Изменчивая мода на престиж
Некоторые владельцы дорогой недвижимости, по наблюдениям участников рынка, каждые семь-восемь лет приобретают новую квартиру: как раз через такой промежуток времени меняется представление об элитном жилье.
Доля элитного жилья на рынке традиционно невелика, обычно укладывается в 5% в общей структуре. При этом спрос на дорогие объекты незначительно колеблется.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в премиальном сегменте первичного рынка Петербурга в 2021 году наблюдался рост спроса: увеличилось количество инвестиций. При этом в структуре спроса 65% занимает Петровский остров как локация с наиболее доступным бюджетом покупки.
Модная квартира
Специалисты сомневаются в целесообразности приобретения нового объекта раз в несколько лет. «Моду придумали маркетологи. Просто раз в семь-восемь лет менялось представление об элитном жилье», — полагает Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
По его словам, качество строительства улучшается постоянно, но многие вещи остаются неизменными: конструктив зданий, местоположение… «В приличных проектах ничего не устаревает», — уверен он.
Возникали и исчезали — или оставались и становились обыденностью — разные тенденции. Например, меняется спрос на те или иные планировки. Так, была мода на огромные квартиры в старом фонде, мода на «евроремонт»; пришла и постепенно сходит на нет мода на мастер-спальни.
Сегодня, утверждают специалисты, мода на ремонт меняется чуть ли не каждые два года, но это не повод для смены квартиры. Скорее речь можно вести о моде на локации. По словам Владислава Ильина, генерального директора АН «Мир квартир», сейчас это в первую очередь Крестовский остров и Петровская коса. В КЦ «Петербургская недвижимость» подсчитали: в структуре спроса 65% занимает Петровский остров как локация с наиболее доступным бюджетом покупки в дорогом сегменте.
Владислав Ильин указывает на неожиданно возникшую «моду» с приходом пандемии: «Началась пандемия — все кинулись покупать/снимать загородные дома. Потом постепенно начали возвращаться в городские квартиры».
По его словам, архитектура тоже имеет свою моду: сейчас нередко строят в стиле ампир и модерн. Правда, покупатели смотрят, как это вписано в окружающую застройку.
Также, отмечает Владислав Ильин сегодня очевидна мода на рациональные планировки, покупатели ищут максимум удобств. Эта тенденция, по его мнению, получит развитие.
В частности, комфортными в 2021 году считали квартиры не только с мастер-спальнями, гардеробными, террасами, но и с зонированием пространства, а также со статусными соседями.
Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development, указывает на аналогичные тенденции на столичном рынке: «За последние несколько лет рынок девелопмента действительно шагнул вперед, открыв двери новым технологиям, инженерным системам и цифровизации. Внесла свои коррективы в концепции жилых комплексов и пандемия. Усилился процесс децентрализации элитной недвижимости в Москве. Наряду с высоким качеством строительства, локацией и архитектурной концепцией проекта в категорию "обязательных" опций вошел максимальный набор инфраструктуры (не выходя из дома), продуманные планировки, в которых есть место и для работы, и для отдыха, а также наличие сервисных функций».
Оксана Кравцова, генеральный директор и совладелица ГК «Еврострой», отмечает: в самых новых ЖК применяются все более современные технологические решения, материалы и инженерные системы, повышенные электрические мощности. По ее словам, требования к инфраструктуре со временем меняются, проходит мода и на определенный дизайн мест общего пользования и благоустройства. «Не говоря уже о планировочных решениях, которые очень сильно изменились за последние десять лет. Например, о таком формате, как мастер-спальня с собственной ванной и гардеробом, ранее никто при проектировании не задумывался даже в элитных домах», — добавила она.
Пора купить
Причин для приобретения элитной квартиры предостаточно. Каждый выбирает что-то свое, рассуждает Сергей Бобашев: «Люди определились с локациями, начинкой: есть либо камерные дома на 20–30 квартир, либо большие, на сотни квартир».
