5 мифов о премиальных новостройках в Москве
Новостройки премиум-класса в Москве – один из самых перспективных сегментов рынка недвижимости для покупки и инвестиционных вложений. Порядка 49% квартир и апартаментов этого класса продаются в зданиях на начальном этапе строительства. Однако менеджеры по продажам порой сталкиваются с предубеждениями покупателей относительно «премиума», которые затрудняют сделки. Эксперты «Метриум» опровергают пять наиболее распространенных мифов о премиальных новостройках.
Миф 1. «Премиум» есть только в пределах Садового кольца
Новостройки премиум-класса часто путают с элитными с точки зрения их расположения. Многие покупатели думают, что премиальные ЖК должны находиться только в историческом центре, но это не так. Напротив, отличительная черта жилых комплексов этого класса – более широкая, чем в «элитке», география распространения. У этих сегментов рынка различаются покупательские аудитории, а значит и их предпочтения по расположению новостройки. По данным «Метриум», 58% проектов и готовых жилых комплексов премиум-класса реализуются застройщиками за пределами ЦАО.
«Новостройки премиум-класса предпочитает более молодая аудитория, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Это экономически активные и успешные бизнесмены, стартаперы, представители культурной индустрии, топ-менеджеры. Как правило, они младше 50 лет, в то время как среди клиентов элитного рынка много людей старше 50-55 лет. Поэтому премиальные комплексы проектируются в локациях, где активная аудитория чувствует себя комфортнее – ближе к деловым кварталам и крупным бизнес-центрам, у важных транспортных магистралей, по которым можно быстро доехать в аэропорт, область или в центр».
К примеру, премиальный квартал Prime Park – постоянный лидер рейтинга самых продаваемых новостроек премиум-класса по версии «Метриум» – находится на Ленинградском проспекте в Хорошевском районе. Рядом Ленинградский деловой район (один из крупнейших бизнес-кластеров Москвы). До аэропорта Шереметьево можно доехать либо на такси или автомобиле по шоссе, либо на аэроэкспрессе с Белорусского вокзала, который расположен в 5 минутах езды от Prime Park. Ленинградский проспект переходит в район Белорусской и Тверской, где находится множество ресторанов и бутиков.
Миф 2. В премиальных новостройках мало квартир с отделкой
Среди потенциальных покупателей новостроек премиум-класса бытует мнение о том, что найти квартиру с отделкой от застройщика крайне трудно. Это связано с тем, как формировался рынок дорогостоящего жилья в Москве. Долгие годы девелоперы продавали почти все квартиры и апартаменты «в бетоне». Для клиентов покупка такого жилья была абсолютно нормальной: они собирались разработать планировку, дизайн-проект и сделать ремонт собственными силами. Теперь приоритеты покупателей несколько изменились. Спрос на квартиры премиум-класса с отделкой возрос, так как это более практично и экономично.
В действительности же девелоперы премиальных проектов в последние годы существенно нарастили предложение жилья с отделкой. По подсчетам аналитиков «Метриум», квартиры и апартаменты без отделки составляют менее половины предложения в премиальном сегменте рынка московских новостроек. На долю помещений с предчистовой отделкой приходятся 23%, а с полной отделкой – 31%.
«В проектах MR Group уже сейчас доля квартир с отделкой составляет более 90%, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Для разработки актуальных планировочных и дизайн-решений мы всегда привлекаем топовые команды специалистов. В наших проектах премиум-класса Symphony 34, Hide, Mod мы работали с командами архитекторов и дизайнеров Олега Клодта, Лейлы Улуханли и Хайме Бериестайна. Благодаря такому сотрудничеству растет разнообразие квартир по их площади и планировкам в премиальных новостройках – опытные архитекторы могут сделать комфортной как студию площадью 30 квадратных метров, так и пентхаус в 100 квадратных метров».
