Суперхит малого метража

Квартиры-студии появились в квартирографии даже в дорогом сегменте рынка новостроек, а в строящихся домах становятся хитом продаж — благодаря повышению цен на жилье и общей экономической ситуации.

Временный спад спроса на студии случился с наступлением пандемии и стартом льготных ипотечных программ. С одной стороны, появилась потребность в организации рабочего пространства в квартирах, с другой — покупка более просторного, чем студии, жилья стала доступнее.

«Несколько лет льготная ипотека и в некоторой степени пандемия стимулировали потенциальных покупателей делать выбор в пользу более просторного жилья — со студий спрос переориентировался на одно- и даже двухкомнатные квартиры. С середины 2021 года подросшие цены и подорожавшая ипотека вернули интерес к студиям», — комментирует Андрей Кириллов, представитель «Мегалит — Охта Групп», директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».

Однако экономическая ситуация ухудшилась. Как заметил Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП, финансовая нестабильность и инфляционные риски продолжают толкать людей на парковку денег в монолит.

Предложение студий появилось даже в премиальных сегментах, чего раньше не было. Правда, площади таких студий больше, чем в экономическом сегменте или апарт-комплексах.

С учетом сегодняшних реалий, когда процентные ставки по ипотечным займам стремительно выросли, студии становятся самым привлекательным активом, хотя до начала военной операции эксперты прогнозировали небольшое снижение спроса на студии.

Спрос разошелся с предложением

В столичном регионе, где действует программа реновации, по которой люди переселяются в современные квартиры, агентство Est-a-Tet оценивало спрос на студии по итогам 2021 года в 22%.

Аналитики компании «Метриум» отмечают рост числа сделок со студиями. Так, если в 2020 году в Большой Москве заключено около 1,3 тыс. договоров долевого участия на квартиры и апартаменты площадью до 20 кв. м, то в 2021 году — 2,1 тыс. ДДУ (+61,5%). «Однако реальный уровень спроса еще выше, так как существенная часть подобных вариантов расположена в уже введенных в эксплуатацию корпусах и реализуется по договорам купли-продажи», — подчеркивают в компании.

По подсчетам ПРАЙД ГРУПП, к концу прошлого года спрос на покупку студий в Петербурге вырос на 53% относительно 2020 года и удвоился относительно 2019-го.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», спрос на студии в новостройках класса масс-маркет в Петербурге составляет 32%, в пригородах и ближайших районах Ленобласти — 22%.

Рост спроса на студии обусловлен несколькими факторами, поясняет Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: «Основная причина заключается в изменении программы господдержки с июля 2021 года, когда сумма кредита была ограничена 3 млн рублей. Большая часть займов по этой программе бралась с минимальным первоначальным взносом или около того. Следовательно, с уменьшением возможной суммы кредита резко ограничился выбор. В условиях дорожающей недвижимости и роста базовых ставок по ипотеке студии приобретались как доступный вариант. Вторая причина — в снижении покупательной способности относительно выросших цен».

Есть еще одна причина, на которую указывают эксперты. «В период нестабильной макроэкономической и политической ситуаций увеличивается количество инвесторов, приобретающих такое жилье с целью сохранения денежных средств», — указывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

«В отношении неинвестиционных покупок значимым фактором перераспределения спроса на более компактные и дешевые квартиры также послужило ограничение условий ипотеки с господдержкой в части сокращения максимальной суммы кредита до 3 млн рублей», — уточнил Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа сегмента ЮИТ «Жилищное строительство, Россия».

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», перечисляет факторы, которые порождают спрос на студии: «Во-первых, это не только самое доступное, но и самое ликвидное жилье, которое можно будет легко и быстро продать или сдать в аренду. Во-вторых, в сложившейся ситуации это эффективный инструмент сбережения и приумножения средств. В-третьих, через приобретение жилой недвижимости можно реализовать материнский капитал — многие покупают студии как жилье "на вырост" для детей. Наконец, немаловажное преимущество студий — минимальные налоги и коммунальные платежи».

Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG, в свою очередь отмечает: спрос на студии в инвест-отелях, проекты которых реализует компания, высок всегда. «Они предлагали более низкий порог входа, соответственно, больше инвесторов могло позволить себе войти в проект с целью заработать на своих инвестициях», — добавила она.

Спрос и предложение не достигают равновесия. Так, по подсчетам аналитиков Est-a-Tet, доля студий в общей структуре предложения в Москве и Подмосковье не превышает 13%.

При этом, по данным компании «Метриум», за прошедший год объем предложения студий вырос на 46%; в общем объеме предложения их доля достигла 20%.

