Новые ЖК Петербурга и Ленобласти: «Комфорт» рулит
Во второй половине декабря 2022-го — январе 2023 года в Петербурге и Ленинградской области на рынок вышли всего четыре проекта. Три из них относятся к классу «комфорт».
Компания MIRAMAR Development (коммерческое название компании «Мурино Клаб», партнер «Лидер Групп») вывела на рынок ЖК комфорт-класса «Мурино Клаб» во Всеволожском районе Ленобласти, на землях совхоза «Ручьи».
Разрешение на строительство еще в 2014 году получила компания «ЭВИ-Строй», в 2021-м права перешли к «Мурино Клаб», разрешение продлено до 2025 года.
Проект разработал архитектор Александр Миронов. Особое внимание уделено дизайну парадных холлов: потолки более трех метров с реечными панно будто парят в воздухе, за счет обилия светопрозрачных конструкций здесь всегда очень много естественного света, указано на сайте проекта.
Компания «Специализированный застройщик "Решение"», аффилированный с ИСК «Вита», открыла продажи в ЖК комфорт-класса «Капральский» в Новом Девяткино Всеволожского района Ленобласти. На сайте компании объявление о скором старте продаж появилось еще летом 2022 года, однако до последнего времени руководство застройщика не считало момент выхода на рынок благоприятным.
В доме запроектированы преимущественно студии и однокомнатные квартиры.
СЗ «Интеском» и ПГСК вывели на рынок ЖК бизнес-класса «Loft у Озера» в Выборгском районе, в Шувалово. Ранее проект назывался «На Береговой» и принадлежал компании «Фастком». Но его реализация была приостановлена.
Проект позиционируется как клубный благодаря местоположению, современной инженерной начинке, приватным дворам, малой этажности и отсутствию студий в квартирографии.
Группа ЛСР, напротив, начала масштабный проект — ЖК комфорт-класса «Морская миля» в Красносельском районе. Запроектированы десять домов высотой 25 этажей, строительство которых разделено на три очереди. Всего планируется построить свыше 6,2 тыс. квартир — целый квартал с детским садом и школой. В центре квартала запроектирован прогулочный бульвар.
Ко времени сдачи первых домов в 350 метрах от будущего ЖК предполагается открытие новой станции метрополитена — «Юго-Западная» («Казаковская»).
Новые жилые комплексы Петербурга и Ленинградской области, выведенные в продажу во второй половине декабря 2022 года — январе 2023 года
Название ЖК |
Мурино Клаб |
Капральский |
Loft у Озера |
Морская миля |
Класс ЖК |
Комфорт |
Комфорт |
Бизнес |
Комфорт |
Застройщик |
Мурино Клаб |
ИСК Вита |
СЗ Интеском |
Группа ЛСР |
Адрес |
ЛО, Всеволожский район, Мурино, пересечение Ручьевского проспекта и улицы Шувалова |
ЛО, Всеволожский район, Новое Девяткино, улица Лесная, 19 |
Выборгский район, Береговая улица, 8, 12 |
Красносельский район, улица Маршала Казакова, 21 |
Ближайшая станция метро |
Девяткино, 14 мин. езды |
Девяткино, 14 мин. езды |
Озерки, 7 мин. езды |
Кировский завод, 14 мин. езды |
Материал стен |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит |
Панель |
Количество этажей |
19 |
7–8–9 |
4-5 |
25 |
Выведено корпусов |
1 |
1 |
2 |
4 |
Всего корпусов в проекте |
1 |
1 |
2 |
10 |
Выведено лотов |
208 |
398 |
75 |
370 |
Всего лотов в проекте |
208 |
398 |
75 |
6282 |
Квартирография |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 22,3–79,5 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 21–80 кв. м |
От одно- до трехкомнатных, площадью 37,9–93,8 кв. м |
