Обзор лучших среднеэтажных жилых комплексов Московской области
Застройщики Московской области постепенно отказываются от высотного строительства – доля многоквартирных домов от 25 этажей и выше сокращается последний год. В июне 2021 года их доля составляла 30%, а в сентябре 2022 сократилась до 25%. В основном это происходит за счет роста среднеэтажного строительства – аналитики «Метриум» рассказывают о 5 лучших среднеэтажных ЖК Московской области.
Умеренная этажность снова в тренде, но только в Московской области. В отличие от «старой» и Новой Москвы, где средняя этажность новостроек только растет, в Московской области наметилась обратная тенденция. Хотя 24% строящихся здесь домов достигают в высоту 18-24 этажей, на второе место вышла группа новостроек высотой 4-8 этажей, включающая 23% строящихся в Подмосковье домов. В основе обзора аналитиков «Метриум» – рейтинг Единого ресурса застройщиков лучших среднеэтажных комплексов комфорт-класса Подмосковья.
- ЖК «Равновесие»
Девелопер: ГК «Кортрос»
Локация: с. Перхушково, Одинцовский городской округ
Рейтинг: 28,6
«Равновесие» – это квартал комфорт-класса в 15 минутах езды от центра города Одинцово рядом с селом Перхушково. Поблизости две железнодорожные станции, до которых можно добраться пешком.
В первой очереди строительства компания «Кортрос» запланировала пять монолитных домов высотой 4-6 этажей. Всего жилой комплекс займет территорию в 23 гектара. В «Равновесии» будет собственная инфраструктура – детский сад на 360 мест, магазины, пекарни, аптеки, салоны красоты, кафе и рестораны. Рядом Одинцово, где есть школы, медучреждения, крупные ТЦ и сетевые магазины. Школа и ТЦ также есть в селе Жаворонки, в непосредственной близости от жилого комплекса «Равновесие».
Архитектурный стиль выдержан в традициях Скандинавии – белые и контрастные серые, коричневые фасады с вкраплениями клинкерного кирпича. В «Равновесии» можно найти квартиры с балконами, террасами и собственными патио на первом этаже. Минимальная стоимость – 5,3 млн рублей за студию площадью 28,4 кв. м.
«Среднеэтажные дома формируют соразмерную человеку архитектурную среду, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – В районах такой застройки меньше нагрузка на инфраструктуру. В долгосрочной перспективе небольшие здания более экологичные, чем высотки. Часть жителей крупного мегаполиса с плотной застройкой специально переезжает в Московскую область, чтобы сменить формат жилого пространства на более загородный. Именно поэтому мало- и среднеэтажные комплексы всё более востребованы покупателями».
- ЖК «Красногорский»
Девелопер: ГК «Град»
Локация: пгт. Нахабино
Рейтинг: 26,7
На втором месте жилой комплекс «Красногорский», который находится в Нахабине, в 14 км от МКАД. В 15 минутах ходьбы расположена станция МЦД «Нахабино», откуда до ближайшей станции метро «Волоколамская» можно доехать за 20 минут.
Дома первой очереди строительства уже построены и заселены. Семейный район состоит из П-образных корпусов высотой до 7-8 этажей. Они образуют дворы без машин, где в безопасности могут отдыхать жители и их дети. Во всех домах установлены современные лифты.
В районе «Красногорский» уже работают итальянское кафе и кулинария, хозяйственные и продуктовые магазины, парикмахерская, ателье, строительные магазины, а в пешей доступности расположен большой супермаркет. В числе социальных объектов – развивающий центр «Секретики» и детский садик «Филиппок». Самый доступный вариант квартиры – студия за 5,4 млн рублей площадью 25 кв. м.
- ЖК «Мытищи Lite»
Девелопер: ГК «СФД»
Локация: Мытищи
Рейтинг: 24,1
На третьей позиции – готовый жилой квартал «Мытищи Lite», который находится в городе Мытищи на улице Красная Слобода. Отсюда до метро «Медведково» можно доехать за 13 минут, а по дороге до МКАД на автомобиле всего шесть километров.
Квартал состоит из корпусов с переменной высотой до 7 этажей, с закрытыми дворами-колодцами. В состав комплекса входит собственная школа, детский сад, медицинский центр и торговый комплекс, а также подземные паркинги. Застройщик предлагает покупателям квартиры с отделкой формата white box, а также жилье с индивидуальным дизайном под заказ. Самый доступный вариант жилья – студия-апартамент площадью 25 кв. м за 4,8 млн рублей.
- ЖК «Императорские Мытищи»
Девелопер: ГК «Гранель»
Локация: Мытищи
Рейтинг: 22,5
Жилой микрорайон «Императорские Мытищи» находится в Подмосковном городе Мытищи недалеко от деревни Погорелки в 7 км от МКАД. До станции метро «Медведково» можно доехать за 15 минут на автомобиле.
