Застройщики работают на перспективу
Застройщики не торопятся выводить на рынок новые проекты, в том числе из-за невысокого спроса. В последние время официальные продажи стартуют по большей части в ЖК, состоящих из одного-двух домов: крупные проекты запускают крупные застройщики. «Строительный Еженедельник» заглянул в «загашники» застройщиков и нашел там еще много новых проектов.
Большинство ЖК, еще не появившихся на рынке, уже обеспечены разрешением на строительство и проектной декларацией. В целом ряде проектов продажи ведутся неофициально — в форме бронирования.
Москва элитная
Компания Coldy уже получила разрешение на строительство Cобрания резиденций и вилл «Хамовники XII» — комплекс класса «делюкс» в Хамовниках.
Проект разработала петербургская мастерская «Евгений Герасимов и партнеры» в неоклассической концепции с элементами ар-деко, а интерьеры — бюро Oleg Klodt Architecture and Design.
В проекте большие по площади квартиры, пентхаусы с собственными лифтами, четырехуровневый паркинг и другие интересности.
Группа ЛСР приберегла элитный ЖК Le Dome в Хамовниках. Этим проектом ранее занималась компания MR group.
Новый архитектурный проект разработала мастерская Сергея Скуратова. В проекте всего два корпуса с огромными квартирами.
Столица привержена бизнес-классу
Несколько проектов относятся к бизнес-сегменту. Причем проекты достаточно крупные.
Компания Level Group давно открыла запись в лист ожидания на покупку квартир в ДК бизнес-класса «Level Бауманская» в Басманном районе. Архитектурную концепцию проекта разработало бюро ARCH(E)TYPE, дизайн лобби — в проектном институте «Level-проект». Цветовое решение фасадов и интерьеров будет в одинаковых красках — приглушенный розовый, серый и белый.
Отделку квартир — при желании покупателя — тоже можно заказать у дизайнера.
Компания Forma готовит к выводу на рынок ЖК Portland в Печатниках, на месте цементного элеватора.
Проект разработало голландское бюро Die Architekten Cie. Всего кварталов будет два, в каждом — по четыре башни, объединенные торговыми галереями.
Компания Forma также готовит старт продаж в ЖК Moments в районе Покровское-Стрешнево. Строительство разбито на три очереди. Здесь также будут два квартала на общем стилобате плюс отдельно стоящая башня.
Архитектурный проект разработало бюро Kamen Architects. Проект двора выполнило бюро Gillespies. Фасады будут с витражным остеклением и композитными панелями.
На площади 4 га, кроме жилых корпусов, разместятся эмпирические и сенсорные сады, игровые площадки, обширные социальные пространства, пикниковые зоны и лужайки, а также школа и детский сад.
Еще один проект готовится к выходу на рынок в Московской области: Корпорация «Кошелев» (Самара) начала строительство ЖК «Белый город» в Сергиево-Посадском районе. Площадь участка — 44 га. Здесь запроектированы малоэтажные дома общей площадью 200 тыс. кв. м в стиле палат Троице-Сергиевой лавры, а также апартаменты.
Помимо этого, три проекта ЖК, продажи в которых пока не начаты, относятся к комфорт-классу. «Трансстройинвест» возводит ЖК District 39 в Рязанском районе.
Концерн «Русич» начал возводить первый этап (из трех) ЖК «Русич-Кантемировский».
ГК «ТехноСтройОлимп» строит ЖК «Клевер» в городе Хотьково Московской области.
Штучные дома — апартаменты
Помимо жилых комплексов, в столице ожидается выход на рынок комплексов апартаментов.
Ожидается старт продаж в апарт-отеле комфорт-класса Aist residence в Черемушках. Это проект компании «МонАрх». Комплекс будет возведен на месте незавершенного объекта. В комплексе будет оборудован конференц-зал, переговорные комнаты.
Также комплекс апартаментов комфорт-класса на «Николая Старостина, 14» в Косино-Ухтомском районе построит СЗ «Замберг». Здесь тоже запланирован конференц-зал, а также кафе и тренажерный зал.
Комплекс апартаментов Deco residence возводит компания «Ташир» в Даниловском районе. Это проект бизнес-класса, и строительство близится к завершению. Кроме апартаментов с несколькими спальнями и санузлами, проживающим будет предложена торговая галерея.
Апартамент-отель бизнес-класса «Космополит» готовит к выводу на рынок компания «Мосреалстрой» в Пресненском районе. Проект разработало архитектурное бюро СПИЧ. Две башни высотой 36 этажей объединит стилобат, где разместится торговая галерея, наверху галереи будет организован внутренний двор.
