Лучше меньше, да лучше. Какие форматы квартир предпочитают современные покупатели
После кризиса 2008-2009 годов в России заметно укрепилась тенденция к уменьшению и оптимизации жилого пространства. Ее отголоски сказываются на структуре спроса и сегодня: покупатели рассчитывают получить комфортное жилье необходимого для жизни метража, а излишеств в виде дополнительных «квадратов» многие себе позволить не могут. Эксперты компании «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают о том, как на это реагирует рынок.
Трансформация спроса
Рост популярности однокомнатных квартир начался еще в 2014 году – после очередного кризиса. В неустойчивой экономической ситуации «однушки» для многих стали главной и единственной возможностью решения квартирного вопроса. Затем падение доходов населения сместило спрос в сторону еще меньшего по площади и более доступного жилья, следствием чего стал выход на рынок малогабаритных студий. Несмотря на то, что цены на компактные лоты стабильно растут, все же студии и «однушки» и сегодня продолжают оставаться самыми оптимальными по стоимости и наиболее востребованными.
Тенденция к уменьшению
Регулярное увеличение стоимости квадратного метра в новостройках Москвы вынуждает девелоперов оптимизировать площади лотов, чтобы как можно больше клиентов смогли себе позволить собственное жилье. Сокращение метражей – общий тренд последнего времени, и он касается квартир с любым числом комнат. С одной стороны, таким образом застройщики стараются сделать свой продукт «побюджетнее» в условиях падения доходов покупателей, с другой – набирает популярность евроформат, который предполагает оптимальное использование даже небольших площадей.
Особенности и преимущества евроформата
Квартира евроформата имеет свои отличительные черты. Во-первых, это отказ от явного разделения пространства на жилые помещения и кухню. Роль последней выполняет большое помещение с зоной приготовления и приема пищи, которое в России стали называть «кухней-гостиной». Во-вторых, квартиры евроформата имеют уменьшенную жилую площадь, занимающую от 25% до 40% всего метража, а остальная часть приходится на прочие помещения, включая кухню-гостиную. Таким образом, это лоты, применительно к которым понятие «комнатность» заменено «пространством» – с возможностью его функционального зонирования. Выбор такой квартиры позволяет избежать переплаты за лишние квадратные метры – в частности, благодаря отсутствию длинных коридоров.
В ЖК «Любовь и голуби» лоты с одной спальней обозначаются как однокомнатные, но, по сути, они являются евродвушками с просторной кухней-гостиной. Так, квартира площадью 35,3 кв. метров имеет кухню размером 16,12 кв. метров и спальню на 10,35 «квадратов». На холл отводится 5,3 кв. м, а на санузел – 3,5 кв. м. Очевидно, что это очень удачная планировка, позволяющая максимально рационально использовать все пространство квартиры.
Кроме того, евродвушки дешевле классических двухкомнатных квартир и при этом функциональнее однокомнатных. Они чуть меньше, чем обычные квартиры стандартной планировки, но не в ущерб комфорту, а из-за отсутствия «лишних» нефункциональных квадратных метров.
Философия евроквартир с большой семейной комнатой и совмещенной с кухонной зоной вполне органично вписывается в психологические особенности россиян. Жильцы могут собираться всей семьей за большим столом либо проводить вечера рядом, при этом не мешая друг другу. Типовые кухни к такому не приспособлены.
Богатство выбора плюс рациональность
Современные застройщики выводят на рынок множество планировок и готовы предлагать клиентам в том числе компактных лотов самые различные варианты. Однако на первичном рынке то и дело появляются квартиры и апартаменты с нерациональными решениями: с длинными и узкими коридорами, острыми углами, выступами, изогнутыми стенами, треугольными комнатами и так далее – фантазии безграничны. Но это «архитектурное свободомыслие» оборачивается неприятными сюрпризами для рядовых покупателей, которые хотят просторных кухонь, прямоугольных комнат и функциональных коридоров.
В ЖК «Любовь и голуби» представлено более 65 вариантов квартир и апартаментов евроформата, отличающихся большой кухней-гостиной. Таким образом, клиенты имеют возможность сформировать пространство своего жилья наиболее эффективным образом, не переплачивая за дополнительные ненужные квадратные метры.
«Безусловно, квартира евроформата – это абсолютно полноценное жилье, покупатели которого выигрывают за счет рационального зонирования и отсутствия «пустых» зон, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Их планировка рассчитывается так, чтобы каждый метр площади работал, поэтому даже компактные лоты удобны и очень функциональны. Кроме того, евроформат предоставляет больше возможностей для трансформации: можно просто поставить раздвижную перегородку, чтобы организовать отдельную комнату для нового члена семьи или, например, рабочий кабинет».
