Новые ЖК Москвы и Подмосковья в октябре: в приоритете высокий сегмент
В октябре 2023 года на рынок Москвы и Московской области выведено сразу несколько жилых комплексов премиального класса и класса делюкс. Вопреки обыкновению в Подмосковье открыты продажи лишь в одном ЖК.
Стартовали продажи апартаментов класса «делюкс» в Тверском районе – ЖК «Камергер» компании ENGEO Development. Застройщик «Ингеоцентр».
Комплекс состоит из нескольких особняков апартаментов и офисов («Эпоха», «Орден», «Традиция», «Время»). Также в проект входит отель «Шевалье» – отреставрированный объект культурного наследия. Проект разработала архитектурная мастерская «Цимайло Ляшенко и партнеры».
Под комплексом проложена подземная анфилада, соединяющая Георгиевский и Камергерский переулки. Из нее можно попасть в любой особняк. Это своеобразное лобби.
В центре комплекса находится открытый атриум. На нижнем уровне двора, в центре, располагается озеро в японском стиле, от которого идет стеклянный переход, соединяющий жилые особняки, подземный паркинг и всю инфраструктуру.
Компания Rariteco открыла продажи в клубном квартале класса делюкс «Quartierd'Or» («Золотой квартал») в районе Замоскворечье. Заявлен квартал в стиле французской неоклассики с фасадами из натурального камня, дорогими интерьерами и ландшафтом в виде французского сада на прилегающей территории.
Ранее на месте строительства квартала Quartierd'Or был найден клад с монетами XV–XVI веков и дорогой посудой XVIII века, что дало повод инициаторам проекта заявить: здесь всегда жила элита.
Премиальная столица
В центре Москвы открылись продажи в нескольких проектах класса премиум.
ГК «Галс-Девелопмент» вывела на рынок ЖК «Дом 56» в Басманном районе. Архитектурную концепцию проекта разработало бюро PRIDE, дизайн интерьеров – бюро Bespoke Architects, отделка входной группы – от бюро HAAST.
Три высотных дома расположены на общем стилобате, который инициаторы проекта характеризуют как «параметрический минимализм», хотя, скорее, это надо называть футуризмом: фасады выглядят закрученными. Они облицованы металлическими пластинами, при этом каждый корпус имеет свой оттенок – никеля, меди и железа.
Стартовали продажи в ЖК«The Five» в Даниловском районе, на месте долгостроя «Нескучный Home&SPA». Застройщиком выступал СЗ «5-й Донской» – компания бывшего акционера «Донстроя» Максима Блажко. Он же был основателем компании Gorn Development, которая и затевала проект «Нескучный Home&SPA». Теперь вместо трех башен 70-90 этажей запланирована 75-этажная башня.
В разработке концепции лобби и общественных пространств участвовало бюро Олега Клодта, планировочных решений – Лейла Улуханли. В оформлении фасадов будет использован натуральный камень, моллированное стекло, алюминий, архитектурный бетон.
Компания Hitech Development вывела на рынок ЖК «Friday 37» в Замоскворечье. Застройщиком выступает компания «Пятницкая 37с2». Это проект реконструкции существующего здания с увеличением его площади и превращением в комплекс таунхаусов.
Центральным элементом здания служит прообраз пластичной скульптуры Даши Намдакова, созданный специально для этого объекта архитектурным бюро Parsec. Для отделки фасада использован камень, клинкерный кирпич и латунь.
Стартовали продажи в ЖК «Shift» Группы компаний «Пионер» в Донском районе. Проект разработало архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры». В составе квартала пять башен: четыре по углам участка, пятая в центре. Использована модульная архитектура: здания «собраны» из одинаковых элементов, по-разному соединенных, что отсылает к игре Дженга. Каждый этаж смещен относительно предыдущего. Это смещение блоков создает пространство для балконов и террас.
Компания «Донстрой» открыла продажи в ЖК «Дом XXII» в районе Хамовники. Проект разработала архитектурная мастерская «Сергей Киселев и Партнеры», декор фасадов – Андрей, Павел и Петр Наличи. Фасады облицованы гранитом, мрамором и украшены изысканной резьбой. Панорамные окна из моллированного стекла закрыты решетками французских балконов.