Микрорайон состоит из 20 монолитных корпусов высотой от четырех до шести этажей, выполненных в современном европейском архитектурном стиле. Сдержанные светлые цвета фасадов контрастируют с яркими декоративными деталями и фурнитурой. В квартирах предусмотрены потолки от 2,8 метров до 5,85 метров. Застройщик предусмотрел двухуровневые квартиры и кладовые помещения. В составе микрорайона школа, два детских сада и поликлиника. Самый доступный вариант жилья – студия площадью 22 кв. м за 3,9 млн рублей.
- ЖК «Новоград Монино»
Девелопер: ГК «Аверус»
Локация: Щёлково
Рейтинг: 22,45
Замыкает пятерку рейтинга ЖК «Новоград Монино», который находится в округе Щёлково в рабочем поселке Монино. До ближайшей станции метро «Некрасовка» можно доехать за 34 минуты на общественном транспорте.
Квартал будет состоять из двух микрорайонов по 19 и 25 домов. Их высота достигает семи этажей. Также в этих районах запланированы три детских сада, две общеобразовательные школы, два торговых центра, одна поликлиника, семь закрытых паркингов и физкультурно-оздоровительный комплекс. Самый доступный вариант жилья – однокомнатная квартира площадью 34,4 кв. м. Ее стоимость – 3,4 млн рублей.
«Девелоперы жилья в Московской области, по-видимому, решили сделать ставку на снижение этажности в конкурентной борьбе с застройщиками в Большой Москве, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Это логичный шаг, так как в последние годы спрос в Подмосковье снижался. Мало- и среднеэтажный формат действительно может стать мощным конкурентным преимуществом локального рынка Московской области. Инфраструктуры здесь достаточно вблизи крупных городов, а вокруг них – большие природные пространства, куда хорошо вписываются жилые кварталы с ограниченной высотностью».
Заоблачные квартиры
Согласно недавно принятому законодательству, в Петербурге нельзя строить жилье выше 40 м (12 этажей). В каких объектах осталась еще возможность купить квартиры на высоте, изучал «Строительный Еженедельник».
По мнению управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, так как в черте города действует ограничительный высотный регламент, в Петербурге ощутимо выделяются здания уже начиная с 20-23 этажей. Поэтому под понятие «петербургский жилой небоскреб» можно отнести и 25-27-этажные дома.
На сегодняшний день самым высоким жилым зданием в Петербурге является 36-этажный жилой комплекс «Князь Александр Невский» от ГК «РосСтройИнвест» в Невском районе, который уже сдан и заселен. Высота здания со шпилем составляет 124 м. В комплексе, по данным Rusland SP, осталась непроданной единственная двухкомнатная квартира, площадью 79,3 кв. м, стоящая 8,02 млн рублей.
На втором месте среди высотных предложений на рынке недвижимости города – еще один проект «РосСтройИнвеста», жилой комплекс комфорт-класса «Пётр Великий и Екатерина Великая» в Невском районе. Он включает в себя корпус «Пётр Великий» высотой 32 этажа (100 м). Строительство объекта началось этим летом, завершить работы на первой очереди девелопер планирует в IV квартале 2018 года. Например, приобрести здесь однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м сейчас можно за 2,53 млн рублей.
Еще одно предложение среди жилых небоскребов Петербурга – жилой комплекс «Лондон Парк» от «Компании Л1». Объект находится в Выборгском районе – между станциями метро «Проспект Просвещения» и «Гражданский проспект». «Высота 25-этажных башен жилого комплекса «Лондон Парк» составляет 102 м. Отсчет этажности ведется не от уровня земли, а от стилобата – нижние этажи комплекса занимает торгово-развлекательный центр. По высоте башни претендуют на третье место среди самых высоких в городе зданий жилого назначения», – пояснила директор по развитию «Компании Л1» Надежда Калашникова.
Цена квадратного метра в жилом комплексе «Лондон Парк» варьируется от 80 тыс. до 102 тыс. рублей в зависимости от площади квартиры и сроков сдачи. Так, 25-метровая студия (расположенная в корпусе, ввести в эксплуатацию который планируется в конце 2017 года) обойдется в 2,6 млн рублей.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко отнесла к списку петербургских жилых высоток также жилые комплексы Ultra City («Северный город»), «Северная долина» («Главстрой- СПб») и «Живи! В Рыбацком» («СПб Реновация»).
