Компактность на первом месте
Как бы государство ни декларировало необходимость поддержать платежеспособный спрос, он сокращается. Вместе с ним сокращаются площади квартир, чтобы уменьшить их стоимость, появляются проекты, битком набитые студиями. Продуктовая линейка рынка новостроек заметно поделилась на компактные квартиры и вполне себе просторные, позиционирующиеся как семейные.
Согласно официальным нормам, на каждого россиянина должно приходиться не меньше 18 кв. м жилой площади. Обеспеченность жильем сейчас — 16–22 кв. м в зависимости от региона. В Европе этот показатель составляет 35–45 кв. м, в США — 50–57 кв. м. Нацпроект нацелен на обеспеченность 25–30 кв. м на человека.
По словам экспертов, площади квартир в новостройках сокращаются с 2015 года. По некоторым оценкам, сокращение составило 12%. Участники форума «Недвижимость в России» отметили значительное сокращение с запуском льготной ипотеки. По льготной программе займов хватало только на приобретение студий или однокомнатных квартир. Соответственно, застройщики в новых проектах стремились идти в ногу со спросом. Результат — сокращение площадей на 6–8% за последние два года и ожидаемое сокращение еще на 4–6%: доходы граждан по-прежнему снижаются.
Однако есть и плюсы: планировки стали более эргономичными, в большинстве проектов появились кладовые, стало больше функций мест общего пользования. «Сокращение метража квартир и появление новых типов жилья (как раньше появился евроформат, студии, апартаменты) — логичный тренд, который наблюдается во многих крупных мегаполисах в период кризиса. Чтобы поддержать спрос, застройщики выбирают путь оптимизации площадей, нередко отказываясь от размещения дополнительных опций. Не исключено, что в скором времени мы можем увидеть сокращение метража студий до 15–17 кв. м в некоторых проектах. Но только при условии, что такие функциональные помещения, как постирочные, кладовые, коворкинги, спортивные залы, будут вынесены в общее пространство жилого комплекса», — рассуждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Причинно-следственная связь
Как пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», на рынок надавила пандемия. «Действовали две разнонаправленные тенденции: казалось, что локдаун и переход на удаленку требуют увеличения площади и рынок может качнуться в сторону предложения больших метражей. С другой стороны, сохранялся невысокий платежеспособный спрос. В итоге сработала другая тенденция — на снижение общей площади квартир», — констатировала она.
При этом сокращение площадей затронуло все ценовые сегменты. Так, студии появились в ЖК дорогих сегментов, увеличилось количество апарт-отелей, где статус нежилого помещения позволяет планировать очень компактные юниты.
«Если говорить о рынке в целом, то площади сокращаются практически во всех сегментах недвижимости, но причины разные. Покупатели недорогого жилья ограничены в бюджете. В премиальной недвижимости выбор определяется функционалом: если покупателю достаточно 70–80 кв. м, он не возьмет, например, 100 кв. м просто потому, что это якобы престижно», — комментирует Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
По словам Павла Евсюкова, руководителя департамента развития продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG, необходимость оптимизации диктуют новые реалии: «Если в премиальных жилых комплексах, которые проектировались три-четыре года назад, средняя площадь квартиры превышала 100 кв. м, то в новых проектах это значение составляет 70–75 кв. м. Ориентир в сегменте бизнес-класса — 50–55 кв. м. Такие показатели достигаются за счет размещения компактных вариантов в более мелкой нарезке на нижних этажах. При этом с ростом этажности происходит и увеличение среднего метража квартир. Бонусом добавляются террасы, зачастую с видовыми характеристиками».
«Наш опыт показывает: существенно снижая площади квартир, рынок несколько опережает события. Многие покупатели в бизнес- и премиум-сегментах по-прежнему не готовы к компромиссам», — добавил Петр Кузнецов, руководитель отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция».
Одновременно меняется квартирография: в целом ряде ЖК растет доля однокомнатных квартир и студий. По данным экспертов Urban Awards, студий в предложении по стране — уже 50%. Это, указывают эксперты, «один из признаков неблагополучной социально-экономической конъюнктуры».
Участники рынка солидарны с этим мнением. «Кризис внес свои коррективы в проекты застройщиков, многие стали сокращать площади квартир и количество комнат. Любой спад в экономике приводит к смещению спроса в пользу малогабаритного жилья», — поясняет Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ООО «Запстрой».
Влияние на стоимость отдельного лота также очевидна экспертам. «Мелкая нарезка не увеличивает продаваемую площадь, но увеличивает среднюю цену за "квадрат". Поэтому сокращение площадей может быть финансово оправданно», — убежден Сергей Софронов.
«Сокращение площадей помогает снизить средний чек и повысить ликвидность квартир на сжимающемся рынке. Однако в этом вопросе застройщику стоит проявлять гибкость для того, чтобы не допустить понижения класса проекта», — полагает Павел Евсюков.
