Фантазии и амбиции у Красных ворот
Близится к завершению проект ГК «Основа» на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца – премиальный комплекс апартаментов RED7, внешний вид которого изначально привлекал к себе много внимания. Комплекс уже получил название «пиксельный дом».
Решив возвести комплекс апартаментов в важном для столицы месте, ГК «Основа» объявила конкурс на разработку архитектурной концепции, в котором победило голландское бюро MVRDV. Архитекторы решили создать знаковый проект, который бы перекликался и с традициями русской архитектуры, и привносил бы ноту современности в окружающую застройку, но вместе с тем не нарушал ткань исторической застройки, подчеркивал историю локации Красных ворот.
Необычный силуэт здания напоминает огромную букву М – ассоциация и с метрополитеном, и с названием российской столицы. Архитекторы пояснили, что экспериментировали, исследуя классические силуэты столичных зданий. Также примером послужили конструктивистские проекты: высотка у Красных ворот, здание Центросоюза Ле Корбюзье на Мясницкой, здание Наркомзема Алексея Щусева.
Само здание неправильной формы – очень примерный прямоугольник. Площадь каждого последующего этажа меньше предыдущего. Здание, будто выстроенное из отдельных кубиков, пикселей, имеет множество уступов, на которых располагают открытые террасы.
Как ранее отмечали сотрудники проектного бюро «АПЕКС», нетиповое проектное решение потребовало индивидуальной проработки мельчайших узлов и деталей комплекса, а также разработки и предложения инновационных и уникальных решений.
Особое внимание уделено цвету фасадов – он красный, облицованный матовым и глянцевым клинкерным кирпичом, чередование которых придает зданию динамику.
Когда проект был представлен на Архитектурном совете Москвы, предполагался также вариант светлых фасадов, но члены совета решили, что именно красный позволит новостройке вписаться в окружающую застройку. Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы, тогда заявил: «Есть пока вопросы по сочетанию этого силуэта с силуэтами знаковых для Москвы зданий. Прежде всего с высоткой у Красных ворот. Большинство членов совета поддержали красный цвет, который, безусловно, выглядит вызывающе, но история показывает, что если не делать резонансные вещи, то будет некая серая масса».
Якоб ван Рейс, автор проекта (бюро MVRDV), в интервью порталу Архи.ру заявил: «RED7 – это синтез двух влияний, дитя двух родителей – модернистского и классического. Мне кажется, в итоге получился очень московский, очень контекстуальный дом».
От идеи до воплощения
RED7 - клубный дом премиального формата. В нем запроектировано 283 апартамента. Примерно пятая часть из них имеет балконы или террасы.
Апартаменты начинаются с четвертого этажа, нижние этажи отданы под коммерческие объекты и общественные пространства. В комплексе будет представлен полный инфраструктурный набор премиального уровня: фитнес-центр с бассейном, два ресторана, кафе, магазины, детские игровые комнаты, сигарная комната, небольшой кинотеатр, лаунж, коворкинг и т. д. Часть инфраструктуры предназначена для любого желающего, часть приватная, только для проживающих в апартаментах. В частности, только для резидентов RED7 будет открыта Небесная гостиная с террасой.
В четырехуровневом подземном пространстве располагаются парковочные места и кладовые.
Управлять комплексом будет компания C&U, специализирующаяся на обслуживании премиальных объектов.
Апартаменты RED7 реализуются с полной дизайнерской чистовой отделкой по проектам голландского бюро i29 и международного бюро Олега Клодта. Разрабатывая дизайн апартаментов, команда бюро Олега Клодта руководствовалась принципами, которые являются частью ДНК творческого метода бюро: задать сценарий пространству, чтобы оно менялось вместе с человеком, для которого создано.
«Любой проект должен соответствовать месту, вписываться в окружающий ландшафт. Важны контекст и гармония. Интерьеры в неоклассическом стиле – это гармония эстетики и функциональности, вписанные в архитектуру современного жилого комплекса. Мы продумали пространство до мельчайших деталей, проживая его вместе с будущими жильцами. Сдержанный, но в то же время элегантный интерьер отражает и время, и место, в котором он находится. Предложив два варианта цветового решения интерьера – светлый и темный, – мы стремились создать нейтральный фон, где монохромная палитра станет выгодным дополнением для фактурных и наполненных эмоциями предметов декора», – подчеркнул Олег Клодт, основатель и руководитель архитектурного бюро Олега Клодта.
Трудная работа
Строительство RED7 стартовало в конце 2018 года. На месте здания находился недостроенный многоуровневый паркинг в аварийном состоянии, который демонтировался попутно с работами по устройству котлована.
