Опция советского времени возрождается
В борьбе за клиента девелоперам приходится искать дополнительные опции и фишки для своих проектов. Постепенно застройщики возвращаются к хорошо забытой старой опции советских времен — чистовой отделке. Но наряду со стандартной отделкой появляется вариативная и даже дизайнерская. Также покупатель все чаще может рассчитывать на меблировку и оснащение квартиры бытовой техникой.
Целый ряд застройщиков предлагают три варианта отделки: чистовую, предчистовую и черновую, т. е. вариант без отделки. Предложение того или иного варианта заметно зависит от класса жилья.
Сейчас самая большая доля квартир с отделкой приходится на «масс-маркет». По оценке Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, в сегменте «масс-маркет» до 90% жилья в Петербурге сегодня сдается с полным ремонтом.
Крупные застройщики — Группа «Самолет», ГК ПИК, у которых разработаны собственные стандарты жилых комплексов, также предлагают подавляющую часть квартир с отделкой, особенно если речь идет о классе «стандарт».
«В Петербурге в сегменте "масс-маркет" предложение квартир с полной отделкой неуклонно растет в последнее десятилетие и сегодня находится где-то на уровне 75%. Без отделки сдается только самое дешевое жилье, где у людей на счету каждая копейка, и, только поднакопив после покупки, они смогут заняться отделочными работами. Строители в масс-маркете предлагают отделку такого уровня, который удовлетворяет дольщиков», — указывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».
По данным «Главстрой Санкт-Петербург», в январе 2022 года доля жилья с отделкой в структуре предложения составляла 55%, а в октябре 2022 года доля готовых к проживанию квартир увеличилась до 60%.
«Предложение меняется не очень динамично, поскольку требуется время как на корректировку проектной документации, так и на то, чтобы изменилась структура на рынке в целом. При этом первичным является изменение спроса на жилье с отделкой», — отмечает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в масс-маркете большинство выбирает квартиры с чистовой отделкой, это позволяет сэкономить силы, время, деньги на ремонт, или с подготовкой под отделку. Такой вариант особенно интересен покупателям двух- и трехкомнатных квартир. «На сегодняшний день наличие чистовой отделки квартир в масс-маркете — практически неотъемлемая качественная характеристика. Так как в масштабных проектах лидеры рынка недвижимости предлагают именно такой вариант своим клиентам, доля квартир с отделкой превышает 50%», — подчеркнула она.
Ольга Трошева также указывает: покупатели квартир в домах сегмента «комфорт+» предпочитают предчистовую отделку, а в бизнес-классе предложение с отделкой ограниченно.
Компания БФА-Девелопмент» в сегменте «комфорт+» в ЖК «Огни Залива» предлагает от 75 до 100% квартир с отделкой в разных очередях.
Как отметил Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», в среднем доля приобретенных с отделкой квартир в проектах компании составляет 15%. И она примерна одинакова в объектах комфорт- и бизнес-класса компании. «Наши покупатели в большинстве — семьи с детьми, которые приобретают жилье для себя, и большинство предпочитает самостоятельно заниматься дизайном будущей квартиры. Отделка в наших жилых комплексах — дополнительная опция, которая может быть включена в стоимость договора и, соответственно, в ипотеку», — добавил он.
По словам Светланы Денисовой, в проекте бизнес-класса «БФА в Озерках» застройщик предлагает предчистовую отделку. «Поскольку это предложение более высокого класса, здесь покупатели обычно располагают временем и, главное, средствами для индивидуального оформления и комплектации своей квартиры», — рассуждает она.
В то же время Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development, указывает на востребованность отделки в элитных проектах Москвы. ANT Development реализует два проекта в Москве в высокобюджетном сегменте — комплекс премиальных апартаментов «Поклонная 9» и ЖК элит-класса Victory Park Residences. Все квартиры и апартаменты в обоих комплексах продаются с готовой отделкой, выполненной в одном из выбранных клиентом стилей. В комплексе апартаментов часть лотов уже полностью меблирована и укомплектована необходимой техникой, также опция предполагает стильный декор от светильников до посуды и постельного белья. «За все время реализации оба комплекса занимают лидирующие позиции по продажам в Москве в своем сегменте», — подчеркивает Яна Тачалова.
«Ранее по мере роста классности жилья количество квартир с отделкой варьировалось в сторону уменьшения, но тенденция постепенно меняется. Накануне пандемии серьезным резонансом для рынка стал пример Москвы, когда доля квартир премиум-класса с отделкой и меблировкой достигла 60%. Заметный спрос на полностью укомплектованные квартиры сегодня существует уже в любых классах жилья. Но здесь есть тонкий момент: клиент должен доверять девелоперу, зная, что стандарты компании в области отделочных работ соответствуют его эстетическому восприятию», — указывает Светлана Денисова.
