Изменчивая мода на престиж
Некоторые владельцы дорогой недвижимости, по наблюдениям участников рынка, каждые семь-восемь лет приобретают новую квартиру: как раз через такой промежуток времени меняется представление об элитном жилье.
Доля элитного жилья на рынке традиционно невелика, обычно укладывается в 5% в общей структуре. При этом спрос на дорогие объекты незначительно колеблется.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в премиальном сегменте первичного рынка Петербурга в 2021 году наблюдался рост спроса: увеличилось количество инвестиций. При этом в структуре спроса 65% занимает Петровский остров как локация с наиболее доступным бюджетом покупки.
Модная квартира
Специалисты сомневаются в целесообразности приобретения нового объекта раз в несколько лет. «Моду придумали маркетологи. Просто раз в семь-восемь лет менялось представление об элитном жилье», — полагает Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
По его словам, качество строительства улучшается постоянно, но многие вещи остаются неизменными: конструктив зданий, местоположение… «В приличных проектах ничего не устаревает», — уверен он.
Возникали и исчезали — или оставались и становились обыденностью — разные тенденции. Например, меняется спрос на те или иные планировки. Так, была мода на огромные квартиры в старом фонде, мода на «евроремонт»; пришла и постепенно сходит на нет мода на мастер-спальни.
Сегодня, утверждают специалисты, мода на ремонт меняется чуть ли не каждые два года, но это не повод для смены квартиры. Скорее речь можно вести о моде на локации. По словам Владислава Ильина, генерального директора АН «Мир квартир», сейчас это в первую очередь Крестовский остров и Петровская коса. В КЦ «Петербургская недвижимость» подсчитали: в структуре спроса 65% занимает Петровский остров как локация с наиболее доступным бюджетом покупки в дорогом сегменте.
Владислав Ильин указывает на неожиданно возникшую «моду» с приходом пандемии: «Началась пандемия — все кинулись покупать/снимать загородные дома. Потом постепенно начали возвращаться в городские квартиры».
По его словам, архитектура тоже имеет свою моду: сейчас нередко строят в стиле ампир и модерн. Правда, покупатели смотрят, как это вписано в окружающую застройку.
Также, отмечает Владислав Ильин сегодня очевидна мода на рациональные планировки, покупатели ищут максимум удобств. Эта тенденция, по его мнению, получит развитие.
В частности, комфортными в 2021 году считали квартиры не только с мастер-спальнями, гардеробными, террасами, но и с зонированием пространства, а также со статусными соседями.
Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development, указывает на аналогичные тенденции на столичном рынке: «За последние несколько лет рынок девелопмента действительно шагнул вперед, открыв двери новым технологиям, инженерным системам и цифровизации. Внесла свои коррективы в концепции жилых комплексов и пандемия. Усилился процесс децентрализации элитной недвижимости в Москве. Наряду с высоким качеством строительства, локацией и архитектурной концепцией проекта в категорию "обязательных" опций вошел максимальный набор инфраструктуры (не выходя из дома), продуманные планировки, в которых есть место и для работы, и для отдыха, а также наличие сервисных функций».
Оксана Кравцова, генеральный директор и совладелица ГК «Еврострой», отмечает: в самых новых ЖК применяются все более современные технологические решения, материалы и инженерные системы, повышенные электрические мощности. По ее словам, требования к инфраструктуре со временем меняются, проходит мода и на определенный дизайн мест общего пользования и благоустройства. «Не говоря уже о планировочных решениях, которые очень сильно изменились за последние десять лет. Например, о таком формате, как мастер-спальня с собственной ванной и гардеробом, ранее никто при проектировании не задумывался даже в элитных домах», — добавила она.
Пора купить
Причин для приобретения элитной квартиры предостаточно. Каждый выбирает что-то свое, рассуждает Сергей Бобашев: «Люди определились с локациями, начинкой: есть либо камерные дома на 20–30 квартир, либо большие, на сотни квартир».
