Новые ЖК Москвы и Подмосковья: предпочтения отданы высоким классам
На рынок жилья Москвы и Московской области во второй половине декабря 2022 года и январе 2023 года вышел десяток проектов, очень разных — от масштабного жилого квартала стандарт-класса на территории области до эксклюзивных особняков в центре столицы.
Компания «Инвест-Строй» (Palladio Group) вывела на рынок элитный «Клубный особняк High Garden» в Хамовниках. Это реконструкция пятиэтажного дома постройки начала XX века. Изначально планировался его снос как не представляющего исторической ценности, однако затем было решено реконструировать дом.
Проект разработало архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры». Это здание в классическом стиле с белыми фасадами, на которых расположатся гравюры со львами. Двор дома раскинется на 1,5 га, где расположится в том числе сквер.
ГК «Пионер» открыла продажи в ЖК «HIGH LIFE Летниковская, 11» в Даниловском районе. Это флагманский премиальный проект компании.
Концепцию проекта разработало бюро ADM — шесть башен с яркими инновационными фасадами, видовыми эркерами, стеклянными объемами. Высотный комплекс должен стать архитектурной доминантой прилегающих территорий.
Большое количество квартир в ЖК позволяет насытить проект внутренней инфраструктурой — от кинозала до специальной почтовой комнаты.
Открыты продажи в элитном ЖК «Дом высокого стиля МюрМерилиз» в Пресненском районе. Застройщиком выступает компания бизнесмена Александра Клячина «Специализированный застройщик "Малая Грузинская, 3.6"». Строительство развернулось на территории бывшего завода «Рассвет», где ранее в разные годы располагались мебельно-столярная мастерская, авиационные цеха, конструкторское бюро.
Проект разработало архитектурное бюро Kleinewelt Architekten. Фасад с круглыми колоннами отсылает к работам архитектора Романа Клейна — создателя здания ЦУМа и фабрики торгового дома «Мюр и Мерилиз». «Мюр и Мерилиз» — известный дореволюционный торговый бренд, который владел также мебельной фабрикой, расположенной на углу Малой Грузинской и Столярного переулка, где позже появился машиностроительный завод «Рассвет».
Арт-квартал «Рассвет», где уже построено несколько объектов, находится по соседству. Для жителей будет организован отдельный вход на территорию квартала.
Компания «Б-Холдинг», аффилированная с MR Group, ведет закрытые продажи в ЖК класса «делюкс» Nicole в Тверском районе. Nicole разделен на три части: Nicole Club, Nicole Residence и Nicole Suite Collection.
Частью проекта станут комплексы Шереметьевского и Чижевского подворий, а также усадьба Одоевских-Черкасских. Все объекты культурного наследия в разное время приобретены на открытых торгах. Условия конкурсов диктуют реконструкцию, реставрацию и приспособление зданий к современным требованиям.
Проект приспособления разработало бюро Heatherwick Studio, дизайн интерьеров — НВА.
Другие форматы
Кроме того, на рынок вышли объекты бизнес- и комфорт-класса.
ГК ФСК открыла продажи в ЖК бизнес-класса The Lake в районе Свиблово. Это клубный дом, позиционированный в сегменте «бизнес+». Кроме прочих признаков принадлежности к высокому классу, здесь обещана современная инженерная начинка, включая систему умной квартиры, которая позволит дистанционно управлять домашними приборами через приложение в мобильном телефоне. Паркинг будет оборудован зарядными устройствами для электрокаров, предусмотрена отдельная разгрузочная зона для грузовых автомобилей и место для сервиса по накачке шин.
Level Group вывела на рынок ЖК бизнес-класса Level Академическая в составе многофункционального комплекса в Академическом районе.
Архитектурную концепцию разработали архитекторы компании вместе со специалистами из бюро UNK project. На фасадах будет использовано много стекла, что придаст внешнему виду легкость.
Концепция благоустройства подразумевает организацию локации на стилобате — здесь расположатся детская игровая площадка, зоны для занятий спортом, для работы и отдыха.
В составе проекта также строится торговый центр.
В Новой Москве, в Щербинке, стартовали продажи в ЖК комфорт-класса «Юнино» от ГК ПИК. В составе проекта — три 17-этажных корпуса, в них будут оборудованы лобби с кондиционерами.