«Сокращение площадей квартир — вынужденная мера сохранения доступности жилья. Особенно в сегменте массового спроса, который наиболее чувствителен к цене. Поскольку себестоимость строительства не снизить, остается только оптимизировать и сокращать площадь квартиры, тем самым делая ее финальную стоимость ниже для покупателя. Например, ту же студию или небольшую однокомнатную квартиру еще можно купить с нуля, не вкладывая средства от продажи предыдущей квартиры. А более крупную квартиру — уже проблематично, там уже чаще прибегают к программам зачета жилья», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Безусловно, сокращение площади удешевляет стоимость квартиры, т. е. делает ее более доступной. Однако здесь есть несколько «но». «Стоимость квадратного метра в маленькой квартире будет выше, чем в квартире большей площади. Но здесь важно понимать, будет ли в проекте спрос на однокомнатные квартиры в большом количестве и по более высоким ценам», — говорит Светлана Капранова, руководитель отдела продаж IKON Development.
Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101», указывает и на другие риски: «Снижение метража и правда помогает сделать доступнее стоимость самой квартиры, однако есть риск перенасыщения проектов нишевым предложением — например, студиями, которые в основном покупают под сдачу в аренду или в качестве первого жилья. Для девелоперов более перспективной стратегией выглядит системная работа с банками для создания более привлекательных механизмов покупки той квартиры, которая нужна клиенту, а не той, на которую у него хватает денег».
По словам Петра Кузнецова, стоимость квадратного метра растет, но покупательная способность имеет свои пределы. Поэтому, стремясь уменьшить общую стоимость квартир, застройщики зачастую идут на компромиссы. «Страдают чаще всего спальни. Даже в бизнес-классе стали распространены комнаты площадью около 10 кв. м», — уточнил он.
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», полагает, что стимулом для застройщиков проектировать компактные квартиры стала их популярность у инвесторов. Малогабаритных юнитов в проектах все больше — они превращаются в «общежития». В народе такие проекты получили название «человейники».
Мелкая нарезка
По данным компании «Метриум», по итогам второго квартала 2022 года средняя площадь квартир в предложении массового сегмента новостроек Москвы сократилась до 46,8 кв. м. При этом только в июне площади сжались на 2,1 кв. м, а за последние два года — на 10 кв. м. При этом интенсивнее всего сокращаются площади в студиях. Площади апартаментов также сокращаются. По итогам полугодия средняя площадь апартамента комфорт-класса составила 35,3 кв. м, сократившись за год на 17%, на 7,4 кв. м.
По подсчетам аналитиков Level Group, за год средняя площадь квартир в столичных новостройках сократилась с 53 до 48 кв. м: в новостройках бизнес-класса — с 61 до 59 кв. м, в комфорт-классе — с 46 до 43 кв. м.
Но не во всех проектах площади сокращаются. По словам Анны Боим, в Новой Москве за год площадь квартир в предложении сократилась на 1%, до 48,2 кв. м. А в проектах, где основная целевая аудитория — семьи, напротив, площади даже подросли. «Если говорить о новом предложении в локации, выведенном на рынок летом 2022 года, средняя площадь выросла на 11% по сравнению с показателями лета 2021 года», — добавила она.
В элитных проектах Москвы, утверждают специалисты компании Sminex, средняя площадь, напротив, растет. Сегодня она составляет 171 кв. м, увеличившись за полугодие на 33%.
По словам Светланы Капрановой, площади квартир в проектах IKON Development увеличиваются — в соответствии с пожеланиями потенциальных покупателей. Вывод второй очереди ЖК «Заречный квартал» даже пришлось притормозить и потратить время на перепроектирование — в сторону увеличения площадей и количества двухкомнатных квартир. «Сейчас объемы двухкомнатных квартир увеличиваем, но в то же время стараемся делать их компактными и функциональными и с точки зрения жизни, и с точки зрения суммы покупки», — уточнила Светлана Капранова.
Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, отмечает незначительное сокращение площадей в сегменте премиальной недвижимости столицы, в частности, апарт-отелей: «Хочется отметить, что сегменты премиальной и элитной недвижимости всегда жили "отдельной жизнью", со своими законами и правилами. Запросы наших клиентов всегда уникальны и отличаются, например, от массового продукта, который наиболее подвержен различным внешним факторам. Мы еще на самом первом этапе проработки проекта проанализировали тренды рынка и запросы нашей целевой аудитории, в том числе и по метражу лотов, и сейчас понимаем, что не прогадали».
По ее словам, средняя площадь квартир и апартаментов сокращалась в прошлом году — примерно на 10 кв. м.
Тенденции сокращения площадей не избежал и Петербург. По данным Группы RBI, сегодня средняя площадь квартир — 37,6 кв. м.