В то же время, по его мнению, класс богатых людей, способных приобрести дорогое жилье, почти не растет.
«Покупатели премиальной недвижимости приобретают новое жилье чаще по другим причинам — инвестиционная покупка, вложение/сохранение средств, необходимость иметь квартиру/апартаменты рядом с офисом, в качестве временного жилья при достаточно частом посещении другого города и пр. Но явно не в погоне за модными трендами», — подчеркивает Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION.
Среди причин покупки специалисты называют и переезд из регионов, и изменение в семейном положении, и инвестиционные покупки, и приобретение жилья для подрастающих детей, и улучшение условий проживания — например, переезд из сталинских домов.
Как отмечает Владислав Ильин, на рынке появился новый термин — «коллекционная» квартира. Понравилась — купили, хотя жить в ней будут, возможно, несколько дней в году. Нередко москвичи покупают такие квартиры в Петербурге.
«Актуальность недвижимости для покупателя зависит от цели приобретения. Если актив рассматривается как "трофей", то приобретается он в "коллекцию" чаще бессрочно, при инвестировании "выход" из проекта зависит от многих факторов, в том числе периода реализации и макроэкономической ситуации. Если мы говорим про покупку "для себя", то здесь не приходится думать о моде: в таком случае на смену жилого комплекса может повлиять моральное устаревание существующей недвижимости или изменение образа жизни», — уточнила Яна Тачалова.
Пора продать
Элитная недвижимость — штучный товар, это лучшее предложение на рынке, годами учили нас риелторы. Но элитный дом остается таким лет 10–15. Затем он теряет в цене, поскольку в нем многое устаревает.
По словам Алексея Тюлькина, директора по продажам ГК «Альфа Фаберже», рано или поздно, устаревает все: планировки, инженерная начинка, входная группа… Хотя самое главное — локация — остается неизменным.
До сей поры квартиры в первых элитных домах покупаются и продаются. Однако, по расчетам экспертов, они уже потеряли в цене 15–20%.
По мнению специалистов, такие квартиры, особенно если для их владельцев важна статусность, пора продавать. Особенно если они не соответствуют внутреннему мироощущению и погружают собственников в некую рутину.
«Как и в других классах, элитная недвижимость "устаревает". Меняются вкусы, предпочтения, дизайнерское оформление (тут мы говорим не про отделку квартиры, а про лобби, коридоры и другие места общего пользования). Да и технологии не стоят на месте — система умный дом, инженерная начинка и оснащение самого здания… За последние несколько лет мы шагнули вперед по всем направлениям», — рассуждает Елена Тарасова.
«Пора продавать квартиры в объектах, которые уже перешли из некогда элитной категории в бизнес-класс. И этот процесс продолжится. В первую очередь это и сами по себе квартиры с устаревшими планировками, и их неактуальные китчевые или помпезные интерьеры и т. д.», — объясняет Оксана Кравцова.
Владислав Ильин добавляет: «Пора продавать квартиру, если нет возможности ее содержать».
Вне моды
В то же время на рынке по-прежнему есть объекты, не подверженные модным течениям. Прежде всего речь идет о локациях. По словам Оксаны Кравцовой, есть локации вне моды, владеть недвижимостью в которых — признак высокого статуса. К примеру, в Петербурге это парадный центр: «золотой треугольник», исторические набережные Большой Невы, Таврический сад и Крестовский/Каменный острова.
«Модными остаются проекты, которые в каком-то смысле опередили время. Жилые комплексы, продуманные до мелочей, с оглядкой на международный опыт, где застройщик стремился создать действительно знаковый проект, не утратят актуальности, потому что к их реализации подошли с намерением создать "лучшее из лучших", — останутся в моде надолго, перейдя в категорию коллекционных объектов», — убеждена Оксана Кравцова.
Алексей Тюлькин поддерживает коллегу. По его словам, модными дольше остаются проекты, в которых еще на стадии проектирования закладывались последние тренды в архитектуре и инженерии. Кроме того, всегда в тренде «проекты, которые не сходят с уст собственников как предмет гордости, и потенциальных покупателей с желанием его приобрести».
