5 мифов о премиальных новостройках в Москве
Новостройки премиум-класса в Москве – один из самых перспективных сегментов рынка недвижимости для покупки и инвестиционных вложений. Порядка 49% квартир и апартаментов этого класса продаются в зданиях на начальном этапе строительства. Однако менеджеры по продажам порой сталкиваются с предубеждениями покупателей относительно «премиума», которые затрудняют сделки. Эксперты «Метриум» опровергают пять наиболее распространенных мифов о премиальных новостройках.
Миф 1. «Премиум» есть только в пределах Садового кольца
Новостройки премиум-класса часто путают с элитными с точки зрения их расположения. Многие покупатели думают, что премиальные ЖК должны находиться только в историческом центре, но это не так. Напротив, отличительная черта жилых комплексов этого класса – более широкая, чем в «элитке», география распространения. У этих сегментов рынка различаются покупательские аудитории, а значит и их предпочтения по расположению новостройки. По данным «Метриум», 58% проектов и готовых жилых комплексов премиум-класса реализуются застройщиками за пределами ЦАО.
«Новостройки премиум-класса предпочитает более молодая аудитория, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Это экономически активные и успешные бизнесмены, стартаперы, представители культурной индустрии, топ-менеджеры. Как правило, они младше 50 лет, в то время как среди клиентов элитного рынка много людей старше 50-55 лет. Поэтому премиальные комплексы проектируются в локациях, где активная аудитория чувствует себя комфортнее – ближе к деловым кварталам и крупным бизнес-центрам, у важных транспортных магистралей, по которым можно быстро доехать в аэропорт, область или в центр».
К примеру, премиальный квартал Prime Park – постоянный лидер рейтинга самых продаваемых новостроек премиум-класса по версии «Метриум» – находится на Ленинградском проспекте в Хорошевском районе. Рядом Ленинградский деловой район (один из крупнейших бизнес-кластеров Москвы). До аэропорта Шереметьево можно доехать либо на такси или автомобиле по шоссе, либо на аэроэкспрессе с Белорусского вокзала, который расположен в 5 минутах езды от Prime Park. Ленинградский проспект переходит в район Белорусской и Тверской, где находится множество ресторанов и бутиков.
Миф 2. В премиальных новостройках мало квартир с отделкой
Среди потенциальных покупателей новостроек премиум-класса бытует мнение о том, что найти квартиру с отделкой от застройщика крайне трудно. Это связано с тем, как формировался рынок дорогостоящего жилья в Москве. Долгие годы девелоперы продавали почти все квартиры и апартаменты «в бетоне». Для клиентов покупка такого жилья была абсолютно нормальной: они собирались разработать планировку, дизайн-проект и сделать ремонт собственными силами. Теперь приоритеты покупателей несколько изменились. Спрос на квартиры премиум-класса с отделкой возрос, так как это более практично и экономично.
В действительности же девелоперы премиальных проектов в последние годы существенно нарастили предложение жилья с отделкой. По подсчетам аналитиков «Метриум», квартиры и апартаменты без отделки составляют менее половины предложения в премиальном сегменте рынка московских новостроек. На долю помещений с предчистовой отделкой приходятся 23%, а с полной отделкой – 31%.
«В проектах MR Group уже сейчас доля квартир с отделкой составляет более 90%, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Для разработки актуальных планировочных и дизайн-решений мы всегда привлекаем топовые команды специалистов. В наших проектах премиум-класса Symphony 34, Hide, Mod мы работали с командами архитекторов и дизайнеров Олега Клодта, Лейлы Улуханли и Хайме Бериестайна. Благодаря такому сотрудничеству растет разнообразие квартир по их площади и планировкам в премиальных новостройках – опытные архитекторы могут сделать комфортной как студию площадью 30 квадратных метров, так и пентхаус в 100 квадратных метров».
Миф 3. В новостройках премиум-класс не хватает собственной инфраструктуры
Еще одно неправильное представление о премиальном жилье также появилось из-за путаницы с элитными домами. Нередко высокобюджетные проекты ассоциируются у клиентов с клубными домами. Действительно, в начале развития этого сегмента элитные дома были в основном клубными. Значительную их часть составляли реконструированные особняки в историческом центре. Часто у таких комплексов не было не только собственной инфраструктуры, но даже закрытой территории.
На практике облик премиальных и элитных новостроек за последние пять лет сильно изменился. Теперь в «премиуме» преобладают комплексные новостройки, которые включают полноценное благоустроенное пространство и тысячи квадратных метров коммерческих помещений. Масштаб премиальных проектов позволяет застройщикам создать полноценную экосистему услуг в пределах комплекса, чтобы его резидентам не нужно было покидать пределов квартала для посещения фитнес-клуба, салона красоты или банка.