Как отмечает Константин Бакиров, генеральный директор ООО «ЭПИР», и проектирование, и строительство были существенно осложнены целым рядом факторов: стесненными условиями строительной площадки, расположением участка на пересечении двух городских магистралей, близостью зданий окружающей застройки, наличием разветвленной системы городских инженерных коммуникаций, присутствием в пятне застройки ранее возведенных конструкций объекта незавершенного строительства. Главной задачей в таких условиях являлось обеспечение минимальных дополнительных деформаций окружающего грунтового массива с максимальным использованием существующих конструкций для обеспечения устойчивости и надежности здания.
Сооружение подземной части объекта заняло достаточного много времени – полтора года. Работы выполняла компания «БОЭС Констракшн». От нижней 15-метровой отметки котлована пришлось углубиться еще на 16 метров. В том числе из-за спроектированного четырехэтажного подземного уровня. Всего забито 430 свай на глубину 16 метров. Помимо этого, ради дополнительной прочности были вмонтированы металлические стальные конструкции весом 230 тонн.
На строительство подземной части ушло 11,25 тыс. куб. м бетона. К середине июля 2020 года подземные уровни были готовы.
Каркас здания и конструкцию ограждения из монолита выполнила российско-турецкая компания «Монолит Капитал Строй». На строительство каркаса потребовалось 31,3 тыс. куб. м бетона. Частично монолит использовался и при возведении стен. А для облицовки понадобился полнотелый клинкерный кирпич. Причем конкретного цвета и с конкретными качествами.
Нужный кирпич девелопер искал по всей Европе, и только немецкая фабрика Deppe смогла принять заказ – более 1 млн штук по индивидуальному заказу. Каждый кирпич обошелся в 2 евро, заказ оплачивался в 2022 году. Два десятка кирпичей именные, на них отштамповано RED7.
Аналогичным образом – через спецзаказ – привезены витражные окна. Их изготовила бельгийская компания Reynaers. Витражными окнами остеклены апартаменты и первые этажи здания, где расположатся общественные пространства. В ограждении террас, балконов и эксплуатируемой кровли используется закаленное стекло.
RED7 как искусство
Проект изначально приковывал к себе внимание и специалистов, и обычных жителей Москвы. Своими впечатлениями люди делились на различных форумах и в соцсетях (пунктуация и орфография сохранены).
«Дерзко, стильно, смело, фантазийно, амбициозно… Список эпитетов можно составить длинный, но суть одна – проект обращает на себя внимание, выбивается из общей массы типовой застройки и заставляет говорить о себе. Равнодушным точно никого не оставит. Именно такого фактурного комплекса здесь не хватало, он явно на своем месте».
«Офигенная архитектура, планировочки на любой вкус. Самый центр – центральнее не придумаешь. Или придумаешь, но цена в несколько раз точно выше будет. Кроме аппартаментов – стильная инфраструктура прямо в комплексе, и фитнес клуб, и рестораны, и медцентр все это будет. Отделка под ключ, выбрать можно из 4 вариантов выбор, скажу честно, сложный, мне понравились все четыре».
«Сроки сдачи немного подвинули из-за проблем с поставками стройматериалов из Европы. Хорошо, что застройщик не решил сдать объект быстрее, переходя на азиатски аналоги, а решил сохранить качество, пусть и сдвинув немного сроки».
«Жизнь на Садовом меня никогда не привлекала, но мимо Ред7 не смогли пройти. Яркий европейский ЖК, действительно ассоциации с Европой. Отличный сервис в доме с рестораном, гастрономом, фитнесом. Будет много лаунж пространств, Небесная гостиная, общая кухня. В апартаменты можно заказать услуги. Внешний вид ЖК– искусство».
Цена квартиры в разрезе. От чего зависит ценник на жилье?
На любом рынке «живут» несколько разных цен: спроса, предложения, сделки. Цена предложения от застройщика – сложный продукт, сформированный из множества составляющих.
Основу цены предложения составляет, как правило, сметная стоимость строительства. Однако при этом множество других расходов застройщика добавляются к цене – от затрат на покупку земельного участка до прибыли компании. Кроме того, важны локация, окружение и особенности проекта, которые зачастую позволяют еще немножко увеличить ценник.
Себестоимость
От 50% до 70% в структуре себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, инженерная составляющая – от 12% до 25%, затраты на приобретение земельного участка и полную подготовку под строительство – 10–20%. Еще есть расходы на рекламу, строительство социальной инфраструктуры и т. д.
Сметная стоимость строительства разнится и зависит от ряда параметров: класса жилья, инженерной начинки, объема социальной инфраструктуры, благоустройства и т. д.
По официальным данным, средняя сметная стоимость строительства в стране составляет около 50 тыс. рублей за 1 кв. м. В столичном регионе и Петербурге она выше – около 90 тыс. рублей.
Соответственно, конечная себестоимость различна. В Северной столице, в зависимости от класса, она колеблется в диапазоне от 50 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м.
