Изменчивая мода на престиж
Некоторые владельцы дорогой недвижимости, по наблюдениям участников рынка, каждые семь-восемь лет приобретают новую квартиру: как раз через такой промежуток времени меняется представление об элитном жилье.
Доля элитного жилья на рынке традиционно невелика, обычно укладывается в 5% в общей структуре. При этом спрос на дорогие объекты незначительно колеблется.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в премиальном сегменте первичного рынка Петербурга в 2021 году наблюдался рост спроса: увеличилось количество инвестиций. При этом в структуре спроса 65% занимает Петровский остров как локация с наиболее доступным бюджетом покупки.
Модная квартира
Специалисты сомневаются в целесообразности приобретения нового объекта раз в несколько лет. «Моду придумали маркетологи. Просто раз в семь-восемь лет менялось представление об элитном жилье», — полагает Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
По его словам, качество строительства улучшается постоянно, но многие вещи остаются неизменными: конструктив зданий, местоположение… «В приличных проектах ничего не устаревает», — уверен он.
Возникали и исчезали — или оставались и становились обыденностью — разные тенденции. Например, меняется спрос на те или иные планировки. Так, была мода на огромные квартиры в старом фонде, мода на «евроремонт»; пришла и постепенно сходит на нет мода на мастер-спальни.
Сегодня, утверждают специалисты, мода на ремонт меняется чуть ли не каждые два года, но это не повод для смены квартиры. Скорее речь можно вести о моде на локации. По словам Владислава Ильина, генерального директора АН «Мир квартир», сейчас это в первую очередь Крестовский остров и Петровская коса. В КЦ «Петербургская недвижимость» подсчитали: в структуре спроса 65% занимает Петровский остров как локация с наиболее доступным бюджетом покупки в дорогом сегменте.
Владислав Ильин указывает на неожиданно возникшую «моду» с приходом пандемии: «Началась пандемия — все кинулись покупать/снимать загородные дома. Потом постепенно начали возвращаться в городские квартиры».
По его словам, архитектура тоже имеет свою моду: сейчас нередко строят в стиле ампир и модерн. Правда, покупатели смотрят, как это вписано в окружающую застройку.
Также, отмечает Владислав Ильин сегодня очевидна мода на рациональные планировки, покупатели ищут максимум удобств. Эта тенденция, по его мнению, получит развитие.
В частности, комфортными в 2021 году считали квартиры не только с мастер-спальнями, гардеробными, террасами, но и с зонированием пространства, а также со статусными соседями.
Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development, указывает на аналогичные тенденции на столичном рынке: «За последние несколько лет рынок девелопмента действительно шагнул вперед, открыв двери новым технологиям, инженерным системам и цифровизации. Внесла свои коррективы в концепции жилых комплексов и пандемия. Усилился процесс децентрализации элитной недвижимости в Москве. Наряду с высоким качеством строительства, локацией и архитектурной концепцией проекта в категорию "обязательных" опций вошел максимальный набор инфраструктуры (не выходя из дома), продуманные планировки, в которых есть место и для работы, и для отдыха, а также наличие сервисных функций».
Оксана Кравцова, генеральный директор и совладелица ГК «Еврострой», отмечает: в самых новых ЖК применяются все более современные технологические решения, материалы и инженерные системы, повышенные электрические мощности. По ее словам, требования к инфраструктуре со временем меняются, проходит мода и на определенный дизайн мест общего пользования и благоустройства. «Не говоря уже о планировочных решениях, которые очень сильно изменились за последние десять лет. Например, о таком формате, как мастер-спальня с собственной ванной и гардеробом, ранее никто при проектировании не задумывался даже в элитных домах», — добавила она.
Пора купить
Причин для приобретения элитной квартиры предостаточно. Каждый выбирает что-то свое, рассуждает Сергей Бобашев: «Люди определились с локациями, начинкой: есть либо камерные дома на 20–30 квартир, либо большие, на сотни квартир».
В то же время, по его мнению, класс богатых людей, способных приобрести дорогое жилье, почти не растет.
«Покупатели премиальной недвижимости приобретают новое жилье чаще по другим причинам — инвестиционная покупка, вложение/сохранение средств, необходимость иметь квартиру/апартаменты рядом с офисом, в качестве временного жилья при достаточно частом посещении другого города и пр. Но явно не в погоне за модными трендами», — подчеркивает Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION.
Среди причин покупки специалисты называют и переезд из регионов, и изменение в семейном положении, и инвестиционные покупки, и приобретение жилья для подрастающих детей, и улучшение условий проживания — например, переезд из сталинских домов.
