Новые ЖК Москвы и Подмосковья в апреле и мае: на любой вкус
Апрель и май 2023 года на рынке новостроек Москвы и Подмосковья выдались урожайными: продажи стартовали в двух десятках жилых комплексов и комплексов апартаментов. И масштаб проектов, и их класс представляют весь спектр первичного рынка.
Несколько проектов из выведенных на рынок возводятся в центре Москвы.
В районе Хамовники стартовали продажи в комплексе класса «делюкс» от компании Coldy — «Хамовники XII». Проект разработала петербургская мастерская «Евгений Герасимов и партнеры», автор концепции лобби — Олег Клодт. Представлены квартиры с количеством комнат от трех до шести и пентхаусы. В лобби запланирован кованый портал, будет сформирована библиотека из прижизненных изданий великих русских поэтов, живших в Хамовниках в XVIII — XIX веках.
ГК «Сумма элементов» и Capital Group вывели на рынок премиальный «Дом Дау» в Пресненском районе. Архитектурный проект разработало бюро SPEECH. ЖК с четырехуровневым подземным паркингом располагается на трехэтажном стилобате. Запроектировано здание 340 м, которое войдет в пятерку самых высоких сооружений столицы.
Название проекта отсылает к имени академика Льва Ландау.
MR Group открыла продажи в премиальном клубном доме Forum («Форум») в Мещанском районе. Проект разработало бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнеры». Часть проекта — приспособление объекта культурного наследия регионального значения «Электротеатр «Форум» 1914 года постройки по проекту Кольбе.
Квартиры в ЖК начинаются с четвертого этажа, наверху разместятся двухуровневые пентхаусы, в уступах — видовые террасы.
Компания «Sminex-Интеко» вывела на рынок клубный элитный дом «Обыденский 1» в районе Остоженки. Архитектурную концепцию разработало бюро Blank architects, генеральное проектирование выполнило бюро «Крупный план». Дом отсылает сразу к двум архитектурным направлениям — классицизму и модерну.
Вокруг центра
Прочие проекты на территории старой Москвы относятся к разным классам, имеют разную локацию и масштаб.
Tekta Group вывела на рынок лоты в первой очереди будущего премиального жилого квартала «Эра» (ERA) в Даниловском районе. Будет возведен высотный ЖК в стиле ар-деко из шести башен. Строительство разбито на две очереди.
Название символизирует начало новой эры в жизни будущих жителей ЖК.
Тюменская ГК «Страна» открыла продажи в ЖК бизнес-класса «Страна. Озерная» на месте промышленной зоны в районе Очаково-Матвеевское. На рынок выведена первая очередь — дом «Байкал», состоящий из десяти секций. Второй дом носит название «Селигер». Проект разработало бюро APEX.
«Группа ЛСР» вывела на рынок ЖК бизнес-класса «Обручева 30» в районе Коньково. Это две башни высотой 150 и 200 метров с зеркальными фасадами от бюро KAMEN Architects. ЖК возводится на месте недостроя института РАН.
ГК МИЦ открыла продажи в ЖК комфорт-класса «Графика на воде» в составе многофункционального комплекса в районе Печатники. Формальный застройщик — СЗ «Заречье». Проект разработало бюро Kleinewelt Architekten.
Это первый дом в рамках застройки промзоны «Курьяново». В 2026 году сюда дотянется ветка метро — станция «Курьяново».
Одно из отличий проекта — отсутствие студий.
Апартаменты — точечно
Комплексы апартаментов также поступили на рынок. Компания Tashir Estate (ГК «Ташир») открыла продажи в комплексе премиальных апартаментов Deco Residence в Даниловском районе. Название отсылает к стилю ар-деко, который проглядывается в архитектуре и отделке.
Объект вышел в продажу с уже готовой коробкой здания.
Компания IQ Estate вывела на рынок бутиковые апартаменты в премиальном проекте D'oro Mille в Дорогомилово. Концепция проекта разработана архитектурным бюро Станислава Асташевского, проект благоустройства территории создан бюро WOWHAUS Олега Шапиро и Дмитрия Ликина. Проект вдохновлен итальянской архитектурой 30-х годов прошлого века, фасады украсят 343 арки.
Также на рынке появился оригинальный проект. Частный девелопер приобрел второй этаж кирпичного многоквартирного дома 1964 года постройки в районе Аэропорт и переоборудовал его под апарт-комплекс комфорт-класса Dinamo Studio Apartments. Это комплекс микроапартаментов, площадь студий начинается от 12 кв. м. Однако в проекте есть и прачечная и кладовые. Подобные проекты есть в европейских странах. Они предназначены, как правило, для студентов.
Новая Москва берет масштабом
Сразу три крупных проекта стартовали на территории Новой Москвы. Компания «Гарант-Инвест» вывела на рынок ЖК бизнес-класса «Новое Летово». Проект предполагает несколько очередей. Стилистика фасадов будет соответствовать трем временам года: лету, осени, зиме, и будут выполнены в зеленых тонах.
