5 мифов о премиальных новостройках в Москве
Новостройки премиум-класса в Москве – один из самых перспективных сегментов рынка недвижимости для покупки и инвестиционных вложений. Порядка 49% квартир и апартаментов этого класса продаются в зданиях на начальном этапе строительства. Однако менеджеры по продажам порой сталкиваются с предубеждениями покупателей относительно «премиума», которые затрудняют сделки. Эксперты «Метриум» опровергают пять наиболее распространенных мифов о премиальных новостройках.
Миф 1. «Премиум» есть только в пределах Садового кольца
Новостройки премиум-класса часто путают с элитными с точки зрения их расположения. Многие покупатели думают, что премиальные ЖК должны находиться только в историческом центре, но это не так. Напротив, отличительная черта жилых комплексов этого класса – более широкая, чем в «элитке», география распространения. У этих сегментов рынка различаются покупательские аудитории, а значит и их предпочтения по расположению новостройки. По данным «Метриум», 58% проектов и готовых жилых комплексов премиум-класса реализуются застройщиками за пределами ЦАО.
«Новостройки премиум-класса предпочитает более молодая аудитория, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Это экономически активные и успешные бизнесмены, стартаперы, представители культурной индустрии, топ-менеджеры. Как правило, они младше 50 лет, в то время как среди клиентов элитного рынка много людей старше 50-55 лет. Поэтому премиальные комплексы проектируются в локациях, где активная аудитория чувствует себя комфортнее – ближе к деловым кварталам и крупным бизнес-центрам, у важных транспортных магистралей, по которым можно быстро доехать в аэропорт, область или в центр».
К примеру, премиальный квартал Prime Park – постоянный лидер рейтинга самых продаваемых новостроек премиум-класса по версии «Метриум» – находится на Ленинградском проспекте в Хорошевском районе. Рядом Ленинградский деловой район (один из крупнейших бизнес-кластеров Москвы). До аэропорта Шереметьево можно доехать либо на такси или автомобиле по шоссе, либо на аэроэкспрессе с Белорусского вокзала, который расположен в 5 минутах езды от Prime Park. Ленинградский проспект переходит в район Белорусской и Тверской, где находится множество ресторанов и бутиков.
Миф 2. В премиальных новостройках мало квартир с отделкой
Среди потенциальных покупателей новостроек премиум-класса бытует мнение о том, что найти квартиру с отделкой от застройщика крайне трудно. Это связано с тем, как формировался рынок дорогостоящего жилья в Москве. Долгие годы девелоперы продавали почти все квартиры и апартаменты «в бетоне». Для клиентов покупка такого жилья была абсолютно нормальной: они собирались разработать планировку, дизайн-проект и сделать ремонт собственными силами. Теперь приоритеты покупателей несколько изменились. Спрос на квартиры премиум-класса с отделкой возрос, так как это более практично и экономично.
В действительности же девелоперы премиальных проектов в последние годы существенно нарастили предложение жилья с отделкой. По подсчетам аналитиков «Метриум», квартиры и апартаменты без отделки составляют менее половины предложения в премиальном сегменте рынка московских новостроек. На долю помещений с предчистовой отделкой приходятся 23%, а с полной отделкой – 31%.
«В проектах MR Group уже сейчас доля квартир с отделкой составляет более 90%, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Для разработки актуальных планировочных и дизайн-решений мы всегда привлекаем топовые команды специалистов. В наших проектах премиум-класса Symphony 34, Hide, Mod мы работали с командами архитекторов и дизайнеров Олега Клодта, Лейлы Улуханли и Хайме Бериестайна. Благодаря такому сотрудничеству растет разнообразие квартир по их площади и планировкам в премиальных новостройках – опытные архитекторы могут сделать комфортной как студию площадью 30 квадратных метров, так и пентхаус в 100 квадратных метров».
Миф 3. В новостройках премиум-класс не хватает собственной инфраструктуры
Еще одно неправильное представление о премиальном жилье также появилось из-за путаницы с элитными домами. Нередко высокобюджетные проекты ассоциируются у клиентов с клубными домами. Действительно, в начале развития этого сегмента элитные дома были в основном клубными. Значительную их часть составляли реконструированные особняки в историческом центре. Часто у таких комплексов не было не только собственной инфраструктуры, но даже закрытой территории.