Как отмечает Владислав Ильин, на рынке появился новый термин — «коллекционная» квартира. Понравилась — купили, хотя жить в ней будут, возможно, несколько дней в году. Нередко москвичи покупают такие квартиры в Петербурге.
«Актуальность недвижимости для покупателя зависит от цели приобретения. Если актив рассматривается как "трофей", то приобретается он в "коллекцию" чаще бессрочно, при инвестировании "выход" из проекта зависит от многих факторов, в том числе периода реализации и макроэкономической ситуации. Если мы говорим про покупку "для себя", то здесь не приходится думать о моде: в таком случае на смену жилого комплекса может повлиять моральное устаревание существующей недвижимости или изменение образа жизни», — уточнила Яна Тачалова.
Пора продать
Элитная недвижимость — штучный товар, это лучшее предложение на рынке, годами учили нас риелторы. Но элитный дом остается таким лет 10–15. Затем он теряет в цене, поскольку в нем многое устаревает.
По словам Алексея Тюлькина, директора по продажам ГК «Альфа Фаберже», рано или поздно, устаревает все: планировки, инженерная начинка, входная группа… Хотя самое главное — локация — остается неизменным.
До сей поры квартиры в первых элитных домах покупаются и продаются. Однако, по расчетам экспертов, они уже потеряли в цене 15–20%.
По мнению специалистов, такие квартиры, особенно если для их владельцев важна статусность, пора продавать. Особенно если они не соответствуют внутреннему мироощущению и погружают собственников в некую рутину.
«Как и в других классах, элитная недвижимость "устаревает". Меняются вкусы, предпочтения, дизайнерское оформление (тут мы говорим не про отделку квартиры, а про лобби, коридоры и другие места общего пользования). Да и технологии не стоят на месте — система умный дом, инженерная начинка и оснащение самого здания… За последние несколько лет мы шагнули вперед по всем направлениям», — рассуждает Елена Тарасова.
«Пора продавать квартиры в объектах, которые уже перешли из некогда элитной категории в бизнес-класс. И этот процесс продолжится. В первую очередь это и сами по себе квартиры с устаревшими планировками, и их неактуальные китчевые или помпезные интерьеры и т. д.», — объясняет Оксана Кравцова.
Владислав Ильин добавляет: «Пора продавать квартиру, если нет возможности ее содержать».
Вне моды
В то же время на рынке по-прежнему есть объекты, не подверженные модным течениям. Прежде всего речь идет о локациях. По словам Оксаны Кравцовой, есть локации вне моды, владеть недвижимостью в которых — признак высокого статуса. К примеру, в Петербурге это парадный центр: «золотой треугольник», исторические набережные Большой Невы, Таврический сад и Крестовский/Каменный острова.
«Модными остаются проекты, которые в каком-то смысле опередили время. Жилые комплексы, продуманные до мелочей, с оглядкой на международный опыт, где застройщик стремился создать действительно знаковый проект, не утратят актуальности, потому что к их реализации подошли с намерением создать "лучшее из лучших", — останутся в моде надолго, перейдя в категорию коллекционных объектов», — убеждена Оксана Кравцова.
Алексей Тюлькин поддерживает коллегу. По его словам, модными дольше остаются проекты, в которых еще на стадии проектирования закладывались последние тренды в архитектуре и инженерии. Кроме того, всегда в тренде «проекты, которые не сходят с уст собственников как предмет гордости, и потенциальных покупателей с желанием его приобрести».
«Элитное жилье, как правило, всегда строится в центральных районах, и оно никогда не выходит из моды, и к нему не иссякает интерес — тут скорее важно, какой дом ты выбираешь: простое монолитное строение, в которое собственник уже сам внедряет современные или модные новинки; или высокотехнологичный дом с уже продуманными фишками высокого уровня жизни и комфорта, такими, как умный дом, бесключевой доступ, современные высокоэкологичные материалы и т. д. Тут можно перечислять очень долго, в плоть до 3d-инсталляций, отражающих движение солнца с проекцией на оконный проем…» — рассуждает Алексей Тюлькин.
«В элитном сегменте есть вневременные тренды — террасы, увеличенные или панорамные окна, высокие потолки, а также функциональное зонирование жилого пространства с возможностью организации, например, мастер-спальни, кабинета, гардеробной, постирочных, дополнительных санузлов. Это то, что востребовано в премиальной недвижимости всегда. Безусловно, трудно представить жилой комплекс высокого класса без подземного паркинга и закрытой благоустроенной территории. С развитием цифровых технологий появился новый модный запрос — на квартиры с "умными" системами. Но и они не стоят на месте, стремительно развиваясь и совершенствуясь», — перечислил Егор Федоров, директор по продажам Группы Аквилон.