Еще два проекта стандарт-класса вывела на рынок Группа «Самолет». Фасады ЖК «Подольские кварталы» будут выполнены в оттенках янтаря — соответственно дизайн-коду «Янтарный берег». Проект масштабный, его завершение намечено на 2037 год. Одна из особенностей первой очереди — большое количество двухкомнатных квартир.
ЖК «Квартал Марьино» получил дизайн-код «Полевые цветы». Строительство квартала предполагается завершить в 2031 году. Помимо жилья и социальных объектов, здесь запланированы технопарки, бизнес-центр, научно-образовательный комплекс.
Подмосковье — «комфорт» и «стандарт»
Почти все проекты, выведенные на рынок в Московской области, рассчитаны на несколько очередей. Они относятся либо к классу «комфорт», либо «стандарт». В Подмосковье особенно активной оказалась ГК ФСК: на рынок вышли сразу четыре проекта девелопера.
Открыты продажи в ЖК комфорт-класса «1-й Южный» в Ленинском городском округе, в деревне Тарычево. На территории в 54 га запланировано строительство 1 млн кв. м жилья в три очереди. Концепция проекта — город-сад.
Также в Ленинском городском округе, в деревне Сапроново, ГК ФСК застроит 29 га в рамках проекта ЖК комфорт-класса «1-й Донской». Площадь жилья составит 0,5 млн кв. м. Строительство разбито на три очереди.
Структура ГК ФСК — 1-й ДСК, вывела на рынок ЖК комфорт-класса «1-й Шереметьевский» в Химках. Строительство идет по технологии «ЕвроМодуль», разработанной в испанском архитектурном бюро CITYTHINKING.
Кроме того, подразделение ГК ФСК — «ФСК Family», созданное в партнерстве с KASKAD Family, вывело на рынок малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса «Жаворонки Клаб» в Одинцовском районе, на берегу реки Незнайки. В мультиформатном ЖК запроектированы и многоквартирные дома и таунхаусы. Строительство разбито на две очереди.
Группа «Самолет» вывела на рынок ЖК стандарт-класса «Квартал Строгино» в Красногорске. В проекте будут и квартиры и апартаменты. Дизайн-код проекта — «Космос», что подразумевает рисунок фасадов наподобие лунного рельефа. Ко времени завершения проекта, в 2027 году, предполагается открытие станции метро «Липовая роща».
Компания «Межрегионстрой» открыла продажи в ЖК стандарт-класса «Старт» в Жуковском. Это точечная застройка без изысков со сроком сдачи в следующем году.
Открыты продажи в ЖК стандарт-класса «Яуза парк» в Мытищах от ГК ПИК. Индивидуальный дизайн фасадов разработали архитектурные бюро KATARSIS и RHIZOME. В рамках проекта будет благоустроена набережная на Яузе. Кроме того, планируется отреставрировать водонапорную башню XIX века и создать вокруг нее общественное пространство.
Новые жилые комплексы Москвы и Московской области, выведенные в продажу в апреле-мае 2023 года
Название ЖК | Жаворонки Клаб | Dinamo Studio Apartments | 1-й Шереметьевский | Квартал Строгино | Квартал Марьино | Подольские кварталы | Яуза парк | Старт | Страна. Озерная |
Класс ЖК | Комфорт | Апартаменты комфорт | Комфорт | Квартиры и апартаменты стандарт | Стандарт | Стандарт | Стандарт | Стандарт | Бизнес |
Застройщик | ФСК Family | Частное лицо | ГК ФСК | Группа Самолет | Группа Самолет | Группа Самолет | ГК ПИК | Межрегионстрой | Страна Девелопмент |
Адрес | МО, Одинцовский район, дер. Митькино | Район Аэропорт, Ленинградский проспект, 33А | МО, Химки, Комсомольская улица, 16, к. 1 | МО, Красногорск | Н. Москва, Филимонсковское пос., вблизи дер. Марьино | Н. Москва, Рязановское поселение, дер. Алхимово | МО, Мытищи, Метровагонмаш, улица Колонцова | МО, Жуковский, улица Гагарина, 81/1 | Очаково-Матвеевское, улица Озерная, 42 |
Ближайшая станция метро | Баковка, 23 мин. езды | Динамо | Ховрино, 21 мин. езды | Строгино, 10 мин. езды | Филатов луг, 20 мин. езды | Силикатная, 8 мин. езды | Медведково, 20 мин. езды | Котельники, 1 час езды | Озерная, 7 мин. пешком |
Материал стен | Монолит-кирпич | Реконструкция, кирпич | Панель | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит-каркас |
Количество этажей | 4 | 1 этаж в доме | 13–16 | 4–24 | 8–25 | 7–25 | 9–25 | 17 | 9–30 |
Выведено корпусов | 1 | 1 | 1 | 2 | 2 | 3 | 4 | 1 | 1 |
Всего корпусов в проекте | 9 + 197 таунхаусов | 1 | 5 | 14 | 23 | 20 | 1 | 2 | |
Выведено лотов | 168 | 44 | 261 | 169 | 257 | 421 | 1128 | 168 | 1241 |
Всего лотов в проекте | 44 | 3976 | 19 000 | 168 | |||||
