Суперхит малого метража
Квартиры-студии появились в квартирографии даже в дорогом сегменте рынка новостроек, а в строящихся домах становятся хитом продаж — благодаря повышению цен на жилье и общей экономической ситуации.
Временный спад спроса на студии случился с наступлением пандемии и стартом льготных ипотечных программ. С одной стороны, появилась потребность в организации рабочего пространства в квартирах, с другой — покупка более просторного, чем студии, жилья стала доступнее.
«Несколько лет льготная ипотека и в некоторой степени пандемия стимулировали потенциальных покупателей делать выбор в пользу более просторного жилья — со студий спрос переориентировался на одно- и даже двухкомнатные квартиры. С середины 2021 года подросшие цены и подорожавшая ипотека вернули интерес к студиям», — комментирует Андрей Кириллов, представитель «Мегалит — Охта Групп», директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».
Однако экономическая ситуация ухудшилась. Как заметил Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП, финансовая нестабильность и инфляционные риски продолжают толкать людей на парковку денег в монолит.
Предложение студий появилось даже в премиальных сегментах, чего раньше не было. Правда, площади таких студий больше, чем в экономическом сегменте или апарт-комплексах.
С учетом сегодняшних реалий, когда процентные ставки по ипотечным займам стремительно выросли, студии становятся самым привлекательным активом, хотя до начала военной операции эксперты прогнозировали небольшое снижение спроса на студии.
Спрос разошелся с предложением
В столичном регионе, где действует программа реновации, по которой люди переселяются в современные квартиры, агентство Est-a-Tet оценивало спрос на студии по итогам 2021 года в 22%.
Аналитики компании «Метриум» отмечают рост числа сделок со студиями. Так, если в 2020 году в Большой Москве заключено около 1,3 тыс. договоров долевого участия на квартиры и апартаменты площадью до 20 кв. м, то в 2021 году — 2,1 тыс. ДДУ (+61,5%). «Однако реальный уровень спроса еще выше, так как существенная часть подобных вариантов расположена в уже введенных в эксплуатацию корпусах и реализуется по договорам купли-продажи», — подчеркивают в компании.
По подсчетам ПРАЙД ГРУПП, к концу прошлого года спрос на покупку студий в Петербурге вырос на 53% относительно 2020 года и удвоился относительно 2019-го.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», спрос на студии в новостройках класса масс-маркет в Петербурге составляет 32%, в пригородах и ближайших районах Ленобласти — 22%.
Рост спроса на студии обусловлен несколькими факторами, поясняет Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: «Основная причина заключается в изменении программы господдержки с июля 2021 года, когда сумма кредита была ограничена 3 млн рублей. Большая часть займов по этой программе бралась с минимальным первоначальным взносом или около того. Следовательно, с уменьшением возможной суммы кредита резко ограничился выбор. В условиях дорожающей недвижимости и роста базовых ставок по ипотеке студии приобретались как доступный вариант. Вторая причина — в снижении покупательной способности относительно выросших цен».
Есть еще одна причина, на которую указывают эксперты. «В период нестабильной макроэкономической и политической ситуаций увеличивается количество инвесторов, приобретающих такое жилье с целью сохранения денежных средств», — указывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
«В отношении неинвестиционных покупок значимым фактором перераспределения спроса на более компактные и дешевые квартиры также послужило ограничение условий ипотеки с господдержкой в части сокращения максимальной суммы кредита до 3 млн рублей», — уточнил Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа сегмента ЮИТ «Жилищное строительство, Россия».
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», перечисляет факторы, которые порождают спрос на студии: «Во-первых, это не только самое доступное, но и самое ликвидное жилье, которое можно будет легко и быстро продать или сдать в аренду. Во-вторых, в сложившейся ситуации это эффективный инструмент сбережения и приумножения средств. В-третьих, через приобретение жилой недвижимости можно реализовать материнский капитал — многие покупают студии как жилье "на вырост" для детей. Наконец, немаловажное преимущество студий — минимальные налоги и коммунальные платежи».
Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG, в свою очередь отмечает: спрос на студии в инвест-отелях, проекты которых реализует компания, высок всегда. «Они предлагали более низкий порог входа, соответственно, больше инвесторов могло позволить себе войти в проект с целью заработать на своих инвестициях», — добавила она.
Спрос и предложение не достигают равновесия. Так, по подсчетам аналитиков Est-a-Tet, доля студий в общей структуре предложения в Москве и Подмосковье не превышает 13%.
При этом, по данным компании «Метриум», за прошедший год объем предложения студий вырос на 46%; в общем объеме предложения их доля достигла 20%.
В Петербурге, по словам Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), доля студий в предложении составляет 30% (+2 п.п. за год), в пригороде — 23% (–4 п.п. за год). «На фоне значительного роста бюджета покупки застройщики активно выводили студии на рынок Петербурга», — пояснила она.
По данным ГК «ПСК», на начало февраля доля студий в предложении в Петербурге в среднем составляла 22%.
Доля немалая
«Популярность студий всегда была связана с более низкой стоимостью из-за небольшой площади. Наиболее широко этот формат представлен в сегменте массового спроса, хотя в последнее время у застройщиков наметилась тенденция ухода от студий в пользу компактных однокомнатных квартир (они пока еще преобладают в квартирографии многих жилых комплексов)», — рассуждает Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group.
Согласно неписаным законам девелоперского рынка, в квартирографии массового сегмента доля студий может достигать 60%, в бизнес-классе — 5%, а в апарт-комплексах — 90%.
