Рыба ищет, где глубже, девелопер – где лучше
Вслед за спросом девелоперы идут из Петербурга в ближние районы Ленинградской области. В качестве основной причины большинство экспертов называет отсутствие свободных земельных участков на территории города.
По состоянию на сентябрь 2023 года, сообщает Urbanus News со ссылкой на данные Единой информационной системы жилищного строительства, совокупная площадь новостроек в Петербурге сократилась на 1,5 млн кв. м. С сентября 2022 года по сентябрь текущего в Петербурге выдано 222 разрешения на строительство многоквартирных домов общей площадью 7,246 млн кв. м. За аналогичный период прошлого года застройщики получили 308 разрешений на 8,783 млн кв. м.
В Ленинградской области с начала года получено 147 разрешений на 3,596 млн кв. м; в прошлом году девелоперы собирались строить 133 объекта площадью 3,391 млн кв. м.
По данным портала ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков), в первой половине года Ленобласть заняла третье место в стране по количеству выведенных на рынок объектов и первое по площади новых объектов.
Как подсчитали аналитики ГК «Запстрой», сейчас в области строится почти 4 млн кв. м жилья: за год объем строительства вырос на 13,31%.
Покидая город
Нынешний исход из города в область не первый. После 2003 года, когда была построена КАД, девелоперы начали активно осваивать закадье, затем вернулись на городские территории. После очередной смены власти в 2011–2012 годах застройщики вновь устремились в область, где условия для них были значительно благоприятнее. Постепенно они возвращались, но сегодня ситуация вновь меняется.
В начале года Лев Каплан, директор Союза строительных компаний «Союзпетрострой», выступая на XXVII практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области», заявил: за три года, с 2019-го, с петербургского рынка ушла почти треть строительных компаний. За это же время в Ленобласти число компаний выросло на 9%.
В числе причин Лев Каплан назвал отсутствие актуального Генерального плана – действующий «превратился в решето» благодаря многочисленным поправкам. Градостроительная комиссия, по его мнению, не справляется с важнейшей функцией координации градостроительного развития; объектов социальной инфраструктуры по-прежнему не хватает, жилищное строительство растет опережающими темпами. Как результат – уход некоторых компаний в область, где подобные вопросы решаются проще и быстрее.
По мнению Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга ГК ЦДС, в последнее время градостроительная политика Петербурга меняется. Смольный обнародовал финальный вариант Генплана до 2050 года, который можно назвать консервативным. «Он существенно сокращает возможности для жилищного строительства в городской черте, в частности, в рамках редевелопмента. В такой ситуации некоторым застройщикам проще работать в Ленинградской области, где сегодня вырабатывается свое видение новой застройки, вводятся дополнительные нормы и правила. В области появляются градостроительные комиссии, которые оценивают новые проекты с точки зрения их эстетики и продуманности. Это идет на пользу региону. В прошлое уходит хаотичная и высотная застройка. В ближайшее время Ленинградская область будет застраиваться в основном среднеэтажными кварталами», – полагает она.
Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Петербурге и Ленобласти, отмечает: в Ленобласти новостройки в целом ряде локаций не должны превышать 12 этажей, однако это не мешает застройщикам создавать комфортную жилую среду в новых жилых комплексах.
«Земля! Земля!»
Большинство экспертов указывают на отсутствие земельных участков в Петербурге, что заставляет девелоперов уходить в область.
«Существенное преимущество областных земель – наличие свободных участков, ранее не вовлекавшихся в оборот. На них нет никаких сетей и капитальных строений, что позволяет девелоперу максимально оперативно выйти на стройплощадку. Мы видим, что многие федеральные застройщики охотно выводят свои новые проекты именно в Ленинградскую область», – указывает Наталья Кукушкина.
«В последние годы мы видим значительный рост количества жилых комплексов, строящихся в Ленинградской области, причем большинство из них – проекты комплексного освоения территории. И связано это как с большим количеством свободных земель в Ленинградской области, которые быстро находят своих владельцев в виде крупных застройщиков, так и с возросшим спросом на загородный формат проживания со стороны клиентов», – утверждает Евгений Бескровный, руководитель отдела продаж ГК «Запстрой».