По словам Анастасии Иващенко, директора по продажам Hansa Group, средняя площадь квартир в эконом- и комфорт-классах составляет 40 кв. м. В премиальном сегменте процесс аналогичны, но причина у них — иная. «Раньше премиальная недвижимость почти всегда проектировалась в больших размерах, но зачастую появлялись проекты с непродуманными планировками и, как следствие, лишними квадратными метрами. Со временем произошла оптимизация планировочных решений с учетом реальных потребностей покупателей. В результате в некоторых объектах появились даже компактные студии, а средняя площадь, например, однокомнатных квартир снизилась до 35–38 кв. м», — пояснила Анастасия Иващенко.
При этом эксперты подчеркивают: застройщики следуют за спросом. «Наиболее востребованный продукт на рынке — однокомнатная квартира с европланировкой площадью 34–35 кв. м. Как правило, на таком метраже можно разместить спальню площадью 10–12 кв. м, кухню-гостиную в 13–15 кв. м, санузел, прихожую с местом для хранения и балкон», — говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.
По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в сегменте апартаментов в первом полугодии наблюдалось увеличение покупательского интереса к юнитам меньшей площади. Средняя площадь проданных сервисных апартаментов составила 25,6 кв. м (–5 кв. м), в несервисном — 45,6 кв. м (–5,5 кв. м), только в рекреационном формате отмечалось незначительное увеличение площади на 0,6 кв. м, до 41,3 кв. м.
Светлана Денисова рассуждает: «Площади квартир связаны с классом проекта, но отнюдь не линейно. Далеко не всегда работают общие для всех сегментов рынка правила. Главное, чтобы девелоперу была понятна аудитория проекта, а аудитории — концепция предлагаемого объекта».
По ее словам, предложение малогабаритных квартир давно есть на рынке, поэтому по некоторым позициям вот-вот наступит насыщение. Но при этом есть спрос и на просторные «семейные» квартиры.
В проекте «Огни Залива» основная аудитория — семьи с детьми, поэтому имеются и четырехкомнатные квартиры, и достаточно большие трехкомнатные (от 70 до 90 кв. м) и двухкомнатные (от 52 до 72 кв. м). Причем преобладают двухкомнатные квартиры.
В Объединении «Строительный трест» аналогичная целевая аудитория, поэтому средняя площадь квартир в объекте комфорт-класса NEWПИТЕР в пос. Новоселье составляет 57 кв. м, в ЖК «Новое Купчино» — 60 кв. м, а в объектах бизнес-класса «Листва» и «Наука» — 79 и 65 кв. м соответственно.
Как отмечает Наталья Кукушкина, площади квартир рассчитываются для каждого проекта индивидуально: в ЖК компании класса масс-маркет площади однокомнатных квартир — от 30 до 43 кв. м. В других проектах ЦДС есть планировки от квартир-студий площадью 22–25 кв. м, до квартир с тремя спальнями площадью 120 кв. м.
По словам Сергея Софронова, в компании предпочитают не сокращать площади, но работать с разными форматами планировок: «Некоторые из них нацелены на удовлетворение довольно массового запроса: исключить лишние метры. В наших проектах в "премиуме" есть однокомнатные квартиры по 60 кв. м. В комфорт-классе студии по 26 кв. м, в среднем. То есть как такового сокращения метража у нас нет. Доли форматов также достаточно сопоставимы — мы не строим жилые дома с подавляющей долей, например, студий или однокомнатных квартир. В апартаментах ситуация иная — здесь наиболее востребованный формат именно студии. Но и они бывают разные — у нас есть предложения от 20 до 40 кв. м».
В то же время на рынке есть компании и проекты, где студии не строятся. «Принципиальная позиция Объединения "Строительный трест" — не проектировать малогабаритные квартиры-студии. Минимальная площадь квартир на текущий момент у нас составляет 33 кв. м», — отметил Сергей Степанов.
По словам Анастасии Иващенко, в клубном доме «Аура» также нет студий, а площади квартир значительно выше, чем в среднем в бизнес-классе Петербурга. Например, средняя площадь квартир с одной спальней — 46 кв. м, с двумя — 70 кв. м, с тремя — 90 кв. м.
Непростая квартирография
«Общая рыночная статистика базируется на долях по метражам: чем больше на рынке однокомнатных квартир и студий, тем заметнее снижение среднего метража. Но подхода отдельных девелоперов к квартирографии она не отражает», — констатирует Сергей Софронов.
По данным компании «Метриум», спрос на студии и однокомнатные квартиры поменял квартирографию ЖК. В массовом сегменте столичного рынка в июне 2022 года доля студий составила 23%, однокомнатных квартир — 35%. Но доля двухкомнатных квартир сократилась до 29%, трехкомнатных — до 12%.
В элитном сегменте квартир и апартаментов также наблюдается увеличение количества лотов небольших площадей: доля студий сегодня составляет 5,7%, однокомнатных — 30,4%, двухкомнатных — 35,2%. Аналогично с массовым сегментом сокращается количество трехкомнатных — до 19,5% и многокомнатных — до 9,2%.
«Ограниченное предложение и спрос на компактные лоты в высокобюджетном сегменте привели к вымыванию из выборки небольших квартир и апартаментов.
Сейчас на рынке больший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами», — подтверждает Елена Тарасова.