Жилой комплекс Ultra City возводится в Приморском районе. Максимальная высота домов – 25 этажей. Проект является комплексным освоением территории (КОТ) и включает не только строительство новых домов, но также и объектов инфраструктуры. Сдача первых двух жилых корпусов Ultra City вместе со зданием детского сада намечена на III квартал 2017 года. Стоимость квадратного метра жилья составляет 97-111 тыс. рублей.
К проекту КОТ относится и жилой комплекс «Северная долина». Он реализуется с 2009 года и в общей сложности включает в себя 2,7 млн кв. м жилья. Стоимость квадратного метра для домов со сроком сдачи в III квартале 2017 года – 74-95 тыс. рублей.
«Сегодня открыты продажи в 7-13 очередях строительства жилого комплекса «Северная долина». Здания жилого комплекса предполагают переменную этажность 26-28 этажей», – пояснила Катерина Соболева.
Дополняет список высоток города жилой комплекс «Живи! В Рыбацком», расположенный в районе Усть-Славянка. Это дома комфорт-класса разной высотности – от 13 до 25 этажей. По словам руководителя службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрия Михалева, первую очередь начали строить в 2015 году, она будет введена в эксплуатацию до конца этого года. Год назад стартовала вторая очередь строительства. Всего в рамках проекта планируется возвести шесть очередей жилой площадью примерно 700 тыс. кв. м, а также четыре детских сада и две школы. Стоимость квадратного метра жилья начинается от 60,5 тыс. рублей.
Кроме того, скоро у петербуржцев появится возможность приобрести юнит в апарт-отеле самого высокого здания города – общественно-делового комплекса «Лахта центр» (его высота – 462 м). Но пока способ управления и другие параметры объекта не опубликованы.
Как объясняет Катерина Соболева, большинство высотных жилых комплексов строится на периферии Петербурга. Высотное здание позволяет получить больше жилых квадратных метров на меньшем участке земли. «Именно низкая стоимость становится основным преимуществом таких комплексов. Такие комплексы пользуются большим спросом у покупателей, так как дают возможность приобрести за 1,5-2 млн рублей квартиру вблизи от станции метро или недалеко от КАД», – подчеркнула эксперт.
Интересно, что стоимость жилья в высотках изменяется в зависимости от этажности. «То есть цена на квартиру на последнем этаже будет значительно выше, чем на аналогичную квартиру, но расположенную на нижнем или среднем этажах. По причине ограниченного предложения спрос на квартиры нельзя назвать высоким, но он есть, – считает Светлана Московченко. – И у данного продукта существует свой круг покупателей».
Кстати
Строительство жилых домов высотой от 75 м – на 30-50% дороже домов меньшей высотности. Стоимость возведения каждого этажа после 20-го выше, чем строительство предыдущих. В таких зданиях нужно установить большее количество лифтов, причем скоростных. Каждый лифт для высотного дома втрое дороже, чем для обычного. По словам директора по строительству ГК «РосСтройИнвест» Виктора Тарасова, для высотных зданий существуют повышенные требования к пожарной безопасности, потому что высота вышек МЧС для эвакуации составляет не более 50 м. В связи с этим в проекте должны быть предусмотрены дополнительные пути эвакуации.
Безопасность на уровне
Безопасность и приватность проживания – одни из ключевых параметров элитного жилья. Это не набор отдельных опций, а полноценная концепция и философия жизни. Пример такого подхода – жилой комплекс «Леонтьевский Мыс».
В большинстве современных домов в Петербурге система безопасности ограничивается только соблюдением пожарных и санитарных норм. Дополнительные опции начинают вводить, как правило, уже после окончания строительства. В «Леонтьевском Мысе» пошли другим путем – детальная концепция закладывалась еще на этапе проектирования. Это позволило грамотно сформировать пространство и выстроить систему безопасности в пять рубежей, максимально учитывающую особенности дома.
Современная крепость
«Концепция «Леонтьевского Мыса» очень современна и – вне времени. Это своеобразная интерпретация дворца, крепости. Но не дворца с золотыми люстрами, а дворца как места сосредоточения наивысшего качества. Крепости – потому что вы максимально защищены», – говорит Филипп Старк, креативный директор британской студии дизайна YOO inspired by Starсk, разработавшей дизайн фасадов, лобби и внутреннего двора жилого комплекса.
Географически и архитектурно «Леонтьевский Мыс» вызывает ассоциации с крепостью. «Комплекс расположен на полуострове, с трех сторон окруженном реками Малая Невка и Ждановка, Финским заливом. Во все времена такие места выбирались для строительства фортов с целью защиты Петербурга с воды», – рассказывает генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков. Поднятый на 8 м над уровнем земли, внутренний двор жилого комплекса создает естественную защиту по аналогии с насыпными оборонительными фортификациями. А корпуса-секции охватывают пространство со всех сторон, делая двор полностью обособленным и защищенным от посторонних. Вход в парадные организован только с внутреннего двора. С набережных попасть в дом можно только через три лобби с ресепшеном или подземный паркинг.
