Старт продаж ЖК в Петербурге и Ленобласти в декабре-январе: чертова дюжина новинок
В декабре 2021 года — январе 2022-го на рынок новостроек Петербурга и Ленинградской области вышли тринадцать проектов, в том числе четыре комплекса апартаментов. В отличие от столичного региона высотных зданий петербургские застройщики избегают: только половина проектов относится к многоэтажным, прочие — к средне- и малоэтажным.
По данным HomeMarket, средняя высота жилых новостроек в Петербурге за два последних года снизилась на целый этаж и составляет сегодня 17,1 этажа. За это же время в Ленобласти средняя этажность увеличилась, но оказалась меньше, чем в городе, — 15,4 этажа.
Пять новых проектов, выведенных на рынок Петербурга, относятся к дорогому сегменту. Так, «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад» вывел на рынок элитный жилой комплекс «Петровская коса, 1» на Петровском острове. Дом на 158 квартир в скандинавском стиле спроектировала мастерская Intercolumnium. Высота дома — восемь этажей.
Проект премиум-класса — клубный дом White House — построила Sever Project Group в Курортном районе Петербурга. В семиэтажном доме постмодернистского стиля всего 38 квартир, включая три пентхауса. Архитектурную концепцию разработала «Студия 44».
Кстати, в 2022 году компания собирается начать еще один камерный проект в Зеленогорске — на сей раз трехэтажный клубный дом.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, отметила возросший с 2021 году спрос на проекты премиум-класса, однако подчеркнула: небольшие проекты редки на петербургском рынке, но в условиях затоваренности рынка малое количество квартир становится решающим фактором при выборе элитного проекта.
Два новых проекта бизнес-класса возводятся в рамках реновации территорий.
Девелопер e. Development (Seven Suns Development) открыл продажи в ЖК «е.волюция» на Московском проспекте, на месте бывшего комбината детского питания и пищевых концентратов. Здание, выходящее на проспект, признано памятником архитектуры — застройщик обязан сохранить его. На месте остальных корпусов запланированы три здания бизнес-класса высотой 5–11 этажей.
Еще одну новостройку бизнес-класса — десятиэтажный ЖК «Дом на Прилукской» во Фрунзенском районе — вывела на рынок компания «Эльба». Проект разработала архитектурная мастерская Анатолия Столярчука. Здесь также необходимо сохранить здание постройки 1905 года — застройщик приспособит его под спортивный комплекс.
Кроме того, LEGENDA Intelligent Development вывела на рынок квартиры в новом ЖК бизнес-класса «Черная речка, 41» в Приморском районе, на набережной Черной речки, на территории бывшего завода «Прогресс». Проект разработала мастерская «Евгений Герасимов и партнеры». На 517 квартир 12-секционного дома высотой 7–9 этажей застройщик предлагает 87 вариантов планировок, в том числе с оранжерейной гостиной, американской кухней, зеркальной мастер-спальней, театральной кухней-гостиной, пейзажной спальней и детской гостиной, с террасами, эркерами.
Новые проекты в Петербурге и Ленобласти, выведенные в продажу в декабре 2021 года
Название ЖК |
Петровская коса, 1 |
Belevsky Club |
White House |
YE’S Leader |
Bereg. Курортный |
е.волюция |
Дом на Прилукской |
Дом купца Полотнова |
Park Side |
Класс ЖК |
Элитный |
Комфорт |
Премиум |
Апартаменты |
Апартаменты бизнес-класса |
Бизнес |
Бизнес |
Апартаменты комфорт-класса |
Апартаменты бизнес-класса |
Застройщик |
Газпромбанк-Инвест Северо-Запад |
Трест-36 |
Sever Project Group |
Лидер Групп |
СЗ Зеленый берег |
Seven Suns Development |
Эльба |
Частное лицо |
Maslov Group и Meltzer Group |
Адрес |
Петроградский район, Петровская коса, 1 |
Невский район, Белевский пер., 91 |
Петроградский район, Рентгена, 25 |
Московский район, Ленинский пр., 153 |
Курортный район, Сестрорецк, Инструментальщиков, 9А |
