынок объектов и первое по площади новых объектов.
Как подсчитали аналитики ГК «Запстрой», сейчас в области строится почти 4 млн кв. м жилья: за год объем строительства вырос на 13,31%.
Покидая город
Нынешний исход из города в область не первый. После 2003 года, когда была построена КАД, девелоперы начали активно осваивать закадье, затем вернулись на городские территории. После очередной смены власти в 2011–2012 годах застройщики вновь устремились в область, где условия для них были значительно благоприятнее. Постепенно они возвращались, но сегодня ситуация вновь меняется.
В начале года Лев Каплан, директор Союза строительных компаний «Союзпетрострой», выступая на XXVII практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области», заявил: за три года, с 2019-го, с петербургского рынка ушла почти треть строительных компаний. За это же время в Ленобласти число компаний выросло на 9%.
В числе причин Лев Каплан назвал отсутствие актуального Генерального плана – действующий «превратился в решето» благодаря многочисленным поправкам. Градостроительная комиссия, по его мнению, не справляется с важнейшей функцией координации градостроительного развития; объектов социальной инфраструктуры по-прежнему не хватает, жилищное строительство растет опережающими темпами. Как результат – уход некоторых компаний в область, где подобные вопросы решаются проще и быстрее.
По мнению Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга ГК ЦДС, в последнее время градостроительная политика Петербурга меняется. Смольный обнародовал финальный вариант Генплана до 2050 года, который можно назвать консервативным. «Он существенно сокращает возможности для жилищного строительства в городской черте, в частности, в рамках редевелопмента. В такой ситуации некоторым застройщикам проще работать в Ленинградской области, где сегодня вырабатывается свое видение новой застройки, вводятся дополнительные нормы и правила. В области появляются градостроительные комиссии, которые оценивают новые проекты с точки зрения их эстетики и продуманности. Это идет на пользу региону. В прошлое уходит хаотичная и высотная застройка. В ближайшее время Ленинградская область будет застраиваться в основном среднеэтажными кварталами», – полагает она.
Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Петербурге и Ленобласти, отмечает: в Ленобласти новостройки в целом ряде локаций не должны превышать 12 этажей, однако это не мешает застройщикам создавать комфортную жилую среду в новых жилых комплексах.
«Земля! Земля!»
Большинство экспертов указывают на отсутствие земельных участков в Петербурге, что заставляет девелоперов уходить в область.
«Существенное преимущество областных земель – наличие свободных участков, ранее не вовлекавшихся в оборот. На них нет никаких сетей и капитальных строений, что позволяет девелоперу максимально оперативно выйти на стройплощадку. Мы видим, что многие федеральные застройщики охотно выводят свои новые проекты именно в Ленинградскую область», – указывает Наталья Кукушкина.
«В последние годы мы видим значительный рост количества жилых комплексов, строящихся в Ленинградской области, причем большинство из них – проекты комплексного освоения территории. И связано это как с большим количеством свободных земель в Ленинградской области, которые быстро находят своих владельцев в виде крупных застройщиков, так и с возросшим спросом на загородный формат проживания со стороны клиентов», – утверждает Евгений Бескровный, руководитель отдела продаж ГК «Запстрой».
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), соглашается: «В настоящее время фокус застройщиков вновь сместился за пределы КАД. Это связано с тем, что участков под комплексное освоение территорий внутри КАД практически не осталось, а в пригороде сохраняется возможность реализовывать масштабные проекты».
Ольга Эбель, генеральный директор агентства недвижимости Ольги Эбель, уточняет: «В Петербурге участки сейчас все чаще пригодны для строительства проектов бизнес- и элит-класса. В целом есть тенденция к тому, что через семь – десять лет в городе в принципе может не остаться участков под строительство. В связи с этим уже сейчас заметен сдвиг в сторону Ленинградской области, где земли больше и она менее дорогая, что позволяет сделать стоимость квадратного метра более доступной для покупателей. Кроме того, в Ленобласти есть практика: застройщикам предлагают земельные участки в качестве вознаграждения за достройку проблемных объектов, которых в 47-м регионе достаточно».
