Компактность на первом месте
Как бы государство ни декларировало необходимость поддержать платежеспособный спрос, он сокращается. Вместе с ним сокращаются площади квартир, чтобы уменьшить их стоимость, появляются проекты, битком набитые студиями. Продуктовая линейка рынка новостроек заметно поделилась на компактные квартиры и вполне себе просторные, позиционирующиеся как семейные.
Согласно официальным нормам, на каждого россиянина должно приходиться не меньше 18 кв. м жилой площади. Обеспеченность жильем сейчас — 16–22 кв. м в зависимости от региона. В Европе этот показатель составляет 35–45 кв. м, в США — 50–57 кв. м. Нацпроект нацелен на обеспеченность 25–30 кв. м на человека.
По словам экспертов, площади квартир в новостройках сокращаются с 2015 года. По некоторым оценкам, сокращение составило 12%. Участники форума «Недвижимость в России» отметили значительное сокращение с запуском льготной ипотеки. По льготной программе займов хватало только на приобретение студий или однокомнатных квартир. Соответственно, застройщики в новых проектах стремились идти в ногу со спросом. Результат — сокращение площадей на 6–8% за последние два года и ожидаемое сокращение еще на 4–6%: доходы граждан по-прежнему снижаются.
Однако есть и плюсы: планировки стали более эргономичными, в большинстве проектов появились кладовые, стало больше функций мест общего пользования. «Сокращение метража квартир и появление новых типов жилья (как раньше появился евроформат, студии, апартаменты) — логичный тренд, который наблюдается во многих крупных мегаполисах в период кризиса. Чтобы поддержать спрос, застройщики выбирают путь оптимизации площадей, нередко отказываясь от размещения дополнительных опций. Не исключено, что в скором времени мы можем увидеть сокращение метража студий до 15–17 кв. м в некоторых проектах. Но только при условии, что такие функциональные помещения, как постирочные, кладовые, коворкинги, спортивные залы, будут вынесены в общее пространство жилого комплекса», — рассуждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Причинно-следственная связь
Как пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», на рынок надавила пандемия. «Действовали две разнонаправленные тенденции: казалось, что локдаун и переход на удаленку требуют увеличения площади и рынок может качнуться в сторону предложения больших метражей. С другой стороны, сохранялся невысокий платежеспособный спрос. В итоге сработала другая тенденция — на снижение общей площади квартир», — констатировала она.
При этом сокращение площадей затронуло все ценовые сегменты. Так, студии появились в ЖК дорогих сегментов, увеличилось количество апарт-отелей, где статус нежилого помещения позволяет планировать очень компактные юниты.
«Если говорить о рынке в целом, то площади сокращаются практически во всех сегментах недвижимости, но причины разные. Покупатели недорогого жилья ограничены в бюджете. В премиальной недвижимости выбор определяется функционалом: если покупателю достаточно 70–80 кв. м, он не возьмет, например, 100 кв. м просто потому, что это якобы престижно», — комментирует Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
По словам Павла Евсюкова, руководителя департамента развития продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG, необходимость оптимизации диктуют новые реалии: «Если в премиальных жилых комплексах, которые проектировались три-четыре года назад, средняя площадь квартиры превышала 100 кв. м, то в новых проектах это значение составляет 70–75 кв. м. Ориентир в сегменте бизнес-класса — 50–55 кв. м. Такие показатели достигаются за счет размещения компактных вариантов в более мелкой нарезке на нижних этажах. При этом с ростом этажности происходит и увеличение среднего метража квартир. Бонусом добавляются террасы, зачастую с видовыми характеристиками».
«Наш опыт показывает: существенно снижая площади квартир, рынок несколько опережает события. Многие покупатели в бизнес- и премиум-сегментах по-прежнему не готовы к компромиссам», — добавил Петр Кузнецов, руководитель отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция».
Одновременно меняется квартирография: в целом ряде ЖК растет доля однокомнатных квартир и студий. По данным экспертов Urban Awards, студий в предложении по стране — уже 50%. Это, указывают эксперты, «один из признаков неблагополучной социально-экономической конъюнктуры».
Участники рынка солидарны с этим мнением. «Кризис внес свои коррективы в проекты застройщиков, многие стали сокращать площади квартир и количество комнат. Любой спад в экономике приводит к смещению спроса в пользу малогабаритного жилья», — поясняет Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ООО «Запстрой».
Влияние на стоимость отдельного лота также очевидна экспертам. «Мелкая нарезка не увеличивает продаваемую площадь, но увеличивает среднюю цену за "квадрат". Поэтому сокращение площадей может быть финансово оправданно», — убежден Сергей Софронов.
«Сокращение площадей помогает снизить средний чек и повысить ликвидность квартир на сжимающемся рынке. Однако в этом вопросе застройщику стоит проявлять гибкость для того, чтобы не допустить понижения класса проекта», — полагает Павел Евсюков.
