Новые ЖК Петербурга и Ленобласти: «Комфорт» рулит
Во второй половине декабря 2022-го — январе 2023 года в Петербурге и Ленинградской области на рынок вышли всего четыре проекта. Три из них относятся к классу «комфорт».
Компания MIRAMAR Development (коммерческое название компании «Мурино Клаб», партнер «Лидер Групп») вывела на рынок ЖК комфорт-класса «Мурино Клаб» во Всеволожском районе Ленобласти, на землях совхоза «Ручьи».
Разрешение на строительство еще в 2014 году получила компания «ЭВИ-Строй», в 2021-м права перешли к «Мурино Клаб», разрешение продлено до 2025 года.
Проект разработал архитектор Александр Миронов. Особое внимание уделено дизайну парадных холлов: потолки более трех метров с реечными панно будто парят в воздухе, за счет обилия светопрозрачных конструкций здесь всегда очень много естественного света, указано на сайте проекта.
Компания «Специализированный застройщик "Решение"», аффилированный с ИСК «Вита», открыла продажи в ЖК комфорт-класса «Капральский» в Новом Девяткино Всеволожского района Ленобласти. На сайте компании объявление о скором старте продаж появилось еще летом 2022 года, однако до последнего времени руководство застройщика не считало момент выхода на рынок благоприятным.
В доме запроектированы преимущественно студии и однокомнатные квартиры.
СЗ «Интеском» и ПГСК вывели на рынок ЖК бизнес-класса «Loft у Озера» в Выборгском районе, в Шувалово. Ранее проект назывался «На Береговой» и принадлежал компании «Фастком». Но его реализация была приостановлена.
Проект позиционируется как клубный благодаря местоположению, современной инженерной начинке, приватным дворам, малой этажности и отсутствию студий в квартирографии.
Группа ЛСР, напротив, начала масштабный проект — ЖК комфорт-класса «Морская миля» в Красносельском районе. Запроектированы десять домов высотой 25 этажей, строительство которых разделено на три очереди. Всего планируется построить свыше 6,2 тыс. квартир — целый квартал с детским садом и школой. В центре квартала запроектирован прогулочный бульвар.
Ко времени сдачи первых домов в 350 метрах от будущего ЖК предполагается открытие новой станции метрополитена — «Юго-Западная» («Казаковская»).
Новые жилые комплексы Петербурга и Ленинградской области, выведенные в продажу во второй половине декабря 2022 года — январе 2023 года
Название ЖК |
Мурино Клаб |
Капральский |
Loft у Озера |
Морская миля |
Класс ЖК |
Комфорт |
Комфорт |
Бизнес |
Комфорт |
Застройщик |
Мурино Клаб |
ИСК Вита |
СЗ Интеском |
Группа ЛСР |
Адрес |
ЛО, Всеволожский район, Мурино, пересечение Ручьевского проспекта и улицы Шувалова |
ЛО, Всеволожский район, Новое Девяткино, улица Лесная, 19 |
Выборгский район, Береговая улица, 8, 12 |
Красносельский район, улица Маршала Казакова, 21 |
Ближайшая станция метро |
Девяткино, 14 мин. езды |
Девяткино, 14 мин. езды |
Озерки, 7 мин. езды |
Кировский завод, 14 мин. езды |
Материал стен |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит |
Панель |
Количество этажей |
19 |
7–8–9 |
4-5 |
25 |
Выведено корпусов |
1 |
1 |
2 |
4 |
Всего корпусов в проекте |
1 |
1 |
2 |
10 |
Выведено лотов |
208 |
398 |
75 |
370 |
Всего лотов в проекте |
208 |
398 |
75 |
6282 |
Квартирография |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 22,3–79,5 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 21–80 кв. м |
От одно- до трехкомнатных, площадью 37,9–93,8 кв. м |
От студий до двухкомнатных, включая евроформат, площадью 22–56,3 кв. м |
Особые квартиры |
Варианты с окнами в санузлах, двумя-тремя санузлами |
Варианты с патио в первом этаже, квартиры-трансформеры |
||
Высота потолков, метров |
2,87 |
2,8 |
2,85–3,0 |
2,55 |
Варианты отделки |
- без отделки |
- по запросу |
- без отделки |
- чистовая |
Цена лота, руб. |
3,7–9 млн |
3,4–9,9 млн |
9,9–23,4 млн |
4,5–12 млн |
Опции ЖК |
- кабинет врача - колясочная - входная группа с зоной коворкинга - лапомойки - индивидуальный тепловой пункт |
- кладовые |
- во всех квартирах балконы от 7,5 до 9,5м2 - усиленная звукоизоляция - система умный дом - безбарьерная среда - кладовые - смарт пространство внутреннего двора |
- кладовые - колясочные - детский сад - школа |
Парковка / количество мест |
Подземная, 17 м/м, гостевая |
Гостевая, 135 м/м |
Подземная, 31 м/м, гостевая |
Отдельно стоящие паркинги, подземная — всего 1759 м/м |
Срок сдачи выведенных корпусов |
III квартал 2024 года |
IV квартал 2025 года |
I квартал 2024 года |
II квартал 2024 года |
Срок сдачи всего проекта |
III квартал 2024 года |
IV квартал 2025 года |
I квартал 2024 года |
Лучше меньше, да лучше. Какие форматы квартир предпочитают современные покупатели
После кризиса 2008-2009 годов в России заметно укрепилась тенденция к уменьшению и оптимизации жилого пространства. Ее отголоски сказываются на структуре спроса и сегодня: покупатели рассчитывают получить комфортное жилье необходимого для жизни метража, а излишеств в виде дополнительных «квадратов» многие себе позволить не могут. Эксперты компании «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают о том, как на это реагирует рынок.
