Суперхит малого метража
Квартиры-студии появились в квартирографии даже в дорогом сегменте рынка новостроек, а в строящихся домах становятся хитом продаж — благодаря повышению цен на жилье и общей экономической ситуации.
Временный спад спроса на студии случился с наступлением пандемии и стартом льготных ипотечных программ. С одной стороны, появилась потребность в организации рабочего пространства в квартирах, с другой — покупка более просторного, чем студии, жилья стала доступнее.
«Несколько лет льготная ипотека и в некоторой степени пандемия стимулировали потенциальных покупателей делать выбор в пользу более просторного жилья — со студий спрос переориентировался на одно- и даже двухкомнатные квартиры. С середины 2021 года подросшие цены и подорожавшая ипотека вернули интерес к студиям», — комментирует Андрей Кириллов, представитель «Мегалит — Охта Групп», директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».
Однако экономическая ситуация ухудшилась. Как заметил Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП, финансовая нестабильность и инфляционные риски продолжают толкать людей на парковку денег в монолит.
Предложение студий появилось даже в премиальных сегментах, чего раньше не было. Правда, площади таких студий больше, чем в экономическом сегменте или апарт-комплексах.
С учетом сегодняшних реалий, когда процентные ставки по ипотечным займам стремительно выросли, студии становятся самым привлекательным активом, хотя до начала военной операции эксперты прогнозировали небольшое снижение спроса на студии.
Спрос разошелся с предложением
В столичном регионе, где действует программа реновации, по которой люди переселяются в современные квартиры, агентство Est-a-Tet оценивало спрос на студии по итогам 2021 года в 22%.
Аналитики компании «Метриум» отмечают рост числа сделок со студиями. Так, если в 2020 году в Большой Москве заключено около 1,3 тыс. договоров долевого участия на квартиры и апартаменты площадью до 20 кв. м, то в 2021 году — 2,1 тыс. ДДУ (+61,5%). «Однако реальный уровень спроса еще выше, так как существенная часть подобных вариантов расположена в уже введенных в эксплуатацию корпусах и реализуется по договорам купли-продажи», — подчеркивают в компании.
По подсчетам ПРАЙД ГРУПП, к концу прошлого года спрос на покупку студий в Петербурге вырос на 53% относительно 2020 года и удвоился относительно 2019-го.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», спрос на студии в новостройках класса масс-маркет в Петербурге составляет 32%, в пригородах и ближайших районах Ленобласти — 22%.
Рост спроса на студии обусловлен несколькими факторами, поясняет Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: «Основная причина заключается в изменении программы господдержки с июля 2021 года, когда сумма кредита была ограничена 3 млн рублей. Большая часть займов по этой программе бралась с минимальным первоначальным взносом или около того. Следовательно, с уменьшением возможной суммы кредита резко ограничился выбор. В условиях дорожающей недвижимости и роста базовых ставок по ипотеке студии приобретались как доступный вариант. Вторая причина — в снижении покупательной способности относительно выросших цен».
Есть еще одна причина, на которую указывают эксперты. «В период нестабильной макроэкономической и политической ситуаций увеличивается количество инвесторов, приобретающих такое жилье с целью сохранения денежных средств», — указывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
«В отношении неинвестиционных покупок значимым фактором перераспределения спроса на более компактные и дешевые квартиры также послужило ограничение условий ипотеки с господдержкой в части сокращения максимальной суммы кредита до 3 млн рублей», — уточнил Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа сегмента ЮИТ «Жилищное строительство, Россия».
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», перечисляет факторы, которые порождают спрос на студии: «Во-первых, это не только самое доступное, но и самое ликвидное жилье, которое можно будет легко и быстро продать или сдать в аренду. Во-вторых, в сложившейся ситуации это эффективный инструмент сбережения и приумножения средств. В-третьих, через приобретение жилой недвижимости можно реализовать материнский капитал — многие покупают студии как жилье "на вырост" для детей. Наконец, немаловажное преимущество студий — минимальные налоги и коммунальные платежи».
Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG, в свою очередь отмечает: спрос на студии в инвест-отелях, проекты которых реализует компания, высок всегда. «Они предлагали более низкий порог входа, соответственно, больше инвесторов могло позволить себе войти в проект с целью заработать на своих инвестициях», — добавила она.
Спрос и предложение не достигают равновесия. Так, по подсчетам аналитиков Est-a-Tet, доля студий в общей структуре предложения в Москве и Подмосковье не превышает 13%.
