Компактность на первом месте
Как бы государство ни декларировало необходимость поддержать платежеспособный спрос, он сокращается. Вместе с ним сокращаются площади квартир, чтобы уменьшить их стоимость, появляются проекты, битком набитые студиями. Продуктовая линейка рынка новостроек заметно поделилась на компактные квартиры и вполне себе просторные, позиционирующиеся как семейные.
Согласно официальным нормам, на каждого россиянина должно приходиться не меньше 18 кв. м жилой площади. Обеспеченность жильем сейчас — 16–22 кв. м в зависимости от региона. В Европе этот показатель составляет 35–45 кв. м, в США — 50–57 кв. м. Нацпроект нацелен на обеспеченность 25–30 кв. м на человека.
По словам экспертов, площади квартир в новостройках сокращаются с 2015 года. По некоторым оценкам, сокращение составило 12%. Участники форума «Недвижимость в России» отметили значительное сокращение с запуском льготной ипотеки. По льготной программе займов хватало только на приобретение студий или однокомнатных квартир. Соответственно, застройщики в новых проектах стремились идти в ногу со спросом. Результат — сокращение площадей на 6–8% за последние два года и ожидаемое сокращение еще на 4–6%: доходы граждан по-прежнему снижаются.
Однако есть и плюсы: планировки стали более эргономичными, в большинстве проектов появились кладовые, стало больше функций мест общего пользования. «Сокращение метража квартир и появление новых типов жилья (как раньше появился евроформат, студии, апартаменты) — логичный тренд, который наблюдается во многих крупных мегаполисах в период кризиса. Чтобы поддержать спрос, застройщики выбирают путь оптимизации площадей, нередко отказываясь от размещения дополнительных опций. Не исключено, что в скором времени мы можем увидеть сокращение метража студий до 15–17 кв. м в некоторых проектах. Но только при условии, что такие функциональные помещения, как постирочные, кладовые, коворкинги, спортивные залы, будут вынесены в общее пространство жилого комплекса», — рассуждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Причинно-следственная связь
Как пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», на рынок надавила пандемия. «Действовали две разнонаправленные тенденции: казалось, что локдаун и переход на удаленку требуют увеличения площади и рынок может качнуться в сторону предложения больших метражей. С другой стороны, сохранялся невысокий платежеспособный спрос. В итоге сработала другая тенденция — на снижение общей площади квартир», — констатировала она.
При этом сокращение площадей затронуло все ценовые сегменты. Так, студии появились в ЖК дорогих сегментов, увеличилось количество апарт-отелей, где статус нежилого помещения позволяет планировать очень компактные юниты.
«Если говорить о рынке в целом, то площади сокращаются практически во всех сегментах недвижимости, но причины разные. Покупатели недорогого жилья ограничены в бюджете. В премиальной недвижимости выбор определяется функционалом: если покупателю достаточно 70–80 кв. м, он не возьмет, например, 100 кв. м просто потому, что это якобы престижно», — комментирует Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
По словам Павла Евсюкова, руководителя департамента развития продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG, необходимость оптимизации диктуют новые реалии: «Если в премиальных жилых комплексах, которые проектировались три-четыре года назад, средняя площадь квартиры превышала 100 кв. м, то в новых проектах это значение составляет 70–75 кв. м. Ориентир в сегменте бизнес-класса — 50–55 кв. м. Такие показатели достигаются за счет размещения компактных вариантов в более мелкой нарезке на нижних этажах. При этом с ростом этажности происходит и увеличение среднего метража квартир. Бонусом добавляются террасы, зачастую с видовыми характеристиками».
«Наш опыт показывает: существенно снижая площади квартир, рынок несколько опережает события. Многие покупатели в бизнес- и премиум-сегментах по-прежнему не готовы к компромиссам», — добавил Петр Кузнецов, руководитель отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция».
Одновременно меняется квартирография: в целом ряде ЖК растет доля однокомнатных квартир и студий. По данным экспертов Urban Awards, студий в предложении по стране — уже 50%. Это, указывают эксперты, «один из признаков неблагополучной социально-экономической конъюнктуры».
Участники рынка солидарны с этим мнением. «Кризис внес свои коррективы в проекты застройщиков, многие стали сокращать площади квартир и количество комнат. Любой спад в экономике приводит к смещению спроса в пользу малогабаритного жилья», — поясняет Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ООО «Запстрой».
Влияние на стоимость отдельного лота также очевидна экспертам. «Мелкая нарезка не увеличивает продаваемую площадь, но увеличивает среднюю цену за "квадрат". Поэтому сокращение площадей может быть финансово оправданно», — убежден Сергей Софронов.
«Сокращение площадей помогает снизить средний чек и повысить ликвидность квартир на сжимающемся рынке. Однако в этом вопросе застройщику стоит проявлять гибкость для того, чтобы не допустить понижения класса проекта», — полагает Павел Евсюков.
«Сокращение площадей квартир — вынужденная мера сохранения доступности жилья. Особенно в сегменте массового спроса, который наиболее чувствителен к цене. Поскольку себестоимость строительства не снизить, остается только оптимизировать и сокращать площадь квартиры, тем самым делая ее финальную стоимость ниже для покупателя. Например, ту же студию или небольшую однокомнатную квартиру еще можно купить с нуля, не вкладывая средства от продажи предыдущей квартиры. А более крупную квартиру — уже проблематично, там уже чаще прибегают к программам зачета жилья», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Безусловно, сокращение площади удешевляет стоимость квартиры, т. е. делает ее более доступной. Однако здесь есть несколько «но». «Стоимость квадратного метра в маленькой квартире будет выше, чем в квартире большей площади. Но здесь важно понимать, будет ли в проекте спрос на однокомнатные квартиры в большом количестве и по более высоким ценам», — говорит Светлана Капранова, руководитель отдела продаж IKON Development.
Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101», указывает и на другие риски: «Снижение метража и правда помогает сделать доступнее стоимость самой квартиры, однако есть риск перенасыщения проектов нишевым предложением — например, студиями, которые в основном покупают под сдачу в аренду или в качестве первого жилья. Для девелоперов более перспективной стратегией выглядит системная работа с банками для создания более привлекательных механизмов покупки той квартиры, которая нужна клиенту, а не той, на которую у него хватает денег».
По словам Петра Кузнецова, стоимость квадратного метра растет, но покупательная способность имеет свои пределы. Поэтому, стремясь уменьшить общую стоимость квартир, застройщики зачастую идут на компромиссы. «Страдают чаще всего спальни. Даже в бизнес-классе стали распространены комнаты площадью около 10 кв. м», — уточнил он.
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», полагает, что стимулом для застройщиков проектировать компактные квартиры стала их популярность у инвесторов. Малогабаритных юнитов в проектах все больше — они превращаются в «общежития». В народе такие проекты получили название «человейники».
Мелкая нарезка
По данным компании «Метриум», по итогам второго квартала 2022 года средняя площадь квартир в предложении массового сегмента новостроек Москвы сократилась до 46,8 кв. м. При этом только в июне площади сжались на 2,1 кв. м, а за последние два года — на 10 кв. м. При этом интенсивнее всего сокращаются площади в студиях. Площади апартаментов также сокращаются. По итогам полугодия средняя площадь апартамента комфорт-класса составила 35,3 кв. м, сократившись за год на 17%, на 7,4 кв. м.
По подсчетам аналитиков Level Group, за год средняя площадь квартир в столичных новостройках сократилась с 53 до 48 кв. м: в новостройках бизнес-класса — с 61 до 59 кв. м, в комфорт-классе — с 46 до 43 кв. м.
Но не во всех проектах площади сокращаются. По словам Анны Боим, в Новой Москве за год площадь квартир в предложении сократилась на 1%, до 48,2 кв. м. А в проектах, где основная целевая аудитория — семьи, напротив, площади даже подросли. «Если говорить о новом предложении в локации, выведенном на рынок летом 2022 года, средняя площадь выросла на 11% по сравнению с показателями лета 2021 года», — добавила она.
В элитных проектах Москвы, утверждают специалисты компании Sminex, средняя площадь, напротив, растет. Сегодня она составляет 171 кв. м, увеличившись за полугодие на 33%.
По словам Светланы Капрановой, площади квартир в проектах IKON Development увеличиваются — в соответствии с пожеланиями потенциальных покупателей. Вывод второй очереди ЖК «Заречный квартал» даже пришлось притормозить и потратить время на перепроектирование — в сторону увеличения площадей и количества двухкомнатных квартир. «Сейчас объемы двухкомнатных квартир увеличиваем, но в то же время стараемся делать их компактными и функциональными и с точки зрения жизни, и с точки зрения суммы покупки», — уточнила Светлана Капранова.
Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, отмечает незначительное сокращение площадей в сегменте премиальной недвижимости столицы, в частности, апарт-отелей: «Хочется отметить, что сегменты премиальной и элитной недвижимости всегда жили "отдельной жизнью", со своими законами и правилами. Запросы наших клиентов всегда уникальны и отличаются, например, от массового продукта, который наиболее подвержен различным внешним факторам. Мы еще на самом первом этапе проработки проекта проанализировали тренды рынка и запросы нашей целевой аудитории, в том числе и по метражу лотов, и сейчас понимаем, что не прогадали».
По ее словам, средняя площадь квартир и апартаментов сокращалась в прошлом году — примерно на 10 кв. м.
Тенденции сокращения площадей не избежал и Петербург. По данным Группы RBI, сегодня средняя площадь квартир — 37,6 кв. м.
По словам Анастасии Иващенко, директора по продажам Hansa Group, средняя площадь квартир в эконом- и комфорт-классах составляет 40 кв. м. В премиальном сегменте процесс аналогичны, но причина у них — иная. «Раньше премиальная недвижимость почти всегда проектировалась в больших размерах, но зачастую появлялись проекты с непродуманными планировками и, как следствие, лишними квадратными метрами. Со временем произошла оптимизация планировочных решений с учетом реальных потребностей покупателей. В результате в некоторых объектах появились даже компактные студии, а средняя площадь, например, однокомнатных квартир снизилась до 35–38 кв. м», — пояснила Анастасия Иващенко.
При этом эксперты подчеркивают: застройщики следуют за спросом. «Наиболее востребованный продукт на рынке — однокомнатная квартира с европланировкой площадью 34–35 кв. м. Как правило, на таком метраже можно разместить спальню площадью 10–12 кв. м, кухню-гостиную в 13–15 кв. м, санузел, прихожую с местом для хранения и балкон», — говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.
