Новые ЖК Петербурга и Ленобласти в апреле-мае: только «бизнес» и «комфорт»
![](http://m.asninfo.ru/images/comfortlive/b3f3aa1f/a0501e3700aeccd29b9d0713.jpg)
На рынке новостроек Петербурга и Ленинградской области все более заметную роль играют крупные столичные девелоперы. В течение апреля и мая на рынок новостроек вышло чуть больше десятка проектов. Причем все крупные проекты затеяли именно московские игроки.
Всего два проекта из появившихся на рынке относятся к бизнес-классу, прочие позиционируются в массовом сегменте.
LEGENDA Intelligent Development вывела на рынок ЖК бизнес-класса «Сампсониевский 32» в Выборгском районе. Проект разработала мастерская «Евгений Герасимов и партнеры». Он отсылает к итальянской архитектуре прошлого века — с вертикальными колоннами, каскадным фасадом, террасами. Дом будет оснащен множеством современных систем, включая собственную разработку застройщика — мультисервисную сеть, которая объединяет ключевые слаботочные системы дома: учет ресурсов, IP-домофония, видеонаблюдение, интернет.
«Красная стрела» открыла продажи в ЖК бизнес-класса «Дом «Регенбоген» в Василеостровском районе. До старта строительства на участке располагались заводские постройки, которые пошли под снос. Однако дом Карла Шредера, владельца фортепианной фабрики, будет сохранен и восстановлен. Фасады дома задуманы в промышленном стиле, поскольку рядом находятся заводы: они будут кирпичными и декорированы черными металлическими панелями.
Компания «РосСтройИнвест» начала продажи в ЖК комфорт-класса «ЛайнерЪ» в Невском районе. Участок компания получила в качестве компенсации за достройку проблемных объектов. Проект выполнила мастерская Futura Architects. Здание похоже на корабль. Фасад будет выполнен из тонкослойной штукатурки разных цветов и металлических декоративных элементов.
ГК ФСК вывела на рынок первую очередь ЖК комфорт-класса «UP—квартал Новый Московский» в Пушкинском районе. Участок площадью 30 га компания приобрела у ПСК вместе с проектной документацией и разрешением на строительство. Проект будет реализован в три этапа. Запланирован микрорайон на 3,2 тыс. квартир по проекту бюро «А.Лен» Сергея Орешкина. Предполагается, что к моменту заселения первых домов будет запущена линия скоростного трамвая «Славянка», которая соединит микрорайон и станцию метро «Купчино».
На рынок выведен всего один проект апартаментов в Невском районе — River Beach Apart. Продавцом выступает «Петербургская недвижимость». Комплекс лофтовых апартаментов располагается в реконструированном здании начала XX века, где прежде размещались три училища: Министерства народного просвещения, городское и земское.
Область не отстает
На рынок Ленобласти вышли объекты комфорт-класса.
ГК «А101» вывела на рынок ЖК комфорт-класса «А101 Всеволожск» — соответственно, во Всеволожске, в микрорайоне Южный. Запланировано возвести 120 тыс. кв. м жилья и социальные объекты. Концепцию благоустройства разработало голландское бюро MLA+. Девиз проекта «Место для всех» означает идею гармоничного сосуществования жителей, местных сообществ, бизнеса в рамках сложившейся на территории экосистемы. В частности, в проекте запланирован экомаршрут протяженностью в 10 км, который соединит квартал с сетью экотроп заказника «Колтушские высоты».
ГК «Алгоритм» открыла продажи в ЖК комфорт-класса Sertolovo Park во Всеволожском районе. СЗ «Лидер» вывела на рынок ЖК комфорт-класса «Новая страница» в городе Коммунар Гатчинского района. Оба проекта невелики и не располагают собственной инфраструктурой, имея иные достоинства.