Непростая задача
Перед покупателем любого жилья всегда стоит вопрос: первичный или вторичный рынок?
Сергей Бобашев утверждает: основной упор спроса сейчас — на первичный рынок. В частности, на рынок приходят все более молодые покупатели, которым старый фонд неинтересен. Кроме того, на вторичном рынке ремонт всегда сделан «под себя». «Вторичка» персонализирована, а найти покупателя с похожим вкусом очень сложно», — уточнил он.
Алексей Тюлькин также считает первичный рынок более интересным для покупателя, оговариваясь, однако: «Новостройки всегда более интересный продукт с точки зрения новизны, тех же самых трендов, социального окружения и т. д., однако и у домов досталинской и сталинской эпохи очень много поклонников».
В то же время многие специалисты не отдают предпочтения конкретному сегменту.
«Многое зависит от цели покупки. Есть особый тип покупателей-коллекционеров, готовых вкладывать деньги в недвижимость, которая по своим характеристикам не может сравниться с новостройкой (квартиры в сталинских или цековских домах, а также в отреставрированных или реконструированных дореволюционных особняках и пр.). В данных случаях недвижимость приобретается как предмет искусства», — рассуждает Елена Тарасова.
«На «новом» вторичном рынке встречаются хорошие лоты в избранных объектах. Другой вопрос, что на вторичном рынке достаточно сложно найти планировку и/или интерьер, подходящий конкретному запросу, в то время как стоимость затрат на интерьер, как правило, закладывается продавцом в цену лота. А на первичном рынке можно сделать резиденцию под себя с нуля при приблизительно сопоставимых затратах», — говорит Оксана Кравцова.
«Покупать надо надежное. На вторичном рынке обязательно надо смотреть документы. Но и в новостройках нельзя прогадать: надо купить то, что будет достроено», — резюмировал Владислав Ильин.
Дом, квартал, район – за каким форматом застройки будущее Москвы
По подсчетам экспертов «Метриум», в Москве девелоперы реализуют около 400 проектов застройки. По своему масштабу и концепции они разнообразны – от отдельных жилых домов до больших районов. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных форматах застройки, их перспективах и плюсах для покупателя.
Дом
Проекты, предполагающие строительство только одного дома, – не редкость для рынка жилья в Москве, хотя в последние годы застройщики предпочитают работать в больших масштабах. На долю точечной застройки приходится 55% проектов застройки в Москве. Почти 70% из них относятся к высокобюджетным сегментам. Однако это не связано с тем, что застройщики дорогого жилья тяготеют к точечным проектам – они вынуждены строить небольшие дома, так как осваивают небольшие площадки в центре Москвы.
Каковы основные преимущества проектов застройки, состоящей из одного здания?
- Приватность
Чем меньше масштабы проекта, тем меньше соседей. Это означает более высокий уровень приватности. На детской площадке при одном доме будет всегда меньше людей, чем на такой же площадке перед тремя корпусами одного комплекса. То же касается парковочных гостевых мест, которыми часто пользуются сами жители комплекса. Именно поэтому в высокобюджетных проектах распространен формат клубного дома («Данилов Дом», «Дом Серебряный бор» и т.п).
Помимо этого, в отдельно стоящих домах лучше формируется социально однородная среда. Если в масштабных комплексах цены могут различаться в зависимости от расположения корпусов, а также множества других факторов, то «входной порог» в отдельно стоящих домах примерно равный. Близость социального статуса – залог хорошей коммуникации между жителями дома.
- Лучшие видовые характеристики
Нет гарантий, что единственное здание проекта будет удачно расположено, а квартиры в нем получатся видовыми. Однако окружение такой новостройки скорее будет «естественным» (откроется вид на город, парки, реки, скверы), нежели в масштабном комплексе с десятками корпусов в промзоне.
Среди проектов точечной застройки немало реконструкций. То есть застройщик работает со зданием, которое уже находится в сформировавшей среде жилого района. Именно такие площадки чаще всего попадают в поле зрения девелоперов. Помимо этого, сложившаяся застройка в Москве в основном мало- и среднеэтажная, и в таких районах часто реализуют «точечные» проекты (центр столицы).
Таким образом, покупатели квартиры или апартамента в проекте отдельно стоящего здания могут с большей вероятностью, чем другие, рассчитывать на вид из окна на парки, крыши старинных особняков, обзор достопримечательностей и линии горизонта. Если здание находится в историческом центре, то ликвидность жилья с такими характеристиками особенно высока.
