Какие способы стимулирования сейчас используют застройщики –— отвечают эксперты БАЗИС-СПБ
Рынок недвижимости ищет новые способы стабилизации и стимулирования приобретения квартир. Сейчас основными драйверами рынка недвижимости и покупательского спроса являются различного вида субсидирования. Мы вместе с Евгенией Ружицкой, коммерческим директором строительной компании БАЗИС-СПБ — застройщиком жилого комплекса «Белый Остров», решили разобраться, какие существуют варианты приобретения квартиры и какие из них действительно помогают выгодно вложить средства.
— Евгения, в последние несколько месяцев в массовом сознании существует мнение, что выгодно купить квартиру или вложить средства в недвижимость невозможно. Миф?
— Мы, конечно, понимаем опасения и осторожность потенциальных покупателей квартир. Но рынок сейчас имеет множество драйверов, стимулирующих выгодное приобретение недвижимости и поддержку субъектов строительного рынка. Мы тоже столкнулись с мнением о том, что «сейчас не самое время», но если объяснить людям и рассказать им о выгодных возможностях, миф разрушается. Например, льготную ипотеку с господдержкой под 6,7% может оформить любой человек, у которого есть два документа, удостоверяющих личность. Между прочим, эта программа стартовала в 2020 году почти с тем же процентом, то есть купить квартиру сейчас так же выгодно, как и в 2020-м. И это я еще не говорю о том, что вложение в недвижимость — самое надежное вложение, особенно если вкладывать в проекты, которые близятся к завершению и у которых до конца строительства закуплены все материалы, как в нашем ЖК «Белый Остров».
— Расскажите, как сейчас действуют выгодные способы приобретения квартир?
— Во-первых, это скидки. Мы, стремясь обеспечить клиентам наиболее комфортные условия покупки в текущих условиях, предлагаем решение — снижение стоимости квартиры за счет скидочных программ. Что для покупателя важно: сумма платежа? Для клиентов, которые не хотят брать субсидированную ипотеку, мы рассчитали наиболее комфортный вариант покупки — мы даем клиентам скидку с точно такими же платежами, какие они были бы при субсидированной ипотеке — 7%.
Во-вторых, это государственное субсидирование — это программы поддержки государством застройщиков и населения. Сейчас действует:
- льготная ипотека с господдержкой под 6,7%, максимальной суммой кредита 12 млн руб. Программа, как я сказала, стартовала в 2020 году, несколько раз была пролонгирована с изменением ставки и суммы кредита, за последние месяцы ставка с 9% упала до 6,7%. Максимальный размер кредита — 12 млн рублей;
- семейная ипотека под 5,7% для семей, в которых есть ребенок, рожденный после 1 января 2018 года включительно, или ребенок с инвалидностью;
- ипотека для IT-специалистов под 4,7% и др.
В-третьих, это субсидированная ипотека от застройщика. Сейчас этот способ приобретения квартир обретает все больший спрос. Это вариант, когда уменьшается процент за ипотечный кредит, а комиссию банку платит либо застройщик, либо сам клиент.
В-четвертых, есть возможность объединения нескольких программ. Это актуально для нас, застройщиков, которые возводят проекты бизнес-класса и у которых стоимость квартир превышает максимальный размер ипотечного кредита по государственным программам (в Санкт-Петербурге максимальная сумма, которую вы можете взять в кредит по льготной ипотеке с господдержкой, — 12 млн рублей). 12 млн рублей из общей стоимости квартиры клиент нашей компании может взять в кредит под 6,7% (льготная программа с господдержкой), а оставшуюся сумму субсидирует застройщик.
И, в-пятых, сейчас появилась возможность самому клиенту «купить» себе ставку — услуга «Своя ставка» позволяет снизить проценты по ипотеке за счет внесения единоразового платежа.
— Раз мы начали говорить про льготную ипотеку, можете привести расчет ипотечного кредита квартиры, стоимость которой превышает 12 млн рублей?
— Допустим, вы хотите приобрести двухкомнатную квартиру в ЖК «Белый Остров» за 18 млн. Если рассматривать субсидированную ипотеку:
- минимальный первоначальный взнос в 15% составит 2,7 млн рублей;
- сумма ипотечного кредита составит 18 млн – 2,7 млн = 15,3 млн;
- из 15,3 млн рублей 12 млн рублей мы берем по программе льготной ипотеки с господдержкой под 6,7% (так как максимальный размер кредита по этой программе — 12 млн руб);
- у нас остается 3,3 млн рублей. Эту сумму клиент может субсидировать.
Начиная с июня мы зафиксировали рост интереса к недвижимости со стороны покупателей. Приобретение недвижимости продолжает быть самым выгодным способом вложения своих средств, а разнообразные способы приобретения, подходящие самым разным слоям населения, способствуют стимулированию спросу. И то, что сейчас — самое время покупать, нет никаких сомнений.