В Петербурге, по словам Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), доля студий в предложении составляет 30% (+2 п.п. за год), в пригороде — 23% (–4 п.п. за год). «На фоне значительного роста бюджета покупки застройщики активно выводили студии на рынок Петербурга», — пояснила она.

По данным ГК «ПСК», на начало февраля доля студий в предложении в Петербурге в среднем составляла 22%.

Доля немалая

«Популярность студий всегда была связана с более низкой стоимостью из-за небольшой площади. Наиболее широко этот формат представлен в сегменте массового спроса, хотя в последнее время у застройщиков наметилась тенденция ухода от студий в пользу компактных однокомнатных квартир (они пока еще преобладают в квартирографии многих жилых комплексов)», — рассуждает Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group.

Согласно неписаным законам девелоперского рынка, в квартирографии массового сегмента доля студий может достигать 60%, в бизнес-классе — 5%, а в апарт-комплексах — 90%.

Однако каждый проект индивидуален, застройщику необходимо учитывать и расположение, и класс проекта, и его концепцию. «Доля студий меняется в зависимости от проекта: в жилых комплексах, ориентированных на семейного покупателя, где есть вся необходимая инфраструктура для жизни с детьми, малогабаритных квартир будет незначительное количество. Также на количество студий в проекте влияет класс недвижимости. В сегменте доступного жилья их будет больше, в новостройках высокой ценовой категории — значительно меньше, да и сам формат студий здесь уже воспринимается покупателями иначе», — говорит Ян Фельдман.

В проектах ГК «Ленстройтрест» доля студий сегодня не превышает 15%, компания намерена придерживаться такого же соотношения и в дальнейшем.

В проектах ЮИТ в Петербурге в зависимости от класса жилья доля студий составляет 10–15%. В проектах ГК «Гранель» на студии приходится в среднем от 15 до 25% квартир.

По словам Вадима Лаврова, в сегменте масс-маркет доля студий в среднем составляет 30%. «При этом некоторые девелоперы в принципе отказываются от студий в своих проектах, в то время как другие рассматривают этот тип квартир в качестве основного в квартирографии определенных проектов, где доля студий может достигать 50–60%», — указал он.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, подчеркивает: «Доля студий в наших проектах зависит от локации, класса жилья и отдельных очередей в составе проектов. В «комфорте» их доля — до 20%, в «бизнесе» — до 5%. Также количество студий варьируется в большую или меньшую сторону в зависимости от расположения объекта. Например, в проектах, строящихся в пешей доступности от метро, их больше».

Невелика доля студий в проектах, ориентированных на семейных покупателей. Так, в компании «КВС» доля студий не превышает 15%. Hansa Group, возводящая ЖК бизнес-класса, в некоторых проектах, например, в клубном доме «Аура», студий не проектирует совсем. В домах первой очереди ЖК «Приморский квартал» студий тоже нет, а в рамках всего проекта их доля составляет 16%. «Мы могли "нарезать"больше, учитывая лавинообразный спрос на компактное жилье у метро, но наш проект ориентирован на комфортное проживание, преимущественно семейное, потому количество квартир всех видов сбалансированно и студий немного», — пояснил Андрей Кириллов.

Без особого уважения к компактному жилью относятся многие застройщики. «Мы считаем, что малогабаритные студии — это удел жилых комплексов эконом-класса. Такие квартиры в основном приобретаются в инвестиционных целях и потом сдаются в аренду. Логично предположить, что постоянно сменяющиеся арендаторы будут не так внимательны к общедомовому имуществу, тишине и порядку в доме. Чем меньше по площади квартиры, тем больше их оказывается на лестничной площадке. Поэтому в домах, где в квартирографии много студий и маленьких однокомнатных квартир, обычно на этаже по пятнадцать квартир», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».

Комплексы апартаментов слабо отреагировали на подросший спрос. «Рынок апартаментов в Петербурге в основном состоит из апарт-отелей, оказывающих гостиничные услуги. Основа их номерного фонда — студии. Обычно их доля — не менее 85%. В редких случаях встречаются номера с одной или несколькими спальнями. В наших проектах доля студий составляет 70%», — рассказала Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

«В наших проектах доля студий не изменилась. Наш основной продукт — апартаменты для туристов, которые целиком состоят из студий. Но в других секторах рынка можно заметить последовательное уменьшение метража квартир. Это делается для снижения пороговой цены на двух- и трехкомнатные квартиры», — добавил Данил Бекиров, генеральный директор инвестиционно-строительной компании Investa.

Компактно, еще компактней…

Следуя за снижением платежеспособного спроса, застройщики сокращают площади квартир, в том числе студий. По данным ЦИАН, по итогам 2021 года в Москве и Московской области площади всех типов квартир сократились на 2–4%.