По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в сегменте апартаментов в первом полугодии наблюдалось увеличение покупательского интереса к юнитам меньшей площади. Средняя площадь проданных сервисных апартаментов составила 25,6 кв. м (–5 кв. м), в несервисном — 45,6 кв. м (–5,5 кв. м), только в рекреационном формате отмечалось незначительное увеличение площади на 0,6 кв. м, до 41,3 кв. м.
Светлана Денисова рассуждает: «Площади квартир связаны с классом проекта, но отнюдь не линейно. Далеко не всегда работают общие для всех сегментов рынка правила. Главное, чтобы девелоперу была понятна аудитория проекта, а аудитории — концепция предлагаемого объекта».
По ее словам, предложение малогабаритных квартир давно есть на рынке, поэтому по некоторым позициям вот-вот наступит насыщение. Но при этом есть спрос и на просторные «семейные» квартиры.
В проекте «Огни Залива» основная аудитория — семьи с детьми, поэтому имеются и четырехкомнатные квартиры, и достаточно большие трехкомнатные (от 70 до 90 кв. м) и двухкомнатные (от 52 до 72 кв. м). Причем преобладают двухкомнатные квартиры.
В Объединении «Строительный трест» аналогичная целевая аудитория, поэтому средняя площадь квартир в объекте комфорт-класса NEWПИТЕР в пос. Новоселье составляет 57 кв. м, в ЖК «Новое Купчино» — 60 кв. м, а в объектах бизнес-класса «Листва» и «Наука» — 79 и 65 кв. м соответственно.
Как отмечает Наталья Кукушкина, площади квартир рассчитываются для каждого проекта индивидуально: в ЖК компании класса масс-маркет площади однокомнатных квартир — от 30 до 43 кв. м. В других проектах ЦДС есть планировки от квартир-студий площадью 22–25 кв. м, до квартир с тремя спальнями площадью 120 кв. м.
По словам Сергея Софронова, в компании предпочитают не сокращать площади, но работать с разными форматами планировок: «Некоторые из них нацелены на удовлетворение довольно массового запроса: исключить лишние метры. В наших проектах в "премиуме" есть однокомнатные квартиры по 60 кв. м. В комфорт-классе студии по 26 кв. м, в среднем. То есть как такового сокращения метража у нас нет. Доли форматов также достаточно сопоставимы — мы не строим жилые дома с подавляющей долей, например, студий или однокомнатных квартир. В апартаментах ситуация иная — здесь наиболее востребованный формат именно студии. Но и они бывают разные — у нас есть предложения от 20 до 40 кв. м».
В то же время на рынке есть компании и проекты, где студии не строятся. «Принципиальная позиция Объединения "Строительный трест" — не проектировать малогабаритные квартиры-студии. Минимальная площадь квартир на текущий момент у нас составляет 33 кв. м», — отметил Сергей Степанов.
По словам Анастасии Иващенко, в клубном доме «Аура» также нет студий, а площади квартир значительно выше, чем в среднем в бизнес-классе Петербурга. Например, средняя площадь квартир с одной спальней — 46 кв. м, с двумя — 70 кв. м, с тремя — 90 кв. м.
Непростая квартирография
«Общая рыночная статистика базируется на долях по метражам: чем больше на рынке однокомнатных квартир и студий, тем заметнее снижение среднего метража. Но подхода отдельных девелоперов к квартирографии она не отражает», — констатирует Сергей Софронов.
По данным компании «Метриум», спрос на студии и однокомнатные квартиры поменял квартирографию ЖК. В массовом сегменте столичного рынка в июне 2022 года доля студий составила 23%, однокомнатных квартир — 35%. Но доля двухкомнатных квартир сократилась до 29%, трехкомнатных — до 12%.
В элитном сегменте квартир и апартаментов также наблюдается увеличение количества лотов небольших площадей: доля студий сегодня составляет 5,7%, однокомнатных — 30,4%, двухкомнатных — 35,2%. Аналогично с массовым сегментом сокращается количество трехкомнатных — до 19,5% и многокомнатных — до 9,2%.
«Ограниченное предложение и спрос на компактные лоты в высокобюджетном сегменте привели к вымыванию из выборки небольших квартир и апартаментов.
Сейчас на рынке больший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами», — подтверждает Елена Тарасова.
«Еще два года назад на рынке были представлены лоты площадью 18–25 кв. м. На сегодняшний день такие квартиры встречаются все реже», — констатирует Светлана Капранова.
«Застройщики жилья в Москве давно стремятся максимально разнообразить планировки квартир в своих проектах. С учетом актуальных запросов граждан и требований времени они предлагают максимальную вариативность планировочных решений. Заявлениями о том, что в проекте насчитывается более 100 вариантов планировок, уже сложно кого-то удивить», — заявила Вера Стефан, коммерческий директор ASTERUS.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», уже весной доля студий в спросе достигла рекордного показателя в 41%, хотя 2021 году она была 30%.
Увеличение доли студий и однокомнатных квартир, по мнению Петра Кузнецова, «деклассирует» проекты. «Для себя мы считаем это недопустимым. К примеру, в нашем новом ЖК бизнес-класса «Мануфактура James Beck» на Петроградской стороне запроектировано всего три квартиры-студии, причем площадью до 45 кв. м. В премиальном клубном доме «Квадрия» малогабаритных квартир нет, а основная часть — двух- и трехкомнатные квартиры», — добавил он.