На практике облик премиальных и элитных новостроек за последние пять лет сильно изменился. Теперь в «премиуме» преобладают комплексные новостройки, которые включают полноценное благоустроенное пространство и тысячи квадратных метров коммерческих помещений. Масштаб премиальных проектов позволяет застройщикам создать полноценную экосистему услуг в пределах комплекса, чтобы его резидентам не нужно было покидать пределов квартала для посещения фитнес-клуба, салона красоты или банка.
Так, в квартале премиум-класса Prime Park предусмотрены четыре парковых зоны, британская школа, аптека, фитнес-клуб с бассейном, детский сад, салон цветов и декора, рестораны и кафе, супермаркет, служба быта, химчистка, косметологический центр, танцевальная студия, стоматология, салон красоты, игровые площадки.
В проекте премиум-класса Mod помимо общедоступных фитнеса и спа-центра в составе инфраструктуры комплекса предусмотрено общественное пространство для жителей – jazz-гостиная с зоной библиотеки. В комплексе Hide, общественное пространство Life Space предусматривает общие зоны, которые можно арендовать для встреч с гостями и партнерами, гостиную с мини-кухней, террасу с зоной для пикника, home office, переговорные комнаты, спортзал и спа-зону.
Миф 4. В премиальных новостройках продают только большие квартиры
Часть клиентов ошибочно полагает, что в премиальных новостройках преобладают только большие квартиры. Они исходят из того, что жилье в этом сегменте рынка рассчитано в основном на клиентов, которые готовы вкладывать в недвижимость миллионы долларов и жить исключительно в просторных квартирах. Соответственно, располагая небольшим бюджетом, приобрести что-то в «премиуме» нереально. На самом деле это совсем не так.
Премиальные новостройки как раз отличаются от элитных тем, что в них застройщики предлагают широкую линейку квартир и апартаментов по площади. Покупатели в этом сегменте рынка разные: это бизнесмены из регионов, которым нужен плацдарм для временных остановок в Москве, обеспеченная молодежь, инвесторы. Многим из них не нужны большие квартиры, но они нуждаются в преимуществах премиального жилья.
По данным «Метриум», однокомнатные квартиры и апартаменты образуют 29% помещений в продаже в премиальных новостройках Москвы (а вместо со студиями – 31%). Двухкомнатные квартиры – это еще 34% предложения.
Соответственно в премиум-классе вполне можно найти доступные варианты жилья. К примеру, в жилом комплексе Symphony 34 студию площадью 26 кв. м можно приобрести за 13,3 млн рублей – самая доступная студия на премиальном рынке. Это соответствует средней цене студии в новостройках бизнес-класса. Самая доступная однокомнатная квартира продается в новостройке премиум-класса Verdi (14 млн рублей за 35 кв. м).
Миф 5. На самом деле «премиум» – это «бизнес» только под другой вывеской
Скептически настроенные клиенты иногда подозревают застройщиков в завышении класса новостройки бизнес-класса, когда она продвигается как «премиум». Конечно, позиционирование – это свободное решение застройщика, который не подчиняется каким-либо общепринятым стандартам. Но есть признаки, по которым премиальные проекты отличаются от бизнес-класса.
К примеру, для реализации премиальных новостроек чаще привлекают зарубежных архитекторов, чем в комплексах бизнес-класса. В частности, в квартале премиум-класса Prime Park для разработки архитектурного облика и дизайна прилегающих территорий привлечено британское бюро с 50-летней историей Dyer. Филлип Болл – главный архитектор проекта – ведет авторский надзор всех этапов строительства комплекса. Также в комплексе предусмотрена отделка помещений, и дизайн-проекты для нее создали специалисты итальянской студии Raboni Architetti.
Есть и другие отличия, которые помогут найти эксперты по продажам: редкие и дорогие отделочные материалы, сложное инженерное оборудование, продвинутые системы умного дома, комплексная система безопасности, консьерж-сервис для жителей с полным набором услуг от заказа из местного ресторана до покупки авиабилетов и доставки подарков.
«Покупатели на рынке высокобюджетного жилья обязательно нужен “проводник”, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Эксперт в этом сегменте хорошо знает детальные различия разных классов жилья: по локации, качеству архитектуры, наличию дополнительных сервисов он быстро определит, действительно ли новостройка справедливо относится к “премиуму”. Отмечу, что премиальных проектов на московском рынке довольно много – 55, поэтому подобрать подходящую квартиру или апартамент без помощи риелтора будет очень сложно».