Однако Евгений Бескровный не во всем соглашается с коллегой: «Надо понимать, что земельные участки под точечное строительство будут всегда, и говорить, что через семь – десять лет в Петербурге не останется площадок под строительство, не совсем корректно. Я бы сказал, что мы точно увидим значительное снижение объемов строящегося жилья в мегаполисе в ближайшие десять лет и значительный рост объемов строящегося жилья в Ленинградской области в течение этого же срока».
Драйвер смещения – 2
Одна из причин роста строительных объемов на территории области – увеличение покупательского спроса. Аналитики Nikoliers подсчитали: каждая третья квартира на рынке новостроек Петербургской агломерации приобретается в Ленобласти. Доля сделок в регионе растет. Так, в первом полугодии 2021 года из 41,02 тыс. ДДУ на Ленобласть приходилось только 10,5 тыс. ДДУ (26% от общего объема сделок). В первом полугодии 2023 года в целом по агломерации было куплено 27,2 тыс. квартир, из них 8,64 тыс. квартир находится в области (32%).
Эксперты ГК «Запстрой» отмечают высокий спрос в Ленинградской области нынешним летом. Например, в августе спрос на покупку квартир в новостройках области вырос на 35,63% относительно июля. При этом спрос на областные новостройки рос в течение всего лета. Аналогичной позитивной динамики в сегменте новостроек не фиксировалось уже на протяжении более двух лет.
В Nikoliers подчеркивают: несмотря на общее снижение покупательской активности, спрос на квартиры в Ленинградской области остается более стабильным, чем в границах Петербурга. Это связано в первую очередь с более низкой стоимостью квадратного метра даже по сравнению с проектами, расположенными на окраинах Петербурга.
По данным Группы Аквилон, стоимость квадратного метра жилья в области может быть на 20-25% ниже, чем в городе. По подсчетам Группы ЦДС, разница в цене, как правило, составляет 30-40%. Средняя цена в новостройках комфорт-класса в Ленобласти – примерно 140 тыс. рублей за кв. м, в городе – приблизительно 200 тыс. рублей.
50/50
Целый ряд петербургских компаний работает и в городе, и в области. «Эти районы нельзя жестко делить, так как они представляют собой единую агломерацию, в которой спрос постоянно перетекает туда и обратно. Мы считаем перспективными оба рынка», – говорит Наталья Кукушкина.
«Мы действуем по принципу золотой середины. Мы не уходим полностью в область, но в то же время осваиваем это направление, планируем увеличивать там портфель участков и количество проектов», – вторит Наталия Коротаевская.
По ее мнению, расположение рядом с городом, много зелени и привлекательные цены на недвижимость делают Ленобласть популярной среди желающих приобрести жилье.
«Сложно прогнозировать за всех участников рынка, потому что все выстраивают стратегии по-разному. Кто-то делает ставку на Ленобласть, потому что там ниже средний чек. Но в область уходят не только из-за среднего чека или комфортной высотности, но и ради близости к природе», – добавила Наталия Коротаевская.
Эксперты Nikoliers указывают на компании федерального уровня, приходящие в Петербургскую агломерацию. Все они нацелены на проекты комплексного освоения территорий, поэтому выбирают Ленобласть.
В то же время Наталья Кукушкина полагает неверным утверждать, будто петербургские новостройки теряют покупателей. «Около двух третей всех сделок в Петербургской агломерации все еще приходится на город, и только одна треть – на Ленинградскую область. Возможно, в какой-то момент это соотношение изменится и станет ближе к значению 50/50, так как в городе заметно меньше участков под жилищное строительство, а цены более высокие. Если вместе с этим в области будет быстро развиваться дорожно-транспортная сеть и общественный транспорт, перетекание спроса может ускориться»,– предполагает она.