Отделка +
Многие застройщики предлагают не просто квартиру с некой стандартной отделкой, но предоставляют покупателю на выбор несколько вариантов отделки — например, в разных цветах и оттенках. По словам Натальи Кукушкиной, компания разработала улучшенный стандарт отделки и предлагает четыре варианта — четыре цветовых решения на выбор. «Мы видим, что эта опция востребована. А показателем качества нашей отделки является быстрое заселение сданных домов», — отметила она.
В ходе онлайн-конференции «Новые решения в продукте, кто думает о своих клиентах больше» портала Всеостройке.рф Леон Пряжников, руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет», указал на формирующийся сегодня тренд — дополнительные услуги от застройщика, например, дизайнерская отделка.
Выступая в июне на бизнес-завтраке «Элитный метр»: инвестиции в уникальность», Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве, сообщил: в элитной недвижимости наблюдается тенденция создания отделки именитыми дизайнерами. Отделка в премиальном сегменте становится произведением искусства: в ней используются натуральные дерево и камень, дорогие финишные покрытия стен и премиальная сантехника.
Новой опцией становится меблировка. Раньше ее предлагали только покупателям апартаментов.
По оценке Ольги Трошевой, сейчас доля квартир с меблировкой на рынке Петербурга составляет 3–5%. «Эта цифра имеет тенденцию к росту, а предложение актуально для масс-маркета. Меблировка, чаще всего это кухня с техникой, используется многими застройщиками, в том числе как подарок при покупке квартиры», — подчеркнула она.
Во всех проектах партнеров, которые продает «Петербургская Недвижимость», в квартирах с чистовой отделкой доступен дозаказ меблировки в двух вариациях: для новоселов и инвесторов. В зависимости от типа квартиры, варианта меблировки и производителя мебели стоимость комплекта на июнь 2023 года варьируется от 224 до 488 тыс. рублей — сохранены цены уровня 2022 года.
По словам Дмитрия Ефремова, интерес покупателей к квартирам с меблировкой есть, но таких предложений пока сравнительно немного, в том числе в условиях непредсказуемости работы с поставщиками в долгосрочном периоде. Для девелоперов важно поддержать доступность предложения, в то время как меблировка дополнительно повышает стоимость квадратного метра, а уровень покупательской способности населения не растет. «Меблировка сохраняется в ассортименте застройщиков, которые ранее уже отработали этот механизм, умеют им управлять и выдерживать должное качество, а новые игроки пока не торопятся выводить эту опцию на рынок. Однако в перспективе спрос на меблированные квартиры на первичном рынке будет постепенно расти», — добавил он.
Один из первых проектов Группы Аквилон с меблировкой и техникой — ЖК All Inclusive. В текущем году застройщик вывел на рынок «Аквилон All in 3.0», где квартиры будут сдаваться с отделкой, а покупатели получат сертификаты на покупку мебели и бытовой техники.
В третьей очереди ЖК «Огни Залива» от «БФА Девелопмент» меблировка предлагается в качестве дополнительной опции — к отделке.
«Сегодня подобных предложений в разных сегментах жилья становится все больше. Но пока тут есть и противоречия. Если застройщик мог бы включать меблировку в стоимость договора долевого участия, то ипотечная ставка была бы общей, включая мебель, дольщику было бы выгодно платить в том числе за мебель по ставке ипотеки, а не потребительского кредита. Однако в этом случае застройщик несет дополнительную ответственность за качество поставленной мебели и ее сборки. Выявленные дефекты меблировки повлекут за собой задержки в своевременной передаче квартиры жильцам и серьезные штрафы для застройщика. Тем не менее запрос на этот товар уже сформирован, увеличивается в объеме, и нужны законодательные инициативы для урегулирования сложных моментов в процессе передачи таких квартир», — полагает Светлана Денисова.
«95% квартир от группы "Самолет" продаются с кухнями. Сейчас мы активно изучаем, насколько востребованы квартиры с меблировкой от девелопера, то есть полностью под ключ. Я думаю, что уже через пару лет все застройщики в РФ будут продавать квартиры с отделкой и предустановленной мебелью», — заключил Леон Пряжников.
Некусачая цена
Стоимость отделки у застройщиков разнится и зависит от используемых материалов, что, в свою очередь, связано с классом проекта. По словам Ольги Трошевой, в сегменте «масс-маркет» стоимость отделки составляет 15–25 тыс. рублей за кв. м, стоимость меблировки — 9–10 тыс. рублей за кв. м.