Аналитики «Метриум» подсчитали: за год средняя площадь студий сократилась на 6% — с 26,1 до 24,6 кв. м. Мало того, появились совсем малые по площади лоты: в комплексе апартаментов комфорт-класса «Апартаменты в Кусково» предлагаются лоты площадью 8,8 и 9,1 кв. м. Цена соответствующая, спрос ажиотажный.

В Петербурге встречаются варианты 13–15 кв. м. При этом площадь студий в бизнес-классе — от 40 кв. м.

«В категориях недвижимости "комфорт плюс" и "бизнес" преобладания студий и однокомнатных квартир быть не должно. Чем выше класс жилья, тем более важны покупателям комфорт и однородное социальное окружение. В жилых комплексах высокой ценовой категории многокомнатные квартиры будут занимать большую долю в предложении. Студии тоже есть, но, по сути, это уже другой формат — просторная квартира свободной планировки площадью порядка 50 кв. м», — уверена Анастасия Иващенко.

Ориентированный на студии рынок апартаментов предлагает лоты разного метража. Как пояснил Данил Бекиров, если отель ориентирован на туристов и сдачу на короткий период, площади юнитов составляют 16–22 кв. м в зависимости от «звездности» отеля. В апарт-отелях для долгосрочного проживания площади больше, основные группы юнитов 21–24 и 27–29 кв. м.

Динамика цен на студии в массовых новостройках Москвы

Источник: Компания «Метриум»

Рабочий вариант

С введением локдауна в 2020 году запросы покупателей изменились. В частности, понадобилось место для работы на удаленке. Эту проблему можно было решить либо за счет увеличения метража квартир, либо за счет расширения общественных пространств, например, создания коворкингов.

При этом в сегменте апартаментов не потребовалось каким-то образом менять проекты.

«Значительную часть гостей нашего отеля в Московском районе составляют командированные сотрудники и бизнес-туристы. Поэтому изначально мы проектировали коворкинг, чтобы гости могли поработать или провести деловую встречу в удобном для этого пространстве. Кроме этого, мы предусмотрели рабочие места в двухкомнатных апартаментах», — говорит Юлия Беззабарова.

«Спрос на рабочие места у определенного процента людей наблюдался всегда. В наших объектах для долгосрочного проживания в студиях размером от 22 кв. м мы размещаем рабочее пространство, а в студиях площадью 28 кв. м его уже можно назвать полноценным», — прокомментировал Данил Бекиров.

Общественные пространства в апарт-отелях — почти обязательная функция. «В наших апарт-отелях открываются коворкинги сети Page. Это современные рабочие места, гибкие офисы и переговорные комнаты. Спрос на такие услуги высок как среди жителей, так и среди гостей апарт-отеля. Мы считаем, что лучше создавать интересные общественные пространства внутри отеля, а не расширять площадь номеров. Это позволяет снизить финансовую нагрузку на инвестора при покупке номера, а в перспективе создать точки притяжения в отеле для жителей и гостей, сформировать комьюнити», — рассказала Екатерина Запорожченко.

Компания Investa уже запустила два апарт-отеля, совмещенных с коворкингами, в центре Петербурга и намерена продолжать реализацию подобных проектов.

Застройщики жилых проектов по-разному отнеслись к потребности жильцов новостроек работать на удаленке. Корпорация ЮИТ не считает необходимым проектировать общественные пространства, считая, что представленная на рынке линейка и без того предусматривает площадь для организации рабочего места.

По мнению Сергея Софронова, в конечном счете все определяют финансовые возможности: при любом виде занятости покупатели стремятся приобрести максимально просторную квартиру. Коворкинги, по его словам, востребованы в проектах апартаментов, в жилой недвижимости приоритет отдается качеству и размерам придомового пространства. ГК «ПСК» в новых проектах малоэтажной застройки отводит большой процент площадей на озеленение и создание общественных зон.

«Что касается организации рабочих мест на удаленке, то рынок в большей степени сам регулирует эти запросы. Если человек не может себе позволить покупку жилья большей площади, он организует рабочее место в студии. При этом мы в каждом жилом комплексе отдаем первые этажи под коммерческие, в том числе офисные помещения, которые сдает в аренду компания "Аструм Недвижимость", входящая в ГК "Гранель". Если помещение захочет снять оператор коворкингов, мы будем только рады. Собственные коворкинги девелоперы организуют только в проектах бизнес-класса и выше. Но надо понимать, что нагрузка на содержание этих помещений ложится на плечи жителей в качестве увеличения коммунальных платежей», — уточнил Сергей Нюхалов.