Новые ЖК Петербурга и Ленобласти в марте: столичные застройщики наращивают объемы
В марте 2023 года на рынок новостроек Петербурга и Ленинградской области вышли всего шесть проектов. Причем городское предложение пополнилось штучными объектами, областное — масштабными проектами комплексного освоения, которые запустили в регионе компании из Москвы.
Yard Group вывела на рынок клубный дом класса «делюкс» — «ASTRVM» в Петроградском районе, на Крестовском острове. Рядом располагается коттеджный городок судей Конституционного суда.
Разработчик фасадов — архитектурное бюро DBA-GROUP. Фасады запланированы в песочных оттенках с терракотовыми вкраплениями в эклектичном стиле — неоклассика будет сочетаться с панорамным остеклением, литыми пилястрами. В облицовке планируется использовать натуральный камень и штукатурку.
Парковочную зону оборудуют зарядками для электрокаров и автомобильным клинингом, запроектировано место отдыха для водителей с душевой зоной.
SPA, бассейн, всевозможные виды бань и прочие услуги станут доступны только для жителей комплекса.
Компания Golden Age Group вывела на рынок ЖК бизнес-класса «Project 6/3» — также в Петроградском районе. Комплекс строится на месте бывшего доходного дома банкира Бурцева, который был признан аварийным и снесен. Аварийную постройку компания приобрела на торгах за 520 млн рублей.
Запроектированы обычные и инвестиционные квартиры, а также бутик-отель. Инвестиционные квартиры будут сдаваться с отделкой и меблировкой в конце 2024 года, готовность обычных квартир планируется к концу текущего года, но с предчистовой отделкой.
Группа «Аквилон» открыла продажи в ЖК «Аквилон All In 3.0» в Пушкинском районе — в Шушарах. Застройщиком выступает СЗ «Чкалов 2.0».
Проект продолжает формат «все включено» и реализуется в соответствии с концепцией Э4 от Группы Аквилон, которая базируется на четырех основных принципах: энергоэффективность, эргономичность, экологичность и экономия средств жителей. При строительстве будет применена технология Termo-S, которая на 50% снижает теплопотери зданий, что помогает жителям экономить до 40% расходов на платежах за теплоснабжение.
Подавляющее большинство лотов — студии и однокомнатные квартиры.
Областная активность
В Ленобласть пришли крупные московские застройщики, которые вывели на рынок сразу три масштабных проекта.
Стартовали продажи в ЖК стандарт-класса «А101 Лаголово» в Ломоносовском районе. По сути, это целый город — с жилыми домами, школами, детскими садами, поликлиниками и т. д. Площадь участка под застройку — 61,1 га.
Это первый проект Группы компаний «А101» в регионе.
Архитектурный проект разработала компания Semren+Mansson. «Фишки» проекта — входные порталы с прозрачными дверями и архитектурной подсветкой.
Партнером по освоению территории Лаголова выступает Группа «Самолет». Вместе компании возведут более 0,9 млн кв. м жилья на территории в 124 га.
Группа «Самолет» также вывела на рынок часть масштабного проекта ЖК «Квартал Лаголово». Первая очередь включает в себя несколько кварталов разновысотных домов, выполненных в дизайн-коде «Скандинавия», а также отдельно стоящие паркинги. Отделка фасадов будет создана в скандинавском стиле.
Строительство разбито на три этапа. Всего планируется построить 2460 квартир. Кроме того, запроектированы три школы, девять детских садов, учреждения здравоохранения.
Группа «Самолет» запустила еще один масштабный проект — ЖК «Новые Лаврики» во Всеволожском районе. Ранее дочерняя структура застройщика «Самолет ЛО» приобрела 80 га. Пока под возведение нового ЖК задействовано 6,2 га.
Дизайн-код проекта — «Валуны», поскольку квартал расположится между Буграми, Лавриками и Новым Девяткино, где земля изобилует крупными камнями.