«Сокращение площадей квартир — вынужденная мера сохранения доступности жилья. Особенно в сегменте массового спроса, который наиболее чувствителен к цене. Поскольку себестоимость строительства не снизить, остается только оптимизировать и сокращать площадь квартиры, тем самым делая ее финальную стоимость ниже для покупателя. Например, ту же студию или небольшую однокомнатную квартиру еще можно купить с нуля, не вкладывая средства от продажи предыдущей квартиры. А более крупную квартиру — уже проблематично, там уже чаще прибегают к программам зачета жилья», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Безусловно, сокращение площади удешевляет стоимость квартиры, т. е. делает ее более доступной. Однако здесь есть несколько «но». «Стоимость квадратного метра в маленькой квартире будет выше, чем в квартире большей площади. Но здесь важно понимать, будет ли в проекте спрос на однокомнатные квартиры в большом количестве и по более высоким ценам», — говорит Светлана Капранова, руководитель отдела продаж IKON Development.
Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101», указывает и на другие риски: «Снижение метража и правда помогает сделать доступнее стоимость самой квартиры, однако есть риск перенасыщения проектов нишевым предложением — например, студиями, которые в основном покупают под сдачу в аренду или в качестве первого жилья. Для девелоперов более перспективной стратегией выглядит системная работа с банками для создания более привлекательных механизмов покупки той квартиры, которая нужна клиенту, а не той, на которую у него хватает денег».
По словам Петра Кузнецова, стоимость квадратного метра растет, но покупательная способность имеет свои пределы. Поэтому, стремясь уменьшить общую стоимость квартир, застройщики зачастую идут на компромиссы. «Страдают чаще всего спальни. Даже в бизнес-классе стали распространены комнаты площадью около 10 кв. м», — уточнил он.
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», полагает, что стимулом для застройщиков проектировать компактные квартиры стала их популярность у инвесторов. Малогабаритных юнитов в проектах все больше — они превращаются в «общежития». В народе такие проекты получили название «человейники».
Мелкая нарезка
По данным компании «Метриум», по итогам второго квартала 2022 года средняя площадь квартир в предложении массового сегмента новостроек Москвы сократилась до 46,8 кв. м. При этом только в июне площади сжались на 2,1 кв. м, а за последние два года — на 10 кв. м. При этом интенсивнее всего сокращаются площади в студиях. Площади апартаментов также сокращаются. По итогам полугодия средняя площадь апартамента комфорт-класса составила 35,3 кв. м, сократившись за год на 17%, на 7,4 кв. м.
По подсчетам аналитиков Level Group, за год средняя площадь квартир в столичных новостройках сократилась с 53 до 48 кв. м: в новостройках бизнес-класса — с 61 до 59 кв. м, в комфорт-классе — с 46 до 43 кв. м.
Но не во всех проектах площади сокращаются. По словам Анны Боим, в Новой Москве за год площадь квартир в предложении сократилась на 1%, до 48,2 кв. м. А в проектах, где основная целевая аудитория — семьи, напротив, площади даже подросли. «Если говорить о новом предложении в локации, выведенном на рынок летом 2022 года, средняя площадь выросла на 11% по сравнению с показателями лета 2021 года», — добавила она.
В элитных проектах Москвы, утверждают специалисты компании Sminex, средняя площадь, напротив, растет. Сегодня она составляет 171 кв. м, увеличившись за полугодие на 33%.
По словам Светланы Капрановой, площади квартир в проектах IKON Development увеличиваются — в соответствии с пожеланиями потенциальных покупателей. Вывод второй очереди ЖК «Заречный квартал» даже пришлось притормозить и потратить время на перепроектирование — в сторону увеличения площадей и количества двухкомнатных квартир. «Сейчас объемы двухкомнатных квартир увеличиваем, но в то же время стараемся делать их компактными и функциональными и с точки зрения жизни, и с точки зрения суммы покупки», — уточнила Светлана Капранова.
Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, отмечает незначительное сокращение площадей в сегменте премиальной недвижимости столицы, в частности, апарт-отелей: «Хочется отметить, что сегменты премиальной и элитной недвижимости всегда жили "отдельной жизнью", со своими законами и правилами. Запросы наших клиентов всегда уникальны и отличаются, например, от массового продукта, который наиболее подвержен различным внешним факторам. Мы еще на самом первом этапе проработки проекта проанализировали тренды рынка и запросы нашей целевой аудитории, в том числе и по метражу лотов, и сейчас понимаем, что не прогадали».
По ее словам, средняя площадь квартир и апартаментов сокращалась в прошлом году — примерно на 10 кв. м.
Тенденции сокращения площадей не избежал и Петербург. По данным Группы RBI, сегодня средняя площадь квартир — 37,6 кв. м.
По словам Анастасии Иващенко, директора по продажам Hansa Group, средняя площадь квартир в эконом- и комфорт-классах составляет 40 кв. м. В премиальном сегменте процесс аналогичны, но причина у них — иная. «Раньше премиальная недвижимость почти всегда проектировалась в больших размерах, но зачастую появлялись проекты с непродуманными планировками и, как следствие, лишними квадратными метрами. Со временем произошла оптимизация планировочных решений с учетом реальных потребностей покупателей. В результате в некоторых объектах появились даже компактные студии, а средняя площадь, например, однокомнатных квартир снизилась до 35–38 кв. м», — пояснила Анастасия Иващенко.