Глобализация квартирографии
Планировки современных квартир – поле для упражнений в креативе проектировщиков и дизайнеров. Застройщики собирают идеи планировок со всего мира, и сегодня даже готовые решения могут удовлетворить индивидуальные запросы клиента.
Разнообразие предлагаемых сегодня на рынке планировок впечатляет: европланировки с объединенной гостиной-кухней; скандинавские, где ядром квартиры становится санузел; американские – большие и светлые; свободные – позволяющие максимально адаптировать жилье под личные запросы.
Каждому свое
Девелоперы и дизайнеры в целом сходятся в определении удачной планировки. Основные критерии – логичность размещения помещений, функциональность пространства и общий комфорт. Каждый квадратный метр – востребован и выполняет свою роль.
По наблюдениям директора по развитию «Компании Л1» Надежды Калашниковой, больше всего востребованы у покупателей квартиры, имеющие правильную геометрию комнат, просторные прихожую и кухню, высокие потолки.
«Удачная планировка – это квартира с достаточным количеством света, без темных углов, где комнаты имеют правильную форму, в которых можно оптимально расставить мебель», – добавляет директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева.
«Удачная планировка максимально раскрывает пространственный потенциал квартиры, при полной эргономичной адаптации к индивидуальным особенностям и потребностям владельцев. В ней нет неиспользуемых квадратных метров (темных, проходных и нефункциональных пространств), лишних перемещений и мест. Каждое действие и движение в ней имеет смысл и удобство. Общие и личные пространства, а также пространства покоя и активности – разделены. Пересечения этих принципиально-разных сценариев жизни сведены к минимуму и подчинены друг другу», – объясняет руководитель ООО «Мастерская архитектора Миронова» Фёдор Миронов.
Директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов говорит о необходимости использования метода функционального проектирования:
«Мы конструируем логистику в квартире, учитывая поведенческие аспекты. Продумываем, как людям удобно передвигаться по квартире, не мешая другим домочадцам», – рассказывает он.
По мнению директора департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартана Погосяна, наиболее удачное планировочное решение – универсально для любого покупателя. К характеристикам, на которых стоит сделать акцент, он относит удобные общие зоны, наличие мест для хранения вещей и рациональное использование площади.
Основатель дизайн-студии ZE-MOOV HOME Дмитрий Земов, напротив, считает, что важную роль играют индивидуальные потребности и ожидания от квартиры: «Для тех, кто хочет создать уникальное жилое пространство под собственные нужды, удачной может быть квартира со свободной планировкой».
«Удобная планировка – это когда для каждого жильца создана комфортная среда обитания», – резюмирует генеральный директор ООО «КапСтрой» Закир Муратов.
Победа общего над частным
Одна из тенденций, продиктованная спросом на функциональность помещений, – изменение метража помещений в сторону увеличения площадей тех пространств, где жильцы проводят больше всего времени. Так, кухни становятся больше (в том числе за счет объединения с гостиной), а спальни и коридоры – меньше. «Еще 15 лет назад аналитики рынка использовали понятия «квартиры с кухней до 8 кв. м» и «с кухней свыше 8 кв. м». Это был рубеж классификации менее и более комфортного жилья, – вспоминает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – В настоящее время кухни даже в однокомнатных квартирах малой площади начинаются от 9 кв. м. Например, в нашем жилом комплексе эконом-класса «Огни Залива» кухни доходят до 15,14 кв. м».
Манифестом «глобализации» квартирографии в последние годы стали европланировки. Они привлекательны эффективной организацией пространства, где почти нет неиспользуемых квадратных метров. Прежде всего это касается коридоров. «Пространство объединенной зоны кухни и гостиной в квартире с европланировкой наполняется особым жизненным смыслом, оно используется всеми членами семьи и позволяет попадать в другие помещения – и в квартире просто исчезают коридоры», – комментирует директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. В объектах «ЮИТ» квартиры с разнообразными европланировками составляют 20-30%, они представлены как в комплексах комфорт-класса («Новоорловский», INKERI), так и в домах бизнес- и элит-класса (Fjord, «Смольный проспект»).
Тренд смещения спроса в сторону европланировок отмечает и Елена Валуева: «Если в более ранних очередях у нас было по 8-12% квартир с европланировками, то теперь эта цифра в новых очередях нашего проекта ЖК «Триумф Парк» доходит до 30%».