Еще один проект апартаментов реализует СЗ «Юникс», принадлежащая физическому лицу. Расположение ЖК «В Курсовом переулке» в районе Хамовники почти автоматически относит проект к элитному сегменту. Комплекс появится на месте дома 1917 года постройки.
Бизнес-класс по-петербургски
Готовящиеся к выходу на рынок ЖК Петербурга и Ленобласти несколько скромнее по классу проектов, ожидаемых в столице.
О двух ЖК бизнес-класса известно давно, однако дальше бронирования дело не пошло. Компания LEGENDA Intelligent Development реализует проект редевелопмента — ЖК «LEGENDA Большой Сампсониевский, 32» в Выборгском районе, на месте построек Сампсониевской бумагопрядильной мануфактуры. Правда, в последние годы здесь располагался офисно-торговый комплекс «Сампсониевский».
Концепция ЖК разработана в архитектурном бюро «Евгений Герасимов и партнеры» — три отдельно стоящих корпуса с французскими балконами и эркерами, фасад изобилует выступами, вертикальными колоннами, остекленными поверхностями.
ИСК «Вита» с лета обещает запустить продажи в комплексе апартаментов бизнес-класса «Лиговский, 127» в Центральном районе. Это проект реконструкции дома Николая Рыжкина, построенного в 1880-х годах. Здание долго стояло расселенным и ветшало.
«Комфорт» ушел в Ленобласть
Прочие проекты, которые появятся на рынке не позже 2023 года, располагаются в Ленобласти — ЖК комфорт- и стандарт-класса.
ИСГ «Мавис» взялась за достройку дома бывшего ЖК «Ленинградская перспектива». Продажи откроются в ЖК под названием «Фотограф» во Всеволожском районе в Мурине. Права на достройку переданы по решению арбитража. На объекте есть обманутые дольщики, которым достанется часть квартир в новом ЖК.
«Специализированный застройщик 1 Ленобласти», структура ЛенОблАИЖК, занимается строительством ЖК стандарт-класса «Майская, 34» в Выборгском районе в Каменогорске.
ЖК комфорт -класса «Капральский» в Новом Девяткине Всеволожского района возводит ИСК «Вита». В доме запроектированы преимущественно студии и однокомнатные квартиры.
ГК «Самолет» готовит к выходу на рынок ЖК комфорт-класса «Новые Лаврики» в Мурине Всеволожского района. Участок в 80 га дочерняя структура девелопера, «Самолет ЛО», купила в деревне Лаврики еще в 2016 году. У проекта есть свой дизайн-код — «Валуны», поскольку квартал расположится между Баграми, Лавриками и Новым Девяткино, где земля изобилует крупными камнями.
Помимо этого, в Ломоносовском районе стартовал масштабный проект, который реализуют два крупных московских девелопера — ГК «Самолет» и ГК «А 101». Часть проекта ГК «Самолет» называется «Квартал Лаголово», другая — «А101 Лаголово».
Девелоперам предстоит застроить участок в 124 га в деревне Лаголово. Предполагается строительство не менее 900 тыс. кв. м жилья плюс три школы, восемь детских садов, поликлиника, социальные, спортивные и культурные объекты.
ГК «А 101» получила разрешение на строительство первого дома — трех девятиэтажных корпусов. Архитектурный проект разработала компания Semren+Mansson.
Коль застройщик банкрот. Первые шаги дольщиков
Ни один дольщик, разумеется, не ожидает и не рассчитывает, что девелопер, у которого он купил квартиру по долевой схеме, обанкротится. Но, к сожалению, периодически такие проблемы случаются. «Строительный Еженедельник» задал юристам вопрос: «Каковы должны быть первоочередные шаги дольщиков в этой ситуации?».
Новая система финансирования жилищного строительства с использованием проектного кредитования и эскроу-счетов гарантирует, что возведение домов будет завершено и пострадавших дольщиков не появится. Но пока в среднем по России примерно 75% жилья достраивается по старой схеме. Больше того, сложности, связанные с реформой, обострили проблемы застройщиков, особенно некрупных и региональных. В связи с этим вопросы банкротства девелоперов и действий, которые необходимо предпринять дольщикам в такой ситуации, стали особенно актуальны.
Бдительность
Не секрет, что последние несколько лет участились случаи банкротства застройщиков – и многие дольщики обеспокоены тем, будут ли достроены их жилые дома, так как гарантий получения квартир при работе по старой схеме нет. Поэтому юристы, прежде всего, призывают дольщиков хранить бдительность, не оставляя вопрос контроля строительства «на русские авось, небось и как-нибудь».