ЖК «Образцовый квартал 6»: готовность 70%!
В завершающую стадию строительства вошёл новый малоэтажный жилой комплекс «Образцовый квартал 6». Строительная компания «Терминал-Ресурс» продолжает жилую застройку в рамках проекта комплексного развития территории «На Царскосельских холмах».
Возведение объекта началось в апреле 2019-го года. К сезону дождей и холодов был закрыт тёплый контур – выполнено устройство фасадов, произведён монтаж кровли. Большой опыт застройщика, профессионализм команды и применение современных технологий позволили оптимизировать процесс строительства. В результате чего цикл от котлована до передачи ключей занимает 1,5 года.
Квартал состоит из четырех домов на 383 квартиры. Во дворе спроектированы детская и спортивная площадки, площадка для отдыха и парковка на 155 машин. Квартирография содержит разные варианты планировок от компактных студий до 100-метровых трёхкомнатных. Во многих из них есть возможность объединить кухню с гостиной. Высота потолков в квартирах составляет 2.75 метра, а на пятом, мансардном, этаже – до 3.8.
Уже произведён запуск системы отопления. Для этого применена система «тёплый водяной пол» немецкой компании REHAU, установлены крышные газовые котельные. Завершается остекление балконов и лоджий, ведётся установка системы электроосвещения. Каждый подъезд будет оборудован бесшумным лифтом швейцарского производителя «Schindler». В следующем году объект будет введён в эксплуатацию, и дольщики получат ключи.
«Образцовые кварталы» находятся в зелёной экологически благополучной зоне на юге Петербурга. До ближайших станций метро (Московская, Звёздная) можно добраться за 20 минут.
В декабре можно забронировать квартиру по специальной новогодней цене. Сроки проведения акции: с 6 по 30 декабря 2019 года. Бронирование производится бесплатно!
Подробности – в офисе продаж застройщика: г. Санкт-Петербург, Пушкинский район, ул. Кокколевская, д.1 (рядом с ЖК «Образцовые кварталы»), + (812) 719-19-19, www.devcent.ru
Европланировки трансформируются. Новый формат: квартиры-траснформеры
Квартиры-трансформеры – объекты с заложенной на этапе проектирования возможностью перепланировки – эксперты называют следующим этапом в развитии квартир европланировок.
Проектировщики создают универсальное пространство, которое можно переформатировать с помощью раздвижных перегородок и трансформируемой (как правило, встроенной) мебели.
В Петербурге пока немногие застройщики предлагают квартиры-трансформеры. По данным генерального директора АН «Городской Центр Недвижимости» Анны Павловой, есть всего несколько девелоперов, активно продвигающих такой формат. Это «Группа ЛСР» с проектом «Цветной город», «ЮИТ Санкт-Петербург» с ЖК TARMO, «Технополис» с двумя очередями ЖК «Премьера» и ряд других.
В «ЮИТ» гордятся тем, что стали пионерами нового направления. «Наша компания, разработав инновационный продукт квартиры «Трансформер», зарегистрировала соответствующий товарный знак в Роспатенте», – говорит руководитель направления маркетингового анализа бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Вадим Лавров. Трансформеры компании, помимо базового варианта планировки, имеют также два-три альтернативных. Изменение конфигурации помещения позволяет менять в том числе количество комнат.
Трансформируемые параметры
О числе комнат речь не идет. Можно определиться лишь с площадями. По подсчетам Анны Павловой, площадь квартир-трансформеров может варьироваться от 18 до 120 кв. м.
По словам директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, обычно площадь трансформеров колеблется в диапазоне от 35 до 50 кв. м. В то же время показатель зависит от конкретного проекта и ценовой категории новостройки. «Сегодня подобная недвижимость наиболее широко представлена в объектах комфорт-класса. Например, варианты квартир-трансформеров есть в ЖК «Маршал». Площадь такого жилья разнится от 40 до 46 кв. м», – уточнила она.
Пока трансформеры не слишком известны массовому покупателю – это не позволяет застройщикам увеличить на них цену относительно обычных квартир одного и того же проекта. «Только возможность выполнения перепланировки не может значительно повысить стоимость объекта. Сегодня застройщики соревнуются в создании удобных планировок и других «фишек», но все равно главным определяющим фактором цены объекта остается его локация», – полагает консультант по долевому строительству ГК «Адвекс. Недвижимость» Яна Теслева. Надежда Калашникова называет другие параметры, которые формируют цену на жилье в первую очередь: метраж и видовые характеристики; но и она согласна с тем, что планировка вторична.