Так, в квартале премиум-класса Prime Park предусмотрены четыре парковых зоны, британская школа, аптека, фитнес-клуб с бассейном, детский сад, салон цветов и декора, рестораны и кафе, супермаркет, служба быта, химчистка, косметологический центр, танцевальная студия, стоматология, салон красоты, игровые площадки.
В проекте премиум-класса Mod помимо общедоступных фитнеса и спа-центра в составе инфраструктуры комплекса предусмотрено общественное пространство для жителей – jazz-гостиная с зоной библиотеки. В комплексе Hide, общественное пространство Life Space предусматривает общие зоны, которые можно арендовать для встреч с гостями и партнерами, гостиную с мини-кухней, террасу с зоной для пикника, home office, переговорные комнаты, спортзал и спа-зону.
Миф 4. В премиальных новостройках продают только большие квартиры
Часть клиентов ошибочно полагает, что в премиальных новостройках преобладают только большие квартиры. Они исходят из того, что жилье в этом сегменте рынка рассчитано в основном на клиентов, которые готовы вкладывать в недвижимость миллионы долларов и жить исключительно в просторных квартирах. Соответственно, располагая небольшим бюджетом, приобрести что-то в «премиуме» нереально. На самом деле это совсем не так.
Премиальные новостройки как раз отличаются от элитных тем, что в них застройщики предлагают широкую линейку квартир и апартаментов по площади. Покупатели в этом сегменте рынка разные: это бизнесмены из регионов, которым нужен плацдарм для временных остановок в Москве, обеспеченная молодежь, инвесторы. Многим из них не нужны большие квартиры, но они нуждаются в преимуществах премиального жилья.
По данным «Метриум», однокомнатные квартиры и апартаменты образуют 29% помещений в продаже в премиальных новостройках Москвы (а вместо со студиями – 31%). Двухкомнатные квартиры – это еще 34% предложения.
Соответственно в премиум-классе вполне можно найти доступные варианты жилья. К примеру, в жилом комплексе Symphony 34 студию площадью 26 кв. м можно приобрести за 13,3 млн рублей – самая доступная студия на премиальном рынке. Это соответствует средней цене студии в новостройках бизнес-класса. Самая доступная однокомнатная квартира продается в новостройке премиум-класса Verdi (14 млн рублей за 35 кв. м).
Миф 5. На самом деле «премиум» – это «бизнес» только под другой вывеской
Скептически настроенные клиенты иногда подозревают застройщиков в завышении класса новостройки бизнес-класса, когда она продвигается как «премиум». Конечно, позиционирование – это свободное решение застройщика, который не подчиняется каким-либо общепринятым стандартам. Но есть признаки, по которым премиальные проекты отличаются от бизнес-класса.
К примеру, для реализации премиальных новостроек чаще привлекают зарубежных архитекторов, чем в комплексах бизнес-класса. В частности, в квартале премиум-класса Prime Park для разработки архитектурного облика и дизайна прилегающих территорий привлечено британское бюро с 50-летней историей Dyer. Филлип Болл – главный архитектор проекта – ведет авторский надзор всех этапов строительства комплекса. Также в комплексе предусмотрена отделка помещений, и дизайн-проекты для нее создали специалисты итальянской студии Raboni Architetti.
Есть и другие отличия, которые помогут найти эксперты по продажам: редкие и дорогие отделочные материалы, сложное инженерное оборудование, продвинутые системы умного дома, комплексная система безопасности, консьерж-сервис для жителей с полным набором услуг от заказа из местного ресторана до покупки авиабилетов и доставки подарков.
«Покупатели на рынке высокобюджетного жилья обязательно нужен “проводник”, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Эксперт в этом сегменте хорошо знает детальные различия разных классов жилья: по локации, качеству архитектуры, наличию дополнительных сервисов он быстро определит, действительно ли новостройка справедливо относится к “премиуму”. Отмечу, что премиальных проектов на московском рынке довольно много – 55, поэтому подобрать подходящую квартиру или апартамент без помощи риелтора будет очень сложно».
О преимуществах и недостатках панорамного остекления
Панорамное остекление позволяет создать уникальный интерьер в квартире или доме, а также обеспечить высокий уровень естественной освещенности.
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге Яна Булмистре говорит: «Комнаты с панорамными окнами характеризуются высоким уровнем естественной освещенности, а это создает и особенную атмосферу, и иное восприятие интерьера. К тому же большое количество солнечного света благоприятно сказывается на здоровье и помогает экономить на электроэнергии».