- Хорошая локация
Часто точечные проекты удачно расположены. Во-первых, застройщики выбирают небольшие площадки, ориентируясь на хорошо обеспеченные инфраструктурой локации, поскольку в рамках небольшого проекта невозможно создать полный набор инфраструктуры. Во-вторых, почти всегда точечные проекты реализуются в центре или рядом с ним, поэтому покупатель квартиры в таком доме автоматически получает жилье с хорошей транспортной доступностью.
Квартал
Кварталом называют участок жилой застройки, отделенный со всех сторон (как правило, с четырех) проезжей частью. В контексте классификации проектов жилой застройки кварталом можно назвать жилой комплекс, состоящий не менее чем из двух, но не более чем из четырех корпусов, объединённых общей территорией и архитектурной концепцией. Такие комплексы составляют порядка 27% актуальных проектов застройки в Москве. Примерно по 40% из них относятся к массовому сегменту и бизнес-классу, а остальные – к премиуму.
В чем основные преимущества кварталов для покупателя?
- Концептуальная среда
Квартал всегда формируется как архитектурный комплекс, то есть в нем соблюдается единство облика фасадов зданий, принципов благоустройства придомовых территорий, малых архитектурных форм и дизайна помещений. Соответственно, девелоперу проще реализовать задуманную концепцию комплекса, нежели чем при строительстве одного здания в архитектурно чужеродной среде. Квартал – это уже обособленная часть города, которую житель может называть своим домом, имея в виду не только здание и квартиру, но и определенную территорию. К примеру, культурно-образовательный кластер Russian Design District в Новой Москве задуман как арт-пространство под открытым небом – все здания спроектированы с участием приглашенных известных дизайнеров и деятелей искусств, а на его территории будут проводится выставки и другие культурные мероприятия.
- Коммерческая инфраструктура в шаговой доступности
Масштабы квартала уже позволяют застройщику предусмотреть в проекте больше площадей для коммерческих объектов. Во-первых, они будут привлекательны для инвесторов, а во-вторых – окупаемы для будущих владельцев бизнеса, так как здесь достаточно жителей, которые впоследствии становятся постоянными клиентами.
Житель квартала получает большинство базовых коммерческих услуг в шаговой доступности от дома: магазины, супермаркеты, кафе, салоны красоты, аптеки, отделения банков, мастерские, фитнес-студии и т.д. Причем часто качественный уровень этих услуг соответствует классу квартала, то есть если речь идет, к примеру, о комплексе бизнес-класса, то в коммерческой части будут представлены премиальные сети продуктовых супермаркетов, фитнес-клубов и салонов красоты.
- Закрытое приватное пространство
Почти всегда кварталы имеют закрытую территорию, на которую не могут проникнуть посторонние или заехать случайные автолюбители. Но плюс квартала еще и в том, что в силу масштабов и принципов размещения корпусов, практически всегда здесь образуется достаточно большое и свободное пространство. Чаще всего это внутренний двор, в котором застройщики предусматривают функциональное зонирование – детская площадка, спортивная зона, место для отдыха и пикников и т.п. Фактически у жителей появляется приватное пространство на открытом воздухе, где можно проводить много времени и куда вход посторонним ограничен. К примеру, в ЖК бизнес-класса Bauman House, состоящем из трех корпусов на территории 10,16 тыс. кв.м., 3,6 тыс. кв.м. отводятся под озеленение, рекреационные зоны, игровую и спортивную площадку.
«В целом будущее, безусловно, за проектами комплексного освоения территории, – комментирует Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Рано или поздно площадки для точечной застройки либо станут редкостью, либо не будут привлекательными для девелопмента. Их доля в общих объемах застройки сократится, тогда как кварталы и крупные районы превратятся в преимущественную моделью освоения городских территорий. Стоит вспомнить хотя бы программу реновации, которая по определению предполагает комплексное освоение старых районов. Помимо этого, активнее будут развиваться технологии умного города, то есть новые районы станут технологическим комплексом, в котором все элементы (жилье, инфраструктура, коммерческих и социальные объекты) объединятся в интерактивную сеть по принципу интернета вещей (Internet of Things, IoT). Такие технологии мы уже внедряем, к примеру, в нашем проекте “Академический” в Екатеринбурге, а системой “умная квартира” и энергоэффективными окнами мы оснащаем наш комплекс iLove в Москве».