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), соглашается: «В настоящее время фокус застройщиков вновь сместился за пределы КАД. Это связано с тем, что участков под комплексное освоение территорий внутри КАД практически не осталось, а в пригороде сохраняется возможность реализовывать масштабные проекты».
Ольга Эбель, генеральный директор агентства недвижимости Ольги Эбель, уточняет: «В Петербурге участки сейчас все чаще пригодны для строительства проектов бизнес- и элит-класса. В целом есть тенденция к тому, что через семь – десять лет в городе в принципе может не остаться участков под строительство. В связи с этим уже сейчас заметен сдвиг в сторону Ленинградской области, где земли больше и она менее дорогая, что позволяет сделать стоимость квадратного метра более доступной для покупателей. Кроме того, в Ленобласти есть практика: застройщикам предлагают земельные участки в качестве вознаграждения за достройку проблемных объектов, которых в 47-м регионе достаточно».
Однако Евгений Бескровный не во всем соглашается с коллегой: «Надо понимать, что земельные участки под точечное строительство будут всегда, и говорить, что через семь – десять лет в Петербурге не останется площадок под строительство, не совсем корректно. Я бы сказал, что мы точно увидим значительное снижение объемов строящегося жилья в мегаполисе в ближайшие десять лет и значительный рост объемов строящегося жилья в Ленинградской области в течение этого же срока».
Драйвер смещения – 2
Одна из причин роста строительных объемов на территории области – увеличение покупательского спроса. Аналитики Nikoliers подсчитали: каждая третья квартира на рынке новостроек Петербургской агломерации приобретается в Ленобласти. Доля сделок в регионе растет. Так, в первом полугодии 2021 года из 41,02 тыс. ДДУ на Ленобласть приходилось только 10,5 тыс. ДДУ (26% от общего объема сделок). В первом полугодии 2023 года в целом по агломерации было куплено 27,2 тыс. квартир, из них 8,64 тыс. квартир находится в области (32%).
Эксперты ГК «Запстрой» отмечают высокий спрос в Ленинградской области нынешним летом. Например, в августе спрос на покупку квартир в новостройках области вырос на 35,63% относительно июля. При этом спрос на областные новостройки рос в течение всего лета. Аналогичной позитивной динамики в сегменте новостроек не фиксировалось уже на протяжении более двух лет.
В Nikoliers подчеркивают: несмотря на общее снижение покупательской активности, спрос на квартиры в Ленинградской области остается более стабильным, чем в границах Петербурга. Это связано в первую очередь с более низкой стоимостью квадратного метра даже по сравнению с проектами, расположенными на окраинах Петербурга.
По данным Группы Аквилон, стоимость квадратного метра жилья в области может быть на 20-25% ниже, чем в городе. По подсчетам Группы ЦДС, разница в цене, как правило, составляет 30-40%. Средняя цена в новостройках комфорт-класса в Ленобласти – примерно 140 тыс. рублей за кв. м, в городе – приблизительно 200 тыс. рублей.
50/50
Целый ряд петербургских компаний работает и в городе, и в области. «Эти районы нельзя жестко делить, так как они представляют собой единую агломерацию, в которой спрос постоянно перетекает туда и обратно. Мы считаем перспективными оба рынка», – говорит Наталья Кукушкина.
«Мы действуем по принципу золотой середины. Мы не уходим полностью в область, но в то же время осваиваем это направление, планируем увеличивать там портфель участков и количество проектов», – вторит Наталия Коротаевская.
По ее мнению, расположение рядом с городом, много зелени и привлекательные цены на недвижимость делают Ленобласть популярной среди желающих приобрести жилье.
«Сложно прогнозировать за всех участников рынка, потому что все выстраивают стратегии по-разному. Кто-то делает ставку на Ленобласть, потому что там ниже средний чек. Но в область уходят не только из-за среднего чека или комфортной высотности, но и ради близости к природе», – добавила Наталия Коротаевская.
