Суперхит малого метража
Квартиры-студии появились в квартирографии даже в дорогом сегменте рынка новостроек, а в строящихся домах становятся хитом продаж — благодаря повышению цен на жилье и общей экономической ситуации.
Временный спад спроса на студии случился с наступлением пандемии и стартом льготных ипотечных программ. С одной стороны, появилась потребность в организации рабочего пространства в квартирах, с другой — покупка более просторного, чем студии, жилья стала доступнее.
«Несколько лет льготная ипотека и в некоторой степени пандемия стимулировали потенциальных покупателей делать выбор в пользу более просторного жилья — со студий спрос переориентировался на одно- и даже двухкомнатные квартиры. С середины 2021 года подросшие цены и подорожавшая ипотека вернули интерес к студиям», — комментирует Андрей Кириллов, представитель «Мегалит — Охта Групп», директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».
Однако экономическая ситуация ухудшилась. Как заметил Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП, финансовая нестабильность и инфляционные риски продолжают толкать людей на парковку денег в монолит.
Предложение студий появилось даже в премиальных сегментах, чего раньше не было. Правда, площади таких студий больше, чем в экономическом сегменте или апарт-комплексах.
С учетом сегодняшних реалий, когда процентные ставки по ипотечным займам стремительно выросли, студии становятся самым привлекательным активом, хотя до начала военной операции эксперты прогнозировали небольшое снижение спроса на студии.
Спрос разошелся с предложением
В столичном регионе, где действует программа реновации, по которой люди переселяются в современные квартиры, агентство Est-a-Tet оценивало спрос на студии по итогам 2021 года в 22%.
Аналитики компании «Метриум» отмечают рост числа сделок со студиями. Так, если в 2020 году в Большой Москве заключено около 1,3 тыс. договоров долевого участия на квартиры и апартаменты площадью до 20 кв. м, то в 2021 году — 2,1 тыс. ДДУ (+61,5%). «Однако реальный уровень спроса еще выше, так как существенная часть подобных вариантов расположена в уже введенных в эксплуатацию корпусах и реализуется по договорам купли-продажи», — подчеркивают в компании.
По подсчетам ПРАЙД ГРУПП, к концу прошлого года спрос на покупку студий в Петербурге вырос на 53% относительно 2020 года и удвоился относительно 2019-го.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», спрос на студии в новостройках класса масс-маркет в Петербурге составляет 32%, в пригородах и ближайших районах Ленобласти — 22%.
Рост спроса на студии обусловлен несколькими факторами, поясняет Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: «Основная причина заключается в изменении программы господдержки с июля 2021 года, когда сумма кредита была ограничена 3 млн рублей. Большая часть займов по этой программе бралась с минимальным первоначальным взносом или около того. Следовательно, с уменьшением возможной суммы кредита резко ограничился выбор. В условиях дорожающей недвижимости и роста базовых ставок по ипотеке студии приобретались как доступный вариант. Вторая причина — в снижении покупательной способности относительно выросших цен».
Есть еще одна причина, на которую указывают эксперты. «В период нестабильной макроэкономической и политической ситуаций увеличивается количество инвесторов, приобретающих такое жилье с целью сохранения денежных средств», — указывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
«В отношении неинвестиционных покупок значимым фактором перераспределения спроса на более компактные и дешевые квартиры также послужило ограничение условий ипотеки с господдержкой в части сокращения максимальной суммы кредита до 3 млн рублей», — уточнил Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа сегмента ЮИТ «Жилищное строительство, Россия».
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», перечисляет факторы, которые порождают спрос на студии: «Во-первых, это не только самое доступное, но и самое ликвидное жилье, которое можно будет легко и быстро продать или сдать в аренду. Во-вторых, в сложившейся ситуации это эффективный инструмент сбережения и приумножения средств. В-третьих, через приобретение жилой недвижимости можно реализовать материнский капитал — многие покупают студии как жилье "на вырост" для детей. Наконец, немаловажное преимущество студий — минимальные налоги и коммунальные платежи».
Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG, в свою очередь отмечает: спрос на студии в инвест-отелях, проекты которых реализует компания, высок всегда. «Они предлагали более низкий порог входа, соответственно, больше инвесторов могло позволить себе войти в проект с целью заработать на своих инвестициях», — добавила она.