Менее дорогие проекты
В октябре на рынок вышел всего один ЖК бизнес-класса – «Кутузовский квартал» от ГК ПИК в районе Кунцево. Проект разработан в «ПИК-Проект». Запроектированы два корпуса 23 и 30 этажей с рустованными фасадами графитового и терракотового цветов. Фасад оживляют эти рельефы, выступающие из плоской поверхности и разновысотные парапеты.
ЖК строится в соответствии со стандартами ПИК+, которые применяются к проектам повышенного комфорта. Сюда входят и просторные лобби, и планировки с мастер-спальнями, гардеробными, постирочными, и отделка фасадов с применением натуральных материалов, и сотрудничество с ведущими архитекторами. Линейка появилась в начале 2022 года.
Свой первый проект на столичный рынок вывела компания «Брусника» – ЖК комфорт-класса «Метроном» в Метрогородке. Площадь участка 4,5 га. Запроектированы два разноэтажных замкнутых квартала с дворами внутри. Корпуса располагаются на двухэтажном стилобате, предназначенные для инфраструктурных объектов.
Фасады будут выполнены в стиле неоклассики, выше второго этажа облицованы светло-бежевым керамогранитом. Стилобатная часть более контрастна, облицована керамогранитом серо-коричневого оттенка. В облике кварталов есть отсылка к архитектуре XVIII–XIX веков с их контрастными фактурами.
До 90% квартир будут с террасами, открытые террасы также расположатся на крышах некоторых секций.
Level Group открыла продажи в ЖК комфорт-класса «Level Нижегородская» в Нижегородском районе. Компания владеет участком площадью 7,75 га, прежде здесь располагался завод «Станкоагрегат». Застройщик собирается осваивать участок поэтапно – первый проект займет 2,64 га.
Проект разработало архитектурное бюро Arch(e)type, которое прониклось духом советского завода, – здания планируется облицевать красно-коричневым кирпичом.
В Московской области стартовал только один проект: ГК «Развитие» вывела на рынок ЖК комфорт-класса «Арт-квартал Онегин» в Подольске. На участке, где идет строительство, планировалось строительство третьей очереди ЖК «Московский», но из-за дела о банкротстве девелопера «ГлавГрадоСтрой» проект не состоялся.
Комплекс представлен домом в виде подковы, состоящим из множества разноэтажных секций.
ГК «Развитие» зарегистрирована в Воронеже, где ей сегодня тесно. Руководство компании решило расширить географию. Подольск стал первым городом линейки проектов в новых для застройщика регионах. Ключевыми факторами при выборе локаций стали активный спрос на квартиры и интенсивный рост.
Новые жилые комплексы Москвы и Московской области, выведенные в продажу в октябре 2023 года
Название ЖК |
«Арт-квартал Онегин» |
«Friday 37» |
«The Five» |
«Level Нижегородская» |
«Кутузовский квартал» |
«SHIFT» |
Quartierd'Or |
Дом XXII |
Метроном |
Камергер |
Дом 56 |
Класс ЖК |
Комфорт |
Премиум |
Премиум |
Комфорт |
Бизнес |
Премиум |
Апартаменты делюкс |
Премиум |
Комфорт |
Апартаменты делюкс |
Премиум |
Застройщик |
ГК «Развитие» |
Hitech Development |
СЗ «5-й Донской» |
Level Group |
ГК ПИК |
ГК Пионер |
Rariteco |
Донстрой |
Брусника |
ENGEO Development |
ГК Галс-Девелопмент |
Адрес |
МО, Подольск, Садовая улица, 3 |
Замоскворечье, Пятницкая улица,вл. 37, стр. 2 |
Даниловский район, 5-й Донской проезд, корпус 6, вл. 21 |
Нижегородский район, Перовское шоссе, вл. 21 |
Кунцево, улица Ивана Франко |
Донской район, улица Орджоникидзе, 10 (2-й Донской проезд, 10) |