Широко представлены квартиры евроформата с кухнями-гостиными и в объектах компании «Строительный трест». «В ЖК комфорт-класса NEWПИТЕР в пос. Новоселье площадь кухонь достигает 30 кв. м, а в жилом комплексе «Лиственный» в Выборгском районе – 36 кв. м. В ЖК бизнес-класса OSTROV представлены квартиры с кухнями-гостиными площадью до 44 кв. м, – приводит примеры директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Такой метраж позволяет чаще собираться вместе всем членам семьи и больше общаться».
В скандинавском духе
Если евроформат с большой кухней-гостиной уже прижился на российской почве, то, к примеру, формат скандинавских квартир с круговой планировкой только начал завоевывать на рынок. «Такая планировка дает возможность жителям зонировать пространство по своему вкусу. Расположение кухни-гостиной и спален вокруг ванной комнаты предполагает отсутствие длинных коридоров, что увеличивает жилую площадь», – разъясняет директор по развитию ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. Видит плюс в таком подходе и руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Марина Комогорова: «Санузел выступает в качестве буферной зоны, которая гасит шум, идущий из соседней комнаты».
«Часть покупателей с интересом реагирует на такое предложение, от других мы слышим, что это «жизнь вокруг горшка», – размышляет Светлана Денисова. – Не факт, что скандинавские планировки приживутся у нас. Такие квартиры в основном уместны для малосемейных покупателей».
Привычными стали и дополнительные санузлы в квартирах из трех и более комнат, а также гардеробные. В элитных комплексах норма – отделенная прихожая (службы доставки не должны видеть происходящего в квартире), большая гостиная, санузел в мастер-спальне, большие гардеробные, хозяйственный блок (или постирочная). Некоторые из застройщиков предусматривают помещения для финских саун («ЮИТ», «Бонава»). А помимо гардеробных предлагают еще индивидуальные кладовки в подвальном этаже для хранения велосипедов, колясок и сезонного инвентаря.
Еще один тип модной планировки – это квартиры в американском стиле. «Фишка» таких квартир – большая гостиная с окном, которая создает визуальное впечатление большой и светлой квартиры.
Еще один модный тренд – «эго-квартиры». Его придумала и развивает на петербургском рынке компания LEGENDA. «Это большие односпальные смарты для независимых, молодых, модных, амбициозных людей, где есть место большому модному гардеробу, домашним вечеринкам в просторной столовой с эркером, будуарная зона в спальне», – рассказывает Всеволод Глазунов.
Пространство света
Когда функционалом покупателя уже не удивить, в ход идут необязательные, но приятные опции – такие, как террасы (или большие балконы) и панорамные окна. «Комфорт проживания во многом зависит не только от планировки квартиры, но и от других параметров – таких, как высота потолков, наличие широкого балкона и многое другое», – говорит генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. В пример он приводит формат High Flat – квартиры с высокими потолками и большими окнами на последнем этаже дома. Они представлены в проектах компании Setl City: ЖК «Полюстрово Парк» в Калининском районе, «Невские паруса» в Невском районе и «МореОкеан» в Приморском районе.
Просторные балконы, глубиной от 1,5 м, характерны для скандинавских планировок и встречаются в проектах финских и шведских девелоперов.
Открытые террасы площадью до 100 кв. м можно найти в части квартир в ЖК NEWПИТЕР от «Строительного треста». А в жилом комплексе «Лиственный» в Выборгском районе в некоторых квартирах предусмотрены остекленные эркеры. Квартиры с террасами представлены в проектах «Богемия» и NEO «Группы ЛСР».
«Модные решения, которые сейчас в ходу у застройщиков, – это существенно изменившаяся площадь остекления, – комментирует Светлана Денисова. – В моду вошли панорамные окна и окна с заниженным подоконником. Даже в квартире с невысокими потолками большое по площади окно с низким подоконником дает новый взгляд на комнату».
Теперь окна появляются в зонах, в которых традиционные планировки остекления не предусматривали. Например, компания LEGENDA «прорубает» окна в санузлах мастер-спален или над рабочей поверхностью кухни. «В проектах LEGENDA площадь остекления более чем в два раза больше, чем в стандартной новостройке, – и по размеру окон, и по их количеству, – говорит Всеволод Глазунов. – Есть планировки с гардеробной площадью 7,5 кв. м, в которой есть окно. Такую гардеробную вполне можно сделать гостевой комнатой или небольшим кабинетом».