При этом, по данным компании «Метриум», за прошедший год объем предложения студий вырос на 46%; в общем объеме предложения их доля достигла 20%.
В Петербурге, по словам Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), доля студий в предложении составляет 30% (+2 п.п. за год), в пригороде — 23% (–4 п.п. за год). «На фоне значительного роста бюджета покупки застройщики активно выводили студии на рынок Петербурга», — пояснила она.
По данным ГК «ПСК», на начало февраля доля студий в предложении в Петербурге в среднем составляла 22%.
Доля немалая
«Популярность студий всегда была связана с более низкой стоимостью из-за небольшой площади. Наиболее широко этот формат представлен в сегменте массового спроса, хотя в последнее время у застройщиков наметилась тенденция ухода от студий в пользу компактных однокомнатных квартир (они пока еще преобладают в квартирографии многих жилых комплексов)», — рассуждает Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group.
Согласно неписаным законам девелоперского рынка, в квартирографии массового сегмента доля студий может достигать 60%, в бизнес-классе — 5%, а в апарт-комплексах — 90%.
Однако каждый проект индивидуален, застройщику необходимо учитывать и расположение, и класс проекта, и его концепцию. «Доля студий меняется в зависимости от проекта: в жилых комплексах, ориентированных на семейного покупателя, где есть вся необходимая инфраструктура для жизни с детьми, малогабаритных квартир будет незначительное количество. Также на количество студий в проекте влияет класс недвижимости. В сегменте доступного жилья их будет больше, в новостройках высокой ценовой категории — значительно меньше, да и сам формат студий здесь уже воспринимается покупателями иначе», — говорит Ян Фельдман.
В проектах ГК «Ленстройтрест» доля студий сегодня не превышает 15%, компания намерена придерживаться такого же соотношения и в дальнейшем.
В проектах ЮИТ в Петербурге в зависимости от класса жилья доля студий составляет 10–15%. В проектах ГК «Гранель» на студии приходится в среднем от 15 до 25% квартир.
По словам Вадима Лаврова, в сегменте масс-маркет доля студий в среднем составляет 30%. «При этом некоторые девелоперы в принципе отказываются от студий в своих проектах, в то время как другие рассматривают этот тип квартир в качестве основного в квартирографии определенных проектов, где доля студий может достигать 50–60%», — указал он.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, подчеркивает: «Доля студий в наших проектах зависит от локации, класса жилья и отдельных очередей в составе проектов. В «комфорте» их доля — до 20%, в «бизнесе» — до 5%. Также количество студий варьируется в большую или меньшую сторону в зависимости от расположения объекта. Например, в проектах, строящихся в пешей доступности от метро, их больше».
Невелика доля студий в проектах, ориентированных на семейных покупателей. Так, в компании «КВС» доля студий не превышает 15%. Hansa Group, возводящая ЖК бизнес-класса, в некоторых проектах, например, в клубном доме «Аура», студий не проектирует совсем. В домах первой очереди ЖК «Приморский квартал» студий тоже нет, а в рамках всего проекта их доля составляет 16%. «Мы могли "нарезать"больше, учитывая лавинообразный спрос на компактное жилье у метро, но наш проект ориентирован на комфортное проживание, преимущественно семейное, потому количество квартир всех видов сбалансированно и студий немного», — пояснил Андрей Кириллов.
Без особого уважения к компактному жилью относятся многие застройщики. «Мы считаем, что малогабаритные студии — это удел жилых комплексов эконом-класса. Такие квартиры в основном приобретаются в инвестиционных целях и потом сдаются в аренду. Логично предположить, что постоянно сменяющиеся арендаторы будут не так внимательны к общедомовому имуществу, тишине и порядку в доме. Чем меньше по площади квартиры, тем больше их оказывается на лестничной площадке. Поэтому в домах, где в квартирографии много студий и маленьких однокомнатных квартир, обычно на этаже по пятнадцать квартир», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Комплексы апартаментов слабо отреагировали на подросший спрос. «Рынок апартаментов в Петербурге в основном состоит из апарт-отелей, оказывающих гостиничные услуги. Основа их номерного фонда — студии. Обычно их доля — не менее 85%. В редких случаях встречаются номера с одной или несколькими спальнями. В наших проектах доля студий составляет 70%», — рассказала Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
«В наших проектах доля студий не изменилась. Наш основной продукт — апартаменты для туристов, которые целиком состоят из студий. Но в других секторах рынка можно заметить последовательное уменьшение метража квартир. Это делается для снижения пороговой цены на двух- и трехкомнатные квартиры», — добавил Данил Бекиров, генеральный директор инвестиционно-строительной компании Investa.