Трансформация спроса
Рост популярности однокомнатных квартир начался еще в 2014 году – после очередного кризиса. В неустойчивой экономической ситуации «однушки» для многих стали главной и единственной возможностью решения квартирного вопроса. Затем падение доходов населения сместило спрос в сторону еще меньшего по площади и более доступного жилья, следствием чего стал выход на рынок малогабаритных студий. Несмотря на то, что цены на компактные лоты стабильно растут, все же студии и «однушки» и сегодня продолжают оставаться самыми оптимальными по стоимости и наиболее востребованными.
Тенденция к уменьшению
Регулярное увеличение стоимости квадратного метра в новостройках Москвы вынуждает девелоперов оптимизировать площади лотов, чтобы как можно больше клиентов смогли себе позволить собственное жилье. Сокращение метражей – общий тренд последнего времени, и он касается квартир с любым числом комнат. С одной стороны, таким образом застройщики стараются сделать свой продукт «побюджетнее» в условиях падения доходов покупателей, с другой – набирает популярность евроформат, который предполагает оптимальное использование даже небольших площадей.
Особенности и преимущества евроформата
Квартира евроформата имеет свои отличительные черты. Во-первых, это отказ от явного разделения пространства на жилые помещения и кухню. Роль последней выполняет большое помещение с зоной приготовления и приема пищи, которое в России стали называть «кухней-гостиной». Во-вторых, квартиры евроформата имеют уменьшенную жилую площадь, занимающую от 25% до 40% всего метража, а остальная часть приходится на прочие помещения, включая кухню-гостиную. Таким образом, это лоты, применительно к которым понятие «комнатность» заменено «пространством» – с возможностью его функционального зонирования. Выбор такой квартиры позволяет избежать переплаты за лишние квадратные метры – в частности, благодаря отсутствию длинных коридоров.
В ЖК «Любовь и голуби» лоты с одной спальней обозначаются как однокомнатные, но, по сути, они являются евродвушками с просторной кухней-гостиной. Так, квартира площадью 35,3 кв. метров имеет кухню размером 16,12 кв. метров и спальню на 10,35 «квадратов». На холл отводится 5,3 кв. м, а на санузел – 3,5 кв. м. Очевидно, что это очень удачная планировка, позволяющая максимально рационально использовать все пространство квартиры.
Кроме того, евродвушки дешевле классических двухкомнатных квартир и при этом функциональнее однокомнатных. Они чуть меньше, чем обычные квартиры стандартной планировки, но не в ущерб комфорту, а из-за отсутствия «лишних» нефункциональных квадратных метров.
Философия евроквартир с большой семейной комнатой и совмещенной с кухонной зоной вполне органично вписывается в психологические особенности россиян. Жильцы могут собираться всей семьей за большим столом либо проводить вечера рядом, при этом не мешая друг другу. Типовые кухни к такому не приспособлены.
Богатство выбора плюс рациональность
Современные застройщики выводят на рынок множество планировок и готовы предлагать клиентам в том числе компактных лотов самые различные варианты. Однако на первичном рынке то и дело появляются квартиры и апартаменты с нерациональными решениями: с длинными и узкими коридорами, острыми углами, выступами, изогнутыми стенами, треугольными комнатами и так далее – фантазии безграничны. Но это «архитектурное свободомыслие» оборачивается неприятными сюрпризами для рядовых покупателей, которые хотят просторных кухонь, прямоугольных комнат и функциональных коридоров.
В ЖК «Любовь и голуби» представлено более 65 вариантов квартир и апартаментов евроформата, отличающихся большой кухней-гостиной. Таким образом, клиенты имеют возможность сформировать пространство своего жилья наиболее эффективным образом, не переплачивая за дополнительные ненужные квадратные метры.
«Безусловно, квартира евроформата – это абсолютно полноценное жилье, покупатели которого выигрывают за счет рационального зонирования и отсутствия «пустых» зон, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Их планировка рассчитывается так, чтобы каждый метр площади работал, поэтому даже компактные лоты удобны и очень функциональны. Кроме того, евроформат предоставляет больше возможностей для трансформации: можно просто поставить раздвижную перегородку, чтобы организовать отдельную комнату для нового члена семьи или, например, рабочий кабинет».