«Элитное жилье, как правило, всегда строится в центральных районах, и оно никогда не выходит из моды, и к нему не иссякает интерес — тут скорее важно, какой дом ты выбираешь: простое монолитное строение, в которое собственник уже сам внедряет современные или модные новинки; или высокотехнологичный дом с уже продуманными фишками высокого уровня жизни и комфорта, такими, как умный дом, бесключевой доступ, современные высокоэкологичные материалы и т. д. Тут можно перечислять очень долго, в плоть до 3d-инсталляций, отражающих движение солнца с проекцией на оконный проем…» — рассуждает Алексей Тюлькин.
«В элитном сегменте есть вневременные тренды — террасы, увеличенные или панорамные окна, высокие потолки, а также функциональное зонирование жилого пространства с возможностью организации, например, мастер-спальни, кабинета, гардеробной, постирочных, дополнительных санузлов. Это то, что востребовано в премиальной недвижимости всегда. Безусловно, трудно представить жилой комплекс высокого класса без подземного паркинга и закрытой благоустроенной территории. С развитием цифровых технологий появился новый модный запрос — на квартиры с "умными" системами. Но и они не стоят на месте, стремительно развиваясь и совершенствуясь», — перечислил Егор Федоров, директор по продажам Группы Аквилон.
Непростая задача
Перед покупателем любого жилья всегда стоит вопрос: первичный или вторичный рынок?
Сергей Бобашев утверждает: основной упор спроса сейчас — на первичный рынок. В частности, на рынок приходят все более молодые покупатели, которым старый фонд неинтересен. Кроме того, на вторичном рынке ремонт всегда сделан «под себя». «Вторичка» персонализирована, а найти покупателя с похожим вкусом очень сложно», — уточнил он.
Алексей Тюлькин также считает первичный рынок более интересным для покупателя, оговариваясь, однако: «Новостройки всегда более интересный продукт с точки зрения новизны, тех же самых трендов, социального окружения и т. д., однако и у домов досталинской и сталинской эпохи очень много поклонников».
В то же время многие специалисты не отдают предпочтения конкретному сегменту.
«Многое зависит от цели покупки. Есть особый тип покупателей-коллекционеров, готовых вкладывать деньги в недвижимость, которая по своим характеристикам не может сравниться с новостройкой (квартиры в сталинских или цековских домах, а также в отреставрированных или реконструированных дореволюционных особняках и пр.). В данных случаях недвижимость приобретается как предмет искусства», — рассуждает Елена Тарасова.
«На «новом» вторичном рынке встречаются хорошие лоты в избранных объектах. Другой вопрос, что на вторичном рынке достаточно сложно найти планировку и/или интерьер, подходящий конкретному запросу, в то время как стоимость затрат на интерьер, как правило, закладывается продавцом в цену лота. А на первичном рынке можно сделать резиденцию под себя с нуля при приблизительно сопоставимых затратах», — говорит Оксана Кравцова.
«Покупать надо надежное. На вторичном рынке обязательно надо смотреть документы. Но и в новостройках нельзя прогадать: надо купить то, что будет достроено», — резюмировал Владислав Ильин.
Топ-8 жилых комплексов Москвы с самыми большими дворами
Летом всё больше горожан предпочитают проводить время на улице, и в большинстве современных жилых комплексов для этого есть благоустроенные прилегающие территории. Однако некоторые ЖК выделяются особенно масштабными и необычными проектами благоустройства внутреннего двора. Эксперты «Метриум» рассказывают о самых больших и функциональных дворах в актуальных новостройках столичного рынка жилья.