По соседству располагаются промзоны, но от Варшавского шоссе и промзон ЖК будет отгорожен шумозащитными экранами.
Открыты продажи в апарт-комплексе комфорт-класса SunCity17 в Головинском районе. Инвестором реконструкции особняка 1912 года постройки в неоклассическом стиле выступает частное лицо. Объект уже введен в эксплуатацию: брокер комплекса «Метриум» заключает с покупателями договоры купли-продажи.
Подмосковье участвует
Пополнению рынка новостроек помогла и Московская область.
Группа «Самолет» вывела на рынок корпуса первой очереди масштабного проекта стандарт-класса «Квартал Сабурово» в Красногорске, рядом с деревней Сабурово.
Строительство рассчитано на десять лет, разбито на три очереди. Всего планируется построить почти 0,5 млн кв. м.
Поскольку вокруг квартала расположился хвойный лес, дизайн-код квартала так и обозначен — «Хвоя».
Компания «Мега-НовоСтрой» открыла продажи в ЖК стандарт-класса «Марьинский» в Электроуглях. Проект был заморожен в 2016 году, потом возобновился в 2019-м, но недостаточными темпами. Сейчас работы идут по графику.
ЖК «Сосновка»: преимущества жизни вне исторического центра
В настоящее время в Санкт-Петербурге в стадии строительства находятся больше 100 жилых комплексов бизнес-класса. Конечно же, подавляющее большинство объектов – около 70% – расположены в центральных районах города: Адмиралтейском, Центральном, Петроградском и Василеостровском. Но и вне исторического центра проекты класса «бизнес» пользуются стабильной популярностью у петербуржцев. Речь сейчас не о Приморском и Московском районах, популярность и престижность которых не оспаривается.
Сегодня поговорим о Выборгском районе. Это одна из самых контрастных, зеленых и привлекательных локаций в Санкт-Петербурге. В силу своего географического положения район включает в себя и исторические набережные Невы, и часть Удельного парка, и Сосновку – самый большой парковый массив в черте города. Именно здесь, у границ парка компания «Строительный трест» построила один из своих самых красивых и необычных домов – жилой комплекс «Сосновка», в котором сейчас уже началось заселение.
Дом у парка
ЖК «Сосновка» не имеет аналогов не только в Выборгском районе. Среди всего разнообразия предложения на рынке едва ли можно найти похожий на него дом и в других районах Петербурга, в том числе, на Петроградской стороне. Малоэтажный бизнес-класс со всеми преимуществами данного формата, полностью построен из кирпича – проект для людей высокого достатка, не желающих при этом переезжать из любимого ими Выборгского района. Таким людям важнее соседство с парками и скверами, новыми объектами инфраструктуры, а также близость к пригородам. При этом если до центра можно добраться в течение 20-25 минут – это делает такой жилой комплекс еще более привлекательным.
Согласно статистике, этажность объектов бизнес-класса в Выборгском районе – от 7 до 30 этажей. В ЖК «Сосновка» – всего пять. Таким образом ширина зарытого внутреннего двора в два раза больше, чем высота здания!
Дом рассчитан на проживание 205 семей – все квартиры здесь просторные, от двух до четырех комнат и площадью до 190 квадратных метров. Каждая из 45 квартир на пятом этаже обладает собственной открытой террасой, на которой можно создать пространство для отдыха и проводить на ней теплые летние вечера вместе с семьей и друзьями. Также особенность квартир пятого этажа – возможность установки классического камина – инженерные решения дома позволяют это сделать.
Отдельно стоит отметить фасады здания. Они украшены строгим и сложным рисунком и декоративными элементами, также созданными из натурального кирпича – в традициях российского зодчества начала XX века. Сочетание оттенков слоновой кости, красного флеша и горького шоколада создает сложный и оригинальный рисунок стен, формируя благородный образ здания. И это не осталось незамеченным специалистами. В 2018 году комплекс вошел в шорт-лист открытого архитектурно-дизайнерского конкурса «Золотой Трезини» в номинации «Лучший проект жилого комплекса бизнес-класса» в категории «Архитектура как искусство».