Район
Масштабные проекты застройки, насчитывающие более пяти корпусов, составляют порядка 18% от общего числа проектов в Москве. Конечно, далеко не все из них можно отнести к районам – иногда много корпусов можно «уместить» в квартал. Но учитывая тенденцию к повышению плотности застройки, даже пять-шесть современных корпусов (в среднем по 25 этажей) эквивалентны по числу жителей старым микрорайонам. Больше половины строящихся районов относятся к массовому сегменту (55%), вторая преобладающая группа – бизнес-класс (31%). Эксперты «Метриум» выделяют следующие преимущества районов.
- Полный набор инфраструктуры
Как правило, в масштабных проектах застройщики планируют создать всю необходимую для жизни инфраструктуру, социальные и коммерческие объекты: детские сады, школы, паркинги, торгово-развлекательные комплексы. К примеру, в комплексе бизнес-класса iLove предусмотрены школа и детский сад. Район строится в духе концепции «город в городе», что позволяет будущим жителям практически не зависеть от инфраструктуры за пределами их среды проживания. Более того, нередко для привлечения потенциальных покупателей девелоперы создают в масштабных районах уникальные инфраструктурные объекты (культурные центры, спортивные школы, музеи и т.п.), как например в проектах «Зиларт», Russian Design District. Часто такая модель застройки используется в редевелопменте бывших промзон, а также в строительстве жилья за МКАД.
- Благоустроенные центры притяжения на открытом воздухе
Следуя концепции «город в городе», застройщики крупных районов предусматривают на их территории полноценные социальные пространства на открытом воздухе. К примеру, если проект реализуется у реки, девелопер может благоустроить протяженную набережную с зонами отдыха, велодорожками, площадками для детей и спортивных занятий, причалами и т.п. В частности, в проекте «Ривер Парк» застройщик благоустроил протяженную набережную длиной 1,5 км с прогулочными и велосипедными дорожками. Есть примеры создания скверов, парков, искусственных водоемов, пляжей. Всё это дает жителям нового района преимущества, которые не всегда есть у обитателей старых жилых массивов. Им не нужно ехать в центр города или соседний округ, чтобы погулять с детьми, заняться спортом, устроить пикник.
- Максимально широкий выбор жилья
В масштабных проектах застройки у покупателей очень много вариантов жилья. К примеру, можно искать квартиру в корпусе рядом с лесом или рекой или рассмотреть здание с видами на город. Вариантов планировочных решений в больших проектах десятки, поэтому рано или поздно найдется подходящая квартира. В частности, в жилом комплексе Headliner застройщик предусмотрел более 70 уникальных планировочных решений (48 – в 1 и 2 очередях, в третьей – еще более 25): от эргономичных студий до просторных четырехкомнатных квартир. Более того, крупные районы строятся ни один год, и можно дождаться старта продаж очередного корпуса, если в готовом аналогичная квартира уже не привлекает ценой.
Помимо этого, в последние годы застройщики крупных проектов стремятся разнообразить их архитектурное содержание. К примеру, в одном комплексе предусматриваются небоскребы, средне- и малоэтажные корпуса, а также таунхаусы или индивидуальные дома. Всё это тоже расширяет выбор формата жилья.
«В долгосрочной перспективе в Москве сохранятся разные типы застройки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Каждый имеет свои преимущества и для покупателя, и для девелопера. Однако осваивать девелоперам в основном придется большие и неблагоустроенные пространства: территории вдоль МЦК, МКАД, Москвы-реки, а также бывшие промзоны. Поэтому новые площадки для застройки будут отличаться большим масштабом, хорошей обеспеченностью собственной инфраструктурой, новыми благоустроенными социальными пространствами».
Комфорт-класс: что, где, какой, почем
Классы «комфорт» и «комфорт+» являются наиболее востребованными среди всех жилых новостроек в Санкт-Петербурге и прилегающих районах массовой застройки Ленобласти. Эксперты рассказали «Строительному Еженедельнику» о новых трендах, характерных для этого сегмента.
Широкая популярность комфорт-класса у покупателей формируется благодаря сочетанию достаточно высокого уровня комфортности жилья, неплохих локаций, где располагаются комплексы со сравнительно невысокой ценой, обеспечивающей достаточную доступность.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам 2020 года в Петербурге объем спроса сегмента «комфорт» составил порядка 2,2 млн кв. м (65% в общем объеме спроса), в том числе класс «комфорт+» примерно 519 тыс. кв. м (15% в общем объеме). По сравнению с 2019 годом рост спроса в обоих сегментах составил 5%.
Что
Эксперты отмечают, что деление рынка новостроек на сегменты все больше приобретает достаточно условный характер, и это сейчас в значительной мере маркетинговый инструмент, а не классификация, позволяющая определить качественные характеристики жилья. Тем не менее специалисты постарались обобщить признаки, позволяющие отнести жилой комплекс к комфорт-классу (в широком понимании).