Финансовая составляющая
Разница между сметной стоимостью строительства и ценой предложения в петербургских новостройках, согласно данным Союза инженеров-сметчиков, составляет примерно 24%.
При этом маржа должна составлять не менее 12%, чтобы позволить компании развиваться. Однако маржинальность также колеблется в зависимости от класса проекта. По разным данным, в Петербурге для массового сегмента она составляет 10–15%, для бизнес-класса – 15–20%, для элитного – от 20% и выше.
При этом глава Минстроя РФ Владимир Якушев ранее обещал застройщикам проектное финансирование, «с маржинальностью между себестоимостью строительства и продажей не менее 20%».
Банки, таким образом, готовы финансировать проекты с высокой (по крайней мере, по питерским меркам) доходностью. При этом при переходе на проектное финансирование на застройщика ложатся дополнительные расходы по обслуживанию кредита.
Дополнительные параметры
Если руководствоваться формальными параметрами, рентабельность строительного бизнеса оставляет желать лучшего. Чтобы поднять доходность проекта, застройщик использует иные способы, исходя из окружения новостройки. За каждый параметр, который пойдет будущей квартире в плюс, можно добавить до 5% к цене продаж.
Во-первых, это, конечно, местоположение: чем ближе к центру города, тем дороже (при прочих равных параметрах проекта). Видовые характеристики (вид на промзону или на воду) также имеют значение. Но если вид на воду, собор или парк позволит увеличить цену, вид на промзону – вряд ли (разве что под обещания застройщика разбить на этом месте сквер).
Важна социальная инфраструктура. Причем как внутри жилого комплекса, так и в окружающей застройке.
Один из базовых факторов – транспортная доступность. По данным компании «Мегалит – Охта Групп», в объектах, расположенных рядом со станциями метро, стоимость «квадрата» может быть на 20% выше, чем в аналогах, находящихся на удалении. Прочий общественный транспорт вызывает меньше интереса.
Благоустройство прилегающей территории, оборудование двора детскими и спортивными площадками, озеленение – также заметный параметр. Застройщики придумывают оригинальные варианты оформления, привлекают ландшафтных дизайнеров в стремлении выполнить проект, имеющий собственное лицо.
А вот наличие подземного паркинга иной раз означает убыток для застройщика. Парковки в проектах – обязательный пункт, но спрос на них не всегда есть. Поднимать цены из-за наличия подземной парковки не получится.
Любые оригинальные задумки застройщика могут стать конкурентным преимуществом, которое позволит поднять цену предложения, будь то квартиры с каминами, сауна или энергоэффективные технологии.
Но, определяясь с ценой, застройщик всегда имеет в виду цену жилья в проектах, которые в этой же локации реализуют другие компании. И тогда появляется верхняя ценовая планка, которую вряд ли удастся перешагнуть.
Справка
По данным ЦИАН, по итогам 2019 года средний бюджет квартиры или апартамента на первичном рынке Петербурга составил 4,6 млн рублей. Это на 6% выше, чем годом ранее. В Ленобласти показатель также вырос – до 2,9 млн рублей, или на 8%. При этом выручка застройщиков также выросла – на те самые 6%. За 2019 год жилья в новостройках было продано на 435 млрд рублей.
Мнение
Марианна Устинова, руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
– По аналогии с предыдущими кризисами, падение курса рубля отразится на себестоимости квадратного метра в объектах, где применяются импортные материалы и оборудование. Это, в свою очередь, повлечет повышение цен на готовое жилье. Больше возможностей для работы с себестоимостью есть у девелоперов полного цикла. Наличие в структуре собственных мощностей позволяет застройщику снижать себестоимость проекта, не жертвуя качеством.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– Стоимость квартиры растет с каждым этапом строительства. В жилых комплексах с качественной концепцией к моменту ввода объекта цена определенных квартир может быть выше цены аналогичного жилья на «вторичке». Сегодня подавляющее большинство проектов реализуется по старым правилам, то есть без использования эскроу-счетов, поэтому основной фактор, влияющий на цену жилья, – строительная готовность. Но нельзя игнорировать волатильность мировой экономики и ослабление рубля. В случае увеличения цен на строительные материалы будет расти и себестоимость строительства. Однако прогнозы в этой части лучше делать после того, как рынок стабилизируется.
ЖК New Time – новый уровень комфорта
Локация Каменка в Приморском районе, где холдинг РСТИ («Росстройинвест») возводит жилой комплекс комфорт-класса New Time, в последние годы активно развивается – здесь строятся новые жилые комплексы, объекты социальной и коммерческой инфраструктуры. По мнению экспертов рынка, в перспективе привлекательность локации может вырасти еще сильнее, поэтому многие расценивают покупку жилья там как инвестицию в будущее.