West Garden (Раменки)
Дворы и собственный естественный парк – 15 га
Цены: от 17 млн рублей
Комплекс бизнес-класса West Garden компания «Интеко» проектирует по принципам greenfield development, подразумевающим создание жилой среды на ранее неиспользуемых территориях. Согласно утвержденному проекту, на благоустройство придется 80% территории West Garden. ЖК соседствует с нетронутым островом живой природы внутри МКАД. Здесь предусмотрен собственный выход к набережной реки Раменка, полоса рекультивированного естественного парка, многоярусный рельеф с дополнительной высадкой более 1 500 различных деревьев и кустарников, а также более 80 видов трав и цветов. Помимо 7 гектаров благоустроенного пространства вдоль реки Раменки с беговыми и прогулочными маршрутами, будет оборудован пешеходный мост, построены игровые и спортивные площадки.
Внутренний двор комплекса также организуют как большой парк с разноцветными садами, которые будут объединены прогулочным бульваром. Концепцией предусмотрено 6 типов садов: белый, алый, луговой, сиреневый, степной и душистый. Дворовое пространство комплекса будет разделено на несколько функциональных зон, предусмотренных для комфортного отдыха жителей всех возрастов. В совокупности благоустроенная площадь составит 15 га после завершения строительства всех трех очередей проекта, учитывая 7 га площади благоустроенной набережной и внутренних дворов с разноцветными садами.
Скандинавия (п. Сосенское, Новая Москва)
Собственный парк – 10 га
Цены: от 6 млн рублей
Жители сразу нескольких корпусов ЖК «Скандинавия» (ГК «А101»), выходя из дома попадают в благоустроенный линейный парк площадью 10 га. Его концепцию и дизайн-код разработало голландское архитектурное бюро MLA+. В благоустройстве и озеленении отразились основные черты типичной скандинавской природы. Центральное место в парке занимает естественный водоем с очищенным дном, укрепленной набережной и сохраненными по его берегам взрослыми деревьями.
Согласно концепции благоустройства ЖК «Скандинавия», по всей территории жилого комплекса будут установлены «хранители мест» – скульптуры животных и сказочных существ из скандинавской мифологии. В лесных и прибрежных местах, на тропах к домам, школам и детским садам жители могут встретить изваяния медведя или оленя, тролля или гнома. Это важные маркеры территории и точки притяжения жителей. В частности, в Линейном парке есть скульптура мифического оленя Эйктюрнира.
Попасть на другой берег ручья, к остальным жилым корпусам, на пешеходный променад и к детскому саду жители могут по «мосту троллей». Конструкция из прочного металла обшита деревянной рейкой для сохранения аутентичности скандинавского дизайна.
Селигер Сити (Западное Дегунино)
Двор с парком и прудом – 6,1 га
Цены: от 9 млн рублей
В жилом комплексе бизнес-класса «Селигер Сити» девелопер MR Group предусмотрел не только собственный парк, но и искусственный водоем. Внутреннее пространство 1 и 2 очереди комплекса, окруженное разноэтажными корпусами, равно по площади четырем футбольным полям. Здесь будет комфортно любителям пеших прогулок, спокойного, размеренного отдыха, и спортсменам, и детям. На внутренней территории построены спортивные и детские игровые площадки, многофункциональная площадка для спортивных игр, беговые дорожки, теневые навесы. На берегу искусственного пруда организованы зоны для отдыха и пикников, а также кафе с летними террасами. Жители комплекса смогут загорать в шезлонгах возле пруда, не выезжая за пределы Москвы и своего квартала. На всей территории двора выполнено активное озеленение: высажены цветники, кустарники и крупные деревья.
В составе двора 3 очереди предусмотрено устройство workout зон, собственного скейт – парка, площадью более 500 кв.м. от FK-RAMPS, а также зоны для выгула домашних питомцев.