В «Строительном тресте» покупатель может получить предчистовую отделку за 10 тыс. рублей за кв. м, чистовую в любом выбранном варианте — за 29,5 тыс. рублей за кв. м. «Удорожание в зависимости от класса, срока готовности и типа отделки составляет от 5 до 22%, и эта сумма не учитывает меблировку», — указывает Сергей Степанов.
В Группе ЦДС себестоимость отделки — в районе 15 тыс. рублей за кв. м. «При этом нужно понимать, что застройщики обычно ничего не зарабатывают на отделке, отдавая ее по себестоимости. Хороший ремонт помогает продавать квартиры, повышая спрос на ваш продукт»,— подчеркнула Наталья Кукушкина.
Живой спрос
Спрос на отделку и меблировку растет. По данным компании «Страна Девелопмент», спрос на квартиры с меблировкой и кухней удвоился с начала года. При этом спрос на квартиры с ремонтом также остается на высоком уровне: с начала года в Тюмени доля отремонтированных квартир в общем объеме спроса по городу составила 25%, в Екатеринбурге — 28%, в Москве — 45%, в Петербурге — 14%. «Популярность квартир с ремонтом, а также квартир с меблировкой и кухней растет. Покупатели понимают, что застройщик может выполнить ремонт за них и сделает это дешевле — так как все материалы и технику он закупает по более выгодным ценам, оптом. Кроме того, клиентам не нужно искать ремонтную бригаду, в надежности которой требуется убедиться. Таким образом, данные опции экономят средства, время и берегут нервы наших клиентов», — комментирует Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент».
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Петербурге спрос на квартиры с отделкой стабильно высокий, в 2022 году сохранялся на уровне не менее 60%, и в ближайшее время существенных изменений в этом направлении не ожидается.
Что касается меблировки, здесь спрос оценивается по объему дозаказа. В последние полтора года произошел существенный прирост. Так, в 2023 году покупатели на 67% чаще стали дозаказывать мебель, чем в 2022-м.
«Рост спроса объясняется стабилизацией цен предложения и популяризацией данной опции у клиентов. Хотя эта опция доступна для заказа с фиксацией цены и до окончания строительства, большинство покупателей осуществляет дозаказ меблировки после получения ключей», — уточнила Ольга Трошева.
По подсчетам Дмитрия Ефремова, в структуре спроса на жилье с чистовой отделкой приходится более 70% сделок.
В Группе Аквилон больше всего продается квартир с предчистовой отделкой — 57%, с чистовой отделкой жилье приобретают 38% покупателей.
В то же время, говорит Наталья Кукушкина, в проектах бизнес-класса и премиальных популярность отделки по-прежнему низка. Покупатели все еще выбирают квартиры с черновой или предчистовой отделкой, даже если застройщик дополнительно предлагает пул квартир с отделкой под ключ. Стандартизированное предложение в этом сегменте не пользуется спросом. В то же время в очень дорогих проектах, где застройщик может предложить квартиры с эксклюзивным дизайн-проектом, покупатели готовы платить за отделку и меблировку. Хотя в последнее время здесь приходится учитывать риск перебоев в поставках импортных материалов и техники.
«Спрос на квартиры с отделкой растет. Люди все более остро понимают, что главный ресурс — это время, поэтому при покупке недвижимости хотят получить продукт, максимально готовый к использованию», — утверждает Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике Группы Аквилон.
С верой в квартиру под ключ
Участники рынка отмечают рост предложения квартир с отделкой и меблировкой. Как подчеркивает Ольга Трошева, процесс идет по всей стране.
Дополнительное ускорение процессу могут придать изменения в законодательстве. «Сейчас активно обсуждается законопроект о меблировке ипотечного жилья, что может дополнительно подстегнуть в будущем спрос на квартиры под ключ. Мы рассматриваем такую возможность в своих дальнейших проектах», — делится Наталия Коротаевская.
По ее словам, компания уже опробовала набор опций в двух ЖК — в формате «все включено». Спрос на такой продукт есть.
Наталья Кукушкина предполагает, что квартиры с отделкой и меблировкой — удел студий и однокомнатных лотов, но для семейных квартир меблировка не будет востребована. «Такая недвижимость приобретается для себя и на долгие годы, поэтому люди готовы потратить время и дополнительные средства, чтобы обустроить квартиру по своему вкусу», — пояснила она.
Светлана Денисова убеждена: доля квартир под ключ будет расти, поскольку к такому формату есть интерес и продавца и покупателя. Дольщиков привлекает возможность быстро заселиться в новый дом, а застройщиков — скидки на мебель и отделочные материалы от партнеров как оптовым покупателям.
