Какие способы стимулирования сейчас используют застройщики –— отвечают эксперты БАЗИС-СПБ
Рынок недвижимости ищет новые способы стабилизации и стимулирования приобретения квартир. Сейчас основными драйверами рынка недвижимости и покупательского спроса являются различного вида субсидирования. Мы вместе с Евгенией Ружицкой, коммерческим директором строительной компании БАЗИС-СПБ — застройщиком жилого комплекса «Белый Остров», решили разобраться, какие существуют варианты приобретения квартиры и какие из них действительно помогают выгодно вложить средства.
— Евгения, в последние несколько месяцев в массовом сознании существует мнение, что выгодно купить квартиру или вложить средства в недвижимость невозможно. Миф?
— Мы, конечно, понимаем опасения и осторожность потенциальных покупателей квартир. Но рынок сейчас имеет множество драйверов, стимулирующих выгодное приобретение недвижимости и поддержку субъектов строительного рынка. Мы тоже столкнулись с мнением о том, что «сейчас не самое время», но если объяснить людям и рассказать им о выгодных возможностях, миф разрушается. Например, льготную ипотеку с господдержкой под 6,7% может оформить любой человек, у которого есть два документа, удостоверяющих личность. Между прочим, эта программа стартовала в 2020 году почти с тем же процентом, то есть купить квартиру сейчас так же выгодно, как и в 2020-м. И это я еще не говорю о том, что вложение в недвижимость — самое надежное вложение, особенно если вкладывать в проекты, которые близятся к завершению и у которых до конца строительства закуплены все материалы, как в нашем ЖК «Белый Остров».
— Расскажите, как сейчас действуют выгодные способы приобретения квартир?
— Во-первых, это скидки. Мы, стремясь обеспечить клиентам наиболее комфортные условия покупки в текущих условиях, предлагаем решение — снижение стоимости квартиры за счет скидочных программ. Что для покупателя важно: сумма платежа? Для клиентов, которые не хотят брать субсидированную ипотеку, мы рассчитали наиболее комфортный вариант покупки — мы даем клиентам скидку с точно такими же платежами, какие они были бы при субсидированной ипотеке — 7%.
Во-вторых, это государственное субсидирование — это программы поддержки государством застройщиков и населения. Сейчас действует:
- льготная ипотека с господдержкой под 6,7%, максимальной суммой кредита 12 млн руб. Программа, как я сказала, стартовала в 2020 году, несколько раз была пролонгирована с изменением ставки и суммы кредита, за последние месяцы ставка с 9% упала до 6,7%. Максимальный размер кредита — 12 млн рублей;
- семейная ипотека под 5,7% для семей, в которых есть ребенок, рожденный после 1 января 2018 года включительно, или ребенок с инвалидностью;
- ипотека для IT-специалистов под 4,7% и др.
В-третьих, это субсидированная ипотека от застройщика. Сейчас этот способ приобретения квартир обретает все больший спрос. Это вариант, когда уменьшается процент за ипотечный кредит, а комиссию банку платит либо застройщик, либо сам клиент.
В-четвертых, есть возможность объединения нескольких программ. Это актуально для нас, застройщиков, которые возводят проекты бизнес-класса и у которых стоимость квартир превышает максимальный размер ипотечного кредита по государственным программам (в Санкт-Петербурге максимальная сумма, которую вы можете взять в кредит по льготной ипотеке с господдержкой, — 12 млн рублей). 12 млн рублей из общей стоимости квартиры клиент нашей компании может взять в кредит под 6,7% (льготная программа с господдержкой), а оставшуюся сумму субсидирует застройщик.
И, в-пятых, сейчас появилась возможность самому клиенту «купить» себе ставку — услуга «Своя ставка» позволяет снизить проценты по ипотеке за счет внесения единоразового платежа.
— Раз мы начали говорить про льготную ипотеку, можете привести расчет ипотечного кредита квартиры, стоимость которой превышает 12 млн рублей?
— Допустим, вы хотите приобрести двухкомнатную квартиру в ЖК «Белый Остров» за 18 млн. Если рассматривать субсидированную ипотеку:
- минимальный первоначальный взнос в 15% составит 2,7 млн рублей;
- сумма ипотечного кредита составит 18 млн – 2,7 млн = 15,3 млн;
- из 15,3 млн рублей 12 млн рублей мы берем по программе льготной ипотеки с господдержкой под 6,7% (так как максимальный размер кредита по этой программе — 12 млн руб);
- у нас остается 3,3 млн рублей. Эту сумму клиент может субсидировать.