Prime Park (Хорошёвский район)
Приватный парк – 3,5 га
Цены: от 18,3 млн рублей
Еще один масштабный двор будет превращен в парк в рамках проекта премиум-класса Prime Park от Optima Development. Резиденты получат эксклюзивный доступ к частному парку во дворе квартала, размером более 3,5 гектаров. Над дизайном парка работали эксперты и архитекторы специального подразделения компании Dyer, имеющей 50-летний опыт создания парков и зон отдыха в Англии. Пространство парка состоит из индивидуально оформленных зон и большой центральной территории с прогулочными дорожками. Жители квартала смогут проводить здесь время по своему желанию – от неспешных прогулок вдоль аллей до активных игр на детских площадках. Большое количество зелени и деревьев, множество прогулочных дорожек, скамейки с видом на декоративные элементы ландшафта, разноуровневое освещение, фонтаны, скульптуры и арт-объекты – всё это образует живописный ландшафт в центре квартала.
Павелецкая Сити (1 и 2 очередь) (Даниловский район)
Экологичный двор – 2,7 га
Цены: от 12,7 млн рублей
Для благоустройства территории проекта бизнес-класса «Павелецкая Сити» застройщики MR Group и Level Group привлекли опытное бюро ADM. В работе над организацией территории ADM применяет экологичный подход к планированию. На огороженной территории построят игровые комплексы для детей разных возрастов, зоны тихого отдыха, спортивные площадки, тропу здоровья, многофункциональные площадки для командных видов спорта. Двор в «Павелецкая Сити» отличает обилие зелени, ландшафтный дизайн и концептуальное разноуровневое пространство. Жители смогут отдохнуть в специально оборудованном месте для пикника, пока дети играют на одной из двух площадок, предусмотренных для разных возрастов. Здесь установят батуты и другие спортивные и игровые снаряды.
Серебряный парк (Хорошёвский район)
Многоуровневая территория отдыха и активности – 2,3 га
Цены: от 18 млн рублей
Для жителей комплекса бизнес-класса «Серебряный парк» девелоперская компания «Инград» создаст во дворе благоустроенную территорию отдыха и активности от архитектурного бюро WOWHAUS. Для любителей спорта построят различные функциональные площадки: зону воркаута с оборудованием от FOREMAN, а также зону с уличными шахматами. Помимо этого, многое предусмотрено для досуга детей возле дома: экологичные детские площадки с песочной станцией и экскаватором, площадка для стритбола, балансборд и стол для пинг-понга, качели-гамаки под навесами. Также будут оборудованы детские площадки для встроенно-пристроенного билингвального детского сада. Есть и места для тихого отдыха взрослых. В «Серебряном Парке» создадут уголки для отдыха и медитации, деревянные настилы для йоги, зона с лежаками, площадку для пикников. Всё это в окружении дизайнерского природного ландшафта, всесезонных деревьев и кустарников. Не забыл застройщик и о жителях с собаками – для них предусмотрели площадку для выгула и тренировки любимых питомцев.
Ривер Парк (Нагатинский затон)
Дворовая территория – 1,5 га
Цены: от 10,9 млн рублей
В мае стартовали продажи корпуса 4 городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк» от AEON Corporation и «Ферро-Строй». У него много особенностей: помимо того, что это последняя очередь одного из самых продаваемых жилых комплексов Москвы, признанного «Хитом продаж» по версии премии «Рекорды Рынка Недвижимости 2021», он будет отличаться очень удачным и масштабным благоустройством. Из большинства квартир корпуса откроются виды на Москву-реку, так как он возводится на первой прибрежной линии, а рядом с ним построена полуторакилометровая набережная, которая стала визитной карточкой проекта.
Придомовая территория корпуса – одна из самых крупных в городе, площадью 1,5 га, над концепцией благоустройства которой работало известное ландшафтное бюро AFA. Жители смогут любоваться городом, устраивать Instagram-сессии на смотровых площадках или в саду камней. На приватной территории планируется обустроить и декорировать всесезонным озеленением эллинги, которые станут элементами водного ландшафта.
Во дворе появится речная заводь, над которой возведут элегантный пешеходный мост. Здесь же построят торжественную центральную лестницу с живописным сухим ручьем. На бульваре рядом с корпусом жители комплекса смогут заняться спортом в зоне для уличных тренировок, на скалодроме, роллердроме и на мультифункциональной площадке, которая зимой будет превращаться в каток.