«Строительный трест» также отдает предпочтение квартирам от двух комнат. В ЖК «NEWПИТЕР» их 55%, в ЖК «Новое Купчино» — 60%, а в ЖК «Листва» и ЖК «Наука» — 81% и 77%. «Я считаю, что минимальная площадь квартир должна быть больше 30 кв. м и доля квартир с минимальными метражами не должна превышать 10% от общего количества квартир в доме. Наличие большого количества маленьких квартир в объекте автоматически снижает привлекательность жилого комплекса в целом, поскольку такая недвижимость чаще всего используется как рентная. На рынке есть примеры, где целые жилые дома и районы состоят из квартир-маломерок, напоминая общежитие в его худшем виде», — отметил Сергей Степанов.
По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора АН «КВС», в объектах «КВС» доля студий составляет 10–15%. При этом высок спрос на однокомнатные квартиры — их в проектах в районе 40%. «В последнее время мы также заметили определенное увеличение интереса клиентов к трех- и четырехкомнатным квартирам. Это связано с тем, что государство активно поддерживает семьи с детьми в решении жилищного вопроса», — пояснила она.
Но проект, состоящий главным образом из малогабаритных квартир и студий, может потерять покупателей. «Приобретая недвижимость, покупатели, как правило, смотрят на квартирографию всего объекта, учитывают количество квартир на лестничной клетке, количество машино-мест в паркинге, а также как часто соседние квартиры будут менять своих владельцев. Все эти факторы важны для будущего комфортного проживания», — указывает Сергей Степанов.
«Чем мельче "нарезка", тем больше квартир на лестничной клетке. Тем более возрастает нагрузка на социальную инфраструктуру, дороги, парковки, лифты, более жесткие требования к инсоляции и пр. Ведь очень редко когда в небольших квартирах живет по одному человеку, чаще там проживает целая семья с одним, а то и с несколькими детьми. Получается, что количество проживающих гораздо больше, чем учитывают нормативы. Именно поэтому жилые комплексы, где велика доля малогабаритного жилья, считаются некомфортными для проживания», — добавил Николай Гражданкин.
«Сейчас застройщики достигли оптимального баланса метража, комфорта проживания и стоимости, поэтому дальнейшее сокращение площадей маловероятно», — заключила Наталья Кукушкина.
Квартирография в строящихся ЖК по регионам, шт.
|
Регион |
1-комнатные, шт. |
2-комнатные, шт. |
3-комнатные, шт. |
Многокомнатные, шт. |
|
Москва |
138 553 |
107 515 |
52 212 |
12 262 |
|
Московская область |
88 834 |
69 675 |
24 310 |
3143 |
|
Петербург |
127 606 |
45 702 |
18 993 |
2083 |
|
Ленинградская область |
59 966 |
17 043 |
3813 |
165 |
|
Россия |
1 038 523 |
641 430 |
253 240 |
30 365 |
Источник: ЕИСЖС, Дом. РФ
Квартирография в строящихся ЖК по регионам, %
|
Регион |
1-комнатные, % |
2-комнатные, % |
3-комнатные, % |
Многокомнатные, % |
|
Москва |
44 |
35 |
17 |
|
|
Московская область |
48 |
37 |
13 |
|
|
Петербург |
66 |
23 |
10 |
|
|
Ленинградская область |
74 |
21 |
5 |
|
|
Россия |
53 |
33 |
13 |
Источник: ЕИСЖС, Дом. РФ
Квартирография в строящихся ЖК по компаниям, %
|
Компания |
1-комнатные, % |
2-комнатные, % |
3-комнатные, % |
Многокомнатные, % |
|
ГК ПИК |
52 |
35 |
12 |
|
|
ГК ЛСР |
63 |
22 |
13 |
|
|
Группа Самолет |
39 |
42 |
16 |
|
|
Setl Group |
81 |
15 |
5 |
|
|
ФСК |
38 |
38 |
19 |
|
|
Донстрой |
58 |
33 |
7 |
|
|
Инград |
33 |
40 |
22 |
|
|
Гранель |
51 |
35 |
13 |
|
|
Главстрой |
47 |
38 |
14 |
|
|
ГК ЦДС |
76 |
21 |
3 |
|
|
Кортрос |
43 |
34 |
19 |
|
|
А101 Девелопмент |
35 |
36 |
22 |
|
|
MR Group |
42 |
36 |
18 |
|
|
Аквилон |
74 |
21 |
5 |
|
|
Группа Эталон |
На основании сведений, размещенных застройщиками в личных кабинетах на сайте наш.дом.рф
Обзор новостроек рядом с парками в Новой Москве
Новая Москва – самая экологичная локация в столице, поэтому местные новостройки пользуются большим спросом со стороны покупателей, которые ориентированы на жизнь в благоприятной природной обстановке. Один из главных экологических ресурсов ТиНАО – новые парки и зеленые зоны, которые появились на карте в последние годы. Эксперты «Метриум» рассказывают о самых притягательных парках Новой Москвы и новостройках поблизости от них.
По данным компании EcoStandard Group, 16 из 21 поселений Новой Москвы имеют наивысший рейтинг экологичности (от 3 до 4 по 4-балльной шкале). Большинство новых жилых комплексов располагаются именно в таких поселениях (Коммунарка, Внуковское, Сосенское). В них же сосредоточены крупнейшие парки. Всего в Новой Москве – 75 тыс. га лесных массивов, которые занимают 50% территории. С момента присоединения к столице в ТиНАО обустроены 17 парков. Аналитики «Метриум» рассказывают о самых интересных из них и о новостройках по соседству.