Компактно, еще компактней…
Следуя за снижением платежеспособного спроса, застройщики сокращают площади квартир, в том числе студий. По данным ЦИАН, по итогам 2021 года в Москве и Московской области площади всех типов квартир сократились на 2–4%.
Аналитики «Метриум» подсчитали: за год средняя площадь студий сократилась на 6% — с 26,1 до 24,6 кв. м. Мало того, появились совсем малые по площади лоты: в комплексе апартаментов комфорт-класса «Апартаменты в Кусково» предлагаются лоты площадью 8,8 и 9,1 кв. м. Цена соответствующая, спрос ажиотажный.
В Петербурге встречаются варианты 13–15 кв. м. При этом площадь студий в бизнес-классе — от 40 кв. м.
«В категориях недвижимости "комфорт плюс" и "бизнес" преобладания студий и однокомнатных квартир быть не должно. Чем выше класс жилья, тем более важны покупателям комфорт и однородное социальное окружение. В жилых комплексах высокой ценовой категории многокомнатные квартиры будут занимать большую долю в предложении. Студии тоже есть, но, по сути, это уже другой формат — просторная квартира свободной планировки площадью порядка 50 кв. м», — уверена Анастасия Иващенко.
Ориентированный на студии рынок апартаментов предлагает лоты разного метража. Как пояснил Данил Бекиров, если отель ориентирован на туристов и сдачу на короткий период, площади юнитов составляют 16–22 кв. м в зависимости от «звездности» отеля. В апарт-отелях для долгосрочного проживания площади больше, основные группы юнитов 21–24 и 27–29 кв. м.
Динамика цен на студии в массовых новостройках Москвы
Источник: Компания «Метриум»
Рабочий вариант
С введением локдауна в 2020 году запросы покупателей изменились. В частности, понадобилось место для работы на удаленке. Эту проблему можно было решить либо за счет увеличения метража квартир, либо за счет расширения общественных пространств, например, создания коворкингов.
При этом в сегменте апартаментов не потребовалось каким-то образом менять проекты.
«Значительную часть гостей нашего отеля в Московском районе составляют командированные сотрудники и бизнес-туристы. Поэтому изначально мы проектировали коворкинг, чтобы гости могли поработать или провести деловую встречу в удобном для этого пространстве. Кроме этого, мы предусмотрели рабочие места в двухкомнатных апартаментах», — говорит Юлия Беззабарова.
«Спрос на рабочие места у определенного процента людей наблюдался всегда. В наших объектах для долгосрочного проживания в студиях размером от 22 кв. м мы размещаем рабочее пространство, а в студиях площадью 28 кв. м его уже можно назвать полноценным», — прокомментировал Данил Бекиров.
Общественные пространства в апарт-отелях — почти обязательная функция. «В наших апарт-отелях открываются коворкинги сети Page. Это современные рабочие места, гибкие офисы и переговорные комнаты. Спрос на такие услуги высок как среди жителей, так и среди гостей апарт-отеля. Мы считаем, что лучше создавать интересные общественные пространства внутри отеля, а не расширять площадь номеров. Это позволяет снизить финансовую нагрузку на инвестора при покупке номера, а в перспективе создать точки притяжения в отеле для жителей и гостей, сформировать комьюнити», — рассказала Екатерина Запорожченко.
Компания Investa уже запустила два апарт-отеля, совмещенных с коворкингами, в центре Петербурга и намерена продолжать реализацию подобных проектов.
Застройщики жилых проектов по-разному отнеслись к потребности жильцов новостроек работать на удаленке. Корпорация ЮИТ не считает необходимым проектировать общественные пространства, считая, что представленная на рынке линейка и без того предусматривает площадь для организации рабочего места.
По мнению Сергея Софронова, в конечном счете все определяют финансовые возможности: при любом виде занятости покупатели стремятся приобрести максимально просторную квартиру. Коворкинги, по его словам, востребованы в проектах апартаментов, в жилой недвижимости приоритет отдается качеству и размерам придомового пространства. ГК «ПСК» в новых проектах малоэтажной застройки отводит большой процент площадей на озеленение и создание общественных зон.