ИСГ «МАВИС» представила на рынке ЖК комфорт-класса «Фотограф» в Мурине Всеволожского района. Застройщик взял на себя сложную миссию завершить проект, который менял и инвесторов и названия (прежде «Ленинградская перспектива» и «Квартал в Мурино»). ЖК позиционируется как идеальное место для фотодневника, где можно запечатлеть яркие моменты жизни.
Новые жилые комплексы Петербурга и Ленинградской области, выведенные в продажу в апреле 2023 года
Название ЖК | Дм Регенбоген | Новая страница | Фотограф | ЛайнерЪ | Сампсониевский, 32 | Sertolovo Park | UP-квартал Новый Московский | River Beach Apart | А101 Всеволожск |
Класс ЖК | Бизнес | Комфорт | Комфорт | Комфорт | Бизнес | Комфорт | Комфорт | Апартаменты | Комфорт |
Застройщик | Красная стрела | Лидер / СК Лэнд | ИСГ МАВИС | РСТИ | LEGENDA Intelligent Development | Алгоритм Сертолово | ГК ФСК | Частное лицо | ГК А 101 |
Адрес | Василеостровский район, набережная Смоленки, 8/86 | ЛО, Гатчинский район, Коммунар, улица Просвещения, 2 | ЛО, Всеволожский район, Мурино, 1-й корпус: Ручьевский пр-т, дом 1/24 2-й корпус: пр-т Авиаторов Балтики, 23, к. 3 3-й корпус: пр-т Авиаторов Балтики, 23, к. 1 | Невский район, Октябрьская набережная, 116 | Выборгский район, Большой Сампсониевский проспект, 32 | ЛО, Всеволожский район, Сертолово | Пушкинский район, Московское шоссе, участок 179, (северо-западнее пересечения с Колпинским шоссе) | Невский район, Рыбацкий проспект, 18 | ЛО, Всеволожск, микрорайон Южный |
Ближайшая станция метро | Василеостровская, 11 мин. пешком | Шушары, 34 мин. езды | Девяткино, 15 мин. пешком | Ломоносовская, 12 мин. езды | Выборгская, 10 мин. пешком | Парнас, 19 мин. езды | Шушары, 13 мин езды | Рыбацкое, 5 мин. пешком | Улица Дыбенко, 25 мин. езды |
Материал стен | Монолит-каркас | Панель | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Реконструкция | Монолит-кирпич |
Количество этажей | 8 | 8 | 14–16 | 12–17 | 2–10 | 5–8 | 6–10 | 4+ мансарда | 6–12 |
Выведено корпусов | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 | 6 |
Всего корпусов в проекте | 1 | 1 | 3 | 1 | 3 | 4 | 10 | 1 | |
Выведено лотов | 364 | 248 | 1454 | 271 | 20 | 279 | 503 | 38 | 736 |
Всего лотов в проекте | 364 | 248 | 2600 | 271 | 590 | 1579 | 3237 | 38 | |
Квартирография | От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 26,5– 123,2 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 27,6–86,3 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 23–86 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 21,6–96,8 кв. м | От одно- до трехкомнатных, площадью 33,2–106,2 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 20,9–70,9 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 23–81 кв. м | От студий до двухкомнатных, площадью 26,3–53,6 кв. м | От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 21,2–93,1 кв. м |
Особые квартиры | Варианты с гардеробными, террасами | Варианты с лоджиями | Варианты с балконами/ лоджиями, гардеробными, мастер-спальнями, двумя санузлами, прачечными, двумя окнами в гостиной/кухне/спальне, окном в ванной | Варианты с террасами, окнами в ванной, мастер-спальнями | Варианты с террасами, гардеробными, двумя санузлами | Варианты с арочными окнами, с антресолями, вторым светом | Варианты с патио, мезонинами, мастер-спальнями, гардеробными, трансформеры | ||
Высота потолков, метров | 2,72–3,32 | 2,68 | 2,57–3,76 | 2,8–3,11 | 2,7–2,85 | 2,74 | 2,72–3,34 | 3,7–5,1 | 2,71–4,51 |