Квартирография | От одно- до трехкомнатных, площадью 27,8–96 кв. м | Студии площадью 12,7–24,3 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 24,7–102,6 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 22,1–76 кв. м | От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 22,2–78,8 кв. м | От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 18,8–79,6 кв. м | От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 19,8–89,5 кв. м | От одно- до трехкомнатных, площадью 27,6–61,4 кв. м | От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 19,9–147,5 кв. м |
Особые квартиры | Двухуровневые варианты с выходом на кровлю, с собственным входом, с двумя выходами | Варианты с гардеробными, постирочными | Варианты с гардеробными, постирочными | Варианты с гардеробными, французскими балконами | Варианты с террасами, гардеробными, пентхаусы | ||||
Высота потолков, метров | 2,69 | 4,2 | 2,84–3,34 | 2,87–3,0 | 2,7–2,88 | 2,7–2,88 | 2,62 | 2,65 | 2,85–4,85 |
Варианты отделки | - предчистовая - чистовая - без отделки | - чистовая - меблировка | - предчистовая - чистовая | - чистовая | - чистовая | - чистовая | - чистовая | - без отделки | - предчистовая - дизайнерская |
Цена лота, руб. | 4,6–12 млн | 3,6–8,4 млн | 6,1–18,6 млн | 7,5–18,7 млн | 5,4–14,3 млн | 4,8–13,7 млн | 4,9–14,3 млн | 4,8–10 млн | 8,6–30,2 млн |
Опции ЖК | - кладовые - детский сад - школа - амбулатория - соседский центр - торговый комплекс | - антресоли со спальными местами - прачечная - кладовые | - детский сад - школа - дизайнерские общественные пространства - колясочные - кладовые - коворкинги | - школа - 2 детских сада - поликлиника - кладовые - колясочные - фитнес-центр - детский центр - торговый центр | - 4 школы - 6 детских садов - 2 поликлиники - кладовые | - кладовые - колясочные - школа - детский сад - поликлиника - торговый центр - офисно-деловой комплекс | - кладовые - школа - 2 детских сада - поликлиника | - колясочные | - кладовые - колясочные - гранд-лобби - оранжерея - коворкинг - игровая зона - парк на кровле лобби - детский сад - торговая галерея |
Парковка / количество мест | Гостевая | Нет | Гостевая, подземная в следующих корпусах | Подземная, 1240 м/м, многоярусная, 1250 м/м | Гостевая, многоярусная, 1850 м/м | Гостевая | Гостевая, многоуровневые паркинги | Гостевая | Подземная, 367 м/м, гостевая |
Срок сдачи выведенных корпусов | II квартал 2025 года | Сдан | III квартал 2024 года | II квартал 2026 года | I квартал 2025 года | I квартал 2025 года | III квартал 2025 года | II квартал 2024 года | III квартал 2025 года |
Срок сдачи всего проекта | II квартал 2029 года | Сдан | 2027 год | 2031 год | 2037 год | II квартал 2024 года | 2027 год |
Название ЖК | Дом Дау | 1-й Южный | Обыденский 1 | Forum | D'oro Mille | Эра | Обручева 30 | Хамовники XII | 1-й Донской | Новое Летово | Графика на воде | Deco residence |
Класс ЖК | Премиум | Комфорт | Элитный | Премиум | Апартаменты премиум | Премиум | Бизнес | Делюкс | Комфорт | Бизнес | Комфорт | Апартаменты премиум |
Застройщик | ГК Сумма элементов, Capital Group | ГК ФСК | Sminex-Интеко | MR Group | IQ Estate | Tekta G roup | Группа ЛСР | Coldy | ГК ФСК | Гарант-Инвест | ГК МИЦ | Ташир |
Адрес | Пресненский район, Краснопресненская набережная, вл. 14/15 | МО, Ленинский городской округ, дер. Тарычево, улица Фруктовые сады, 2 | Остоженка, переулок 3-й Обыденский, вл. 1 | Мещанский район, улица Садовая-Сухаревская, 14, стр. 1 | Дорогомилово, 1-й Можайский тупик, вл. 8А, стр. 1 | Даниловский район, улица Дербеневская, вл. 20 | Коньково, улица Обручева, 30 | Хамовники, 1-й переулок Тружеников, 12 | МО, Ленинский городской округ, д. Сапроново | Новая Москва, Сосенское поселение, вблизи д. Зименки | Печатники, Шоссейная улица, вл. 90, корпус К2 | Даниловский район, улица Серпуховской вал, 1 |
Ближайшая станция метро | Выставочная, 6 мин. пешком | Домодедовская, 10 мин. езды | Кропоткинская, 6 мин. пешком | Сухаревская, 5 мин. пешком | Киевская, 10 мин пешком | Пролетарская, 19 мин. езды | Калужская, 11 мин. пешком | Парк культуры, 20 мин. пешком | Домодедовская, 18 мин. езды | Филатов луг, 20 мин. езды | Печатники, 18 мин. езды | Тульская, 7 мин. пешком |
Материал стен | Монолит | Панель | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит | Монолит-кирпич | Монолит-кирпич | Монолит | Панель | Монолит-кирпич | Монолит | Монолит-кирпич |
Количество этажей | 3–87 | 24–25 | 6 | 16 | 14 | 27–33 | 45–58 | 14 | 9–24 | 7–8 | 7–17 | 16 |
Выведено корпусов | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 3 (1-я очередь) | 1 | 2 | 3 | 1 | 1 | |
Всего корпусов в проекте | 1 | 14 | 1 | 1 | 1 | 6 | 2 | 1 | 9 | 30 | 7 | 1 |
Выведено лотов | 684 | 758 + 681 | 26 | 46 | 162 | 858 (1-я очередь) | 51 | 1017 | 696 | 128 | 142 | |
