Малоэтажной застройке большой доли не видать
Девелоперам известно, что многоэтажные дома возводить выгоднее, чем малоэтажные. В Москве то и дело стоят башни высотой 40–50 этажей, в Петербурге высотность снижается: все активнее застраиваются пригороды Северной столицы. Но занять серьезную долю рынка малоэтажное строительство не сможет.
По данным Единого ресурса застройщиков, в 2018 году средняя высота новостроек в Петербурге составляла 19,2 этажа, в марте 2023 года – уже 16,1 этажа.
«В структуре нового предложения в последние годы увеличивается доля среднеэтажных и малоэтажных проектов в связи с началом освоения масштабных территорий на границе спальных районов Петербурга, в новых точках роста пригородных зон Ленобласти. Причем реализация ведется крупными компаниями, имеющими репутацию, качественно проработанный продукт. Кроме того, рынок жилья развивается в сторону пригородных территорий с определенным высотным регламентом: преобладает мало- и среднеэтажное строительство», - поясняет Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
«Как правило, малоэтажные здания появляются там, где невозможно построить более высокие дома. Либо если это экономически оправданно за счет интересной локации, например, в Курортном, Пушкинском, Петродворцовом районах», - уточнила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга ГК ЦДС.
Эксперты Nikoliers отметили рост доли малоэтажных проектов на петербургском рынке: с 2019-го ежегодно выводится 300–340 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Доля новых площадей в высотных и среднеэтажных проектах, напротив, сокращается. В первом квартале 2023 года на малоэтажные проекты приходилось 11% предложения.
По данным ГК «ПСК», доля предложения в малоэтажных проектах на первичном рынке Петербурга сейчас составляет 13%.
Как подсчитали аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», доля продаж в малоэтажных объектах в общей структуре спроса в Петербурге и пригородах в первой половине 2023 года составила 12%. В сравнении с пятилетней ретроспективой она выросла в три раза – с 4% до 12% и в период 2022-2023 годов сохраняется на достигнутом уровне.
Объем предложения в малоэтажных жилых комплексах на конец второго квартала 2023 года составил 9,8 тыс. квартир, что на 5% ниже, чем в начале года. Основная часть предложения сосредоточена в Петродворцовом районе – это около 2 тыс. квартир, что составляет 21% в общей структуре предложения малоэтажного жилья в Петербурге и пригородах.
Неоднозначность экономики
Довольно высокие требования к малоэтажным проектам делают их менее рентабельными, чем строительство высотных домов, набитых студиями и однокомнатными квартирами.
Но в разных проектах рентабельность может различаться. «Сравнивать напрямую затруднительно. Если предположить, что есть проект, который может быть реализован в одинаковой квартирографии на 5 и 25 этажей на одном и том же участке (то есть просто масштабирование), себестоимость многоэтажного варианта будет меньше. Насколько именно, можно сказать, только сравнивая конкретные характеристики при разной этажности», - рассуждает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
По его словам, основная статья экономии – нулевой цикл. «Грубо говоря, это один фундамент (а также кровля) или пять. Разумеется, у высотного здания нулевой цикл обойдется дороже, чем у малоэтажного, но не в пять раз», - уточнил Сергей Софронов.
Также он указывает: малоэтажные проекты комфорт-класса строятся на относительно недорогих участках, свободных от какой-либо застройки, а значит, и от необходимости дополнительных подготовительных работ. В таком случае экономика проектов сопоставима с многоэтажным строительством в черте КАД, где земля может быть в несколько раз дороже. Более того, средняя стоимость квадратного метра в структуре малоэтажного предложения в Петербурге ниже средней стоимости квадратного метра на первичном рынке и составляет сейчас порядка 195 тыс. кв. м. Без учета предложения элитной и премиальной недвижимости.
С другой стороны, в малоэтажном здании будет некоторая экономия на техническом обеспечении. Например, подъемная машина, лифт, для пятиэтажного здания будет стоить дешевле, чем для 25-этажного. «Но если оценивать все расходы в пересчете на этаж, то расчет будет в пользу многоэтажного дома», - уточнил Сергей Софронов.