Замоскворечье, Большая Татарская, вл. 21 |
Хамовники, Погодинская улица, вл. 22/3 |
Метрогородок, Тагильская улица |
Тверской район, Георгиевский переулок, 1, Камергерский переулок, 4 |
Басманный район, улица Фридриха Энгельса, 56 |
Ближайшая станция метро |
«Силикатная», 7 мин. езды |
«Третьяковская», 5 мин. пешком |
«Площадь Гагарина», 8 мин. пешком |
«Нижегородская», 10 мин. пешком |
«Кунцевская», 11 мин. пешком |
«Ленинский проспект», 10 мин. пешком |
«Новокузнецкая», 7 мин. пешком |
Спортивная 13 мин. пешком |
Бульвар Рокоссовского 20 мин. пешком |
Охотный ряд 3 мин. пешком |
Бауманская 15 мин. пешком |
Материал стен |
Монолит |
Реконструкция, кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-каркас |
Монолит |
Монолит-каркас |
Монолит-кирпич, реконструкция |
Монолит-кирпич |
Количество этажей |
20–22 |
3 |
75 |
9–45 |
23–30 |
3–18 |
6-8 |
12 |
7-31 |
3-7 |
20-27 |
Выведено корпусов |
2 |
1 |
1 |
5 (1-й этап) |
2 |
2 |
3 |
1 |
1 |
2 |
1 |
Всего корпусов в проекте |
2 |
1 |
1 |
8 |
2 |
5 |
3 |
1 |
2 |
2 |
3 |
Выведено лотов |
802 |
3 |
603 |
1420 |
565 |
68 |
70+3 виллы |
109 |
1350 |
43 |
26 |
Всего лотов в проекте |
802 |
3 |
603 |
1420 (1-й этап) |
565 |
500 |
70+3 виллы |
109 |
2628 |
43 |
510 |
Квартирография |
От одно- до трехкомнатных площадью 36,2-95,8 кв. м |
Трехэтажные, пяти- и шестикомнатные площадью186-209 кв. м |
От одно- до пятикомнатных площадью 40,2-195,2 кв. м |
От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 20,6-91,3 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 19,9-86,3 кв. м |
С количеством спален от одной до трех площадью 44,8-137,1 |
От двух- до восьмикомнатных площадью 56,1-285,1 кв. м |
От одно- до семикомнатных площадью 53,1-421,9 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евро-формат, площадью 16,3-139,7 кв. м |
Апартаменты с одной-пятью спальнями площадью 68-448 кв. м |
От студий до пятикомнатных, включая евро-формат, площадью 26,7-127,1 кв. м |
Особые квартиры |
Варианты с террасами, мастер-спальнями, каминами, гардеробными |
Варианты с террасами, панорамными гостиными, каминами, пентхаусы |
Варианты с террасами, угловыми и французскими балконами мастер-спальней, гардеробными |
Варианты с террасами, окнами в пол, пентхаусы |
Пентхаусы с дровяными каминами, террасами, двух-трехуровневые варианты с патио, виллы |
Варианты с террасами, патио, мастер-спальней, гардеробными, пентхаусы |
Варианты на двух этажах, с террасой, лоджией, балконом, мастер-спальней, гардеробной |
Пентхаусы, двухэтажные с отдельным входом, варианты с мастер-спальней, гардеробной, окном в ванной, террасой, постирочной, несколькими санузлами, гардеробными |
Варианты с террасами, гостевыми санузлами |
||
Высота потолков, метров |
2,96-3,0 |
3,50 |
3,05-3,44 |
2,85 |
2,75 |
3,2-4,5 |
3,35-3,55 |
3,5-4,5 |
2,4-2,7 |
3,4 |
3,25-4,60 |
Варианты отделки |
- предчистовая - чистовая |
- дизайнерская |
- предчистовая |
- без отделки - предчистовая - дизайнерская |
- чистовая |
- без отделки - чистовая |
- дизайнерская |
- без отделки |
- предчистовая |
- чистовая - встроенная кухня |
- дизайнерская - без отделки |
Цена лота, руб. |
4,5 млн – 13,4 млн |
По запросу |
22 млн – 98 млн |
8,4 млн – 28 млн |
10,5 млн – 37,3 млн |
36 млн – 95 млн |
120 млн – 570 млн |
96 млн – 700 млн |
6,1 млн – 38,7 млн |
251,3 млн - 1598,9 млн |
23 млн – 59 млн |
Опции ЖК |