В то же время, по его мнению, класс богатых людей, способных приобрести дорогое жилье, почти не растет.
«Покупатели премиальной недвижимости приобретают новое жилье чаще по другим причинам — инвестиционная покупка, вложение/сохранение средств, необходимость иметь квартиру/апартаменты рядом с офисом, в качестве временного жилья при достаточно частом посещении другого города и пр. Но явно не в погоне за модными трендами», — подчеркивает Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION.
Среди причин покупки специалисты называют и переезд из регионов, и изменение в семейном положении, и инвестиционные покупки, и приобретение жилья для подрастающих детей, и улучшение условий проживания — например, переезд из сталинских домов.
Как отмечает Владислав Ильин, на рынке появился новый термин — «коллекционная» квартира. Понравилась — купили, хотя жить в ней будут, возможно, несколько дней в году. Нередко москвичи покупают такие квартиры в Петербурге.
«Актуальность недвижимости для покупателя зависит от цели приобретения. Если актив рассматривается как "трофей", то приобретается он в "коллекцию" чаще бессрочно, при инвестировании "выход" из проекта зависит от многих факторов, в том числе периода реализации и макроэкономической ситуации. Если мы говорим про покупку "для себя", то здесь не приходится думать о моде: в таком случае на смену жилого комплекса может повлиять моральное устаревание существующей недвижимости или изменение образа жизни», — уточнила Яна Тачалова.
Пора продать
Элитная недвижимость — штучный товар, это лучшее предложение на рынке, годами учили нас риелторы. Но элитный дом остается таким лет 10–15. Затем он теряет в цене, поскольку в нем многое устаревает.
По словам Алексея Тюлькина, директора по продажам ГК «Альфа Фаберже», рано или поздно, устаревает все: планировки, инженерная начинка, входная группа… Хотя самое главное — локация — остается неизменным.
До сей поры квартиры в первых элитных домах покупаются и продаются. Однако, по расчетам экспертов, они уже потеряли в цене 15–20%.
По мнению специалистов, такие квартиры, особенно если для их владельцев важна статусность, пора продавать. Особенно если они не соответствуют внутреннему мироощущению и погружают собственников в некую рутину.
«Как и в других классах, элитная недвижимость "устаревает". Меняются вкусы, предпочтения, дизайнерское оформление (тут мы говорим не про отделку квартиры, а про лобби, коридоры и другие места общего пользования). Да и технологии не стоят на месте — система умный дом, инженерная начинка и оснащение самого здания… За последние несколько лет мы шагнули вперед по всем направлениям», — рассуждает Елена Тарасова.
«Пора продавать квартиры в объектах, которые уже перешли из некогда элитной категории в бизнес-класс. И этот процесс продолжится. В первую очередь это и сами по себе квартиры с устаревшими планировками, и их неактуальные китчевые или помпезные интерьеры и т. д.», — объясняет Оксана Кравцова.
Владислав Ильин добавляет: «Пора продавать квартиру, если нет возможности ее содержать».
Вне моды
В то же время на рынке по-прежнему есть объекты, не подверженные модным течениям. Прежде всего речь идет о локациях. По словам Оксаны Кравцовой, есть локации вне моды, владеть недвижимостью в которых — признак высокого статуса. К примеру, в Петербурге это парадный центр: «золотой треугольник», исторические набережные Большой Невы, Таврический сад и Крестовский/Каменный острова.
«Модными остаются проекты, которые в каком-то смысле опередили время. Жилые комплексы, продуманные до мелочей, с оглядкой на международный опыт, где застройщик стремился создать действительно знаковый проект, не утратят актуальности, потому что к их реализации подошли с намерением создать "лучшее из лучших", — останутся в моде надолго, перейдя в категорию коллекционных объектов», — убеждена Оксана Кравцова.
Алексей Тюлькин поддерживает коллегу. По его словам, модными дольше остаются проекты, в которых еще на стадии проектирования закладывались последние тренды в архитектуре и инженерии. Кроме того, всегда в тренде «проекты, которые не сходят с уст собственников как предмет гордости, и потенциальных покупателей с желанием его приобрести».