IP для безопасности
В «Леонтьевском Мысе» реализована инновационная система безопасности, включающая пять уровней доступа для посетителей, современные средства охраны на основе новейших IP-cистем и инженерных решений. Прогрессивные технологии, с одной стороны, обеспечивают приватность и защищенность жителей дома от случайных посетителей и непрошеных гостей. С другой, высокая степень защиты не нарушает повседневный комфорт и остается незаметной для владельцев квартир.
Обычно используется два уровня доступа на объект: вход в парадную и дверь в квартиру. В домах бизнес-класса добавляется третий: закрытая территория. Пять уровней доступа – это очень редкое решение. В Петербурге есть только одно жилое здание, где реализована подобная система безопасности – это дом для судей Верховного Суда. Похожий принцип – в правительственных зданиях и резиденциях. Чтобы система безопасности не мешала комфорту жильцов, застройщик внедрил унифицированную высокопроизводительную платформу на базе IP-технологий, а все защитные опции интегрировал в единый локальный автоматизированный аппаратно-программный комплекс.
Чужие здесь не ходят
Первый уровень – это периметр жилого комплекса, находящийся под пристальным контролем охраны и видеокамер. Еще на этапе проектирования была исключена возможность прохода на территорию «Леонтьевского Мыса» через коммерческие помещения. Вход во внутренние помещения возможен только через лобби с ресепшеном и трехуровневый поземный паркинг.
Для прохода жильцов предусмотрены бесконтактные турникеты и инновационная система идентификации. «Реализовано это может быть разными способами. Окончательный вариант выберут сами жильцы и управляющая компания. Например, каждому выдадут транспондер, наподобие тех, что используются для проезда по ЗСД – своеобразный ключ, активирующийся на входе. Его можно прикрепить к кошельку, к верхней одежде или воспользоваться им с помощью мобильного приложения. Если жилец забудет транспондер, то он сможет пройти благодаря фотоверификации (фото жильцов занесут в базу данных охраны) или по контрольному слову (как при совершении банковских операций).
Второй уровень – территория дома и внутреннего двора, который закрыт и круглосуточно охраняется. Минуя пост охраны по специальному пропуску, гости комплекса смогут попасть только в нужную им секцию. Жильцы «Леонтьевского Мыса», как и на первом уровне доступа, пройдут этот пост беспрепятственно.
Третий уровень – парадная, на входе в которую будет установлен видеодомофон. Здесь решение, пропускать гостя или нет, принимает уже хозяин квартиры.
Далее – лифт, который является четвертым уровнем доступа. Гостям комплекса на постах охраны выдается разовый пропуск. Приложив его к идентификатору в лифте, они смогут подняться только на определенный этаж. Сегодня такая система широко распространена в Европе и США. В России реализуется в гостиничных комплексах. Для жилых домов – это по-прежнему редкость. Кстати, жильцы дома смогут подняться к себе в квартиру на собственном лифте. Так, 30% всех лифтов в доме – это индивидуальные (квартирные) лифты.
И, наконец, пятый уровень – дверь в квартиру.
Территория гостеприимства
Согласно проекту, на территории объекта будет установлено более 150 камер видеонаблюдения, которые будут транслировать видео с периметра комплекса, внутреннего двора, детских площадок, ресепшена, лифтов, холлов и т. д. Важное преимущество – по запросу жителей «Леонтьевского Мыса» количество камер можно увеличить в 2 раза. «В обычных домах, чтобы добавить, например, дополнительную видеокамеру, нужно проводить ряд сложных манипуляций. В нашем жилом комплексе для этого уже заранее предусмотрены дополнительные разъемы», – рассказывают инженеры «Леонтьевского Мыса».
Система не только безопасна, но и удобна. «Например, если к жильцу комплекса приедут на длительное время родственники, то можно договориться о доступе в подземный паркинг, выдаче дополнительного транспондера, занесении фото в базу данных. Курьеры, представители службы доставки получат разовый пропуск. И по договоренности между соседями, если они захотят ходить друг к другу в гости, можно запрограммировать доступ на определенные этажи», – рассказывают представители «Леонтьевского Мыса».
Проезд на внутреннюю территорию двора будет закрыт для любого вида автотранспорта, кроме автомобилей экстренных служб. Сотрудников МЧС, скорой помощи, полиции, пожарной части встретит охранник или консьерж и оперативно сопроводит их до нужной квартиры.
Цифра
более 150 камер видеонаблюдения будет установлено в ЖК «Леонтьевский Мыс».