Южные Сады (Южное Бутово)
Внутренний двор – 1,5 га
Цены: от 5,1 млн рублей
В рамках первой очереди ЖК «Южные сады» девелопер ГК «А101» построит пять корпусов, формирующие закрытый городской квартал. Внутри него появятся насыщенные зеленые и рекреационные пространства. Они превратятся в мультифункциональную зону с возможностями для спокойного отдыха, игр с детьми, встреч с друзьями и даже организации «соседских» мероприятий и творческих вечеров. Для детей здесь, в частности, появится общее патио с детской площадкой, стилизованной под горный рельеф, а для взрослых – амфитеатр, который благодаря своему расположению чуть выше дворового пространства прекрасно подойдет для наблюдения за детьми, которые играют во дворе.
«Как видно, прилегающее пространство современных жилых комплексов стало полноценным и универсальным местом для отдыха, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С точки зрения благоустройства больше нет доминирования “детской” инфраструктуры, как это часто было раньше. В современном дворе есть место и занятия для всех. При этом чем больше пространство, тем лучше его можно организовать, и тем более оно функционально для жителей. В этом плане застройщикам помогает квартальный принцип застройки, при котором жилые корпуса служат естественным ограждением от внешнего пространства города и создают уютную приватную зону внутри комплекса».
Жилые комплексы Москвы с самыми большими дворами
|
Проект |
Площадь внутреннего пространства, га |
Минимальная стоимость квартиры, млн руб. |
Средняя стоимость кв. м |
Район |
Застройщик |
|
West Garden |
15 |
17 |
480 |
Раменки |
ИНТЕКО |
|
Скандинавия |
10 |
6 |
200,4 |
пос. Сосенское |
А101 Девелопмент |
|
Селигер сити |
6,1 |
9 |
260 |
Западное Дегунино |
MR Group |
|
Prime Park |
3,5 |
18,3 |
557 |
Хорошевский |
Optima Development |
|
Павелецкая Сити |
2,7 |
12,7 |
381 |
Даниловский |
MR Group/ Level Group |
|
Серебряный парк |
2,3 |
18 |
330 |
Хорошёво-Мнёвники |
INGRAD |
|
Ривер Парк |
1,5 |
10,9 |
303 |
Нагатинский затон |
AEON Corporation/ «Ферро-Строй» |
|
Южные сады |
1,5 |
5,1 |
192 |
Южное Бутово |
А101 Девелопмент |
Источник: «Метриум»
Как выбрать квартиру в новостройке в другом городе
Приобретение квартиры в другом городе еще 10-15 лет назад представляло собой целую спецоперацию, которую требовалось тщательно спланировать. Но развитие цифровых технологий и пандемия коронавируса значительно изменили этот процесс. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как выбрать квартиру в другом городе с учетом современных трендов.
Бюджет – всему голова
В первую очередь требуется понять уровень цен и примерный бюджет предложения в конкретной локации. Для этого можно воспользоваться сайтами застройщиков, порталами по подбору недвижимости и аналитическими материалами от участников рынка. Так, по данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квартиры в Москве в I квартале достигла 12 миллионов рублей. Если смотреть по типологиям жилья, то средняя стоимость студии составляет 6,5 млн рублей, однокомнатной квартиры – 9,5 млн рублей, двухкомнатной – 13,8 млн рублей, трехкомнатной – 18,4 млн рублей, многокомнатной – 25,6 млн рублей. Поэтому при выборе стоит ориентироваться именно на эти цифры.
Многие покупатели из регионов смотрят наиболее дешевые объекты. Однако это не самая правильная стратегия. Помимо не лучшего месторасположения, плохой транспортной доступности и отсутствия инфраструктуры существует риск связаться с недобросовестным девелопером.