Варианты отделки | - без отделки | - без отделки | - без отделки - чистовая | - без отделки - предчистовая (white box) - чистовая | - предчистовая | - чистовая | - без отделки - чистовая | - дизайнерская в стиле лофт - меблировка | - без отделки - предчистовая - дизайнерская |
Цена лота, руб. | 10,2–27,6 млн | 3–7,9 млн | 4,1–16,5 млн | 4,9–18,2 млн | 9,9–38,9 млн | 3,08–8,7 млн | 2,8–10 млн | 5–11,7 млн | 3,56–10,6 млн |
Опции ЖК | - спортивный зал - кладовые - собственный сад | - колясочные | - колясочные - коворкинг - соседский центр - детский сад | - колясочные - 2–6 квартир в крыле - двусторонние входные группы на уровне земли - дизайнерская отделка мест общего пользования - подогрев крылец | - детский сад - колясочные - кладовые | - школа - детский сад - поликлиника - физкультурно-оздоровительный центр - колясочные | - кафе | - 2 детских сада - школа - спортивные объекты - развлекательные объекты - кладовые - колясочные | |
Парковка / количество мест | Подземная, 58 м/м, гостевая | Гостевая, 115 м/м | Подземный паркинг, 92 м/м, 100 м/м на открытых автостоянках | Подземная, 151 м/м | Подземная, 339 м/м | Подземная, 1212 м/м, открытая автостоянка, 1243 м/м | Отдельно стоящий паркинг, 584 м/м | Гостевая | Гостевая |
Срок сдачи выведенных корпусов | IV квартал 2025 года | II квартал 2024 года | IV квартал 2025 года | III квартал 2025 года | IV квартал 2026 года | III квартал 2024 года | II квартал 2025 года | Сдан | I квартал 2025 года |
Срок сдачи всего проекта | II квартал 2024 года | IV квартал 2025 года | III квартал 2025 года | IV квартал 2026 года | II квартал 2027 года | 2028 год | Сдан |
Изменчивая мода на престиж
![](http://m.asninfo.ru/images/comfortlive/26fb1638/45adf971a31cea9dac1dff15.jpg)
Некоторые владельцы дорогой недвижимости, по наблюдениям участников рынка, каждые семь-восемь лет приобретают новую квартиру: как раз через такой промежуток времени меняется представление об элитном жилье.
Доля элитного жилья на рынке традиционно невелика, обычно укладывается в 5% в общей структуре. При этом спрос на дорогие объекты незначительно колеблется.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в премиальном сегменте первичного рынка Петербурга в 2021 году наблюдался рост спроса: увеличилось количество инвестиций. При этом в структуре спроса 65% занимает Петровский остров как локация с наиболее доступным бюджетом покупки.
Модная квартира
Специалисты сомневаются в целесообразности приобретения нового объекта раз в несколько лет. «Моду придумали маркетологи. Просто раз в семь-восемь лет менялось представление об элитном жилье», — полагает Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
По его словам, качество строительства улучшается постоянно, но многие вещи остаются неизменными: конструктив зданий, местоположение… «В приличных проектах ничего не устаревает», — уверен он.
Возникали и исчезали — или оставались и становились обыденностью — разные тенденции. Например, меняется спрос на те или иные планировки. Так, была мода на огромные квартиры в старом фонде, мода на «евроремонт»; пришла и постепенно сходит на нет мода на мастер-спальни.
Сегодня, утверждают специалисты, мода на ремонт меняется чуть ли не каждые два года, но это не повод для смены квартиры. Скорее речь можно вести о моде на локации. По словам Владислава Ильина, генерального директора АН «Мир квартир», сейчас это в первую очередь Крестовский остров и Петровская коса. В КЦ «Петербургская недвижимость» подсчитали: в структуре спроса 65% занимает Петровский остров как локация с наиболее доступным бюджетом покупки в дорогом сегменте.