Спортивный парк «Ватутинки» (Десеновское)
В 2019 году в Десеновском открылся новый парк, который представляет собой большой спортивный кластер под открытым небом. Он получил название «Ватутинки». Здесь обустроено большое футбольное поле, проложены беговые дорожки, открыты зоны для уличных тренировок. Для любителей старинной русской игры «Городки» также создана специальная площадка, где можно посоревноваться в меткости и ловкости. Велосипедисты могут кататься по велодорожке, а после попробовать себя в экстремальной езде на памп-треке. С четвероногими любимцами можно прийти в парк на площадку для выгула собак. Для детей обустроены многочисленные детские площадки, рассчитанные на все возраста.
Хотя парк предназначен для любителей спорта, место для тихого отдыха здесь также найдется: в рекреационной части есть скамейки под перголой, расположившись на которых можно любоваться рекой Десной. Также в парке построены смотровая площадка, несколько беседок и амфитеатр.
Рядом со спортивным парком «Ватутинки» застройщики ведут реализацию трех проектов. Один из них – культурно-образовательный кластер Russian Design District (бизнес-класс), в котором квартиру можно приобрести как минимум за 5,1 млн рублей (26 кв.м). В проекте комфорт-класса «Кленовые аллеи» самый доступный вариант жилья обойдется в 4,5 млн рублей (20 кв.м), а в Новых Ватутинках – в 4,9 млн рублей (25,7 кв.м).
«Большой вклад в развитие и обустройство зелёных территорий вносят застройщики, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Помимо нового жилья, они создают качественное и благоустроенное пространство для новоселов. К примеру, в нашем проекте Russian Design District вся территория будет превращена в музей под открытым небом. Инсталляции, перфомансы, арт-объекты, нестандартные концепции освещения и озеленения – всё это станет частью динамичной среды, которую будут видоизменять и совершенствовать преподаватели и студенты Школы дизайна и технологий, также предусмотренной в нашем культурно-образовательном кластере. Иными словами, пространство квартала фактически превратится в парк».
На территории кластера, а также в прилегающих к нему парках и скверах для жителей квартала будут регулярно проводиться тренировки на свежем воздухе. Потенциал природных территорий как места для занятий спортом помогут раскрыть приглашенные для этого тренеры, в частности Игорь Ким, спортсмен и рекордсмен Книги рекордов Гиннеса. В RDD он будет курировать outdoor тренировки – воркаут, бег, скандинавскую ходьбу, функциональные уроки, дыхательные практики и др., которые будут проходить в благоустроенном парке и на специальных площадках.
Примечательно, что Russian Design District – один из двух актуальных проектов бизнес-класса в Новой Москве. При этом стоимость квартир в нём составляет 178 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в «старой» Москве новостройки бизнес-класса продаются по 236 тыс. рублей за кв. м.
Аналитики «Метриум» отмечают, что рядом с культурно-образовательным кластером Russian Design District сразу две благоустроенных зеленые зоны – редкость для новостроек в Новой Москве. Помимо упомянутых «Ватутинок», в шаговой доступности в историческом дачном поселке Советский Писатель есть большой сквер, построенный по регулярному принципу с дорожками для пробежек и местами для пикников.
Новостройки рядом со спортивном парком «Ватутинки»
|
Проект |
Застройщик |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м. |
Мин. стоимость квартиры, млн руб. |
Мин. площадь квартиры, кв.м |
Срок ввода в эксплуатацию |
|
Кленовые аллеи |
МИЦ |
173 |
4,50 |
20,3 |
IV кв. 2022 |
|
Новые Ватутинки |
Инвесттраст |
144 |
4,91 |
25,7 |
I кв. 2023 |
|
Russian Design District |
Группа Родина |
178 |
5,07 |
26,0 |
II кв. 2022 |
Источник: «Метриум»
Парк «Филатов луг» (Московский)
Парк открылся совсем недавно, в 2020 году. Он находится рядом с поселением Московский и одноименной станцией метро «Филатов Луг». Общая площадь достигает 29 гектаров. Здесь проложены прогулочные и беговые дорожки, а также обустроена экотропа. Есть места для спортивных тренировок на открытом воздухе, поля для футбола и волейбола, а также зоны для пикника. Для детей предусмотрены игровые зоны (можно покачаться на тарзанке, полазать по горкам, поиграть в прятки). Парк украшен в экостиле – малые архитектурные формы выполнены в основном из натурального дерева.
Поблизости от парка «Филатов луг» реализуются три проекта комфорт-класса. В комплексе «Саларьево Парк» квартиру можно приобрести за 4,68 млн рублей (19,7 кв.м), в «Прокшино» – за 5,15 млн рублей (21,4 кв.м), «Первом Московском» – за 5,98 млн рублей (31,6 кв.м).
Новостройки рядом с парком «Филатов луг»
|
Проект |
Застройщик |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м. |
Мин. стоимость квартиры, млн руб. |
Мин. площадь квартиры, кв.м |
Срок ввода в эксплуатацию |
|
Саларьево Парк |
ПИК |
224 |
4,68 |
19,7 |
IV кв. 2022 |
|
Прокшино |
А101 Девелопмент |
184 |
5,15 |
21,2 |
III кв. 2022 |
|
Город-парк Первый Московский |
Абсолют |
152 |
5,98 |
26,8 |
III кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
«Липовый парк» (Сосенское)
Липовый парк – один из старейших парков Новой Москвы. Его основали еще в 1935 году жители Коммунарки. С самого начала здесь проводили время как любители активного отдыха (регулярно проходили соревнования), так и поклонники тихих прогулок. В 2007 и 2017 гг. парк обновляли муниципальные власти.