Московский район, Московский пр., 114 |
Фрунзенский район, Прилукская, 28, лит. А |
Фрунзенский район, Лиговский пр., 251 |
Приморский район, Сердобольская, 7 |
Ближайшая станция метро |
Чкаловская, Крестовский остров |
Ломоносовская, 17 мин. пешком |
Петроградская, 14 мин. пешком |
Московская, 10 мин. пешком |
Московские ворота напротив ЖК |
Обводный канал, 10 мин. пешком |
Обводный канал, 10 мин. пешком |
Черная речка, 20 мин. пешком |
|
Количество этажей |
8 |
7–8 |
7 |
24 |
4–5 |
5, 10, 11 |
10 |
5 |
5 |
Выведено корпусов |
1 |
1 |
1 |
1 |
3 |
3 |
1 |
1 |
1 |
Всего корпусов в проекте |
1 |
4 |
1 |
1 |
3 |
3 |
1 |
1 |
1 |
Выведено лотов |
100 |
37 |
38 |
700 |
270 |
538 |
160 |
50 |
120 |
Всего лотов в проекте |
158 |
172 |
38 |
700 |
700 |
538 |
160 |
50 |
120 |
Квартирография |
От одно- до четырехкомнатных площадью 44,18–237,49 кв. м |
От студий до двухкомнатных площадью 21,5–41,6 кв. м |
От одно- до трехкомнатных площадью 47,8–213 кв. м |
Studio (18-24 кв. м), Standard (22–31 кв. м) и Suite (37–54 кв. м) |
От студий до четырехкомнатных площадью 22,81–95,75 кв. м |
От студий до четырехкомнатных площадью 25–164 кв. м |
От студий до трехкомнатных площадью 25–74 кв. м |
Студии, однокомнатные площадью 24,9–32,1 кв. м |
Одно- и двухуровневые апартаменты площадью 10,3–21,9 кв. м |
Особые квартиры |
Варианты с кухнями-гостиными, эркерами, гардеробными, постирочными, застекленными балконами, окнами в пол и выходом на террасу |
Пентхаусы с выходом на эксплуатируемую кровлю |
Варианты с террасами и палисадниками, с застекленными балконами |
Варианты с мастер‐спальнями, гардеробными, хобби‐румами, саунами и постирочными |
Варианты с террасами |
||||
Высота потолков, метров |
3–4 |
2,75 |
3 |
2,7 |
2,85 |
2,87–3,02 |
2,74–3,6 |
3,2 |
3,5 |
Варианты отделки |
- без отделки |
- под ключ |
- предчистовая - без отделки |
- чистовая, укомплектовано мебелью и техникой |
- без отделки |
- предчистовая - финишная |
- черновая |
- черновая |
- дизайнерский ремонт и премиальная меблировка |
Цена лота |
21–137,28 млн |
5,5–9,2 млн |
16,4–97,8 млн |
от 4,88 млн |
5,17–22,76 млн |
7,31–19,79 млн |
7,1–20,2 млн |
4,94–5,58 млн |
3,5 млн |
Опции ЖК |
- автомойка - 100 кладовых - колясочные - видеонаблюдение - служба консьержей |
- велопарковка |
- террасы с системами для таяния снега и льда - 38 кладовых - круглосуточная охрана, видеонаблюдение, смарт-доступ через внутреннюю систему видеораспознавания лиц |
- торговая галерея - лобби-бар - супермаркет - магазин готового питания - места для отдыха |
- келлеры - энергоэффективные технологии - «Умный дом» - spa спортзал - коворкинг - супермаркет - детский клуб Element Kids - семейный ресторан - колясочные |
- встроенный детский сад - е.кафе - е.магазин - зоны для общения, спорта и отдыха - консьерж‐сервис - вход с помощью магнитного ключа |
- доступ с помощью чип-ключа - видеонаблюдение - служба консьержей |
- супермаркет - спа-комплекс - ресторан |
|
Парковка / количество мест |
Подземная, 231 м/м |
В первом этаже, 45 м/м |
Подземная, 43 м/м, система комби-лифта |
Подземная, двухуровневая, 154 м/м |
Подземная, 188 двухуровневых м/м, гостевая 41 м/м |
Подземная, 477 м/м, гостевая |
Подземная, 53 м/м, открытая 11 м/м |
Наземная, закрытая |
|
Срок сдачи выведенных корпусов |
III квартал 2023 года |
II квартал 2022 года |
Дом построен |
II квартал 2026 года |
I квартал 2024 года |
III квартал 2023 года |
I квартал 2024 года |
IV квартал 2022 года |
II квартал 2023 года |
Срок сдачи всего проекта |
III квартал 2023 года |
III квартал 2023 года |
Дом построен |
II квартал 2026 года |
I квартал 2024 года |
III квартал 2023 года |
I квартал 2024 года |
IV квартал 2022 года |
II квартал 2023 года |
Комфорт различного масштаба
В комфорт- и эконом-классах на рынок поступило четыре проекта, два из них — на территории области.