Владислав Ильин указывает на неожиданно возникшую «моду» с приходом пандемии: «Началась пандемия — все кинулись покупать/снимать загородные дома. Потом постепенно начали возвращаться в городские квартиры».
По его словам, архитектура тоже имеет свою моду: сейчас нередко строят в стиле ампир и модерн. Правда, покупатели смотрят, как это вписано в окружающую застройку.
Также, отмечает Владислав Ильин сегодня очевидна мода на рациональные планировки, покупатели ищут максимум удобств. Эта тенденция, по его мнению, получит развитие.
В частности, комфортными в 2021 году считали квартиры не только с мастер-спальнями, гардеробными, террасами, но и с зонированием пространства, а также со статусными соседями.
Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development, указывает на аналогичные тенденции на столичном рынке: «За последние несколько лет рынок девелопмента действительно шагнул вперед, открыв двери новым технологиям, инженерным системам и цифровизации. Внесла свои коррективы в концепции жилых комплексов и пандемия. Усилился процесс децентрализации элитной недвижимости в Москве. Наряду с высоким качеством строительства, локацией и архитектурной концепцией проекта в категорию "обязательных" опций вошел максимальный набор инфраструктуры (не выходя из дома), продуманные планировки, в которых есть место и для работы, и для отдыха, а также наличие сервисных функций».
Оксана Кравцова, генеральный директор и совладелица ГК «Еврострой», отмечает: в самых новых ЖК применяются все более современные технологические решения, материалы и инженерные системы, повышенные электрические мощности. По ее словам, требования к инфраструктуре со временем меняются, проходит мода и на определенный дизайн мест общего пользования и благоустройства. «Не говоря уже о планировочных решениях, которые очень сильно изменились за последние десять лет. Например, о таком формате, как мастер-спальня с собственной ванной и гардеробом, ранее никто при проектировании не задумывался даже в элитных домах», — добавила она.
Пора купить
Причин для приобретения элитной квартиры предостаточно. Каждый выбирает что-то свое, рассуждает Сергей Бобашев: «Люди определились с локациями, начинкой: есть либо камерные дома на 20–30 квартир, либо большие, на сотни квартир».
В то же время, по его мнению, класс богатых людей, способных приобрести дорогое жилье, почти не растет.
«Покупатели премиальной недвижимости приобретают новое жилье чаще по другим причинам — инвестиционная покупка, вложение/сохранение средств, необходимость иметь квартиру/апартаменты рядом с офисом, в качестве временного жилья при достаточно частом посещении другого города и пр. Но явно не в погоне за модными трендами», — подчеркивает Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION.
Среди причин покупки специалисты называют и переезд из регионов, и изменение в семейном положении, и инвестиционные покупки, и приобретение жилья для подрастающих детей, и улучшение условий проживания — например, переезд из сталинских домов.
Как отмечает Владислав Ильин, на рынке появился новый термин — «коллекционная» квартира. Понравилась — купили, хотя жить в ней будут, возможно, несколько дней в году. Нередко москвичи покупают такие квартиры в Петербурге.
«Актуальность недвижимости для покупателя зависит от цели приобретения. Если актив рассматривается как "трофей", то приобретается он в "коллекцию" чаще бессрочно, при инвестировании "выход" из проекта зависит от многих факторов, в том числе периода реализации и макроэкономической ситуации. Если мы говорим про покупку "для себя", то здесь не приходится думать о моде: в таком случае на смену жилого комплекса может повлиять моральное устаревание существующей недвижимости или изменение образа жизни», — уточнила Яна Тачалова.
![](https://admin.asninfo.ru/media/images/IMG_0592_2.jpg)
Пора продать
Элитная недвижимость — штучный товар, это лучшее предложение на рынке, годами учили нас риелторы. Но элитный дом остается таким лет 10–15. Затем он теряет в цене, поскольку в нем многое устаревает.
По словам Алексея Тюлькина, директора по продажам ГК «Альфа Фаберже», рано или поздно, устаревает все: планировки, инженерная начинка, входная группа… Хотя самое главное — локация — остается неизменным.