Сейчас здесь обустроена сеть дорог и тропинок, построены спортивные и детские площадки, установлены тренажеры. Для любителей спорта предусмотрены зоны уличных тренировок, футбольное поле, площадки для волейбола и баскетбола, раздевалка.
На территории Липового парка можно увидеть и исторические достопримечательности – воссоздана арка совхоза «Коммунарка». Также здесь высажена аллея славы в память о людях, внесших вклад в развитие поселения Сосенское.
Рядом с Липовым парком девелоперы реализуют три проекта комфорт-класса. В комплексе «Аквилон Парк» самая доступная квартира продается за 6,7 млн рублей (26,6 кв.м.). В «Скандинавии» жилье можно приобрести как минимум за 5,5 млн рублей (22 кв.м). В проекте «Москва А101» продажи почти завершены – осталась квартира за 14,5 млн рублей площадью 93 кв.м.
Новостройки рядом с «Липовым парком»
|
Проект |
Застройщик |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м. |
Мин. стоимость квартиры, млн руб. |
Мин. площадь квартиры, кв.м |
Срок ввода в эксплуатацию |
|
Скандинавия |
А101 Девелопмент |
176 |
5,51 |
22,1 |
IV кв. 2021 |
|
Аквилон Парк |
Аквилон |
214 |
6,66 |
26,6 |
II кв. 2022 |
|
Москва А101 |
А101 Девелопмент |
156 |
14,51 |
93,0 |
I кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
Природное зона «Пыхтино» (Внуковское)
Стихийная зона отдыха у реки Ликовка два года назад превратилась в полноценный благоустроенный парк. В рамках городской программы здесь был укреплен берег, обустроен пруд и построен мост через реку. Осенью 2019 года парк открылся для посетителей.
Теперь здесь можно пожарить барбекю в специальных беседках, сыграть в «Городки», пройтись по набережной, устроить пикник. Спортивные жители округа могут потренироваться на уличных тренажерах. Для детей обустроена тематическая игровая зона в морском стиле со скамейками-волнами, «маяком» и «подводной лодкой».
Ближе других к природной зоне «Пыхтино» расположены три комплекса комфорт-класса. В проекте «Городские истории» самый доступный по цене вариант жилья – студия площадью 25,6 кв.м за 5,1 млн рублей. В квартале «Переделкино Ближнее» можно приобрести квартиру площадью 34,5 кв.м за 7,2 млн рублей. В комплексе «Рассказово» минимальная стоимость квартиры – 7,2 млн рублей (33 кв.м).
Новостройки рядом с природной зоной «Пыхтино»
|
Проект |
Застройщик |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м. |
Мин. стоимость квартиры, млн руб. |
Мин. площадь квартиры, кв.м |
Срок ввода в эксплуатацию |
|
Городские истории |
ТПУ Рассказовка |
154 |
5,01 |
25,6 |
IV кв. 2022 |
|
Переделкино Ближнее |
Абсолют |
183 |
7,19 |
33,7 |
I кв. 2021 |
|
Рассказово |
Sezar Group |
214 |
7,24 |
33,1 |
IV кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
Ландшафтный парк в Южном Бутове
Хотя парк находится в административных границах «старой» Москвы, жители Новой Москвы любят его посещать. Этот крупнейший московский парк за МКАД находится практически на границе с Новой Москвой. Протяженность Ландшафтного парка в Бутове – 7 км, а его площадь – 19,5 га.
На территории парка – четыре летние эстрады на 300, 100 и 170 мест. Здесь проводятся концерты, танцевальные вечера и представления. Посетители могут укрыться от солнца или дождя в одной из десяти беседок. Также в разных местах предусмотрены перголы и подвесные качели. В парке обустроены большие зоны отдыха с пешеходными дорожками, деревянными настилами, лавочками, навигационными стойками. Помимо этого, здесь появились детские и спортивные площадки, две пикниковые зоны на 30 мест.
Проектов новостроек неподалеку от Ландшафтного парка в Южном Бутове немного. В проекте «Южное Бунино» можно приобрести студию площадью 19,2 кв.м за 4,3 млн рублей. В ЖК «Бунинские луга» похожий вариант – студия площадью 19,8 кв. м за 4,6 млн рублей.
Новостройки рядом с Ландшафтным парком в Южном Бутове
|
Проект |
Застройщик |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м. |
Мин. стоимость квартиры, млн руб. |
Мин. площадь квартиры, кв.м |
Срок ввода в эксплуатацию |
|
Южное Бунино |
МИЦ |
159 |
4,27 |
19,2 |
II кв. 2022 |
|
Бунинские луга |
ПИК |
166 |
4,63 |
19,8 |
II кв. 2022 |
Источник: «Метриум»
«Качество жилой среды в Новой Москве постоянно возрастает, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Один из главных конкурентных ресурсов местного рынка новостроек – это обилие зеленых зон, и власти всячески способствуют их развитию, повышая привлекательность жилья в ТиНАО, особенно в качестве альтернативы жизни в “старой” Москве. Для многих жителей новостроек в Новой Москве парки даже более территориально доступны, чем в некоторых локациях в пределах МКАД».