От студий до двухкомнатных, включая евроформат, площадью 22–56,3 кв. м |
Особые квартиры |
Варианты с окнами в санузлах, двумя-тремя санузлами |
Варианты с патио в первом этаже, квартиры-трансформеры |
||
Высота потолков, метров |
2,87 |
2,8 |
2,85–3,0 |
2,55 |
Варианты отделки |
- без отделки |
- по запросу |
- без отделки |
- чистовая |
Цена лота, руб. |
3,7–9 млн |
3,4–9,9 млн |
9,9–23,4 млн |
4,5–12 млн |
Опции ЖК |
- кабинет врача - колясочная - входная группа с зоной коворкинга - лапомойки - индивидуальный тепловой пункт |
- кладовые |
- во всех квартирах балконы от 7,5 до 9,5м2 - усиленная звукоизоляция - система умный дом - безбарьерная среда - кладовые - смарт пространство внутреннего двора |
- кладовые - колясочные - детский сад - школа |
Парковка / количество мест |
Подземная, 17 м/м, гостевая |
Гостевая, 135 м/м |
Подземная, 31 м/м, гостевая |
Отдельно стоящие паркинги, подземная — всего 1759 м/м |
Срок сдачи выведенных корпусов |
III квартал 2024 года |
IV квартал 2025 года |
I квартал 2024 года |
II квартал 2024 года |
Срок сдачи всего проекта |
III квартал 2024 года |
IV квартал 2025 года |
I квартал 2024 года |
Источники вдохновения – как девелоперы интегрируют культурное наследие в проекты новостроек
Топонимика, архитектура, локальная история – все это определяет фабулу пространства, которую адресуют застройщики будущим жителям своих домов. И главными персонажами этого повествования иногда становятся великие актеры, художники, архитекторы, музыканты прошлого. Они играют роль послов своих эпох, образа жизни, эстетики и ценностей, которые интегрируются в современный проект. Эксперты «Метриум» рассказывают, какие деятели искусств прошлого вдохновляют московских девелоперов.
Манн, Драйзер, Камю, Стайн, Рэнд
Застройщики часто обращаются к эстетическому опыту XX века – большая часть окружающей нас архитектурной среды была создана именно тогда. Поэтому современники лучше ощущают незримую связь с поколениями XX века, лучше представляют, что было в моде, какие тренды занимали умы людей в те годы. А больше других преуспели в рефлексии в XX веке западные писатели, ставшие частью течения модернизма.
Поэтому создатели комплекса премиум-класса Mod, исполненного в духе модернизма (отсюда и название – сокращение от слова modernism), назвали составляющие квартал небоскребы и клубные дома именами великих писателей-модернистов: Томаса Манна, Теодора Драйзера, Альбера Камю, Гертруды Стайн и Айн Рэнд.
Высокие башни (44–55 этажей) получили имена писателей-мужчин, олицетворяющих силу, целеустремлённость, надёжность. Клубные дома (9 этажей) со сложными яркими фасадами носят женские имена, подразумевая женскую красоту и постоянное движение.
В архитектуре корпуса «Манн» прямые линии, устремлённые ввысь, и твёрдый натуральный камень символизируют разум, к которому призывал писатель. В высотке «Драйзер» предусмотрены панорамные окна, из которых открываются виды на Москву – отсылка к роману писателя «Краски большого города». Корпус имени Камю блистает, напоминая о славе писателя, получившего Нобелевскую премию по литературе в 1957 году. Фасад корпуса «Стайн» выполнен из трех принципиально разных материалов – бронзы, алюминия и камня – таких же разных, как жизни героев трех параллельных историй романа писательницы «Три жизни». Золотой фасад корпуса «Рэнд» воплощает идею романов Айнд Рэнд, посвященных ярким и предприимчивым личностям.