Искусство выбирать
Эксперты рекомендует делать акцент на наличие вспомогательных помещений и дополнительных санузлов, а также на размещение комнат. Например, для многокомнатных квартир нежелательно, чтобы спальня соседствовала с кухней, а кухня – с санузлом. Не менее важны размер и расположение окон. «Лучше, когда не все окна выходят на одну сторону, чтобы не было постоянно много или мало света в определенное время суток», – считает технический директор группы компаний «РЕМОНТ-ЭКСПРЕСС» Азат Галимзянов.
«Мы советуем обращать внимание на полезное пространство в квартире: чем его больше, тем эффективней считается планировка, – рассказывает руководитель архитектурно-дизайнерского отдела «Группы ЛСР» Оксана Андросова. – Но из любого правила бывают исключения: большие коридоры не всегда «съедают» жилую площадь. Грамотное использование коридора может сделать его функциональным, увеличив полезную площадь комнат».
Основатель дизайн-студии ZE-MOOV HOME Дмитрий Земов считает, что нужно разделять технические и бытовые помещения, помещения для хранения одежды и уборочных средств. «Я всегда предлагаю нашим клиентам разделять эти зоны, чтобы процессы не перемешивались», – говорит он.
Дизайнер жилых интерьеров Наталия Ерошенко рекомендует уделять внимание входной зоне и расположению комнат. «В прихожей должно быть предусмотрено место для хранения вещей. Часто встречаются большие по площади прихожие, но они изрезаны дверьми, и удобно разместить гардероб или шкаф невозможно», – предупреждает дизайнер.
Мнение:
Закир Муратов, Генеральный директор ООО «КапСтрой»:
– Удобная планировка квартиры – это когда каждому в ней создана комфортная среда обитания. Под детскую комнату выбирают самое светлое помещение, для спальни – самое дальнее от входа в квартиру.
Наличие широкого балкона или лоджии необязательно, но делает проживание комфортнее. Например, балконы большого метража, выходящие окнами на юг, идеально подходят для размещения зимних садов.
Елена Фещукова, руководитель отдела продаж проекта «ЖК «Парк Утриш», застройщик ООО «УралСтройИнвест»
– Просторные комнаты правильной прямоугольной формы, с большим количеством окон, обеспечивающих естественное освещение, – являются идеальным решением как для сезонного, так и для постоянного проживания. Если говорить о курортной недвижимости, то здесь свободная планировка часто не является идеальным решением.
Наталия Ерошенко, дизайнер жилых интерьеров:
– Радует, что сейчас есть застройщики, которые продумывают smart-планировки, где сразу предусмотрены кладовки, санузлы в спальнях. «Умные» планировки возможны даже в малогабаритном жилье. Так, проектировщики изначально делают два стояка в квартире, что позволяет переносить помещения, менять их местами, не разрушая стен. Например, вынести кухню в комнату и объединить с гостиной, а на месте бывшей кухни разместить изолированную спальню.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Удобство и ликвидность планировки определяются рациональным соотношением площадей. Надо, чтобы в квартире было максимум полезной площади и при этом общая площадь квартиры была разумной. Чтобы не было длинных узких коридоров, чтобы пропорции комнат и кухни приближались к прямоугольнику с соотношением сторон по принципу золотого сечения. Откровенно неудачные планировки встречаются на изгибах здания, когда квартира оказывается «зажатой» в углу и нарезана на нестандартные по конфигурации трапециевидные помещения, в которых сложно расставить мебель.
Также при выборе квартиры нужно оценивать и ее окружение на лестничной площадке. Какая бы ни была замечательная квартира, но если на этаже она будет в окружении 15-ти студий, вряд ли кто-то захочет в ней жить. Когда количество квартир на этаже возрастает – возрастает и нагрузка на лифты, наблюдается нехватка инфраструктуры и парковочных мест. Потому что даже в маленьких студиях порой живет по 2-3 человека. Есть проекты, где на этаже по 18-20 студий. Это уже общежитие, а не дом. Безусловно, такое соседство будет влиять на ликвидность каждой квартиры в отдельности.
В нашей компании планировочным решениям уделяется очень большое внимание. Недаром планировки в «Новом Оккервиле» считаются одними их лучших на рынке. Площадь квартир колеблется от 27 до 120 кв. м. В квартирах максимально сохранено жизненное пространство. Все помещения правильной формы, отсутствуют вытянутые коридоры, площадь кухонь 10-22 кв. м. На этаже у нас обычно размещается в среднем 4-6 квартир.