Стартовали продажи в ЖК эконом-класса «Дом на Октябрьском 78» в городе Всеволожске Ленобласти, на землях НИИ гидротехники и мелиорации. Застройщиком выступает ООО СЗ ВСК 47, соучредитель которой — компания «Еврострой». Дом семиэтажный, всего на 80 квартир. У компании еще один проект в работе — дом, также расположенный на Октябрьском проспекте во Всеволожске.
Корпорация «ЛенРусСтрой» представила на рынке масштабный проект «ЛесArt» в Ломоносовском районе Ленинградской области. Компания планирует построить почти 2,7 тыс. квартир в корпусах высотой 8–13 этажей. В проекте участвует Сбер Мобайл (входит в группу Сбер), который обеспечит ЖК разработками для умного дома.
«Трест-36» открыл продажи в ЖК Belevsky Club в Невском районе. Проект относится к сегменту «комфорт». Четыре односекционных корпуса будут высотой 7–8 этажей. Почти 90% юнитов — однокомнатные квартиры и студии.
Setl Group открыла продажи в ЖК Pulse Premier в Невском районе, на землях бывшего завода «Пигмент». Разновысотный (13–19 этажей) ЖК позиционируется как комплекс высокого комфорт-класса. Кроме нового строительства, в состав комплекса входит объект культурного наследия особняк Веге 1890 года постройки, который реставрируется. Проект разбит на четыре очереди, первая запланирована к вводу в 2024 году.
Позиционирование проекта в высоком комфорт-классе Setl Group оправдывает новинками, которые впервые появятся на рынке. Это детские площадки SetlKids, разработанные в компании совместно с психологами, фитнес-станции SetlSport, а также система SetlHome, которая предусматривает автоматический сбор данных счетчиков, чат с управляющей компанией и соседями, IP-домофонию.
Разноэтажные апартаменты
Апартаменты пользуются в Петербурге популярностью. По подсчетам аналитиков Knight Frank St. Petersburg, на начало четвертого квартала 2021 года объем предложения апартаментов был самым низким начиная с 2017 года — 2,7 тыс. номеров. В то же время, отметили эксперты проекта «Avenue-Apart на Дыбенко», количество комплексов апартаментов за два последних года сократилось более чем на 10%.
В декабре прошлого года рынок пополнили четыре новых проекта, в январе премьер в этом сегменте рынка не случилось. «Дом купца Полотнова» на Лиговском проспекте — плод реконструкции пятиэтажного здания бывшего доходного дома, которой занимается физическое лицо, выкупившее аварийное здание у города. 23 аварийные квартиры превращаются в 50 апартаментов комфорт-класса — студии и однокомнатные лоты. Обещанная доходность — 50% годовых.
Еще одно пятиэтажное здание 1930-х годов постройки в комплекс апартаментов превращают компании Maslov Group и Meltzer Group. Апарт-отель Park Side в Приморском районе на 120 апартаментов позиционируется в сегменте «бизнес». Заявленный уровень доходности — 9–12% годовых.
Еще один комплекс апартаментов бизнес-класса — «Bereg. Курортный» в Сестрорецке компании Element Development. Это проект на 700 номеров, но малоэтажный — 4–5 этажей. Интерьер создан по авторскому проекту студии дизайна братьев Жилиных. Проект благоустройства территории «Bereg. Курортный» выполнила студия ландшафтного дизайна DEREVO PARK.
Проект сервисного апарт-отеля YE’S LEADER на 700 номеров вывела на рынок ГК «Лидер Групп». Проект реализуется по франшизе YE’S (ГК «Пионер»). Это будет третий отель под маркой YE’S в Петербурге и седьмой — в сети. После завершения строительства комплекс перейдет под управление сети.
Это единственный новый комплекс, высота которого достигнет 24 этажей.