«Малоэтажные дома не всегда оказываются экономически выгодными для застройщика за счет большого объема инфраструктуры, которую необходимо создать независимо от количества этажей в доме – лифтовой узел, лестницы и т. д. В случае малоэтажного жилья расходы на инженерную начинку будут распределены всего на четыре-пять этажей, а не на восемь и более. Это отражается на цене квартир, что в свою очередь влияет на спрос», - указала Наталья Кукушкина.
Рентабельность диктует цены. Как правило, это объекты классом не ниже комфорт, но чаще бизнес или элитные. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», средние цены в малоэтажных проектах сегмента масс-маркет в Петербурге составляют 211,5 тыс. рублей за кв. м, в пригороде – 118,2 тыс. рублей.
«Если в городе малоэтажное строительство является весомым конкурентным преимуществом, которое может прибавить до 20% к стоимости жилья, то в пригороде часто нет возможности установить оправданную, более высокую цену на малоэтажку, в связи с чем застройщики редко работают с этим форматом», - утверждает Наталья Кукушкина.
Плюсы перевесили
Наряду с определенными минусами малоэтажные проекты имеют ряд плюсов. Например, это невысокая плотность застройки, просторные квартиры, небольшое количество квартир на этаже и в парадном, возможность создать на территории обширные общественные пространства или спортивные зоны, много зелени, парковочные места для всех автомобилей, а также гостевая парковка, индивидуальные инженерные системы, в некоторых проектах – собственные земельные наделы.
«Малоэтажные проекты сегодня обладают целым рядом преимуществ: отличаются лаконичным европейским стилем, меньшими размерами, камерностью, уютностью», – указала Ольга Трошева.
По словам Сергея Софронова, малая этажность, соразмерная архитектура – прежде всего создание более благоприятной среды, нежели в локациях с плотной высотной застройкой. На такие параметры есть устойчивый спрос. «Такие проекты, будучи масштабными, позволяют девелоперам работать с чистого листа в конкурентоспособных концепциях. То есть строить современные кварталы, в которых сразу предусмотрено все для комфортного проживания и пребывания», – утверждает он.
По мнению Натальи Кукушкиной, один из главных плюсов малоэтажного строительства для застройщика – скорость и отсутствие необходимости создавать мощные фундаменты. Но и для покупателя этот тип недвижимости привлекателен: соразмерность зданий человеку, уютность, камерность, малое количество соседей, меньше машин у дома. «Однако это все же бонусы. В первую очередь покупателей интересуют локация, качество проекта и цена. Этажность может стать дополнительным преимуществом, но не краеугольным камнем при выборе жилья», – подчеркнула Наталья Кукушкина.
Малая перспектива
Сегодня малоэтажные проекты появляются в районах, где традиционно превалировали мало- и среднеэтажные дома: Стрельна, Петродворец, Курортный, Выборгский районы, Пулковские высоты в Московском районе. Свободные участки под малоэтажные проекты можно найти в районах Ленобласти, ближних к Петербургу, – Гатчинском, Ломоносовском.
Вместе с тем девелоперы не усматривают больших перспектив для активизации малоэтажного строительства в городской черте.
«Малоэтажные дома – четыре и менее этажей – не самый часто встречающийся тип недвижимости. У нас есть хороший опыт малоэтажного строительства в городской черте – ЦДС «Волковский» во Фрунзенском районе. Проект уже сдан, заселен и живет своей жизнью. Небольшая высота позволила нам добиться сочетания городского комфорта и камерности. Однако восьмиэтажная застройка также справляется с этой задачей и при этом имеет более высокую рентабельность. Полагаю, что будущее в Петербургской агломерации все же за среднеэтажным жильем», – резюмировала Наталья Кукушкина.
Новые ЖК Московского и Петербургского регионов в декабре: семеро смелых
В первой половине декабря 2022 года застройщики Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области вывели на рынок считанные проекты. Одна из главных причин — неуверенность в выполнении графика продаж. Девелоперы ждали, будет ли продлена льготная ипотека — основной драйвер продаж.