«Определить набор обязательных требований к жилью в классах "комфорт" и "комфорт+" до сих пор остается задачей со звездочкой. Фактически опции, которые будут предложены покупателю, зависят больше от опыта и потенций застройщика, чем от ожиданий рынка. Тем не менее хорошим тоном сегодня считается: качественная отделка мест общего пользования, часто с авторским дизайном, разнообразное оборудование на детских площадках, элементы умного дома и обеспечение безопасности на территории комплекса», — отмечает директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.
По словам директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, основные требования к жилью класса «комфорт» остались в целом прежними. «Это ЖК, расположенные в обжитых локациях с качественной инфраструктурой и удобным транспортным сообщением. Обязательно наличие благоустроенной изолированной территории с детскими и спортивными площадками. Большой плюс — наличие собственной инфраструктуры», — говорит она.
«ЖК комфорт-класса, кроме престижной локации, выделяются близостью к зелени и воде, просторной благоустроенной территорией дворов, небольшим количеством квартир на этаже, возможностью выбрать квартиру с отделкой или без нее, помещениями для консьерж-службы, просторными входными вестибюлями, достаточной обеспеченностью жильцов парковочными местами. Возможность выбора квартиры с подготовкой под отделку, присущая более высокому классу жилья, становится опцией в жилых комплексах класса "комфорт+"», — добавляет начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена Коваленко.
Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов обращает внимание на то, что инфраструктура таких ЖК должна соответствовать понятию «комфортное проживание», учитывать потребности жителей всех возрастов и отвечать требованиям безопасности. «Это касается многих аспектов, начиная от коммерческих помещений, в которых располагаются кафетерии и пекарни, до рекреационных зон с досуговыми пространствами для всей семьи. Места общего пользования должны быть максимально функциональными. В парадных важно наличие общего помещения для хранения колясок, велосипедов и спортинвентаря. Входные группы для удобства всех жильцов должны быть реализованы без лишних ступенек и пандусов — с уровня земли», — перечисляет он.
Грани между сегментами жилья стираются, подчеркивает директор по маркетингу и рекламе Группы «Аквилон» Надежда Зотова. «То, что еще несколько лет назад считалось преимуществом бизнес-класса (например, закрытая территория и видеонаблюдение), сегодня стало обязательным условием и для проектов комфорт-класса. Трансформация сегментов напрямую связана с растущими требованиями покупателей к объектам недвижимости», — отмечает Надежда Зотова.
По мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, прямых заимствований опций из дорогих сегментов у масс-маркета нет. «Однако есть развитие класса как такового, вкупе с развитием технологий. Бесшумными лифтами и подземным паркингом в "комфорте" уже никого не удивить. Все чаще используются более совершенные архитектурные решения — пестрые фасады остаются уделом стандартного жилья, которое раньше называлось эконом-классом. Используется чередование средне- и высокоэтажной застройки в рамках комплексного освоения территорий», — говорит он.
Где
Для сегмента «комфорт» характерно разнообразие локаций, в которых реализуются проекты. Это не центральные районы, где земля стоит очень дорого и где в основном строятся комплексы бизнес-класса. Но и не совсем «медвежьи углы», в которых сохраняются небольшие островки сегмента «эконом», или, как его принято сейчас называть, «стандартного жилья». Таким образом, участков, пригодных для возведения жилья комфорт-класса сравнительно много, и каждая локация имеет те или иные особенности и достоинства.
Наибольшим спросом среди покупателей недвижимости комфорт-класса пользуются Приморский, Московский и Выборгский районы, констатирует Сергей Мохнарь. «Расположение — ключевой аспект. "Комфорт" и "комфорт+" строятся на территориях, умеренно удаленных от станций метро или на значительном удалении, но с имеющейся транспортной инфраструктурой: общественный транспорт, дороги, близость выездов на КАД. Девелоперы подходят к формированию своего предложения таким образом, чтобы нивелировать недостатки локации. Например, транспортная удаленность уравновешивается строительством соцобъектов, созданием более совершенного благоустройства и привлечением коммерческих арендаторов. И, наоборот, относительно неплохое расположение недалеко от метро сочетается с не самой лучшей экологией, соседством со старой панельной застройкой, отсутствием зеленых зон и так далее», — рассказывает он.