«Я полагаю, через несколько лет на рынке жилья будут представлены не бетонные коробки, а упакованный в ремонт, дизайн и меблировку стиль жизни. И под это все будет сформирован специальный ипотечный продукт», — с надеждой резюмировал Леон Пряжников.
Дайджест развития Новой Москвы в IV квартале 2021 года: социальные объекты, рабочие места и жильё
В 2021 году в Новой Москве построили недвижимость разного типа общей площадью 4 млн квадратных метров, из которых 3 млн – жилые. Помимо этого, по словам мэра Москвы Сергея Собянина, в 2021 году в Троицком и Новомосковском округах проложили 45 км дорог. Между тем застройщики активно вводили в эксплуатацию новое жилье и социальные объекты. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».
I. Социальные объекты
Образование
В IV квартале крупнейшим новым социальным объектом на карте Новой Москвы стал учебный корпус на тысячу учащихся в микрорайоне «Град Московский». Корпус относится к школе № 2065. Здание площадью более 14,8 тыс. кв. м возвели в микрорайоне «Град Московский» на ул. Радужная, д. 5, стр. 1. В школе есть оборудование и мебель, обустроены комфортные кабинеты и аудитории. В образовательном процессе акцент сделают на изучении естественных и точных наук. Для этого в учебном центре предусмотрены мастерские, лаборатории, современные компьютерные классы и медиатека. На территории школы обустроят игровые площадки с навесами и физкультурно-спортивные комплексы.
Еще одним примечательным событием последних трех месяцев 2021 года с точки зрения развития образовательной инфраструктуры Новой Москвы стала инициатива девелопера ГК «А101», который создал собственное образовательное бюро «Лёрнити». Новое структурное подразделение будет формировать во всех построенных компанией районах уникальную образовательную экосистему.
В частности, бюро займется педагогической экспертизой архитектурных проектов школ и детских садов, примет участие в планировании территории жилых комплексов с учетом потребностей детей разных возрастных групп. Кроме того, «Лёрнити» реализует собственные образовательные программы для детей и их родителей, а также поможет школам и детским садам ТиНАО сформировать лучшие педагогические команды для работы в новых образовательных центрах, построенных ГК «А101».
Первые программы «Лёрнити» уже запущены. В частности, детские программы и курсы по обучению родителей. К примеру, группа опытных педагогов-математиков с сентября 2021 года ведет программы дополнительного образования для 300 учеников, интересующихся математикой, на базе школы № 2070. Летом 2021 года реализованы три программы для старшеклассников: по экологии, урбанизму и документальному театру. В планах – инженерная программа, гейм-дизайн, сити-фермерство, перформативное искусство, игровое и документальное кино, социальное проектирование.
«Бюро призвано развивать в ТиНАО эффективную образовательную экосистему, которая повысит качество жизни на территории, сформирует сплоченное сообщество родителей, педагогов и детей, – комментирует Елена Булин-Соколова, директор образовательного бюро «Лёрнити» ГК «А101». – Наши образовательные программы нацелены на всех участников этого процесса – детей и подростков, родителей и педагогов. Они не только дают возможность для самообразования и развития новых востребованных навыков. На совместных занятиях развиваются навыки проектной работы и уровень межличностных контактов, формируются прочные социальные связи. Наконец, их также можно считать и формой досуга, поскольку все программы весьма увлекательны».
Свидетельством эффективной практики строительства образовательных центров в Новой Москве в IV квартале стала победа школы «Логика» в ЖК «Испанские кварталы» в международном конкурсе в сфере недвижимости, архитектуры и дизайна Best for Life Design Forum & Award 2021. Проекты участников оценивал международный экспертный совет, в который вошли известные дизайнеры Карим Рашид, Карола Сейболд, президент Союза дизайнеров России Виталий Ставицкий, а также заместитель мэра по вопросам городского планирования и озеленения Милана Пьерфранческо Маран.
Жюри признало здание школы «Логика», построенный группой компаний «А101», лучшим в номинации «Среда. Школы». Внимание специалистов привлекла практика группы дорабатывать функционал образовательных пространств согласно мнениям учащихся и педагогов.
В школе «Логика» площадью 18 тыс. кв. м учатся 1300 ребят. Здание состоит из трех блоков-крыльев – для младшей, средней и старшей школ, а также для общественной зоны с большим атриумом.
Спорт
В IV квартале в Новой Москве появился новый физкультурно-оздоровительный комплекс. В составе жилого комплекса «Москва А101», одного из ключевых проектов ГК «А101» в Новой Москве, открылся фитнес-центр сети Escalada. Комплекс рассчитан на посещение каждый день от 500 до 800 человек.