О преимуществах и недостатках панорамного остекления
Панорамное остекление позволяет создать уникальный интерьер в квартире или доме, а также обеспечить высокий уровень естественной освещенности.
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге Яна Булмистре говорит: «Комнаты с панорамными окнами характеризуются высоким уровнем естественной освещенности, а это создает и особенную атмосферу, и иное восприятие интерьера. К тому же большое количество солнечного света благоприятно сказывается на здоровье и помогает экономить на электроэнергии».
Сегодня чаще всего панорамные окна – это витражи на основе алюминиевого профиля. «Большое по площади окно в пластике исполнить не так просто», – говорит директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. Именно «витражность» до сих пор отпугивает многих покупателей, ведь раньше такие окна сулили большие теплопотери, однако эксперты уверены, что сегодня холода опасаться не стоит.
Современные материалы обеспечивают достойную энергоэффективность. «Для того, чтобы минимизировать дополнительные затраты на эксплуатацию и отопление, мы использовали энергоэффективные технологии, – рассказал генеральный директор компании BauHaus и соучредитель Bau City Development Кирилл Сиволобов. – Например, алюминиевые профили c терморазрывом, с инновационным антивандальным покрытием от AkzoNobel второго класса стойкости от ведущих производителей – Reynaers и Alutech. Мультифункциональное стекло нового поколения Energy Light компании AGC контролирует количество проникающей солнечной энергии, поэтому комнаты остаются ярко освещенными, но не перегреваются. Стекло пропускает солнечный свет, но не позволяет мебели выгорать, а в холодное время года – сохраняет тепло внутри квартиры, позволяя экономить на отоплении».
«В наших квартирах с панорамными окнами предусмотрены внутрипольные конвекторы, которые обеспечивают равномерный прогрев воздуха, создают дополнительный барьер, препятствующий выходу тепла, и при этом не загромождают пространство, не ограничивают обзор», – рассказала Яна Булмистре.
В большинстве случаев панорамное остекление используется на объектах, имеющих прекрасные видовые характеристики. В связи с чем, отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов, часто такими окнами комплектуются квартиры на верхних этажах домов с удачной локацией.
Руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова считает: «Если девелопер устанавливает панорамные окна, значит, он хочет подчеркнуть, что видовые характеристики – преимущество проекта».
Генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян говорит, что панорамное остекление влечет за собой увеличение расходов девелопера, в том числе и в силу требований российского законодательства: «Не так давно появилась новая поправка в строительные нормативы, требующая обязательного внедрения так называемого противопожарного пояса. Согласно этой поправке, расстояние между окнами на разных этажах должно быть минимум 1,2 м, причем материал между окнами должен быть устойчивым к огню. Это значительно удорожает технологию строительства и делает практически невозможным применение панорамного остекления в масс-маркете».
Руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов считает, что панорамными окнами интересуются те, у кого базовые требования к жилью (доступная цена, удобная планировка, хорошая транспортная доступность и т. д.) уже удовлетворены. Такой клиент не интересуется жильем сегмента «масс-маркет». «Покупатель обращается уже к эстетике. Важными становятся такие показатели проекта, как красивый фасад, панорамные окна, наличие террасы, подземного паркинга с лифтом, элементов системы «умный дом» и многое другое», – сообщил он.
Следовательно, нельзя сказать, что лежит в основе высокой цены – панорамные окна или сама квартира с показателями выше среднего. Однако жилье с панорамными окнами всегда дороже даже аналогичных по классу размеру квартир, но со стандартным остеклением. «Разница в среднем составляет 7–15%», – говорит Яна Булмистре.
Вместе с тем в последние годы появляется все больше проектов, которые, к примеру, по ряду критериев не могут относиться к общепринятому уровню «бизнес», однако имеют многие важные плюсы этого сегмента. «В таких объектах, получивших название «комфорт-плюс» или «бизнес-лайт», и в жилых комплексах высокого класса – можно найти квартиры с высокими потолками и панорамным остеклением, террасами, эркерами и другими нетиповыми вариантами», – отметила Яна Булмистре.
Мнение
Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI:
– Панорамные окна – это окна либо от потолка до пола, либо на 30 см выше пола, но в любом случае они занимают большую часть стены квартиры или балкона.
Оксана Иванова, координатор проектов Schuco (Самара):
– Панорамное остекление сегодня в тренде, однако перед покупкой квартиры с нестандартным окном следует учесть множество нюансов. Стеклопакет – не кирпич, даже самые «теплые» окна уступают минимум в 2,5–3 раза стенам. Применение высококачественных оконных конструкций позволяет уменьшить теплопотери через световые проемы. При проектировании здания теплотехнические расчеты окон должны быть «максимально приближены к реальности».
Вопрос с возможным перегревом помещений можно решить, выбрав правильные варианты наружной или внутренней солнцезащиты.