«Нужно «держать руку на пульсе» и отслеживать информацию из всех открытых источников о финансовом состоянии застройщика», – рекомендует управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова. По ее словам, как правило, дольщики в конкретном жилищном проекте создают группы в соцсетях и предпочитают обмениваться данными о ходе строительства, полученными из разных источников. «Первой ласточкой того, что что-то идет не так, как надо, является длительная, более года, задержка сроков завершения строительства дома и передачи конкретных помещений участникам долевого строительства по договорам долевого участия (ДДУ)», – отмечает эксперт.
По словам руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, если речь идет о потенциальной несостоятельности девелопера, то шансы дольщика вернуть свои деньги существенно увеличиваются, если он окажется в числе первых, обратившихся в суд с заявлением о банкротстве. «Если застройщик намерен оттянуть момент признания его несостоятельным, то может договариваться с такими дольщиками в порядке очередности их обращений в суд: удовлетворять требования или выкупать их по договорам уступки», – говорит она.
Обратиться в Арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом может как сам дольщик, так и любое заинтересованное лицо (например, банк, налоговая служба), перед которым последний не исполняет свои обязательства на сумму более 300 тыс. рублей свыше трех месяцев», – напоминает независимый практикующий юрист Сергей Павлов.
«В случае, если участнику долевого строительства становятся известны какие-либо сведения о том, что в отношении застройщика инициирован процесс банкротства, эту информацию можно проверить в открытых источниках, например, в электронной картотеке арбитражных дел – kad.arbitr.ru», – отмечает Майя Петрова. В системе по названию компании или ее ИНН можно увидеть все арбитражные дела с ее участием, включая дело о банкротстве, если оно есть. Открыв конкретно дело, можно получить достаточно много информации, включая сами судебные акты.
Войти в реестр
«При признании судом застройщика банкротом в отношении него вводится процедура конкурсного производства, а управление компанией обычно передается конкурсному управляющему. Соответственно, все дальнейшее взаимодействие дольщика с застройщиком осуществляется через него. В рамках указанной процедуры конкурсный управляющий аккумулирует все имущество застройщика для дальнейшей реализации и удовлетворения требований кредиторов: банков, работников компании, самих дольщиков и др.», – рассказывает Сергей Павлов.
Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства публикуются в официальном издании (газета «Коммерсантъ»), а также размещаются в Едином государственном реестре сведений о банкротстве на ресурсе bankrot.fedresurs.ru. «Если застройщик признан банкротом, то конкурсный управляющий самостоятельно должен включить требования участников строительства, по ДДУ, в реестр требований кредиторов, на основании информации о регистрации ДДУ, размещаемой органом государственной регистрации прав, а также уведомить об этом дольщиков», – отмечает Майя Петрова.
При этом юристы советуют участникам долевого строительства самим озаботиться включением своих требований в реестр, не полагаясь исключительно на конкурсного управляющего. «Если он по каким-то причинам не включил требование в реестр либо ошибся с размером, дольщик вправе предъявить имеющиеся у него требования к застройщику, обратившись к конкурсному управляющему с соответствующими документами. Срок для предъявления требований о включении в реестр – три месяца с даты опубликования сообщения о банкротстве», – говорит Елена Крестьянцева.
При этом, по ее словам, если договор с застройщиком не расторгнут, дольщик заявляет требование о передаче помещения, которое включается в реестр. Если договор расторгнут, то дольщик требует включения в реестр денежного требования. При этом банкротство застройщика является самостоятельным основанием для отказа дольщика от договора и требования возврата денежных средств.
По словам руководителя группы по банкротству адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александры Улезко, такой порядок применяется к делам о банкротстве, возбужденным после 1 января 2018 года. В ранее возбужденных процедурах требования участников строительства рассматриваются Арбитражным судом. «Часто дольщики обращаются в суд общей юрисдикции с требованием о признании права на долю в праве собственности на недостроенный объект недвижимости. Однако большого смысла в этом нет, поскольку все требования участников строительства удовлетворяются только в рамках дела о банкротстве. Признание права собственности дольщика на квартиру возможно в деле о несостоятельности только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию и до возбуждения дела о банкротстве между дольщиком и застройщиком подписан передаточный акт», – добавляет она.
Юрист отмечает, что после признания застройщика банкротом дольщик может также отказаться от исполнения договора и просить включить в реестр его денежные требования. В состав денежных требований включаются и убытки в виде реального ущерба, причиненные нарушением обязательства по передаче жилого помещения.