При этом эксперты подчеркивают: застройщики следуют за спросом. «Наиболее востребованный продукт на рынке — однокомнатная квартира с европланировкой площадью 34–35 кв. м. Как правило, на таком метраже можно разместить спальню площадью 10–12 кв. м, кухню-гостиную в 13–15 кв. м, санузел, прихожую с местом для хранения и балкон», — говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.
По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в сегменте апартаментов в первом полугодии наблюдалось увеличение покупательского интереса к юнитам меньшей площади. Средняя площадь проданных сервисных апартаментов составила 25,6 кв. м (–5 кв. м), в несервисном — 45,6 кв. м (–5,5 кв. м), только в рекреационном формате отмечалось незначительное увеличение площади на 0,6 кв. м, до 41,3 кв. м.
Светлана Денисова рассуждает: «Площади квартир связаны с классом проекта, но отнюдь не линейно. Далеко не всегда работают общие для всех сегментов рынка правила. Главное, чтобы девелоперу была понятна аудитория проекта, а аудитории — концепция предлагаемого объекта».
По ее словам, предложение малогабаритных квартир давно есть на рынке, поэтому по некоторым позициям вот-вот наступит насыщение. Но при этом есть спрос и на просторные «семейные» квартиры.
В проекте «Огни Залива» основная аудитория — семьи с детьми, поэтому имеются и четырехкомнатные квартиры, и достаточно большие трехкомнатные (от 70 до 90 кв. м) и двухкомнатные (от 52 до 72 кв. м). Причем преобладают двухкомнатные квартиры.
В Объединении «Строительный трест» аналогичная целевая аудитория, поэтому средняя площадь квартир в объекте комфорт-класса NEWПИТЕР в пос. Новоселье составляет 57 кв. м, в ЖК «Новое Купчино» — 60 кв. м, а в объектах бизнес-класса «Листва» и «Наука» — 79 и 65 кв. м соответственно.
Как отмечает Наталья Кукушкина, площади квартир рассчитываются для каждого проекта индивидуально: в ЖК компании класса масс-маркет площади однокомнатных квартир — от 30 до 43 кв. м. В других проектах ЦДС есть планировки от квартир-студий площадью 22–25 кв. м, до квартир с тремя спальнями площадью 120 кв. м.
По словам Сергея Софронова, в компании предпочитают не сокращать площади, но работать с разными форматами планировок: «Некоторые из них нацелены на удовлетворение довольно массового запроса: исключить лишние метры. В наших проектах в "премиуме" есть однокомнатные квартиры по 60 кв. м. В комфорт-классе студии по 26 кв. м, в среднем. То есть как такового сокращения метража у нас нет. Доли форматов также достаточно сопоставимы — мы не строим жилые дома с подавляющей долей, например, студий или однокомнатных квартир. В апартаментах ситуация иная — здесь наиболее востребованный формат именно студии. Но и они бывают разные — у нас есть предложения от 20 до 40 кв. м».
В то же время на рынке есть компании и проекты, где студии не строятся. «Принципиальная позиция Объединения "Строительный трест" — не проектировать малогабаритные квартиры-студии. Минимальная площадь квартир на текущий момент у нас составляет 33 кв. м», — отметил Сергей Степанов.
По словам Анастасии Иващенко, в клубном доме «Аура» также нет студий, а площади квартир значительно выше, чем в среднем в бизнес-классе Петербурга. Например, средняя площадь квартир с одной спальней — 46 кв. м, с двумя — 70 кв. м, с тремя — 90 кв. м.
Непростая квартирография
«Общая рыночная статистика базируется на долях по метражам: чем больше на рынке однокомнатных квартир и студий, тем заметнее снижение среднего метража. Но подхода отдельных девелоперов к квартирографии она не отражает», — констатирует Сергей Софронов.
По данным компании «Метриум», спрос на студии и однокомнатные квартиры поменял квартирографию ЖК. В массовом сегменте столичного рынка в июне 2022 года доля студий составила 23%, однокомнатных квартир — 35%. Но доля двухкомнатных квартир сократилась до 29%, трехкомнатных — до 12%.
В элитном сегменте квартир и апартаментов также наблюдается увеличение количества лотов небольших площадей: доля студий сегодня составляет 5,7%, однокомнатных — 30,4%, двухкомнатных — 35,2%. Аналогично с массовым сегментом сокращается количество трехкомнатных — до 19,5% и многокомнатных — до 9,2%.
«Ограниченное предложение и спрос на компактные лоты в высокобюджетном сегменте привели к вымыванию из выборки небольших квартир и апартаментов.
Сейчас на рынке больший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами», — подтверждает Елена Тарасова.
«Еще два года назад на рынке были представлены лоты площадью 18–25 кв. м. На сегодняшний день такие квартиры встречаются все реже», — констатирует Светлана Капранова.