Также стоит учитывать уровень шумоизоляции панорамных окон. Этот параметр можно улучшить с помощью конструктивных особенностей оконных систем (например, спаренные окна Schuco) или установкой специальных вентклапанов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Светлана Иванова: «Профессиональные строители выбирают качественные оконные системы»
Скромное обаяние буржуазии. Квартиры с каминами – штучный товар для рынка недвижимости
Скромное обаяние буржуазии. Квартиры с каминами – штучный товар для рынка недвижимости
Строители давно знают, что люди могут бесконечно смотреть на огонь, воду и на то, как работают другие. За вид на водную гладь из окна квартиры многие готовы солидно доплатить. Вид на огонь организовать сложнее, поэтому есть более практичное решение – камины.
Дня наших предков камин был не украшением дома, а предметом первой необходимости. Однако с развитием системы централизованного отопления свою главную функцию он утратил. Впрочем, эксперты призывают не списывать сей предмет со счетов, ведь его эмоциональную составляющую трудно переоценить.
Премиальная «фишка»
Квартиры с настоящими каминами – штучный товар для рынка недвижимости. Чаще всего это «фишка» жилищных проектов высокого класса, отметила руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. «Камин привносит особенную атмосферу уюта, спокойствия и теплоты, создает ощущение того, что вы находитесь не в квартире, а в собственном особняке», – добавила она.
Квартир с каминами немного еще и потому, что разместить их можно далеко не везде ввиду технических особенностей. Требуется дымоход с выходом на улицу. В связи с этим квартиры с каминами чаще всего располагаются только на верхних этажах домов. «Как правило, речь идет о пентхаусах с просторными комнатами. В этом случае камин несет двойную функцию: является элементом дизайна и дополнительным источником тепла», – сообщили в пресс-службе «Строительной компании Л1».
Там добавили, что обычно квартиры с каминами должны быть достаточно просторными, так как они «съедают» часть площади.
Место под камины
Гораздо чаще встречаются квартиры со специально оборудованным местом под камин. Подобные предложения есть даже в объектах бизнес-класса.
Так, места под установку каминов были заранее запланированы в ЖК Fjord компании «ЮИТ Санкт-Петербург». «Мы усилили конструкции перекрытий, что позволило нашим клиентам размещать камины весом до 2,5 т, а также предусмотрели отдельные дымоходы. Для последующего обслуживания каминных труб специально делалась эксплуатируемая кровля в местах выхода дымоходов», – рассказали в пресс-службе компании.
В «ЮИТ» пояснили, что специально отказались от идеи устанавливать камин, дабы у владельца квартиры был выбор: «Клиент сможет выбрать камин, который будет отвечать его вкусовым предпочтениям, а также впишется в интерьер квартиры. Главное, что владелец квартиры может установить камин без каких-либо дополнительных работ и согласований».
Подготовленные для установки камина места есть и в квартирах на последнем этаже малоэтажного комплекса бизнес-класса «Сосновка» компании «Строительный трест». «Дымоходы смонтированы в кирпичных стенах, но пристроенный камин монтируется жителями самостоятельно. И ответственность за дальнейшую эксплуатацию также несут собственники», – пояснил директор по строительству компании «Строительный трест» Андрей Паньков.
Места под камины есть в строящемся ЖК «Премьер Палас». «В двухуровневых квартирах с выходом на эксплуатируемую кровлю подготовлена каминная зона и бассейн», – рассказали в Компании Л1.
Совсем как настоящий
Обустроить настоящий камин в квартире, которая изначально не была к этому приспособлена, нереально. «Возможность размещения камина напрямую зависит от конструктива здания и применяемых во время строительства технических решений. Как правило, в многоэтажном монолитном или панельном доме сделать это невозможно», – пояснил Андрей Паньков.
В связи с этим эксперты призывают обратить внимание на не менее уютные электрические или биокамины. «Их можно разместить в любом жилище, если площадь позволяет», – отметили в Компании Л1.
Кроме того, во многих квартирах старого фонда есть действующие камины, которые просто давно никто не использует по назначению. «Восстановить функции каминов в дореволюционных домах – вполне реально. Но обязательно необходимо провести обследование дымоходов, а также согласовать все с пожарной инспекцией», – отметил Андрей Паньков.
Эксперты призывают не забывать, что содержание камина ложится на плечи владельца квартиры. «Камин требует обслуживания: чистки дымохода, приобретения дров или топливных брикетов», – добавили в Компании Л1.
Кстати
В квартирах размещаются не только электрические или традиционные (работающие на дровах) камины, но и газовые. Для последних необходим дымоход, однако в сравнении с традиционными эти камины не генерируют дым и сажу, поэтому считаются более безопасными.
Однако самыми современными сегодня считаются биокамины. Они работают на биоэтаноле, который при сгорании не выделяет дыма, зато гарантирует настоящий огонь, а не его имитацию. Установить биокамин можно практически где угодно, так как для работы ему не нужны ни дымоход, ни вытяжка.
Вместе с тем эксперты уверены, что в квартире, где установлен камин любого типа кроме электрического, должен быть огнетушитель.