Сегодня чаще всего панорамные окна – это витражи на основе алюминиевого профиля. «Большое по площади окно в пластике исполнить не так просто», – говорит директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. Именно «витражность» до сих пор отпугивает многих покупателей, ведь раньше такие окна сулили большие теплопотери, однако эксперты уверены, что сегодня холода опасаться не стоит.
Современные материалы обеспечивают достойную энергоэффективность. «Для того, чтобы минимизировать дополнительные затраты на эксплуатацию и отопление, мы использовали энергоэффективные технологии, – рассказал генеральный директор компании BauHaus и соучредитель Bau City Development Кирилл Сиволобов. – Например, алюминиевые профили c терморазрывом, с инновационным антивандальным покрытием от AkzoNobel второго класса стойкости от ведущих производителей – Reynaers и Alutech. Мультифункциональное стекло нового поколения Energy Light компании AGC контролирует количество проникающей солнечной энергии, поэтому комнаты остаются ярко освещенными, но не перегреваются. Стекло пропускает солнечный свет, но не позволяет мебели выгорать, а в холодное время года – сохраняет тепло внутри квартиры, позволяя экономить на отоплении».
«В наших квартирах с панорамными окнами предусмотрены внутрипольные конвекторы, которые обеспечивают равномерный прогрев воздуха, создают дополнительный барьер, препятствующий выходу тепла, и при этом не загромождают пространство, не ограничивают обзор», – рассказала Яна Булмистре.
В большинстве случаев панорамное остекление используется на объектах, имеющих прекрасные видовые характеристики. В связи с чем, отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов, часто такими окнами комплектуются квартиры на верхних этажах домов с удачной локацией.
Руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова считает: «Если девелопер устанавливает панорамные окна, значит, он хочет подчеркнуть, что видовые характеристики – преимущество проекта».
Генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян говорит, что панорамное остекление влечет за собой увеличение расходов девелопера, в том числе и в силу требований российского законодательства: «Не так давно появилась новая поправка в строительные нормативы, требующая обязательного внедрения так называемого противопожарного пояса. Согласно этой поправке, расстояние между окнами на разных этажах должно быть минимум 1,2 м, причем материал между окнами должен быть устойчивым к огню. Это значительно удорожает технологию строительства и делает практически невозможным применение панорамного остекления в масс-маркете».
Руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов считает, что панорамными окнами интересуются те, у кого базовые требования к жилью (доступная цена, удобная планировка, хорошая транспортная доступность и т. д.) уже удовлетворены. Такой клиент не интересуется жильем сегмента «масс-маркет». «Покупатель обращается уже к эстетике. Важными становятся такие показатели проекта, как красивый фасад, панорамные окна, наличие террасы, подземного паркинга с лифтом, элементов системы «умный дом» и многое другое», – сообщил он.
Следовательно, нельзя сказать, что лежит в основе высокой цены – панорамные окна или сама квартира с показателями выше среднего. Однако жилье с панорамными окнами всегда дороже даже аналогичных по классу размеру квартир, но со стандартным остеклением. «Разница в среднем составляет 7–15%», – говорит Яна Булмистре.
Вместе с тем в последние годы появляется все больше проектов, которые, к примеру, по ряду критериев не могут относиться к общепринятому уровню «бизнес», однако имеют многие важные плюсы этого сегмента. «В таких объектах, получивших название «комфорт-плюс» или «бизнес-лайт», и в жилых комплексах высокого класса – можно найти квартиры с высокими потолками и панорамным остеклением, террасами, эркерами и другими нетиповыми вариантами», – отметила Яна Булмистре.
Мнение
Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI:
– Панорамные окна – это окна либо от потолка до пола, либо на 30 см выше пола, но в любом случае они занимают большую часть стены квартиры или балкона.
Оксана Иванова, координатор проектов Schuco (Самара):
– Панорамное остекление сегодня в тренде, однако перед покупкой квартиры с нестандартным окном следует учесть множество нюансов. Стеклопакет – не кирпич, даже самые «теплые» окна уступают минимум в 2,5–3 раза стенам. Применение высококачественных оконных конструкций позволяет уменьшить теплопотери через световые проемы. При проектировании здания теплотехнические расчеты окон должны быть «максимально приближены к реальности».
Вопрос с возможным перегревом помещений можно решить, выбрав правильные варианты наружной или внутренней солнцезащиты.
Также стоит учитывать уровень шумоизоляции панорамных окон. Этот параметр можно улучшить с помощью конструктивных особенностей оконных систем (например, спаренные окна Schuco) или установкой специальных вентклапанов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Светлана Иванова: «Профессиональные строители выбирают качественные оконные системы»
Скромное обаяние буржуазии. Квартиры с каминами – штучный товар для рынка недвижимости
Скромное обаяние буржуазии. Квартиры с каминами – штучный товар для рынка недвижимости
Строители давно знают, что люди могут бесконечно смотреть на огонь, воду и на то, как работают другие. За вид на водную гладь из окна квартиры многие готовы солидно доплатить. Вид на огонь организовать сложнее, поэтому есть более практичное решение – камины.