Новые проекты в Петербурге и Ленобласти, выведенные в продажу в январе 2022 года
Название ЖК |
Черная речка, 41 |
Pulse Premier |
ЛесArt |
Дом на Октябрьском 78 |
Класс ЖК |
Бизнес |
Комфорт |
Комфорт |
Эконом |
Застройщик |
LEGENDA Intelligent Development |
Setl Group |
ЛенРусСтрой |
Еврострой/ВСК 47 |
Адрес |
Приморский район, набережная Черной речки |
Невский район, Октябрьская набережная, 38 |
ЛО, Ломоносовский район, пос. Новоселье |
ЛО, Всеволожск, Октябрьский проспект, 78 |
Ближайшая станция метро |
Черная речка, 8 мин. пешком |
Улица Дыбенко, 15 мин. пешком |
Проспект Ветеранов, 18 мин. езды |
Площадь Ленина, 1 час езды |
Количество этажей |
7–9 |
13–19 |
8–13 |
7 |
Выведено корпусов |
1 |
1 |
1 |
1 |
Всего корпусов в проекте |
1 |
4 очереди |
5 |
1 |
Выведено лотов |
517 |
1787 |
973 |
80 |
Всего лотов в проекте |
517 |
2629 |
80 |
|
Квартирография |
От одно- до четырехкомнатных площадью 39–135 кв. м |
От студий до четырехкомнатных площадью 21,2–92,7 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая европланировки, площадью 26,6–97,1 кв. м |
От одно- до трехкомнатных площадью 34,4–84,2 кв. м |
Особые квартиры |
Варианты с оранжерейной гостиной, американской кухней, зеркальной мастер-спальной, театральной кухней-гостиной, пейзажной спальней и детской гостиной, террасами, эркерами |
Варианты High Flat с высокими потолками и панорамными окнами на верхних этажах, гардеробными, несколькими санузлами |
Варианты с гардеробными, мастер-спальнями |
|
Высота потолков, метров |
3,00–3,45 |
2,77–3,00 |
2,67 |
2,65 |
Варианты отделки |
- чистовая |
- чистовая |
- без отделки - чистовая |
- без отделки |
Цена лота, руб. |
14,95–40,2 млн |
7,65–17 млн |
По запросу |
По запросу |
Опции ЖК |
- кладовые - проект мастерской Евгений Герасимов и партнеры |
- пешеходный променад до набережной - сцена с амфитеатром - школа - 3 детских сада - бизнес-центр - умный дом SetlHome |
- система умный дом |
|
Парковка / количество мест |
Подземная, 483 м/м |
Трехэтажный паркинг, 353 м/м |
3 пристроенные, 1500 м/м, гостевая |
Подземная, 61 м/м |
Срок сдачи выведенных корпусов |
II квартал 2025 года |
II квартал 2024 года |
III квартал 2023 года |
IV квартал 2023 года |
Срок сдачи всего проекта |
II квартал 2025 года |
III квартал 2024 года |
IV квартал 2023 года |
Новостройки с причалами: где в столице искать ЖК любителям водных прогулок
В ближайшие несколько лет столичные власти планируют запустить регулярные речные маршруты водного пассажирского транспорта. Впрочем, и сегодня в Москве уже активно развиты сезонные туристические маршруты, которые пользуются большой популярностью у жителей и гостей города. Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» выяснили, где в столице можно приобрести новостройку на набережной рядом с действующими и перспективными причалами, которые задействованы в маршрутах водного транспорта.
На сегодняшний день по данным bnMAP.pro в старых границах Москвы экспонируется 36 новостроек, расположенных на первой линии набережной Москва-реки и канала им. Москвы. Среди них лишь 20 ЖК расположены в шаговой доступности (не более 7-10 минут пешком) от пассажирских, а также перспективных причалов, которые согласно информации из открытых источников планируется запустить в ближайшие годы. Для реализации подобной амбициозной задачи силами городских властей и частных девелоперов будет произведена реконструкция десятков существующих речных причалов, строительство новых, а также комплексное благоустройство набережных.
«Новостройки рядом с набережными в Москве всегда были очень востребованным и дефицитным продуктом, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Еще 5-6 лет назад до начала активного освоения промзон в столице большинство таких проектов, как правило, появлялось в центре и в силу высокого ценника было малодоступно для широкой аудитории покупателей. Сегодня подобных проектов представлено на рынке гораздо больше причем даже в массовом сегменте жилья. Поэтому возможность приобрести квартиру в Москве на набережной в шаговой доступности от остановки речного транспорта появилась у большего числа граждан».
Среди проектов, включенных в список «ЖК с причалами» оказалась лишь 1 новостройка комфорт-класса. Большинство жилых комплексов относятся к классу бизнес – 13 шт. Еще 2 проекта относятся к премиум-классу и 4 к элитному.