Однако каждый проект индивидуален, застройщику необходимо учитывать и расположение, и класс проекта, и его концепцию. «Доля студий меняется в зависимости от проекта: в жилых комплексах, ориентированных на семейного покупателя, где есть вся необходимая инфраструктура для жизни с детьми, малогабаритных квартир будет незначительное количество. Также на количество студий в проекте влияет класс недвижимости. В сегменте доступного жилья их будет больше, в новостройках высокой ценовой категории — значительно меньше, да и сам формат студий здесь уже воспринимается покупателями иначе», — говорит Ян Фельдман.
В проектах ГК «Ленстройтрест» доля студий сегодня не превышает 15%, компания намерена придерживаться такого же соотношения и в дальнейшем.
В проектах ЮИТ в Петербурге в зависимости от класса жилья доля студий составляет 10–15%. В проектах ГК «Гранель» на студии приходится в среднем от 15 до 25% квартир.
По словам Вадима Лаврова, в сегменте масс-маркет доля студий в среднем составляет 30%. «При этом некоторые девелоперы в принципе отказываются от студий в своих проектах, в то время как другие рассматривают этот тип квартир в качестве основного в квартирографии определенных проектов, где доля студий может достигать 50–60%», — указал он.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, подчеркивает: «Доля студий в наших проектах зависит от локации, класса жилья и отдельных очередей в составе проектов. В «комфорте» их доля — до 20%, в «бизнесе» — до 5%. Также количество студий варьируется в большую или меньшую сторону в зависимости от расположения объекта. Например, в проектах, строящихся в пешей доступности от метро, их больше».
Невелика доля студий в проектах, ориентированных на семейных покупателей. Так, в компании «КВС» доля студий не превышает 15%. Hansa Group, возводящая ЖК бизнес-класса, в некоторых проектах, например, в клубном доме «Аура», студий не проектирует совсем. В домах первой очереди ЖК «Приморский квартал» студий тоже нет, а в рамках всего проекта их доля составляет 16%. «Мы могли "нарезать"больше, учитывая лавинообразный спрос на компактное жилье у метро, но наш проект ориентирован на комфортное проживание, преимущественно семейное, потому количество квартир всех видов сбалансированно и студий немного», — пояснил Андрей Кириллов.
Без особого уважения к компактному жилью относятся многие застройщики. «Мы считаем, что малогабаритные студии — это удел жилых комплексов эконом-класса. Такие квартиры в основном приобретаются в инвестиционных целях и потом сдаются в аренду. Логично предположить, что постоянно сменяющиеся арендаторы будут не так внимательны к общедомовому имуществу, тишине и порядку в доме. Чем меньше по площади квартиры, тем больше их оказывается на лестничной площадке. Поэтому в домах, где в квартирографии много студий и маленьких однокомнатных квартир, обычно на этаже по пятнадцать квартир», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Комплексы апартаментов слабо отреагировали на подросший спрос. «Рынок апартаментов в Петербурге в основном состоит из апарт-отелей, оказывающих гостиничные услуги. Основа их номерного фонда — студии. Обычно их доля — не менее 85%. В редких случаях встречаются номера с одной или несколькими спальнями. В наших проектах доля студий составляет 70%», — рассказала Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
«В наших проектах доля студий не изменилась. Наш основной продукт — апартаменты для туристов, которые целиком состоят из студий. Но в других секторах рынка можно заметить последовательное уменьшение метража квартир. Это делается для снижения пороговой цены на двух- и трехкомнатные квартиры», — добавил Данил Бекиров, генеральный директор инвестиционно-строительной компании Investa.
Компактно, еще компактней…
Следуя за снижением платежеспособного спроса, застройщики сокращают площади квартир, в том числе студий. По данным ЦИАН, по итогам 2021 года в Москве и Московской области площади всех типов квартир сократились на 2–4%.
Аналитики «Метриум» подсчитали: за год средняя площадь студий сократилась на 6% — с 26,1 до 24,6 кв. м. Мало того, появились совсем малые по площади лоты: в комплексе апартаментов комфорт-класса «Апартаменты в Кусково» предлагаются лоты площадью 8,8 и 9,1 кв. м. Цена соответствующая, спрос ажиотажный.
В Петербурге встречаются варианты 13–15 кв. м. При этом площадь студий в бизнес-классе — от 40 кв. м.
«В категориях недвижимости "комфорт плюс" и "бизнес" преобладания студий и однокомнатных квартир быть не должно. Чем выше класс жилья, тем более важны покупателям комфорт и однородное социальное окружение. В жилых комплексах высокой ценовой категории многокомнатные квартиры будут занимать большую долю в предложении. Студии тоже есть, но, по сути, это уже другой формат — просторная квартира свободной планировки площадью порядка 50 кв. м», — уверена Анастасия Иващенко.
Ориентированный на студии рынок апартаментов предлагает лоты разного метража. Как пояснил Данил Бекиров, если отель ориентирован на туристов и сдачу на короткий период, площади юнитов составляют 16–22 кв. м в зависимости от «звездности» отеля. В апарт-отелях для долгосрочного проживания площади больше, основные группы юнитов 21–24 и 27–29 кв. м.
Динамика цен на студии в массовых новостройках Москвы
Источник: Компания «Метриум»
Рабочий вариант
С введением локдауна в 2020 году запросы покупателей изменились. В частности, понадобилось место для работы на удаленке. Эту проблему можно было решить либо за счет увеличения метража квартир, либо за счет расширения общественных пространств, например, создания коворкингов.
