Обзор лучших среднеэтажных жилых комплексов Московской области
Застройщики Московской области постепенно отказываются от высотного строительства – доля многоквартирных домов от 25 этажей и выше сокращается последний год. В июне 2021 года их доля составляла 30%, а в сентябре 2022 сократилась до 25%. В основном это происходит за счет роста среднеэтажного строительства – аналитики «Метриум» рассказывают о 5 лучших среднеэтажных ЖК Московской области.
Умеренная этажность снова в тренде, но только в Московской области. В отличие от «старой» и Новой Москвы, где средняя этажность новостроек только растет, в Московской области наметилась обратная тенденция. Хотя 24% строящихся здесь домов достигают в высоту 18-24 этажей, на второе место вышла группа новостроек высотой 4-8 этажей, включающая 23% строящихся в Подмосковье домов. В основе обзора аналитиков «Метриум» – рейтинг Единого ресурса застройщиков лучших среднеэтажных комплексов комфорт-класса Подмосковья.
- ЖК «Равновесие»
Девелопер: ГК «Кортрос»
Локация: с. Перхушково, Одинцовский городской округ
Рейтинг: 28,6
«Равновесие» – это квартал комфорт-класса в 15 минутах езды от центра города Одинцово рядом с селом Перхушково. Поблизости две железнодорожные станции, до которых можно добраться пешком.
В первой очереди строительства компания «Кортрос» запланировала пять монолитных домов высотой 4-6 этажей. Всего жилой комплекс займет территорию в 23 гектара. В «Равновесии» будет собственная инфраструктура – детский сад на 360 мест, магазины, пекарни, аптеки, салоны красоты, кафе и рестораны. Рядом Одинцово, где есть школы, медучреждения, крупные ТЦ и сетевые магазины. Школа и ТЦ также есть в селе Жаворонки, в непосредственной близости от жилого комплекса «Равновесие».
Архитектурный стиль выдержан в традициях Скандинавии – белые и контрастные серые, коричневые фасады с вкраплениями клинкерного кирпича. В «Равновесии» можно найти квартиры с балконами, террасами и собственными патио на первом этаже. Минимальная стоимость – 5,3 млн рублей за студию площадью 28,4 кв. м.
«Среднеэтажные дома формируют соразмерную человеку архитектурную среду, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – В районах такой застройки меньше нагрузка на инфраструктуру. В долгосрочной перспективе небольшие здания более экологичные, чем высотки. Часть жителей крупного мегаполиса с плотной застройкой специально переезжает в Московскую область, чтобы сменить формат жилого пространства на более загородный. Именно поэтому мало- и среднеэтажные комплексы всё более востребованы покупателями».
- ЖК «Красногорский»
Девелопер: ГК «Град»
Локация: пгт. Нахабино
Рейтинг: 26,7
На втором месте жилой комплекс «Красногорский», который находится в Нахабине, в 14 км от МКАД. В 15 минутах ходьбы расположена станция МЦД «Нахабино», откуда до ближайшей станции метро «Волоколамская» можно доехать за 20 минут.
Дома первой очереди строительства уже построены и заселены. Семейный район состоит из П-образных корпусов высотой до 7-8 этажей. Они образуют дворы без машин, где в безопасности могут отдыхать жители и их дети. Во всех домах установлены современные лифты.
В районе «Красногорский» уже работают итальянское кафе и кулинария, хозяйственные и продуктовые магазины, парикмахерская, ателье, строительные магазины, а в пешей доступности расположен большой супермаркет. В числе социальных объектов – развивающий центр «Секретики» и детский садик «Филиппок». Самый доступный вариант квартиры – студия за 5,4 млн рублей площадью 25 кв. м.
- ЖК «Мытищи Lite»
Девелопер: ГК «СФД»
Локация: Мытищи
Рейтинг: 24,1
На третьей позиции – готовый жилой квартал «Мытищи Lite», который находится в городе Мытищи на улице Красная Слобода. Отсюда до метро «Медведково» можно доехать за 13 минут, а по дороге до МКАД на автомобиле всего шесть километров.
