Новые ЖК Москвы и Подмосковья: предпочтения отданы высоким классам
На рынок жилья Москвы и Московской области во второй половине декабря 2022 года и январе 2023 года вышел десяток проектов, очень разных — от масштабного жилого квартала стандарт-класса на территории области до эксклюзивных особняков в центре столицы.
Компания «Инвест-Строй» (Palladio Group) вывела на рынок элитный «Клубный особняк High Garden» в Хамовниках. Это реконструкция пятиэтажного дома постройки начала XX века. Изначально планировался его снос как не представляющего исторической ценности, однако затем было решено реконструировать дом.
Проект разработало архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры». Это здание в классическом стиле с белыми фасадами, на которых расположатся гравюры со львами. Двор дома раскинется на 1,5 га, где расположится в том числе сквер.
ГК «Пионер» открыла продажи в ЖК «HIGH LIFE Летниковская, 11» в Даниловском районе. Это флагманский премиальный проект компании.
Концепцию проекта разработало бюро ADM — шесть башен с яркими инновационными фасадами, видовыми эркерами, стеклянными объемами. Высотный комплекс должен стать архитектурной доминантой прилегающих территорий.
Большое количество квартир в ЖК позволяет насытить проект внутренней инфраструктурой — от кинозала до специальной почтовой комнаты.
Открыты продажи в элитном ЖК «Дом высокого стиля МюрМерилиз» в Пресненском районе. Застройщиком выступает компания бизнесмена Александра Клячина «Специализированный застройщик "Малая Грузинская, 3.6"». Строительство развернулось на территории бывшего завода «Рассвет», где ранее в разные годы располагались мебельно-столярная мастерская, авиационные цеха, конструкторское бюро.
Проект разработало архитектурное бюро Kleinewelt Architekten. Фасад с круглыми колоннами отсылает к работам архитектора Романа Клейна — создателя здания ЦУМа и фабрики торгового дома «Мюр и Мерилиз». «Мюр и Мерилиз» — известный дореволюционный торговый бренд, который владел также мебельной фабрикой, расположенной на углу Малой Грузинской и Столярного переулка, где позже появился машиностроительный завод «Рассвет».
Арт-квартал «Рассвет», где уже построено несколько объектов, находится по соседству. Для жителей будет организован отдельный вход на территорию квартала.
Компания «Б-Холдинг», аффилированная с MR Group, ведет закрытые продажи в ЖК класса «делюкс» Nicole в Тверском районе. Nicole разделен на три части: Nicole Club, Nicole Residence и Nicole Suite Collection.
Частью проекта станут комплексы Шереметьевского и Чижевского подворий, а также усадьба Одоевских-Черкасских. Все объекты культурного наследия в разное время приобретены на открытых торгах. Условия конкурсов диктуют реконструкцию, реставрацию и приспособление зданий к современным требованиям.
Проект приспособления разработало бюро Heatherwick Studio, дизайн интерьеров — НВА.
Другие форматы
Кроме того, на рынок вышли объекты бизнес- и комфорт-класса.
ГК ФСК открыла продажи в ЖК бизнес-класса The Lake в районе Свиблово. Это клубный дом, позиционированный в сегменте «бизнес+». Кроме прочих признаков принадлежности к высокому классу, здесь обещана современная инженерная начинка, включая систему умной квартиры, которая позволит дистанционно управлять домашними приборами через приложение в мобильном телефоне. Паркинг будет оборудован зарядными устройствами для электрокаров, предусмотрена отдельная разгрузочная зона для грузовых автомобилей и место для сервиса по накачке шин.
Level Group вывела на рынок ЖК бизнес-класса Level Академическая в составе многофункционального комплекса в Академическом районе.
Архитектурную концепцию разработали архитекторы компании вместе со специалистами из бюро UNK project. На фасадах будет использовано много стекла, что придаст внешнему виду легкость.
Концепция благоустройства подразумевает организацию локации на стилобате — здесь расположатся детская игровая площадка, зоны для занятий спортом, для работы и отдыха.
В составе проекта также строится торговый центр.
В Новой Москве, в Щербинке, стартовали продажи в ЖК комфорт-класса «Юнино» от ГК ПИК. В составе проекта — три 17-этажных корпуса, в них будут оборудованы лобби с кондиционерами.
По соседству располагаются промзоны, но от Варшавского шоссе и промзон ЖК будет отгорожен шумозащитными экранами.