«Что касается организации рабочих мест на удаленке, то рынок в большей степени сам регулирует эти запросы. Если человек не может себе позволить покупку жилья большей площади, он организует рабочее место в студии. При этом мы в каждом жилом комплексе отдаем первые этажи под коммерческие, в том числе офисные помещения, которые сдает в аренду компания "Аструм Недвижимость", входящая в ГК "Гранель". Если помещение захочет снять оператор коворкингов, мы будем только рады. Собственные коворкинги девелоперы организуют только в проектах бизнес-класса и выше. Но надо понимать, что нагрузка на содержание этих помещений ложится на плечи жителей в качестве увеличения коммунальных платежей», — уточнил Сергей Нюхалов.
«Действительно, увеличение метража — не единственный способ сделать жилье удобным для проживания каждого члена семьи. На первый план выходит функциональность и правильное зонирование пространства. Наша компания работает в двух направлениях — совершенствует планировочные решения и создает мультиформатную среду в рамках квартала. В общественных пространствах мы открываем соседские центры, коворкинги, центры детского развития, спортивные объекты и другие необходимые сервисы для жильцов. Сегодня просто квадратные метры не интересуют покупателей», — подтверждает Ян Фельдман.
Целый ряд застройщиков организует в ЖК клубы для детей, для всех жителей. Например, Seven Suns Development в каждом квартале «Светлый мир» открывает соседские центры — пространства для работы, спорта, обучения, отдыха и творчества. На базе центров работают коворкинги. Свои клубы открывают ГК «Аквилон», «Евроинвест девелопмент».
Динамика цен на студии в массовых новостройках Петербурга
Источник: КЦ «Петербургская недвижимость»
Дешево и сердито
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Петербурге в среднем цена квадратного метра в студиях на 10–15% выше, чем в других типах квартир, а в пригороде разница доходит до 25%. Все за счет маленького метража.
Благодаря высокому спросу за 2021 год цены на студии выросли. КЦ «Петербургская Недвижимость» отмечает: на конец февраля цена 1 кв. м в студиях Петербурга составила 218,1 тыс. рублей, прибавив за год 28%; в ближайших пригородах — 152 тыс. рублей, увеличившись на 44%.
В Москве по итогам 2021 года цены на студии выросли на 25%. По данным компании «Метриум», на конец года средняя цена юнита составила 7,57 млн рублей. При этом цена квадратного метра выросла на 33%, до 308 тыс. рублей. По темпам роста стоимости студии превзошли все прочие типы квартир на московском рынке массовых новостроек, указывают аналитики компании.
«Сейчас в кредит по данной государственной программе можно взять до 3 млн рублей. При этом к концу 2021 года минимальная стоимость квартир в Петербурге и ближайших районах Ленинградской области достигла 4 млн рублей. Соответственно, клиенты, которые хотят воспользоваться льготной ипотекой, но имеют не очень большой первый взнос, могут приобрести только студии», — поясняет Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Увеличение цен коснулось также апарт-отелей. Так, за два года строительства второй очереди комплекса IN2IT цена квадратного метра удвоилась, а до завершения строительства станет дороже еще примерно на 20%
По прогнозам, рост цен продолжится во всех сегментах рынка, не исключая студии.
Спрос не отложить
Строительство большого количества компактных квартир в будущем может стать огромной проблемой. Об этом некоторое время назад заявил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко в одном из интервью. По его словам, примерно 70% населения — семьи с детьми, 51% квартир в строящихся домах — однокомнатные. Чтобы в будущем не образовывалось проблем, определенную роль в регулировании планов застройщиков должна сыграть скорректированная программа «Семейная ипотека». «Я надеюсь, что эта мера поддержки семей сформирует спрос, застройщики отреагируют на это, и квартирография будет меняться», — заявил Виталий Мутко.
Однако жизнь вносит свои коррективы. Тем не менее застройщики полагают, что интерес к студиям не угаснет. «Студии — самый бюджетный вариант для начала самостоятельной жизни или для одинокого пенсионера, для студентов, которые едут сюда учиться, и, конечно, самый привлекательный вариант как для инвестиций, так и сохранения накоплений. Кроме того, Жилищный кодекс позволяет использовать собственное жилье для профессиональных и предпринимательских целей, а значит, студия подойдет в качестве официального рабочего места ИП и самозанятым. Даже апарт-отели пока не могут составить конкуренцию этому типу квартир в качественных ЖК, так как студии — полноценное жилье, с пропиской и инфраструктурой, предполагающее больший комфорт проживания в спокойном окружении», — убежден Андрей Кириллов.
Сергей Нюхалов подчеркивает: спрос будет расти, что связано и с ограниченной покупательской способностью населения, которое будет искать наиболее доступный формат жилья, и с актуальностью этого формата.