Если планируется приобретение квартиры в ипотеку, то важно оценить примерные ежемесячный платеж и итоговую стоимость с учетом процентов по кредиту. Это можно сделать с помощью различных калькуляторов, которые размещены не только на сайтах банков, но и ресурсах по подбору кредитов (sravni.ru, banki.ru), а также отраслевых порталах (например, ЦИАН). Для расчета необходимо указать ряд параметров: стоимость квартиры, процентную ставку, первоначальный взнос, срок кредита, наличие различных скидок (для зарплатных клиентов, за страхование, специальные предложения от застройщиков и иные), досрочное погашение. Само собой, все подсчеты будут ориентировочными, так как конкретные условия кредита назовет только банк после изучения и анализа конкретного заемщика, но понять порядок цифр при их помощи вполне реально.
Формат квартиры
Бюджет определен, теперь можно приступить к выбору типа квартиры. Прежде всего, требуется определиться с желаемым форматом: будет ли это компактная студия или просторная трехкомнатная квартира, а может лучше вообще обратить внимание на европланировку? Другой вопрос, на который стоит ответить – что приоритетнее лично для вас: метры или локация? На самом деле, таких развилок при выборе будет немало. Поэтому отметим несколько моментов, на которые следует обратить внимание.
Обязательно планируйте на несколько шагов вперед. Например, если квартира выбирается для молодой семьи, то стоит учитывать появление ребенка в течение нескольких следующих лет: это потребует не только определенной конфигурации и количества комнат, но и наличия детского сада, школы и поликлиники рядом.
Обращайте внимание на планировочные решения. Проще говоря, большой метраж – не всегда преимущество. Например, из-за сложной формы комнат может теряться полезная площадь.
Учитывайте рыночные перспективы конкретной квартиры. Например, арендаторы и покупатели на однокомнатные квартиры находятся быстрее, чем на трехкомнатные. Важным фактором является и близость к станции метро или МЦК.
Выбор застройщика
Сейчас на рынке представлено немало застройщиков: крупных и мелких, раскрученных и неизвестных широкой публике. На первый взгляд, разобраться во всем многообразии предложений под силу только профессионалам рынка. Однако, чтобы не совершить ошибку, достаточно руководствоваться простыми правилами.
Прежде всего, изучите сайт застройщика и конкретного проекта. На нем должна быть размещена вся разрешительная документация: правоустанавливающие документы на земельный участок (аренда или собственность), положительное заключение экспертизы на корпус, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию (при наличии), проект договора долевого участия, проектная декларация.
Существует один достаточно простой способ проверить добросовестность застройщика. Если под проект дают ипотеку крупные банки (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, ДОМ.РФ), которые тщательно изучают девелопера, то это свидетельствует о его надежности.
Также обязательно стоит изучить форумы, группы в социальных сетях и чаты, посвященные уже реализованным проектам от этого девелопера. Это позволит узнать из первых рук те моменты, о которых застройщик может не упоминать: плохую работу управляющей компании, подтопление паркинга, протечки в местах общего пользования, нехватку парковочных мест, отсутствие консьержа. Бесспорно, там могут попадаться заказные отзывы или мнения, но их достаточно легко отфильтровать.
Не стоит сбрасывать со счетов и современные технологии. Многие застройщики сейчас размещают камеры на объектах, что позволяет оценить не только ход и темпы работ, но и культуру производства. Другая интересная возможность – онлайн-тур по проектам, благодаря чему потенциальные покупатели могут «прогуляться» как по территории ЖК, так и «посетить» квартиры, ознакомиться с планировками. Перестали быть чем-то экстраординарным и консультации в режиме онлайн.
Изучение локации
Еще 20 лет назад изучение месторасположения будущего дома представляло собой достаточно сложную задачу. Бумажные карты давали лишь общее представление и могли быть уже устаревшими. Поэтому большинство тех, кто хотел купить квартиру в конкретной локации, изучали этот вопрос непосредственно на месте.
Однако прогресс не стоит на месте. В наш век цифровизации это можно сделать прямо из дома при помощи различных сервисов, например Яндекс.Карты и Google Maps. Прежде всего, они позволяют ознакомиться с наличием инфраструктуры: где находится ближайшая школа, детский сад, поликлиника, станция метро и другие важные объекты. Причем информация будет актуальной и регулярно обновляться. Тем более, сейчас пользователи могут сами способствовать этому процессу, давая обратную связь и отмечая, например, закрывшиеся магазины.
