Новые ЖК Петербурга и Ленобласти в июле: в приоритете апартаменты
В июле 2022 года в Петербурге и Ленинградской области стартовали продажи в десяти новых комплексах, в том числе по два новых комплекса вывели на рынок ГК «ФСК» и Setl Group. Половина новых проектов — апартамент-отели.
Адмиралтейский район, где появлялось много единичных проектов, отметился тремя апарт-отелями. Строительная компания «Новая линия» открыла продажи в элитном апарт-комплексе «Наследие на Марата» в Адмиралтейском районе. Проект долгий, реализация заняла двенадцать лет. СК «Новая линия» получила участок со зданием школы 1952 года постройки в 2010 году, разрешение на строительство — в 2015-м, а само строительство началось в 2019-м. Но в конце года объект планируется сдать.
ГК ФСК вывела на рынок апартаменты в комплексе класса «бизнес-лайт» — «Zoom на Неве» в Невском районе. Проект реализуется на территории ЖК «Цивилизация»: ранее застройщик приобрел у Группы ЛСР здесь участок. Внешний облик апарт-отеля в неоклассическом стиле созвучен домам ЖК «Цивилизация».
Еще один апарт-отель, «Zoom Черная речка», ГК ФСК возводит в Приморском районе, на берегу Черной речки. Проект позиционируется в сегменте «бизнес». Это мультиформатный объект — с апартаментами, гостиничными номерами и коливингом. «Zoom Черная речка» станет продолжением уже сданного сервисного отеля Zoom Apart.
Для Петербурга ГК ФСК разработала и зарегистрировала отдельный зонтичный бренд – Formula, под которым выводит апартамент-отели. Это объекты классов «бизнес» и «бизнес-лайт». В проектах предусмотрены: единая входная группа с зоной ресепшен, закрытая территория без машин с современными системами идентификации и доступа, благоустройство по актуальным урбанистическим стандартам, УК с расширенными опциями сервиса, системы умного дома и еще десятки параметров, выделенных на основе экспертизы компании в проектах бизнес-класса.
Компания Formula City открыла продажи апартаментов в комплексе комфорт-класса We'll в Адмиралтейском районе. Проект разработала мастерская «Интерколумниум» Евгения Подгорнова. Комплекс строится между гипермаркетом «Лента», ТЦ «Варшавский», магазином Prisma. Ранее участок принадлежал Александру Шестакову, владельцу Первой мебельной фабрики. Он несколько раз меня функциональное назначение будущего объекта, но затем продал участок.
Это первый проект застройщика под брендом Well, который компания намерена продвигать на петербургском рынке, а затем в других регионах. Корни бренда — концепция Well-being, концепция благополучия жильцов и забота о них.
«ГК Реновация» вывела на рынок апарт-отель стандарт-класса «На Большом Казачьем 10А» в Адмиралтейском районе. Это проект реконструкции и реставрации здания в стиле модерн 1907 года постройки. К зданию с майоликой на фасаде несколько раз подступались разные инвесторы, а в 2013 году торги за объект выиграла одна из фирм, входящих в «ГК Реновация».
Проект предлагает только студии, некоторые располагаются в мансардном этаже.
Не апартаментом единым
Жилых комплексов в Петербурге в июле на рынке появилось три, причем два из них невелики по масштабу. В том числе стартовали продажи в двух проектах холдинга Setl Group. В Василеостровском районе компания вывела на рынок элитный ЖК Imperial club. Проект разработала «Студия 44» Никиты Явейна. В проекте, кроме девятиэтажных домов, строятся также особняки. Идея проекта — воссоздать утраченную улицу в створе 24–25-х линий. Габариты домов и расстояние между ними соответствуют историческим параметрам. К набережной застройка выйдет ступенями, рядом разместятся детские площадки SetlKids. В отделке фасадов предполагается применить в том числе материал под латунь. Украшением станут вантовые, будто парящие в воздухе балконы.
Проект представлен в номинации «Лучший проект жилого комплекса» конкурса «Золотой Трезини».
Также Setl Group вывела на рынок ЖК высокого комфорт-класса Astra Marine в Невском районе, на первой береговой линии Невы с выходом на набережную. Проект разработало архитектурное бюро Sky reSource. Фасады комплекса будут оформлены с элементами лофтов. Застройщик намерен оснастить комплекс набором автоматики, различными элементами системы умного дома. Набережная будет благоустроена, предполагается строительство пирса. В квартирографии представлены в основном студии и однокомнатные квартиры.
В Приморском районе стартовали продажи в ЖК бизнес-класса Domino Premium Группы «Эталон». Это бизнес-часть проекта Domino, так сказать, улучшенная версия.