«Через нейминг и позиционирование мы разговариваем с нашей аудиторией, – поясняет Евгения Старкова, директор по маркетингу MR Group. – Сейчас на рынок жилья приходит новое, молодое поколение, которое интегрировано в мировую культуру и в целом более космополитично, чем старшие поколения. Они любят чувствовать себя частью глобального контекста, их повседневная жизнь и среда вокруг должны отвечать этому запросу».
Похожим образом девелоперы интегрируют имена великих актеров в свои проекты.
Марлон, Мэрлин, Чарли, Грейс, Фрэнк, Ингрид, Хамфри, Кэрри, Вивьен
В последние годы в архитектуре набирает популярность ар-деко. Это было главное направление в искусстве в межвоенный период в Европе и США, повлиявшее в том числе и на советскую архитектуру 1930-1950-х, которую так часто «цитировали» архитекторы в современной Москве. Сейчас они развивают это направление, и обращаются к истокам «сталинской» архитектуры, к ар-деко Европы и США.
Реализуя проекты с отсылками к ар-деко, девелоперы неизбежно обращаются к культурному наследию и другим видам искусства того времени. Так, в жилом квартале «Павелецкая Сити» каждый из девяти жилых корпусов получил имя звезды золотой эпохи Голливуда. В башнях комплекса узнается силуэт небоскребов Нью-Йорка, который часто становился местом действия голливудских фильмов того времени. В их оформлении использован единый принцип сочетания глухих (натуральный камень или клинкерная плитка) и прозрачных поверхностей.
Встреча со звездами прошлого ожидает будущих жителей «Павелецкой Сити» в лобби, которые украшены фотографиями лучших фотосессий звезд Голливуда. В лобби корпуса «Чарли» дизайнеры интерьера предусмотрели настенные зеркальные панели, стилизованные под гримерные зеркала. Вестибюли в зданиях, получивших имена актрис Грейс Келли, Мэрилин Монро, Виьвен Ли и Ингрид Бергман, выполнены с использованием контрастных тонов, отсылающих к их ярким ролям в кино, тогда как «мужские» лобби Марлона Брандо, Фрэнка Синатры, Хамфри Богарда и Кэри Гранта сдержанные и минималистичные, как нуарные роли персонажей этих актеров. В каждом вестибюле на стене начертаны афоризмы за авторством великих актеров.
Лорка, Веласкес, Сервантес, Григ
Если девелопер работает не в сложившейся городской «ткани», а создает ее фактически с нуля, приходится формировать новую эстетику и атмосферу места, что, впрочем, позволяет обратиться к нарративу совсем других мест, эпох, стран и культур.
К примеру, часть проектов ГК «А101» в Новой Москве названы в честь стран и различных регионов – Испании, Скандинавии. Таким образом девелопер создает соответствующую стилистику и атмосферу новых районов.
Так, при разработке концепции жилого комплекса «Испанские кварталы» девелопер пригласил архитекторов из Испании. Их опыт и подход к организации пространств помог привнести в проект типичные черты Барселоны – квартальную застройку, просторный бульвар как основное общественное пространство, а также множество магазинов и кафе, расположенных на многочисленных пешеходных маршрутах.
Кроме того, отсылки даются в названии новых улиц и бульваров. В том же жилом комплексе «Испанские кварталы» улицы названы в честь великих деятелей испанской культуры – Федерико Лорки, Диего Веласкеса и Мигеля Сервантеса. В ЖК «Скандинавия» есть улица, названная именем норвежца Эдварда Грига. Концепция двора-парка в ЖК «Белые ночи» называется «Природа Карелии». Прогуливаясь по улочкам этого «нового» для Москвы света, можно наткнуться, к примеру, на статую Дон Кихота или драккар викингов.
Родченко, Врубель, Фомин, Щусев, Жолтовский
Создатели современных проектов новых зданий находятся в прямом диалоге с художниками и архитекторами прошлого, так как наследие последних визуально, и его легче использовать в наши дни. Иногда такое заимствование определяет полностью концепцию проекта.