Кроме того, современные сервисы позволяют рассчитать маршрут от дома до работы с учетом пробок, причем нередко предлагается несколько вариантов, учитывающих разные виды общественного транспорта (метро, автобус, трамвай, МЦК, МЦД). Не лишним будет и проверить реальную удаленность ЖК от ближайшей станции метро, МЦК или МЦД: бывает так, что застройщики в маркетинговых целях уменьшают время в пути до них.
Также сейчас можно в режиме онлайн ознакомиться с панорамой конкретной локации. Например, это позволяет оценить путь от метро до дома: судя по картам, станция находится недалеко, но путь до нее проходит через остановку междугородных автобусов или промзону, что может быть не очень удобным или вовсе небезопасным. Однако стоит учитывать, что в некоторых случаях панорамы могут быть сделаны несколько лет назад и не отражать существующее положение.
Помимо различных картографических сервисов стоит изучить и местные сообщества в социальных сетях. Это позволит узнать о конкретных проблемах территории: некачественной уборке, наличии хостела в квартале, нехватке парковочных мест.
Отдельно стоит обратить внимание на планы градостроительного развития. Не секрет, что Москва постоянно развивается, а количество незастроенных участков уменьшается. Поэтому возможен неприятный сюрприз в виде высотки на месте пустыря или сквера, которая закроет панораму из окна, послужившую причиной выбора конкретного проекта. Другая ситуация – когда из-за строительства новой магистрали жители получают дорогу практически под окнами. Все это заметно снижает комфортность проживания.
Минимизировать подобный риск можно двумя путями. Первый предполагает направление запросов в органы власти о перспективах строительства на конкретной территории. Бесспорно, они могут направить формальный ответ без содержательной информации, но при грамотном и корректном обращении всегда есть шанс получить ценные сведения. Второй вариант – изучить различные профильные форумы и группы в социальных сетях, там тоже можно найти, например трассировку новой линии метро. Кроме того, документы градостроительного развития размещаются на сайте www.mos.ru и в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (www. isogd.mos.ru).
Дистанционное оформление как преимущество
Еще несколько лет назад оформление покупки квартиры из дома казалось скорее фантастикой, чем реальностью. Однако пандемия коронавируса подстегнула переход различных процессов в онлайн, и покупка квартира – не исключение. Сейчас можно не только забронировать квартиру, но и подготовить необходимые документы, оформить ипотеку, совершить онлайн-оплату сделки, провести электронную регистрацию права собственности. При этом подобный формат не уйдет в небытие с окончанием пандемии, так как его удобство для иногородних клиентов несомненно. Более того, дистанционное оформление позволяет экономить не только деньги, но и время: не надо лишний раз ездить в Москву для оформления документов и урегулирования формальностей. Тем более, что все больше застройщиков предоставляют покупателям такие возможности. Но для того, чтобы дистанционно купить квартиру и оформить все документы, требуется наличие действующей электронной цифровой подписи.
«За последние годы процесс выбора квартиры значительно изменился, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Еще 15 лет назад для этого пришлось бы ехать в офис продаж и собирать информацию буквально по крупицам. Сейчас же определиться с вариантом можно в прямом смысле, не выходя из дома: зайти на сайт застройщика, ознакомиться с проектной и разрешительной документацией, изучить отзывы на форуме или в группе в одной из социальных сетей, посмотреть панораму локации. А если объект понравится, то и сделка также оформляется дистанционно. Раньше об этом можно было только мечтать. Но не стоит забывать про взвешенный подход и необходимость скрупулезного анализа всех деталей. В этом аспекте цифровой разум пока не готов заменить профессионала рынка недвижимости, который владеет информацией о конкретном застройщике, проекте, а также преимуществах и недостатках выбранной локации».