По мнению Данилы Бекирова и Алексея Бушуева, после повышения ключевой ставки начнется миграция покупателей из больших помещений в студии, которые будут самым доступным жильем.
«На мой взгляд, спрос на студии спровоцирован турбулентностью на рынке. И пока он продолжит расти», — отметила Екатерина Запорожченко.
«Спрос будет стабильно высоким. Это возможность приобрести собственное жилье в условиях ограниченного бюджета. Зачастую это формат начала самостоятельной жизни для молодежи, особенно из регионов», — добавил Сергей Софронов.
Вадим Лавров был осторожен: «С учетом текущей геополитической и макроэкономической ситуации сложно делать какие-либо прогнозы относительно рынка недвижимости в целом и студий в частности. Все будет зависеть от динамики реальных доходов населения, ключевой ставки ЦБ, а также возможных мер государственной поддержки строительного сектора».
Север левобережья Невского района
Еще недавно северная часть левобережья Невского района Санкт-Петербурга (окрестности станции метро «Елизаровская») не могла похвастать вниманием застройщиков. Однако нехватка свободных участков под застройку, а также активизация процессов редевелопмента изменили ситуацию. Эксперты считают, что у локации немало плюсов.
Еще при Петре I здесь стала активно развиваться промышленность: появились чугунолитейный и кирпичный заводы, ткацкая и катушечная фабрики. Производственная функция долгие годы доминировала в этой локации. В 1920-е годы остро встал вопрос о жилье для рабочих, и в районе появились жилмассивы из двух-трехэтажных домов с арочными проемами: на улице Ткачей, а также между проспектом Елизарова и улицей Ольги Берггольц. К ним прилагалась фабрика-кухня на проспекте Обуховской Обороны. Палевский жилмассив сохранился лучше всех, а в 2000-е годы в нем даже были отремонтированы фасады домов, поставлены стеклопакеты. Свой след оставил и первый период массового индустриального домостроения, наполнивший локацию «хрущевками». При этом параллельно развивалась и социальная инфраструктура. А недавно туда пришел редевелопмент.
Сочетание факторов
По оценке экспертов, северная часть левобережья Невского района в ближайшее время будет активно развиваться в рамках редевелопмента «серого пояса». «Окрестности станции метро «Елизаровская» – это бывшие промышленные территории южнее Обводного канала. В советское время здесь располагались современные заводы и строились жилые дома для их работников. Сегодня мы видим постепенное обновление этой локации. Часть производств выводится на новые площадки в границах Петербурга, другие перепрофилируются под современные нужды, например, офисы, на месте третьих появляются жилые дома», – говорит руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов.
Специалисты отмечают удачное расположение локации, неподалеку от исторического центра Петербурга: на севере территория непосредственно примыкает к Центральному району. «Левый берег Невы исторически и логистически близок к центру Петербурга. Отсюда легко и быстро добираться до центра и наземным транспортом, и на метро. Кроме того, это территория, у которой есть большой потенциал развития: много действующих и бывших предприятий. С одной стороны, это рабочие места, с другой – перспектива редевелопмента, который в этом районе уже начинается», – считает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
Соответственно, локацию отличает неплохая транспортная доступность. «Район у станции метро «Елизаровская» сегодня является одним из наиболее быстро развивающихся. Отсюда можно оперативно добраться до центра города, в получасе езды находится аэропорт «Пулково», недалеко расположены выезды на КАД, Таллинское, Московское и Мурманское шоссе», – отмечает директор по продажам компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьёва.
Она добавляет также, что, несмотря на традиционную производственную функцию, в локации сформирована вся необходимая для жизни среда: «Одним из преимуществ этого района можно назвать хорошо развитую социальную, торговую, спортивную и развлекательную инфраструктуру». Кроме того, в локации также немало зеленых насаждений: Палевский сад, Смоленский сад, сквер ДОСААФ, сад Фонтанчик, сад Ткачей, Заводской сад и др.
Дела рыночные
Эксперты считают рынок в этой местности достаточно динамично развивающимся. «Общий объем рынка в локации «Проспект Обуховской Обороны – улица Седова» – около 255 тыс. кв. м. Это примерно 32% от всего Невского района и приблизительно 3% от Петербурга в целом. Суммарный объем предложения на сегодняшний день – 140 тыс. кв. м, или 39% от предложения в районе и 4% – в городе», – рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, за I квартал 2019 года в локации реализовано около 22,6 тыс. кв. м жилья. «Это 22% в объеме спроса Невского района и около 3% в общей структуре спроса Северной столицы. Для сравнения: в 2018 году в локации продано 67 тыс. кв. м – 13% в районе и около 2% от общего показателя продаж в городе», – говорит эксперт.