Эксперты Nikoliers указывают на компании федерального уровня, приходящие в Петербургскую агломерацию. Все они нацелены на проекты комплексного освоения территорий, поэтому выбирают Ленобласть.
В то же время Наталья Кукушкина полагает неверным утверждать, будто петербургские новостройки теряют покупателей. «Около двух третей всех сделок в Петербургской агломерации все еще приходится на город, и только одна треть – на Ленинградскую область. Возможно, в какой-то момент это соотношение изменится и станет ближе к значению 50/50, так как в городе заметно меньше участков под жилищное строительство, а цены более высокие. Если вместе с этим в области будет быстро развиваться дорожно-транспортная сеть и общественный транспорт, перетекание спроса может ускориться»,– предполагает она.
«Строительный трест» – стабильная работа в новых рыночных реалиях
Один из самых известных и успешных застройщиков Северо-Запада – «Строительный трест», недавно отметивший 27 лет со дня своего основания, – пережил уже множество реформ. Но как бы ни менялись «правила игры», какие бы ни осуществлялись преобразования, одно оставалось неизменным: вне зависимости от того, упрощали или усложняли новации работу девелоперов, «Строительный трест» учитывал нововведения в своей деятельности и продолжал строить – стабильно, качественно, в срок.
Переходный период
Многолетний опыт привел к тому, что «Строительный трест» спокойно воспринял очередную реформу и переход от долевого строительства на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Компания получила все необходимые согласования: были получены заключения о соответствии критериям Минстроя практически для всех жилых комплексов, находящихся в стадии строительства в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
«По старым правилам продолжится реализация квартир, паркингов и коммерческих посещений в следующих жилых комплексах: «Новое Купчино» во Фрунзенском районе, «Сосновка» на проспекте Тореза, а также «Капитал» и «Архитектор» в северной части Кудрово», – рассказывает заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Флагманский проект компании – NEWПИТЕР, который возводится в пос. Новоселье на юго-западной границе города и области, – создается без привлечения проектного финансирования, а продажи в трех его лотах идут через эскроу-счета. В 2018 году «Строительный трест» добровольно перешел на продажу недвижимости в этом объекте по новым правилам. Это связано с тем, что средства, полученные после ввода домов в эксплуатацию, в дальнейшем будут направлены на строительство следующих очередей проекта.
«Проектное финансирование банков привлечено только для масштабного ЖК «Новое Купчино» во Фрунзенском районе. Остальные дома строятся на собственные средства компании и привлекаемые деньги дольщиков», – говорит Беслан Берсиров.
Итоги полугодия
Таким образом, реформа скорее позитивно отразилась на продажах «Строительного треста». Директор по продажам компании Сергей Степанов сообщил, что в первом полугодии 2019 года продажи «Строительного треста» достигли 7,7 млрд рублей, что на 38% больше, чем в январе–июне 2018 года. Общая доля сделок с использованием ипотеки составила 51%. За полгода компания вывела на рынок более 70 тыс. кв. м недвижимости.
Как поясняют в «Строительном тресте», с января по июнь спрос во многом стимулировался за счет новостей об изменениях законодательной базы и новых правилах работы застройщиков после 1 июля. Ряд экспертов говорил о повышении цен на жилье. Как результат – многие решили не откладывать покупку квартиры на второе полугодие, вложив сбережения в недвижимость до наступления дня «икс».
Что касается сравнительно невысокого объема ввода жилья в среднем по городу, то в компании объясняют это общими тенденциями рынка. «Как правило, первое полугодие редко демонстрирует яркую статистику по вводу недвижимости. Традиционно основные объемы площадей сдаются ближе к зиме. Отчасти это связано еще и с тем, что для ввода в эксплуатацию строителям необходимо проводить комплексное благоустройство территории, а оно выполняется как раз весной и летом. В «Строительном тресте» сдача объектов также назначена на второе полугодие: жилой комплекс «Сосновка» на проспекте Тореза, 7–21-й лоты ЖК «Капитал» в Кудрово, 10-й лот ЖК NEWПИТЕР в пос. Новоселье, а также второй этап ЖК «Город мастеров» в Калининградской области», – говорит Беслан Берсиров.