«Еще два года назад на рынке были представлены лоты площадью 18–25 кв. м. На сегодняшний день такие квартиры встречаются все реже», — констатирует Светлана Капранова.
«Застройщики жилья в Москве давно стремятся максимально разнообразить планировки квартир в своих проектах. С учетом актуальных запросов граждан и требований времени они предлагают максимальную вариативность планировочных решений. Заявлениями о том, что в проекте насчитывается более 100 вариантов планировок, уже сложно кого-то удивить», — заявила Вера Стефан, коммерческий директор ASTERUS.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», уже весной доля студий в спросе достигла рекордного показателя в 41%, хотя 2021 году она была 30%.
Увеличение доли студий и однокомнатных квартир, по мнению Петра Кузнецова, «деклассирует» проекты. «Для себя мы считаем это недопустимым. К примеру, в нашем новом ЖК бизнес-класса «Мануфактура James Beck» на Петроградской стороне запроектировано всего три квартиры-студии, причем площадью до 45 кв. м. В премиальном клубном доме «Квадрия» малогабаритных квартир нет, а основная часть — двух- и трехкомнатные квартиры», — добавил он.
«Строительный трест» также отдает предпочтение квартирам от двух комнат. В ЖК «NEWПИТЕР» их 55%, в ЖК «Новое Купчино» — 60%, а в ЖК «Листва» и ЖК «Наука» — 81% и 77%. «Я считаю, что минимальная площадь квартир должна быть больше 30 кв. м и доля квартир с минимальными метражами не должна превышать 10% от общего количества квартир в доме. Наличие большого количества маленьких квартир в объекте автоматически снижает привлекательность жилого комплекса в целом, поскольку такая недвижимость чаще всего используется как рентная. На рынке есть примеры, где целые жилые дома и районы состоят из квартир-маломерок, напоминая общежитие в его худшем виде», — отметил Сергей Степанов.
По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора АН «КВС», в объектах «КВС» доля студий составляет 10–15%. При этом высок спрос на однокомнатные квартиры — их в проектах в районе 40%. «В последнее время мы также заметили определенное увеличение интереса клиентов к трех- и четырехкомнатным квартирам. Это связано с тем, что государство активно поддерживает семьи с детьми в решении жилищного вопроса», — пояснила она.
Но проект, состоящий главным образом из малогабаритных квартир и студий, может потерять покупателей. «Приобретая недвижимость, покупатели, как правило, смотрят на квартирографию всего объекта, учитывают количество квартир на лестничной клетке, количество машино-мест в паркинге, а также как часто соседние квартиры будут менять своих владельцев. Все эти факторы важны для будущего комфортного проживания», — указывает Сергей Степанов.
«Чем мельче "нарезка", тем больше квартир на лестничной клетке. Тем более возрастает нагрузка на социальную инфраструктуру, дороги, парковки, лифты, более жесткие требования к инсоляции и пр. Ведь очень редко когда в небольших квартирах живет по одному человеку, чаще там проживает целая семья с одним, а то и с несколькими детьми. Получается, что количество проживающих гораздо больше, чем учитывают нормативы. Именно поэтому жилые комплексы, где велика доля малогабаритного жилья, считаются некомфортными для проживания», — добавил Николай Гражданкин.
«Сейчас застройщики достигли оптимального баланса метража, комфорта проживания и стоимости, поэтому дальнейшее сокращение площадей маловероятно», — заключила Наталья Кукушкина.
Квартирография в строящихся ЖК по регионам, шт.
|
Регион |
1-комнатные, шт. |
2-комнатные, шт. |
3-комнатные, шт. |
Многокомнатные, шт. |
|
Москва |
138 553 |
107 515 |
52 212 |
12 262 |
|
Московская область |
88 834 |
69 675 |
24 310 |
3143 |
|
Петербург |
127 606 |
45 702 |
18 993 |
2083 |
|
Ленинградская область |
59 966 |
17 043 |
3813 |
165 |
|
Россия |
1 038 523 |
641 430 |
253 240 |
30 365 |
Источник: ЕИСЖС, Дом. РФ
Квартирография в строящихся ЖК по регионам, %
|
Регион |
1-комнатные, % |
2-комнатные, % |
3-комнатные, % |
Многокомнатные, % |
|
Москва |
44 |
35 |
17 |
|
|
Московская область |
48 |
37 |
13 |
|
|
Петербург |
66 |
23 |
10 |
|
|
Ленинградская область |
74 |
21 |
5 |
|
|
Россия |
53 |
33 |
13 |
Источник: ЕИСЖС, Дом. РФ
Квартирография в строящихся ЖК по компаниям, %
|
Компания |
1-комнатные, % |
2-комнатные, % |
3-комнатные, % |
Многокомнатные, % |
|
ГК ПИК |
52 |
35 |
12 |
|
|
ГК ЛСР |
63 |
22 |
13 |
|
|
Группа Самолет |
39 |
42 |
16 |
|
|
Setl Group |
81 |
15 |
5 |
|
|
ФСК |
38 |
38 |
19 |
|
|
Донстрой |
58 |
33 |
7 |
|
|
Инград |
33 |
40 |
22 |
|
|
Гранель |
51 |
35 |
13 |
|
|
Главстрой |
47 |
38 |
14 |
|
|
ГК ЦДС |
76 |
21 |
3 |
|
|
Кортрос |
43 |
34 |
19 |
|
|
А101 Девелопмент |
35 |
36 |
22 |
|
|
MR Group |
42 |
36 |
18 |
|
|
Аквилон |
74 |
21 |
5 |
|
|
Группа Эталон |
На основании сведений, размещенных застройщиками в личных кабинетах на сайте наш.дом.рф
Редевелопмент как преодоление
Редевелопмент бывших промзон Санкт-Петербурга остается одним из главных направлений развития жилищного строительства. Однако дело, помимо прочего, имеющее важное социальное значение, по словам экспертов, сталкивается с серьезными проблемами. Впрочем, некоторые из них застройщики даже могут обратить себе на пользу.
Генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега отмечает, что в Петербурге в рамках «серого пояса» сконцентрирован большой запас качественных территорий. «Они сегодня потеряли свои функции промышленных кластеров, но пока не приобрели новых. Переосмысление функций в этом случае просто необходимо. Иначе такие малообитаемые зоны становятся со временем все более маргинализированными», — уверен он.
Перспектива на годы
В Северной столице огромный массив бывших промзон, которые в будущем могут быть преобразованы под новую застройку. «Потенциальный объем жилищного строительства на бывших промышленных территориях может составить более чем 10 млн кв. м. Этого хватит более чем на десять лет при среднем поглощении 1–1,2 млн кв. м в год (текущий объем спроса на проекты редевелопмента)», — рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Компания Peterland в 2018 году провела исследование потенциала жилищного строительства на землях бывших промзон. При этом учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время, — ограничения по высоте, необходимость создания социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. «Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. В ценах, актуальных для рынка новостроек на тот момент, возможно возведение жилья на 1,6 трлн рублей. Сейчас цифры несколько изменились, но не сильно», — говорит генеральный директор Peterland Юрий Зарецкий.
Привлекательность значительной части этих территорий для застройщиков имеет немало причин, считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Территории "серого пояса" в Петербурге выгодно отличаются близостью к историческому центру, обладая при этом хорошей транспортной доступностью и, нередко, видовыми характеристиками. Поэтому большая часть объектов редевелопмента — это комплексы бизнес-класса», — отмечает он.
Соответственно, что дальше, тем проблемнее будут участки, вовлекаемые в редевелопмент, и тем больше сложностей придется преодолевать застройщикам.
Специфика процесса
По оценке экспертов, помимо обычных сложностей, характерных для строительного процесса, редевелопмент имеет ряд специфических сложностей, влияющих как на временные, так и на финансовые затраты. Так, по словам Сергея Степанова, еще до начала строительства необходимо провести дополнительные изыскания и экспертизы, проработать документацию проекта, внести изменения в Генплан — поменять назначение земельного участка.
Александр Брега обращает внимание на проблему урегулирования вопросов с приобретением земли у многочисленных собственников. «Обычно промзоны, в особенности те, что расположены в перспективных локациях, разделены на отдельные участки с различными владельцами. Получается своего рода "коммунальная квартира". Если хочешь ее выкупить для ремонта, то договариваться нужно со всеми "жильцами", и часто попадается тот, кто начинает выдвигать невыполнимые условия даже, если его "комната" самая маленькая», — говорит он. Эксперт добавляет, что для упрощения решения этого вопроса с участием государства должны быть созданы понятные механизмы получения таких участков.
Кроме того, как отмечает директор по развитию ЮИТ в Петербурге Анна Смольная, на проект будут оказывать влияние особенности промышленного прошлого. «Скорее всего, потребуется рекультивация (вывоз земли, зараженной опасными отходами) и сложный снос (на многих предприятиях есть большие сооружения, в том числе подземные, испытательные бассейны и пр.). Также зачастую на бывших промышленных площадках располагаются бомбоубежища, которые необходимо сохранять, обеспечивать к ним доступ, интегрировать в нормальную организацию жилого комплекса. Это, разумеется, снижает количество жилья, которое можно построить на участке, или их требуется выводить из списка объектов ГО и ЧС, что занимает много времени», — рассказывает она.
Впрочем, дополнительные работы не обязательно влекут за собой существенный рост затрат. «Удорожание проекта редевелопмента относительно проекта строительства на еще неосвоенном участке может быть как небольшим, так и существенным, однако эта разница обычно в значительной степени отражается в цене приобретения участка», — отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Чрезмерные обременения
Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова делает акцент на взаимодействии с властями. «По-прежнему главной проблемой при редевелопменте остается отсутствие каких-либо гарантий в получении разрешительной документации на застройку. Это касается процедуры разработки, а главное, утверждения проектов планировки и межевания, а также получения разрешения на строительство», — считает она.