Так, в Новой Москве создается жилой культурно-образовательный кластер Russian Design District. Главной темой проекта станет дизайн, как основа среды для жизни, равно как и стиль самой жизни. В частности, в кластере предусмотрена Школа дизайна и технологий DATA (Design And Technology Art School), где можно будет обучиться любому виду дизайна. А команда ландшафтных дизайнеров превратит главный бульвар кластера в масштабную инсталляцию работ советского художника-авангардиста Александра Родченко – трехмерные воплощения пяти его картин станут местом для отдыха и общения жителей.
Создателей жилого комплекса «Врубеля 4» натолкнуло на идею активной эксплуатации наследия символиста Михаила Врубеля названная в честь него улица, а также близость к знаменитому поселку художников будущего комплекса. Во дворе здания в стиле модерн можно будет полюбоваться мощеной центральной площадью по эскизу Врубеля, а в центральном лобби – камином, облицовка которого выполнена с отсылкой к знаменитому камину художника – ныне экспонату Третьяковской галереи.
В жилом комплексе «Театральный дом» авторы проекта сконцентрировались на воплощении идей модерна в архитектуре. Роскошные парадные, изящные эркеры, отказ от прямых линий и углов в пользу природных очертаний, балконы и лоджии. Каждый из корпусов получил имя деятелей эпохи модерна и авангарда: Щукина, Фомина, Жолтовского, Щусева.
Булычёв, Беляев, Брэдбери, Верн, Азимов
Высотки с их строгой и футуристичной архитектурой стали неизбежным участником творческого диалога современных архитекторов с писателями-фантастами. Так, в ЖК Discovery каждый корпус назван в честь великих фантастов.
Фронтальные здания жилого комплекса издалека напоминают раскрытые книги. Название комплекса переводится с английского как «открытие», «находка». Выразительная архитектура придаёт всему району фантастический вид, поэтому корпуса ЖК Discovery названы в честь писателей-фантастов — людей, смотрящих вперед, облекающих свои мечты в слова, и обладающих даром предвидения: Кир Булычёв, Александр Беляев, Рэй Брэдбери, Жюль Верн и Айзек Азимов.
Discovery представляет собой границу разных «миров», описанных фантастами – исторический центр, до которого можно добраться за считанные минуты, масштабные лесопарковые зоны, водохранилище. А инженерная «начинка» напоминает дома будущего из фантастических романов, к примеру, в здание можно зайти по отпечатку пальца, по Face ID или по кнопке в мобильном приложении для жителя.
«Жилая среда и дома перестали быть типовыми, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Каждый покупатель квартиры в новостройке хочет, чтобы его дом был необычным, уникальным, имел собственное лицо. И поэтому застройщики стремятся формировать новые кварталы с собственной атмосферой, историей, нарративом. Житель новой среды теперь может сказать друзьям и знакомым, что он живет не на такой-то улице, а, к примеру, в башне “Манн” жилого комплекса Mod».
5 мифов о премиальных новостройках в Москве
Новостройки премиум-класса в Москве – один из самых перспективных сегментов рынка недвижимости для покупки и инвестиционных вложений. Порядка 49% квартир и апартаментов этого класса продаются в зданиях на начальном этапе строительства. Однако менеджеры по продажам порой сталкиваются с предубеждениями покупателей относительно «премиума», которые затрудняют сделки. Эксперты «Метриум» опровергают пять наиболее распространенных мифов о премиальных новостройках.
Миф 1. «Премиум» есть только в пределах Садового кольца
Новостройки премиум-класса часто путают с элитными с точки зрения их расположения. Многие покупатели думают, что премиальные ЖК должны находиться только в историческом центре, но это не так. Напротив, отличительная черта жилых комплексов этого класса – более широкая, чем в «элитке», география распространения. У этих сегментов рынка различаются покупательские аудитории, а значит и их предпочтения по расположению новостройки. По данным «Метриум», 58% проектов и готовых жилых комплексов премиум-класса реализуются застройщиками за пределами ЦАО.