Стоимость жилья в новостройках в районе станции метро «Елизаровская» имеет тренд к росту. «Цены в этой локации сейчас составляют 130–145 тыс. рублей за 1 кв. м. Естественно, тенденция такая, что чем ближе к берегу Невы, тем дороже», – оценивает Вера Серёжина.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в локации «Проспект Обуховской Обороны – улица Седова» средняя цена в новых объектах составляет в настоящее время 127,6 тыс. рублей за 1 кв. м. «С начала 2019 года рост средней цены в локации составил 2,8%, в целом же за 2018 год она увеличилась примерно на 21%», – подчеркивает Ольга Трошева.
«В перспективе десяти лет можно говорить о практически полном преображении левобережной части Невского района, что уже сегодня делает эту территорию крайне привлекательной инвестиционно», – резюмирует Пётр Буслов.
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер «М2Маркет»:
- Район станции метро «Елизаровская» на сегодняшний день очень привлекателен для девелоперов благодаря удачной локации – он расположен в 10 мин езды на автомобиле или метро от исторического центра города. Район выходит на набережную Невы. Кроме того, в этой локации существует давно сложившаяся социальная инфраструктура. Но на сегодняшний день есть ряд нерешенных вопросов: перегруженная транспортная сеть, отсутствие парков, большое количество производств с вредными выбросами в атмосферу, а также удручающее качество существующей неоднородной застройки. В комплексе эти вопросы все еще создают негативный эмоциональный фон восприятия района. Поэтому перспективы развития у этой локации однозначно есть. Я считаю, что район нуждается в грамотном комплексном подходе девелоперов и городской администрации, редевелопменте территории и благоустройстве городской среды. Таким образом удастся улучшить качество жизни и создать возможности для реализации новых жилых проектов в этой локации, которых пока здесь непростительно мало.
Ирина Соловьёва, директор по продажам компании «Эталон ЛенСпецСМУ»:
– В 7 минутах ходьбы от станции метро «Елизаровская» компания «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон») возводит ЖК класса «бизнес-лайт» – «Эталон на Неве». Жилой комплекс будет состоять из 16 секций, в которых запроектировано 838 квартир – от студий до пятикомнатных, а также наземный и подземный паркинги в общей сложности на 501 машино-место. Благодаря применению современных архитектурных решений нам удалось разместить в корпусах жилого комплекса большое количество видовых квартир (примерно 70%) и квартир с террасами, лоджиями и балконами. Кроме того, «Эталон на Неве» – это первый в Санкт-Петербурге объект с редким форматом «городских вилл» – одно- и двухуровневых квартир, имеющих собственный вход и выход к придомовой территории, в том числе и на набережную главной водной артерии нашего города – Невы.
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:
– В этой локации в пешеходной доступности от станции метро и сразу трех парков Группа ЦДС возводит ЖК «Елизаровский». Он рассчитан на 1862 квартиры и строится в два этапа. Окончание реализации проекта намечено на середину 2021 года. ЖК состоит из десяти корпусов, объединенных многоярусными паркингами, рассчитанными почти на 700 машино-мест. Фасады зданий решены в современном архитектурном стиле и будут отделаны кирпичом различных оттенков. На территории комплекса предусмотрены велодорожки и велопарковки, лужайка для занятий йогой, траверсный скалодром. При этом пространство комплекса будет закрыто для посторонних. В ЖК представлен большой выбор просторных одно- и двухкомнатных квартир с кухней-гостиной, вместительной лоджией площадью до 8 кв. м, а также нишами для хранения в комнате и коридоре. Изюминкой «трехшек» является наличие спальни с собственной ванной комнатой, а также двух просторных лоджий. Предусмотрены два детсада на 295 и 100 мест.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– ЖК «Стрижи» возводится в зеленой части Невского района – напротив раскинулся парк им. И. В. Бабушкина, за ним – Нева. Поблизости находятся станции метро «Ломоносовская» и «Елизаровская». Проект ЖК выполнен знаменитым архитектурным бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры». Комплекс объединяет четыре дома высотой от 10 до 24 этажей, подземный паркинг, детсад на 250 мест, магазины на первых этажах и уютные дворы. Благодаря разновысотности построек живописный вид откроется из каждого окна. Проект стал известен своими «парящими дворами». Такого эффекта удалось достичь за счет возвышающихся стилобатов, соединенных остекленными мостами. В охраняемом дворе без машин можно играть с детьми на разновозрастных площадках или заняться спортом. На этаже всего по четыре квартиры: от просторных 1-комнатных до 4-комнатных площадью свыше 100 кв. м. Все они сдаются с чистовой отделкой «Итальянские коллекции» в двух цветовых гаммах: «Ваниль» и «Шоколад».