Добавим, что первый этаж со стороны проспекта Тореза отдан коммерческим помещениям для бизнеса, а два подземных этажа комплекса занимает современный отапливаемый и охраняемый паркинг на 310 автомобилей. Также в паркинге созданы персональные кладовые-келлеры, где можно хранить автомобильные диски и шины, туристическое снаряжение и прочий крупногабаритный инвентарь. Спуститься в паркинг можно будет на бесшумном лифте с жилого этажа.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Выборгского района в категории «бизнес-класс» составляет 140 тыс. рублей. На этом фоне предложение «Строительного треста» в жилом комплексе «Сосновка» выглядит интереснее – цена за квадратный метр начинается от 133,5 тыс. рублей. Кстати, в Выборгском районе расположено наибольшее количество жилых комплексов «Строительного треста». Практически каждый жилой дом из кирпича, построенный здесь с середины девяностых годов – результат работы застройщика.
Преимущества района
Комплекс расположен на проспекте Тореза, 77 – это обжитой район с историей, сложившейся средой и развитой инфраструктурой. Всего в Выборгском районе расположено 138 учреждений образования, включая 72 детских сада и 59 школ. Жителям «Сосновки» будут доступны как муниципальные детские сады поблизости, так и частные. Всего поблизости три садика и четыре школы – не каждый объект на рынке строящегося жилья может похвастаться таким выбором.
В Выборгском районе находится 6 парков, 15 садов, 40 скверов и 16 бульваров. Неудивительно, что зеленые насаждения занимают более трети площади района. Общая площадь зеленых насаждений, по официальным данным, составляет более 2500 га. Парк Сосновка, являющийся важной точкой притяжения горожан, можно считать «зелеными легкими» и одним из главных достоинств Выборгского района. Близость к одноименному парку – одно из важных преимуществ нового дома, которое открывает возможности для спорта и прогулок на свежем воздухе.
Транспортную инфраструктуру можно назвать благополучной как для автомобилистов, так и для пешеходов. По территории района проходит КАД и Западный скоростной диаметр, Выборгское и Суздальское шоссе, что позволяет удобно добираться как в центральные районы Петербурга, так и за город. Кроме того, на территории района находятся 6 станций метрополитена: «Удельная», «Озерки», «Проспект Просвещения», «Парнас», «Выборгская», «Лесная». Присутствует и железнодорожное сообщение, включающее в себя такие станции Октябрьской железной дороги, как Ланская, Удельная, Озерки, Шувалово, Парголово и Левашово.
Комфорт проживания
После прогулки по району вернемся к нашему жилому комплексу и зайдем во двор, протяженность которого 119 метров. Здесь реализована концепция «двор без машин» – огороженная и безопасная внутридворовая территория будет целиком отдана его жителям: дети смогут оставлять игрушки и велосипеды во дворе, не беспокоясь об их сохранности. Кроме того, на территории будет вестись круглосуточное видеонаблюдение, работать охранное агентство.
Во дворе проводятся работы с применением ландшафтного дизайна: толщина грунтового покрытия достигает двух метров. Здесь уже сейчас высажены туи, сосны, вязы и яблони; смонтированы детские игровые и спортивные площадки с всесезонным безопастным покрытием, обустроены релакс-зоны, создана разметка для велосипедистов и оборудованы велопарковки. Входные группы с панорамным остеклением выполнены с уровня земли, благодаря чему создается дополнительный комфорт проживания.
Характерная черта домов бизнес-класса – камерность и единая социальная среда. В ЖК «Сосновка» 205 просторных квартир, по три на каждом этаже – это практически формат клубного дома. В планировках – никаких студий, только большие квартиры с трехметровыми потолками, а толщина наружных кирпичных стен достигает 770 мм. – настоящая крепость. Кстати, вот еще один интересный факт – в компании «Строительный трест» подсчитали, что при общей полезной площади дома в 35 тыс. кв. м при создании «Сосновки» было использовано 30 млн кирпичей.
Резюмируя, можно сказать, что такие проекты единичны. И это еще одна причина их популярности, невзирая на удаленность от исторического центра. Квартира в «Сосновке» – это возможность приобрести эксклюзивный продукт бизнес-класса. А по-настоящему эксклюзивных предложений на петербургском рынке с каждым годом все меньше.
Кейс: как достроить «невезучий» объект. ЖК «Усадьба на Ланском» близок к сдаче
Проект ЖК «Усадьба на Ланском», несколько лет испытывавший различные трудности, вышел наконец на финишную прямую. По словам Павла Бережного, директора по развитию застройщика, ГК «С.Э.Р.», летом объект будет введен в эксплуатацию.