Спрос и предложение не достигают равновесия. Так, по подсчетам аналитиков Est-a-Tet, доля студий в общей структуре предложения в Москве и Подмосковье не превышает 13%.
При этом, по данным компании «Метриум», за прошедший год объем предложения студий вырос на 46%; в общем объеме предложения их доля достигла 20%.
В Петербурге, по словам Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), доля студий в предложении составляет 30% (+2 п.п. за год), в пригороде — 23% (–4 п.п. за год). «На фоне значительного роста бюджета покупки застройщики активно выводили студии на рынок Петербурга», — пояснила она.
По данным ГК «ПСК», на начало февраля доля студий в предложении в Петербурге в среднем составляла 22%.
Доля немалая
«Популярность студий всегда была связана с более низкой стоимостью из-за небольшой площади. Наиболее широко этот формат представлен в сегменте массового спроса, хотя в последнее время у застройщиков наметилась тенденция ухода от студий в пользу компактных однокомнатных квартир (они пока еще преобладают в квартирографии многих жилых комплексов)», — рассуждает Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group.
Согласно неписаным законам девелоперского рынка, в квартирографии массового сегмента доля студий может достигать 60%, в бизнес-классе — 5%, а в апарт-комплексах — 90%.
Однако каждый проект индивидуален, застройщику необходимо учитывать и расположение, и класс проекта, и его концепцию. «Доля студий меняется в зависимости от проекта: в жилых комплексах, ориентированных на семейного покупателя, где есть вся необходимая инфраструктура для жизни с детьми, малогабаритных квартир будет незначительное количество. Также на количество студий в проекте влияет класс недвижимости. В сегменте доступного жилья их будет больше, в новостройках высокой ценовой категории — значительно меньше, да и сам формат студий здесь уже воспринимается покупателями иначе», — говорит Ян Фельдман.
В проектах ГК «Ленстройтрест» доля студий сегодня не превышает 15%, компания намерена придерживаться такого же соотношения и в дальнейшем.
В проектах ЮИТ в Петербурге в зависимости от класса жилья доля студий составляет 10–15%. В проектах ГК «Гранель» на студии приходится в среднем от 15 до 25% квартир.
По словам Вадима Лаврова, в сегменте масс-маркет доля студий в среднем составляет 30%. «При этом некоторые девелоперы в принципе отказываются от студий в своих проектах, в то время как другие рассматривают этот тип квартир в качестве основного в квартирографии определенных проектов, где доля студий может достигать 50–60%», — указал он.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, подчеркивает: «Доля студий в наших проектах зависит от локации, класса жилья и отдельных очередей в составе проектов. В «комфорте» их доля — до 20%, в «бизнесе» — до 5%. Также количество студий варьируется в большую или меньшую сторону в зависимости от расположения объекта. Например, в проектах, строящихся в пешей доступности от метро, их больше».
Невелика доля студий в проектах, ориентированных на семейных покупателей. Так, в компании «КВС» доля студий не превышает 15%. Hansa Group, возводящая ЖК бизнес-класса, в некоторых проектах, например, в клубном доме «Аура», студий не проектирует совсем. В домах первой очереди ЖК «Приморский квартал» студий тоже нет, а в рамках всего проекта их доля составляет 16%. «Мы могли "нарезать"больше, учитывая лавинообразный спрос на компактное жилье у метро, но наш проект ориентирован на комфортное проживание, преимущественно семейное, потому количество квартир всех видов сбалансированно и студий немного», — пояснил Андрей Кириллов.