«Действительно, увеличение метража — не единственный способ сделать жилье удобным для проживания каждого члена семьи. На первый план выходит функциональность и правильное зонирование пространства. Наша компания работает в двух направлениях — совершенствует планировочные решения и создает мультиформатную среду в рамках квартала. В общественных пространствах мы открываем соседские центры, коворкинги, центры детского развития, спортивные объекты и другие необходимые сервисы для жильцов. Сегодня просто квадратные метры не интересуют покупателей», — подтверждает Ян Фельдман.

Целый ряд застройщиков организует в ЖК клубы для детей, для всех жителей. Например, Seven Suns Development в каждом квартале «Светлый мир» открывает соседские центры — пространства для работы, спорта, обучения, отдыха и творчества. На базе центров работают коворкинги. Свои клубы открывают ГК «Аквилон», «Евроинвест девелопмент».

Динамика цен на студии в массовых новостройках Петербурга

Источник: КЦ «Петербургская недвижимость»

Дешево и сердито

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Петербурге в среднем цена квадратного метра в студиях на 10–15% выше, чем в других типах квартир, а в пригороде разница доходит до 25%. Все за счет маленького метража.

Благодаря высокому спросу за 2021 год цены на студии выросли. КЦ «Петербургская Недвижимость» отмечает: на конец февраля цена 1 кв. м в студиях Петербурга составила 218,1 тыс. рублей, прибавив за год 28%; в ближайших пригородах — 152 тыс. рублей, увеличившись на 44%.

В Москве по итогам 2021 года цены на студии выросли на 25%. По данным компании «Метриум», на конец года средняя цена юнита составила 7,57 млн рублей. При этом цена квадратного метра выросла на 33%, до 308 тыс. рублей. По темпам роста стоимости студии превзошли все прочие типы квартир на московском рынке массовых новостроек, указывают аналитики компании.

«Сейчас в кредит по данной государственной программе можно взять до 3 млн рублей. При этом к концу 2021 года минимальная стоимость квартир в Петербурге и ближайших районах Ленинградской области достигла 4 млн рублей. Соответственно, клиенты, которые хотят воспользоваться льготной ипотекой, но имеют не очень большой первый взнос, могут приобрести только студии», — поясняет Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».

Увеличение цен коснулось также апарт-отелей. Так, за два года строительства второй очереди комплекса IN2IT цена квадратного метра удвоилась, а до завершения строительства станет дороже еще примерно на 20%

По прогнозам, рост цен продолжится во всех сегментах рынка, не исключая студии.

Спрос не отложить

Строительство большого количества компактных квартир в будущем может стать огромной проблемой. Об этом некоторое время назад заявил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко в одном из интервью. По его словам, примерно 70% населения — семьи с детьми, 51% квартир в строящихся домах — однокомнатные. Чтобы в будущем не образовывалось проблем, определенную роль в регулировании планов застройщиков должна сыграть скорректированная программа «Семейная ипотека». «Я надеюсь, что эта мера поддержки семей сформирует спрос, застройщики отреагируют на это, и квартирография будет меняться», — заявил Виталий Мутко.

Однако жизнь вносит свои коррективы. Тем не менее застройщики полагают, что интерес к студиям не угаснет. «Студии — самый бюджетный вариант для начала самостоятельной жизни или для одинокого пенсионера, для студентов, которые едут сюда учиться, и, конечно, самый привлекательный вариант как для инвестиций, так и сохранения накоплений. Кроме того, Жилищный кодекс позволяет использовать собственное жилье для профессиональных и предпринимательских целей, а значит, студия подойдет в качестве официального рабочего места ИП и самозанятым. Даже апарт-отели пока не могут составить конкуренцию этому типу квартир в качественных ЖК, так как студии — полноценное жилье, с пропиской и инфраструктурой, предполагающее больший комфорт проживания в спокойном окружении», — убежден Андрей Кириллов.

Сергей Нюхалов подчеркивает: спрос будет расти, что связано и с ограниченной покупательской способностью населения, которое будет искать наиболее доступный формат жилья, и с актуальностью этого формата.

По мнению Данилы Бекирова и Алексея Бушуева, после повышения ключевой ставки начнется миграция покупателей из больших помещений в студии, которые будут самым доступным жильем.

«На мой взгляд, спрос на студии спровоцирован турбулентностью на рынке. И пока он продолжит расти», — отметила Екатерина Запорожченко.

«Спрос будет стабильно высоким. Это возможность приобрести собственное жилье в условиях ограниченного бюджета. Зачастую это формат начала самостоятельной жизни для молодежи, особенно из регионов», — добавил Сергей Софронов.

Вадим Лавров был осторожен: «С учетом текущей геополитической и макроэкономической ситуации сложно делать какие-либо прогнозы относительно рынка недвижимости в целом и студий в частности. Все будет зависеть от динамики реальных доходов населения, ключевой ставки ЦБ, а также возможных мер государственной поддержки строительного сектора».