Начиная с июня мы зафиксировали рост интереса к недвижимости со стороны покупателей. Приобретение недвижимости продолжает быть самым выгодным способом вложения своих средств, а разнообразные способы приобретения, подходящие самым разным слоям населения, способствуют стимулированию спросу. И то, что сейчас — самое время покупать, нет никаких сомнений.
80 «метров» — это много или мало?
На рынке петербургских новостроек сегодня представлены самые разнообразные варианты жилья — как по метражу, так и по квартирографии. Потенциальный покупатель может выбрать, исходя из собственных потребностей и финансовых возможностей. В этой публикации «Строительный Еженедельник» коснется специфики квартир площадью порядка 80 кв. м.
Доля малая
В целом, по оценке экспертов, доля квартир такого метража на рынке сравнительно невелика. «80 "квадратов" — это площадь средней по размерам трехкомнатной квартиры», — отмечает начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин. Впрочем, такого размера могут быть и классические «двушки» с просторными комнатами, и «еврочетверки» — застройщики обеспечивают достаточное разнообразие квартирографии.
При этом многометражные варианты, как и раньше, находятся в явном меньшинстве. «Однокомнатные квартиры по-прежнему находятся на пике популярности. В сегменте "комфорт" они занимают 60−70% от общего объема предложения», — отмечает главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
По ее словам, квартирография новостроек все больше адаптируется к потребностям покупателей, благодаря чему сегодня можно получить за меньшие деньги гораздо больший функционал, чем еще 2−3 года назад. «Например, то, что можно было найти в двухкомнатной квартире несколько лет назад, сейчас доступно в однокомнатной, а "двушки" предлагают функционал полноценных "трешек". Так, за счет продуманной квартирографии застройщикам удается уместить в однокомнатной квартире площадью 40 кв. м то, что раньше размещали в "двушке" на 50−55 кв. м. Например, отдельную ванную комнату в мастер-спальне и гостевой санузел при входе, гардеробную, кухню-гостиную, глубокий балкон, где можно создать полноценное место для отдыха», — говорит эксперт.
С тем, что средний метраж квартир постепенно сокращается, согласен заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. «С одной стороны, из квартир постепенно исчезают "лишние" квадратные метры, такие как коридоры, они становятся все функциональнее — к примеру, мы при создании планировок сразу учитываем будущую расстановку мебели. С другой стороны, мы видим, что стоимость жилья в городе растет, тогда как доходы людей увеличиваются не так сильно. В результате общая площадь квартир будет постепенно сокращаться. Люди будут выбирать небольшие, но удобные и полнофункциональные квартиры», — отмечает он.
«При этом стабильно растет востребованность двух- и трехкомнатных квартир компактных площадей. На рынке появляется все больше предложений евроформата, с просторной кухней-гостиной», — добавляет Наталья Кукушкина. «Мы строим преимущественно семейные жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса. Две трети квартир в наших домах — двух- и трехкомнатные — площадью от 63 до 127 кв. м», — констатирует директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.
Нюансы конфигурации
Эксперты выделяют ряд трендов, характерных для изменения квартирографии в петербургских новостройках. «За последние годы планировки и требования к ним со стороны покупателей значительно изменились. К примеру, практически исчезли бесполезные длинные коридоры. В современных квартирах пространство не разделяется дверями, а как бы перетекает из холла в общую кухню-гостиную, а из нее уже расходятся спальни. Не так давно появились мастер-спальни с отдельными санузлами и гардеробными», — рассказывает Александр Свинолобов.
По его словам, стиль жизни большинства семей включает совместное времяпрепровождение, общение. «Поэтому люди предпочитают квартиры с большими, объединенными кухнями-гостиными, где можно вместе проводить вечера, принимать гостей. При этом спальни для детей и родителей могут быть небольшими, но главное — раздельными, чтобы при желании каждый мог уединиться, отдохнуть, заняться своими делами. По нашему опыту, в комфортной квартире площадь кухни-гостиной должна начинаться от 20 кв. м, тогда как размер спальни может быть всего около 10 кв. м. Планировка квартиры с просторной кухней-гостиной и небольшими отдельными спальнями позволяет эффективно использовать пространство и уместить на небольшой площади максимально возможный функционал», — подчеркивает эксперт.
«Покупатели ценят эргономику — когда не нужно платить за нефункциональную площадь, а пространство удобно и используется оптимальным образом», — соглашается Марина Агеева. Она добавляет, что покупателями также ценится зонирование помещений: входная «грязная» зона должна быть отделена от жилой части. Хорошо, когда в квартире можно разделить гостевую и приватную зоны.