Миф 3. В новостройках премиум-класс не хватает собственной инфраструктуры
Еще одно неправильное представление о премиальном жилье также появилось из-за путаницы с элитными домами. Нередко высокобюджетные проекты ассоциируются у клиентов с клубными домами. Действительно, в начале развития этого сегмента элитные дома были в основном клубными. Значительную их часть составляли реконструированные особняки в историческом центре. Часто у таких комплексов не было не только собственной инфраструктуры, но даже закрытой территории.
На практике облик премиальных и элитных новостроек за последние пять лет сильно изменился. Теперь в «премиуме» преобладают комплексные новостройки, которые включают полноценное благоустроенное пространство и тысячи квадратных метров коммерческих помещений. Масштаб премиальных проектов позволяет застройщикам создать полноценную экосистему услуг в пределах комплекса, чтобы его резидентам не нужно было покидать пределов квартала для посещения фитнес-клуба, салона красоты или банка.
Так, в квартале премиум-класса Prime Park предусмотрены четыре парковых зоны, британская школа, аптека, фитнес-клуб с бассейном, детский сад, салон цветов и декора, рестораны и кафе, супермаркет, служба быта, химчистка, косметологический центр, танцевальная студия, стоматология, салон красоты, игровые площадки.
В проекте премиум-класса Mod помимо общедоступных фитнеса и спа-центра в составе инфраструктуры комплекса предусмотрено общественное пространство для жителей – jazz-гостиная с зоной библиотеки. В комплексе Hide, общественное пространство Life Space предусматривает общие зоны, которые можно арендовать для встреч с гостями и партнерами, гостиную с мини-кухней, террасу с зоной для пикника, home office, переговорные комнаты, спортзал и спа-зону.
Миф 4. В премиальных новостройках продают только большие квартиры
Часть клиентов ошибочно полагает, что в премиальных новостройках преобладают только большие квартиры. Они исходят из того, что жилье в этом сегменте рынка рассчитано в основном на клиентов, которые готовы вкладывать в недвижимость миллионы долларов и жить исключительно в просторных квартирах. Соответственно, располагая небольшим бюджетом, приобрести что-то в «премиуме» нереально. На самом деле это совсем не так.
Премиальные новостройки как раз отличаются от элитных тем, что в них застройщики предлагают широкую линейку квартир и апартаментов по площади. Покупатели в этом сегменте рынка разные: это бизнесмены из регионов, которым нужен плацдарм для временных остановок в Москве, обеспеченная молодежь, инвесторы. Многим из них не нужны большие квартиры, но они нуждаются в преимуществах премиального жилья.
По данным «Метриум», однокомнатные квартиры и апартаменты образуют 29% помещений в продаже в премиальных новостройках Москвы (а вместо со студиями – 31%). Двухкомнатные квартиры – это еще 34% предложения.
Соответственно в премиум-классе вполне можно найти доступные варианты жилья. К примеру, в жилом комплексе Symphony 34 студию площадью 26 кв. м можно приобрести за 13,3 млн рублей – самая доступная студия на премиальном рынке. Это соответствует средней цене студии в новостройках бизнес-класса. Самая доступная однокомнатная квартира продается в новостройке премиум-класса Verdi (14 млн рублей за 35 кв. м).
Миф 5. На самом деле «премиум» – это «бизнес» только под другой вывеской
Скептически настроенные клиенты иногда подозревают застройщиков в завышении класса новостройки бизнес-класса, когда она продвигается как «премиум». Конечно, позиционирование – это свободное решение застройщика, который не подчиняется каким-либо общепринятым стандартам. Но есть признаки, по которым премиальные проекты отличаются от бизнес-класса.
К примеру, для реализации премиальных новостроек чаще привлекают зарубежных архитекторов, чем в комплексах бизнес-класса. В частности, в квартале премиум-класса Prime Park для разработки архитектурного облика и дизайна прилегающих территорий привлечено британское бюро с 50-летней историей Dyer. Филлип Болл – главный архитектор проекта – ведет авторский надзор всех этапов строительства комплекса. Также в комплексе предусмотрена отделка помещений, и дизайн-проекты для нее создали специалисты итальянской студии Raboni Architetti.