Реализация проекта на территории бывшей промзоны требует дополнительных усилий по организации новой улично-дорожной сети, по изменению системы инженерного обеспечения участка, отмечает Валерия Сидорова, руководитель проекта «БФА-Девелопмент» на Октябрьской наб., 54. «Наибольшее обременение несут в себе действующие нормативы по созданию социальной инфраструктуры. На нашей территории возникает достаточно сложная система взаимодействия разных инвесторов в вопросах формирования участков под соцобъекты, их проектированию и строительству. Согласование всего спектра вопросов, с этим связанных, является очень долгим. Хотелось бы заметно сократить данный процесс, и в этом необходимо встречное желание инвесторов и профильных ведомств», — говорит она.
«Вероятность получения разрешительной документации повышается, когда застройщик готов финансировать решение городских проблем за свой счет (т. е. за счет будущих дольщиков) и это опять-таки не гарантия, а лишь вероятность. В границах участка нужно уместить не только все, что нужно самому будущему дому, но теперь уже и то, чего не хватает в квартале, например, зеленые насаждения. Отдельно имеет смысл отметить очевидно завышенные нормативы (все), заложенные в ПЗЗ, — по детским садам, школам, зелени и машино-местам и т. д.», — сетует Надежда Калашникова.
Она подчеркивает, что все это кому-то нужно профинансировать, а конечный продукт, квартира, должна иметь адекватную цену. «Инвестиционная привлекательность после всех этих обременений снижается до минимума, и вопрос, сможет ли застройщик продать столь дорогой товар и хоть сколько-то заработать, остается открытым», — заключает эксперт.
Неоднозначное наследие
Эксперты также единодушно отмечают проблемы, связанные с наличием на территории редевелопмента объектов наследия и вообще исторических сооружений. «При редевелопменте инвестор решает весь спектр задач, как и при комплексном освоении территории, и еще дополнительно проблемы, связанные с приспособлением существующих объектов для использования для целей будущего проекта», — говорит Валерия Сидорова.
По мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, включение таких объектов в новую застройку как минимум улучшает визуальное разнообразие. «Соседство нового здания с историческим — это всегда эстетический плюс», — считает он. При этом оно налагает на проект определенные ограничения, отмечает эксперт: «Важный аспект — архитектурная преемственность. Стеклянный небоскреб рядом с изысканным особняком или бывшим дорогим доходным домом будет смотреться чужеродно».
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин также уверен: исторический объект на участке может задать оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, он стимулирует девелоперов и архитекторов искать интересные решения для внешнего вида комплекса. «Если попытаться просчитать экономическую эффективность реконструкции и дальнейшего использования исторического здания — получится, что она не выходят даже "в ноль" с точки зрения формальной окупаемости. Но само присутствие такого необычного объекта, с его особой аурой и красотой, в составе комплекса создает дополнительную ценность. За такие проекты "с изюминкой" покупатель жилья готов платить премию — в среднем до 10%», — отмечает он.
Со своей стороны Анна Смольная отмечает, что если исторический элемент на бывшей промплощадке действительно знаковый и его можно приспособить и интегрировать в проект, то это не создает особых дополнительных сложностей. «Но, к сожалению, на практике такие объекты представляют собой давно развалившиеся, сохранившиеся кусками, зараженные грибком, аварийно и социально опасные места, которые никакой красоты с собой не несут уже лет 50–100, и, по-хорошему, их пора было бы уже давно снести. Нужно понимать, что любой инвестор настроен прежде всего на извлечение прибыли, и если заставлять вкладываться в заведомо убыточные объекты, то желающих вести редевелопмент не станет», — резюмирует она.
По дороге в аэропорт. Где купить «однушку» с отделкой под Стрельной и Петергофом
Однокомнатные квартиры в новостройках – универсальный тип жилья, который выбирают как молодые, так и пожилые люди, семейные и холостые. Приобретение «однушки» с отделкой ускоряет момент долгожданного переезда в хоть и небольшое, но собственное жилье. Выбираем однокомнатные квартиры (с намерением заселиться сразу после сдачи) между Стрельной, Петергофом и аэропортом.
Комплексное освоение Новоселья
Территория поселка Новоселье – одна из самых застраиваемых в данной локации. Поселок расположен в Ломоносовском районе Ленобласти, между двумя развязками КАД и ЗСД. Дорога на автомобиле до ст.м. Московская занимает 20 минут, столько же до аэропорта и 25 минут до центра.
Сегодня здесь реализуются два проекта комплексного освоения территорий. Один из них – ЖК «Новоселье: городские кварталы», застройщик – УК «Новоселье». На участке около 500 га запланировано строительство 2,2 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Возведение восьми очередей ЖК планируется завершить в 2026 году.