Эксперт добавляет, что в ЖК компании представлены как европланировки с большими кухнями-гостиными до 45 кв. м, так и классические квартиры с выделенной кухней-столовой до 26 кв. м и изолированными спальнями. «Преимущество европланировок — в их гибкости и возможности апгрейда квартиры при необходимости. Когда у пары появится ребенок и ему понадобится своя комната, можно будет зашить проем между кухней и гостиной и получить 20-метровую детскую», — уточняет она.
По словам Николая Гражданкина, выбирая квартиры площадью около 80 кв. м, покупатели обычно хотят получить три изолированные спальни и достаточно просторную кухню 13−16 кв. м. В этом принципиальное отличие таких вариантов от евротрешки на 71−74 «квадрата», приобретая которую клиенты могут рассчитывать только на две спальни, но при этом на более просторную кухню-гостиную порядка 25 кв. м.
«Самой удобной для трехкомнатных квартир считается двусторонняя планировка, при которой размер коридора оптимален. Таких вариантов в ЖК "Новый Лесснер" более 90%. В наших классических "трешках" площадью 80 кв. м, представленных в первой очереди этого комплекса, кухня 13 кв. м, комнаты 13,7, 18,4 и 15,5 кв. м, балкон 3,2 кв. м, санузел и просторная ванная комната порядка 5 кв. м. В 12-метровом коридоре можно разместить вместительный шкаф-купе», — рассказывает он.
Ближе к воздуху
Также, по словам экспертов, большим интересом среди покупателей пользуются различные оригинальные опции и «фишки», дающие особые возможности и делающие жизнь более комфортной. «Все больше квартир приобретают те или иные индивидуальные особенности: кладовые, гардеробные, дополнительные санузлы, просторные лоджии и увеличенные окна. В наших проектах такие планировочные решения имеют около 40−50% квартир», — отмечает Наталья Кукушкина.
Специалисты отмечают интерес к большему доступу к свежему воздуху. «Обязательный элемент наших квартир — балконы глубиной до 2 м, которые можно использовать как отдельное пространство для отдыха. Их площадь позволяет установить кресла, спортивный тренажер или создать небольшую обеденную зону. При этом все балконы оснащаются раздвижным остеклением, выводами под освещение и влагозащищенными розетками», — говорит Александр Свинолобов. «В "Новом Лесснере" есть интересный вариант трехкомнатной квартиры площадью 75,7 кв. м, где имеется просторный балкон площадью 6,1 кв. м с выходами в две комнаты», — рассказывает Николай Гражданкин.
С ними согласна Марина Агеева. «В период ковидных ограничений люди по достоинству оценили и такое, казавшееся раньше "избыточным", преимущество, как открытые террасы. В ЖК "Горки Парк" в квартирах есть террасы площадью до 31 кв. м. Если родители работают дома "на удаленке" и времени на дневную прогулку с коляской катастрофически не хватает, то "погулять" можно будет и на собственной террасе», — говорит она.
По словам эксперта, интересны покупателям и иные опции, например, большие панорамные окна в пол, гардеробные, оборудованные местами для хранения вещей или нишами для встраиваемых шкафов. «При создании планировок мы предусматриваем место для установки гардероба глубиной 60 см в холле и спальнях и, если позволяет площадь квартиры, проектируем отдельные гардеробные», — добавляет Александр Свинолобов.
Также, по его словам, в квартире с двумя-тремя спальнями удобно наличие второго небольшого санузла. «Это позволяет исключить множество бытовых неудобств и даже конфликтов. При этом площадь гостевого санузла может составлять около 2,5 кв. м», — считает специалист.
Николай Гражданкин акцентирует внимание на том, что для комфортной жизни важен не только метраж квартиры, но и ее окружение по лестничной площадке. «Наличие на этаже студий и малогабаритных квартир практически гарантированно приведет к бесконечному потоку временных жильцов, которым эти квартиры будут сдаваться в аренду. Таким людям обычно безразличны правила и ценности вашего дома. Поэтому для комфорта жильцов нами было принято принципиальное решение не проектировать в "Новом Лесснере" студии. На этаже при этом располагается от двух до пяти квартир», — рассказывает он.
Урожайная осень: скидки от застройщиков
По данным аналитиков, рост средней цены на квартиры в петербургских новостройках в сегменте масс-маркет с начала года превысил 12%. И тренд имеет тенденцию к развитию. Тем больше оснований приглядеться к специальным предложениям, которые делают застройщики этой осенью.