Проект разработала архитектурная мастерская «Миронов и партнеры». На фасаде появятся витражи и декоративные решетки. В компании стиль называют минималистичным.
В ЖК нет студий, зато представлены редкие пятикомнатные квартиры.
Область присоединилась
Два новых проекта вышли на рынок Ленинградской области. В обоих проектах идут закрытые продажи.
Дочерняя структура АО «ЛенОблАИЖК» вывела на рынок квартиры в строящемся ЖК эконом-класса «Охтинский» (бывший проблемный ЖК «Воронцов») в Мурине во Всеволожском районе. Из 1,5 тыс. квартир комплекса 350 предназначены для обманутых дольщиков. В квартале уже построены детские сады и школы, будут строиться еще. Есть и другая инфраструктура, в том числе торговый центр.
ГК «Расцветай» (Новосибирск) начала строительство первой очереди масштабного ЖК комфорт-класса «Расцветай в Янино», также во Всеволожском районе, в поселке Янино-1. Планируется построить одиннадцать кварталов, обеспеченных набором инфраструктуры, включая спорткомплекс и торговый центр. Довольно значительная часть территории зарезервирована под открытые автостоянки.
Переуступка: сложно, но выгодно
Количество сделок на переуступку квартир в новостройках Петербурга и Ленинградской области растет год от года. Причин тому множество, однако основная – экономия при покупке жилья. Квартиры действительно переуступаются дешевле среднерыночной цены, но такие сделки сопряжены с высокими рисками.
По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, за первые 9 месяцев 2017 года было заключено 6259 таких сделок, за аналогичный период позапрошлого года – 6155. «Примерно каждый 6-й договор участия в долевом строительстве подвергался переуступке», – сообщил вице-президент Ассоциации Александр Гиновкер.
Исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева связывает увеличение сделок по переуступке с затовариванием рынка: «В 2014-2015 годах мы наблюдали строительный бум, особенно во Всеволожском районе. В 2016-2017 году данные объекты были сданы в эксплуатацию – и в районах массовой застройки ближайших пригородов произошло существенное затоваривание. Появились дольщики, готовые продать недвижимость до подписания акта приема-передачи», – отмечает она.
Надежды сэкономить
Эксперты сходятся во мнении, что покупать квартиру через переуступку – дело экономически выгодное. Александр Гиновкер отметил, что несколько лет назад частные инвесторы пытались заработать на переуступке: квартира покупалась на ранних стадиях реализации проекта, а перед сдачей дома продавалась по более высокой цене. Однако сегодня таких продавцов почти нет.
Юлия Роженцева отметила, что при переуступке владельцу квартиры приходится конкурировать с застройщиком, а это непросто, поэтому приходится соглашаться на меньшие деньги: «Цены от застройщиков достаточно стабильны, и рядовым владельцам квартир приходится демпинговать. Квартира по переуступке может быть выставлена по общерыночной цене, однако при наличии «теплого» клиента продавец уступит 3-5% для быстрой продажи».
Кроме того, по договору переуступки можно приобрести квартиру с теми параметрами, которых уже нет у застройщика. «Как известно, самые «вкусные» предложения разбирают раньше остальных», – отметил Александр Гиновкер.
Сложности и риски
Эксперты предупреждают, что заключить такую сделку гораздо сложнее, чем купить квартиру напрямую у застройщика. Причем сложности начинаются на этапе поисков – вам придется самостоятельно просматривать объявления или же обращаться с этим вопросом к риэлтору, который бесплатно не работает. В случае прямой сделки с застройщиком вам быстро и бесплатно подберут подходящую жилплощадь, а также подскажут банк с наиболее выгодной ипотечной ставкой.
К слову, без риэлтора оформить договор по переуступке смогут только юридически подкованные граждане. «Сделки по переуступке объектов существенно сложнее, чем покупка жилья в новостройке от застройщика. Для таких операций характерны риски, которые свойственны сделкам как на первичном, так и на вторичном рынках», – отметил Александр Гиновкер.
Главная сложность подобных сделок заключается в том, что количество участников может быть больше двух. Так, иногда к сделке приходится привлекать застройщика объекта. «Перед заключением соглашения об уступке настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН для проверки наличия регистрации права по ДДУ у первоначального дольщика, а также проверить, внес ли дольщик все необходимые выплаты застройщику. Если нет, то последний становится участником сделки», – сообщила генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова.
Необходимо выяснить, состоял ли дольщик в браке на момент покупки квартиры. Если да, то нужно получить нотариально заверенное согласие супруга. Не лишним будет и ознакомиться с брачным договором, если оный имеется. «Нужно приложить максимум усилий в оформлении документов, чтобы нивелировать претензии супруга или супругов как в настоящем, так и будущем», – подчеркнула Наталья Гузанова.