Открыты продажи в апарт-комплексе комфорт-класса SunCity17 в Головинском районе. Инвестором реконструкции особняка 1912 года постройки в неоклассическом стиле выступает частное лицо. Объект уже введен в эксплуатацию: брокер комплекса «Метриум» заключает с покупателями договоры купли-продажи.
Подмосковье участвует
Пополнению рынка новостроек помогла и Московская область.
Группа «Самолет» вывела на рынок корпуса первой очереди масштабного проекта стандарт-класса «Квартал Сабурово» в Красногорске, рядом с деревней Сабурово.
Строительство рассчитано на десять лет, разбито на три очереди. Всего планируется построить почти 0,5 млн кв. м.
Поскольку вокруг квартала расположился хвойный лес, дизайн-код квартала так и обозначен — «Хвоя».
Компания «Мега-НовоСтрой» открыла продажи в ЖК стандарт-класса «Марьинский» в Электроуглях. Проект был заморожен в 2016 году, потом возобновился в 2019-м, но недостаточными темпами. Сейчас работы идут по графику.
Самые большие квартиры Санкт-Петербурга
В «северной столице» насчитывается почти 30 квартир с площадью более 500 кв. м. Многие из них базируются в исторических домах. Эксперты Циан выбрали десять крупнейших лотов и составили из них актуальный рейтинг самого крупногабаритного жилья в Санкт-Петербурге.
1 место. 903,5 кв. м / 249,0 млн рублей
Воскресенская набережная
https://spb.cian.ru/sale/flat/218657555/
Габаритный рекорд трехуровневого пентхауса в доме на Воскресенской набережной до сих пор не побит. 903,5 кв. м распределены по трем уровням. На самом высоком – втором – уровень потолков доходит до 5,1 м. Для комфортного перемещения по этажам функционирует специальный гидравлический лифт. Видами Невы, Таврического сада, Смольного собора можно любоваться с десяти балконов и двух больших террас. С момента сдачи дома прошло уже более 15 лет. На сегодняшний день пентхаус стоит без малого четверть миллиарда рублей.
2 место. 824,8 кв. м / 972,4 млн рублей
Набережная Гребного канала, комплекс резиденций «Императорский Яхтъ-клуб»
https://spb.cian.ru/sale/flat/244728335/
В зачете новостроек по максимальной площади лота лидирует комплекс «Императорский Яхтъ-клуб» на полуострове, образованном Средней Невкой и Гребным каналом. Самая большая из резиденций, входящих в его состав, – шестикомнатная на пятом этаже – занимает 824,8 кв. м. На этом пространстве разместились шесть жилых комнат и две террасы (она из которых охватывает почти весь периметр объекта). Ценник резиденции приближается к 1 млрд рублей.
3 место. 631,2 кв. м / 128,0 млн рублей
Воскресенская набережная
https://spb.cian.ru/sale/flat/239015917/
На Воскресенской набережной (в той ее части, что примыкает к Литейному мосту) экспонируется еще одна квартира сверхкрупного формата. Ее можно найти на четвертом этаже исторического особняка 1893 года постройки. Объект состоит из семи комнат, самые большие имеют площадь 62,0 кв. м и 61,1 кв. м. Высота потолков достигает 3,9 м. Чтобы переехать в эту квартиру, понадобится бюджет в 128,0 млн рублей.
4 место. 631,1 кв. м / 70,0 млн рублей
Парголовский переулок
https://spb.cian.ru/sale/flat/246684399/
В рейтинге фигурируют не только представители центральных локаций. Впечатляющий своими габаритами и планировочной начинкой пентхаус продается в Коломягах (Приморский район). На первом этаже сгруппированы кинотеатр, спортивный зал, зона спа (хаммам, русская баня, гидромассажная ванна, душ Шарко, массажный кабинет), прачечная, кухня для персонала и спальня, на втором – еще три спальни, будуар, гостиная с камином, кабинет, бассейн и гардеробная. В дополнение ко всему этому великолепию предусмотрены обширная терраса и четыре машиноместа в охраняемом паркинге, в который можно спуститься на персональном лифте. Сделка обойдется в довольно скромную сумму для такого лота – 70,0 млн рублей.