Без особого уважения к компактному жилью относятся многие застройщики. «Мы считаем, что малогабаритные студии — это удел жилых комплексов эконом-класса. Такие квартиры в основном приобретаются в инвестиционных целях и потом сдаются в аренду. Логично предположить, что постоянно сменяющиеся арендаторы будут не так внимательны к общедомовому имуществу, тишине и порядку в доме. Чем меньше по площади квартиры, тем больше их оказывается на лестничной площадке. Поэтому в домах, где в квартирографии много студий и маленьких однокомнатных квартир, обычно на этаже по пятнадцать квартир», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Комплексы апартаментов слабо отреагировали на подросший спрос. «Рынок апартаментов в Петербурге в основном состоит из апарт-отелей, оказывающих гостиничные услуги. Основа их номерного фонда — студии. Обычно их доля — не менее 85%. В редких случаях встречаются номера с одной или несколькими спальнями. В наших проектах доля студий составляет 70%», — рассказала Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
«В наших проектах доля студий не изменилась. Наш основной продукт — апартаменты для туристов, которые целиком состоят из студий. Но в других секторах рынка можно заметить последовательное уменьшение метража квартир. Это делается для снижения пороговой цены на двух- и трехкомнатные квартиры», — добавил Данил Бекиров, генеральный директор инвестиционно-строительной компании Investa.
Компактно, еще компактней…
Следуя за снижением платежеспособного спроса, застройщики сокращают площади квартир, в том числе студий. По данным ЦИАН, по итогам 2021 года в Москве и Московской области площади всех типов квартир сократились на 2–4%.
Аналитики «Метриум» подсчитали: за год средняя площадь студий сократилась на 6% — с 26,1 до 24,6 кв. м. Мало того, появились совсем малые по площади лоты: в комплексе апартаментов комфорт-класса «Апартаменты в Кусково» предлагаются лоты площадью 8,8 и 9,1 кв. м. Цена соответствующая, спрос ажиотажный.
В Петербурге встречаются варианты 13–15 кв. м. При этом площадь студий в бизнес-классе — от 40 кв. м.
«В категориях недвижимости "комфорт плюс" и "бизнес" преобладания студий и однокомнатных квартир быть не должно. Чем выше класс жилья, тем более важны покупателям комфорт и однородное социальное окружение. В жилых комплексах высокой ценовой категории многокомнатные квартиры будут занимать большую долю в предложении. Студии тоже есть, но, по сути, это уже другой формат — просторная квартира свободной планировки площадью порядка 50 кв. м», — уверена Анастасия Иващенко.
Ориентированный на студии рынок апартаментов предлагает лоты разного метража. Как пояснил Данил Бекиров, если отель ориентирован на туристов и сдачу на короткий период, площади юнитов составляют 16–22 кв. м в зависимости от «звездности» отеля. В апарт-отелях для долгосрочного проживания площади больше, основные группы юнитов 21–24 и 27–29 кв. м.
Динамика цен на студии в массовых новостройках Москвы
Источник: Компания «Метриум»
Рабочий вариант
С введением локдауна в 2020 году запросы покупателей изменились. В частности, понадобилось место для работы на удаленке. Эту проблему можно было решить либо за счет увеличения метража квартир, либо за счет расширения общественных пространств, например, создания коворкингов.
При этом в сегменте апартаментов не потребовалось каким-то образом менять проекты.
«Значительную часть гостей нашего отеля в Московском районе составляют командированные сотрудники и бизнес-туристы. Поэтому изначально мы проектировали коворкинг, чтобы гости могли поработать или провести деловую встречу в удобном для этого пространстве. Кроме этого, мы предусмотрели рабочие места в двухкомнатных апартаментах», — говорит Юлия Беззабарова.
«Спрос на рабочие места у определенного процента людей наблюдался всегда. В наших объектах для долгосрочного проживания в студиях размером от 22 кв. м мы размещаем рабочее пространство, а в студиях площадью 28 кв. м его уже можно назвать полноценным», — прокомментировал Данил Бекиров.
Общественные пространства в апарт-отелях — почти обязательная функция. «В наших апарт-отелях открываются коворкинги сети Page. Это современные рабочие места, гибкие офисы и переговорные комнаты. Спрос на такие услуги высок как среди жителей, так и среди гостей апарт-отеля. Мы считаем, что лучше создавать интересные общественные пространства внутри отеля, а не расширять площадь номеров. Это позволяет снизить финансовую нагрузку на инвестора при покупке номера, а в перспективе создать точки притяжения в отеле для жителей и гостей, сформировать комьюнити», — рассказала Екатерина Запорожченко.
Компания Investa уже запустила два апарт-отеля, совмещенных с коворкингами, в центре Петербурга и намерена продолжать реализацию подобных проектов.
