Малоэтажной застройке большой доли не видать
![](http://m.asninfo.ru/images/comfortlive/bc8b144c/9f5fe82ccec2eea755dc0dfb.jpg)
Девелоперам известно, что многоэтажные дома возводить выгоднее, чем малоэтажные. В Москве то и дело стоят башни высотой 40–50 этажей, в Петербурге высотность снижается: все активнее застраиваются пригороды Северной столицы. Но занять серьезную долю рынка малоэтажное строительство не сможет.
По данным Единого ресурса застройщиков, в 2018 году средняя высота новостроек в Петербурге составляла 19,2 этажа, в марте 2023 года – уже 16,1 этажа.
«В структуре нового предложения в последние годы увеличивается доля среднеэтажных и малоэтажных проектов в связи с началом освоения масштабных территорий на границе спальных районов Петербурга, в новых точках роста пригородных зон Ленобласти. Причем реализация ведется крупными компаниями, имеющими репутацию, качественно проработанный продукт. Кроме того, рынок жилья развивается в сторону пригородных территорий с определенным высотным регламентом: преобладает мало- и среднеэтажное строительство», - поясняет Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
«Как правило, малоэтажные здания появляются там, где невозможно построить более высокие дома. Либо если это экономически оправданно за счет интересной локации, например, в Курортном, Пушкинском, Петродворцовом районах», - уточнила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга ГК ЦДС.
Эксперты Nikoliers отметили рост доли малоэтажных проектов на петербургском рынке: с 2019-го ежегодно выводится 300–340 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Доля новых площадей в высотных и среднеэтажных проектах, напротив, сокращается. В первом квартале 2023 года на малоэтажные проекты приходилось 11% предложения.
По данным ГК «ПСК», доля предложения в малоэтажных проектах на первичном рынке Петербурга сейчас составляет 13%.
Как подсчитали аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», доля продаж в малоэтажных объектах в общей структуре спроса в Петербурге и пригородах в первой половине 2023 года составила 12%. В сравнении с пятилетней ретроспективой она выросла в три раза – с 4% до 12% и в период 2022-2023 годов сохраняется на достигнутом уровне.
Объем предложения в малоэтажных жилых комплексах на конец второго квартала 2023 года составил 9,8 тыс. квартир, что на 5% ниже, чем в начале года. Основная часть предложения сосредоточена в Петродворцовом районе – это около 2 тыс. квартир, что составляет 21% в общей структуре предложения малоэтажного жилья в Петербурге и пригородах.
Неоднозначность экономики
Довольно высокие требования к малоэтажным проектам делают их менее рентабельными, чем строительство высотных домов, набитых студиями и однокомнатными квартирами.
Но в разных проектах рентабельность может различаться. «Сравнивать напрямую затруднительно. Если предположить, что есть проект, который может быть реализован в одинаковой квартирографии на 5 и 25 этажей на одном и том же участке (то есть просто масштабирование), себестоимость многоэтажного варианта будет меньше. Насколько именно, можно сказать, только сравнивая конкретные характеристики при разной этажности», - рассуждает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
По его словам, основная статья экономии – нулевой цикл. «Грубо говоря, это один фундамент (а также кровля) или пять. Разумеется, у высотного здания нулевой цикл обойдется дороже, чем у малоэтажного, но не в пять раз», - уточнил Сергей Софронов.
Также он указывает: малоэтажные проекты комфорт-класса строятся на относительно недорогих участках, свободных от какой-либо застройки, а значит, и от необходимости дополнительных подготовительных работ. В таком случае экономика проектов сопоставима с многоэтажным строительством в черте КАД, где земля может быть в несколько раз дороже. Более того, средняя стоимость квадратного метра в структуре малоэтажного предложения в Петербурге ниже средней стоимости квадратного метра на первичном рынке и составляет сейчас порядка 195 тыс. кв. м. Без учета предложения элитной и премиальной недвижимости.
С другой стороны, в малоэтажном здании будет некоторая экономия на техническом обеспечении. Например, подъемная машина, лифт, для пятиэтажного здания будет стоить дешевле, чем для 25-этажного. «Но если оценивать все расходы в пересчете на этаж, то расчет будет в пользу многоэтажного дома», - уточнил Сергей Софронов.
«Малоэтажные дома не всегда оказываются экономически выгодными для застройщика за счет большого объема инфраструктуры, которую необходимо создать независимо от количества этажей в доме – лифтовой узел, лестницы и т. д. В случае малоэтажного жилья расходы на инженерную начинку будут распределены всего на четыре-пять этажей, а не на восемь и более. Это отражается на цене квартир, что в свою очередь влияет на спрос», - указала Наталья Кукушкина.