Возможно, во второй половине месяца на рынке появится больше новых проектов. А пока в Москве и Подмосковье застройщики вывели три новых ЖК.
Компания MR Group открыла продажи в ЖК класса делюкс LUCE. Он расположится на территории сразу трех районов: Арбата, Хамовников и Тверского. Это проект реконструкции бывшего здания кооператива «Московский почтовик». Архитектурную концепцию проекта разработало итальянское бюро Archea Associati. В отделке фасадов используется натуральный камень, микроцемент и латунные панели.
Квартиры в доме будут большого метража. Внутренняя инфраструктура нацелена на комфортный отдых и развлечения: зимний сад, терраса с зоной для барбекю и проч.
Компания «Мосреалстрой» продает квартиры в готовом доме комфорт-класса, очередном в линейке под маркой «Мой адрес» — «В Зеленограде 901Б».
Объект сдан в декабре прошлого года. 55 квартир достались обманутым дольщикам, которые ждали его пятнадцать лет. Мэрия Москвы внесла дом в Адресную инвестиционную программу и профинансировала достройку.
Квартиры продаются на аукционе электронной торговой площадки РОСЭЛТОРГ.
ГК ПИК открыла продажи в ЖК стандарт-класса «Томилинский бульвар», строительство которого начала в подмосковных Котельниках.
Как обычно, это будет большой проект: одиннадцать жилых корпусов, три детских сада, поликлиника, паркинги, парки с Wi-Fi во дворе каждого дома и проч.
Петербург тянется к высокому стилю
В Петербурге на сей раз проектов выведено больше.
Стартовали продажи Дома высокого стиля Shepilevsky от Element Development в Московском районе. Реконструированный дом назван в честь Модеста Шепилевского, одного из архитекторов Дома Советов. Объект построен в 1941 году в духе советского неоклассицизма.
Работы идут на участке площадью 0,1 га, который компания Element Development вместе с пакетом документов и разрешением на строительство приобрела у компании «Стройэксперт». Поскольку разрешение получено несколько лет назад, до введения ограничений по высоте, это будет последнее высотное жилое здание в районе.
В рамках социальных обязательств компания уже построила стадион с трибунами в Авиагородке.
В доме будет большой набор опций для жителей, а также элементы умного дома: единая акустическая система в здании, вызов лифта через приложение, дополнительный электронный замок от квартиры, система климат-контроля Magic Air, система Face key для резидентов (самораспашные двери, считыватель госномеров для собственников паркинга) и многое другое.
Setl Group вывела на рынок ЖК высокого комфорт-класса «Прайм Приморский» в Приморском районе. Проект разработало Агентство территориального развития. Семь домов будут объединены в три корпуса. Фасада предполагается оформить в природных тонах: графитовых, серо-розовых и контрастных шафрановых. Динамку фасадам придадут французские балконы с ограждениями из ударопрочного стекла. Также задумана архитектурная подсветка фасадов.
В составе проекта — лаундж-зона на крыше дома с мебелью для отдыха, зоной йоги, качелями.
Уже готовый дом после реконструкции набережной Обводного канала, 118Б, в Адмиралтейском районе вывела на рынок компания Сity Solutions Александра Шестакова. Компания зарегистрирована недавно — Шестаков объединил несколько активов. Большая часть квартир будет продаваться с отделкой и частичной или полной меблировкой от Первой мебельной фабрики, которой также владеет Шестаков.
Ранее дом был общежитием завода «Подъемтрансмаш». Он построен в 1993 году, расселен несколько лет назад и продан на торгах Фонда имущества.
В Ленобласти на рынок поступил ЖК комфорт-класса «Орловский бульвар» в Гатчине от ГК Спутник. Он располагается между Красносельским шоссе и улицей Изотова. Застройщиком выступает СЗ «Русь».
Всего в проекте шесть домов в современном стиле.
Все стартовавшие ЖК, во всех четырех регионах, планируются к сдаче в 2025 году. При этом сразу два проекта — один в Москве, второй в Петербурге — выведены на рынок уже готовыми.