«После того как требование будет установлено в реестре требований участников строительства в деле о банкротстве, дольщику стоит ожидать уведомлений от арбитражного управляющего, принимать участие в собраниях кредиторов и участников строительства», – добавляет Александра Улезко.
Мнение
Мария Золотая, управляющий партнер компании «Балтийский Заказчик»:
– Рекомендую узнать истинное состояние объекта и процент реализации проекта непосредственно у органа, уполномоченного осуществлять надзор за строительством. В страховую компанию и к конкурсному управляющему можно и нужно обращаться самостоятельно и никого не ждать, а вот в Фонд содействия дольщикам или в органы исполнительной власти всегда эффективнее готовить коллективные обращения.
Сегмент апартаментов продолжает развитие
На рынок выведен пул апартаментов под брендом Mercure Residence, входящих в состав комплекса апарт-отелей VALO. Представители проекта рассказали, чем уникально это предложение.
Директор по продажам VALO Марина Сторожева отметила высокий интерес к апарт-проектам, сохраняющийся на петербургском рынке, что позволяет сегменту уже несколько лет удерживать наивысшие темпы роста. «Примечательно, что более 80% предложения в Северной столице в настоящее время сосредоточено на сервисных апартаментах», – подчеркнула она.
Продемонстрировав статистические данные, эксперт показала, что сегодня VALO – лидер по продажам в Санкт-Петербурге. «Принципиально важно при этом, что ключевым фактором при выборе нашего проекта является не цена (она у нас не самая низкая в городе). Основной сегодняшний покупатель – это инвестор, причем его опыт за последние годы существенно возрос. В результате главными стимулами к покупке апартаментов VALO стали уникальная локация, продуманная концепция проекта и эффективная управляющая компания», – говорит Марина Сторожева.
Она напомнила, что в начале 2017 года, когда проект VALO только выходил на рынок, цена 1 кв. м в его юнитах начиналась с 96 тыс. рублей. Летом 2019 года, на старте третьей очереди, она достигала уже 120 тыс. А сейчас – вплотную приблизилась к 170 тыс. рублей за 1 кв. м. «Главная причина в том, что продаем мы не квадратные метры, а высокодоходный инвестиционный продукт, долю в гостиничном бизнесе. И себестоимость, а также инфраструктурная наполненность проекта сегодня совершенно иные, чем на заре строительства апартаментов в нашем городе», – подчеркивает специалист.
Новым шагом в развитии комплекса и сегмента в целом можно считать приход на петербургский рынок апарт-проектов крупных международных операторов. Подписан договор VALO с компанией ACCOR по франшизе под брендом Mercure Hotels and Residens. На рынок выведено 320 юнитов апарт-отеля. В VALO отмечают: это уникальное предложение, раньше такой практики не было.
Юниты продаются с отделкой и полным гостиничным оснащением. Размеры варьируются от 23,5 до 31 кв. м. При покупке инвестору необходимо подписать не только ДДУ, но и договор на управление с компанией Valo Service. При этом обслуживание юнитов будет осуществляться в соответствии с требованиями ACCOR. «Мы берем обязательства построить объект с точным соответствием всем стандартам бренда. В свою очередь, ACCOR включает наш проект в свою международную сеть, в том числе во все действующие программы лояльности, обеспечивает организацию и контроль управления и сервиса в апарт-отеле», – говорит Марина Сторожева.
По словам генерального директора УК Valo Service Константина Сторожева, привлечение международного бренда – естественная часть развития концепции мультиформатности проекта. «VALO – это именно комплекс апарт-отелей. Сейчас в проекте сформировано шесть различных гостиничных форматов. Это позволит удовлетворить потребности любых категорий гостей. Наличие в одном объекте нескольких форматов дает синергетический эффект. Появляются дополнительные возможности для размещения разноуровневых групп, повышается эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры», – подчеркивает он.
Эксперт отметил, что успешность проекта напрямую зависит от качества работы управляющей компании. Поэтому этому вопросу уделяется самое пристальное внимание. «К работе в Valo Service мы постарались привлечь самый квалифицированный персонал. Это высококлассные профессионалы – и те, кто работал на крупных международных отельных операторов, и те, кто управлял объектами со множеством собственников. Объединение опыта и навыков в обеих сферах позволяет организовать высокоэффективный бизнес, прибыльный как для компании, так и для владельцев юнитов в комплексе», – подчеркивает Константин Сторожев.