Площадь фитнес-центра достигает более 5 тыс. кв. м. Здесь предусмотрены тренажерный зал и кардиотеатр, универсальные залы, бассейн с водопадом и зоной аэромассажа, сауны и хаммам, а также отдельная спа-зона.
В фитнес-клубе сочетаются спортивные тренировки и современные wellness-направления. В программе более 30 видов групповых программ мирового уровня, танцевальные направления, кроссфит, йога, пилатес, велотренажеры, аэробные форматы, функциональный тренинг, единоборства и бокс.
Есть в клубе и детское направление. Для маленьких посетителей центра предусмотрены групповые и индивидуальные программы, детский клуб, а для самых маленьких – бассейн для грудничкового плавания. На первом этаже расположено семейное кафе.
II. Коммерция, дороги и жилье
Коммерция
В Новой Москве в 2021 году, по предварительной оценке, ввели в эксплуатацию более 382 тыс. квадратных метров промышленных объектов, что поможет обеспечить рабочими местами новых жителей присоединенных к Москве территорий. По прогнозам властей, объем налогооблагаемой базы к концу 2023 года составит не менее 90 млрд рублей. Таким образом, доходы бюджета с 2012 года выросли на 200%.
В IV квартале крупным событием стало завершение строительства фабрики пластиковых труб в Троицке. Общая площадь производственного и складского комплекса составила 4 тыс. квадратных метров. Прилегающая территория благоустроена и дополнена парковкой.
В IV квартале в Новой Москве появились первые соседские центры – современные арт-пространства для творческих, учебных и спортивных проектов, а также проведения различных мероприятий. Две такие площадки организованы в первом районе ЖК «Испанские кварталы» и в ЖК «Скандинавия» (девелопер – ГК «А101»).
Соседские центры призваны способствовать налаживанию добрососедских связей, а также развивать творческую и социальную активность жителей новых кварталов в Новой Москве. Здесь будут организованы художественные студии, мастер-классы, лектории, клубы, объединяющие любителей спорта, различных хобби, игр.
Проект ГК «А101» воплощает концепцию third place («третье место» после дома и работы). Многофункциональное пространство может использоваться как зал для занятий йогой и танцами, лекторий или площадка для концертов и музыкальной самодеятельности. Для этого здесь установлены зеркала и проектор для презентаций, выполнена акустическая подготовка с установкой звукового микшера для подключения микрофона и музыкальных инструментов.
Кроме того, здесь есть мобильные столы и мольберты для художественных мастер-классов. В рамках арт-пространства работает кухня для проведения кулинарных мастер-классов, конкурсов и вечеров. Отдельные помещения или все пространство можно взять в аренду.
Дороги и метро
Конец 2021 года был отмечен активным строительством дорог в Новой Москве. В частности, на треть завершен главный транспортный проект в ТиНАО – строительство трассы Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе. Участок этой магистрали от Боровского до Киевского шоссе построен на 35%. Дорогу прокладывают в пять этапов: участок от Киевского до Калужского шоссе и участок от Калужского шоссе до транспортно-пересадочного узла «Столбово» построили в 2018 и 2019 годах, и сейчас сооружается отрезок от Боровского до Киевского шоссе. Сейчас рабочие возводят эстакаду над Боровским шоссе, прокладывают тоннель под Киевским шоссе и обустраивают два подземных пешеходных перехода в районе пересечения с улицей Новоорловская.
Еще одним примечательным событием стало начало строительства многоуровневой транспортной развязки рядом с будущей станцией «Мамыри» Троицкой линии метро. Предполагается, что её завершат за 2,5 года. В частности, здесь появится почти 400-метровый путепровод съезда с Калужского шоссе к торговому центру «Фуд Сити», путепровод съезда с Калужского шоссе к станции «Мамыри» длиной более 100 метров.
С точки зрения развития метрополитена в Новой Москве в конце года также были хорошие новости. Прежде всего, мэр Сергей Собянин заявил, что метро в Троицке откроется к 2027 году, а в Коммунарку линия будет проложена уже к 2024 году.
Между тем монолитные работы на всех пяти станциях первого участка Троицкой линии метро от «Новаторской» до «Мамырей» выполнены более чем наполовину, а именно – на станциях первого участка Троицкой линии «Новаторская», «Университет Дружбы Народов», «Улица Генерала Тюленева», «Тютчевская» и «Мамыри».
Жилье
В 2021 году в Новой Москве ввели в эксплуатацию рекордное количество жилья. Всего в прошедшем году построили 3,5 млн жилых «квадратов», из которых 667,3 тыс. кв. м пришлись на индивидуальные жилые дома, а остальные 2,83 млн – на многоквартирные. Высокий спрос на индивидуальные жилые дома в Новой Москве обусловлен качественным развитием инфраструктуры ТиНАО.