Квартал состоит из корпусов с переменной высотой до 7 этажей, с закрытыми дворами-колодцами. В состав комплекса входит собственная школа, детский сад, медицинский центр и торговый комплекс, а также подземные паркинги. Застройщик предлагает покупателям квартиры с отделкой формата white box, а также жилье с индивидуальным дизайном под заказ. Самый доступный вариант жилья – студия-апартамент площадью 25 кв. м за 4,8 млн рублей.
- ЖК «Императорские Мытищи»
Девелопер: ГК «Гранель»
Локация: Мытищи
Рейтинг: 22,5
Жилой микрорайон «Императорские Мытищи» находится в Подмосковном городе Мытищи недалеко от деревни Погорелки в 7 км от МКАД. До станции метро «Медведково» можно доехать за 15 минут на автомобиле.
Микрорайон состоит из 20 монолитных корпусов высотой от четырех до шести этажей, выполненных в современном европейском архитектурном стиле. Сдержанные светлые цвета фасадов контрастируют с яркими декоративными деталями и фурнитурой. В квартирах предусмотрены потолки от 2,8 метров до 5,85 метров. Застройщик предусмотрел двухуровневые квартиры и кладовые помещения. В составе микрорайона школа, два детских сада и поликлиника. Самый доступный вариант жилья – студия площадью 22 кв. м за 3,9 млн рублей.
- ЖК «Новоград Монино»
Девелопер: ГК «Аверус»
Локация: Щёлково
Рейтинг: 22,45
Замыкает пятерку рейтинга ЖК «Новоград Монино», который находится в округе Щёлково в рабочем поселке Монино. До ближайшей станции метро «Некрасовка» можно доехать за 34 минуты на общественном транспорте.
Квартал будет состоять из двух микрорайонов по 19 и 25 домов. Их высота достигает семи этажей. Также в этих районах запланированы три детских сада, две общеобразовательные школы, два торговых центра, одна поликлиника, семь закрытых паркингов и физкультурно-оздоровительный комплекс. Самый доступный вариант жилья – однокомнатная квартира площадью 34,4 кв. м. Ее стоимость – 3,4 млн рублей.
«Девелоперы жилья в Московской области, по-видимому, решили сделать ставку на снижение этажности в конкурентной борьбе с застройщиками в Большой Москве, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Это логичный шаг, так как в последние годы спрос в Подмосковье снижался. Мало- и среднеэтажный формат действительно может стать мощным конкурентным преимуществом локального рынка Московской области. Инфраструктуры здесь достаточно вблизи крупных городов, а вокруг них – большие природные пространства, куда хорошо вписываются жилые кварталы с ограниченной высотностью».
ЖК Terra – территория счастливых людей
В районе Черной речки в настоящее время идет редевелопмент бывших промышленных территорий. На их месте формируется новый жилой район повышенной комфортности. Одним из заметных проектов, строящихся в этой локации, является жилой комплекс Terra от холдинга РСТИ («Росстройинвест»).
Оптимальная локация
По мнению специалистов рынка, промышленное прошлое пока приводит к недооцененности этой территории, но уже через несколько лет ее престижность заметно вырастет. Это не удивительно, ведь локация находится очень близко к центру. Добраться до исторических районов хоть на общественном транспорте (метро), хоть на личном автомобиле – дело 10–15 минут.
ЖК Terra строится на Земледельческой улице, в пешеходной доступности от станций метро «Лесная» красной ветки (примерно 12–15 минут) и «Черная речка» синей линии (чуть дольше). Наличие рядом значимых транспортных магистралей (в том числе выездов на Ушаковскую набережную, Приморский проспект и Приморское шоссе, Выборгскую набережную) оптимизирует передвижение личным транспортом.