- поликлиника |
- сауны - комнаты для персонала - кладовые |
- лобби - библиотека - фитнес-центр - кладовые - офисы - детский клуб - винный бутик |
- кладовые - лобби - лапомойки - колясочные - супермаркет - центр творчества |
- колясочные - лобби - места хранения велосипедов - кладовые |
- частная школа - детский сад - спортзал, - массажныйкабинет - коворкинг - кафе и рестораны |
- тренажерная комната - туалетная комната для животных - боксы для служб доставки - помещение-холодильник - лобби -лаунж-зона |
- фитнес-зал - переговорные - детский клуб - репетиторский класс - салон красоты - детский клуб - кладовые - колясочные |
- офисы - кладовые - колясочные - велосипедные - детский сад - коммерческие павильоны |
- фитнес со SPA-зоной - зал для мероприятий - кладовые |
- кладовые - панорамные окна - лобби-гостиная - колясочная - почтовая комната - детский клуб |
Парковка / количество мест |
Подземная 293 м/м |
Гостевая 6 м/м |
Подземная 129 м/м, гостевая |
Подземная 355 м/м (1-й этап) |
Подземная 71 м/м, гостевая |
Подземная 528 м/м |
Подземная 86 м/м |
Подземная 176 м/м |
Подземная 326 м/м, всего 550 м/м |
Подземная 109 м/м |
Подземная 209 м/м, гостевая |
Срок сдачи выведенных корпусов |
IV квартал 2026 года |
III квартал 2025 года |
III квартал 2026 года |
IV квартал 2026 года |
II квартал 2026 года |
III квартал 2027 года |
I квартал 2026 года |
IV квартал 2026 года |
III квартал 2026 года |
III квартал 2025 года |
IV квартал 2026 года |
Срок сдачи всего проекта |
IV квартал 2026 года |
III квартал 2025 года |
III квартал 2026 года |
II квартал 2026 года |
I квартал 2026 года |
IV квартал 2026 года |
III квартал 2025 года |
IV квартал 2026 года |
Лучше меньше, да лучше. Какие форматы квартир предпочитают современные покупатели
После кризиса 2008-2009 годов в России заметно укрепилась тенденция к уменьшению и оптимизации жилого пространства. Ее отголоски сказываются на структуре спроса и сегодня: покупатели рассчитывают получить комфортное жилье необходимого для жизни метража, а излишеств в виде дополнительных «квадратов» многие себе позволить не могут. Эксперты компании «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают о том, как на это реагирует рынок.
Трансформация спроса
Рост популярности однокомнатных квартир начался еще в 2014 году – после очередного кризиса. В неустойчивой экономической ситуации «однушки» для многих стали главной и единственной возможностью решения квартирного вопроса. Затем падение доходов населения сместило спрос в сторону еще меньшего по площади и более доступного жилья, следствием чего стал выход на рынок малогабаритных студий. Несмотря на то, что цены на компактные лоты стабильно растут, все же студии и «однушки» и сегодня продолжают оставаться самыми оптимальными по стоимости и наиболее востребованными.
Тенденция к уменьшению
Регулярное увеличение стоимости квадратного метра в новостройках Москвы вынуждает девелоперов оптимизировать площади лотов, чтобы как можно больше клиентов смогли себе позволить собственное жилье. Сокращение метражей – общий тренд последнего времени, и он касается квартир с любым числом комнат. С одной стороны, таким образом застройщики стараются сделать свой продукт «побюджетнее» в условиях падения доходов покупателей, с другой – набирает популярность евроформат, который предполагает оптимальное использование даже небольших площадей.