Всего лотов в проекте | 684 | 11 936 | 48 | 162 | 1805 | 51 | 5300 | 142 | ||||
Квартирография | От студий до семикомнатных, площадью 26,4–897,3 кв. м | От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 24,9–84,2 кв. м | От одно- до четырехкомнатных, площадью 82,3–496,7 кв. м | Лоты с одной-тремя спальнями, площадью 59,8–194,6 кв. м | От студий до пятикомнатных, включая евроформат, площадью 30,5–213 кв. м | От студий до пятикомнатных, включая евроформат, площадью 28,1–140,1 кв. м | От студий до пятикомнатных, включая евроформат, площадью 18–139 кв. м | От трех- до шестикомнатных, площадью 101–336 кв. м | От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 24,9–109,5 кв. м | От студий до пятикомнатных, площадью 30,9–157,8 кв. м | От одно- до трехкомнатных, площадью 32,7–54,6 кв. м | Апартаменты с количеством спален 1–3, площадью 59,8–155,1 кв. м |
Особые квартиры | Пентхаусы, варианты с возможностью установить камин, панорамными окнами, террасами | Варианты с каминами и террасами, сити-хаусы с патио, виллы с личным бассейном и приватным входом, пентхаусы | Пентхаусы с террасами | Варианты с панорамными окнами, мастер-спальнями, гардеробными, окнами в ванной, пентхаусы с верандами и каминами | Варианты с террасами, мастер-спальнями, гардеробными, лоджиями, французскими балконами | Двухуровневые варианты, варианты с террасами | Пентхаусы с собственными лифтами, видовыми террасами, дровяными каминами и бассейнами | Двухуровневые варианты, с окнами в ванной, нишами под гардеробную | Варианты с террасами, мастер-спальнями, гардеробными, панорамным остеклением | Варианты с гардеробными, двумя-тремя санузлами | ||
Высота потолков, метров | 3,0–3,8 | 2,84–3,34 | 3,2–4,6 | 3,28–3,68 | 3,1–4,42 | 3,15–4,35 | 2,95 | 3,5–5,0 | 2,84–3,34 | 2,8 | 3,0 | 3,10 |
Варианты отделки | - без отделки | - предчистовая - чистовая | - без отделки | - дизайнерская | - предчистовая - чистовая - меблировка | - без отделки - предчистовая | - без отделки - чистовая | - без отделки | - предчистовая - чистовая | - предчистовая | - без отделки | - чистовая - меблировка |
Цена лота, руб. | 33,6–133,8 млн | 5,6–13 млн | 141,8–2 млрд | 75,4–211,6 млн | 27,6–200 млн | 16,71–71,22 млн | 9,5–60 млн | 160,2–600 млн | 4,8–15,3 млн | 6,3–23,7 млн | 9,5–15,2 млн | 12–39,6 млн |
Опции ЖК | - колясочные - кладовые - детский центр - дизайнерское лобби - коворкинг - SPA - торговая галерея - умный дом - постоматы | - кладовые - застекленные лоджии - колясочные - места хранения велосипедов - умный дом - 3 детских сада - 2 школы | - кладовые - фитнес - общественная гостиная - развивающие детские пространства | - колясочные - коворкинг - панорамные окна - умный дом - кинозал - библиотека - тренажерный зал - зал для йоги - SPA-комплекс | - торговая галерея - ресторан - деликатесная лавка - студия персонального тренинга - библиотека | - 2 детских сада - кладовые - колясочные - места хранения велосипедов - лобби | - детский сад - кладовые - колясочные - лобби | - лобби - рестораны - клубная спа-зона | - кладовые - колясочные - коворкинг - торговый центр - поликлиника - 2 детских сада - школа | - кладовые - лоджии - 2 детских сада - школа - ТРЦ - поликлиника | - кладовые - детский сад - школа - колясочные | - торговая галерея - контроль доступа - коворкинг |
Парковка / количество мест | Подземная, 196 м/м, инфраструктура для электрокаров, система контроля доступа | Подземная, 292 м/м | Подземная, 41 м/м | Подземная, 77 м/м | Подземная, 60 м/м | Подземная, 443 м/м | Подземная, 456 м/м, гостевая | Подземная, 87 м/м, 7 мото-мест | Многоуровневая, гостевая | Подземная, 375 м/м, гостевая | Гостевая, многоярусная | Подземная, 79 м/м |
Срок сдачи выведенных корпусов | II квартал 2027 года | III — IV квартал 2025 года | I квартал 2026 года | I квартал 2025 года | IV квартал 2025 года | III квартал 2026 года | II квартал 2027 года | IV квартал 2025 года | II квартал 2025 года | II квартал 2025 года | III квартал 2024 года | II квартал 2024 года |
Срок сдачи всего проекта | 2029 год | I квартал 2026 года | I квартал 2025 года | IV квартал 2025 года | II квартал 2027 года | IV квартал 2025 года | 2028 год | II квартал 2024 года |
Ценопада не будет
На первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге сегодня воздействует множество разнонаправленных факторов. Под влиянием различных событий наблюдаются достаточно серьезные изменения. Но в одном эксперты сходятся: ожидать снижения цен в нынешних реалиях не приходится.