«Лидером спроса в сегменте "комфорт" остается район Каменки в Приморском районе, где мы возводим ЖК "FoRest Аквилон". Локация сочетает в себе ключевые преимущества: транспортная доступность, обилие зелени и развитая инфраструктура. Рядом Юнтоловский заповедник, недалеко Новоорловский парк и выезд на ЗСД, ближайшая станция метро — "Комендантский проспект". Вторая по популярности городская локация — это Невский район, где представлены проекты с наиболее доступными ценами. Там, на Октябрьской набережной, мы строим ЖК "Аквилон SKY"», — говорит Надежда Зотова.
По словам Елены Коваленко, южный берег Финского залива в Красносельском районе Петербурга — очень привлекательная локация. «Простор, свежесть, парки, каналы, близость залива. Здесь строится жилье класса "комфорт", "комфорт+", красивые комплексы от ведущих застройщиков, есть готовые и строящиеся корпуса», — говорит она.
«Терминал-Ресурс» строит малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе. «Застройка ведется в экологически благополучном зеленом районе с отличной транспортной доступностью. На такую недвижимость всегда есть спрос. Все больше людей выбирают жизнь с современными удобствами вдали от городской суеты», — отмечает руководитель отдела продаж «Терминал-Ресурс» Елена Тян.
Какой
По словам экспертов, требования к квартирам ЖК комфорт-класса также достаточно расплывчаты, но при этом имеется четко выраженная тенденция к оптимизации квартирографии и общему повышению комфортности такого жилья. В последнее время заметным трендом стал интерес покупателей к квартирам большего метража. «В основном интерес покупателей смещается к квартирам с оптимальными площадями — это означает, что места должно хватать на размещение всего необходимого, но за лишние метры клиенты не готовы переплачивать», — констатирует Андрей Кириллов.
«Наиболее востребованными остаются относительно небольшие квартиры, однокомнатные и студии. В то же время за последний год был отмечен рост спроса на двух- и трехкомнатные квартиры. Режим самоизоляции показал, как важно членам семьи иметь свое личное пространство. Кроме того, часть людей полностью перешла на удаленный режим работы, и только в просторном жилье можно организовать полноценное рабочее место», — говорит Надежда Калашникова.
Такое же наблюдение делает и Надежда Зотова, но при этом выделяет другие факторы, определившие тренд. «Средняя площадь продаваемых квартир в наших проектах комфорт-класса по итогам 2020 года увеличилась на 15% и сейчас составляет 38 кв. м. Стабильным спросом пользуются двухкомнатные квартиры с объединенной кухней и гостиной. Тенденция на увеличение жилой площади является последствием запуска льготной ипотеки. С учетом снижения кредитной нагрузки покупатели готовы увеличить бюджет для приобретения более просторных квартир», — считает она.
О схожих трендах говорит большая часть экспертов. «В течение прошлого года увеличилась средняя площадь приобретаемых квартир. В готовых объектах были раскуплены все "однушки". Высоким спросом также пользовались двухкомнатные квартиры», — рассказывает Елена Тян. «В 2020 году в сдаточных корпусах наиболее востребованными оказались 2-комнатные квартиры площадью от 56 до 67 кв. м. Это квартиры с полной качественной отделкой в светлых тонах в домах высокой степени готовности. Планировки квартир — классические, гармоничной формы, ширина комнат составляет в среднем 3,3 м, площадь кухни 11–15 кв. м», — отмечает Елена Коваленко.
Начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин обращает внимание на изменения в восприятии покупателями евроформата. «Сейчас востребованы одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Однокомнатные квартиры — порядка 36–40 кв. м, двухкомнатные — до 60 кв. м. В приоритете у покупателей евроформаты. При этом несколько изменилось само понятие европланировки. Раньше такой считалась квартира с большой кухней — порядка 20–25 кв. м, которую при желании можно было зонировать на гостиную и кухонную зону. Сейчас же евроквартирой считают любую планировку, где кухня больше комнаты. То есть однушка площадью 33 кв. м с кухней 13 кв. м и комнатой 10 кв. м уже будет считаться клиентами евродвушкой», — говорит он.
При этом эксперты отмечают, что у квартир комфорт-класса появляется все больше опций, которые ранее были характерны для более дорогих сегментов. «Сейчас в некоторых проектах сегмента стали появляться дополнительные опции и форматы квартир. Например, в ЖК "Поэт", который мы строим в Выборгском районе, нет студий, зато есть квартиры с террасами. В "Лондон Парке" помимо высотных корпусов есть небольшие пятиэтажные, где на каждом этаже ограниченное число квартир», — отмечает Надежда Калашникова. «Во второй очереди ЖК "Новый Лесснер" мы спроектировали много евроформатов двух- и трехкомнатных квартир. При этом студий здесь нет принципиально, как и в первой очереди комплекса», — добавляет Николай Гражданкин.