В IV квартале завершилось строительство отдельных корпусов во многих проектах: «Цветочные поляны», «Бунинские луга», «Скандинавия», «Позитив», «Румянцево Парк», «Южное Бунино».
Заметным стали и высокие темпы реализации программы реновации в Новой Москве. В 2021 году более 1 600 жителей ТиНАО переехали в новостройки. Сейчас идет строительство еще двух домов для переселенцев. Порядка 90% всех жителей старых домов, которые получили приглашения о переезде, уже дали свое согласие.
«Рекордные показатели ввода жилья свидетельствуют о высоком спросе на новостройки в Новой Москве, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ускорение строительства метрополитена, безусловно, будет стимулировать покупателей и инвесторов в Новой Москве. На горизонте ближайших 5 лет ТиНАО фактически станет частью столицы с инфраструктурной точки зрения, а также новым эпицентром социальной активности с учетом развития коммерческих и социальных пространств в новых жилых комплексах».
Классика или евроформат?
Квартиры евроформата — с просторной кухней-гостиной и одной или несколькими отдельными спальнями — появились на рынке недвижимости 10–12 лет назад. Сегодня они прочно обосновались практически во всех сегментах жилья от «эконом» до элитного. Доля таких квартир в новых проектах составляет от 10 до 80%.
Спрос определяет заказчик
Девелоперы уверены, что интерес к квартирам с европейскими планировками связан прежде всего с изменением образа жизни основных потребителей, создающих спрос на новый формат. По словам коммерческого директора KR Properties Екатерины Фонаревой, удобная планировка стала вторым по важности фактором при выборе квартиры.
«Кухня перестала иметь сугубо утилитарное назначение и стала домашним очагом, где собираются все члены семьи, — поясняет совладелец и генеральный директор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова. — В премиальном сегменте гостиные всегда просторные и чаще всего включают место для приготовления пищи. На рынке большой выбор планировочных решений гостиных, именно от этой части дома в первую очередь отталкиваются архитекторы и маркетологи, создавая продукт. Но в элитном сегменте кухня чаще отделена от столовой. А гостиная — это самостоятельное помещение, оборудованное на вкус владельца. Функционал зависит от предпочтений и образа жизни хозяев».
Учитывая растущую популярность формата, девелоперы стараются предлагать все разнообразие планировок в пределах одного жилого комплекса.
«В новых проектах ЖК "БелАрт", CUBE и "Тайм Сквер", которые холдинг вывел на рынок в 2021 году, соотношение между классическими и европланировками примерно 70/30, — говорит Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга "РСТИ" (Росстройинвест). — Это соотношение полностью соответствует запросам покупателей, поэтому дефицита или затоваривания по той или иной позиции не возникает».
У Setl Group в Петербурге примерно 30% квартир евроформата представлено во всех новых ЖК: Pulse Premier, малоэтажном «Солнечный город. Резиденции», «Панорама парк Сосновка», «Стрижи в Невском 2» и других.
В квартирографии 2-й очереди ЖК «Новый Лесснер» (ГК «Отделстрой») есть квартиры Е2, Е3 и E4. При этом в одном подъезде могут быть запроектированы однушки-перевертыши: в одной квартире кухня больше комнаты, а в другой комната больше кухни — покупатель может выбрать, что для него предпочтительнее.
В Москве, по словам руководителя Департамента развития и перспективных проектов Sezar Group Георгия Новикова, доля планировочных решений с объединенной кухней-гостиной в общем объеме предложения за последние несколько лет перешагнула за 50%.
«Если еще принять во внимание так называемые "гибкие" планировочные решения, то можно с уверенностью оценить эту долю не менее чем в 70%, — уверяет эксперт. — Речь идет о вариантах, которые позволяют собственнику самому решать, нужна ли ему обособленная кухня или объединенная кухня-гостиная. Такую возможность предоставляет свободная планировка, отсутствие несущих стен между кухней и гостиной, два или более окон в зоне кухни и смежной комнаты».
По мнению руководителя направления продаж и коммерческой недвижимости ЮИТ Санкт-Петербург Максима Соболева, европланировка воспринимается как более комфортная, соответственно, чем выше комфортность дома, тем больше должно быть евроквартир, хотя студии тоже могут рассматриваться как евроформат. При этом просто совмещение кухни и гостиной не делает квартиру ликвиднее. Клиент выбирает планировку целиком, смотрит на ее удобство, расположение по сторонам света и прочие факторы.