Даже если вы полностью доверяете дольщику, который уступает вам квартиру, для составления договора лучше обратиться к нотариусу или юристу, а покупку оплатить при участии банка. «Расчеты между сторонами – вопрос договоренностей. Однако непосредственную передачу денежных средств целесообразно производить после регистрации соглашения об уступке. Одним из наименее рискованных способов расчета между сторонами является аккредитивная форма», – рекомендует глава «Северо-Западного Правового Альянса».
Владелец строящейся квартиры должен быть платежеспособным. «Поскольку банкротство по стране шагает «широко и уверенно», советую обязательно проверить первоначального дольщика на наличие признаков банкротства с выдачей им соответствующих гарантий от его имени», – рекомендует Наталья Гузанова.
Кстати:
Доход, полученный от продажи квартиры по договору переуступки, облагается налогом, но только после вычета понесенных дольщиком затрат. Например, если квартира была куплена за 1,5 млн рублей, а продана за 2 млн, то налогом будут облагаться только 500 тыс. рублей.
ЖК «Образцовый квартал 2»: скоро новоселье!
Новый малоэтажный жилой комплекс «Образцовый квартал 2», входящий в проект «На Царскосельских холмах», будет сдан на полгода ранее изначально запланированного срока.
В ближайшие недели начнется выдача ключей покупателям квартир в малоэтажном жилом комплексе «Образцовый квартал 2», расположенном в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Застройщиком объекта является ООО «Терминал-Ресурс». Строительная компания ранее уже возвела рядом с этим комплексом ЖК «Образцовый квартал». Примечательный момент: «Образцовый квартал 2» сдается в эксплуатацию ранее изначально утвержденного срока (сентябрь 2018 года). Еще в конце декабря 2017 года застройщик получил заключение службы Госстройнадзора о соответствии жилого комплекса «Образцовый квартал 2» всем требованиям технических регламентов.
Жить в гармонии
ЖК «Образцовый квартал 2» – часть проекта комплексной застройки Пушкинского района «На Царскосельских холмах» девелопера «Центр развития», в группу которого входит «Терминал-Ресурс». Благодаря удачному расположению территории в проекте реализуется идея создания оптимального сочетания комфортного проживания в новом городском районе Санкт-Петербурга с преимуществами загородной среды.
В состав жилого комплекса «Образцовый квартал 2» входят четыре четырехэтажных дома с мансардными этажами, рассчитанные на 320 квартир. В каждом доме установлены бесшумные швейцарские лифты Schindler. Достаточно большое расстояние между корпусами обеспечивает психологический комфорт для проживающих. Внутреннее пространство организовано по принципу безопасного двора. Просторная стоянка для автомобилей располагается рядом с жилым комплексом. Во дворе ЖК располагается детский сад на 140 мест с бассейном. Следом за жилым комплексом и он будет введен в эксплуатацию. Всего же в рамках проекта «На Царскосельских холмах»» запланировано строительство 12 детских садов и 5 школ.
Отметим, что у ЖК «Образцовый квартал 2» удобная транспортная доступность от Петербурга. Добраться до него можно за несколько минут по Петербургскому, Пулковскому шоссе, Витебскому и Московскому проспекту – как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Также в ближайшем доступе находятся КАД и ЗСД. Кроме того, в нескольких минутах езды на автомобиле расположен город Пушкин (бывшее Царское Село) – ярчайшее звено кольца императорских резиденций в окрестностях Санкт-Петербурга. Чуть дальше – Павловск и другие исторические пригороды Северной столицы.
… и комфорте
ЖК «Образцовый квартал 2» возведен из монолитного железобетонного каркаса с ограждающими конструкциями из кирпича. Такое уникальное сочетание позволяет добиться оптимальных показателей по экономичности, эргономичности и экологичности объекта.
Для внешних стен зданий использовались кирпич, многослойная теплоизоляционная система с минеральным утеплителем и структурная штукатурка. Такое сочетание материалов сделало дома максимально теплыми. При этом сами здания получились выразительными и индивидуальными по своему архитектурному стилю.
Источником теплоснабжения ЖК «Образцовый квартал 2» являются индивидуальные газовые котельные, установленные на крыше каждого дома. В квартирах вместо радиаторов – водяной теплый пол. Комфортную температуру можно установить в каждом помещении. Такая система позволяет сэкономить на оплате коммунальных услуг до 30%. Кроме того, в целях обеспечения стабильного давления в системах горячего и холодного водоснабжения в каждом жилом доме установлены повысительные насосные станции.
В целом, ЖК «Образцовый квартал 2» – это загородный комфорт в удобных квартирах с городской пропиской.