Новые жилые комплексы Петербурга и Ленинградской области, выведенные в продажу в марте 2023 года
Название ЖК | Квартал Лаголово | ASTRVM | Аквилон All In 3.0 | Project 6/3 | А101 Лаголово | Новые Лаврики |
Класс ЖК | Стандарт | Элитный | Комфорт | Бизнес | Комфорт | Стандарт |
Застройщик | Группа «Самолет» | Yard Group | Группа Аквилон | Golden Age Group | ГК А 101 | Группа Самолет |
Адрес | ЛО, Ломоносовский район, Лаголово | Петроградский район, улица Эсперова, 8, лит. А | Пушкинский район, Шушары, улица Школьная | Петроградский район, улица Блохина, 6/3 | ЛО, Ломоносовский район, Лаголово | ЛО, Всеволожский район, Мурино, Ручьёвский проспект, 14 |
Ближайшая станция метро | «Проспект Ветеранов», 50 мин. езды | «Крестовский остров», 14 мин. пешком | «Купчино», 15 мин. езды | «Спортивная», 10 мин. пешком | Проспект Ветеранов 50 мин. езды | Девяткино 10 мин. езды |
Материал стен | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Кирпич, реконструкция | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич |
Количество этажей | 9–11 | 6 | 12 | 6 | 9-12 | 12 |
Выведено корпусов | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 1 |
Всего корпусов в проекте | 5 | 1 | 1 | 2 | 3 (начальный этап) | |
Выведено лотов | 593 | 60 | 812 | 124 | 539 | |
Всего лотов в проекте | 2460 | 60 | 812 | 124 | 254 (начальный этап) | |
Квартирография | От студий до трехкомнатных, включая евро-формат, площадью 21,3–83,2 кв. м | Двух- и трехкомнатные квартиры и апартаменты 127–419,5 кв. м | От студий до четырехкомнатных, включая евро-формат, площадью 20–71,9 кв. м | От студий до четырехкомнатных, включая евро-формат, площадью 19–170 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евро-формат, площадью 21-78,7 кв. м | От студий до четырехкомнатных, включая евро-формат, площадью 20,6-76,4 кв. м |
Особые квартиры | Варианты с балконами, гардеробными | Варианты с индивидуальными входами и зеленым патио, несколькими санузлами, гардеробными | Варианты с глубокими балконам, возможность организовать лаунж-зону | Варианты с балконом, гардеробной, гостевым санузлом | ||
Высота потолков, метры | 2,77–4,12 | 3,15–3,25 | 2,72 | 3,2–3,8 | 2,87-4,51 | 2,77-2,95 |
Варианты отделки | – чистовая – меблировка | – без отделки – дизайнерская – меблировка | – предчистовая – чистовая | – предчистовая – чистовая – меблировка | - предчистовая - чистовая - дизайнерская | - предчистовая - чистовая - меблировка |
Цена лота, руб. | 3,1 млн — 9,2 млн | 105 млн — 250 млн | 3,86 млн — 10,43 млн | 10,1 млн — 48,1 млн | 3,1 млн – 7,1 млн | 4,5 млн – 11,94 млн |
Опции ЖК | – 9 детских садов – 3 школы – музыкальная школа – бассейн – экспресс-прачечная – бар – ресторан, бар – лобби – кабинет врача – офисы – переговорные – колясочные – кладовые | – лобби с камином – SPA с бассейном – кладовые – умный дом | – колясочные – система умного дома inHOME 3.0 – детский клуб Аквилон KIDS | – фитнес – СПА-салон – ресторан – арт-галерея – химчистка | - 3 школы - 8 детских садов - поликлиника - кладовые - почтовая зона - лапомойки - гостевые санузлы - контроль доступа | - детский сад - колясочные - система умного дома |
Парковка/количество мест | Отдельно стоящие паркинги 524 м/м, гостевая | Подземная 104 м/м | Подземная 100 м/м | Гостевая | Гостевая | Подземная 280 м/м, гостевая |
Срок сдачи выведенных корпусов | III квартал 2024 года | II квартал 2024 года | IV квартал 2025 года | IV квартал 2024 года | I квартал 2025 года | II квартал 2025 года |
Срок сдачи всего проекта | II квартал 2024 года | IV квартал 2025 года | IV квартал 2024 года |
Новые ЖК Москвы и Подмосковья в марте: бизнес-предпочтения
В марте 2023 года на рынок Москвы вышли исключительно проекты бизнес-класса. Лишь один проект отнесен к классу «стандарт», но его строительство идет в Московской области.