Ипотечный фактор
Существенные изменения с 1 июля 2022 года условий госпрограммы льготной ипотеки (рост процентной ставки до 7% годовых, ограничение предельной суммы кредита в 3 млн рублей) оказали заметное влияние на рынок жилья. Но не такое масштабное, как ожидали некоторые. Высказывались опасения, что за время действия программы субсидирования ставки практически весь платежеспособный спрос будет удовлетворен. И это в сочетании с ужесточением условий ипотечного кредитования (корректировка программы плюс влияние роста ключевой ставки) подорвет продажи.
Спрос действительно просел, но отнюдь не так сильно, как предполагалось. «Мы фиксировали небольшое снижение активности покупателей в июле-августе, но сейчас спрос стабильно высокий. И я бы вообще не говорила о том, что он существенно упал. Это скорее возвращение к сбалансированному состоянию рынка после ажиотажного спроса, разогнанного льготной ипотекой. Ушли эмоциональные и инвестиционные сделки, но желающие улучшить свои жилищные условия есть всегда», — констатирует генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.
С ней солидарен коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Константин Гриценко. «В летние месяцы, после сокращения программы господдержки ипотеки, темпы продаж несколько снизились, однако уже с середины августа спрос начал восстанавливаться. Отчасти новым драйвером развития рынка стала семейная ипотека», — отмечает он. Напомним, ставка по ней составляет 6% годовых, а действие расширено на все семьи, у которых родился хотя бы один ребенок с начала 2018 года. Максимальная сумма кредита — 6 млн, а для столичных агломераций — 12 млн рублей.
По оценке экспертов по сути имело место сезонное снижение спроса (несколько «припозднившееся» из-за действия в июне прежних условий льготной ипотеки и стремления граждан успеть «впрыгнуть в последний вагон») и стабилизация ситуации на рынке.
«Объем продаж в третьем квартале составил около 800 тыс. кв. м жилья, что лишь на 14% ниже, чем во втором. Не надо забывать и про фактор сезонности: из-за летних отпусков многие отложили покупку квартиры. Таким образом, даже несмотря на отмену льготной ипотеки и отпускной сезон, спрос в третьем квартале сохранился на стабильном уровне. Кроме того, в сентябре объемы продаж ведущих застройщиков выросли на 15–20% к августу», — резюмирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Все выше, выше и выше
Примечательно, что даже некоторое проседание спроса не остановило роста цен, который непрерывно идет с середины прошлого года, когда заработала льготная ипотека. «По итогам третьего квартала 2021 года можно констатировать, что рост цен на первичном рынке продолжился. Как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе он составил 7% за три месяца», — отмечает руководитель аналитического центра RBI Елена Петропавловская.
«За девять месяцев 2021 года цены на первичном рынке Петербурга в сегменте "масс-маркет" выросли на 21,4% до 175,8 тыс. рублей за "квадрат", в пригородах — на 25,5%, до 118,6 тыс. рублей», — говорит Ольга Трошева. Напомним, что прошлогодний рост цен оценивается примерно в 27%.
Неизменность тренда подтверждают и девелоперы. «С начала года мы зафиксировали рост цен примерно на 20–25%. Конечно, основной скачок пришелся на первое полугодие, до того, как были изменены условия льготной ипотеки. После июля рост цен замедлился», — отмечает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. В ГК «Ленстройтрест» и «Бонаве» повышение стоимости жилья оценивают в 15%, в холдинге «РСТИ» — в 15–20%.
Причин для этого тренда эксперты называют несколько. Отчасти это чисто рыночные факторы. Льготная ипотека сильно разогрела рынок. «Ажиотажный спрос в 2020 году и первой половине 2021 года привел к дефициту жилья — объем ликвидного предложения снизился примерно на треть», — считает Константин Гриценко.
Но есть и объективные предпосылки. «Себестоимость строительства растет на фоне резкого повышения стоимости стройматериалов. В некоторых наших проектах себестоимость увеличилась на 40%. Повышение ключевой ставки Центробанком РФ ведет к росту стоимости проектного финансирования для девелоперов. Оба этих фактора отразятся на доступности квадратного метра для покупателей», — констатирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. К этому можно добавить и растущие затраты девелоперов на создание социальной и иной инфраструктуры в рамках своих проектов.