Есть и другие отличия, которые помогут найти эксперты по продажам: редкие и дорогие отделочные материалы, сложное инженерное оборудование, продвинутые системы умного дома, комплексная система безопасности, консьерж-сервис для жителей с полным набором услуг от заказа из местного ресторана до покупки авиабилетов и доставки подарков.
«Покупатели на рынке высокобюджетного жилья обязательно нужен “проводник”, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Эксперт в этом сегменте хорошо знает детальные различия разных классов жилья: по локации, качеству архитектуры, наличию дополнительных сервисов он быстро определит, действительно ли новостройка справедливо относится к “премиуму”. Отмечу, что премиальных проектов на московском рынке довольно много – 55, поэтому подобрать подходящую квартиру или апартамент без помощи риелтора будет очень сложно».
Проценты вытесняют метры
Осенью рынок недвижимости входит в активную фазу, набирая обороты после летних месяцев. Количество застройщиков, стимулирующих продажи при помощи скидок, сокращается. Тем не менее, и сегодня на рынке можно найти интересные, даже «небывалые» акции.
На сегодняшний день скидки у петербургских застройщиков являются наиболее популярным инструментом стимулирования спроса. При этом Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», отмечает, что сегодня наблюдается тенденция замены процентных скидок на скидки в абсолютном выражении – в тысячах рублей с квартиры или рублей с квадратного метра. «Часто такую акцию практикует «ЛСР», предлагая квартиры месяца со скидкой в 5000 рублей с квадратного метра. При этом, на фоне улучшения доступности ипотеки (и возросшего вследствие этого спроса), застройщики не предлагают существенных скидок. В процентах – это в среднем 3-5% при стопроцентной оплате», – отмечает аналитик.
Скидка «под ипотеку»
Ориентируясь на ипотечных покупателей, застройщики активно применяют новые банковские инструменты кредитования – ипотека с нулевым первоначальным взносом, ипотечные каникулы (рассрочка платежа), маркетинговые ставки (субсидирование части процентной ставки застройщиком).
По оценкам экспертов ГК «ФИНАМ», на настоящий момент до 90% процентов массового сегмента предлагается с тем или иным видом скидок. В большинстве случаев предлагается скидка до 10% от стоимости квартиры и предоставляется она чаще всего при стопроцентной предоплате. При этом в рекламных материалах солидных компаний, ориентирующихся в основном на реализацию дорогой недвижимости, встречается цифра и в 15, и даже в 20%. Но это, скорей, исключение из правил. «Помимо скидок, застройщики практикуют и другие формы поощрения клиентов, некоторые из них похожи на скидки, то есть предполагают снижение бюджета покупки. Чаще всего предлагаются дополнительные квадратные метры, машино-места в паркингах, кладовки, мансардные комнаты и прочее, получаемое покупателем бесплатно или по низкой цене», – говорит Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ». Дарят также услуги, связанные с новосельем (на что клиент в любом случае будет вынужден потратить дополнительные средства): ремонт, дизайн-проект, обстановка в кухне, проект перепланировки с узакониванием после ввода. В редких случаях могут подарить туристический тур.