Особенности и преимущества евроформата
Квартира евроформата имеет свои отличительные черты. Во-первых, это отказ от явного разделения пространства на жилые помещения и кухню. Роль последней выполняет большое помещение с зоной приготовления и приема пищи, которое в России стали называть «кухней-гостиной». Во-вторых, квартиры евроформата имеют уменьшенную жилую площадь, занимающую от 25% до 40% всего метража, а остальная часть приходится на прочие помещения, включая кухню-гостиную. Таким образом, это лоты, применительно к которым понятие «комнатность» заменено «пространством» – с возможностью его функционального зонирования. Выбор такой квартиры позволяет избежать переплаты за лишние квадратные метры – в частности, благодаря отсутствию длинных коридоров.
В ЖК «Любовь и голуби» лоты с одной спальней обозначаются как однокомнатные, но, по сути, они являются евродвушками с просторной кухней-гостиной. Так, квартира площадью 35,3 кв. метров имеет кухню размером 16,12 кв. метров и спальню на 10,35 «квадратов». На холл отводится 5,3 кв. м, а на санузел – 3,5 кв. м. Очевидно, что это очень удачная планировка, позволяющая максимально рационально использовать все пространство квартиры.
Кроме того, евродвушки дешевле классических двухкомнатных квартир и при этом функциональнее однокомнатных. Они чуть меньше, чем обычные квартиры стандартной планировки, но не в ущерб комфорту, а из-за отсутствия «лишних» нефункциональных квадратных метров.
Философия евроквартир с большой семейной комнатой и совмещенной с кухонной зоной вполне органично вписывается в психологические особенности россиян. Жильцы могут собираться всей семьей за большим столом либо проводить вечера рядом, при этом не мешая друг другу. Типовые кухни к такому не приспособлены.
Богатство выбора плюс рациональность
Современные застройщики выводят на рынок множество планировок и готовы предлагать клиентам в том числе компактных лотов самые различные варианты. Однако на первичном рынке то и дело появляются квартиры и апартаменты с нерациональными решениями: с длинными и узкими коридорами, острыми углами, выступами, изогнутыми стенами, треугольными комнатами и так далее – фантазии безграничны. Но это «архитектурное свободомыслие» оборачивается неприятными сюрпризами для рядовых покупателей, которые хотят просторных кухонь, прямоугольных комнат и функциональных коридоров.
В ЖК «Любовь и голуби» представлено более 65 вариантов квартир и апартаментов евроформата, отличающихся большой кухней-гостиной. Таким образом, клиенты имеют возможность сформировать пространство своего жилья наиболее эффективным образом, не переплачивая за дополнительные ненужные квадратные метры.
«Безусловно, квартира евроформата – это абсолютно полноценное жилье, покупатели которого выигрывают за счет рационального зонирования и отсутствия «пустых» зон, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Их планировка рассчитывается так, чтобы каждый метр площади работал, поэтому даже компактные лоты удобны и очень функциональны. Кроме того, евроформат предоставляет больше возможностей для трансформации: можно просто поставить раздвижную перегородку, чтобы организовать отдельную комнату для нового члена семьи или, например, рабочий кабинет».
Какие способы стимулирования сейчас используют застройщики –— отвечают эксперты БАЗИС-СПБ
Рынок недвижимости ищет новые способы стабилизации и стимулирования приобретения квартир. Сейчас основными драйверами рынка недвижимости и покупательского спроса являются различного вида субсидирования. Мы вместе с Евгенией Ружицкой, коммерческим директором строительной компании БАЗИС-СПБ — застройщиком жилого комплекса «Белый Остров», решили разобраться, какие существуют варианты приобретения квартиры и какие из них действительно помогают выгодно вложить средства.
— Евгения, в последние несколько месяцев в массовом сознании существует мнение, что выгодно купить квартиру или вложить средства в недвижимость невозможно. Миф?