«Новостройки премиум-класса предпочитает более молодая аудитория, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Это экономически активные и успешные бизнесмены, стартаперы, представители культурной индустрии, топ-менеджеры. Как правило, они младше 50 лет, в то время как среди клиентов элитного рынка много людей старше 50-55 лет. Поэтому премиальные комплексы проектируются в локациях, где активная аудитория чувствует себя комфортнее – ближе к деловым кварталам и крупным бизнес-центрам, у важных транспортных магистралей, по которым можно быстро доехать в аэропорт, область или в центр».
К примеру, премиальный квартал Prime Park – постоянный лидер рейтинга самых продаваемых новостроек премиум-класса по версии «Метриум» – находится на Ленинградском проспекте в Хорошевском районе. Рядом Ленинградский деловой район (один из крупнейших бизнес-кластеров Москвы). До аэропорта Шереметьево можно доехать либо на такси или автомобиле по шоссе, либо на аэроэкспрессе с Белорусского вокзала, который расположен в 5 минутах езды от Prime Park. Ленинградский проспект переходит в район Белорусской и Тверской, где находится множество ресторанов и бутиков.
Миф 2. В премиальных новостройках мало квартир с отделкой
Среди потенциальных покупателей новостроек премиум-класса бытует мнение о том, что найти квартиру с отделкой от застройщика крайне трудно. Это связано с тем, как формировался рынок дорогостоящего жилья в Москве. Долгие годы девелоперы продавали почти все квартиры и апартаменты «в бетоне». Для клиентов покупка такого жилья была абсолютно нормальной: они собирались разработать планировку, дизайн-проект и сделать ремонт собственными силами. Теперь приоритеты покупателей несколько изменились. Спрос на квартиры премиум-класса с отделкой возрос, так как это более практично и экономично.
В действительности же девелоперы премиальных проектов в последние годы существенно нарастили предложение жилья с отделкой. По подсчетам аналитиков «Метриум», квартиры и апартаменты без отделки составляют менее половины предложения в премиальном сегменте рынка московских новостроек. На долю помещений с предчистовой отделкой приходятся 23%, а с полной отделкой – 31%.
«В проектах MR Group уже сейчас доля квартир с отделкой составляет более 90%, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Для разработки актуальных планировочных и дизайн-решений мы всегда привлекаем топовые команды специалистов. В наших проектах премиум-класса Symphony 34, Hide, Mod мы работали с командами архитекторов и дизайнеров Олега Клодта, Лейлы Улуханли и Хайме Бериестайна. Благодаря такому сотрудничеству растет разнообразие квартир по их площади и планировкам в премиальных новостройках – опытные архитекторы могут сделать комфортной как студию площадью 30 квадратных метров, так и пентхаус в 100 квадратных метров».
Миф 3. В новостройках премиум-класс не хватает собственной инфраструктуры
Еще одно неправильное представление о премиальном жилье также появилось из-за путаницы с элитными домами. Нередко высокобюджетные проекты ассоциируются у клиентов с клубными домами. Действительно, в начале развития этого сегмента элитные дома были в основном клубными. Значительную их часть составляли реконструированные особняки в историческом центре. Часто у таких комплексов не было не только собственной инфраструктуры, но даже закрытой территории.
На практике облик премиальных и элитных новостроек за последние пять лет сильно изменился. Теперь в «премиуме» преобладают комплексные новостройки, которые включают полноценное благоустроенное пространство и тысячи квадратных метров коммерческих помещений. Масштаб премиальных проектов позволяет застройщикам создать полноценную экосистему услуг в пределах комплекса, чтобы его резидентам не нужно было покидать пределов квартала для посещения фитнес-клуба, салона красоты или банка.