Большинство новостроек расположено в ЮАО, ЦАО и ЗАО (по 5 шт.). Среди попавших в таблицу проектов 5 уже введено в эксплуатацию, еще 3 планируются к вводу в этом году. Остальные находятся на более ранней стадии готовности и планируются к сдаче в ближайшие 2-3 года. Самыми доступными по цене проектами являются: ЖК бизнес-класса Level Стрешнево, где можно приобрести апартаменты от 7,7 млн, Citi Bay (квартиры от 8 млн) и ЗИЛАРТ (квартиры от 8,9 млн) рублей.
ЖК |
Округ |
Район |
Класс |
Min цена |
Срок сдачи |
River Park (Фаза 2) |
ЮАО |
Нагатинский Затон |
Бизнес |
9,7 млн |
2 кв. 2024 |
ЗИЛАРТ |
ЮАО |
Даниловский |
Бизнес |
8,9 млн |
4 кв. 2023 |
FORIVER |
ЮАО |
Даниловский |
Бизнес |
17,7 млн |
4 кв. 2023 |
RiverSky |
ЮАО |
Даниловский |
Бизнес |
16,4 млн |
2 кв. 2022 |
Новоданиловская 8 |
ЮАО |
Донской |
Бизнес |
12,2 млн |
3 кв. 2022 |
Царев Сад |
ЦАО |
Якиманка |
Элит |
100 млн |
2 кв. 2021 |
Софийский |
ЦАО |
Якиманка |
Элит |
33,9 млн |
1 кв. 2019 |
Carre Blanc |
ЦАО |
Хамовники |
Элит |
380 млн |
3 кв. 2021 |
Бадаевский |
ЗАО |
Дорогомилово |
Элит |
74 млн |
4 кв. 2024 |
Capital Towers |
ЦАО |
Пресненский |
Премиум |
37,9 млн |
4 кв. 2021 |
Город Столиц |
ЦАО |
Пресненский |
Премиум |
54,9 млн |
4 кв. 2009 |
Западный порт |
ЗАО |
Филёвский Парк |
Бизнес |
11,3 млн |
1 кв. 2023 |
Береговой |
ЗАО |
Филёвский Парк |
Бизнес |
13,8 млн |
4 кв. 2020 |
Мой адрес на Береговом |
ЗАО |
Филёвский Парк |
Комфорт |
10,8 млн |
3 кв. 2020 |
Береговой 2 |
ЗАО |
Филёвский Парк |
Бизнес |
19,9 млн |
3 кв. 2023 |
Level Причальный |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
Бизнес |
9,5 млн |
4 кв. 2023 |
Утесов |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
Бизнес |
27,1 млн |
1 кв. 2019 |
Aquatoria |
САО |
Левобережный |
Бизнес |
14,5 млн |
2 кв. 2023 |
Level Стрешнево |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
Бизнес |
7,7 млн |
2 кв. 2022 |
City Bay |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
Бизнес |
8 млн |
3 кв. 2023 |
По данным bnMAP.pro
Справка о компании «БЕСТ-Новострой»:
«БЕСТ-Новострой» входит в число крупнейших компаний по продаже квартир в новостройках. За 2019 год нами реализовано свыше 537 тыс. кв. метров жилья. Каждый месяц мы помогаем более чем 600 покупателям подобрать жилье, обменять вторичную квартиру на новую, консультируем по вопросам ипотеки и страхования. 8 900 счастливых покупателей ежегодно!
Сегодня портфель проектов «БЕСТ-Новострой» включает порядка 5 млн кв. метров в новостройках Москвы, Новой Москвы и Подмосковья. За время работы компанией было реализовано 4 млн кв. метров недвижимости.
Компания занимается комплексным анализом рынка, стратегическим консалтингом, экономическим моделированием.
Партнеры компании – крупнейшие банки страны, такие как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Абсолют Банк, Транскапиталбанк, Банк Открытие и другие. «БЕСТ-Новострой» неоднократно признана Платиновым партнером Сбербанка России, «Стратегический партнер банка ВТБ», «Партнер года-2019» банка Открытие.