Перспективный выбор
Первый фактор привлекательности локации – наличие уже функционирующих транспортных магистралей (в первую очередь, КАД и ЗСД). По ним можно быстро добраться до любой точки Петербурга, минуя пробки. Связь с северными районами города формируют Комендантский проспект, Парашютная улица, а также Шуваловский проспект, который планируется продлить до ЗСД и Приморского шоссе. До ближайшей станции метро «Комендантский проспект» за 10–15 минут можно добраться общественным транспортом. Но уже в недалеком будущем рядом с ЖК New Time появятся две станции фиолетовой ветки (рабочие названия «Магистраль № 31» и «Шуваловский проспект»).
Второй ключевой фактор – экологический. В непосредственной близости от ЖК New Time находятся Юнтоловский лесопарк (на него открывается прекрасный вид из окон комплекса), Изотовский сквер.
Третий фактор, с которым многие эксперты связывают перспективы развития локации, – новый деловой квартал Петербурга, который постепенно будет формироваться вокруг «Лахта Центра».
Инфраструктура – социальная, транспортная, коммерческая – появляется одновременно с жильем. Свою лепту в этот процесс внесет и холдинг РСТИ, который в рамках проекта ЖК New Time построит два детских сада и школу на 825 мест.
С заботой о комфорте
Жилой комплекс New Time, расположенный на пересечении улиц Планерная и Глухарская, выделяется необычной архитектурой. Корпуса имеют наклонные остекленные торцы, а фасады выполнены из фиброцементных панелей белого, серого и терракотового цвета. Расположение домов формирует полузамкнутые дворы с детскими площадками и зонами для отдыха.
В комплексе будет создана особая комфортная среда проживания. Жильцы смогут прогуляться по собственному променаду с кафе и магазинами, провести время в благоустроенном дворе без машин или заняться спортом в парке, который расположен в двух шагах. Для автомобилистов предусмотрены четыре встроенно-пристроенных паркинга, а также гостевые машино-места.
Повышенное внимание уделено вопросам безопасности. Паркинги, входы в парадные, лифтовые холлы на первом этаже и детские площадки оборудуют камерами видеонаблюдения, изображения с которых будут выводиться на пульт диспетчера.
В жилом комплексе New Time большой выбор квартир – от студий до четырехкомнатных. Большинство комнат в них имеет правильную форму, поэтому у жильцов не возникнет трудностей с расстановкой мебели. Практически во всех квартирах есть просторная лоджия, а также гардеробная либо зона для установки шкафа-купе. Предлагаются квартиры евроформата с кухнями-гостиными.
На данный момент выведены на рынок квартиры в четырех корпусах из шести – в конце февраля холдинг РСТИ открыл продажи в корпусе 3. Стоимость квартир начинается от 2,4 млн рублей.
Справка
Жилой комплекс комфорт-класса New Time находится на пересечении улиц Планерная и Глухарская в Приморском районе Санкт-Петербурга, на участке площадью 6,3 га. Продажа квартир началась в июле 2018 года. Строительство ведется в пять очередей. Проект предполагает возведение шести кирпично-монолитных 13-этажных домов. В них расположится 3023 квартиры (от студий до четырехкомнатных) суммарной площадью 115,3 тыс. кв. м. На территории комплекса будут возведены встроенно-пристроенный детский сад на 120 мест, а также отдельно стоящий детский сад на 215 мест и школа на 825 мест. На первых этажах спроектированы помещения под коммерческую инфраструктуру общей площадью 3,4 тыс. кв. м. Во встроенно-пристроенных паркингах расположатся 1213 машино-мест. Ввод в эксплуатацию первой очереди комплекса намечен на IV квартал 2020 года; пятой очереди – на сентябрь 2022 года.
Справка о районе
Приморский район — один из наиболее комфортных и престижных для проживания в Санкт-Петербурге. По оценкам экспертов, уже несколько лет он является лидером по объему реализации жилья в городе, его доля составляет порядка 15–20% от общего спроса. Ближайшая к историческому центру часть района, находящаяся рядом с Черной речкой, в рамках проектов редевелопмента застраивается жильем сегментов «бизнес» и «комфорт плюс». Новые локации – Каменка, Юнтолово и другие – стали местом реализации проектов комфорт-класса.
Район отличается благоприятной экологической обстановкой. Значительную часть его территории занимают крупные зеленые зоны: Юнтоловский лесопарк, Удельный парк, парк 300-летия Петербурга, Новоорловский лесопарк и многие другие. Удобный доступ к выездам на КАД и ЗСД не только обеспечивает возможность оперативно добраться в любую точку Северной столицы, но и позволяет разгрузить внутренние транспортные магистрали района. Обильная социальная и коммерческая инфраструктура получает дополнительное развитие в рамках реализующихся проектов застройки.