Дмитрий Сидоренко, руководитель управления продаж ГК «ЦДС», рассказал, что в некоторых жилых комплексах компании действует акция «Треть квартиры в подарок». «Акция действует на некоторые типы квартир и распространяется на сделки со стопроцентной оплатой, а также ипотечные договоры. Например, базовая стоимость однокомнатной квартиры площадью 33 кв. м в ЖК «Приневский» составляет 2,9 млн рублей. По акции покупатель может приобрести ее за 2,1 млн рублей, а также получить отделку «под ключ» в подарок. Это – сезонное предложение с ограниченным сроком действия», – поясняет г-н Сидоренко.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», называет акцию «ЦДС» «небывалой». «Безусловно, акция распространяется на небольшое число домов, но – тем не менее!» – говорит г-жа Семакина. Она обращает внимание на то, что осенний период, по сравнению с летними месяцами, более активный, и тому свидетельством цифры: за три летних месяца было продано около 25 тыс. квартир (у 80 крупных застройщиков), тогда как только за сентябрь было реализовано около 11 тыс. квартир. «Поэтому эта осень не изобилует акционными предложениями. По моим подсчетам, лишь около 30 застройщиков предлагают бонусы при продаже квартир, – отмечает она. – В «БФА-Девелопмент», впрочем, тоже есть скидочные программы».
Бонусы не для всех
Основная масса застройщиков предлагает скидки при стопроцентной оплате либо ипотеке. Размер этих скидок может достигать 15%. Однако, как отмечает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела», некоторые застройщики идут дальше и разрабатывают комбинированные скидки. Хочешь купить квартиру с максимальным дисконтом – необходимо выполнить ряд условий. «Например, приобрести недвижимость в ипотеку у определенного банка, использовать электронную регистрацию сделки, купить квартиру с отделкой и прочее. В таком случае дисконт может составить 20-30%. Это некий предел. По нашим объектам мы предоставляем скидки до 6% при покупке в ипотеку, а также при единовременной оплате и электронной регистрации сделки. Есть интересные условия для приобретения квартир с отделкой, а также скидки на паркинги», – рассказывает он.
«Бонусы применяются застройщиками реже, так как, по некоторым оценкам, их эффективность меньше по сравнению с денежными стимулами. Чаще всего это парковочное место, кладовая, отделка или меблировка в подарок или с определенной скидкой», – говорит Антон Банин.
С ним не согласен г-н Урусов: «Любые бонусные программы всегда неплохо себя показывают. Конечно, с течением времени застройщики пытаются придумать что-то новое и привлечь покупателей разными способами». Впрочем, он соглашается с тем, что не все маркетинговые акции оказываются эффективными. «Для покупателя есть несколько ключевых параметров, например, минимальная стоимость объекта. Здесь эффективна прямая скидка, которая может достигаться различными путями: можно предложить в качестве подарка отделку либо место в подземном паркинге. То есть те блага, которые можно выразить в денежном эквиваленте. Подарочные сертификаты тоже могут работать, но, скорее, как некий толчок к приобретению. Такие бонусные акции не являются критерием принятия решения о покупке, не толкают человека к сделке, а просто ускоряют процесс принятия решения», – поясняет г-н Урусов.
Алексей Коренев говорит, что нередко встречаются любопытные предложения: при покупке любой квартиры – дополнительная скидка в размере 50 000 рублей для студентов-первокурсников. «Скидка предоставляется при предъявлении студенческого билета», – говорит г-н Коренев. Другая оригинальная скидка: всем молодоженам, заключившим брак в 2016 и 2017 годах, предоставляется скидка на покупку квартиры в размере 100 тыс. рублей. Скидки предоставляются при предъявлении свидетельства о браке.
Топ-5 осенних скидок от петербургских застройщиков
Скидка на миллион и торт в подарок
В честь своего 14-летия компания «Аквилон Инвест» предоставляет при покупке трехкомнатной квартиры площадью 76,27 кв. м в первой очереди жилого комплекса 4YOU скидку в размере 1 445 622 рублей. Предложение ограничено. Также при подписании ДДУ с 1 по 31 октября 2017 года покупателям любой квартиры в жилом комплексе 4YOU выдается сертификат на торт «Британских пекарен».