«Элитное жилье, как правило, всегда строится в центральных районах, и оно никогда не выходит из моды, и к нему не иссякает интерес — тут скорее важно, какой дом ты выбираешь: простое монолитное строение, в которое собственник уже сам внедряет современные или модные новинки; или высокотехнологичный дом с уже продуманными фишками высокого уровня жизни и комфорта, такими, как умный дом, бесключевой доступ, современные высокоэкологичные материалы и т. д. Тут можно перечислять очень долго, в плоть до 3d-инсталляций, отражающих движение солнца с проекцией на оконный проем…» — рассуждает Алексей Тюлькин.
«В элитном сегменте есть вневременные тренды — террасы, увеличенные или панорамные окна, высокие потолки, а также функциональное зонирование жилого пространства с возможностью организации, например, мастер-спальни, кабинета, гардеробной, постирочных, дополнительных санузлов. Это то, что востребовано в премиальной недвижимости всегда. Безусловно, трудно представить жилой комплекс высокого класса без подземного паркинга и закрытой благоустроенной территории. С развитием цифровых технологий появился новый модный запрос — на квартиры с "умными" системами. Но и они не стоят на месте, стремительно развиваясь и совершенствуясь», — перечислил Егор Федоров, директор по продажам Группы Аквилон.
Непростая задача
Перед покупателем любого жилья всегда стоит вопрос: первичный или вторичный рынок?
Сергей Бобашев утверждает: основной упор спроса сейчас — на первичный рынок. В частности, на рынок приходят все более молодые покупатели, которым старый фонд неинтересен. Кроме того, на вторичном рынке ремонт всегда сделан «под себя». «Вторичка» персонализирована, а найти покупателя с похожим вкусом очень сложно», — уточнил он.
Алексей Тюлькин также считает первичный рынок более интересным для покупателя, оговариваясь, однако: «Новостройки всегда более интересный продукт с точки зрения новизны, тех же самых трендов, социального окружения и т. д., однако и у домов досталинской и сталинской эпохи очень много поклонников».
В то же время многие специалисты не отдают предпочтения конкретному сегменту.
«Многое зависит от цели покупки. Есть особый тип покупателей-коллекционеров, готовых вкладывать деньги в недвижимость, которая по своим характеристикам не может сравниться с новостройкой (квартиры в сталинских или цековских домах, а также в отреставрированных или реконструированных дореволюционных особняках и пр.). В данных случаях недвижимость приобретается как предмет искусства», — рассуждает Елена Тарасова.
«На «новом» вторичном рынке встречаются хорошие лоты в избранных объектах. Другой вопрос, что на вторичном рынке достаточно сложно найти планировку и/или интерьер, подходящий конкретному запросу, в то время как стоимость затрат на интерьер, как правило, закладывается продавцом в цену лота. А на первичном рынке можно сделать резиденцию под себя с нуля при приблизительно сопоставимых затратах», — говорит Оксана Кравцова.
«Покупать надо надежное. На вторичном рынке обязательно надо смотреть документы. Но и в новостройках нельзя прогадать: надо купить то, что будет достроено», — резюмировал Владислав Ильин.
Коммунальное послевкусие
Обслуживание жилья после ввода дома в эксплуатацию в последние годы все чаще становится маркетинговым инструментом – девелопер в своих проспектах обещает будущим жильцам «коммунальный рай». Однако управляющая компания, приходящая на объект, нередко к обещаниям застройщика относится «творчески».
Чаще всего жильцам новых домов перед продажей обещают раздельный сбор мусора, фильтрацию воды, вентили на батареях, позволяющие регулировать подачу тепла в квартиры (соответственно, и его оплату) и т. п. Однако нередки случаи, когда после сдачи дома и начала работы эксплуатирующей компании обещания не выполняются или выполняются частично.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International, говорит, что несбывшиеся обещания – не всегда вина неблагонадежного застройщика. По ее мнению, подобные изменения планов могут быть связаны с рыночными внешними факторами – с ростом цен или проблемами импортозамещения, что, безусловно, снижает качество заявленной концепции.