Застройщики жилых проектов по-разному отнеслись к потребности жильцов новостроек работать на удаленке. Корпорация ЮИТ не считает необходимым проектировать общественные пространства, считая, что представленная на рынке линейка и без того предусматривает площадь для организации рабочего места.
По мнению Сергея Софронова, в конечном счете все определяют финансовые возможности: при любом виде занятости покупатели стремятся приобрести максимально просторную квартиру. Коворкинги, по его словам, востребованы в проектах апартаментов, в жилой недвижимости приоритет отдается качеству и размерам придомового пространства. ГК «ПСК» в новых проектах малоэтажной застройки отводит большой процент площадей на озеленение и создание общественных зон.
«Что касается организации рабочих мест на удаленке, то рынок в большей степени сам регулирует эти запросы. Если человек не может себе позволить покупку жилья большей площади, он организует рабочее место в студии. При этом мы в каждом жилом комплексе отдаем первые этажи под коммерческие, в том числе офисные помещения, которые сдает в аренду компания "Аструм Недвижимость", входящая в ГК "Гранель". Если помещение захочет снять оператор коворкингов, мы будем только рады. Собственные коворкинги девелоперы организуют только в проектах бизнес-класса и выше. Но надо понимать, что нагрузка на содержание этих помещений ложится на плечи жителей в качестве увеличения коммунальных платежей», — уточнил Сергей Нюхалов.
«Действительно, увеличение метража — не единственный способ сделать жилье удобным для проживания каждого члена семьи. На первый план выходит функциональность и правильное зонирование пространства. Наша компания работает в двух направлениях — совершенствует планировочные решения и создает мультиформатную среду в рамках квартала. В общественных пространствах мы открываем соседские центры, коворкинги, центры детского развития, спортивные объекты и другие необходимые сервисы для жильцов. Сегодня просто квадратные метры не интересуют покупателей», — подтверждает Ян Фельдман.
Целый ряд застройщиков организует в ЖК клубы для детей, для всех жителей. Например, Seven Suns Development в каждом квартале «Светлый мир» открывает соседские центры — пространства для работы, спорта, обучения, отдыха и творчества. На базе центров работают коворкинги. Свои клубы открывают ГК «Аквилон», «Евроинвест девелопмент».
Динамика цен на студии в массовых новостройках Петербурга
Источник: КЦ «Петербургская недвижимость»
Дешево и сердито
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Петербурге в среднем цена квадратного метра в студиях на 10–15% выше, чем в других типах квартир, а в пригороде разница доходит до 25%. Все за счет маленького метража.
Благодаря высокому спросу за 2021 год цены на студии выросли. КЦ «Петербургская Недвижимость» отмечает: на конец февраля цена 1 кв. м в студиях Петербурга составила 218,1 тыс. рублей, прибавив за год 28%; в ближайших пригородах — 152 тыс. рублей, увеличившись на 44%.
В Москве по итогам 2021 года цены на студии выросли на 25%. По данным компании «Метриум», на конец года средняя цена юнита составила 7,57 млн рублей. При этом цена квадратного метра выросла на 33%, до 308 тыс. рублей. По темпам роста стоимости студии превзошли все прочие типы квартир на московском рынке массовых новостроек, указывают аналитики компании.
«Сейчас в кредит по данной государственной программе можно взять до 3 млн рублей. При этом к концу 2021 года минимальная стоимость квартир в Петербурге и ближайших районах Ленинградской области достигла 4 млн рублей. Соответственно, клиенты, которые хотят воспользоваться льготной ипотекой, но имеют не очень большой первый взнос, могут приобрести только студии», — поясняет Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Увеличение цен коснулось также апарт-отелей. Так, за два года строительства второй очереди комплекса IN2IT цена квадратного метра удвоилась, а до завершения строительства станет дороже еще примерно на 20%
По прогнозам, рост цен продолжится во всех сегментах рынка, не исключая студии.