«Застройщики жилья в Москве давно стремятся максимально разнообразить планировки квартир в своих проектах. С учетом актуальных запросов граждан и требований времени они предлагают максимальную вариативность планировочных решений. Заявлениями о том, что в проекте насчитывается более 100 вариантов планировок, уже сложно кого-то удивить», — заявила Вера Стефан, коммерческий директор ASTERUS.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», уже весной доля студий в спросе достигла рекордного показателя в 41%, хотя 2021 году она была 30%.
Увеличение доли студий и однокомнатных квартир, по мнению Петра Кузнецова, «деклассирует» проекты. «Для себя мы считаем это недопустимым. К примеру, в нашем новом ЖК бизнес-класса «Мануфактура James Beck» на Петроградской стороне запроектировано всего три квартиры-студии, причем площадью до 45 кв. м. В премиальном клубном доме «Квадрия» малогабаритных квартир нет, а основная часть — двух- и трехкомнатные квартиры», — добавил он.
«Строительный трест» также отдает предпочтение квартирам от двух комнат. В ЖК «NEWПИТЕР» их 55%, в ЖК «Новое Купчино» — 60%, а в ЖК «Листва» и ЖК «Наука» — 81% и 77%. «Я считаю, что минимальная площадь квартир должна быть больше 30 кв. м и доля квартир с минимальными метражами не должна превышать 10% от общего количества квартир в доме. Наличие большого количества маленьких квартир в объекте автоматически снижает привлекательность жилого комплекса в целом, поскольку такая недвижимость чаще всего используется как рентная. На рынке есть примеры, где целые жилые дома и районы состоят из квартир-маломерок, напоминая общежитие в его худшем виде», — отметил Сергей Степанов.
По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора АН «КВС», в объектах «КВС» доля студий составляет 10–15%. При этом высок спрос на однокомнатные квартиры — их в проектах в районе 40%. «В последнее время мы также заметили определенное увеличение интереса клиентов к трех- и четырехкомнатным квартирам. Это связано с тем, что государство активно поддерживает семьи с детьми в решении жилищного вопроса», — пояснила она.
Но проект, состоящий главным образом из малогабаритных квартир и студий, может потерять покупателей. «Приобретая недвижимость, покупатели, как правило, смотрят на квартирографию всего объекта, учитывают количество квартир на лестничной клетке, количество машино-мест в паркинге, а также как часто соседние квартиры будут менять своих владельцев. Все эти факторы важны для будущего комфортного проживания», — указывает Сергей Степанов.
«Чем мельче "нарезка", тем больше квартир на лестничной клетке. Тем более возрастает нагрузка на социальную инфраструктуру, дороги, парковки, лифты, более жесткие требования к инсоляции и пр. Ведь очень редко когда в небольших квартирах живет по одному человеку, чаще там проживает целая семья с одним, а то и с несколькими детьми. Получается, что количество проживающих гораздо больше, чем учитывают нормативы. Именно поэтому жилые комплексы, где велика доля малогабаритного жилья, считаются некомфортными для проживания», — добавил Николай Гражданкин.
«Сейчас застройщики достигли оптимального баланса метража, комфорта проживания и стоимости, поэтому дальнейшее сокращение площадей маловероятно», — заключила Наталья Кукушкина.
Квартирография в строящихся ЖК по регионам, шт.
|
Регион |
1-комнатные, шт. |
2-комнатные, шт. |
3-комнатные, шт. |
Многокомнатные, шт. |
|
Москва |
138 553 |
107 515 |
52 212 |
12 262 |
|
Московская область |
88 834 |
69 675 |
24 310 |
3143 |
|
Петербург |
127 606 |
45 702 |
18 993 |
2083 |
|
Ленинградская область |
59 966 |
17 043 |
3813 |
165 |
|
Россия |
1 038 523 |
641 430 |
253 240 |
30 365 |
Источник: ЕИСЖС, Дом. РФ
Квартирография в строящихся ЖК по регионам, %
|
Регион |
1-комнатные, % |
2-комнатные, % |
3-комнатные, % |
Многокомнатные, % |
|
Москва |
44 |
35 |
17 |
|
|
Московская область |
48 |
37 |
13 |
|
|
Петербург |
66 |
23 |
10 |
|
|
Ленинградская область |
74 |
21 |
5 |
|
|
Россия |
53 |
33 |
13 |
Источник: ЕИСЖС, Дом. РФ
Квартирография в строящихся ЖК по компаниям, %
|
Компания |
1-комнатные, % |
2-комнатные, % |
3-комнатные, % |
Многокомнатные, % |
|
ГК ПИК |
52 |
35 |
12 |
|
|
ГК ЛСР |
63 |
22 |
13 |
|
|
Группа Самолет |
39 |
42 |
16 |
|
|
Setl Group |
81 |
15 |
5 |
|
|
ФСК |
38 |
38 |
19 |
|
|
Донстрой |
58 |
33 |
7 |
|
|
Инград |
33 |
40 |
22 |
|
|
Гранель |
51 |
35 |
13 |
|
|
Главстрой |
47 |
38 |
14 |
|
|
ГК ЦДС |
76 |
21 |
3 |
|
|
Кортрос |
43 |
34 |
19 |
|
|
А101 Девелопмент |
35 |
36 |
22 |
|
|
MR Group |
42 |
36 |
18 |
|
|
Аквилон |
74 |
21 |
5 |
|
|
Группа Эталон |
На основании сведений, размещенных застройщиками в личных кабинетах на сайте наш.дом.рф
Настоящий комфорт в пяти минутах от «Пионерской»
В октябре стартовали продажи в очередном корпусе жилого комплекса «Приморский квартал» – пожалуй, последнего проекта, который реализуется действительно в шаговой доступности от станции метро «Пионерская». Развитая транспортная, социальная, торговая инфраструктура, а также обилие зелени в локации гарантируют покупателям квартир комфортное проживание.