Мария Онучина, управляющий директор PM NAI Becar, тем не менее полагает, что обещанные застройщиком дополнительные опции все-таки можно отнести к маркетинговым ходам. «Дольщик не защищен от несоответствий между прописанными в проектной декларации «бонусами» и невзрачной реальностью: это часто касается отделки мест общего пользования или благоустройства дворовых территорий. Декларация в этом случае ни к чему не обязывает застройщика, а в договоре долевого участия нет прямых указаний на то, что МОПы, дворовые территории или какие-то еще детали оснащения будут какими-то особенными».
Она добавляет, что нередки случаи, когда управляющая компания, которая не участвовала в приемке объекта, приступает к управлению жилым комплексом и находит много несоответствий как в документальной части, так и в воплощении заявленных планов. «В этих обстоятельствах УК требует от девелопера привести в соответствие все необходимое, если дом сдан недавно и еще существуют гарантийные обязательства. В первую очередь, это касается инженерных сетей, во вторую очередь – отделки МОПов», – говорит она.
«От «несбывшихся обещаний» рынку никуда не уйти, причем не всегда инициатива исходит от застройщика или УК. Зачастую сами жители не готовы использовать ту или иную услугу или переплачивать за нее. К примеру, проектом дома предусмотрен мусоропровод, однако фактически он оказывается заварен, так как УК отказывается его обслуживать. При этом жители на общем собрании также не могут прийти к единому решению, нужна ли им эта опция. То же касается консьержей, которые могут присутствовать в рекламных буклетах дома, но услуги которых добавляют определенную сумму в квитанции, и с этим могут быть согласны не все жители», – рассуждает Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».
«При продаже квартиры застройщик нередко рассказывает клиенту про дополнительные преимущества своего жилого комплекса: закрытую охраняемую территорию по периметру, видеонаблюдение, паркинг, пункт охраны. Когда же приходит момент получения ключей и клиент пытается узнать, где, собственно, все, что обещал застройщик, – управляющая компания разводит руками, – говорит Сергей Исаков, руководитель группы продаж новостроек ООО «Юринфо недвижимость». – Стоит отметить, что если земля у застройщика не в собственности, а взята в аренду, закрывать территорию застройщик не имеет права. Впоследствии, когда землю выкупают, территорию могут и оградить. В действительности, все должно быть зафиксировано в проектной декларации. Поэтому покупателю стоит подробно изучать проектную декларацию».
Нередко неисполнение девелопером своих обещаний по обслуживанию дома приводит к смене управляющей компании – ведь на начальном этапе в жилых домах эксплуатацией чаще всего занимаются аффилированные с девелопером организации.
Как правило, управляющие компании в новых домах – это дочерние структуры девелопера, реализующего проект. Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ», полагает, что для застройщика иметь собственную УК очень выгодно и с имиджевой, и с экономической точки зрения. «Наиболее часто от управляющей компании можно услышать в ответ, что если что-то функционирует «не так, как обещали», то виноват в этом застройщик. Собственные компании урегулируют эти вопросы, а внешние УК только раздувают костер», – полагает она.
«Существует много плюсов и минусов в работе и аффилированной с застройщиком УК, и независимой организации. Если УК уклоняется от устранения неполадок или недочетов в доме, то нужно всегда помнить, что при заселении дома как минимум наполовину и наличии кворума любую УК можно переизбрать или договориться о ее работе на новых условиях», – напоминает г-жа Конвей.