Сергей Степанов обращает внимание на необходимость ориентироваться на целевую аудиторию. «Для нас — это семьи с детьми. Поэтому мы не строим студий, а средняя площадь квартир в наших домах комфорт-класса составляет 60 кв. метров, что выше аналогичных показателей по рынку в этом сегменте. Что касается планировок, то это, как правило, евроформат, когда кухня и гостиная объединены в одно просторное помещение. В таком случае большей семье будет достаточно места для совместного ужина, общения, игр или кинопросмотра. В ЖК NEWПИТЕР покупателям доступны квартиры с террасами как на верхних, так и на первых этажах», — говорит он.
«В ЖК "Аквилон SKY" каждую квартиру мы оснастили умной системой управления домом inHOME. Цифровое ноу-хау позволит жителям контролировать коммунальные услуги через мобильное приложение: вызвать сантехника или электрика, оплатить ежемесячные счета от УК, проверить динамику расхода ресурсов. Система синхронизирована с датчиками протечек и дыма, с датчиками открытия дверей, а также с датчиками расхода коммунальных ресурсов, которые ежемесячно подают показания счетчиков в управляющую компанию автоматически. На петербургском рынке подобные решения до сих пор оставались привилегией жилья бизнес- и премиум-класса», — рассказывает Надежда Зотова.
Почем
Эксперты называют разные цифры, но сходятся в одном: в прошлом году комфорт-класс, как, впрочем, и другие сегменты рынка новостроек, демонстрировал высокие темпы роста цены. По оценке КЦ «Петербургская недвижимость», средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в городской черте в классе «комфорт» на конец 2020 года составила 152,2 тыс. рублей (рост на 25% с начала года), в том числе в сегменте «комфорт+» — 182,3 тыс. (рост на 26%).
«За 2020 год в Петербурге стоимость "квадрата" в сегменте увеличилась на 20% — это самый динамичный рост среди всех сегментов недвижимости, если оценивать в среднем. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в комплексе комфорт-класса находится на уровне 150–158 тыс. рублей, в то время как на начало 2020 года этот показатель составлял около 125 тыс. за "квадрат"», — оценивает Сергей Мохнарь.
По данным Надежды Калашниковой, за 2020 год жилье комфорт-класса подорожало больше всего, почти на 25%. Средняя цена квадратного метра достигла 140 тысяч рублей. «По итогам 2020 года средние цены выросли примерно на 20%. Катализатором стал ажиотажный спрос, который мы наблюдали после введения программы льготной ипотеки», — делится своей оценкой Андрей Кириллов. «Цена квадратного метра, в частности, на 2-комнатные квартиры в ЖК "Огни залива" за 2020 год выросла на 25%», — говорит Елена Коваленко.
По словам Елены Тян, в части уже построенных ЖК «Образцовый квартал» цена в течение прошлого года не менялась, в некоторых — поднялась не очень сильно, примерно на 5%. Но новые комплексы уже выводились на рынок по более высокой цене. «Одна из причин этого — подорожание строительных материалов. В связи с изменением законодательства строительство теперь ведется не на средства дольщиков, а с использованием банковских займов и эскроу-счетов. Кроме того, на застройщиков возложена социальная нагрузка. Ценообразование — процесс сложный, зависящий от многих факторов, в том числе от покупательской способности. Сложно делать прогноз на долгосрочную перспективу. Но мы считаем, в связи с удорожанием стоимости строительства ожидать существенного снижения цен на новостройки не стоит», — отмечает она.
«В 2021 году мы будем наблюдать на рынке восстановление баланса между спросом и предложением. Прошлый год подтвердил, что вложение денег в недвижимость остается самым надежным способом сохранения и приумножения капитала», — уверена Надежда Зотова. «В ближайшее время ждать снижения цен не приходится: спрос, подстегиваемый дешевой ипотекой, пока находится на высоком уровне, предложение неуклонно сокращается», — говорит Надежда Калашникова.
Аналогичный прогноз дают и другие эксперты. «В следующем году мы ожидаем увеличения цен в пределах 10–15%», — говорит Андрей Кириллов. Близкие цифры называет и Сергей Мохнарь. «В этом году цены будут расти несколько меньшими темпами, что в прошлом. Ориентировочное подорожание за 2021 год составит 8–12%. Существует значительный дефицит предложения, который в ближайшее время не будет закрыт. Этот факт оказывает ключевое влияние на ценообразование», — уверен он.