Какие способы стимулирования сейчас используют застройщики –— отвечают эксперты БАЗИС-СПБ
Рынок недвижимости ищет новые способы стабилизации и стимулирования приобретения квартир. Сейчас основными драйверами рынка недвижимости и покупательского спроса являются различного вида субсидирования. Мы вместе с Евгенией Ружицкой, коммерческим директором строительной компании БАЗИС-СПБ — застройщиком жилого комплекса «Белый Остров», решили разобраться, какие существуют варианты приобретения квартиры и какие из них действительно помогают выгодно вложить средства.
— Евгения, в последние несколько месяцев в массовом сознании существует мнение, что выгодно купить квартиру или вложить средства в недвижимость невозможно. Миф?
— Мы, конечно, понимаем опасения и осторожность потенциальных покупателей квартир. Но рынок сейчас имеет множество драйверов, стимулирующих выгодное приобретение недвижимости и поддержку субъектов строительного рынка. Мы тоже столкнулись с мнением о том, что «сейчас не самое время», но если объяснить людям и рассказать им о выгодных возможностях, миф разрушается. Например, льготную ипотеку с господдержкой под 6,7% может оформить любой человек, у которого есть два документа, удостоверяющих личность. Между прочим, эта программа стартовала в 2020 году почти с тем же процентом, то есть купить квартиру сейчас так же выгодно, как и в 2020-м. И это я еще не говорю о том, что вложение в недвижимость — самое надежное вложение, особенно если вкладывать в проекты, которые близятся к завершению и у которых до конца строительства закуплены все материалы, как в нашем ЖК «Белый Остров».
— Расскажите, как сейчас действуют выгодные способы приобретения квартир?
— Во-первых, это скидки. Мы, стремясь обеспечить клиентам наиболее комфортные условия покупки в текущих условиях, предлагаем решение — снижение стоимости квартиры за счет скидочных программ. Что для покупателя важно: сумма платежа? Для клиентов, которые не хотят брать субсидированную ипотеку, мы рассчитали наиболее комфортный вариант покупки — мы даем клиентам скидку с точно такими же платежами, какие они были бы при субсидированной ипотеке — 7%.
Во-вторых, это государственное субсидирование — это программы поддержки государством застройщиков и населения. Сейчас действует:
- льготная ипотека с господдержкой под 6,7%, максимальной суммой кредита 12 млн руб. Программа, как я сказала, стартовала в 2020 году, несколько раз была пролонгирована с изменением ставки и суммы кредита, за последние месяцы ставка с 9% упала до 6,7%. Максимальный размер кредита — 12 млн рублей;
- семейная ипотека под 5,7% для семей, в которых есть ребенок, рожденный после 1 января 2018 года включительно, или ребенок с инвалидностью;
- ипотека для IT-специалистов под 4,7% и др.
В-третьих, это субсидированная ипотека от застройщика. Сейчас этот способ приобретения квартир обретает все больший спрос. Это вариант, когда уменьшается процент за ипотечный кредит, а комиссию банку платит либо застройщик, либо сам клиент.
В-четвертых, есть возможность объединения нескольких программ. Это актуально для нас, застройщиков, которые возводят проекты бизнес-класса и у которых стоимость квартир превышает максимальный размер ипотечного кредита по государственным программам (в Санкт-Петербурге максимальная сумма, которую вы можете взять в кредит по льготной ипотеке с господдержкой, — 12 млн рублей). 12 млн рублей из общей стоимости квартиры клиент нашей компании может взять в кредит под 6,7% (льготная программа с господдержкой), а оставшуюся сумму субсидирует застройщик.
И, в-пятых, сейчас появилась возможность самому клиенту «купить» себе ставку — услуга «Своя ставка» позволяет снизить проценты по ипотеке за счет внесения единоразового платежа.
— Раз мы начали говорить про льготную ипотеку, можете привести расчет ипотечного кредита квартиры, стоимость которой превышает 12 млн рублей?
— Допустим, вы хотите приобрести двухкомнатную квартиру в ЖК «Белый Остров» за 18 млн. Если рассматривать субсидированную ипотеку:
- минимальный первоначальный взнос в 15% составит 2,7 млн рублей;
- сумма ипотечного кредита составит 18 млн – 2,7 млн = 15,3 млн;
- из 15,3 млн рублей 12 млн рублей мы берем по программе льготной ипотеки с господдержкой под 6,7% (так как максимальный размер кредита по этой программе — 12 млн руб);
- у нас остается 3,3 млн рублей. Эту сумму клиент может субсидировать.
Начиная с июня мы зафиксировали рост интереса к недвижимости со стороны покупателей. Приобретение недвижимости продолжает быть самым выгодным способом вложения своих средств, а разнообразные способы приобретения, подходящие самым разным слоям населения, способствуют стимулированию спросу. И то, что сейчас — самое время покупать, нет никаких сомнений.