Комплекс разделен на кварталы, четыре из которых уже заселены. Квартал «Уютный» расположен в восточной части ЖК, в семи девятиэтажных кирпичных домах - 341 квартира, площадь однокомнатных составляет от 32,38 кв. м, стоимость – от 2 687 540 руб. Покупатели точно оценят кухни-гостиные от 12,3 кв. м, наличие гардеробных – 3,9 кв. м, остекленные лоджии от 3 кв. м, совмещенные санузлы. Высота потолков на верхних этажах – 3,6 м. Застройщик предлагает два вида чистовой отделки – светлую и темную. Срок сдачи – май 2021 года.
Квартал ETA Village Новоселье, состоящий из девяти трехэтажных кирпичных домов, рассчитан на 118 квартир. Покупателям «однушек» предлагаются квартиры от 33,48 кв. м за 3 180 600 руб. Метраж кухонь-гостиных и балконов здесь больше: от 14 м и 8 м соответственно. Дома сдаются в июне 2021 года.
Проект ЖК «Новоселье: городские кварталы» предусматривает не только просторные и эргономичные планировочные решения, но и закрытые дворы с зонами для игр и отдыха, коммерческие помещения, колясочные и комнаты ребенка на первых этажах. Собственники квартир на первых этажах, даже однокомнатных, могут стать счастливыми обладателями террас. Застройщик гарантирует парковочное место для каждой квартиры и дворы без машин. В ЖК строятся два детских сада и готовится к открытию школа на 550 учеников.
Еще один проект комплексного освоения на границе юго-запада города и поселка Новоселье – ЖК NEWПИТЕР. На первом этапе в новом жилом квартале запланировано строительство 28 кирпичных домов высотой от 6 до 12 этажей. В однокомнатных квартирах метражом 39,12 кв. м предлагаются: просторная кухня более 19 кв. м, коридор – более 5 кв. м, совмещенный санузел и балкон 2,73 кв.м. Покупателям предоставляется возможность приобрести квартиру с чистовой отделкой в скандинавском стиле «Шоколад» или в неоклассическом стиле «Ваниль». Стоимость готового ремонта от 18 тыс. руб. за кв. м может быть включена в общую стоимость по договору, что позволит купить квартиру с отделкой в ипотеку. Некоторые корпуса ЖК уже сданы, ввод в эксплуатацию лотов 8 и 9 намечен на IV квартал 2020 года.
В 2018 и 2019 годах NEWПИТЕР был признан лучшим объектом комплексного освоения территории по итогам конкурсов Urban Awards и «КАИССА». Помимо жилья, застройщик, компания «Строительный трест», обещает построить объекты социальной инфраструктуры, спортивный комплекс, бизнес-центр, паркинги с машиноместами на каждую квартиру. В квартале предусмотрены закрытые дворы, свободные от машин, помещения для хранения колясок, велосипедов и спортинвентаря в каждом подъезде.
Город-спутник в Новогорелово
В формирующемся поселке Новогорелово Ломоносовского района строительная корпорация «ЛенРусСтрой» в рамках проекта комплексного освоения территорий возводит жилой микрорайон «Новое Горелово» на 12 тыс. жителей. Неоспоримое преимущество района – хорошая транспортная доступность. До аэропорта – 15-20 минут на автомобиле, столько же до ближайших станций метро «Пр. Ветеранов» и «Ленинский проспект», рядом развязка КАД с Таллинским и Волхонским шоссе.
Во всех квартирах предусмотрены остекленные балконы, лоджии, полная чистовая отделка. В домах комфортная переменная этажность (12-16 этажей) и небольшое количество квартир на этаже – по 4-5 квартир, а также бесшумные лифты, стеклянные двери в парадных. Все корпуса ЖК оборудованы комплексными системами безопасности, включая видеонаблюдение и автоматизированные противопожарные системы. В сравнении с другими масштабными проектами застройки еще одно важное преимущество ЖК «Новое Горелово» в том, что он является самым малонаселенным новым жилым массивом в данной локации.
Однокомнатные квартиры пользуются в микрорайоне высоким спросом. Количество однокомнатных квартир в этом жилом микрорайоне составляет в среднем 35%, в двух последних очередях, в которых только что стартовали продажи, доля однокомнатных квартир даже выше и равна 45%. Популярность данного типа квартир объясняется преимуществами самого жилья: планировки правильной квадратной формы, полная чистовая отделка, наличие остекленных балконов, лоджий. Большое значение для покупателей имеют также выгодная локация, близость аэропорта, парковых зон Петродворца, Павловска, Гатчины, развитая существующая и собственная инфраструктура района. В комплексе свой променад, парк с велосипедными и беговыми дорожками, спортивный и культурно-досуговый центры, школы и детские сады. Во дворах обустроены игровые площадки, зоны отдыха и воркаут. Собственная школа на 550 мест сдается в декабре этого года, активно строится вторая – на 650 мест.