Вести со строек
Устойчивость и стабильность компании лучше всего демонстрирует ее работа по ранее утвержденным планам и графикам, в том числе по строительству и выводу на рынок очередных этапов возводимых жилых комплексов.
В апреле «Строительный трест» вывел на рынок квартиры во второй очереди ЖК «Новое Купчино» на пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта. В состав второго этапа строительства входят четыре секции основного корпуса и два отдельно стоящих дома. Это почти 40 тыс. кв. м недвижимости, из которых 35,7 тыс. кв. м – жилье, а 4 тыс. кв. м – встроенные коммерческие помещения и подземный паркинг на 118 машино-мест.
Квартирография второго этапа представлена 239 однокомнатными, 228 двухкомнатными и 117 трехкомнатными квартирами площадью от 33,4 до 116,6 кв. м, а в жилых секциях предусмотрено всего по четыре квартиры на этаж.
Напомним, проект ЖК «Новое Купчино» включает в себя 2352 квартиры, подземную парковку и отдельно стоящие многоярусные паркинги. Также на участке, прилегающем к территории застройки, запланировано возведение детского сада на 310 мест.
Также стартовали продажи недвижимости в новых строящихся лотах жилого квартала NEWПИТЕР в пос. Новоселье Ломоносовского района Ленобласти. 8-й и 9-й лоты – это два идентичных 9-этажных кирпичных жилых дома, каждый из которых рассчитан на 259 квартир, от одной до трех комнат. Минимальная площадь квартиры составляет 39,4 кв. м, максимальная – 85 кв. м. Суммарная реализуемая площадь домов составляет 32,8 тыс. кв. м. Продажи ведутся с применением эскроу-счетов, открытых в Банке «Санкт-Петербург».
Помимо концепции «Двор без машин», безбарьерной среды, наличия колясочных для хранения вещей и современных игровых площадок, в новых корпусах предусмотрены открытые террасы, пользоваться которыми смогут все жители домов. Ввод в эксплуатацию 8-го и 9-го лота назначен на конец следующего года.
Важно отметить активное развитие инфраструктуры в локации проекта. Так, согласно планам шведского инвестора, компании Ingka Centres Russia, в 2020 году рядом с ЖК NEWПИТЕР откроется гипермаркет IKEA, а в 2021-м – «МЕГА». Выйти на строительную площадку инвестор планирует уже в этом году. В ТРК разместится 300 магазинов, арендопригодная площадь составит 96,5 тыс. кв. м. Парковка рассчитана на 5800 машин.
«Сегодня в квартале NEWПИТЕР проживает более 2 тыс. семей, и мы ожидаем, что к 2021 году число новоселов удвоится. Для них новый торгово-развлекательный комплекс станет еще одним центром притяжения в районе. Сейчас в ЖК продолжается строительство жилья, открыт детсад, завершается возведение школы на 550 учеников, параллельно в поселке запланировано строительство поликлиники, новых дорог и развязок, ведется работа над развитием транспортной инфраструктуры, действует современная ледовая арена и концертный зал. Проект коллег из Швеции – это еще один важный шаг в сторону грамотного и органичного развития территорий в Новоселье», – говорит руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров.
Кроме того, рядом с «МЕГА IKEA» появится новая транспортная развязка с КАД – в марте 2019 года Главгосэкспертиза выдала положительное разрешение на ее реконструкцию.
Лучшие во всем
Между тем жилой квартал NEWПИТЕР продолжает собирать награды. Напомним, в 2018 году он был признан жилым комплексом года по версии Urban Awards и лучшим объектом комплексного освоения территории в Ленобласти по итогам конкурса «КАИССА».
В этом году NEWПИТЕР стал победителем сразу в двух номинациях Urban Awards. Его отметили как лучший проект комплексного развития территорий Санкт-Петербурга и Ленобласти, а также как лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса 47-го региона.