До или после? Плюсы и минусы покупки квартиры перед Новым годом
Зима в целом расценивается как благоприятный период для покупки недвижимости. Многие ждут предпраздничных акций и мечтают встретить Новый год в новой квартире – это не только приятно, но и по-своему символично. Но все же, когда лучше приобретать жилье – в лихорадочной суете декабря или в размеренном спокойствии января? Эксперты компании «Метриум» рассказывают о преимуществах как последнего, так и первого варианта.
Перед боем курантов
Декабрь традиционно отличается высоким покупательским спросом, и объясняется он прежде всего человеческой психологией. Покупка квартиры – это настолько значимое для любой семьи событие, что она расценивается как «закрытие гештальта», т.е. достижение насущной цели, к которой можно больше не возвращаться. А когда, как не перед Новым годом, подводить итоги и заканчивать начатое? Войти в следующий период с ощущением завершенности хотят не только покупатели, но и продавцы, ведь они руководствуются теми же соображениями! И отсюда вытекает первый плюс покупки квартиры именно в декабре.
Множество скидок
Декабрь славится впечатляющими дисконтами, а в этом году – особенно, ведь клиенты, уставшие от неопределенности, не так активны, как в предыдущие годы. Стремясь стимулировать спрос, девелоперы запускают действительно выгодные предновогодние акции. Если в прошлом году новогодние скидки на квартиры составляли не более 5-10%, то сегодня реально найти предложения, благодаря которым можно купить квартиру на 35% дешевле. Хотя средний размер скидок в этом году все же 15-20%.
Например, в жилом комплексе премиум-класса Dream Towers (девелопер – Regions Development), который строится на территории Нагатинской поймы, новогодняя акция распространяется на выделенный пул квартир. До 31 декабря их можно приобрести со скидкой до 25%, в том числе с использованием ипотеки. «Благодаря дисконту наши клиенты смогут сэкономить до 18,6 млн рублей, – комментирует Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Учитывая, что на финальной стадии готовности комплекса стоимость лотов в нем вырастет приблизительно на 15%, сейчас появился прекрасный повод приобрести здесь квартиру со значительной выгодой».
В жилом комплексе «Преображенская площадь», который тот же девелопер строит в районе Преображенское, запущен дисконт 21%. Минимальная стоимость однокомнатных лотов со скидкой составит 15 млн рублей, тогда как ранее они продавались по 19 млн рублей.
В премиальном квартале «Прайм Парк» от Optima Development, который возводится в Хорошевском районе Москвы, тоже началась предновогодняя акция, которая распространяется на определенный пул лотов. До конца года их можно приобрести со скидкой 20%. «Поскольку проект в течение 5 лет лидирует по продажам в премиальном сегменте, значительных дисконтов на квартиры мы никогда не делали, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Поэтому советую всем, кто рассматривал покупку в «Прайм Парке» или вообще в премиальном проекте, воспользоваться уникальным новогодним предложением с выгодой до 20% на ограниченный пул квартир».
Даже если на данный момент все «акционные» квартиры раскуплены (да, такое бывает, когда жилой комплекс популярен), уточните у менеджера, возможен ли индивидуальный дисконт. Клиенту, который демонстрирует готовность из потенциального стать реальным, охотнее идут на уступки, особенно в конце года, когда нужно закрывать отчетный период.
Богатство выбора
В декабре еще есть возможность выбирать из всего многообразия планировок даже в рамках одного проекта. Январь же немного напоминает торговый центр после распродажи – ассортимент уже не так широк, и нужных размеров нет. То есть вы можете не найти желаемое в жилом комплексе, на который изначально делали ставку. Впрочем, выход имеется. Если вы протянули до января, посмотрите все новостройки девелопера, в ЖК которого хотели купить недвижимость. Игроки с большим опытом и множеством сданных проектов наверняка вас не разочаруют – просто выберите другой ЖК, который реализуется ими же.
Например, в портфеле компании MR Group – реализованные объекты общей площадью 9,5 миллионов кв. м. В Москве сейчас одновременно реализуется более 10 проектов девелопера, при этом можно подобрать подходящий вариант практически в любом округе столицы. К слову, сейчас у MR Group тоже пора скидок, они достигают 15% (выгода при этом – до 15,8 млн рублей). Изучите, что предлагается в «Павелецкая Сити» (реализуется совместно с Level Group), «Метрополии», City Bay, Symphony 34, MOD, Famous и др.