При этом в сегменте апартаментов не потребовалось каким-то образом менять проекты.
«Значительную часть гостей нашего отеля в Московском районе составляют командированные сотрудники и бизнес-туристы. Поэтому изначально мы проектировали коворкинг, чтобы гости могли поработать или провести деловую встречу в удобном для этого пространстве. Кроме этого, мы предусмотрели рабочие места в двухкомнатных апартаментах», — говорит Юлия Беззабарова.
«Спрос на рабочие места у определенного процента людей наблюдался всегда. В наших объектах для долгосрочного проживания в студиях размером от 22 кв. м мы размещаем рабочее пространство, а в студиях площадью 28 кв. м его уже можно назвать полноценным», — прокомментировал Данил Бекиров.
Общественные пространства в апарт-отелях — почти обязательная функция. «В наших апарт-отелях открываются коворкинги сети Page. Это современные рабочие места, гибкие офисы и переговорные комнаты. Спрос на такие услуги высок как среди жителей, так и среди гостей апарт-отеля. Мы считаем, что лучше создавать интересные общественные пространства внутри отеля, а не расширять площадь номеров. Это позволяет снизить финансовую нагрузку на инвестора при покупке номера, а в перспективе создать точки притяжения в отеле для жителей и гостей, сформировать комьюнити», — рассказала Екатерина Запорожченко.
Компания Investa уже запустила два апарт-отеля, совмещенных с коворкингами, в центре Петербурга и намерена продолжать реализацию подобных проектов.
Застройщики жилых проектов по-разному отнеслись к потребности жильцов новостроек работать на удаленке. Корпорация ЮИТ не считает необходимым проектировать общественные пространства, считая, что представленная на рынке линейка и без того предусматривает площадь для организации рабочего места.
По мнению Сергея Софронова, в конечном счете все определяют финансовые возможности: при любом виде занятости покупатели стремятся приобрести максимально просторную квартиру. Коворкинги, по его словам, востребованы в проектах апартаментов, в жилой недвижимости приоритет отдается качеству и размерам придомового пространства. ГК «ПСК» в новых проектах малоэтажной застройки отводит большой процент площадей на озеленение и создание общественных зон.
«Что касается организации рабочих мест на удаленке, то рынок в большей степени сам регулирует эти запросы. Если человек не может себе позволить покупку жилья большей площади, он организует рабочее место в студии. При этом мы в каждом жилом комплексе отдаем первые этажи под коммерческие, в том числе офисные помещения, которые сдает в аренду компания "Аструм Недвижимость", входящая в ГК "Гранель". Если помещение захочет снять оператор коворкингов, мы будем только рады. Собственные коворкинги девелоперы организуют только в проектах бизнес-класса и выше. Но надо понимать, что нагрузка на содержание этих помещений ложится на плечи жителей в качестве увеличения коммунальных платежей», — уточнил Сергей Нюхалов.
«Действительно, увеличение метража — не единственный способ сделать жилье удобным для проживания каждого члена семьи. На первый план выходит функциональность и правильное зонирование пространства. Наша компания работает в двух направлениях — совершенствует планировочные решения и создает мультиформатную среду в рамках квартала. В общественных пространствах мы открываем соседские центры, коворкинги, центры детского развития, спортивные объекты и другие необходимые сервисы для жильцов. Сегодня просто квадратные метры не интересуют покупателей», — подтверждает Ян Фельдман.
Целый ряд застройщиков организует в ЖК клубы для детей, для всех жителей. Например, Seven Suns Development в каждом квартале «Светлый мир» открывает соседские центры — пространства для работы, спорта, обучения, отдыха и творчества. На базе центров работают коворкинги. Свои клубы открывают ГК «Аквилон», «Евроинвест девелопмент».
Динамика цен на студии в массовых новостройках Петербурга
Источник: КЦ «Петербургская недвижимость»
Дешево и сердито
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Петербурге в среднем цена квадратного метра в студиях на 10–15% выше, чем в других типах квартир, а в пригороде разница доходит до 25%. Все за счет маленького метража.
Благодаря высокому спросу за 2021 год цены на студии выросли. КЦ «Петербургская Недвижимость» отмечает: на конец февраля цена 1 кв. м в студиях Петербурга составила 218,1 тыс. рублей, прибавив за год 28%; в ближайших пригородах — 152 тыс. рублей, увеличившись на 44%.
В Москве по итогам 2021 года цены на студии выросли на 25%. По данным компании «Метриум», на конец года средняя цена юнита составила 7,57 млн рублей. При этом цена квадратного метра выросла на 33%, до 308 тыс. рублей. По темпам роста стоимости студии превзошли все прочие типы квартир на московском рынке массовых новостроек, указывают аналитики компании.
«Сейчас в кредит по данной государственной программе можно взять до 3 млн рублей. При этом к концу 2021 года минимальная стоимость квартир в Петербурге и ближайших районах Ленинградской области достигла 4 млн рублей. Соответственно, клиенты, которые хотят воспользоваться льготной ипотекой, но имеют не очень большой первый взнос, могут приобрести только студии», — поясняет Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Увеличение цен коснулось также апарт-отелей. Так, за два года строительства второй очереди комплекса IN2IT цена квадратного метра удвоилась, а до завершения строительства станет дороже еще примерно на 20%
По прогнозам, рост цен продолжится во всех сегментах рынка, не исключая студии.