Спрос не отложить
Строительство большого количества компактных квартир в будущем может стать огромной проблемой. Об этом некоторое время назад заявил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко в одном из интервью. По его словам, примерно 70% населения — семьи с детьми, 51% квартир в строящихся домах — однокомнатные. Чтобы в будущем не образовывалось проблем, определенную роль в регулировании планов застройщиков должна сыграть скорректированная программа «Семейная ипотека». «Я надеюсь, что эта мера поддержки семей сформирует спрос, застройщики отреагируют на это, и квартирография будет меняться», — заявил Виталий Мутко.
Однако жизнь вносит свои коррективы. Тем не менее застройщики полагают, что интерес к студиям не угаснет. «Студии — самый бюджетный вариант для начала самостоятельной жизни или для одинокого пенсионера, для студентов, которые едут сюда учиться, и, конечно, самый привлекательный вариант как для инвестиций, так и сохранения накоплений. Кроме того, Жилищный кодекс позволяет использовать собственное жилье для профессиональных и предпринимательских целей, а значит, студия подойдет в качестве официального рабочего места ИП и самозанятым. Даже апарт-отели пока не могут составить конкуренцию этому типу квартир в качественных ЖК, так как студии — полноценное жилье, с пропиской и инфраструктурой, предполагающее больший комфорт проживания в спокойном окружении», — убежден Андрей Кириллов.
Сергей Нюхалов подчеркивает: спрос будет расти, что связано и с ограниченной покупательской способностью населения, которое будет искать наиболее доступный формат жилья, и с актуальностью этого формата.
По мнению Данилы Бекирова и Алексея Бушуева, после повышения ключевой ставки начнется миграция покупателей из больших помещений в студии, которые будут самым доступным жильем.
«На мой взгляд, спрос на студии спровоцирован турбулентностью на рынке. И пока он продолжит расти», — отметила Екатерина Запорожченко.
«Спрос будет стабильно высоким. Это возможность приобрести собственное жилье в условиях ограниченного бюджета. Зачастую это формат начала самостоятельной жизни для молодежи, особенно из регионов», — добавил Сергей Софронов.
Вадим Лавров был осторожен: «С учетом текущей геополитической и макроэкономической ситуации сложно делать какие-либо прогнозы относительно рынка недвижимости в целом и студий в частности. Все будет зависеть от динамики реальных доходов населения, ключевой ставки ЦБ, а также возможных мер государственной поддержки строительного сектора».
Девелоперы меряются классами. Классификация новостроек усложняется
Чем больше конкурируют между собой застройщики, добавляя комфорта в проектах, тем сложнее определить класс новостройки. Покупателям приходится полагаться на позиционирование проекта самой компанией. Но от заявленного класса жилья зависит цена объекта.
Количество классов нового жилья, которых когда-то насчитывалось всего три, перманентно растет. Попытки классифицировать новостройки усложняются, критериев оценки становится все больше.
Классная чехарда
То и дело возникают новые сегменты на стыке классов, отмечает генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков: «комфорт плюс», «бизнес-лайт», «премиум». «Их часто изобретают сами девелоперы в маркетинговых целях. Основной показатель статуса жилья – это всегда локация: если она не соответствует уровню бизнес-класса (район не престижен, отсутствуют видовые характеристики), появляются гибриды. Поэтому мы можем видеть баннеры, рекламирующие "бизнес-лайт" на Звездной или "комфорт плюс" на Парашютной», – говорит он.
«Границы между классами "эконом" и "комфорт" все больше стираются, поэтому сейчас маркетологи и аналитики чаще объединяют их в определение "масс-маркет"», – подчеркивает руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов.
Среди причин он называет рост требований покупателей к качеству новостроек и усиление конкуренции на рынке: «Девелоперы в стремлении выделиться и отличиться от конкурентов постоянно улучшают продукт, например, увеличивая ассортимент планировочных решений. В проектах комфорт-класса появляются эксклюзивные лоты. Так, в нашем ЖК «Приморский квартал» есть шеф-квартиры, в которых можно обустроить две кухни, а также просторные двухуровневые квартиры».