До сей поры квартиры в первых элитных домах покупаются и продаются. Однако, по расчетам экспертов, они уже потеряли в цене 15–20%.
По мнению специалистов, такие квартиры, особенно если для их владельцев важна статусность, пора продавать. Особенно если они не соответствуют внутреннему мироощущению и погружают собственников в некую рутину.
«Как и в других классах, элитная недвижимость "устаревает". Меняются вкусы, предпочтения, дизайнерское оформление (тут мы говорим не про отделку квартиры, а про лобби, коридоры и другие места общего пользования). Да и технологии не стоят на месте — система умный дом, инженерная начинка и оснащение самого здания… За последние несколько лет мы шагнули вперед по всем направлениям», — рассуждает Елена Тарасова.
«Пора продавать квартиры в объектах, которые уже перешли из некогда элитной категории в бизнес-класс. И этот процесс продолжится. В первую очередь это и сами по себе квартиры с устаревшими планировками, и их неактуальные китчевые или помпезные интерьеры и т. д.», — объясняет Оксана Кравцова.
Владислав Ильин добавляет: «Пора продавать квартиру, если нет возможности ее содержать».
![](https://admin.asninfo.ru/media/images/%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D1%84%D0%B0_2.jpg)
Вне моды
В то же время на рынке по-прежнему есть объекты, не подверженные модным течениям. Прежде всего речь идет о локациях. По словам Оксаны Кравцовой, есть локации вне моды, владеть недвижимостью в которых — признак высокого статуса. К примеру, в Петербурге это парадный центр: «золотой треугольник», исторические набережные Большой Невы, Таврический сад и Крестовский/Каменный острова.
«Модными остаются проекты, которые в каком-то смысле опередили время. Жилые комплексы, продуманные до мелочей, с оглядкой на международный опыт, где застройщик стремился создать действительно знаковый проект, не утратят актуальности, потому что к их реализации подошли с намерением создать "лучшее из лучших", — останутся в моде надолго, перейдя в категорию коллекционных объектов», — убеждена Оксана Кравцова.
Алексей Тюлькин поддерживает коллегу. По его словам, модными дольше остаются проекты, в которых еще на стадии проектирования закладывались последние тренды в архитектуре и инженерии. Кроме того, всегда в тренде «проекты, которые не сходят с уст собственников как предмет гордости, и потенциальных покупателей с желанием его приобрести».
«Элитное жилье, как правило, всегда строится в центральных районах, и оно никогда не выходит из моды, и к нему не иссякает интерес — тут скорее важно, какой дом ты выбираешь: простое монолитное строение, в которое собственник уже сам внедряет современные или модные новинки; или высокотехнологичный дом с уже продуманными фишками высокого уровня жизни и комфорта, такими, как умный дом, бесключевой доступ, современные высокоэкологичные материалы и т. д. Тут можно перечислять очень долго, в плоть до 3d-инсталляций, отражающих движение солнца с проекцией на оконный проем…» — рассуждает Алексей Тюлькин.
«В элитном сегменте есть вневременные тренды — террасы, увеличенные или панорамные окна, высокие потолки, а также функциональное зонирование жилого пространства с возможностью организации, например, мастер-спальни, кабинета, гардеробной, постирочных, дополнительных санузлов. Это то, что востребовано в премиальной недвижимости всегда. Безусловно, трудно представить жилой комплекс высокого класса без подземного паркинга и закрытой благоустроенной территории. С развитием цифровых технологий появился новый модный запрос — на квартиры с "умными" системами. Но и они не стоят на месте, стремительно развиваясь и совершенствуясь», — перечислил Егор Федоров, директор по продажам Группы Аквилон.
Непростая задача
Перед покупателем любого жилья всегда стоит вопрос: первичный или вторичный рынок?