Спрос не отложить
Строительство большого количества компактных квартир в будущем может стать огромной проблемой. Об этом некоторое время назад заявил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко в одном из интервью. По его словам, примерно 70% населения — семьи с детьми, 51% квартир в строящихся домах — однокомнатные. Чтобы в будущем не образовывалось проблем, определенную роль в регулировании планов застройщиков должна сыграть скорректированная программа «Семейная ипотека». «Я надеюсь, что эта мера поддержки семей сформирует спрос, застройщики отреагируют на это, и квартирография будет меняться», — заявил Виталий Мутко.
Однако жизнь вносит свои коррективы. Тем не менее застройщики полагают, что интерес к студиям не угаснет. «Студии — самый бюджетный вариант для начала самостоятельной жизни или для одинокого пенсионера, для студентов, которые едут сюда учиться, и, конечно, самый привлекательный вариант как для инвестиций, так и сохранения накоплений. Кроме того, Жилищный кодекс позволяет использовать собственное жилье для профессиональных и предпринимательских целей, а значит, студия подойдет в качестве официального рабочего места ИП и самозанятым. Даже апарт-отели пока не могут составить конкуренцию этому типу квартир в качественных ЖК, так как студии — полноценное жилье, с пропиской и инфраструктурой, предполагающее больший комфорт проживания в спокойном окружении», — убежден Андрей Кириллов.
Сергей Нюхалов подчеркивает: спрос будет расти, что связано и с ограниченной покупательской способностью населения, которое будет искать наиболее доступный формат жилья, и с актуальностью этого формата.
По мнению Данилы Бекирова и Алексея Бушуева, после повышения ключевой ставки начнется миграция покупателей из больших помещений в студии, которые будут самым доступным жильем.
«На мой взгляд, спрос на студии спровоцирован турбулентностью на рынке. И пока он продолжит расти», — отметила Екатерина Запорожченко.
«Спрос будет стабильно высоким. Это возможность приобрести собственное жилье в условиях ограниченного бюджета. Зачастую это формат начала самостоятельной жизни для молодежи, особенно из регионов», — добавил Сергей Софронов.
Вадим Лавров был осторожен: «С учетом текущей геополитической и макроэкономической ситуации сложно делать какие-либо прогнозы относительно рынка недвижимости в целом и студий в частности. Все будет зависеть от динамики реальных доходов населения, ключевой ставки ЦБ, а также возможных мер государственной поддержки строительного сектора».
ЖК добавляют келлеров
На рынке строящегося жилья растет спрос на подсобные помещения — кладовые и келлеры - параллельно с сокращением площадей квартир. Определенный толчок покупательскому интересу дал прошлогодний период самоизоляции, заставивший людей задуматься о комфорте и эргономичности собственного жилья.
В Петербурге, по данным компании «Ленстройтрест», спрос на кладовые за последние три года вырос на 50%. В Москве, отметили специалисты АО «ИНТЕКО», спрос заметно вырос с лета 2020 года.
«Тренд на оптимизацию планировочных решений привел к отказу от квадратных метров, "не работающих на качество жизни" во всех классах и сегментах рынка, вследствие чего за последние пять лет средняя площадь лота в бизнес-классе сократилась на 15%, до 66 кв. м, и на 13%, до 100 кв. м, в сегменте высокобюджетных новостроек. Несмотря на подобный рациональный подход, потребность где-то хранить вещи осталась, в связи с чем девелоперы придумали удобную альтернативу советским балконам и антресолям — кладовые помещения», — поясняет Николай Гладышев, руководитель отдела продаж жилой недвижимости KR Properties.
В компании «ИНТЕКО» не видят зависимости спроса от размера квартиры: «Интерес высок у покупателей всех типов недвижимости. Однако сделок по кладовым все-таки больше у тех, кто покупает двух-, трехкомнатные квартиры. Возраст и социальный статус не влияют на покупку, все зависит от стиля жизни человека».
В ГК «А101» также не выявили четкой корреляции «портрета покупателя» квартиры с целевой аудиторией келлеров. «В подавляющем большинстве случаев их покупают жители этого же дома. Собственный келлер на подземном этаже жилого дома по сравнительно низкой стоимости в большинстве случаев намного удобнее долгосрочной аренды внешних складов временного хранения. Однако даже размер квартиры почти ничего не говорит о том, что ее покупатель приобретет еще и кладовое помещение», — уточнил Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101».
Определенный «портрет» покупателя составлен в компании «Ленстройтрест». «Чаще всего кладовые покупают клиенты в возрасте 35–45 лет, успевшие обзавестись семьей и большим количеством вещей. Также на интерес к кладовым влияет наличие хобби», — отметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
ГК «Балтийская Коммерция» подсчитала: в Петербурге отдельными местами для хранения интересуется каждый второй покупатель.
По данным исследования группы «Самолет», наличие кладовых в проекте важно для 83% покупателей жилья в столичном регионе. От покупки отказались бы лишь 16% опрошенных по причине недостатка средств, слишком высокой цены или отсутствия необходимости.
«В проектах бизнес-класса покупка келлеров и машино-мест прямо пропорциональна количеству спален в квартире. Чем больше спален, тем чаще клиенты приобретают квадратные метры за пределами квартиры. Реже всего келлерами интересуются покупатели студий — 13%», — пояснил Иван Обухов, директор по продажам Sminex.
«Сначала у нас была гипотеза, что кладовки преимущественно покупают собственники маленьких квартир, но, как показала практика, спрос на кладовки есть даже у владельцев таунхаусов, площадь которых варьируется от 108 до 170 кв. м», — рассказывает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family.