Компания Upside Development (структура «СМУ-6 Инвестиции») вывела на рынок ЖК «Upside Towers» в Бутырском районе. Строительство идет в рамках программы «Индустриальные кварталы» комплексного развития территории Огородного проезда.
Запланировано возведение пяти высотных домов, их имена соотнесены с их высотой: «Эверест» (58 этажей), «Эльбрус» (55 этажей), «Аспен» (20 этажей), «Монблан» (46 этажей) и «Олимп» (45 этажей). В первой очереди будет построен небоскреб «Эльбрус» и трехэтажный центр досуга, услуг и развлечений.
Проект разработало архитектурное бюро Kamen. Каждое здание имеет не только свою высоту, но и свое цветовое решение. Алюминиевые панели и эмалированные закаленные стекла должны создать эффект заснеженных горных вершин. В каждом небоскребе откроются смотровые площадки. Основная архитектурная идея проекта — футуризм.
В составе проекта запланирован обширный инфраструктурный набор: торгово-досуговый центр, где в числе прочего будут винотека, фитнес-студия, коворкинг. Во второй очереди будет построена галерея, которая соединит четыре башни, — в ней разместятся рестораны, водные виды спорта, фитнес-клуб и Sky Wellness & SPA-комплекс на последнем этаже одной из башен с панорамными видами, в том числе на город, откроется family club. Также запроектирована парковая зона на площади 4,5 га.
Стартовали продажи в ЖК «Level Бауманская» компании Level Group в Басманном районе.
Ранее проект планировала реализовать екатеринбургская компания Prinzip, затем он перешел к Level Group.
Проект разработало архитектурное бюро ARCH(E)TYPE. На фасадах будут использованы металлические панели, архитектурный бетон, моллированное стекло.
В составе проекта появится частный детский сад, во дворе разместится коворкинг.
Компания Stenoy открыла продажи в клубном доме «ORO» в Красносельском районе. Проект задумывался как отель, затем получил название «Клубный дом на Красносельской», теперь обрел новое имя.
Строительство идет на месте бывшей АТС у Третьего транспортного кольца. Для защиты от шума застройщик планирует установить специальные стеклопакеты. Лоты с окнами на ТТК запланированы под инвестцели и будут оборудованы арендной мебелью.
Архитектурный проект и проект благоустройства разработало бюро GAFA. Запроектировано лобби с кофе-зоной и отдельная закрытая переговорная комната с бронированием через приложение; места для автомобилей, места для хранения самокатов и велосипедов в паркинге; зал для занятий йогой, бар на крыше и т. д.
Компания Forma (ГК ПИК) вывела на рынок ЖК «Moments» в районе Щукина. Проект разработало архитектурное бюро Kamen Architects. Предполагается строительство двух кварталов и отдельно стоящей башни почти на 2,7 тыс. квартир. Фасады комплекса будут облицованы композитными панелями и витражными стеклами. Планируется создать прогулочную зону, вдоль которой размесятся кофейни, пекарни, рестораны и семейные кафе. Во дворе запроектирован фонтан. По эко-тропе жители смогут дойти до парка Покровское-Стрешнево.
ЖК «Диалект» — единственный проект стандарт-класса, выведенный на рынок в марте. Группа МГ ведет строительство в Мытищинском районе рядом с Пироговским водохранилищем. Площадь участка — более 2 га. Ранее здесь располагались аварийные постройки.