«БЕСТ-Новострой» – действительный член Российской гильдии риэлторов и Московской ассоциации риэлторов, Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), Гильдии риэлторов Московской области. Победитель премии URBAN Awards в номинации «Лучший риэлтор/консультант 2011 года», а также «Риэлтор года 2013» и «Риэлтор года 2014». Лауреат конкурса «Московские звезды-2014» Московской ассоциации риэлторов в номинации «Инноватор года». Дважды победитель премии «Рекорды рынка недвижимости» в номинации «Риэлтор №1» – 2017 и 2019 годы. «Лучшая риэлторская организация на первичном рынке жилья Москвы и Московской области» по версии премии Credo-2017 (г. Санкт-Петербург). В 2019 году «БЕСТ-Новострой» в четвертый раз стала лауреатом премии UrbanAwards в номинации «Риэлтор года». В 2020 году компания получила звание «Риэлтор года» премии RREFAwards.
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова в 2013 году возглавила ТОП-5 самых влиятельных женщин в риэлторском бизнесе (Realestate.ru-2013). «Персона года» премии Urban Awards-2014. BRAND Woman-2014 (Рекорды рынка недвижимости). Почетный эксперт Московского бизнес-клуба с 2017 года. Награждена почетной грамотой Ассоциации инвесторов Москвы (2017). Заслуженный деятель сферы инноваций (награда РГУД-2017). Получила благодарность «Ялтинского международного экономического форума-2018». Лауреат RREFAwards 2019 в номинации «Репутация и доверие (персоны)» – «Персона года». «Персона года» премии UrbanAwards-2019.
В 2016 году «БЕСТ-Новострой» презентовал собственный инновационный продукт – первую систему анализа и мониторинга рынка новостроек Московского региона bnMAP.pro. В 2018 году разработка получила приз «Прорыв года» премии UrbanAwards-2018. Также система признана «Аналитической системой №1» по версии премии «Рекорды рынка недвижимости-2019».
В 2020 году «БЕСТ-Новострой» выступила генеральным партнером первой в России онлайн-выставки новостроек на платформе dombook.ru.
Апартаменты ждут смены статуса
В начале года президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года законодательно определиться со статусом апартаментов. Поскольку это далеко не первая попытка властей, в первом квартале на рыночную ситуацию влияли иные факторы. Но часть из них связана с предстоящими изменениями.
Спрос на апартаменты в первом квартале оставался стабильным. Но предложение систематически сокращается.
Как отмечают аналитики комплекса апарта-отелей VALO, относительно первого квартала прошлого года предложение в первом квартале текущего сократилось в 2,5 раза по количеству юнитов, и в 2 раза в - квадратных метрах.
По подсчетам RBI PM (Группа RBI), на рынке сегодня в продаже 47 объектов, в том числе 27 – «настоящих» сервисных. Общее количество юнитов в стройке в них порядка 20 тыс., в продаже на конец марта – порядка 3 тыс. В том числе в первом квартале в продажу вышло четыре новых объекта с апартаментами, примерно на 40 тыс. кв. м, три из которых – сервисные инвестиционные апартаменты.
В 2020 году на рынок вышли пыять проектов апартаментов, в 2021-м ожидается столько же. Аналитики Colliers в Санкт-Петербурге отмечают: в первом квартале открылись продажи апартаментов в инвест-отеле «Izzzi у Владимирской» (проект Orange Life), но в течение года на рынке появится несколько новых проектов - сеть из трех новых апарт- отелей от ПСК под брендом Avenir и новый проект от Группы RBI в Московском районе.
Но это проекты, работа над которыми шла раньше. Между тем, инициативу федеральных властей по определению статуса апартаментов чутко уловило правительство Петербурга. Как утверждают девелоперы, выдача разрешений на строительство апарта-отелей заморожена. Формально разрешение на новое строительство получила только Группа RBI.
Смена цен
Рост цен на рынке жилья затронул и апартаменты. Участники рынка оценили годовой прирост в 29-35%. Но, отмечают специалисты RBI PM, в первом квартале 2021 года цены выросли примерно на 1%.
По данным VALO, на конец первого квартала средняя цена квадратного метра в апартах комфорт-класса составила 138,1 тыс. рублей, бизнес-класса - 233,6 тыс. рублей.
Но рост цен еще предстоит. Пока в среднем апартаменты дешевле квартир на 10-20%. По оценкам экспертов, если апартаменты получат жилой статус, их цена вырастет на 15-20%. В случае присвоения иного статуса, рост цен все равно ожидается, но уже меньший, 3-5%.