Дня наших предков камин был не украшением дома, а предметом первой необходимости. Однако с развитием системы централизованного отопления свою главную функцию он утратил. Впрочем, эксперты призывают не списывать сей предмет со счетов, ведь его эмоциональную составляющую трудно переоценить.
Премиальная «фишка»
Квартиры с настоящими каминами – штучный товар для рынка недвижимости. Чаще всего это «фишка» жилищных проектов высокого класса, отметила руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. «Камин привносит особенную атмосферу уюта, спокойствия и теплоты, создает ощущение того, что вы находитесь не в квартире, а в собственном особняке», – добавила она.
Квартир с каминами немного еще и потому, что разместить их можно далеко не везде ввиду технических особенностей. Требуется дымоход с выходом на улицу. В связи с этим квартиры с каминами чаще всего располагаются только на верхних этажах домов. «Как правило, речь идет о пентхаусах с просторными комнатами. В этом случае камин несет двойную функцию: является элементом дизайна и дополнительным источником тепла», – сообщили в пресс-службе «Строительной компании Л1».
Там добавили, что обычно квартиры с каминами должны быть достаточно просторными, так как они «съедают» часть площади.
Место под камины
Гораздо чаще встречаются квартиры со специально оборудованным местом под камин. Подобные предложения есть даже в объектах бизнес-класса.
Так, места под установку каминов были заранее запланированы в ЖК Fjord компании «ЮИТ Санкт-Петербург». «Мы усилили конструкции перекрытий, что позволило нашим клиентам размещать камины весом до 2,5 т, а также предусмотрели отдельные дымоходы. Для последующего обслуживания каминных труб специально делалась эксплуатируемая кровля в местах выхода дымоходов», – рассказали в пресс-службе компании.
В «ЮИТ» пояснили, что специально отказались от идеи устанавливать камин, дабы у владельца квартиры был выбор: «Клиент сможет выбрать камин, который будет отвечать его вкусовым предпочтениям, а также впишется в интерьер квартиры. Главное, что владелец квартиры может установить камин без каких-либо дополнительных работ и согласований».
Подготовленные для установки камина места есть и в квартирах на последнем этаже малоэтажного комплекса бизнес-класса «Сосновка» компании «Строительный трест». «Дымоходы смонтированы в кирпичных стенах, но пристроенный камин монтируется жителями самостоятельно. И ответственность за дальнейшую эксплуатацию также несут собственники», – пояснил директор по строительству компании «Строительный трест» Андрей Паньков.
Места под камины есть в строящемся ЖК «Премьер Палас». «В двухуровневых квартирах с выходом на эксплуатируемую кровлю подготовлена каминная зона и бассейн», – рассказали в Компании Л1.
Совсем как настоящий
Обустроить настоящий камин в квартире, которая изначально не была к этому приспособлена, нереально. «Возможность размещения камина напрямую зависит от конструктива здания и применяемых во время строительства технических решений. Как правило, в многоэтажном монолитном или панельном доме сделать это невозможно», – пояснил Андрей Паньков.
В связи с этим эксперты призывают обратить внимание на не менее уютные электрические или биокамины. «Их можно разместить в любом жилище, если площадь позволяет», – отметили в Компании Л1.
Кроме того, во многих квартирах старого фонда есть действующие камины, которые просто давно никто не использует по назначению. «Восстановить функции каминов в дореволюционных домах – вполне реально. Но обязательно необходимо провести обследование дымоходов, а также согласовать все с пожарной инспекцией», – отметил Андрей Паньков.
Эксперты призывают не забывать, что содержание камина ложится на плечи владельца квартиры. «Камин требует обслуживания: чистки дымохода, приобретения дров или топливных брикетов», – добавили в Компании Л1.
Кстати
В квартирах размещаются не только электрические или традиционные (работающие на дровах) камины, но и газовые. Для последних необходим дымоход, однако в сравнении с традиционными эти камины не генерируют дым и сажу, поэтому считаются более безопасными.
Однако самыми современными сегодня считаются биокамины. Они работают на биоэтаноле, который при сгорании не выделяет дыма, зато гарантирует настоящий огонь, а не его имитацию. Установить биокамин можно практически где угодно, так как для работы ему не нужны ни дымоход, ни вытяжка.
Вместе с тем эксперты уверены, что в квартире, где установлен камин любого типа кроме электрического, должен быть огнетушитель.