А в конце мая во Дворце труда были подведены итоги IX конкурса профессионального мастерства «Лучший каменщик». Олег Жизневский – сотрудник компании «СТ-Строй», входящей в объединение «Строительный трест», – получил звание «Лучший каменщик Санкт-Петербурга». Еще один работник «Строительного треста» – Мусахон Машрабов – вошел в тройку лидеров лучших каменщиков Ленобласти. Оба профессионала в настоящий момент работают на объекте «Новое Купчино».
Это уже девятая победа каменщиков «Строительного треста» в этом конкурсе. Таким образом, компания ежегодно подтверждает звание лидера кирпичного домостроения Северо-Запада.
Не для «галочки»
В прессе давно уже сложился штамп – «социально ответственная компания». Всякий понимает под ним что-то свое: от своевременной выплаты зарплаты до благотворительной деятельности. В ГК «Арсенал-Недвижимость» убеждены, что главное – это вклад в будущее, «инвестиции» в подрастающее поколение.
Создание социальной инфраструктуры – прежде всего детских садов и школ – все более прочно становится неотъемлемой частью любого крупного жилищного проекта. Не просто строительство жилья, а формирование комфортной среды является целью нацпроекта в этой сфере. Власти регионов требуют этого от застройщика. Наконец, сами девелоперы понимают, что «социалка» серьезно повышает рыночную привлекательность объекта.
Тем не менее, для некоторых строительных компаний возведение социнфраструктуры – это главным образом «головная боль» и вынужденные расходы, снижающие маржинальность проекта. Потому и строятся порой социальные объекты покомпактнее, поэкономнее, как говорится, для «галочки» – выполнили требования и забыли.
В компании «Арсенал-Недвижимость» подходят к вопросу в ином ключе. Школы не должны быть вынужденной «обязаловкой», но призваны стать одной из «изюминок» проекта, причем не только как объект, стимулирующий рыночную востребованность жилья, но именно как социально значимое, полезное для конкретных людей начинание.
«Нельзя жить сегодняшним днем. Нельзя не думать о будущем, о подрастающем поколении. Необходимо создать условия не просто для того, чтобы оно имело возможность окончить школу. Важно, чтобы полученные знания стали фундаментом для будущего всестороннего развития сегодняшних подростков», – подчеркивает генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Арсений Лаптев.
Юные менделеевцы
Неслучайно поэтому при поддержке ГК «Арсенал-Недвижимость» в 1-й муринской школе был создан центр интенсивного обучения химии им. Дмитрия Менделеева. Напомним, МОБУ «СОШ «Муринский центр образования № 1» на 1224 места построена по адресу: пр. Менделеева, д. 9, корп. 3. Оно открылось 1 сентября 2016 года и стало первой средней школой в Мурино. Возвели ее совместно ГК «Арсенал-Недвижимость», построившая рядом ЖК «Солнечный», и «Полис Групп» (ЖК «Мой город»).
А через некоторое время при поддержке «Арсенал-Недвижимости» в школе был открыт центр обучения химии, включающий лабораторию, музей, химические кружки, причем все это для детей абсолютно бесплатно. Было принято решение посвятить школьный центр, как и многое в этой локации, великому русскому ученому-химику Дмитрию Менделееву.
Углубленно изучать химию уже начали ученики 8–11 классов, в будущем к ним смогут присоединиться и младшие группы. Компания «Арсенал-Недвижимость» принимала активное участие в оснащении школы и лаборатории, причем в создании академической инфраструктуры оказали поддержку ведущие федеральные вузы. Лаборатория оснащена современным высокотехнологичным оборудованием, где дети могут анализировать результаты опытов, которые выводятся прямо на монитор ноутбука, и даже самостоятельно провести анализ состава продуктов питания.