Определенность
Как правило, начало нового года сопровождается вступлением в силу новых законов и правил, что может существенно повлиять на ценообразование на рынке недвижимости. Положительно или негативно – точно спрогнозировать не всегда возможно, особенно в текущих реалиях. А декабрь – это своего рода «синица в руках»: вы знаете точную стоимость квадратного метра и размер минимальной ипотечной ставки. Январь в этом плане – нестабильный «журавль в небе». Впрочем, уже известно, что власти до 1 июля 2024 года продлили ипотеку с господдержкой. Однако ставка по ней вырастет до 8%. Так что выгодно успеть совершить покупку с привлечением льготной ипотеки все же в декабре.
Велика вероятность, что в следующем году вырастут ставки по субсидированным кредитам от застройщиков. Но пока девелоперы продолжают предлагать околонулевые спецпрограммы. Например, в ЖК iLOVE и многофункциональном жилом квартале Headliner (девелопер - КОРТРОС) можно взять ипотеку от 0,1% на срок до 30 лет, при этом нужно внести первоначальный взнос от 15%.
Возврат средств
Если вы покупаете квартиру в сданном доме в декабре, то уже в январе сможете оформить возврат всего уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за предыдущий год. Максимальный размер суммы, с которой возвращается вычет, составляет 2 млн рублей. Это означает, что можно получить 13% от данной суммы – 260 тысяч рублей. Возможность оформления налогового вычета возникает с года вступления в право собственности жилым объектом. Купив квартиру в январе, вам придется ждать уже следующего года, чтобы вернуть часть потраченных на покупку средств.
Когда осыпались елки
Итак, преимущества покупки квартиры в декабре очевидны. То есть январь вообще не рассматривать? Есть нюансы, дадим ему шанс.
Если декабрь ассоциируется с суетой, то январь – это дзен. При покупке квартиры важны не только ставки и цены – многое зависит от настроя человека и его занятости. В декабрьской суматохе бывает сложно оценить все «за» и «против», принять взвешенное решение. Ведь хочется закрыть сделку как можно скорее, поставить галочку и заняться наконец подготовкой к Новому году. А в январе у вас будет достаточно времени, чтобы разобраться с нюансами: вы сможете спокойно прогуляться по району, изучить его инфраструктуру, пообщаться со старожилами, чтобы понять, подходит ли вам вообще данная локация.
«В январе спрос на рынке недвижимости традиционно падает: кто-то продлевает себе отдых и берет отпуск, чтобы отправиться в путешествие, а кто-то ждет окончания банковских каникул и одобрения заявки на ипотечный кредит. Поэтому январские покупатели тоже могут рассчитывать на определенные бонусы от девелоперов, – считает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва». – Однако позиция девелоперов относительно январских акций пока не сформировалась, игроки рынка будут ориентироваться на текущую экономическую и политическую ситуацию. В качестве преимущества январских сделок отмечу экономию времени, поскольку в банках и офисах продаж будет меньше людей, да и предновогодние пробки усложняют все дела в декабре».
«На вопрос, когда все-таки покупать квартиру – в декабре или январе? – однозначного ответа нет, – подводит итоги Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первое, что можно порекомендовать: изучите, какие перемены произойдут в законодательстве в будущем году, какие новые программы запускаются, а какие будут завершены, поищите прогнозы экспертов, как это может повлиять на ценообразование. Второе – проводите регулярный мониторинг актуальных предложений на рынке недвижимости. Если найдется подходящий вариант в декабре, совершайте сделку. Нет – подождите января. Но учитывайте, что ставки по ипотеке растут, поэтому, собираясь воспользоваться жилищным кредитом, собирайте документы и обращайтесь в банк прямо сейчас. Все равно одобрение заявки займет какое-то время. Затягивать с этим не советую, потому что банки могут поднять процент по ипотеке в любой момент».