5 место. 608,0 кв. м / 500,0 млн рублей
Мытнинская набережная
https://spb.cian.ru/sale/flat/235560648/
В кирпичном доме конца XIX в., расположенном напротив Петропавловской крепости, к продаже готова квартира площадью 608,0 кв. м. Ее уникальная черта заключается в стилевом многообразии – в интерьерах ее спален и санузлов заметны перуанские, марокканские, японские и классические европейские мотивы. Также следует упомянуть о зимнем саде с декоративным прудом. Цена объекта летом прошлого года поднялась c 450 до 500 млн рублей, тем самым еще больше удалившись от объективного рыночного показателя (137,5 млн рублей).
6 место. 571,0 кв. м / 399,9 млн рублей
Кемская улица, ЖК Maxximum
https://spb.cian.ru/sale/flat/250959881/
На Елагином острове по метражу всех опережает двухуровневый пентхаус с террасой и зоной спа на верхних этажах ЖК Maxximum – 571,0 кв. м. При его отделке применялись мрамор, натуральный камень, ценные породы древесины, лепнина. Реализацию объекта усложняет сверхвысокий ценник в 399,9 млн рублей.
7 место. 539,0 кв. м / 749,0 млн рублей
Большая Пушкарская улица
https://spb.cian.ru/sale/flat/254431858/
На Петроградской стороне в доме более чем с вековой историей по Большой Пушкарской улице есть квартира с ценником в 749,0 млн рублей. Гигантская сумма обусловлена площадью в 539,0 кв. м, антикварным мебельным ансамблем и сверхдорогой отделкой в духе французских императорских резиденций.
8 место. 530,0 кв. м / 410,1 млн рублей
Ждановская улица, ЖК «Леонтьевский мыс»
https://spb.cian.ru/sale/flat/245666395/
Восьмую строчку в рейтинге получила четырехкомнатная квартира (530,0 кв. м) с двумя террасами и двумя балконами на 12-м этаже жилого комплекса «Леонтьевский мыс», построенного четыре года назад в живописной локации у впадения Ждановки в Малую Невку. Ради этого объекта потенциальному покупателю придется расстаться с 410,1 млн рублей.
9 место. 517,0 кв. м / 57,0 млн рублей
5-я линия Васильевского острова
https://spb.cian.ru/sale/flat/227749479/
В 1861 г. построили дом неподалеку от Петербургского университета. Весь его третий этаж представляет собой одну квартиру с 11 комнатами (517,0 кв. м в совокупности). За последний год ее чек увеличился на 7 млн рублей – до 57 млн рублей.
10 место. 515,0 кв. м / 90,0 млн рублей
Набережная реки Мойки
https://spb.cian.ru/sale/flat/239016087/
Тем, кто хотел бы жить в по-настоящему большой квартире с видом на Мойку, в нескольких минутах ходьбы до Исаакиевского собора, нужно обратить внимание на объект в доме у Синего моста. На его пятом этаже и мансарде выделен премиальный лот с балконом. К преимуществам квартиры относятся потолки высотой до 7 м. Ее стоимость равна 90 млн рублей.
Инфрастуктура в ЖК - какая, почем, за чей счёт?
Развитие инфраструктуры во всех ее составляющих признано стратегической задачей на государственном уровне. Именно эту тему обсудили эксперты в ходе круглого стола «Нужны ли девелоперам благоустройство, транспортная доступность и социалка?».
По словам вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза, данному вопросу сегодня уделяется огромное внимание на самом высоком уровне. «Этой теме посвящены несколько разделов Стратегии агрессивного развития инфраструктуры, основные положения которой недавно были представлены вице-премьером РФ Маратом Хуснуллиным и получили поддержку Правительства РФ. Очень важно при этом, что подходы к решению проблемы в течение примерно двух месяцев обсуждались властями с представителями отраслевого сообщества. Отрадно, что голос профессионалов был услышан», - отметил он.
Как подчеркнул эксперт, вопрос обсуждался в комплексе: каковы могут быть источники привлечения средств на развитие инфраструктуры, как обеспечить привлекательность для инвесторов, как сделать так, чтобы застройщики были заинтересованы во вложении средств в эту сферу, причем так, чтобы это не вызывало существенного роста цен и не снижало доступность жилья для граждан, и пр.
«Есть понимание, что это большой, сложный, комплексный вопрос, который должен решаться совместными усилиями. Нельзя «повесить» его лишь на какого-то одного участника процесса. Свой вклад должен быть внесен и на уровне федеральной власти, и со стороны регионов, и силами самих застройщиков. В противном случае главная задача – строительство к 2030 году 1 млрд кв. м комфортного и доступного жилья решена быть не может», - считает Антон Мороз.