Так, в квартале премиум-класса Prime Park предусмотрены четыре парковых зоны, британская школа, аптека, фитнес-клуб с бассейном, детский сад, салон цветов и декора, рестораны и кафе, супермаркет, служба быта, химчистка, косметологический центр, танцевальная студия, стоматология, салон красоты, игровые площадки.
В проекте премиум-класса Mod помимо общедоступных фитнеса и спа-центра в составе инфраструктуры комплекса предусмотрено общественное пространство для жителей – jazz-гостиная с зоной библиотеки. В комплексе Hide, общественное пространство Life Space предусматривает общие зоны, которые можно арендовать для встреч с гостями и партнерами, гостиную с мини-кухней, террасу с зоной для пикника, home office, переговорные комнаты, спортзал и спа-зону.
Миф 4. В премиальных новостройках продают только большие квартиры
Часть клиентов ошибочно полагает, что в премиальных новостройках преобладают только большие квартиры. Они исходят из того, что жилье в этом сегменте рынка рассчитано в основном на клиентов, которые готовы вкладывать в недвижимость миллионы долларов и жить исключительно в просторных квартирах. Соответственно, располагая небольшим бюджетом, приобрести что-то в «премиуме» нереально. На самом деле это совсем не так.
Премиальные новостройки как раз отличаются от элитных тем, что в них застройщики предлагают широкую линейку квартир и апартаментов по площади. Покупатели в этом сегменте рынка разные: это бизнесмены из регионов, которым нужен плацдарм для временных остановок в Москве, обеспеченная молодежь, инвесторы. Многим из них не нужны большие квартиры, но они нуждаются в преимуществах премиального жилья.
По данным «Метриум», однокомнатные квартиры и апартаменты образуют 29% помещений в продаже в премиальных новостройках Москвы (а вместо со студиями – 31%). Двухкомнатные квартиры – это еще 34% предложения.
Соответственно в премиум-классе вполне можно найти доступные варианты жилья. К примеру, в жилом комплексе Symphony 34 студию площадью 26 кв. м можно приобрести за 13,3 млн рублей – самая доступная студия на премиальном рынке. Это соответствует средней цене студии в новостройках бизнес-класса. Самая доступная однокомнатная квартира продается в новостройке премиум-класса Verdi (14 млн рублей за 35 кв. м).
Миф 5. На самом деле «премиум» – это «бизнес» только под другой вывеской
Скептически настроенные клиенты иногда подозревают застройщиков в завышении класса новостройки бизнес-класса, когда она продвигается как «премиум». Конечно, позиционирование – это свободное решение застройщика, который не подчиняется каким-либо общепринятым стандартам. Но есть признаки, по которым премиальные проекты отличаются от бизнес-класса.
К примеру, для реализации премиальных новостроек чаще привлекают зарубежных архитекторов, чем в комплексах бизнес-класса. В частности, в квартале премиум-класса Prime Park для разработки архитектурного облика и дизайна прилегающих территорий привлечено британское бюро с 50-летней историей Dyer. Филлип Болл – главный архитектор проекта – ведет авторский надзор всех этапов строительства комплекса. Также в комплексе предусмотрена отделка помещений, и дизайн-проекты для нее создали специалисты итальянской студии Raboni Architetti.
Есть и другие отличия, которые помогут найти эксперты по продажам: редкие и дорогие отделочные материалы, сложное инженерное оборудование, продвинутые системы умного дома, комплексная система безопасности, консьерж-сервис для жителей с полным набором услуг от заказа из местного ресторана до покупки авиабилетов и доставки подарков.
«Покупатели на рынке высокобюджетного жилья обязательно нужен “проводник”, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Эксперт в этом сегменте хорошо знает детальные различия разных классов жилья: по локации, качеству архитектуры, наличию дополнительных сервисов он быстро определит, действительно ли новостройка справедливо относится к “премиуму”. Отмечу, что премиальных проектов на московском рынке довольно много – 55, поэтому подобрать подходящую квартиру или апартамент без помощи риелтора будет очень сложно».