В то же время директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова указывает на незначительную разницу между сегментами во многих случаях. «Например, нередко объекты класса «стандарт» отличаются от «комфорта» только расположением: первые находятся за пределами КАД, вторые строятся в городских локациях. То же касается и жилья высокого ценового сегмента. Например, в ЖК «Премьер Палас» есть квартиры, полностью соответствующие требованиям, предъявляемым к элитной недвижимости. Но сам комплекс относится к бизнес-классу, поскольку в нем около тысячи квартир, а к элитным принято относить новостройки, где их не более двухсот».
«Даже в самых доступных по цене комплексах мы закладываем опции, которые еще несколько лет назад были характерны для жилья более высоких классов: высококачественную отделку квартир с функциями «умного дома», панорамные окна, дизайнерское оформление холлов, бесшумные лифты, спускающиеся прямо в подземный паркинг», – рассказывает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман также обращает внимание на собственное понимание характеристик классов жилья в каждой строительной компании: «На это влияют и корпоративные стандарты, и имеющиеся характеристики, и преимущества объекта, и потребности потребителя, и т. д.».
Жилье по стандарту
С 2018 года Минстрой РФ заменил термин «эконом-класс» на «стандартное жилье». Прописаны параметры: площадь дома, коттеджа или блока таунхауса не должна превышать 200 кв. м. Максимально допустимая площадь квартиры в многоквартирном доме – 150 кв. м, минимальная – 20 кв. м.
Евгений Жуков считает замену термина хорошим решением – хотя бы потому, что «стандартное жилье» не имеет такой ярко выраженной негативной коннотации, как «эконом-класс». Последний все больше ассоциируется с многоэтажками за КАД с высокой плотностью населения и дефицитом инфраструктуры.
По мнению Яна Фельдмана, определение «эконом-класс» уже почти не используется. Но маркетологи быстро сориентировались и придумали замену: «масс-маркет». В эту категорию вошли ЖК и эконом-, и комфорт-класса – весьма разнообразные по предлагаемым характеристикам.
Благодаря введению нового термина в черте Петербурга почти не осталось новостроек эконом-класса, отмечает Денис Казберов. «Постепенно снижается доля самого дешевого жилья в структуре предложения, и эта тенденция продолжится», – считает он.
Позиция = цена
Между тем от позиционирования новостройки в том или ином классе зависит цена квартиры. «Включение в проект аспектов, способствующих повышению комфорта жизни, позволяет застройщику относить свой объект к комфорт- или бизнес-классу и, соответственно, увеличивать стоимость квадратного метра», – отмечает Ян Фельдман. По его словам, разница в стоимости «квадрата» в проектах эконом- и комфорт-класса в одной локации, как правило, достигает 15–20%.
По оценке Л1, в Петербурге средняя стоимость «метра» в стандартном жилье составляет около 102 тыс. рублей, «комфорт» – 112,5 тыс., «бизнес» – 134,7 тыс., «элит» – 181 тыс. рублей. «Но цена зависит и от таких параметров, как тип дома, местоположение новостройки, вид отделки, и многого другого», – подчеркивает Надежда Калашникова.
По данным ГК «Абсолют Строй Сервис», ценник на эконом-класс в пригородах начинается от 60 тыс. рублей за кв. м, «комфорт» – от 90 тыс. рублей за кв. м, «бизнес» – от 110, «премиум» – от 150, «элит», – от 200 тыс. рублей за 1 кв. м.
Мнение
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Термин «стандарт», возможно, в сознании некоторых людей выглядит предпочтительнее, чем «эконом», но в целом суть от этого не меняется. Как вариант – изменение может быть подготовкой рынка к появлению типовых проектов, как это было в конце прошлого века.
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– Классификацией жилья больше оперируют маркетологи, позиционируя тот или иной объект. Покупатели же выбирают квартиру, обращая внимание на локацию, стоимость, качество строительства и т. д. В связи с этим необходимость в какой-либо официальной классификации сегодня отсутствует.
Купчино: в зоне сложившейся застройки
Застройка исторической территории Купчино, располагающейся на юге Фрунзенского района Санкт-Петербурга, сформировалась уже довольно давно – в 1960–1980-х годах. Новые проекты в этой локации заявляются сравнительно редко – тем больший интерес они вызывают у тех, кто предпочитает для жизни внутригородские микрорайоны южной части города.