По словам Петра Кузнецова, руководителя отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция», спрос на кладовые/келлеры в первую очередь зависит от цены, площади и удобства расположения в доме.
Спрос, соглашаются в компании «Главстрой», зависит от совокупности факторов: наличия мест хранения в квартире, размера и, соответственно, бюджета покупки. «В проектах массового ценового сегмента приоритетно приобретение машино-места, кладовые вторичны», — добавила Юлия Сапор, начальник аналитического отдела «Главстрой».
Как отмечает Анастасия Горбунь, руководитель управления продаж группы «Самолет», обычно реализация кладовых происходит в два пика: первый — на старте продаж и второй — за пару месяцев до заселения.
Достанется не каждому
Следуя за потребностями покупателей и европейской модой, девелоперы выводят на рынок проекты, в которых кладовые/келлеры становятся обязательным элементом. Как обычно, первыми в новый тренд вписались проекты дорогого сегмента. Сегодня кладовые/келлеры появляются также в домах комфорт-класса. В стороне пока остается «жесткий эконом».
Около 45–50% строящихся ЖК более высокого уровня имеют в своем арсенале кладовые помещения, подсчитали специалисты Lexion Development. В то же время, отмечают в ГК «Еврострой», в элитном сегменте размещение кладовых или келлеров зависит от концепции жилого комплекса или клубного дома.
Компания Sminex закладывает в проекты больше келлеров, чем это сегодня принято по рынку: в доме «Достижение» — 33%, в элитном проекте «Лаврушинский» — 84%, однако «товар» продается успешно.
По оценке ГК «А101», сегодня в среднем количество кладовых помещений в жилом доме комфорт-класса не превышает 15% от числа квартир.
Никаких нормативов обеспеченности ЖК кладовыми/келлерами не существует — застройщики самостоятельно решают, сколько именно таких помещений нужно. «Количество таких помещений определяется в зависимости от класса проекта. Доля кладовых по отношению к квартирам редко превышает 15–30%», — утверждает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
«Коэффициент соотношения кладовых и жилых помещений составляет в среднем 0,1–0,3 в зависимости от класса жилья», — уверен Николай Гладышев.
По отношению к количеству квартир в клубном доме White Khamovniki компании Capital Group предусмотрено 1,2 келлера на семью. «Из нашего опыта мы видим, что будущие жители дома могут приобрести сразу несколько кладовых помещений. В целом покупательская способность в отношении данного предложения пропорциональна спросу на квартиры», — говорит Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.
Однако по поводу соотношения квартир и кладовых/келлеров у компаний разные мнения. Так, в группе «Самолет» считают средним показателем 30%. «По нашему опыту, оптимальное количество кладовых — одна на четыре квартиры», — рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Компания «Ленстройтрест» полагает хорошим вариантом строить одну кладовую на три квартиры. ГК «Балтийская Коммерция» идет от статуса проекта: в клубном доме «Октавия» на 38 квартир было запроектировано семнадцать кладовых, в доме бизнес-класса «Мануфактура James Beck» — 20% от количества квартир.
Lexion Development в ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» предусмотрела 50% кладовых помещений от общего числа квартир.
ГК «Еврострой» в ЖК «Привилегия» на 344 квартиры предлагает 240 кладовых.
В малоэтажном сегменте, по подсчетам KASKAD Family, доля кладовок составляет в среднем 15–20% от общей площади квартир.
Параметры скромные и не очень
Как правило, кладовые/келлеры располагаются в подвальных, цокольных первых этажах, в подземных паркингах. «Есть такие помещения и на жилых этажах, но это больше редкость, поскольку в рамках российских нормативов организовать здесь келлеры достаточно проблематично», — уточнил Ян Фельдман.
«На этаже может располагаться минимальная часть кладовых — их стараются реализовывать, закрепляя за квартирой, кроме того, такие помещения дороже, нежели места для хранения на подземном этаже», — добавил Сергей Нюхалов.
По данным KASKAD Family, кладовые помещения или система хранения для таунхаусов располагается в отдельно стоящих специально благоустроенных постройках.
«В отличие от проектирования машино-мест в планировках кладовых нет особенных ограничений, поэтому каждый девелопер продумывает их исходя из своей статистики продаж и планов», — добавляет Павел Лепиш, директор по продажам АО «ИНТЕКО».
Площади кладовых/келлеров очень разнятся. Мнения девелоперов даже о средней площади расходятся. В продаже встречаются кладовые площадью менее 2 кв. м, но есть объекты площадью 43 кв. м. В этом случае среднее арифметическое выглядит странно. Можно предположить, что в дорогих проектах площадь кладовой окажется больше, но и это не факт. Скорее площадь подсобного помещения будет побольше, если это позволяют масштабы проекта.
Цены вразнобой
В Москве и Петербурге в домах элитного класса или класса «комфорт» цены на кладовые/келлеры разнятся. Так, в Петербурге, по данным КВС, стоимость кладовых начинается от 150 тыс. рублей, а, например, в ЖК «Привилегия» ГК «Еврострой» стоимость составляет 1,5–7 млн рублей.
«В среднем цена квадратного метра такого помещения в новостройке категории "комфорт" будет в два раза ниже, чем цена "квадрата" самой квартиры. При этом если кладовая отапливается, то это тоже отразится на стоимости — эксплуатация таких помещений не бесплатная», — указывает Ян Фельдман.