Рентабельность диктует цены. Как правило, это объекты классом не ниже комфорт, но чаще бизнес или элитные. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», средние цены в малоэтажных проектах сегмента масс-маркет в Петербурге составляют 211,5 тыс. рублей за кв. м, в пригороде – 118,2 тыс. рублей.
«Если в городе малоэтажное строительство является весомым конкурентным преимуществом, которое может прибавить до 20% к стоимости жилья, то в пригороде часто нет возможности установить оправданную, более высокую цену на малоэтажку, в связи с чем застройщики редко работают с этим форматом», - утверждает Наталья Кукушкина.
Плюсы перевесили
Наряду с определенными минусами малоэтажные проекты имеют ряд плюсов. Например, это невысокая плотность застройки, просторные квартиры, небольшое количество квартир на этаже и в парадном, возможность создать на территории обширные общественные пространства или спортивные зоны, много зелени, парковочные места для всех автомобилей, а также гостевая парковка, индивидуальные инженерные системы, в некоторых проектах – собственные земельные наделы.
«Малоэтажные проекты сегодня обладают целым рядом преимуществ: отличаются лаконичным европейским стилем, меньшими размерами, камерностью, уютностью», – указала Ольга Трошева.
По словам Сергея Софронова, малая этажность, соразмерная архитектура – прежде всего создание более благоприятной среды, нежели в локациях с плотной высотной застройкой. На такие параметры есть устойчивый спрос. «Такие проекты, будучи масштабными, позволяют девелоперам работать с чистого листа в конкурентоспособных концепциях. То есть строить современные кварталы, в которых сразу предусмотрено все для комфортного проживания и пребывания», – утверждает он.
По мнению Натальи Кукушкиной, один из главных плюсов малоэтажного строительства для застройщика – скорость и отсутствие необходимости создавать мощные фундаменты. Но и для покупателя этот тип недвижимости привлекателен: соразмерность зданий человеку, уютность, камерность, малое количество соседей, меньше машин у дома. «Однако это все же бонусы. В первую очередь покупателей интересуют локация, качество проекта и цена. Этажность может стать дополнительным преимуществом, но не краеугольным камнем при выборе жилья», – подчеркнула Наталья Кукушкина.
Малая перспектива
Сегодня малоэтажные проекты появляются в районах, где традиционно превалировали мало- и среднеэтажные дома: Стрельна, Петродворец, Курортный, Выборгский районы, Пулковские высоты в Московском районе. Свободные участки под малоэтажные проекты можно найти в районах Ленобласти, ближних к Петербургу, – Гатчинском, Ломоносовском.
Вместе с тем девелоперы не усматривают больших перспектив для активизации малоэтажного строительства в городской черте.
«Малоэтажные дома – четыре и менее этажей – не самый часто встречающийся тип недвижимости. У нас есть хороший опыт малоэтажного строительства в городской черте – ЦДС «Волковский» во Фрунзенском районе. Проект уже сдан, заселен и живет своей жизнью. Небольшая высота позволила нам добиться сочетания городского комфорта и камерности. Однако восьмиэтажная застройка также справляется с этой задачей и при этом имеет более высокую рентабельность. Полагаю, что будущее в Петербургской агломерации все же за среднеэтажным жильем», – резюмировала Наталья Кукушкина.
Своя квартира по скидке: акция для IT-партнеров от ЛСР
![](http://m.asninfo.ru/images/comfortlive/18c431dc/745e90de07b390b41b96f952.jpg)
До конца марта застройщик ЛСР предлагает специальную акцию клиентам, которые оформят IT-ипотеку и являются сотрудниками компаний-партнеров. Размер дисконта зависит от количества комнат в выбранной квартире: 1% — на 1-комнатную квартиру или студию, 2% — на 2-комнатную квартиру, 3% — на 3–5-комнатную квартиру. На выбор недвижимость от застройщика в объектах комфорт- и бизнес-класса.
Полный перечень партнеров можно найти на официальном сайте застройщика, либо обратившись по любому каналу связи к менеджерам ЛСР. Скидка работает на всю сумму договора и в случае приобретения совместной собственности супругов, даже если право на дисконт имеет только один из них. При заключении договора в долях скидка соответствует доле.
Застройщик также работает с программой льготной ипотеки для IT-специалистов. Ставка по ипотеке для клиентов, подходящих под условия программы, составляет 4,35%. Под программу подходят все комплексы ЛСР.
Заемщик может получить до 18 млн рублей в кредит. Величина первоначального взноса — 15%, возможна частичная оплата материнским капиталом. Срок кредитования — до 30 лет.