Мария Сальникова, ведущий аналитик ООО «Эксперт плюс», полагает, что проблемы, которые возникают у застройщика с будущими жильцами, порой обусловлены недопониманием процессов, которые происходят до момента ввода дома в эксплуатацию, или банальной жадностью. «Так, например, есть случаи недоговоренности между двумя сторонами относительно платы за уборку территории. Дольщики отказываются платить, пока дом не введен в эксплуатацию. Хотя в договоре долевого участия есть пункт, который предусматривает подобные траты, если ключи получены до момента ввода дома в эксплуатацию».
Паркинг в фокусе
С начала весны рекламное поле новостроек запестрило объявлениями о специальных акциях по продаже паркингов. В чем причина такой активности и какими бонусами заманивают покупателей в паркинги, нам рассказали петербургские застройщики.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Всплеск активности продаж паркингов связан с ужесточением градостроительных норм, так как увеличились нормативы по количеству мест при проектировании новых домов. Сейчас застройщики обязаны предусматривать в своих проектах такое количество парковочных мест, которое бы покрывало потребность жильцов в них. При этом, как правило, клиенты не покупают парковочные места в первую очередь, обычно этим вопросом занимаются уже после заселения. Поэтому с целью стимулировать спрос на паркинг на этапе строительства застройщики устраивают различные акции, такие как «Паркинг за полцены» или «Паркинг в подарок».
Есть два основных вида паркинга – многоуровневый и подземный; последний, надо отметить, стоит дороже. При этом в домах эконом- и комфорт-класса в среднем предусмотрено одно машино-место на квартиру, но покупка своего места не пользуется популярностью в данном сегменте. А в сегментах «бизнес» и «элит», как правило, наоборот – места в паркингах «разлетаются» еще на ранних этапах, при этом в данном классе предусмотрено два машино-места на квартиру. В нашем новом проекте бизнес-класса «Новый Лесснер» предусмотрены и подземные паркинги, и наземный многоуровневый. Причем в подземный паркинг можно будет спуститься на лифте прямо с этажа, не выходя на улицу – что очень удобно. Кроме того, для разных автомобилей мы предусмотрели различные по габаритам варианты машино-мест.
До 2017 года машино-места в паркингах оформлялись в долевую собственность, поэтому перепродать место было не так-то просто – нужно было согласие всех собственников парковки. Сейчас же появилась возможность регистрации парковочного места как самостоятельного объекта недвижимости. Это упрощает постановку на кадастровый учет, регистрацию и дальнейшую продажу машино-места.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Строительство паркинга по затратам близко к себестоимости возведения квартир, цена машино-места получается высокой. Молодые семьи не располагают достаточными суммами для еще одной дорогостоящей покупки наряду с квартирой. Рынок ипотечного кредитования по программам приобретения машино-мест еще не развит. Но, думаю, подвижки в этом направлении будут после того, как закон, который позволяет регистрировать места в паркинге как отдельные объекты недвижимости, заработает в полную силу. Этот товар в городах-миллионниках обязательно станет предметом внимания банков и будет кредитоваться по ставкам таким же, как квартиры, либо близким к ним.
При покупке паркинга в первой очереди ЖК «Огни Залива» действует рассрочка на 2 года. Стоимость – 400 тыс. рублей (484 тыс. рублей вместе с коммунальными платежами за 2 года). Первый взнос – 100 тыс. рублей. Машино-места (доли) распродаются путем заключения предварительного договора купли-продажи.
В ЖК «Академ-Парк» в продаже машино-места в отапливаемом паркинге по цене от 600 тыс. рублей. Предоставляется рассрочка от застройщика на 2 года, первый взнос – 150 тыс рублей. Для приобретения машино-места в паркинге первой очереди возможно ипотечное кредитование в банках «Санкт-Петербург» и «Сургутнефтегазбанк».
В ЖК «Коломяги Плюс» действует акция «Паркинг со скидкой». В марте 2018 года дарим сертификат на скидку 50 тыс. рублей на место в теплом паркинге при покупке двухкомнатной квартиры площадью 69,84 кв. м. Сертификат на скидку действителен до 1 ноября 2018 года.