— Мы, конечно, понимаем опасения и осторожность потенциальных покупателей квартир. Но рынок сейчас имеет множество драйверов, стимулирующих выгодное приобретение недвижимости и поддержку субъектов строительного рынка. Мы тоже столкнулись с мнением о том, что «сейчас не самое время», но если объяснить людям и рассказать им о выгодных возможностях, миф разрушается. Например, льготную ипотеку с господдержкой под 6,7% может оформить любой человек, у которого есть два документа, удостоверяющих личность. Между прочим, эта программа стартовала в 2020 году почти с тем же процентом, то есть купить квартиру сейчас так же выгодно, как и в 2020-м. И это я еще не говорю о том, что вложение в недвижимость — самое надежное вложение, особенно если вкладывать в проекты, которые близятся к завершению и у которых до конца строительства закуплены все материалы, как в нашем ЖК «Белый Остров».
— Расскажите, как сейчас действуют выгодные способы приобретения квартир?
— Во-первых, это скидки. Мы, стремясь обеспечить клиентам наиболее комфортные условия покупки в текущих условиях, предлагаем решение — снижение стоимости квартиры за счет скидочных программ. Что для покупателя важно: сумма платежа? Для клиентов, которые не хотят брать субсидированную ипотеку, мы рассчитали наиболее комфортный вариант покупки — мы даем клиентам скидку с точно такими же платежами, какие они были бы при субсидированной ипотеке — 7%.
Во-вторых, это государственное субсидирование — это программы поддержки государством застройщиков и населения. Сейчас действует:
- льготная ипотека с господдержкой под 6,7%, максимальной суммой кредита 12 млн руб. Программа, как я сказала, стартовала в 2020 году, несколько раз была пролонгирована с изменением ставки и суммы кредита, за последние месяцы ставка с 9% упала до 6,7%. Максимальный размер кредита — 12 млн рублей;
- семейная ипотека под 5,7% для семей, в которых есть ребенок, рожденный после 1 января 2018 года включительно, или ребенок с инвалидностью;
- ипотека для IT-специалистов под 4,7% и др.
В-третьих, это субсидированная ипотека от застройщика. Сейчас этот способ приобретения квартир обретает все больший спрос. Это вариант, когда уменьшается процент за ипотечный кредит, а комиссию банку платит либо застройщик, либо сам клиент.
В-четвертых, есть возможность объединения нескольких программ. Это актуально для нас, застройщиков, которые возводят проекты бизнес-класса и у которых стоимость квартир превышает максимальный размер ипотечного кредита по государственным программам (в Санкт-Петербурге максимальная сумма, которую вы можете взять в кредит по льготной ипотеке с господдержкой, — 12 млн рублей). 12 млн рублей из общей стоимости квартиры клиент нашей компании может взять в кредит под 6,7% (льготная программа с господдержкой), а оставшуюся сумму субсидирует застройщик.
И, в-пятых, сейчас появилась возможность самому клиенту «купить» себе ставку — услуга «Своя ставка» позволяет снизить проценты по ипотеке за счет внесения единоразового платежа.
— Раз мы начали говорить про льготную ипотеку, можете привести расчет ипотечного кредита квартиры, стоимость которой превышает 12 млн рублей?
— Допустим, вы хотите приобрести двухкомнатную квартиру в ЖК «Белый Остров» за 18 млн. Если рассматривать субсидированную ипотеку:
- минимальный первоначальный взнос в 15% составит 2,7 млн рублей;
- сумма ипотечного кредита составит 18 млн – 2,7 млн = 15,3 млн;
- из 15,3 млн рублей 12 млн рублей мы берем по программе льготной ипотеки с господдержкой под 6,7% (так как максимальный размер кредита по этой программе — 12 млн руб);
- у нас остается 3,3 млн рублей. Эту сумму клиент может субсидировать.
Начиная с июня мы зафиксировали рост интереса к недвижимости со стороны покупателей. Приобретение недвижимости продолжает быть самым выгодным способом вложения своих средств, а разнообразные способы приобретения, подходящие самым разным слоям населения, способствуют стимулированию спросу. И то, что сейчас — самое время покупать, нет никаких сомнений.