Специалист должен соответствовать следующим критериям:
- возраст от 18 до 50 лет;
- подтвержденный доход по Санкт-Петербургу от 120 тысяч рублей;
- не менее трех месяцев стажа на текущем месте работы;
- компания должна иметь аккредитацию Минцифры РФ.
Один из самых эстетичных комплексов города — ЖК RIVIERE NOIRE, расположенный рядом с Петроградской стороной на набережной Черной речки. Три дома отличает уникальная архитектура, сочетающая утонченный модерн и современный взгляд на эстетику.
На выбор покупателей множество европланировок, в которых заложены гардеробные, два санузла, увеличенные оконные проемы и высокие потолки — до 3 метров на верхних этажах. Предусмотрена возможность установки кондиционеров. Во всех помещениях используется коллекторная разводка отопления. Есть возможность выбора отделки и покупки места в подземном паркинге.
Придомовая территория благоустроена по уникальному ландшафтному проекту. Для детей застройщик организовал специальные площадки с атравматичным покрытием, для любителей активного отдыха — стильное современное оборудование, для любителей спокойного времяпрепровождения — зоны лаунджа.
![](https://admin.asninfo.ru/media/images/LSR2.jpg)
ЖК NEVA HAUS — элитный жилой комплекс в самой зеленой части Петровского острова. Покупателей ждет своя благоустроенная набережная с пирсом, вдохновляющие виды на воду и лесной массив Крестовского острова, потолки до 3,8 метра, закрытая территория и внутренняя инфраструктура.
Внутренний двор комплекса обустроен как приватная охраняемая территория с современной системой безопасности и контролем доступа. Теплые подземные паркинги оборудованы лифтами, а гостевые парковки — зарядками для электромобилей. Рядом с парадными установлены велостоянки.
Комплексу присвоен экостандарт GREEN ZOOM. В распоряжении собственников дубовые окна с алюминиевой накладкой, двухкамерные стеклопакеты, утолщенные перекрытия для лучшей звукоизоляции, индивидуальные вентканалы для каждой квартиры и 5-ступенчатая очистка воды.
![](https://admin.asninfo.ru/media/images/LSR3.jpg)
ЖК NEVA RESIDENCE — премиальный комплекс на южном берегу Петровского острова, в двух шагах от парка. Понадобится всего 5 минут, чтобы доехать до Невского проспекта.
Из окон квартир можно любоваться панорамными видами исторической части города, водной гладью или зеленым парком. Большая часть домов ориентирована на южную сторону: в течение дня комнаты хорошо освещены. Этому способствуют увеличенные окна и высокие потолки до 3 и более метров.
Территорию комплекса сделали пешеходной: собственники могут безопасно отдыхать в лаунджах и оставлять детей в игровых зонах. Большое внимание застройщик уделил ландшафтному дизайну, проработке пеших маршрутов и оформлению тематических зон. Дизайн дворов предполагает создание искусственных холмов, высадку кустарников, цветников, крупных деревьев. Для прогулок жителей комплекса идеально подойдет благоустроенная набережная.
Новые ЖК Петербурга и Ленобласти в феврале: ставка на апартаменты
![](http://m.asninfo.ru/images/comfortlive/113782fb/c781ffdf84924e0487f469be.jpg)
В феврале 2023 года на рынок Петербурга и Ленинградской области вышли всего четыре проекта, три из которых — комплексы апартаментов.
Инвестиционно-девелоперская компания «Рентавед» вывела на рынок два клубных дома в Центральном районе — апартаменты бизнес-класса «Клубный дом Василия фон Геккера» и «Клубный дом Матильды Кшесинской». Оба проекта прошли реконструкцию и сданы в эксплуатацию. В продаже готовые апартаменты, которые реализуются по договорам купли-продажи.
Для создания клубных домов на Лиговском проспекте компания «Рентавед» в 2020 году выкупила на торгах у города два аварийных здания.
В ходе реконструкции установлена система видеонаблюдения, заменены коммуникации и перекрытия, укреплена или частично заменена кровля.
«Клубный дом Василия фон Геккера» — четырехэтажный жилой дом 1873 года постройки спроектирован самим Василием фон Геккером — архитектором и художником.
«Клубный дом Матильды Кшесинской» построен в 1897 году. Украшение дома — стрит-арт-портрет балерины Матильды Кшесинской высотой в четыре этажа, выполненный на одной из стен здания. Автор эскизного портрета — московский художник Ксения Траннуа.
Комплекс элитных апартаментов Zen Garden в Петроградском районе вывела на рынок Yard Group.