Марина Чипчикова, руководитель проектов группы компаний «СтройИнжиниринг»
– Всплеск активности программ по продаже паркингов, на мой взгляд, имеет отношение только к строительству отдельных жилых домов, когда паркинг является частью здания или жилого комплекса. Такими дополнительными интересными предложениями застройщик пытается повысить привлекательность жилья. Хотелось бы отметить, что в специализированном секторе строительства отдельно стоящих многоуровневых паркингов никакой активности нет вообще.
Наша компания активно и планомерно занимается строительством многоуровневых гаражей. В этом году мы вводим один из наших крупных объектов в Калининском районе на углу Суздальского и Светлановского проспектов на 500 машино-мест. Также готовится документация для строительства в Приморском районе еще одного многоэтажного паркинга.
ГК «СтройИнжиниринг» возводит паркинги в районах со сложившейся инфраструктурой, где наблюдается острый дефицит парковочных мест. В Петербурге, где зарегистрировано почти 2 млн автомобилей, строительство отдельно стоящих многоэтажных паркингов необходимо. Это решает целый комплекс проблем, связанных с хранением автомобилей и пропускной способностью улично-дорожной сети.
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:
– Строительство паркинга – это не конкурентное преимущество, а необходимость. Всплеск активности по постройке и продаже паркингов связан с тем, что количество автомобилей в больших городах постоянно растет, а парковочных мест не хватает. Из-за дефицита места автомобилисты вынуждены парковаться на газонах, детских площадках, перекрывать вход к парадным и т. д. В ЖК «Граффити» мы решили эту проблему, построив два наземных паркинга в 6 этажей каждый и три подземных гаража на 327 машин.
Для дольщиков «Граффити» действуют выгодные предложения и скидки. Мы дарим машино-место в многоярусном паркинге для всех, кто покупает трехкомнатную квартиру в корпусах 1.5 и 1.6.
Также у нас действуют скидки на покупку паркинга. При покупке любой квартиры в корпусах 1.3, 1.7, 1.8, 2.1, 2.2, 2.3 и 2.4 мы даем скидку 15% на машино-место в подземном паркинге. 15% скидки на парковочное место в наземном паркинге получают те, кто приобрел квартиру в корпусах 1.3, 1.7 и 1.8.
Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:
– Для покупателей элитной недвижимости наличие в доме комфортного подземного паркинга с достаточным числом машино-мест – одно из существенных условий при выборе недвижимости. Сложности с парковкой и нехватка парковочных мест в центре города повышают востребованность собственных машино-мест в премиальных жилых комплексах. При этом к паркингу предъявляются не менее высокие требования, чем к жилью. Например, в ЖК «Леонтьевский Мыс» архитектуре и логистике подземного отапливаемого паркинга уделено особое внимание. Паркинг включает три уровня и рассчитан на 700 машино-мест. Поскольку в доме 399 квартир, получается высокий коэффициент обеспеченности парковочными местами. На территории подземной автостоянки, кроме стандартных, жильцам будут предложены дополнительные опции: такие как мойка машин, помещение для хранения, тележки для провода гаража, зарядка для электрокаров. Сглаженный въезд в паркинг позволит без труда заезжать туда спорткарам и автомобилям с низким клиренсом. Предусмотрены пункт охраны, видеонаблюдение, новейшие системы контроля доступа и инженерные системы. Для покупателей машино-мест в паркинге «Леонтьевского Мыса» предусмотрены дополнительные скидки, размер которых обсуждается индивидуально с покупателями. Например, для сотрудников ПАО «Газпром» и структур, входящих в него, при покупке машино-места действует повышенная скидка 11%.
Кстати
Газета «Строительный Еженедельник» на выставке «Ярмарка недвижимости» 30 марта 2018 года проведет круглый стол «Паркинг – как объект недвижимости и инвестиций». Время проведения: 13:00–14:00. Начало регистрации в 12:45. Петербургское шоссе, 64/1, КВЦ «Экспофорум», павильон G, зал № 2.