«Огромный жилой массив, призванный градостроительно объединить Московский и Невский районы города, был спроектирован и застроен в 60–70-х годах прошлого века», – напоминает директор компании «Адвекс. Купчино» Валерий Лебединцев. Строительство носило поистине промышленные масштабы. В 1968 году в Купчино проживало около 70 тыс. человек, в 1972-м – 170 тыс., в 1975-м – 250 тыс, в 1985-м – более 300 тыс., а в 1991-м – около 370 тыс. человек.
Старше Петербурга
Одним из наиболее любопытных исторических фактов об этой локации является то, что Купчино, как топоним и поселение, – как минимум на век старше Петербурга. Первое упоминание деревни Купчинова относится к 1612 году. Оно имеется в дозорной книге Корельской половины Водской пятины. В России тогда шла Великая смута – и устье Невы было оккупировано шведами, производившими ревизию занятых земель. Впрочем, происхождение топонима – явно русское и восходит к словам «купец», «покупка».
В состав России эти территории вернулись лишь спустя почти столетие, при императоре Петре Великом. Топоним Купчино встречается в документах архива Александро-Невской Лавры 1713 года. К середине XIX века Купчино представляет собой средних размеров деревню. По данным описания Петербургского уезда 1838 года, в ней проживало 302 человека, и примерная численность населения не менялась вплоть до начала ХХ века. К этому времени в деревне имелись: читальня, кузница, пожарное депо, земская школа. В 1909 году жителями деревни был заложен собственный храм – деревянная церковь во имя преподобного Герасима, закрытая в 1938 году, а во время войны – разобранная на дрова.
Массовое жилищное строительство в Купчино началось в 1964 году. Застройка велась в соответствии с проектом детальной планировки, разработанным в мастерской № 5 института «Ленпроект». Район застраивался сначала пятиэтажными «хрущевками» (1964–1972 годы), затем – панельными и кирпичными девятиэтажками, со вкраплением «точечных» кирпичных домов высотой 12 и 14 этажей (1966–1979 годы).
«По квартирографии Купчино выгодно отличается от более поздних новостроек. Как известно, в серийных советских постройках не было студий. Однокомнатных вариантов – менее 30%, преимущественно семейные двух- и трехкомнатные квартиры», – отмечает Валерий Лебединцев.
Инфраструктурное наследие
Массовая жилищная застройка позднесоветского периода, при ряде заметных недостатков, имела и несомненные достоинства, главное из которых – комплексный подход.
«В планировочной организации Купчино главной структурной единицей служит микрорайон, состоящий из групп жилых домов, связанных с детсадом-яслями, школами и общественно-торговыми центрами. В районе много парков и скверов с водоемами, медучреждений, ВУЗов, спортивных объектов», – рассказывает Валерий Лебединцев. Костяк комплексной застройки 1960–1980-х годов предопределяет развитую инфраструктуру локации – социальную, транспортную, коммерческую.
Любопытный факт: именно в Купчино, на Бухарестской улице, в 1970 году открылся первый в СССР супермаркет – универсам «Фрунзенский», построенный с учетом итальянского опыта и с использованием импортного оборудования. «Строительство торгово-развлекательных комплексов имеет давнюю традицию в этом районе. Крупнейшие магазины: ТРК "Балканский", "Балканы", "Балкания Нова", "Южный Полюс", "РИО", "Международный", "Континент"; ТК "Астра"; универмаг "Купчинский". Широко представлены ритейлеры: "Лента", "Карусель", "Пятерочка", "О’кей", "Домовой", "Полушка". Действуют киноцентры "Формула Кино", "Мираж Синема", "Люксор"», – отмечает директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
«Локация комфортна как для автомобилистов, так и для тех, кто предпочитает пользоваться общественным транспортом», – подчеркивает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «В 2019 году, благодаря открытию двух новых станций Фрунзенского радиуса, транспортная ситуация в локации дополнительно улучшилась. В настоящее время здесь пять станций метро: "Купчино", "Международная", "Бухарестская", "Дунайская" и "Проспект Славы"», – добавляет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Развитая сеть наземного транспорта, удобный выезд на КАД через Софийскую улицу – сделают комфортным транспортное сообщение практически с любым районом города, аэропортом «Пулково», дворцово-парковыми ансамблями юга Петербурга, такими как Пушкин, Павловск, Гатчина, Петродворец», – перечисляет Виталий Виноградов.