Поскольку локация никогда не была исключительно промзоной, а включала в себя жилые кварталы, ее отличает развитая социальная и коммерческая инфраструктура. Имеются детские сады, школы, поликлиники, иные медицинские учреждения. Работают ряд крупных ТРК, магазины крупнейших ритейлеров, фитнес-центры, кафе и рестораны, предприятия сервиса. Проект ЖК Terra также предусматривает строительство детского сада и коммерческих объектов, что станет вкладом холдинга РСТИ в сохранение высокого уровня обеспеченности инфраструктурой.
Локацию отличают обилие зеленых зон и благоприятная экологическая обстановка (производств высоких классов вредности в районе Черной речки не было). В непосредственной близости от ЖК Terra находятся Ланской и Пионерский сады, парк Лесотехнической академии, чуть дальше – Удельный и Строгановский парки, Салтыковский сад и др.
Особые опции
В жилом комплексе Terra сочетаются современные технологии строительства, долговечные фасады природных оттенков, широкий выбор функциональных планировочных решений и благоустроенная придомовая территория.
Двор комплекса будет закрыт от машин, в нем разместятся детские площадки, зоны для отдыха и занятий спортом. Для хранения автомобилей предусмотрены встроенно-пристроенный паркинг и открытые стоянки. Зона парковки и холлы будут находиться под видеонаблюдением, в подъездах установят видеодомофоны. Будет выполнена авторская отделка холлов, установлены бесшумные скоростные лифты, устроены помещения для хранения колясок и спортивного инвентаря.
В проекте Terra есть квартиры для любых групп покупателей – от студий до трехкомнатных, включая эксклюзивные форматы с террасами, окном в ванной комнате, а также лоты с мастер-спальнями и гардеробными. Сейчас продажи ведутся в двух корпусах из трех, стоимость квартир начинается от 3,6 млн рублей.
Справка
Жилой комплекс Terra строится на Земледельческой улице, в обжитой части Приморского района Санкт-Петербурга. Проект относится к сегменту «бизнес лайт» и предполагает строительство трех домов переменной этажности (от 7 до 13 этажей), в которых разместятся 1409 квартир. Корпуса возводятся по кирпично-монолитной технологии с вентилируемыми фасадами из фиброцементных панелей и кирпичных вставок. Предусмотрено строительство встроенно-пристроенного паркинга и детского сада на 220 мест. На первых этажах зданий спроектированы помещения для торгово-сервисной инфраструктуры. Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на III квартал 2021 года; завершение всего проекта – на III квартал 2022 года.
Мнение
Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ («Росстройинвест»):
– Черная речка – привлекательная локация со сформировавшейся застройкой и развитой транспортной инфраструктурой, поэтому недвижимость здесь пользуется стабильным спросом.
Наш жилой комплекс Terra расположен ближе всего к обжитой части этой локации, в шаговой доступности от двух станций метро. Поскольку на участке, на котором расположен комплекс, не было промышленных производств, рекультивация земли не потребовалась. Большим плюсом нашего проекта является наличие рядом Пионерского сада, который прекрасно подходит для прогулок на свежем воздухе.
Проще предотвратить. Вопрос самовольных перепланировок сохраняет актуальность
Вопрос самовольных перепланировок и их легализации сохраняет актуальность в Санкт-Петербурге. По мнению экспертов, это один из случаев, когда проблему проще предотвратить, чем решать.
Специалисты отмечают, что в городе сохраняется очень большой объем незаконных перепланировок. «Доля самовольных перепланировок и переустройств квартир в Петербурге достигает 90–95%», – говорит основатель проекта Росперепланировка.рф Глеб Лукьянов. «По статистике ГУП «ГУИОН», каждое третье обращение клиентов к нам по поводу перепланировок – уже по факту выполненных работ на объекте», – добавляет начальник Отдела проектирования – главный инженер СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Ирина Шуткина.