Уникальное расположение
Строительство ЖК «Приморский квартал» ведется в локации, которую по справедливости можно назвать уникальной. Комплекс появится в сердце престижного, динамично развивающегося Приморского района, на территории, ограниченной Коломяжским, Богатырским проспектами и улицей Матроса Железняка.
В современном мегаполисе скорость измеряется не по формальному признаку, километрами в час, а по тому, как быстро можно попасть из своего места жительства в заданную точку города. При этом главным видом транспорта остается метрополитен, продолжающий осваивать все новые локации (напомним: по итогам этого года, будет запущено пять новых станций). Соответственно, важнейшим фактором становится близость к станции метро. ЖК «Приморский квартал» в этом отношении представляет собой редкий случай, когда ближайшая станция находится действительно в шаговой доступности. До «Пионерской» – всего 400 м. Можно смело констатировать, что аналогичное предложение в этой локации вряд ли появится на рынке: окрестности станции уже практически полностью застроены. При этом те, кто любит прогуляться, могут немного пройтись, например, до «Черной речки» – тоже всего 1200 м.
Впрочем, автотранспортном выехать из микрорайона тоже не сложно: в сторону центра ведут Каменностровский проспект, альтернатива которому – череда набережных по правому берегу Большой Невки и Невы. Неподалеку располагаются выезды на Западный скоростной диаметр и Кольцевую автодорогу, что обеспечивает оперативный доступ в любую точку города.
Кстати, несмотря на формальную «окраинность» локации, по сути, она располагается совсем недалеко от центра Северной столицы. Судите сами: в 10 мин. езды на метро – Петроградская сторона, жемчужина исторического Петербурга, получившая регулярную застройку в конце XIX – начале ХХ века; в 13 мин. – Петропавловская крепость, с которой город «начал быть»; в 17 мин. – Невский проспект, сердце Северной Венеции.
Богатая инфраструктура
Несомненный плюс «Приморского квартала» – наличие в локации всей необходимой для комфортного проживания инфраструктуры. Это касается как инженерных коммуникаций и транспорта, так и торгово-развлекательных и социальных объектов.
В шаговой доступности – детские сады и школы, а также поликлиники и ряд крупных медицинских учреждений. Развитие в районе дополнительной социальной инфраструктуры напрямую связано с «Приморским кварталом»: проектом предусмотрено три детских сада на 460 мест и общеобразовательная школа на 1500 учеников. Поблизости располагаются крупные торгово-развлекательные комплексы (ТРЦ «Сити-молл», ТРК «Капитолий»), представлены практически все крупные сети ритейлеров: «Карусель», «Ашан», «Леруа Мерлен» и др. Первые этажи зданий «Приморского квартала» также внесут свою лепту в развитие коммерческой инфраструктуры локации.
Нельзя не упомянуть и о зеленых насаждениях. Проект расположился в окружении парков. К южным корпусам комплекса примыкает сквер у места дуэли великого русского поэта А. С. Пушкина, а напротив северных корпусов раскинулся Удельный парк, один из крупнейших зеленых массивов в Петербурге, признанный объектом культурного наследия регионального значения и, соответственно, защищенный от застройки.
Подлинный комфорт
Девелопер отнес комплекс к комфорт-классу, и в данном случае это не формальное определение, дань рыночной терминологии, но точное обозначение качества жизни будущих жильцов. Комфортность жизни обеспечивается в первую очередь продуманностью всех деталей проекта, умением предугадать потребности и пожелания будущих жильцов. И этот посыл лег в основу проекта «Приморского квартала».
Начинается это с архитектурной составляющей оригинального комплекса, включающего в себя сочетание разновысотных секционных зданий – как прямых, так и плавно изгибающихся в соответствии со спецификой участка – и круглых в сечении башен, дающих точечные акценты и придающих застройке необычный облик. Разработчики проекта реализовали его в форме своего рода амфитеатра. Высотность домов снижается по мере движения от периметра к центру. И сделано это не случайно: квартал устроен так, чтобы закрыть внутреннее пространство от шума города и при этом впустить максимум света в окна домов и на площадки для отдыха. Строительство ведется по современной кирпично-монолитной технологии. Отдельные корпуса будут выполнены с применением вентилируемых фасадов, что придаст им дополнительную выразительность.