Впечатляет и сенсорная доска, позволяющая в одно касание получить информацию о любом элементе. Чтобы наглядно продемонстрировать расположение выбранного элемента в таблице Менделеева, подсвечивается ячейка с его названием на интерактивном панно, занимающем практически всю стену! Элементы можно формировать и по группам – например, выделить только металлы. Такая методика особенно полезна для учащихся младших классов, постигающих азы химии: для них особенно важны наглядность и игровой элемент в получении знаний.
«Надо развивать именно математические и химические науки. Это то, что дает движение, в частности, и экономике нашей страны, – считает владелец ГК «Арсенал-Недвижимость» Виктор Лаптев. – Зная химию, физику, математику, вы можете работать практически в любых отраслях, иметь отличную зарплату – все зависит только от вашего желания».
Кстати, согласно итогам социологического опроса, проведенного Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), большинство россиян считают самым полезным школьным предметом «царицу наук» математику (72%). Химия и физика также находятся в числе приоритетных дисциплин.
Таким образом, центр интенсивного обучения химии в 1-й муринской школе – это не просто место, где ученики могут с пользой провести время. Возможно, это тот трамплин, который даст толчок их будущей профессиональной карьере.
Speak English
Концепция усиленного изучения одного из школьных предметов с прицелом «на вырост» нашла отражение в еще одном проекте «Арсенал-Недвижимости» – ЖК «Энфилд», который в настоящее время активно реализуется в Буграх. Социальная инфраструктура этого комплекса вообще отличается продуманностью и комплексным подходом. Но школа, которая станет первым общеобразовательным учреждением в Ленобласти, где дети смогут бесплатно заниматься углубленным изучением иностранного языка, делает проект по-настоящему уникальным.
В современном мире знание английского языка может оказаться ключевым конкурентным преимуществом для личного развития и карьерного роста человека, не говоря уже об элементарном, бытовом удобстве посещения многих стран мира при отсутствии языкового барьера. Ну а лучше всего знания усваиваются в детстве. Неслучайно поэтому многие родители не жалеют денег на дополнительные занятия с репетиторами, в том числе носителями языка. Это комфортно, но, увы, как и любое полезное умение, весьма недешево.
Кстати, по результатам социологического опроса ВЦИОМ, подавляющее большинство россиян (92%) считает необходимым изучение иностранных языков в школе. При этом около 92% респондентов считают самым полезным для изучения именно английский язык.
Таким образом, ЖК «Энфилд» предлагает родителям (в том числе будущим) великолепный шанс «купить» прекрасное знание иностранного языка для детей вместе с комфортным местом проживания. Школа в комплексе станет единственным бюджетным (то есть бесплатным для учащихся) учреждением во Всеволожском районе, где английский будет являться профильным предметом углубленного изучения, с учителями – носителями языка.
При том, что она рассчитана на большое количество учеников (950 человек), к каждому ребенку преподаватели будут находить индивидуальный подход. Но этим достоинства школы не исчерпываются. Помимо учебных классов, в ней расположатся лабораторные, компьютерные классы, мастерские, библиотека, три спортивных зала, актовый зал на 570 мест. Пришкольная инфраструктура также будет отличаться особым разнообразием и включать в себя стадион с беговой дорожкой протяженностью 250 м, площадки для гимнастики, волейбола и баскетбола, сектор прыжков в длину, учебно-опытную зону для выращивания овощных, плодово-ягодных культур и декоративных растений.
В настоящее время строительство школы уже активно идет. Первых учеников она примет в 2020 году.
О компании
ГК «Арсенал-Недвижимость» реализует проекты в Санкт-Петербурге и Ленинградской области уже более 20 лет – и за это время точно в срок построила более 530 тыс. кв. м жилья (31 жилой дом, на 12 144 квартиры), семь детских садов, школу. Сейчас группа компаний возводит четыре жилых квартала вместе с социальными объектами, элементами благоустройства и помещениями коммерческого назначения. В 2018 году проекты ГК «Арсенал-Недвижимости» получили знак «Лидер строительного качества», отмечены наградой на престижном конкурсе Urban Awards. В частности, в этом году лучшим строящимся жилым комплексом комфорт-класса Петербурга признан квартал Ariosto!.