В столичном регионе разброс цен также велик. В ЖК «Императорские Мытищи» ГК «Гранель» цена квадратного метра келлеров — от 105 тыс. рублей. В проектах KR Properties средняя цена — от 325,6 до 331,1 тыс. рублей за кв. м.
В проектах ГК «А101» от 158 до 495 тыс. рублей в зависимости от площади келлера и стадии готовности дома. В ЖК «Румянцево-Парк» от Lexion Development минимальная цена кладового помещения составляет 144 тыс. рублей (1,8 кв. м), максимальная — 600 тыс. рублей (7,8 кв. м).
В KASKAD Family высчитали: кладовые в среднем укладываются в 6% от стоимости лота. В Sminex оценили стоимость квадратного метра келлера на 10–15% ниже стоимости жилого «квадрата».
Анастасия Горбунь поясняет: «В зависимости от класса жилья клиенты готовы заплатить за лот от 200 до 500 тыс. руб. Соотношение стоимости кладовой к стоимости квартиры или апартамента зависит от конкретного проекта. Например, в "Квартале Спутник" этот показатель равен 2,33%. Соотношение стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг — 4,57%».
По словам Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, цена зависит от расположения кладовки (-1-й или -2-й этаж подземного паркинга), удаленности от лифта и метража.
Небольшая инвестиция
Благодаря относительной дешевизне кладовых/келлеров они становятся объектом вложения средств. «Частные инвесторы нередко покупают их для последующей сдачи в аренду. Стоимость аренды кладовых зависит от расположения и класса жилья и составляет от 1,5 тыс. до 10 тыс. рублей в месяц. Цены устанавливают собственники, застройщик сдачей келлеров не занимается», — пояснил Сергей Нюхалов.
По словам Алексея Лухтана, сейчас текущая ставка аренды за кладовку в ЖК «Румянцево-Парк» в готовом корпусе составляет 2–5 тыс. рублей в месяц.
Ежемесячная стоимость эксплуатации оценивается в 110 рублей за кв. м.
Как рассказал Павел Лепиш, около трети покупателей жилья «хотят закрыть все вопросы сразу и покупают квартиру с машино-местом и кладовым помещением». Часть покупателей, у которых изменилось представление о своем жилище, докупали кладовые активно в последние два года. «Я думаю, тенденция продолжится в горизонте ближайших двух лет. Кладовые будут пользоваться достаточно высоким спросом. По отдельным проектам кладовые сейчас продаются даже активнее, чем машино-места. Во-первых, они меньше по площади и, соответственно, по цене. Во-вторых, пока в большинстве проектов кладовых меньше, чем тех же машино-мест, поэтому нужно успеть вовремя подобрать оптимальный метраж».
Студия в бизнес-классе. Особый формат
Квартиры-студии присутствуют сегодня во многих жилых комплексах сегмента бизнес и выше, что доказывает их популярность. О том, чем они отличаются от бюджетных студий, в каком количестве строятся и для каких покупателей предназначены, рассказали ведущие застройщики Москвы и Санкт-Петербурга.
Тренды меняются…
Квартиры-студии появились в России около двадцати лет назад и на первых порах воспринимались исключительно как бюджетное жилье. По словам коммерческого директора ГК «А101» Анны Боим, один из всплесков их востребованности наблюдался в период экономических колебаний 2014 года, когда спрос на собственное жилье намного превосходил возможности покупателей, в том числе на фоне повышения ипотечных ставок. И единственным на тот момент инструментом сохранения доступности жилья у девелоперов было сокращение площади квартир.
Со временем ситуация менялась, студиями стала интересоваться аудитория с большими финансовыми возможностями, и формат начал занимать свои позиции в жилых комплексах высоких классов. «Покупатели квартир-студий в бизнес-сегменте в большинстве своем делают выбор в пользу такой недвижимости совсем не от бедности. Как правило, это люди с доходом выше среднего, которым требуется небольшое функциональное жилье в хорошем доме при минимуме расходов», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
По наблюдению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», зачастую у покупателей студий в бизнес-классе есть средства на приобретение более габаритной квартиры в том же доме. «Одной из причин такого решения становится входящий в моду тренд на осознанное потребление, — замечает он, — люди все чаще выбирают метраж квартиры исходя из своих объективных потребностей, а не финансовых возможностей. Эта тенденция становится все ярче за рубежом. В нашей стране она пока только приживается».
«Сегодня студии в бизнес-классе — это не столько доступное жилье, сколько особый формат проживания для определенной аудитории, — считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ГК «Главстрой». — Мотив покупки квартиры у клиентов бизнес- и премиум-классов отличается от сегмента "эконом" и "комфорт". Для данной категории покупателей важны такие показатели, как локация, окружение, вид из окон, использование новых технологий и т. д».
…А с ними — и планировки
Для планировочных решений студий в домах бизнес-класса одновременно характерны две противоположенные тенденции. С одной стороны, появляются квартиры большой площади, с другой — присутствует множество компактных лотов, но с продуманной организацией пространства.
По словам коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, раньше при проектировании домов студиям отводили те места, где просто невозможно было заложить для квартиры большую площадь. «Сейчас же студии могут располагаться в любой части здания, в том числе с хорошим видом из окон. А на Петровском или Васильевском острове вы вполне можете встретить условную студию в доме бизнес-класса — это лоты с большим метражом, которые относятся к категории квартир со свободной планировкой. Владельцы при этом не всегда разграничивают такое пространство перегородками, а используют приемы интерьерного зонирования пространства», — рассказывает она.