Комфортность жизни обеспечивается также разнообразной, продуманной и эргономичной квартирографией. На каждом из этажей будет располагаться по 5–6 квартир. Покупателям предложат разнообразные планировки – от студий до 5-комнатных квартир, площадью от 24,68 до 137,03 кв. м. В ассортименте есть популярные форматы и даже двухуровневые квартиры. Обеспечить разнообразие вариантов – это одна из главных задач, которая стояла перед проектировщиками квартала.
Во многих квартирах продуманы дополнительные опции комфорта – гардеробные, холодные кладовые на кухнях, эркеры. Также в проекте появились и специальные шеф-квартиры с двумя кухнями. В них, например, смогут комфортно жить вместе сразу три поколения одной семьи: одна половина отдана молодым родителям, а вторая – бабушке и дедушке, которым уже трудно жить самостоятельно, при этом «кухонное хозяйство» они смогут вести раздельно. А при необходимости вторую кухню можно использовать как обычную дополнительную комнату – гостевую спальню, вторую детскую, кабинет – в зависимости от потребностей покупателя.
Кроме того, особое внимание уделено внутриквартальным территориям – там будет выполнено комплексное озеленение, появятся детские и спортивные площадки, прогулочные дорожки и места для отдыха.
«Приморский квартал» станет оптимальным выбором для тех, кому нужна не чрезмерно дорогая комфортная квартира в обжитом, зеленом районе, в шаговой доступности от станции метро и недалеко от исторического центра Северной столицы.
Мнения
Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит»:
– «Приморский квартал» – сегодня один из самых масштабных девелоперских проектов в Петербурге. Этот формат позволяет нам подходить к созданию проекта комплексно, то есть мы говорим о формировании уникальной жилой среды. Фактически мы строим город в городе, в котором будет все необходимое для комфортной жизни: от социальной до торговой инфраструктуры.
Михаил Ривлин, заместитель председателя правления и учредитель ООО «Охта Групп»:
– Мы создавали этот проект, следуя принципам современного девелопмента. Для нас это означает расширение понятие «дом», которое сегодня не может ограничиваться отдельно взятой квартирой. Чувство безопасности и комфорта, по нашему убеждению, должно создаваться уже в тот момент, когда вы попадаете на территорию жилого комплекса. И эти правила легли как в архитектурную концепцию «Приморского квартала», повторяющего формы амфитеатра, так и в дизайн всех общественных пространств.
Паспорт объекта
Строительство ЖК «Приморский квартал» по адресу: Коломяжский проспект, д. 13, лит. А, стартовало в 2017 году. Реализация проекта осуществляется в рамках партнерства корпорации «Мегалит» и компании «Охта Групп». Застройщик проекта – совместная компания «Мегалит – Охта Групп». Площадь участка под застройку составляет около 25 га. Общая площадь продаваемых помещений в проекте – порядка 380 тыс. кв. м. В жилом квартале предусмотрено возведение 13 кирпично-монолитных домов высотой от 16 до 25 этажей. Социальная инфраструктура включает в себя три детсада на 460 мест, общеобразовательную школу на 1500 мест. Завершение реализации всего проекта намечено на 2024 год.
1 октября стартовали продажи жилья в новом 38-м корпусе ЖК «Приморский квартал». Купить квартиру в нем на старте можно по цене от 2,8 млн рублей.
На все жилье в комплексе предлагается ипотека от ведущих банков. Также имеются различные варианты рассрочки, в том числе долгосрочной и беспроцентной.
О компании
Корпорация «Мегалит» работает на строительном рынке Петербурга с 1991 года. С 2006 года известна под брендом «Мегалит». Среди реализованных знаковых проектов: ЖК «ГринЛандия», ЖК«Дом-Мегалит у Ледового дворца», ЖК «Дом-Мегалит на проспекте Просвещения», ЖК «Дом-Мегалит у парка Есенина», ЖК «Дом-Мегалит на Дибуновской», ЖК «Дом-Мегалит на Неве». В 2013–2016 годах был реализован первый партнерский проект с ООО «Охта Групп» – ЖК «Екатерининский». В 2017 году партнеры объявили о начале строительства «Приморского квартала». С 2018 года корпорация «Мегалит» совместно с ГК «Доверие» реализует ЖК «Дом на Львовской».
Компания «Охта Групп» работает на строительном рынке Северо-Запада с 2001 года. В 2009 году было принято решение о выходе на рынок жилья. Пилотным проектом стал жилой дом на ул. Маршала Тухачевского, 27. Компания выполняла функции fee-девелопера в проекте административно-делового квартала «Невская ратуша». Также в портфолио «Охта Групп» многофункциональный общественно-деловой комплекс «Обводный двор». Портфель собственных жилищных проектов включает ЖК «Александровский», ЖК «Петровская слобода» (Петрозаводск), ЖК «Екатерининский», строящиеся клубный дом Art View House и ЖК «Приморский квартал».
Черная речка: новостройки на месте «промки»
В этом обзоре «Строительный Еженедельник» рассмотрит одну из наиболее активно застраиваемых в настоящее время локаций: территорию вблизи Черной речки и одноименной станции петербургской «подземки». Располагавшиеся здесь прежде промзоны постепенно, но неуклонно превращаются в район комфортных новостроек.