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
– ЖК «Дом на набережной» находится в 10 минутах пешком от «Елизаровской». Еще один важный плюс – близость Невы. Объект расположен прямо на набережной, в нем много квартир с видом на воду. А сама набережная выделяется тем, что на ней нет движения транспорта – это тихое, прогулочное место. Участок рядом с нашим домом, кстати, недавно благоустроен. Еще одна особенность нашего жилого комплекса – архитектура. Это проект, созданный в духе сталинского неоклассицизма, который, кстати, очень характерен для левого берега Невы. Мы, с одной стороны, «вернули» эту архитектуру в исторический район, с другой – создали проект, который очень нравится современным покупателям. Упомянем и о квартирографии: у нас много просторных квартир, которые подходят для семейных людей. Для таких покупателей дополнительное преимущество – детсад, созданный прямо в доме, на первом-втором этажах одной из секций.
Апартаменты сохраняют лидерство
Апартаменты уже несколько лет подряд остаются самым динамично развивающимся сегментом недвижимости Санкт-Петербурга. И эксперты считают, что этот тренд сохранится в обозримом будущем, особенно для формата сервисных апарт-отелей. Практика девелоперов подтверждает это мнение.
Первые апарт-проекты появились в Северной столице совсем недавно – в начале 2010-х. И многими воспринимались как экзотика. Не прошло и десяти лет, как все изменилось.
Лавинообразный рост
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем текущего предложения в апарт-проектах Петербурга вырос более чем в семь раз за последние восемь лет – с 2011-го (менее 100 тыс. кв. м) до 2018 года (700 тыс. кв. м). Процесс шел неуклонно, невзирая ни на кризисы, ни на низкий платежеспособный спрос граждан.
«На конец 2018 года в Петербурге и Ленобласти объем рынка строящихся апартаментов составил 15,6 тыс. юнитов. За последние два года данный показатель увеличился в три раза», – констатирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, объем рынка апартаментов на сегодняшний день достиг примерно 6% от совокупного объема рынка жилья. «Эта доля последние годы неуклонно растет. При этом постепенно апарт-проекты осваивают новые локации, классы, форматы», – уточняет она.
По мнению экспертов, в обозримом будущем этот тренд сохранится. «Сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают преимущества апарт-проектов», – отмечает директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Сервис – в тренде
По оценкам специалистов, важным трендом на петербургском рынке апартаментов в последнее время стали концентрация интереса покупателей на сервисных апарт-проектах и снижение спроса на «псевдожилье» (объекты, ориентированные на долгосрочное проживание самих владельцев юнитов).
По данным Knight Frank St Petersburg, в I квартале 2019 года для несервисного и рекреационного форматов было характерно уменьшение показателя предложения (–13% и –14% к концу 2018 года и –30% и –29% по отношению к I кварталу 2018 года соответственно). «По итогам I квартала 2019 года, было реализовано чуть более 1 тыс. юнитов. Наибольшим спросом пользовались апартаменты сервисного формата, доля которых в структуре продаж составила 81%, увеличившись на 17 п. п. по сравнению с I кварталом прошлого», – отмечает Светлана Московченко.
При этом высокий спрос на сервисные апартаменты стимулирует рост цен в сегменте, констатирует она: «По итогам I квартала этого года, показатель средневзвешенной цены предложения в формате сервисных апартаментов составил 148 тыс. рублей за кв. м, увеличившись на 16% по сравнению с I кварталом 2018 года. В других форматах, напротив, отмечена отрицательная динамика цен».
Эксперты полагают, что тренд этот получит дальнейшее развитие. «По нашей оценке, количество проектов «псевдожилья» в Петербурге будет уменьшаться. Это происходит в связи с тем, что законодатели обратили внимание на эту проблему», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.
Ольга Трошева говорит о высокой привлекательности сервисных апартаментов как объекта инвестирования граждан. «Те, кто раньше вкладывался в жилье, сегодня в значительной степени переключились на апартаменты. Перепродажа квартир, как способ извлечения прибыли, практически ушла в прошлое. А для сдачи в аренду апартаменты подходят гораздо лучше, тем более, что собственник имеет возможность отдать их в управление УК и, соответственно, полностью избавиться от хлопот с поиском арендаторов, при этом стабильно получая пассивный доход», – добавляет она.