ЖК строится на месте паркинга. Проект задумался еще в 2015 году, разрешение на строительство получено в 2017-м, оно несколько раз продлевалось.
Проект заявлен как задающий в Петербурге тренд деликатной роскоши (трендсеттер).
Фасады выполнены по модульной технологии на базе алюминиевых систем. В конструкцию интегрировано премиальное панорамное остекление.
Лобби, отделанное натуральным камнем, деревом, металлом, переходит в атриум с вертикальным садом.
Апартаменты организованы по принципу галереи, в гостиных установлены биокамины, изолированная спальная комната переходит в гардеробную и ванную. Все юниты оснащены электронными замками, системой умного дома.
В доме смонтирована собственная котельная, кондиционеры имеют функцию обогрева, в ванной и спальне установлена система микроклимата.
В набор внутренней инфраструктуры входят пять премиальных ресторанов, бары, экспресс-прачечная, фитнес-зал и бассейн, СПА, а также бизнес-пространство с переговорными и залами-трансформерами для мероприятий.
Группа «Самолет» вывела на рынок ЖК стандарт-класса «Курортный Квартал» в поселке Песочный Курортного района, на месте бывшего городка военных моряков.
Участок в районе Школьной, Ленинградской, Краснофлотской улиц возводится в рамках масштабного проекта комплексного развития территории. Первую очередь проекта — ЖК «Живи! В Курортном» — реализовала компания «СПб Реновация», которая теперь вошла в Группу «Самолет». Построены пять домов на 1,5 тыс. квартир, а также инфраструктурные объекты.
Новая очередь имеет самостоятельное название, и вряд ли дело ограничится двумя корпусами, о которых сейчас идет речь.
Новые жилые комплексы Петербурга и Ленинградской области, выведенные в продажу в феврале 2023 года
Название ЖК |
Курортный квартал |
Клубный дом Василия фон Геккера |
Клубный дом Матильды Кшесинской |
Zen Garden |
Класс ЖК |
Стандарт |
Апартаменты бизнес |
Апартаменты бизнес |
Апартаменты элит |
Застройщик |
Группа Самолет |
Рентавед |
Рентавед |
Yard Group |
Адрес |
Курортный район, Песочный |
Центральный район, улица Печатника Григорьева, 14 |
Центральный район, Лиговский проспект, 141, лит. Б |
Петроградский район, проспект Добролюбова, 18а, лит. А |
Ближайшая станция метро |
Парнас, 21 мин, езды |
Лиговский проспект, 5 мин. пешком |
Лиговский проспект, 5 мин. пешком |
Спортивная, 2 мин. пешком |
Материал стен |
Монолит-кирпич |
Реконструкция, кирпич |
Реконструкция, кирпич |
Монолит-каркас |
Количество этажей |
8–9 |
4 |
5 |
9 |
Выведено корпусов |
2 |
1 |
1 |
1 |
Всего корпусов в проекте |
2 |
1 |
1 |
1 |
Выведено лотов |
719 |
46 |
16 |
134 |
Всего лотов в проекте |
719 |
46 |
16 |
134 |
Квартирография |
От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, 20–71,3 кв. м |
Свободные планировки, площадью 18–75 кв. м |
Свободные планировки, площадью 19–56 кв. м |
Свободные планировки площадью 71–460 кв. м |
Особые квартиры |
Двухуровневые мансарды с антресолью |
Двухуровневые мансарды с антресолью |
Варианты с гардеробными, несколькими санузлами, пентхаусы с террасами |
|
Высота потолков, метров |
2,78–3,08 |
2,8–4,5 |
2,8–3,2 |
2,55–3,60 |
Варианты отделки |
- чистовая - меблировка |
- предчистовая - чистовая |
- предчистовая - чистовая |
- чистовая - меблировка |
Цена лота, руб. |
4,2–12,4 млн |
6,7–17,5 млн |
8,8–16,5 млн |
35–204 млн |
Опции ЖК |
- детский сад - школа - музыкальная школа - кладовые - колясочные |
|
- бассейн - спа - экспресс-прачечная - 5 ресторанов - атриум с вертикальным садом и лаундж-зоной - бизнес-пространство с переговорными |
|
Парковка / количество мест |
Подземная, 100 м/м, гостевая |
Отсутствует |
Отсутствует |
Подземная 40 м/м, гостевая |
Срок сдачи выведенных корпусов |
III квартал 2024 года |
Сдан |
Сдан |
IV квартал 2023 года |
Срок сдачи всего проекта |
III квартал 2024 года |
Сдан |
Сдан |
IV квартал 2023 года |