Если взглянуть, на карту новостроек Санкт-Петербурга, не сложно убедиться, что локация Черной речки, располагающаяся в юго-восточной части Приморского и захватывающая южную оконечность Выборгского района города, осваивается очень активно. Здесь реализуют свои проекты чуть ли не все крупные девелоперы Северной столицы. В их числе и лидеры строительной отрасли города, такие как Setl Group, «Группа ЛСР», «РосСтройИнвест», «ЮИТ Санкт-Петербург», ГК ЦДС, «Отделстрой», «Мегалит – Охта Групп» и многие другие.
Между тем, еще сравнительно недавно локация Черной речки прочно входила в число территорий «серого пояса» Санкт-Петербурга – земель промышленных предприятий, в значительной степени уже утративших производственное значение. Теперь здесь активно развернулся процесс редевелопмента. По оценке экспертов, это неудивительно. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки, – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий. – И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Альтернативы практически нет».
В результате на месте бывшей промзоны постепенно формируется район новостроек, создается территория комфортного проживания с развитой инфраструктурой. «В районе Черной речки в настоящее время идет активный редевелопмент промзон. Интерес к локации очень высокий», – подчеркивает Юрий Зарецкий.
С ним согласна директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «Зона около Черной речки достаточно бурно развивается, и в ближайшие лет пять активное строительство продолжится. Главной целевой аудиторией станут покупатели «нового бизнес-класса», которые стремятся улучшить свои условия проживания и приобрести более престижное жилье. Ведь это место – очень перспективное, рядом, через мост, находится Петроградская сторона», – отмечает она.
Труднее всего несколько лет назад, конечно, было пионерам освоения Черной речки, ведь в локации располагалось еще много промзон, что, несомненно, снижало интерес потенциальных покупателей земли. Зато сейчас, когда территория практически поделена на участки жилищной застройки в рамках редевелопмента, формируется новый район для удобного проживания. Поэтому теперь девелоперы позиционируют свои проекты не только в комфорт-классе, но и в сегменте «комфорт плюс» и даже в бизнес-классе.
И, по мнению экспертов, это закономерно. При формальной «окраинности» локации, район Черной речки находится очень близко от центра. Всего одна остановка на метро (7 мин.) до центра исторической Петроградской стороны и три (15 мин.) – до Невского проспекта, самого сердца Петербурга. В непосредственной близости у границ локации находятся также станции «Пионерская», «Лесная», «Выборгская», «Старая Деревня». Помимо метрополитена связь с другими частями города обеспечивается разветвленной сетью наземного транспорта. Автовладельцы могут добраться до центра по Каменностровскому проспекту или набережным Большой Невки и Невы. Западнее находится выезд на Западный скоростной диаметр, и далее – на КАД, по которой можно добраться до любой точки города.
Поскольку локация никогда не была исключительно промзоной, а включала в себя жилые кварталы, ее отличает развитая социальная и коммерческая инфраструктура. Имеются детские сады, школы, поликлиники, иные медицинские учреждения. Примечательно, что большая часть проектов предусматривает строительство социальных объектов, что позволит сохранить высокий уровень обеспеченности социнфраструктурой. Имеется ряд крупных торгово-развлекательных комплексов, работают магазины крупнейших ритейлеров, фитнес-центры, кафе и рестораны, предприятия сервиса. Коммерческая инфраструктура также получит развитие в рамках реализации жилищных проектов.
Локацию отличают также обилие зеленых зон и благоприятная в целом экологическая обстановка (производств высоких классов вредности в районе Черной речки не было). Здесь находятся Салтыковский сад, Строгановский парк, Ланской и Пионерский сады и др. Часть объектов имеет выход на набережные Большой Невки и отличается прекрасными видовыми характеристиками. Таким образом, локацию, несомненно, можно считать привлекательной для комфортного проживания.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», цены в локации «Черная речка – Большой Сампсониевский проспект» имеют тенденцию к повышению. «По состоянию на 1 октября 2018 года в сегменте «масс-маркет» средняя цена квадратного метра составила 132 тыс. рублей, что на 30% выше среднего показателя по городу в классе. За год (сентябрь 2018 года к сентябрю 2017-го) прирост средней цены «квадрата» составил 15,2%. Это обусловлено ростом строительной готовности уже реализуемых объектов, общим наметившимся трендом к росту цен, также изменением структуры предложения, появлением объектов класса "комфорт плюс"», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Мнения
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Не так давно на рынок вышел наш новый объект бизнес-класса – ЖК «Новый Лесснер», который находится в престижной части Выборгского района, близ Кантемировского моста и всего в 250 м от набережной Невы.
Помимо традиционных для бизнес-класса преимуществ, мы выделили четыре ключевых отличия. Во-первых, это удачное расположение – сочетание прекрасной транспортной инфраструктуры (рядом метро, крупные транспортные артерии), и в то же время жилой комплекс укрыт от городского шума и суеты другими зданиями, поэтому дома не будет слышно гула с автомобильных магистралей.