«С» — это «стабильность»
Говоря о перспективах рынка, скептики выделяют ряд трендов, которые могут повлечь негативные последствия. Речь идет о сочетании таких факторов, как продолжающийся рост цен, выход на рынок большого числа новых объектов, уменьшение эффективности льготных ипотечных программ и отсутствие роста реальной покупательной способности граждан, что по совокупности может привести к снижению объемов продаж и затовариванию рынка и, как следствие, к падению цен.
Однако представители девелоперов такой сценарий развития событий считают маловероятным. По их мнению, ситуация на первичном рынке будет достаточно стабильной.
«Для затоваривания рынка нужно большое число стартов новых проектов. А такого количества предложения на рынке нет. В экспозиции не так много качественных проектов, девелоперы не хотят рисковать, выводя в продажу жилье без четкого городского планирования. А новый Генплан, судя по обсуждениям в профессиональном сообществе, органы городского управления утвердят не ранее декабря 2022 года. Затоваривания нет в том числе и из-за существенной задержки процесса согласования проектов Градостроительной комиссией. Последнее заседание состоялось более двух месяцев назад», — говорит Мария Черная. «Застройщики начали выводить на рынок новые объекты, но быстро компенсировать накопившийся дефицит не получится», — соглашается Константин Гриценко.
По мнению Анжелики Альшаевой, говорить о снижении стоимости квартир не приходится: для этого нет никаких предпосылок. «Увеличилась себестоимость строительства — подорожали стройматериалы и затраты на проектное финансирование, по которому работают все застройщики (банки ставят условия относительно прибыли, которую должны приносить проекты). Все это не позволяет снижать цены», — отмечает она. В то же время Елена Петропавловская ожидает, что в ближайшее время темпы роста цен на жилье в массовом сегменте снизятся.
Ян Фельдман добавляет, что уровень спроса сегодня можно охарактеризовать как стабильный. «А для поддержания хорошего уровня продаж застройщики увеличивают количество совместных программ с банками и разрабатывают собственные программы субсидирования части кредита, где средние ставки составляют около 6% годовых. В дальнейшем такие программы будут совершенствоваться — условия по ним для покупателей будут лучше стандартных ипотечных ставок», — говорит он. Другие эксперты также полагают, что снижения цен предложения как такового не будет. В то же время могут получить распространение стимулирующие меры: разного рода скидочные и бонусные программы.
«В четвертом квартале мы ожидаем довольно высокий уровень спроса — традиционно перед новым годом покупатели вкладывают премии и бонусы в недвижимость», — со своей стороны заявляет Ольга Трошева.
При этом произошедшие изменения вызвали новые тренды на рынке. «Корректировка условий программы льготной ипотеки, а также постепенное повышение ставок у банков способствуют смещению спроса с петербургских новостроек в границах КАД на жилые комплексы в ближайших к городу районах Ленобласти», — отмечает Ян Фельдман.
Об этом свидетельствуют и более высокие темпы роста цены в пригородах, и смещение в эти локации выхода нового предложения. «Интересно, что все больше девелоперов анонсируют новые проекты на окраине города: предложение в массовом сегменте смещается в сторону более доступного жилья за пределами КАД», — говорит Елена Петропавловская.
При этом девелоперы явно с оптимизмом смотрят в будущее. Об этом свидетельствует достаточно активный выход на рынок новых объектов (особенно на фоне осторожной политики, которая демонстрировалась в этом отношении в прошлом году). «За девять месяцев 2021 года на рынок Петербурга и пригородной зоны вышли 168 объектов жилой площадью 3,6 млн кв. м (из них — 73 новых бренда). Это на 70% больше, чем за аналогичный период 2020 года, и уже превышает общий объем прошлогоднего пополнения (3,3 млн кв. м)», — подчеркивает Ольга Трошева.
«Девелоперам невыгодно придерживать готовые проекты, поэтому думаю, что при текущих предпосылках новые старты проектов будут достаточно активными. Вероятнее всего, продолжится тактика "аккуратного"вывода — когда на рынок выходит не сразу весь товарный запас, а спрос и уровень цены сначала тестируются на небольшом объеме», — добавляет Елена Петропавловская.
ЖК добавляют келлеров
На рынке строящегося жилья растет спрос на подсобные помещения — кладовые и келлеры - параллельно с сокращением площадей квартир. Определенный толчок покупательскому интересу дал прошлогодний период самоизоляции, заставивший людей задуматься о комфорте и эргономичности собственного жилья.
В Петербурге, по данным компании «Ленстройтрест», спрос на кладовые за последние три года вырос на 50%. В Москве, отметили специалисты АО «ИНТЕКО», спрос заметно вырос с лета 2020 года.
«Тренд на оптимизацию планировочных решений привел к отказу от квадратных метров, "не работающих на качество жизни" во всех классах и сегментах рынка, вследствие чего за последние пять лет средняя площадь лота в бизнес-классе сократилась на 15%, до 66 кв. м, и на 13%, до 100 кв. м, в сегменте высокобюджетных новостроек. Несмотря на подобный рациональный подход, потребность где-то хранить вещи осталась, в связи с чем девелоперы придумали удобную альтернативу советским балконам и антресолям — кладовые помещения», — поясняет Николай Гладышев, руководитель отдела продаж жилой недвижимости KR Properties.