Тренд подтверждают и практики рынка. «В 2017 году, на старте строительства апарт-комплекса LIKE у станции метро «Площадь Мужества», большинство покупателей рассматривало апартаменты для собственного проживания. Поэтому проект изначально предлагал хорошее расположение, многочисленные планировки, различные варианты по числу комнат, инфраструктуру, внутренний двор и многое другое, что позволяло успешно конкурировать с обычным жильем. Однако затем началась эпоха превалирования инвестиционной модели: после анонса программ доходности количество желающих передать свою недвижимость в управление значительно выросло», – отмечает Сергей Мохнарь.
Действительно, девелоперы новых апарт-проектов, позиционируют их прежде всего как привлекательный объект для инвестиций. По словам Сергея Мохнаря, новый проект апартаментов комфорт-класса START на проспекте Энгельса подтверждает повышенный интерес рынка к инвестиционным проектам. «Покупатели рассматривают программы доходности и опыт управляющей компании наряду с характеристиками объекта или даже в первоочередном порядке», – говорит он.
На конкретном примере
В целом апарт-проект ГК «ПСК» START, представленный весной этого года, можно считать своего рода эталонным в смысле четкого следования трендам, которые характерны для этого сегмента рынка недвижимости. Об этом говорит и Сергей Мохнарь. «Это один из проектов на рынке с безусловно наибольшим соответствием реалиям спроса. Здесь будет 3244 апартамента, все юниты – студии. Именно этот формат сейчас наиболее востребован среди инвесторов и арендаторов», – отмечает он.
Еще одним важным условием для успешности объекта является близость к метро. Как показывает практика, это для проекта не самых дорогих классов гораздо важнее, чем формальная географическая близость к центру Петербурга. Ведь метро гарантированно обеспечивает возможность в непродолжительный промежуток времени оказаться практически в любой точке города.
START возводится в 700 м от станции метро «Парнас». А близость к крупным городским магистралям – проспекту Энгельса, Выборгскому шоссе и КАД – дает возможность легко добраться в любую точку Петербурга или за город на автотранспорте.
Также характерным является появление все более разнообразной «начинки» для апарт-проектов. «На первых этажах запроектировано 13 помещений площадью от 50 до 220 кв. м для коммерческой инфраструктуры: коворкинг, конференц-зал, супермаркет, салоны красоты, фитнес-клуб с бассейном, спа, рестораны, кафе и вестибюль с зоной reception в каждой секции. Во внутреннем дворе запланировано ландшафтное благоустройство и размещение детской и спортивной площадок. Внутренняя территория комплекса огорожена по всему периметру. Предусмотрены ворота с системой контроля доступа с видеонаблюдением», – рассказывает Сергей Мохнарь.
Следующий важный тренд, по его словам, – повышенное внимание к управляющей компании: «Есть ли у нее подобные объекты в управлении и сколько их? Какие программы доходности они предлагают? Насколько УК снимает всю головную боль с инвестора? Важно понимать, что УК всегда играет на стороне инвестора – чем эффективнее будет ее работа, тем большую прибыль получит владелец апартаментов».
Именно поэтому, как отмечает Сергей Мохнарь, для управления апарт-комплексом START привлечен один из ведущих гостиничных операторов полного цикла, который предоставляет весь комплекс услуг по управлению и работает с основными мировыми системами бронирования, а также имеет собственные базы корпоративных и групповых клиентов.
Мнение
Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК «ПСК»:
– Ключевая особенность апарт-проекта START – цена. Мы установили диапазон от 1,1 млн до 2,5 млн рублей за юнит. При такой цене – в среднем в 57 тыс. рублей за «квадрат» в комплексе в 10 мин. пешком от станции метро – это, вероятно, самое привлекательное предложение на рынке. Кроме этого, START – самый крупный проект в Петербурге из числа строящихся одной очередью и сдается сразу целиком.
Справка
Комплекс апартаментов START возводится на проспекте Энгельса, 174. Он представляет собой 20-этажное 3-секционное здание на 3244 апартамента. Планировочные решения представлены студиями площадью от 18 до 32 кв. м. Апартаменты сдаются с полной чистовой отделкой, выполненной в едином стиле в современной светлой цветовой палитре. Высокие потолки и большое панорамное остекление делают апартаменты просторными и светлыми, а с верхних этажей открываются виды на город и окрестности района.