Елена Коваленко, начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент»: «Застройщик популярного ЖК «Огни залива» при покупке квартиры осенью 2020 года предоставляет скидки и бонусы. Так, в октябре акция сделана на квартиру месяца — это 3-комнатная квартира площадью 88,2 кв. м в секции 6 корпуса 15 ЖК «Огни залива» (строящаяся II очередь). При условии полной оплаты, включая ипотеку, предоставляется скидка на покупку в сумме 150 тыс. рублей. Двусторонние квартиры-трансформеры с двумя балконами, двумя санузлами, с кухней-гостиной, с полной отделкой ждут своих покупателей в доме, который вводится в эксплуатацию в конце 2020 года. Это последние квартиры в здании, застройщик стимулирует 100-процентную оплату до ввода дома, так как рассрочки уже не применяются. Интересно, что все квартиры зеркальной планировки к предлагаемой по акции проданы. Именно в такой квартире снят ролик о шоу-руме отделки, разница только в том, что кухня-гостиная находится слева от входа, а не справа. Осень, особенно поздняя, заставляет думать о теплом уютном жилье, надеемся, наша акция поможет покупателям сделать хороший выбор в пользу теплой, светлой, функциональной 3-комнатной квартиры в ЖК «Огни залива». Дом построен на пересечении Ленинского пр. и пр. Героев, ближе к заливу, до которого всего 500 м. Цена от 9,9 млн рублей».
Ирина Соловьева, коммерческий директор Петербургского территориального управления Группы «Эталон»: «Главным инструментом в приобретении жилья сегодня является льготная ипотека. Объекты холдинга аккредитованы большим числом банков, предлагающих клиентам свои бонусные программы, причем процентная ставка начинается от 6% годовых. Надо отметить, что госпрограмма субсидирования ставок не бессрочная, что является лишним аргументом в пользу того, чтобы не откладывать покупку. Уникальным вариантом является схема trade-in. Покупатель выбирает понравившуюся ему квартиру в широкой линейке предложения компании. Затем находящееся в его собственности жилье оценивает специалист и согласовывается окончательная цена, по которой оно будет выставлено на продажу. Потом заключается договор о покупке новой квартиры от Группы «Эталон» с внесением первого взноса (5% от стоимости объекта, но не более 300 тыс. рублей). А после продажи старого жилья деньги переводятся застройщику в счет оплаты нового. Эта схема особенно привлекательна сейчас, когда цены растут с большой скоростью. Дело в том, что при заключении договора на приобретение новой квартиры ее цена фиксируется на срок до шести месяцев. Сниженные цены предлагаются компанией на машино-места в паркингах ЖК «Галант», «Гражданка-сити», «Орбита», «Морская звезда» и др. Скидка достигает 200-250 тыс. рублей. Также действуют специальные программы по приобретению Машино-мест в паркингах ЖК компании в ипотеку».
Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела»: «Акционные предложения действуют в двух малоэтажных ЖК в пригороде Петербурга: «Горки Парк» и «Неоклассика». Это семейные комплексы комфорт-класса: две трети квартир — просторные 2−3-комнатные, высокие потолки 2,9−3 м, окна в пол, фасады отделаны керамогранитом или терракотой. Оба комплекса введены в эксплуатацию, и покупатель получает ключи сразу после оформления сделки. «Горки Парк» построен в Энколово, рядом с курортом «Охта Парк», в 6 км от ТРК «Мега Парнас». 14 разноуровневых 3−4-этажных домов на 320 квартир вписаны в рельефный ландшафт и окружены сосновым лесом. В продаже осталось чуть более двадцати квартир площадью от 41 до 117 кв. м и стоимостью от 4,5 млн до 15 млн рублей. Сейчас покупатель квартиры в этом комплексе получает в подарок белую отделку. Все шумные и грязные работы выполнит застройщик, а собственнику останется только дизайн интерьера, подбор обоев, напольных покрытий, текстиля, светильников.
«Неоклассика» построена в Пушкинском районе рядом с КВЦ «Экспофорум», на въезде в Пушкин. В ЖК всего четыре этажа, но при этом дом оборудован лифтами и большим подземным паркингом. В продаже осталось менее двадцати квартир, в основном 2−3-комнатные площадью от 64 до 127 кв. м и стоимостью от 7 млн до 14,7 млн рублей. При покупке такой квартиры застройщик дарит машино-место в теплом подземном паркинге. Так что покупатель может сэкономить более 1 млн рублей».