«Собственники перестраивают объекты «под себя». Нежилые помещения – под конкретный вид предпринимательской деятельности – магазин, ресторан, салон красоты или банк; квартиры – для повышения комфорта, увеличения полезной площади, создания интерьеров. Часто перестраивают жилье на первом этаже с целью перевода в нежилой фонд. В исторических доходных домах очень распространено самовольное создание ванных комнат», – рассказывает Глеб Лукьянов. «Часто выполняется объединение балкона и жилой части, кухни с коридором или комнатой. В премиальном секторе старого фонда по-прежнему стоит вопрос с мансардами», – дополняет управляющий партнер компании «Балтийский Заказчик» Мария Золотая.
Эксперты констатируют, что в последнее время ситуация в этой сфере несколько улучшилась. «Имеется тенденция к сокращению незаконных перепланировок, связанная с повсеместными проверками управляющих компаний, районных администраций, жилинспекции и даже прокуратуры», – отмечает Глеб Лукьянов. «Тенденция есть, медленная, но уверенная. То, какое количество узкоспециализированных фирм появилось на рынке, говорит о том, что спрос на услуги в этой сфере вырос», – добавляет Мария Золотая. «За 2019 год специалисты ГУП «ГУИОН» выполнили 1200 проектов перепланировки. В последние годы эта цифра растет», – говорит Ирина Шуткина, добавляя, впрочем, что говорить о снижении количества несогласованных перепланировок пока не приходится.
При этом, по ее словам, интерес к согласованию уже сделанных работ увеличивается. «Предполагаю, что связано это с тем, что при продаже квартир, где выполнена самовольная перепланировка, продавцы сталкиваются с нежеланием покупателей брать «кота в мешке», особенно если квартира приобретается по ипотечному кредиту», – отмечает эксперт.
«Процесс согласования строго регламентирован. Сейчас это можно сделать через госуслуги и МФЦ. Специализированные организации готовят стандартные пакеты документов – когда это «на потоке», то зачастую дешевле. Но стоимость разнится, и очень существенно: от 30 тыс. рублей до 600 тыс., в случаях, когда требуется обследование строительных конструкций», – отмечает Мария Золотая.
Цена услуг очень индивидуальна, соглашается Глеб Лукьянов. «Стоимость зависит от многих слагаемых, например, от площади объекта и района города, от сложности планировочных решений, предполагающих разбор частей несущих стен, усиления перекрытий, от расположения объекта в доме – памятнике истории и культуры, от необходимости изменения местоположения газового оборудования и других факторов», – перечисляет он.
При этом легализовать «самодеятельность» без радикальных переделок нередко просто нельзя. «Часто, примерно в 50% случаев, из-за ошибок при самостоятельном проведении перепланировки узаконить ее не представляется возможным! Наш совет остается прежним: до начала работ получить консультацию в специализированной организации, разработать проект перепланировки или переустройства и согласовать его с МВК – и только после этого демонтировать перегородки и переносить коммуникации в соответствии с проектом», – рекомендует Ирина Шуткина.
«Невозможно согласовать перепланировку, нарушающую строительные, противопожарные, санитарные и прочие нормы и правила», – обобщает Глеб Лукьянов. Ирина Шуткина приводит перечень самых популярных видов перепланировки, в которых граждане допускают грубые ошибки: увеличение площади кухни за счет прилегающей жилой комнаты, устройство санузла над комнатой или кухней нижерасположенной квартиры, присоединение лоджии или балкона к жилой комнате или кухне, вынос на балкон радиаторов центрального отопления, обустройство «теплого пола» за счет общедомовой системы отопления, сокращение сечения или перекрывание вентиляционных шахт, нарушение гидроизоляции или шумоизоляции в помещении и т. д.
Мнение
Глеб Лукьянов, председатель Комиссии по строительству Петербургского отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», основатель проекта Росперепланировка.рф:
– Жилищным кодексом РФ предполагается два варианта легализации самовольной перепланировки: либо в общем порядке, т. е. через согласование проектной документации с последующим вводом в эксплуатацию, либо, в случае отказа МВК, через судебный процесс. Но далеко не всякую перепланировку можно легализовать без переделки. Чтобы выяснить возможность узаконивания самовольной перепланировки, необходимо обратиться к профессионалам рынка.