«Если речь идет о домах бизнес-класса, то стоит сразу оговориться, что студия — это далеко не всегда малогабаритная квартира, — отмечает руководитель отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция» Петр Кузнецов. — Это прежде всего формат квартиры со свободной планировкой. К примеру, в нашем новом ЖК "Мануфактура James Beck" на Петроградской стороне запроектировано всего три квартиры-студии. Но они отнюдь не такие уж и маленькие — площадь составляет до 45 кв. м, что соответствует размеру хорошей однокомнатной, а то и двухкомнатной квартиры по меркам эконом-класса». Сергей Софронов вообще считает, что само название «студия» в бизнес-классе — скорее условность. Чаще всего это квартиры со свободной планировкой площадью от 35 кв. м.
Студии небольшой площади в бизнес-классе также востребованы, но они должны отвечать определенным требованиям. «Квартиры-студии в жилых комплексах Москвы могут быть совершенно разного метража и планировочного решения, — рассказывает директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. — В нашем комплексе представлены студии до 31 кв. м, но их основное преимущество в том, что в каждой имеется по два окна. И будущие жильцы могут организовать пространство таким образом, чтобы разделить рабочую зону кухни-гостиной и приватную зону спальни».
Преимущества увеличенных студий с двумя окнами отмечает и директор департамента маркетинга и разработки продукта жилой недвижимости ASTERUS Александра Кржевова: «С одной стороны, они просторнее стандартных, с другой, более привлекательны по бюджету по сравнению с однокомнатными квартирами». По ее словам, студии площадью около 34 кв. м правильной, близкой к квадрату форме, представленные в 1-й и 2-й фазах жилого района ALIA, крайне востребованы покупателями как оптимальный вариант для проживания 1–2 человек или краткосрочного пребывания.
Схожей точки зрения придерживается Сергей Нюхалов: «Состоятельные люди все больше ценят функциональность планировочных решений, лишние квадратные метры им также не нужны. Так, если раньше площадь студий в жилых комплексах бизнес-класса составляла 30–50 кв. м, то теперь — не больше 35 кв. м. Тем не менее конкуренция между проектами остается высокой, поэтому застройщики стремятся даже небольшие площади квартир сделать максимально комфортными за счет эргономичных планировок и дополнительных опций. Например, в ЖК MYPRIORITY Basmanny есть интересные варианты студий — с балконом, с двумя окнами, с эркером».
Поколению Z
В любом классе недвижимости студии считаются в большой степени «молодежным» форматом, и бизнес-класс исключением не стал, хотя и привнес свои нюансы. «Для представителей поколения Z важна близость к исторической части города и деловым центрам, развитая инфраструктура и качество самого жилья, — отмечает Екатерина Запорожченко. — Как правило, такие покупатели выбирают проекты бизнес-класса в центральных локациях. Стоимость "квадрата" в этом сегменте высока, поэтому для многих студии остаются оптимальным вариантом для первого жилья. Такие квартиры покупают родители своим детям, чтобы быть уверенными, что те будут жить в хорошем доме с охраной и однородной социальной средой. Либо это молодые специалисты, у которых пока нет семьи и студия для них — самый удобный вариант».
Анна Боим спрос на студии также связывает с общемировым трендом на одиночный образ жизни: «В разных странах Европы доля людей молодого и среднего возраста, которые сознательно отказываются от вступления в брак и вообще от любых долговременных отношений, может достигать 40%. В нашей стране их пока всего 20%, но, согласно исследованиям, нормально относятся к такому образу жизни и готовы его вести более 60% россиян. Как правило, одиночный образ жизни в России ведут профессионалы с высоким уровнем дохода, владельцы малого бизнеса, представители креативной индустрии. Они легко отказываются от дополнительных "жилых" метров в пользу насыщенной общественной жизни в районе, высокого уровня транспортной доступности, а также развитой рекреационной и досуговой инфраструктуры самого широкого спектра — от кофеен с бук-кроссингом до кружков по интересам и комьюнити-центров».
Аренда с высокой рентабельностью
Предпочтение небольших квартир для покупки с целью последующей сдачи в аренду объяснялось всегда не только более высоким спросом на них со стороны арендаторов, но и относительно низкой стоимостью. Студии в ЖК высокого класса дешевыми не бывают, однако эксперты видят ряд существенных преимуществ этих квартир в качестве инструмента для извлечения доходов такого рода. «Инвестиции в квартиры в более высоком сегменте выгоднее: для долгосрочной аренды здесь меньше конкуренция, чем на окраинах, и арендная ставка выше», — считает Екатерина Запороженко. По мнению Александры Кржевовой, низкий уровень конкуренции в случае сдачи студии в аренду определяет и их ограниченное количество в конкретном проекте.
Квартира для пиджака
К традиционным покупателям студий — молодежи и инвесторам — в последнее время добавились желающие приобрести второе жилье. «Формат студий востребован сейчас не только в бизнес-классе, но и в элитном сегменте, — рассказывает директор по продажам и маркетингу KR Properties Екатерина Фонарева — Например, в авторском доме Roza Rossa они покупаются как дополнительное жилье, так называемые "квартиры для пиджака". Москва — огромный транспортный хаб, поэтому квартира-студия в элитном доме подойдет бизнесмену, который часто бывает здесь в командировках, или путешественнику, который не намерен долго оставаться на одном месте».