Доля немалая
В целом, по словам экспертов, вопроса о том, что такое инженерная инфраструктура, не возникает. Всем очевидно, что без систем энерго-, тепло- (обычно еще газо-) и водоснабжения, канализации (в том числе «ливневки»), а также телефонизации и связи жилые объекты введены в эксплуатацию быть не могут.
Распределение обязанностей в этом вопросе также четко прописано законодательством. «Строительство или реконструкция головных источников, а также магистральных коммуникаций осуществляются за счет бюджета. Проектирование подключения или техприсоединения, и возведение сетей в границах участка – дело застройщика», - отмечает директор ГАУ «НИ и ПИ Градплана Москвы» Дина Саттарова.
По ее данным, в среднем в общем объеме затрат застройщика на реализацию инвестиционного проекта доля расходов на инженерию составляет около 6%. Представители девелоперского сообщества с такой оценкой не согласились. «При первичном анализе проекта, мы за эти цели обычно закладываем в финансовую модель примерно 10% от всех расходов», - сообщил директор по продажам коммерческой недвижимости MR Group Александр Сурменев. «На проектах загородного рынка эта доля еще выше – в районе 12-14% - в зависимости от размера участка и мастер-плана», - добавляет председатель совета директоров KASKAD family Екатерина Коган.
При этом, по словам экспертов, если в крупных городах ситуация с головными источниками и магистральными коммуникациями в целом достаточно благополучная, то в регионах это серьезная проблема. Иногда их неразвитость и острая необходимость в модернизации становится препятствием и для развития жилищного строительства. «Одним из серьезных рычагов в решении этой проблемы могут стать инфраструктурные облигации – новый инструмент, который Минстрой РФ запускает с целью аккумулирования средств этих целей», - говорит Антон Мороз.
Социальный минимум
Дина Саттарова напомнила о том, что относится к социнфраструктуре: это образовательные (детсады и школы), медицинские (поликлиники, стационары, станции скорой помощи), спортивные (стадионы, спортплощадки) и культурные (школы искусств, театры, концертные залы, музеи и библиотеки). «Из них на этапе подготовки ППТ девелопер в рамках потребностей будущих жителей своего проекта обязан предусмотреть возведение детсадов, школ и поликлиник с последующей передачей их в собственность муниципальных органов власти», - отметила она.
«Этот принцип заложен еще в Своде правил градостроительства 2016 года. Минэкономразвития РФ совсем недавно выпустила рекомендации по разработке региональных нормативов градостроительного проектирования. Застройщикам вменяется в обязанность обеспечить будущих жителей своих домов ключевыми объектами социнфраструктуры», - констатирует заместитель директора по научной работе ГАУ «НИ и ПИ Градплана Москвы» Николай Кикава.
По словам Александра Сурменева, девелоперы прекрасно сознают важность наличия социнфраструктуры, в том числе как фактора, стимулирующего продажи жилья. «Голые» квадратные метры давно не покупают. Людей интересует среда проживания в комплексе. Мы проводили маркетинговое исследование, результаты которого показали, что 56% респондентов считают социальную и коммерческую инфраструктуру в составе ЖК важнейшим фактором его привлекательности, сразу после ценовых и качественных характеристик и локации», - говорит он.
При этом, эксперт отмечает, что, если детсады и школы с точки зрения строительства особых проблем не создают, то возведение современных поликлиник – дело и затратное, и сложное с технической точки зрения.
Выделяет Александр Сурменев и еще одну «болевую точку». «В последнее время все наши проекты имеют в своем составе и детсады, а иногда – и школы. С точки зрения оптимизации проекта, их целесообразно размещать во встроено-пристроенных помещениях. Но это фактически не позволяет передавать их муниципалитетам. В итоге застройщики вынуждены эксплуатировать их самостоятельно (хотя это совершенно не наш профиль деятельности), создавая там коммерческие учебные заведения с приемлемыми для граждан ценами. Но этим проблемы не исчерпываются. Из-за нежелания собственников квартир «делиться» с детсадом придомовой территорией, невозможно создать соответствующие детские площадки», - рассказал он.
Дина Саттарова подтвердила, что если соцобъект находится во встроенном помещении или имеет какие-либо отклонения от нормативов (например, воспитанники не обеспечены достаточной территорией для прогулок), он не может быть взят на баланс Департаментом образования Москвы. Однако Александр Сурменев считает, что нормы в этой сфере целесообразно пересмотреть.