Дом, квартал, район – за каким форматом застройки будущее Москвы
По подсчетам экспертов «Метриум», в Москве девелоперы реализуют около 400 проектов застройки. По своему масштабу и концепции они разнообразны – от отдельных жилых домов до больших районов. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных форматах застройки, их перспективах и плюсах для покупателя.
Дом
Проекты, предполагающие строительство только одного дома, – не редкость для рынка жилья в Москве, хотя в последние годы застройщики предпочитают работать в больших масштабах. На долю точечной застройки приходится 55% проектов застройки в Москве. Почти 70% из них относятся к высокобюджетным сегментам. Однако это не связано с тем, что застройщики дорогого жилья тяготеют к точечным проектам – они вынуждены строить небольшие дома, так как осваивают небольшие площадки в центре Москвы.
Каковы основные преимущества проектов застройки, состоящей из одного здания?
- Приватность
Чем меньше масштабы проекта, тем меньше соседей. Это означает более высокий уровень приватности. На детской площадке при одном доме будет всегда меньше людей, чем на такой же площадке перед тремя корпусами одного комплекса. То же касается парковочных гостевых мест, которыми часто пользуются сами жители комплекса. Именно поэтому в высокобюджетных проектах распространен формат клубного дома («Данилов Дом», «Дом Серебряный бор» и т.п).
Помимо этого, в отдельно стоящих домах лучше формируется социально однородная среда. Если в масштабных комплексах цены могут различаться в зависимости от расположения корпусов, а также множества других факторов, то «входной порог» в отдельно стоящих домах примерно равный. Близость социального статуса – залог хорошей коммуникации между жителями дома.
- Лучшие видовые характеристики
Нет гарантий, что единственное здание проекта будет удачно расположено, а квартиры в нем получатся видовыми. Однако окружение такой новостройки скорее будет «естественным» (откроется вид на город, парки, реки, скверы), нежели в масштабном комплексе с десятками корпусов в промзоне.
Среди проектов точечной застройки немало реконструкций. То есть застройщик работает со зданием, которое уже находится в сформировавшей среде жилого района. Именно такие площадки чаще всего попадают в поле зрения девелоперов. Помимо этого, сложившаяся застройка в Москве в основном мало- и среднеэтажная, и в таких районах часто реализуют «точечные» проекты (центр столицы).
Таким образом, покупатели квартиры или апартамента в проекте отдельно стоящего здания могут с большей вероятностью, чем другие, рассчитывать на вид из окна на парки, крыши старинных особняков, обзор достопримечательностей и линии горизонта. Если здание находится в историческом центре, то ликвидность жилья с такими характеристиками особенно высока.
- Хорошая локация
Часто точечные проекты удачно расположены. Во-первых, застройщики выбирают небольшие площадки, ориентируясь на хорошо обеспеченные инфраструктурой локации, поскольку в рамках небольшого проекта невозможно создать полный набор инфраструктуры. Во-вторых, почти всегда точечные проекты реализуются в центре или рядом с ним, поэтому покупатель квартиры в таком доме автоматически получает жилье с хорошей транспортной доступностью.
Квартал
Кварталом называют участок жилой застройки, отделенный со всех сторон (как правило, с четырех) проезжей частью. В контексте классификации проектов жилой застройки кварталом можно назвать жилой комплекс, состоящий не менее чем из двух, но не более чем из четырех корпусов, объединённых общей территорией и архитектурной концепцией. Такие комплексы составляют порядка 27% актуальных проектов застройки в Москве. Примерно по 40% из них относятся к массовому сегменту и бизнес-классу, а остальные – к премиуму.
В чем основные преимущества кварталов для покупателя?
- Концептуальная среда
Квартал всегда формируется как архитектурный комплекс, то есть в нем соблюдается единство облика фасадов зданий, принципов благоустройства придомовых территорий, малых архитектурных форм и дизайна помещений. Соответственно, девелоперу проще реализовать задуманную концепцию комплекса, нежели чем при строительстве одного здания в архитектурно чужеродной среде. Квартал – это уже обособленная часть города, которую житель может называть своим домом, имея в виду не только здание и квартиру, но и определенную территорию. К примеру, культурно-образовательный кластер Russian Design District в Новой Москве задуман как арт-пространство под открытым небом – все здания спроектированы с участием приглашенных известных дизайнеров и деятелей искусств, а на его территории будут проводится выставки и другие культурные мероприятия.
- Коммерческая инфраструктура в шаговой доступности
Масштабы квартала уже позволяют застройщику предусмотреть в проекте больше площадей для коммерческих объектов. Во-первых, они будут привлекательны для инвесторов, а во-вторых – окупаемы для будущих владельцев бизнеса, так как здесь достаточно жителей, которые впоследствии становятся постоянными клиентами.
Житель квартала получает большинство базовых коммерческих услуг в шаговой доступности от дома: магазины, супермаркеты, кафе, салоны красоты, аптеки, отделения банков, мастерские, фитнес-студии и т.д. Причем часто качественный уровень этих услуг соответствует классу квартала, то есть если речь идет, к примеру, о комплексе бизнес-класса, то в коммерческой части будут представлены премиальные сети продуктовых супермаркетов, фитнес-клубов и салонов красоты.