Во-вторых, школа и детский сад внутри квартала есть только в нашем комплексе. Поэтому не надо никуда возить детей, рано их будить и тратить время в пробках. В-третьих, только «Новый Лесснер» обеспечен тремя удобными выездами, которые позволяют быстро попасть на основные магистрали. Один из них выходит на Большой Сампсониевский проспект. То есть въехать и выехать из комплекса можно будет, избегая пробок на односторонней улице Матросова.
В-четвертых, парковочных мест в ЖК «Новый Лесснер» гораздо больше, чем в других подобных новостройках. Их количество практически приближено к количеству квартир. В комплексе будет построено три подземных паркинга и два многоуровневых. При этом парковочные места – традиционные, без подъемников и «семейных» вариантов, где одна машина запирает другую. Дворы будут свободны от автомобилей – с обилием игровых и спортивных площадок, прогулочных дорожек и цветников. На первых этажах вдоль улицы Матросова расположатся пекарни, рестораны, магазины. Но самое главное – это передовой медицинский центр. Традиционно мы оставляем коммерческие помещения в собственности и самостоятельно подбираем нужных арендаторов. Тем самым мы формируем полноценную инфраструктуру жилого комплекса.
Квартирографию отличает широкий диапазон метража – от 34 до 86 кв. м, с возможностью объединения. На этаже в среднем располагается по 4 квартиры. Студий нет. На всех балконах выполнено теплое остекление. Из квартир, расположенных на верхних этажах, открывается живописный вид на Неву, исторический центр и Петроградскую сторону.
Сейчас в продаже – первая очередь «Нового Лесснера» со сроком сдачи в IV квартале 2021 года. Стоимость квадратного метра там – от 110 тыс. рублей.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– ЖК «Приморский квартал» – один из знаковых проектов в этой локации. Он расположен ближе к станции метро «Пионерская» (всего 400 м), но и до Черной речки пешая прогулка займет всего 15 мин. Сегодня «Приморский квартал» является одним из самых масштабных девелоперских проектов не только в этой локации, но и во всем Петербурге. На территории, ограниченной Коломяжским, Богатырским проспектами и улицей Матроса Железняка, корпорация «Мегалит» в партнерстве с компанией «Охта Групп» возведет 13 жилых домов, коммерческие помещения, 3 детских сада на 460 мест и общеобразовательную школу на 1500 учеников. Подобный подход позволяет нам формировать комплексную жилую среду, фактически строить город в городе, в котором предусмотрено все для комфортной жизни. Проект предполагает разнообразную внутреннюю «коммерцию». Для бизнеса проекты комплексной застройки оказываются максимально привлекательными, поскольку могут обеспечить достаточный трафик посетителей, и «Приморский квартал» в этом плане обязательно дополнит торгово-развлекательную инфраструктуру этой локации.
Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– ЖК Terra расположится на Земледельческой улице в Приморском районе, между центральной урбанизированной частью города и курортной зоной, и будет совмещать в себе лучшие черты обеих. Близость к центру города, развитая инфраструктура, современные технологии строительства и эксплуатации – одна сторона «медали». Экология, парки и возможности для активного отдыха на свежем воздухе – другая сторона. Локация, действительно, перспективная и позволяет строить качественные проекты. До центра города можно доехать за 20 мин., до Петроградской стороны – за 10. При этом сам район – тихий, с большим количеством зелени, и ГК «РосСтройИнвест» постарается эти преимущества сохранить и приумножить. В этом районе уже существует необходимая жителям социальная инфраструктура, но мы продолжим ее развитие и создадим по-настоящему комфортную среду для жителей дома и района. По классу этот жилой комплекс мы относим к верхней границе комфорт-класса, хотя многие опции проекта можно отнести к бизнес-классу. Мы очень тщательно работаем над каждым следующим проектом и закладываем в жилые комплексы новые и наиболее востребованные нашими покупателями опции. Наша главная задача – максимально соответствовать требованиям людей.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В июле мы вывели в продажу новый жилой квартал бизнес-класса ЦДС «Черная Речка». Это – наш флагманский проект, разработанный в соответствии с современными стандартами европейской архитектуры. Квартал состоит из девяти разновысотных корпусов высотой от 10 до 14 этажей. Проект рассчитан на семейных покупателей: больше половины планировок – это просторные двух- и трехкомнатные квартиры, в которых предусмотрены мастер-спальни, помещения для хранения и хозяйственные зоны, вместительные кухни-гостиные, ванные комнаты с окном и эксклюзивные квартиры с большими открытыми террасами. Благодаря близости к Выборгской набережной и набережной Чёрной речки, многие квартиры будут иметь вид на воду и центр города, что всегда ценилось покупателями. Другой отличительной особенностью комплекса являются его камерность и высокие стандарты безопасности: во всех домах предусмотрены закрытые дворы, свободные от машин, а также многоступенчатая система видеонаблюдения. Для самых маленьких жителей мы построим школу и два детских сада, а для автолюбителей под каждым домом предусмотрен вместительный подземный паркинг.