В компании «ИНТЕКО» не видят зависимости спроса от размера квартиры: «Интерес высок у покупателей всех типов недвижимости. Однако сделок по кладовым все-таки больше у тех, кто покупает двух-, трехкомнатные квартиры. Возраст и социальный статус не влияют на покупку, все зависит от стиля жизни человека».
В ГК «А101» также не выявили четкой корреляции «портрета покупателя» квартиры с целевой аудиторией келлеров. «В подавляющем большинстве случаев их покупают жители этого же дома. Собственный келлер на подземном этаже жилого дома по сравнительно низкой стоимости в большинстве случаев намного удобнее долгосрочной аренды внешних складов временного хранения. Однако даже размер квартиры почти ничего не говорит о том, что ее покупатель приобретет еще и кладовое помещение», — уточнил Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101».
Определенный «портрет» покупателя составлен в компании «Ленстройтрест». «Чаще всего кладовые покупают клиенты в возрасте 35–45 лет, успевшие обзавестись семьей и большим количеством вещей. Также на интерес к кладовым влияет наличие хобби», — отметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
ГК «Балтийская Коммерция» подсчитала: в Петербурге отдельными местами для хранения интересуется каждый второй покупатель.
По данным исследования группы «Самолет», наличие кладовых в проекте важно для 83% покупателей жилья в столичном регионе. От покупки отказались бы лишь 16% опрошенных по причине недостатка средств, слишком высокой цены или отсутствия необходимости.
«В проектах бизнес-класса покупка келлеров и машино-мест прямо пропорциональна количеству спален в квартире. Чем больше спален, тем чаще клиенты приобретают квадратные метры за пределами квартиры. Реже всего келлерами интересуются покупатели студий — 13%», — пояснил Иван Обухов, директор по продажам Sminex.
«Сначала у нас была гипотеза, что кладовки преимущественно покупают собственники маленьких квартир, но, как показала практика, спрос на кладовки есть даже у владельцев таунхаусов, площадь которых варьируется от 108 до 170 кв. м», — рассказывает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family.
По словам Петра Кузнецова, руководителя отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция», спрос на кладовые/келлеры в первую очередь зависит от цены, площади и удобства расположения в доме.
Спрос, соглашаются в компании «Главстрой», зависит от совокупности факторов: наличия мест хранения в квартире, размера и, соответственно, бюджета покупки. «В проектах массового ценового сегмента приоритетно приобретение машино-места, кладовые вторичны», — добавила Юлия Сапор, начальник аналитического отдела «Главстрой».
Как отмечает Анастасия Горбунь, руководитель управления продаж группы «Самолет», обычно реализация кладовых происходит в два пика: первый — на старте продаж и второй — за пару месяцев до заселения.
Достанется не каждому
Следуя за потребностями покупателей и европейской модой, девелоперы выводят на рынок проекты, в которых кладовые/келлеры становятся обязательным элементом. Как обычно, первыми в новый тренд вписались проекты дорогого сегмента. Сегодня кладовые/келлеры появляются также в домах комфорт-класса. В стороне пока остается «жесткий эконом».
Около 45–50% строящихся ЖК более высокого уровня имеют в своем арсенале кладовые помещения, подсчитали специалисты Lexion Development. В то же время, отмечают в ГК «Еврострой», в элитном сегменте размещение кладовых или келлеров зависит от концепции жилого комплекса или клубного дома.
Компания Sminex закладывает в проекты больше келлеров, чем это сегодня принято по рынку: в доме «Достижение» — 33%, в элитном проекте «Лаврушинский» — 84%, однако «товар» продается успешно.
По оценке ГК «А101», сегодня в среднем количество кладовых помещений в жилом доме комфорт-класса не превышает 15% от числа квартир.
Никаких нормативов обеспеченности ЖК кладовыми/келлерами не существует — застройщики самостоятельно решают, сколько именно таких помещений нужно. «Количество таких помещений определяется в зависимости от класса проекта. Доля кладовых по отношению к квартирам редко превышает 15–30%», — утверждает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
«Коэффициент соотношения кладовых и жилых помещений составляет в среднем 0,1–0,3 в зависимости от класса жилья», — уверен Николай Гладышев.
По отношению к количеству квартир в клубном доме White Khamovniki компании Capital Group предусмотрено 1,2 келлера на семью. «Из нашего опыта мы видим, что будущие жители дома могут приобрести сразу несколько кладовых помещений. В целом покупательская способность в отношении данного предложения пропорциональна спросу на квартиры», — говорит Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.
Однако по поводу соотношения квартир и кладовых/келлеров у компаний разные мнения. Так, в группе «Самолет» считают средним показателем 30%. «По нашему опыту, оптимальное количество кладовых — одна на четыре квартиры», — рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Компания «Ленстройтрест» полагает хорошим вариантом строить одну кладовую на три квартиры. ГК «Балтийская Коммерция» идет от статуса проекта: в клубном доме «Октавия» на 38 квартир было запроектировано семнадцать кладовых, в доме бизнес-класса «Мануфактура James Beck» — 20% от количества квартир.