- Закрытое приватное пространство
Почти всегда кварталы имеют закрытую территорию, на которую не могут проникнуть посторонние или заехать случайные автолюбители. Но плюс квартала еще и в том, что в силу масштабов и принципов размещения корпусов, практически всегда здесь образуется достаточно большое и свободное пространство. Чаще всего это внутренний двор, в котором застройщики предусматривают функциональное зонирование – детская площадка, спортивная зона, место для отдыха и пикников и т.п. Фактически у жителей появляется приватное пространство на открытом воздухе, где можно проводить много времени и куда вход посторонним ограничен. К примеру, в ЖК бизнес-класса Bauman House, состоящем из трех корпусов на территории 10,16 тыс. кв.м., 3,6 тыс. кв.м. отводятся под озеленение, рекреационные зоны, игровую и спортивную площадку.
«В целом будущее, безусловно, за проектами комплексного освоения территории, – комментирует Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Рано или поздно площадки для точечной застройки либо станут редкостью, либо не будут привлекательными для девелопмента. Их доля в общих объемах застройки сократится, тогда как кварталы и крупные районы превратятся в преимущественную моделью освоения городских территорий. Стоит вспомнить хотя бы программу реновации, которая по определению предполагает комплексное освоение старых районов. Помимо этого, активнее будут развиваться технологии умного города, то есть новые районы станут технологическим комплексом, в котором все элементы (жилье, инфраструктура, коммерческих и социальные объекты) объединятся в интерактивную сеть по принципу интернета вещей (Internet of Things, IoT). Такие технологии мы уже внедряем, к примеру, в нашем проекте “Академический” в Екатеринбурге, а системой “умная квартира” и энергоэффективными окнами мы оснащаем наш комплекс iLove в Москве».
Район
Масштабные проекты застройки, насчитывающие более пяти корпусов, составляют порядка 18% от общего числа проектов в Москве. Конечно, далеко не все из них можно отнести к районам – иногда много корпусов можно «уместить» в квартал. Но учитывая тенденцию к повышению плотности застройки, даже пять-шесть современных корпусов (в среднем по 25 этажей) эквивалентны по числу жителей старым микрорайонам. Больше половины строящихся районов относятся к массовому сегменту (55%), вторая преобладающая группа – бизнес-класс (31%). Эксперты «Метриум» выделяют следующие преимущества районов.
- Полный набор инфраструктуры
Как правило, в масштабных проектах застройщики планируют создать всю необходимую для жизни инфраструктуру, социальные и коммерческие объекты: детские сады, школы, паркинги, торгово-развлекательные комплексы. К примеру, в комплексе бизнес-класса iLove предусмотрены школа и детский сад. Район строится в духе концепции «город в городе», что позволяет будущим жителям практически не зависеть от инфраструктуры за пределами их среды проживания. Более того, нередко для привлечения потенциальных покупателей девелоперы создают в масштабных районах уникальные инфраструктурные объекты (культурные центры, спортивные школы, музеи и т.п.), как например в проектах «Зиларт», Russian Design District. Часто такая модель застройки используется в редевелопменте бывших промзон, а также в строительстве жилья за МКАД.
- Благоустроенные центры притяжения на открытом воздухе
Следуя концепции «город в городе», застройщики крупных районов предусматривают на их территории полноценные социальные пространства на открытом воздухе. К примеру, если проект реализуется у реки, девелопер может благоустроить протяженную набережную с зонами отдыха, велодорожками, площадками для детей и спортивных занятий, причалами и т.п. В частности, в проекте «Ривер Парк» застройщик благоустроил протяженную набережную длиной 1,5 км с прогулочными и велосипедными дорожками. Есть примеры создания скверов, парков, искусственных водоемов, пляжей. Всё это дает жителям нового района преимущества, которые не всегда есть у обитателей старых жилых массивов. Им не нужно ехать в центр города или соседний округ, чтобы погулять с детьми, заняться спортом, устроить пикник.
- Максимально широкий выбор жилья
В масштабных проектах застройки у покупателей очень много вариантов жилья. К примеру, можно искать квартиру в корпусе рядом с лесом или рекой или рассмотреть здание с видами на город. Вариантов планировочных решений в больших проектах десятки, поэтому рано или поздно найдется подходящая квартира. В частности, в жилом комплексе Headliner застройщик предусмотрел более 70 уникальных планировочных решений (48 – в 1 и 2 очередях, в третьей – еще более 25): от эргономичных студий до просторных четырехкомнатных квартир. Более того, крупные районы строятся ни один год, и можно дождаться старта продаж очередного корпуса, если в готовом аналогичная квартира уже не привлекает ценой.
Помимо этого, в последние годы застройщики крупных проектов стремятся разнообразить их архитектурное содержание. К примеру, в одном комплексе предусматриваются небоскребы, средне- и малоэтажные корпуса, а также таунхаусы или индивидуальные дома. Всё это тоже расширяет выбор формата жилья.
«В долгосрочной перспективе в Москве сохранятся разные типы застройки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Каждый имеет свои преимущества и для покупателя, и для девелопера. Однако осваивать девелоперам в основном придется большие и неблагоустроенные пространства: территории вдоль МЦК, МКАД, Москвы-реки, а также бывшие промзоны. Поэтому новые площадки для застройки будут отличаться большим масштабом, хорошей обеспеченностью собственной инфраструктурой, новыми благоустроенными социальными пространствами».