По его словам, развита в и социальная инфраструктура: во Фрунзенском районе работает почти 50 школ и гимназий, 81 детский сад, поликлиники, больницы, спортивные объекты. Сергей Степанов отмечает обилие в локации и зеленых насаждений: Парк Интернационалистов, Парк Героев-пожарных, обширная зеленая зона, которая тянется вдоль Загребского бульвара и др.
Сегодня и завтра
Сейчас активность застройщиков в историческом районе Купчино невысока, что напрямую связано с фактическим отсутствием свободных «пятен». Недавно закончилось строительство жилых комплексов «Балканы» и «Твин Хаус». «На данный момент в Купчино практически нет рынка первичного жилья – и уровень локальной конкуренции низок. Единственный объект – это ЖК «Новое Купчино» – возводится на Малой Балканской улице», – говорит Ольга Трошева.
По ее словам, активное строительство ведется по соседству: на границе Московского и Фрунзенского районов, рядом со станцией метро «Звездная». Учитывая ее, средняя стоимость квадратного метра в локации составляет 122 тыс. рублей.
Валерий Лебединцев отмечает, что в Купчино началось освоение незаселенных территорий под объекты гостиничного назначения – апартаменты. По его мнению, определенные перспективы в локации имеет и редевелопмент. В качестве примера эксперт называет ЖК «София», возведенный на месте бывшего кирпичного завода. «Возможно, однажды появятся «точечные» дома на территориях под реновацию или под гаражами, но бесконечных просторов под жилищную застройку в районе нет», – резюмирует он.
Тем больший интерес будут вызывать единичные проекты, которые, видимо, продолжат появляться в локации, – тем более что патриотов Купчино в городе немало.
Мнение
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– На пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта наша компания реализует проект комфорт-класса «Новое Купчино» – 13-этажный комплекс в форме многогранника с тремя вписанными в него корпусами. Все дома жилого комплекса строятся из натурального кирпича, и это единственный объект в районе, который возводится по технологии классического кирпичного домостроения. В домах жилого комплекса не будет квартир-студий, здесь преобладают европейские планировки с просторными кухнями-гостиными, гардеробными и лоджиями с теплым остеклением. Благодаря увеличенным оконным проемам и эркерам, в корпусах будут очень светлые и солнечные квартиры. На каждом этаже предусмотрено всего 4-5 квартир, что добавляет комфорта и уюта. Проект включает в себя закрытый двор без машин, прогулочные и детские площадки, подземную парковку и отдельно стоящие многоярусные паркинги. Среди объектов внутренней инфраструктуры «Нового Купчино» – фитнес-центр и ресторанный комплекс. Также в коммерческих помещениях уже через полтора года откроются продуктовые магазины, отделения банков, ветеринарные клиники, салоны красоты и другие объекты торговой инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
– Наша компания недавно завершила строительство нового ЖК комфорт-класса «Балканы» по адресу: ул. Будапештская, 102. Проект строго отвечает всем стандартам дома комфорт-класса: подземный паркинг, куда жители дома могут спуститься на лифте прямо из жилой части, служба консьержей, огороженная территория, ландшафтное благоустройство двора с зонами отдыха и детскими площадками. На первом этаже расположатся магазины, салон красоты, аптека и другая инфраструктура. Экологичные материалы, самые актуальные инженерные системы и решения, качественная жилая среда, где каждый квадратный метр «работает». Жилье отличается качественно продуманными планировками, которые позволяют максимально комфортно обустроить свое личное пространство как в малогабаритной квартире, так и в трехкомнатной. Изящно устремленный ввысь 26-этажный комплекс стал архитектурной доминантой района. Декоративный фриз, пилястры и другие элементы неоклассицизма придадут величественность и монументальность фасаду. Прямолинейность, строгость пропорций, благородный, но не чрезмерный декор, утонченная цветовая гамма позволят дому выделиться на фоне окружающей застройки и стать достойным образцом современной архитектуры.