По данным Дины Саттаровой, доля расходов на социнфраструктуру в общем объеме инвестиций в проект ЖК в среднем составляет около 8%. Николай Кикава подчеркивает, что для девелоперов крупных регионов исполнение обязательств по «социалке» и озеленению вполне посильно, тем более, что существенно повышает качество продаваемого продукта. «Однако в небольших субъектах РФ с ограниченным спросом на жилье и невысокой покупательной способностью граждан они становятся серьезной проблемой. И здесь также будет эффективно использование механизма инфраструктурных облигаций», - говорит он.
Это мнение подтверждает советник губернатора Астраханской области Алексей Рассказов. «До сих пор вопросы по обеспечению «социалкой» решались за счет бюджета. Перекладывать эти затраты на застройщиков и, как следствие, на покупателей не представлялось возможным из-за сравнительно низкой рентабельности работы девелоперов и ограниченной покупательной способности людей. В настоящее время запускается четыре проекта комплексного развития территорий, в рамках которых строительство соцобъектов возлагается на застройщиков с последующей их передачей муниципалитетам. Регион будет внимательно следить за внедрением новой практики», - отметил он.
Сверх нормы
Николай Кикава отмечает, что сегодня, в том числе на государственном уровне, ставится задача не просто строить жилье, но создавать комфортную для проживания среду. Введенные нормативы по тем или иным вопросам – как раз и направлены на ее создание. «Совокупность всей инфраструктуры – инженерной, транспортной, социальной, коммерческой и пр. – и образует такое модное нынче понятие как «качество городской среды», - подчеркивает он.
По словам эксперта, опросы, проведенные среди москвичей, показывают, что на первом мечте среди запросов горожан к новым проектам – наличие озелененных территорий. На втором – развитая коммерческая инфраструктура, на третьем – «социалка», на четвертом – зоны отдыха и только на пятом – транспортная доступность. «Надо отметить, что относительно низкие места социальной и транспортной инфраструктуры в этом рейтинге – это, конечно, следствие того, что в целом эти проблемы в Москве удалось разрешить», - добавляет Николай Кикава.
Заместитель председателя Учебного совета Университета Правительства Москвы Алексей Александров отметил важность этих данных и призвал девелоперов «слышать» горожан. «Застройщики не могут не слышать покупателей. Ведь в конечном итоге те «голосуют рублем» И тот, кто позволит себе игнорировать мнение потенциальных клиентов, долго на рынке не задержится. Поэтому инфраструктурная «начинка» ЖК постоянно совершенствуется. Помимо обязательной «программы минимум», девелоперы включают в свои проекты детские и спортивные площадки, зоны тренажеров, «тихие уголки», оригинальное озеленение с ландшафтным дизайном, зоны для занятий йогой и иные «фишки». Все это призвано повысить комфортность проживания и простимулировать тем самым спрос на жилье», - заверяет Александр Сурменев.
Исполнительный директор компании «Новые Горизонты» Роман Храмов обращает внимание на важность создания общественных пространств межквартального масштаба. «К сожалению, планирование и создание зон комфорта в рамках проектов ЖК идет по остаточному принципу. Тщательно продумывается расположение жилой и коммерческой функций, учитываются обязательства по «социалке» и только в конце, то, что осталось, отдается под рекреацию. Строительство также часто осуществляется в эконом-формате. Тем более актуально, на наш взгляд, создание межквартальных и межрайонных общественных пространств – спортивных, игровых, рекреационных. Это обеспечивает возможность установить на них по-настоящему интересное оборудование, создать комплексное благоустройство, упростить эксплуатацию. Такие пространства могут стать настоящими центрами притяжения для целых микрорайонов», - считает он.
По словам Екатерины Коган, в сфере загородной недвижимости сейчас также большое внимание уделяется общественной «начинке» проектов. «Минимальный набор опций закладывается в проект заранее. При этом резервируются места под развитие в этой сфере. А среди покупателей проводится анкетирование, какие еще общественные функции они хотели бы видеть реализованными в своем поселке», - говорит она.
Таким образом, участники круглого стола пришли к выводу, что создание и развитие всех видов инфраструктуры в целях создания комфортной среды проживания – в интересах всех сторон, участвующих в процессе. И решать эти задачи нужно совместимыми усилиями.