Напомним, ЖК «Усадьба на Ланском» – проект, реализуемый ГК «С.Э.Р.» в рамках редевелопмента бывшей территории хлебозавода «Поленница» на пересечении Ланского шоссе и проспекта Энгельса. Комплекс относится к бизнес-классу. Проект был разработан Архитектурным бюро «Студия 17» под руководством Святослава Гайковича. С учетом окружающей застройки он был стилизован под «сталинский ампир» и гармонично вписывался в сложившийся архитектурный контекст. Комплекс включает в себя 207 квартир суммарной площадью 17,3 тыс. кв. м, 6 коммерческих помещений, а также подземный паркинг на 76 машино-мест.
Наверное, наиболее точным определением, которое характеризовало бы дальнейшие события, было бы невезение. Проект в удачной локации, с привлекательной архитектурой, хорошей «начинкой», то есть имевший все формальные основания, чтобы быть успешно реализованным в два-три года, постоянно сталкивался с разными проблемами, которые руководству девелопера приходилось преодолевать.
«Комплекс – небольшой, поэтому его экономика никак не «билась» с созданием нового соцобъекта. При этом в локации детсадов в целом достаточно. Поэтому мы предложили выполнить какие-либо альтернативные работы в сфере развития социнфраструктуры Выборгского района. Город пошел нам навстречу, и в рамках проекта мы вложили порядка 50 млн рублей в реконструкцию одного из самых крупных школьных стадионов в Петербурге (у школы № 494 на проспекте Композиторов)», – рассказывает Павел Бережной.
После этого, в 2015 году, строительство наконец началось. Но уже ощущалось влияние кризиса: продажи, особенно в проектах, находящихся на ранних стадиях реализации, шли все хуже и хуже. «Для ведения работ нам, в принципе, достаточно было реализовывать всего по 3-4 квартиры в месяц. Но продажи почти полностью встали. Единственным разумным выходом руководство компании признало получение банковского кредита», – вспоминает Павел Бережной. Но и здесь проекту не везло. Прошли переговоры, и было достигнуто соглашение о проектном финансировании с банком «Евротраст». Но к этому времени (2017 год) кризис добрался и до банковского сектора, и перед самым подписанием договора ЦБ отозвал у банка лицензию. Затем аналогичная договоренность была достигнута с банком «Советский». Но и тот лишился лицензии Центробанка.
«Поскольку крупные банки в условиях кризиса не хотели давать кредиты, для нас фактически был потерян необходимый поток привлеченного финансирования. Стройка практически встала», – говорит Павел Бережной. Следующим ударом стала приостановка Росреестром регистрации договоров ДДУ в августе 2018 года. «Срок ввода объекта не был соблюден, и по формальным признакам он вошел в число потенциально проблемных», – рассказывает он.
Но руководство ГК «С.Э.Р.» не сдалось. Владелец компании продал долю в одном из бизнес-центров на Петроградской стороне и вложил еще около 70 млн рублей собственных денег в стройку. Удалось договориться с подрядными компаниями об оплате работ не деньгами, а квадратными метрами. В 2019 году работы активизировались. Убедившись, что застройщик не бросает объект, Комитет по строительству направил соответствующее письмо в Росреестр – и регистрация ДДУ была возобновлена. Банки начали снова выдавать ипотеку на жилье в объекте.
«Поскольку на достройку комплекса нужно было привлечь еще средства, руководство компании тщательно просчитало экономику проекта и сделало потенциальным частным инвесторам, можно сказать, рекордное по прибыльности предложение: возможность приобрести жилье для последующей перепродажи с дисконтом до 25%. Идея имела успех, были привлечены десятки миллионов рублей», – говорит Павел Бережной.
По его словам, на сегодняшний день суммарный объем инвестиций в проект достиг 1,5 млрд рублей, строительная готовность составляет 85%, стоимость завершения реализации проекта не превышает 270 млн рублей: «Поэтому мы в ближайшее время свернем дисконтную программу. Надо попытаться заработать на этом проекте хоть что-то».
Представитель девелопера признает, что в лучшем случае прибыль будет совсем небольшая, в худшем – компания «выйдет в ноль». «Главное, что мы все-таки завершим объект, не подведем дольщиков и инвесторов и сможем выполнить все свои обязательства», – резюмирует он.