Скидка 7% и рассрочка платежа на 1 год
Скидка 7% и рассрочка
платежа на 1 год
(до 25 октября 2018 года) на квартиры второй очереди жилого комплекса «Огни Залива» компании «БФА-Девелопмент» при внесении первого взноса в сумме 20% стоимости квартиры. Количество квартир, участвующих в акции, ограничено.
Индивидуальная отделка в подарок
Приобретая квартиру в первой очереди жилого квартала Юттери от компании «Ленстройтрест», за 1000 рублей
вы можете приобрести сертификат
на индивидуальную отделку.
При покупке студии номинал сертификата – 250 000 рублей, при покупке однокомнатной квартиры – 350 000 рублей, при покупке двухкомнатной – 450 000 рублей и при покупке трехкомнатной квартиры – 550 000 рублей.
Скидка 6000 рублей с 1 кв. м
«Группа ЛСР» предлагает скидки в размере 6000 рублей с 1 кв. м при стопроцентной оплате квартиры в жилом комплексе «Шуваловский». Максимальную выгоду можно получить при покупке четырехкомнатной квартиры площадью 100,2 кв. м. Стоимость квартиры без учета скидки составит 7,8 млн рублей.
Квартира за 476 рублей в день
Квартиры месяца
в жилом комплексе «Форвард» компании «МАВИС»,
по цене от 1,8 млн рублей,
ежемесячный платеж – 14 268 рублей в месяц. Предложение действует
на ограниченное число
квартир.
В Мурино появился культурный символ
Новый этап комплексной программы благоустройства, реализуемой ГК «Арсенал-Недвижимость» в пригородных жилых кварталах, ознаменовало открытие памятника Дмитрию Менделееву.
Как отметил глава местной администрации Валерий Гаркавый, памятник великому русскому ученому на бульваре его имени установлен по согласованию с советом депутатов муниципального образования. Однако саму идею сооружения памятника, по словам Станислава Данеляна, генерального директора ГК «Арсенал-Недвижимость», выдвинул акционер группы компаний Виктор Лаптев. «По этому бульвару дети идут в школу, и хотелось бы видеть, что они не забывают великого русского ученого и стремятся быть такими же умными, как он», – прокомментировал Станислав Данелян. А Валерий Гаркавый пожелал жителям, «чтобы в абсолютно новом районе рождались такие же гении, каким был Дмитрий Иванович Менделеев».
В свою очередь, Андрей Низовский, глава Администрации Всеволожского района, подчеркнул, что открытие памятника – праздник не только жителей Мурино, но и прилегающих территорий: Нового Девяткино, Бугров. «Мы уже привыкли открывать социально значимые объекты. Но впервые открываем столь духовный объект. Это очень приятно – привнесение духовной составляющей в среду поселения», – сказал он.
Андрей Низовский также пригласил муринцев в ближайшее время на открытие нового детского сада, построенного ГК «Арсенал-Недвижимость». А в начале 2018 года откроется и новая школа.
Развитие на взлете
Такое внимание к социальным объектам оправдано интенсивным развитием западной части Мурино. Как напомнил Валерий Гаркавый, первые жители поселились здесь чуть более трех лет назад. Сегодня же в Мурино официально зарегистрированы 25 тыс. жителей. «Сдано 50 тыс. квартир. Это свидетельствует о том, что фактически численность населения – не менее 50 тыс. человек. И радостно, что застройщики достаточно добросовестно относятся к благоустройству», – подчеркнул глава местной администрации.
Одним из застройщиков, наиболее последовательно реализующих планы комплексного развития территории, стала ГК «Арсенал-Недвижимость». Эта деятельность получила высокую оценку властей. На церемонии открытия памятника Дмитрию Менделееву заместитель председателя Правительства Ленинградской области Михаил Москвин вручил благодарственное письмо Станиславу Данеляну и отметил, что «Арсенал-Недвижимость» стала лучшей компанией, создающей жилую среду и благоустраивающей территорию застройки.