Сергей Бобашев утверждает: основной упор спроса сейчас — на первичный рынок. В частности, на рынок приходят все более молодые покупатели, которым старый фонд неинтересен. Кроме того, на вторичном рынке ремонт всегда сделан «под себя». «Вторичка» персонализирована, а найти покупателя с похожим вкусом очень сложно», — уточнил он.
Алексей Тюлькин также считает первичный рынок более интересным для покупателя, оговариваясь, однако: «Новостройки всегда более интересный продукт с точки зрения новизны, тех же самых трендов, социального окружения и т. д., однако и у домов досталинской и сталинской эпохи очень много поклонников».
В то же время многие специалисты не отдают предпочтения конкретному сегменту.
«Многое зависит от цели покупки. Есть особый тип покупателей-коллекционеров, готовых вкладывать деньги в недвижимость, которая по своим характеристикам не может сравниться с новостройкой (квартиры в сталинских или цековских домах, а также в отреставрированных или реконструированных дореволюционных особняках и пр.). В данных случаях недвижимость приобретается как предмет искусства», — рассуждает Елена Тарасова.
«На «новом» вторичном рынке встречаются хорошие лоты в избранных объектах. Другой вопрос, что на вторичном рынке достаточно сложно найти планировку и/или интерьер, подходящий конкретному запросу, в то время как стоимость затрат на интерьер, как правило, закладывается продавцом в цену лота. А на первичном рынке можно сделать резиденцию под себя с нуля при приблизительно сопоставимых затратах», — говорит Оксана Кравцова.
«Покупать надо надежное. На вторичном рынке обязательно надо смотреть документы. Но и в новостройках нельзя прогадать: надо купить то, что будет достроено», — резюмировал Владислав Ильин.
Новоселье, или Где в Петербурге жить хорошо?
![](http://m.asninfo.ru/images/comfortlive/1a3835fd/377e0654ab0618e02fc92158.jpg)
Проект комплексного освоения территории «Новоселье: Городские кварталы» появился на южной границе Петербурга в 2012 году. Он сразу же выгодно выделился на фоне других проектов аккуратной финской архитектурой, огороженными территориями, свободными парковками, обустроенными детскими площадками.
В последующих кварталах появились нулевая высотность для удобства маломобильных групп населения, колясочные на первых этажах с местами, где можно помыть колеса или лапки домашним любимцам, отдельные площадки для спорта, детских игр, спокойного отдыха старшего поколения. Удачное расположение (всего двадцать минут на машине до центра города и десять минут до дворцов Петергофа и Финского залива) на старте обеспечили популярность локации.
За десять лет лэнд-застройщик проекта ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT не только перешел от панельного строительства к монолитно-кирпичному, в разы улучшив качественные характеристики жилья, но и стал более масштабно подходить к внутриквартальному зонированию, к сценариям освещения во дворах, к ландшафтному проектированию и дизайну. Отдельная гордость — система безопасности жителей кварталов. В шаговой доступности от домов сохранен большой лесопарковый массив. Таким образом, на сегодняшний день усилиями застройщика в Новоселье созданы кварталы европейского уровня комфорта.
NOVOSELIE DEVELOPMENT произвел масштабную реновацию объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры, построил за свой счет ледовую арену ICE-RINK для жителей проекта. Ежегодно обеспечивает пропорциональное развитие социальной инфраструктуры. В Новоселье несколько детских садов, школа, церковь, строится поликлиника и еще одна школа. Транспортная инфраструктура на несколько лет опережает потребности жителей локации: КАД в двух двух минутах, ЗСД — в десяти минутах езды.
На сегодняшний день Новоселье — одна из самых перспективных локаций в шаговой доступности от Петербурга: здесь уже загородный воздух, отличная экология, низкая плотность застройки, адекватная социальная среда, свободный и быстрый выезд на скоростные магистрали и большие перспективы развития, спланированные до 2030 года. При этом цены на жилье от ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT существенно ниже, чем в среднем по городу. Так что, если вы ищете интересную со всех точек зрения локацию, присмотритесь к Новоселью — здесь есть на что посмотреть.