Проект разработало бюро «АВ Инжиниринг». В составе проекта, кроме жилых домов, запланирован отдельно стоящий паркинг.
Новые жилые комплексы Москвы и Московской области, выведенные в продажу в марте 2023 года
Название ЖК |
ORO (ОРО) |
Moments |
Upside Towers |
Level Бауманская |
Диалект |
Класс ЖК |
Апартаменты бизнес |
Бизнес |
Бизнес |
Бизнес |
Стандарт |
Застройщик |
Stenoy |
Forma |
СМУ-6 Инвестиции |
Level Group |
Группа МГ |
Адрес |
Красносельский, 1-й Красносельский переулок, вл. 15/17 |
Щукино, 3-й Красногорский проезд |
Бутырский район, Огородный проезд, вл. 2, 4 |
Басманный район, Большая Почтовая, вл. 18 |
МО, Мытищинский район, пос. Пироговский, Советская улица, 5 |
Ближайшая станция метро |
«Красносельская», 5 мин. пешком |
«Стрешнево», 7 мин. пешком |
«Бутырская», 4 мин. пешком |
«Бауманская», 15 мин. пешком |
«Медведково», 25 мин. езды |
Материал стен |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Количество этажей |
10 |
4–47 |
20–58 |
9–21 |
17 |
Выведено корпусов |
1 |
1 |
1 |
2 |
1 |
Всего корпусов в проекте |
1 |
8 |
5 |
4 |
2 |
Выведено лотов |
195 |
330 |
731 |
351 |
323 |
Всего лотов в проекте |
195 |
2668 |
1088 |
||
Квартирография |
От одно- до трехкомнатных номеров площадью 21–75 кв. м |
От студий до четырехкомнатных, включая евро-формат, площадью 25,8–128,9 кв. м |
От студий до четырехкомнатных, включая евро-формат, площадью 23,4–174 кв. м |
От студий до пятикомнатных, включая евро-формат, площадью 19,4–149,2 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евро-формат, площадью 29,6–70,4 кв. м |
Особые квартиры |
Двухуровневые варианты |
Варианты с панорамными окнами, мастер-спальнями, гардеробными, двумя спальнями |
Пентхаусы с каминами |
Варианты с возможностью установить камин, трехсторонние, с окном в ванной, с террасой |
Варианты с лоджиями |
Высота потолков, метры |
2,72–3,50 |
2,85–3,15 |
2,95–3,3 |
3,02–6,30 |
2,55–2,70 |
Варианты отделки |
– чистовая – меблировка |
– без отделки – предчистовая |
– чистовая – предчистовая |
– без отделки – предчистовая – дизайнерская |
|
Цена лота, руб. |
9,9 млн – 33,8 млн |
12,7 млн — 52,8 млн |
10,3 млн — 64 млн |
14,8 млн — 52,3 млн |
3,2 млн — 6,7 млн |
Опции ЖК |
– учебный центр – кладовые – лобби с кофе-зоной – переговорная |
– детский сад – школа – лобби с лаунж-зоной – колясочные – келлеры
|
– торгово-досуговый центр – смотровые площадки – ресторан с открытой верандой – детский сад – школа – умный дом – фитнес-центр – кладовые – колясочные |
– детский сад – коворкинг во дворе – лапомойки – кладовые – лобби с камином
|
|
Парковка/количество мест |
Подземная 30 м/м |
Подземная 73 м/м, всего 795 м/м |
Подземная 114 м/м |
Подземная 180 м/м |
Отдельно стоящий паркинг 395 м/м |
Срок сдачи выведенных корпусов |
I квартал 2024 года |
III квартал 2025 года |
II квартал 2026 года |
IV квартал 2025 года |
I квартал 2024 года |
Срок сдачи всего проекта |
2028 год |
IV квартал 2025 года |