ГК «Арсенал-Недвижимость» уже установила в Мурино спортивные и детские площадки, скейт-парк, где можно кататься не только на скейтах, но и на роликах, и на самокатах. На пришкольном стадионе оборудовано профессиональное футбольное поле с искусственным газоном, которое можно использовать круглый год. Создана футбольная лига «Арсенал», где работают тренеры, в прошлом игравшие за ФК «Зенит». «Школа переполнена, желающих тренироваться огромное количество», – отметил г-н Данелян. В соседнем Новом Девяткино действует спортивная школа «Арсенал борьбы» (создана совместно со спорткомитетом Ленинградской области). В планах застройщика, кроме того, открытие лыжной школы «Арсенал». «Мы несем все затраты, вплоть до формы для спортсменов и оплаты труда тренеров. Это социальный проект для наших жителей», – подчеркнул генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость».
Три части гармоничного целого
В планы комплексного благоустройства новых территорий этого застройщика входит также создание бесплатной библиотеки в квартале YouПитер (совместный проект с сетью магазинов «Буквоед») – по сути, культурно-просветительского пространства, где можно будет не только бесплатно обмениваться книгами. Библиотека станет площадкой для культурных, образовательных мероприятий, в том числе встреч с писателями. Да и новые малые архитектурные формы появятся в кварталах ГК «Арсенал-Недвижимость». «В рамках комплексного развития территории мы создали среду обитания, которая включает объекты, обеспечивающие культурную, спортивную и духовную составляющие», – прокомментировал Станислав Данелян.
В свою очередь, Михаил Москвин отметил, что западный микрорайон Мурино меняется к лучшему усилиями всех заинтересованных сторон (властей региона, районной и местной администраций, застройщиков), и пригласил жителей присоединиться к этому процессу. «Сажайте деревья, заботьтесь о своих дворах, придомовых территориях», – сказал он.
Дорога открыта
Символично, что в день открытия памятника на бульваре Менделеева начала действовать и новая дорога – «прокол» под КАД от Верхней улицы в Мурино до проспекта Культуры в Петербурге. «Могу ответственно заявить, что дорога открыта, ею можно пользоваться. И если кто-то надумает снова положить туда блоки, мы вместе выйдем и их уберем. Призываю пользоваться этой новой дорогой, чтобы жизнь ваша стала еще удобнее!» – заявил Михаил Москвин.
Он сообщил, кроме того, что уже в 2018 году планируется начать строительство новой развязки на КАД в Западном Мурино. «Застройщики берут на себя только выкуп земельных участков, которые попадают в створ строительства. А сама развязка – это уже задача наша, государственная. Мы надеемся, что в 2018 году увидим средства на софинансирование этого объекта из федерального бюджета. Во всяком случае, министр транспорта Максим Соколов обещал в этом помочь», – сообщил Михаил Москвин. Проект развязки уже прошел экспертизу. В ближайшее время должно быть утверждено Постановление Правительства Ленинградской области о строительстве этого объекта, что даст возможность объявить конкурс среди подрядчиков. Примечательно, что при сроке строительства в полтора года оплачены работы будут, по условиям государственного контракта, в течение трех лет.
Кстати
Авторы памятника – молодые скульпторы Иван Зубарев и Владислав Муханов – были выбраны по результатам конкурса, организованного ГК «Арсенал-Недвижимость». По словам скульпторов, они стремились отразить в памятнике многогранность личности Дмитрия Ивановича Менделеева, который был не только великим химиком и внес вклад в развитие целого ряда других научных дисциплин, но и, к примеру, мастерски изготавливал чемоданы. Интересен памятник и с инженерной точки зрения: была придумана технология скрещивающихся листов. Таким образом, сам памятник стал несущей конструкцией, сочетая эстетическую и инженерную составляющие. «Мы посчитали нужным дать шанс молодым, и ребята, считаю, им воспользовались в полной мере», – прокомментировал Станислав Данелян.