Тем не менее разница в цене все же есть. По словам Вадима Лаврова, в среднем цены на квартиры-трансформеры могут быть на 3–7% выше, чем на обычные. «Возможность запроектировать свою собственную планировку на этапе строительства очень заманчива, так как обычно делать перепланировки до вступления в собственность невозможно. К таким объектам сейчас можно отнести также квартиры с ненесущими стенами из стеновых бетонных блоков СКЦ, так как их можно самостоятельно сносить и возводить, но все же после оформления собственности на жилье», – добавляет Яна Теслева.
Достоинства и недостатки
Как у любого вида недвижимости, у трансформеров есть свои безусловные плюсы, но есть и минусы. Главное достоинство таких квартир, как считает Надежда Калашникова, – шанс максимально приспособить объект под нужды конкретного человека на каждом этапе жизни. «Преимуществом является возможность перепланировки, создания уникального пространства для жизни в обычной с виду квартире», – согласна Яна Теслева.
«Для начала стоит определиться, что мы называем трансформером и какие возможности предоставляются. Собственно, это квартира с минимальным количеством несущих стен. Реализована она может двумя способами. Первый вариант: для зонирования помещений предусмотрены мобильные перегородки, которые можно передвигать и тем самым выделять места для различных нужд (причем производить ремонтные работы в этом случае не придется). Второй – выбор покупателем будущей планировки из нескольких возможных (так это реализовано у «ЮИТ»). Трансформации нельзя подвергать только «мокрую зону»: санузел и кухню», – отмечает Анна Павлова.
По ее мнению, к минусам квартир-трансформеров следует отнести «или достаточно высокую цену, или феноменальную слышимость». «Такое жилье всегда сдается без отделки, что не очень удобно. Кроме того, для создания комфортной среды обитания придется приложить больше усилий или прибегнуть к помощи профессионального дизайнера», – добавляет Надежда Калашникова.
Доля с перспективой
Пока доля квартир-трансформеров на петербургском рынке невелика. По мнению Анны Павловой, говорить о популярности рано. «Но в перспективе доля подобных квартир может вырасти до 20%», – полагает она.
В проектах «ЮИТ» такой процент уже достигнут. Так, в ЖК TARMO в первой очереди их около 15%, во второй – 25%. «Доля таких квартир в проекте, как правило, определяется естественным образом, поскольку наиболее интересные квартиры с возможностями трансформации расположены в торцах здания», – поясняет Вадим Лавров.
Повышенный спрос на квартиры-трансформеры – на фоне небольшого объема предложения – также пока не сформирован. По мнению Яны Теслевой, интерес к ним есть в сегментах «бизнес» и «комфорт-плюс»: люди с определенным достатком стремятся по-особенному оформить свое жилище, сделать его уникальным и удобным.
Надежда Калашникова говорит, что объем спроса невелик, но он существует: «Есть покупатели, которые предпочитают недвижимость традиционного формата, есть и те, кто хочет сам организовывать внутреннее пространство в квартире».
Анна Павлова отмечает, что квартиры-трансформеры с перепланировкой, возможность которой уже заложена в проект, – это интересный продукт. Однако пока речь может идти только о потенциале спроса. А Вадим Лавров настроен оптимистично: «С учетом текущих и перспективных потребностей клиентов в условиях динамично меняющегося ритма жизни мы видим хорошие перспективы у квартир-трансформеров».
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Что такое квартиры-трансформеры? Это скорее маркетинговый ход. Нужно понимать: трансформер – это то, что может принимать разную форму. Сейчас одну, а через пару минут другую. Поэтому квартир-трансформеров не бывает, потому что нельзя передвинуть за пару минут межкомнатную перегородку, независимо от материала строительства. Нет никаких трансформируемых квартир. Есть квартиры свободной планировки. И то – важно понимать, что планировка условно свободна, потому что каждый при реализации своего проекта мечты привязан к «мокрым местам» – кухонной зоне и санузлам, которые нельзя переносить. Есть студии, или квартиры евроформата, которые при грамотном зонировании или использовании элементов дизайна якобы можно видоизменять. Однако на практике это довольно унылое зрелище, если рассматривать такие варианты как трансформер. Зачастую это просто квартиры меньшей площади. Почти все квартиры в монолитных домах, которые реализуются на рынке без отделки, – свободной планировки.