Lexion Development в ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» предусмотрела 50% кладовых помещений от общего числа квартир.
ГК «Еврострой» в ЖК «Привилегия» на 344 квартиры предлагает 240 кладовых.
В малоэтажном сегменте, по подсчетам KASKAD Family, доля кладовок составляет в среднем 15–20% от общей площади квартир.
Параметры скромные и не очень
Как правило, кладовые/келлеры располагаются в подвальных, цокольных первых этажах, в подземных паркингах. «Есть такие помещения и на жилых этажах, но это больше редкость, поскольку в рамках российских нормативов организовать здесь келлеры достаточно проблематично», — уточнил Ян Фельдман.
«На этаже может располагаться минимальная часть кладовых — их стараются реализовывать, закрепляя за квартирой, кроме того, такие помещения дороже, нежели места для хранения на подземном этаже», — добавил Сергей Нюхалов.
По данным KASKAD Family, кладовые помещения или система хранения для таунхаусов располагается в отдельно стоящих специально благоустроенных постройках.
«В отличие от проектирования машино-мест в планировках кладовых нет особенных ограничений, поэтому каждый девелопер продумывает их исходя из своей статистики продаж и планов», — добавляет Павел Лепиш, директор по продажам АО «ИНТЕКО».
Площади кладовых/келлеров очень разнятся. Мнения девелоперов даже о средней площади расходятся. В продаже встречаются кладовые площадью менее 2 кв. м, но есть объекты площадью 43 кв. м. В этом случае среднее арифметическое выглядит странно. Можно предположить, что в дорогих проектах площадь кладовой окажется больше, но и это не факт. Скорее площадь подсобного помещения будет побольше, если это позволяют масштабы проекта.
Цены вразнобой
В Москве и Петербурге в домах элитного класса или класса «комфорт» цены на кладовые/келлеры разнятся. Так, в Петербурге, по данным КВС, стоимость кладовых начинается от 150 тыс. рублей, а, например, в ЖК «Привилегия» ГК «Еврострой» стоимость составляет 1,5–7 млн рублей.
«В среднем цена квадратного метра такого помещения в новостройке категории "комфорт" будет в два раза ниже, чем цена "квадрата" самой квартиры. При этом если кладовая отапливается, то это тоже отразится на стоимости — эксплуатация таких помещений не бесплатная», — указывает Ян Фельдман.
В столичном регионе разброс цен также велик. В ЖК «Императорские Мытищи» ГК «Гранель» цена квадратного метра келлеров — от 105 тыс. рублей. В проектах KR Properties средняя цена — от 325,6 до 331,1 тыс. рублей за кв. м.
В проектах ГК «А101» от 158 до 495 тыс. рублей в зависимости от площади келлера и стадии готовности дома. В ЖК «Румянцево-Парк» от Lexion Development минимальная цена кладового помещения составляет 144 тыс. рублей (1,8 кв. м), максимальная — 600 тыс. рублей (7,8 кв. м).
В KASKAD Family высчитали: кладовые в среднем укладываются в 6% от стоимости лота. В Sminex оценили стоимость квадратного метра келлера на 10–15% ниже стоимости жилого «квадрата».
Анастасия Горбунь поясняет: «В зависимости от класса жилья клиенты готовы заплатить за лот от 200 до 500 тыс. руб. Соотношение стоимости кладовой к стоимости квартиры или апартамента зависит от конкретного проекта. Например, в "Квартале Спутник" этот показатель равен 2,33%. Соотношение стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг — 4,57%».
По словам Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, цена зависит от расположения кладовки (-1-й или -2-й этаж подземного паркинга), удаленности от лифта и метража.
Небольшая инвестиция
Благодаря относительной дешевизне кладовых/келлеров они становятся объектом вложения средств. «Частные инвесторы нередко покупают их для последующей сдачи в аренду. Стоимость аренды кладовых зависит от расположения и класса жилья и составляет от 1,5 тыс. до 10 тыс. рублей в месяц. Цены устанавливают собственники, застройщик сдачей келлеров не занимается», — пояснил Сергей Нюхалов.
По словам Алексея Лухтана, сейчас текущая ставка аренды за кладовку в ЖК «Румянцево-Парк» в готовом корпусе составляет 2–5 тыс. рублей в месяц.
Ежемесячная стоимость эксплуатации оценивается в 110 рублей за кв. м.
Как рассказал Павел Лепиш, около трети покупателей жилья «хотят закрыть все вопросы сразу и покупают квартиру с машино-местом и кладовым помещением». Часть покупателей, у которых изменилось представление о своем жилище, докупали кладовые активно в последние два года. «Я думаю, тенденция продолжится в горизонте ближайших двух лет. Кладовые будут пользоваться достаточно высоким спросом. По отдельным проектам кладовые сейчас продаются даже активнее, чем машино-места. Во-первых, они меньше по площади и, соответственно, по цене. Во-вторых, пока в большинстве проектов кладовых меньше, чем тех же машино-мест, поэтому нужно успеть вовремя подобрать оптимальный метраж».