Сергей Нюхалов, отмечает интерес к небольшим квартирам в центре со стороны владельцев загородных домов, не испытывающих желание ездить туда и обратно каждый день: «Владельцы бизнеса или топ-менеджеры, которые ежедневно или несколько раз в неделю приезжают в офис, приобретают дополнительное жилье поблизости от работы: когда нужно задержаться на важных переговорах или, к примеру, рано утром встретить делового партнера в аэропорту».
С ним соглашаются в ГК «Эталон»: «Студии в ЖК бизнес-класса — это, как правило, дополнительная недвижимость, приобретаемая в основных или досуговых локациях покупателя для логистического удобства: отдохнуть, переодеться после целого дня в офисе перед поездкой в загородный дом или походом в театр, возможно — собрать друзей на праздник. Или оставить, например, велосипед, на котором он будет кататься в центре в выходные».
И не только
Помимо вышеперечисленных, девелоперы отмечают и иные возможные цели покупки студий в бизнес- и премиум-классах. К примеру, их приобретают покупатели недвижимости большей площади в том же ЖК. По словам Александры Кржевовой, это делается «на перспективу», детям на будущее или родителям. Екатерина Запорожченко обращает внимание еще на один сценарий: в тот же дом перевозят бабушек и дедушек, чтобы они помогали с маленькими детьми. Сергей Софронов среди покупателей дорогих студий называет обеспеченных пенсионеров, дети которых уже живут самостоятельно. Сергей Нюхалов отмечает, что в бизнес-квартирах могут останавливаться и особенно важные гости собственника — партнеры по бизнесу и иностранные коллеги.
Почему не строят больше
Количество предусматриваемых в домах бизнес-класса студий значительно разнится и зависит от концепции проекта. Большинство жилых комплексов этого сегмента ориентируются на семейных покупателей и предусматривают не более 5–15% квартир-студий, хотя они и пользуются высоким спросом. «Благодаря небольшому бюджету и хорошей ликвидности этот формат быстро вымывается из пула лотов», — говорит Сергей Нюхалов.
Однако девелоперы увеличивать долю студий не спешат, и причин тут несколько. Одна из них — риск нарушения социальной концепции. «Специально создавать компактные студии в жилом доме бизнес-класса действительно не очень оправданно. Это может нарушить единство социальной среды объекта, — считает руководитель отдела развития продуктов Группы RBI Тамара Попова. — В наших проектах жилых комплексов в центре Петербурга примеры таких квартир единичны».
Схожей позиции придерживается Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО «ИНТЕКО»: «Студии в проектах бизнес-класса стараемся планировать в минимальном количестве, однако этот формат необходим, так как спрос на квартиры такого типа существует до сих пор».
А во в ГК «Эталон» не столь категоричны: «Конечно, наличие студий косвенно может влиять на воспринимаемое покупателями качество проекта, но здесь очень важна их общая доля. Если они представлены в количестве 1–2 квартир на этаже в некоторых секциях, то такое соседство вряд ли кого-то смутит, а если более 15–20% от общего объема квартир, то у покупателей могут возникнуть сомнения при выборе».
Руководитель отдела аналитики AFI Development Ирина Емелина утверждает, что инструментом, который позволяет поддерживать социальную однородность в ЖК бизнес-класса вне зависимости от количества квадратных метров жилого пространства является фактор цены.
Но надо заметить, что «семейный дом» — не единственно возможная концепция для недвижимости сегмента бизнес. На рынке присутствуют и другие тренды, квартирография которых к студиям куда более «дружественна». «В ЖК, расположенных вблизи станций метро, с концепцией трендового уровня жизни в мегаполисе, количество студий будет выше, нежели в "семейном проекте", — рассказывает Ирина Емелина. — В ЖК AFI Tower с концепцией коливинг-проекта доля студий составляет 75%, но отличительная особенность, помимо интегрированной инфраструктуры, в проекте — тот факт, что все студии являются квартирами, а не апартаментами».
Почем «квадрат»
Как известно, чем площадь квартиры меньше — тем квадратный метр дороже, и на студиях эта корреляция проявляет себя максимально ярко. «В бизнес-классе студия может быть достаточно дорогой недвижимостью, ведь ее стоимость зависит не только от метража, но и от местоположения дома, — рассказывает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». — В проектах высокого класса в центральных локациях студии пользуются высоким спросом и у покупателей, и у арендаторов. А стоимость студий может быть сопоставима с крупногабаритными квартирами на периферии». Екатерина Запороженко также относит студию к довольно дорогим покупкам, отмечая, что стоимость квадратного метра в студии может превышать его стоимость в трехкомнатной квартире на 25%.
Алексей Лухтан соглашается с коллегой: «На сегодняшний день квадратный метр в студии ЖК "Румянцево-Парк" обойдется почти в 300 тыс. руб., а в трехкомнатной квартире — уже в 186 тыс. руб. Разница очевидна». Как сообщили в ГК «Эталон», средняя стоимость студий в классе «бизнес» в Москве составляет 406 тыс. руб. за «квадрат», а в «премиум» — 911 тыс. руб. Однако стоит отметить, что на высокую стоимость студий в премиум-классе также влияет ограниченность предложения — менее 1% от общего объема. По словам Сергея Софронова, стоимость квадратного метра в студии бизнес-класса в Петербурге начинается от 230 тыс. руб.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Надежда Калашникова, Л1: «Наличие студий в ЖК бизнес-класса не противоречит его концепции»
Доля студий в структуре спроса выросла более чем в 1,5 раза с начала года