Это подтверждают данные «Единого Центра Инвестиций» (ЕЦИ). Если в среднем соотношение «евро» к классическому формату среди однокомнатных квартир составляет 57,4 к 42,6%, а среди двух- и трехкомнатных — 37,2 к 62,8%, то в квартирах класса «бизнес» и выше пропорции меняются в пользу евроквартир: более 68% среди однокомнатных, свыше 46% — среди двух- и трехкомнатных.
Удобно покупателю, выгодно застройщику
У квартир с европейскими планировками есть ряд особенностей, которые для кого-то станут плюсами, а для кого-то — недостатками.
В качестве преимуществ Екатерина Фонарева (KR-Properties) отмечает прежде всего удобные планировки с лучшим зонированием: изолированные спальни в приватной части квартиры, светлые и просторные кухни-гостиные с одним или несколькими окнами, сокращение количества стен и коридоров, оптимизация неэффективных площадей. Кроме того, объединения разных помещений уже не ограничивается кухней и гостиной: появляются новые изолированные пространства вроде мастер-спальни с собственной ванной и отдельной гардеробной.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева полагает, что квартиры евроформата востребованы за счет своей функциональности, рационального использования каждого метра пространства, отсутствия лишних перегородок, а объединенная кухня-гостиная дает возможность зонировать квартиру по своему вкусу.
«В таких квартирах редко встретишь узкие длинные коридоры и углы, — директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан также отмечает рациональное использование каждого сантиметра площади. — В евроквартирах ваше личное пространство — детская или спальня — останутся приватными, ведь все гости будут находиться в кухне-гостиной, что крайне удобно как для хозяев дома, так и их гостей».
У евроквартир эконом-класса еще одним плюсом является меньшая стоимость по сравнению с классической планировкой за счет сокращения площади, но при этом с большей, хотя и объединенной с гостиной, кухней.
«На протяжении последних пятнадцати лет сохраняется устойчивый спрос на квартиры с просторными кухнями, и совмещение кухни и гостиной позволяет удовлетворить эти требования, — считает генеральный директор ООО "Город-спутник "Южный" Сергей Хромов. — Сегодня кухни площадью менее 10 "квадратов" даже не рассматриваются покупателями, их средняя площадь варьируется от 12 до 16 кв. м. В евродвушках пространство, объединяющее кухню с гостиной, занимает от 25 до 40% площади квартиры, в евротрешках — до 35%. При этом стоимость квартиры с европланировкой в среднем на 20% ниже, чем аналог классического формата».
Такой относительно бюджетный вариант жилья обычно предпочитают молодые пары без детей или с одним ребенком, он может стать подходящей покупкой для живущих отдельно пожилых родителей или инвесторов.
«Евродвушка с одной спальней — оптимальный выбор между однокомнатной и двухкомнатной квартирой с классической планировкой. Она меньше классической двушки, однако просторная кухня-гостиная дает определенное "пространство для маневра": можно увеличить зону кухни или, напротив, организовать там спальное место, а классический обеденный стол заменить на барную стойку, — рассуждает руководитель направления разработки продукта ГК "А101" Павел Брызгалов. — Такая квартира по функционалу будет приближена к классической двухкомнатной квартире, но будет как минимум на 5 кв. метров меньше. С учетом нынешней стоимости квадратного метра жилья в Москве разница в цене составит более миллиона рублей. В то же время, если более высокая цена не особенно критична для покупателя, он скорее предпочтет классическую планировку, потому что в ней функционал комнат легче трансформируется под меняющиеся потребности».
Чем выше класс жилья, тем просторнее квартиры. Если в сегменте массового жилья кухня-гостиная составляет в среднем 18–20 кв. м, то в бизнес-классе — 23–30 кв. м, в высокобюджетных проектах — от 30 кв. м и выше. Например, в премиальном авторском доме RozaRossa площадь кухни-гостиной варьируется от 20 до 64 кв. м, а в элитном клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique средняя площадь составляет 50 кв. м. В высокобюджетных проектах евроквартиры не уступают по стоимости классике, но все равно пользуются растущим спросом.
«В такой квартире можно обустроить комфортное жилое пространство, за него покупатели готовы платить больше, — поясняет Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании "Полис Групп". — В среднем квартиры 2Е стоят дороже стандартных однокомнатных на 2–3 тысячи рублей с каждого квадратного метра. В квартирографии нашей компании евроформат занимает 50% от общего количества однокомнатных и трехкомнатных квартир».
«Практически все ведущие девелоперы отдают предпочтение европланировкам: их доля на рынке новостроек Москвы составляет 80–90%, — уверяет Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО "ИНТЕКО". — Чаще всего европланировки встречаются в массовом сегменте, где для покупателя важна оптимизация площади с целью уменьшения бюджета покупки. В массовом сегменте наиболее востребована площадь кухни-гостиной в пределах от 15 до 25 кв. м в зависимости от комнатности и общей площади квартиры. Покупатели бизнес-сегмента предпочитают кухни-гостиные от 20 до 40 кв. м, в элитном востребована кухня-гостиная от 40 до 80 кв. м».
Руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевикин обращает внимание на то, что параметры кухни-гостиной зависят от количества спален: «В бизнес-классе оптимальная площадь кухни-гостиной начинается от 20–23 кв. м для однокомнатной квартиры, от 23–25 кв. метров — для двухкомнатной. В комфорт-классе площадь кухни-гостиной может и начинаться от 17–19 кв. м. Например, в ЖК "LIFE-Варшавская" кухня-гостиная занимает 18 кв. м в однокомнатной квартире площадью 41 кв. м, а в 2-комнатной квартире площадью 61 кв. м на нее приходится 21 кв. м».
Стандарт завтрашнего дня
Хотя европланировки заметно потеснили классический формат, говорить об их доминировании еще рано. Девелоперы сходятся во мнении, что классика никогда не уйдет с рынка. Она еще долго останется востребованной в массовом сегменте жилья, где семья готова отказаться от общего пространства в пользу еще одной спальни для детей или родителей, а также в регионах, где застройщики делают упор не на качество, а на количество реализуемых квадратных метров.
По мнению директора отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент» Екатерины Худа, классический формат вряд ли потеряет свою популярность, для многих он остается единственным приемлемым вариантом. После периода пандемийных ограничений, когда люди оказались фактически запертыми в стенах своих квартир, востребованность европланировок стала более выраженной, но это не столь сильно скорректировало ситуацию в целом по рынку. В большей степени выбор планировки определяют семейная ситуация покупателей и их ценности, образ жизни и индивидуальные предпочтения.
В свою очередь заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов связывает перспективы евроквартир с тем, что формат уже признан практически всеми покупателями и становится для них все более понятным решением: «Если раньше квартиры с европланировками приобретали в основном молодые люди до 35 лет, которые еще не обзавелись семьями с детьми, либо молодые семьи с одним ребенком, то сегодня это абсолютно разные по возрасту, социальному и семейному статусу люди».
Приобретению практичного жилья способствует также современная организация жилых кварталов, в которых есть качественная и разнообразная инфраструктура, отвечающая запросам жителей, полагает Павел Брызгалов. Девелоперы, которые раньше других разглядели этот тренд, уже проектируют новые районы в соответствии с формирующимися запросами аудитории.
Евгения Ружицкая, коммерческий директор компании «БАЗИС-СПБ», уверена, что новый формат открыл дорогу другим гибким планировочным решениям, которые станут определяющими на рынке жилья: «В бизнес-классе маленькие гостиные почти ушли в прошлое. Пандемия, рост осознанности и потребность в "умных планировках", где максимально рационально использован каждый метр, — это факторы, которые будут влиять скорее не на формат (классический или евро), а на предложение более функциональных и эргономичных планировок, в которых можно проживать несколько жизненных сценариев».
В Capital Group уже сегодня подходят точечно к планировочным решениям и к специальным решениям по дизайну пространств, предваряя их детальным анализом потребностей аудитории. Зачастую именно благодаря этому растет количество потребителей, которые выбирают квартиры с кухнями-гостиными.
«Но в целом можно сказать, что, начав проводить больше времени дома, покупатели все чаще отдают предпочтение большему числу комнат, даже если такой вариант не включает масштабные кухни-гостиные, — отмечает между тем директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. — Предвидя этот тренд, проекты Capital Group одними из первых начали предлагать, к примеру, 80-метровые трехкомнатные лоты, хотя ранее в высокобюджетных сегментах такая же площадь выделялась под двухкомнатные квартиры или апартаменты».
Генеральный директор маркетплейса недвижимости «Единый Центр Инвестиций» (ЕЦИ) Роман Корякин считает, что после ажиотажного спроса на евроформат в 2016–2018 годах, связанного с дефицитом модных планировок, ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Поэтому снижения спроса на европланировки ни в среднесрочной, ни в долгосрочной перспективе не произойдет, если только не будет создано искусственное завышение стоимости таких квартир. Однако с учетом опыта девелоперов и задела европроектов рынок сумеет скорректировать рост цен.
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина, наоборот, предполагает, что в будущем квартиры с классическими планировками станут дефицитными и будут стоить дороже квартир с европланировками. По ее словам, некоторые петербургские и областные застройщики уже сейчас перестали предлагать традиционные планировки в своих проектах. Поэтому через 2–3 года этот формат в новостройках станет редкостью.