Инфраструктура ЖК «Новое Горелово» отмечена профессиональными конкурсами. Застройщик стал победителем международного конкурса «Золотой Трезини-2019» в номинации «За создание социально-культурного общественного пространства». В этом году район «Новое Горелово» вошел в ТОП-5 ЖК с лучшей детской инфраструктурой по версии конкурса URBAN AWARDS. Кроме этого, строительная корпорация «ЛенРусСтрой» в 2020 году впервые стала абсолютным победителем конкурса «Лидер строительного качества».
В сданных домах в продаже остались однокомнатные квартиры площадью от 38 до 47,2 кв. м, стоимостью 3 800 800 – 4 206 400 руб. В домах со сроком сдачи во II квартале 2021 года в продаже остались однушки от 38,15 кв. м стоимостью от 3 815 000 руб. В корпусах со сроком сдачи в 4 квартале 2021 продаются однушки от 34,29 до 41,92 кв. м по цене 3,3 – 4 млн руб. Планировочные решения включают кухни от 9 кв. м, кухни-гостиные от 16 кв. м, просторные коридоры, остекленные балконы и лоджии, совмещенные и раздельные санузлы.
Еще один застройщик Новогорелово – ООО «Газмпромбанк-Инвест» – возводит ЖК «Ветер перемен». В состав комплекса войдут 12 шестнадцатиэтажных домов на 5 тыс. жителей. Первая и вторая очереди комплекса сданы и заселены. В настоящее время завершается строительство третьей очереди проекта, построен детский сад на 260 мест, выполняется сооружение средней школы. В сданных корпусах третьей очереди в продаже остался один тип «однушки» за 3 300 000 руб., с кухней 12,6 кв.м. и выходом на широкую лоджию, совмещенным санузлом 5,5 кв. м и окнами на южную сторону.
В домах со сроком сдачи в IV квартале 2020 года выбор планировочных решений однокомнатных квартир побольше. Общий метраж – от 34,59 до 40,61 кв. метров, кухни – не менее 10 кв.метров, предусмотрены остекленные балконы и лоджии. Стоимость - от 2 800 000 до 3 200 000 рублей. Застройщик предлагает 3 вида отделки: предчистовую, чистовую START в бюджетном варианте и чистовую COMFORT с более дорогими материалами и оборудованием.
Малоэтажная Стрельна
Камерный формат проживания заявлен в малоэтажном комплексе «VEREN VILLAGE Стрельна». Комплекс строится в Стрельне, на пересечении Санкт-Петербургского и Красносельского шоссе. За 10 минут можно дойти пешком от комплекса до Константиновского дворца, за 20 минут до берега Финского залива. Дорога до станций метро «Автово» и «Ленинский проспект» займет 20 минут, до выезда на КАД – 5 минут.
Комплекс состоит из тринадцати трехэтажных домов на 461 квартиру. Площадь «однушек» – от 36 до 67 кв. м, стоимость – от 4,8 до 9,4 млн руб. В маленьких однокомнатных кухни-гостиные имеют площадь от 13 кв. м, гардеробная, раздельный санузел и веранда. В квартирах побольше, от 40 кв. м, предусмотрены комбинированные балконы – двухсекционные балконы-лоджии, где открытая часть отделена дверью от застекленной, а в квартирах на первых этажах – террасы. Евро-планировки самых просторных однокомнатных включают: кухни-гостиные более 24 кв. м, холл около 10 кв. м с гардеробной, дополнительный санузел, веранду и террасу для квартир на первом этаже. Чистовая отделка не предполагается. Дома отделаны кирпичом с деревянными вставками, в квартирах устанавливаются окна с комбинированными дерево-алюминиевыми окнами, отделка холлов в парадных выполнена по авторскому дизайн-проекту. Несмотря на низкую этажность, дома оборудованы лифтами, на первых этажах выделены помещения под колясочные. Для автомобилей жильцов строится подземный паркинг.
На территории комплекса есть небольшое озеро, вдоль которого проложена велодорожка и прогулочная набережная. Здесь же, внутри комплекса – большой спортивно-оздоровительный центр с бассейном, во дворах – игровые зоны в стиле эко - лофт. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2021 года.
Плюсы и минусы
Однокомнатные квартиры в данной локации демонстрируют тенденцию к увеличению метража и повышению общего уровня комфорта в современных новостройках. Сравнительно большие кухни, остекленные балконы и лоджии, гардеробные или просторные квадратные коридоры предусматриваются даже в комплексах эконом - класса. Внутренняя инфраструктура новых микрорайонов продумана и самодостаточна, большое внимание уделяется приемлемому количеству парковочных мест. Поблизости от новых микрорайонов находятся как небольшие зеленые зоны, лесные массивы, так и крупные парковые комплексы Стрельны и Петродворца. Близость КАД и развязок крупных трасс является одновременно и преимуществом, и недостатком. Некоторые дома в ЖК расположены слишком близко к транспортным узлам, а потому есть риск приобрести квартиру с видом на дорогу и сопутствующими неудобствами. Следует учитывать, что развитие рассмотренных проектов рассчитано на долгую перспективу и подразумевает немалую плотность населения после окончания застройки.