Смена доходности
В результате пандемии меняется доходность апартаментов, полагают эксперты. «В связи с ростом стоимости квадратного метра, доходность как апартаментов, так и квартир, упала», - утверждает Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.
Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO, полагает, меняется не доходность, а, скорее, обещания доходности: «Если еще два года назад девелоперы говорили о 15-20%, то сегодня на рынке таких нереалистичных цифр уже не встретишь. Реальная доходность юнита в апарт-отеле – 7-10%, и сегодня большинство проектов стало озвучивать именно эту цифру».
По мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers в Санкт-Петербурге, в этом году инвесторам стоит ориентироваться на уровень доходности в районе 6-8% годовых. «Сейчас все находятся в ожидании лета 2021 года, которое покажет, насколько насыщенным будет туристический рынок и как изменится загрузка апарт-отелей. В сегодняшних реалиях сервисные апартаменты выглядят перспективнее привычных инструментов вложений небольших частных инвесторов, таких, как банковские вклады», - уточнил он.
Смена статуса
В любом случае рынок пребывает в ожидании «апартаментной амнистии». До 1 августа должны быть разработаны документы, принятие закона ожидается до конца 2021 года.
Как поясняет Юрий Грудин, генеральный директор Formula city, есть несколько вариантов будущего закона. Рассматривается возможность предоставить уже готовым объектам статус жилья, но также есть вариант, который делит все объекты на жилые и нежилые, и проекты апартаментов придется приводить в соответствие или с жилыми помещениями, или с нежилыми.
По его мнению, с принятием закона изменится модель продаж: сначала надо построить объект, потом – продавать. «Но посчитать рентабельность новой модели пока не получается», - посетовал он.
Андрей Косарев полагает, что вариант разделения апартаментов на жилые и гостиничные даст импульс к появлению новых проектов сервисных апарт-отелей, которые помогут Петербургу развивать туристическую отрасль – крупные отели в городе не строятся. А получившие жилой статус апарт-отели позволят развивать рынок арендного жилья.
По мнению Марины Сторожевой, пока ожидание смены правового статуса не отражается ни на инициативах застройщиков, ни на ценах. «В настоящее время нового предложения практически не выходит, девелоперы ждут окончательного решения», - пояснила она.
Андрей Бойков соглашается с тем, что правовая неопределенность заставляет застройщиков подождать: «В настоящий момент в Петербурге большинство проектов апартаментов де-факто приравнивают к жилью. И хотя закон ещё не принят, на такие проекты власти навязывают нормативы, в том числе социальную нагрузку, как для жилой недвижимости. В связи с этой неопределённостью застройщики сейчас с меньшим интересом рассматривают данный сегмент. По крайней мере до тех пор, пока не будет внесена окончательная ясность на законодательном уровне. Только тогда станет понятно, насколько этот сегмент интересен для девелоперского развития».
Те девелоперы, которые уже вложились в проекты апартаментов, но еще не вышедшие на площадку, видимо, чувствуют себя не слишком комфортно, размышляет Андрей Косарев. По его мнению, они рискуют потерпеть убытки, как минимум - из-за заморозки средств, затянувшейся оплаты процентов по кредитам и возможного перепроектирования.
Долгожданный законопроект о статусе апартаментов наконец внесен в Госдуму. Согласно документу, апартаменты будут представлять отдельную категорию недвижимости – многофункциональные объекты, которые разрешено строить в общественно-деловых зонах, на землях, не предназначенных для жилой застройки. Но на этапе строительства продажи предполагается вести в рамках 214-ФЗ, с использование счетов эскроу, а по завершении апартаменты получат статус жилья.
Обяжут ли застройщиков возводить еще и социальные объекты в качестве приложения к апартаментам, решат региональные власти. Судя по ситуации в Петербурге, Смольный еще как обяжет
Мнение
Карина Шальнова, директор компании RBI PM (входит в Группу RBI):
Тема законодательного изменения статуса апартаментов обсуждается уже давно, но пока мы не наблюдаем, что эта неопределенность как-то влияет на поведение клиентов, на их готовность инвестировать в апарт-отели. Возможно, кто-то даже ожидает, что получение апартаментами жилого статуса поднимет ценность его инвестиций. Главное, чтобы законодательные изменения, какие бы они ни были, никак не препятствовали развитию гостиничной отрасли и выходу на рынок новых проектов апарт-отелей. Для этого нужно четко разделять, от каких проектов нужно требовать соответствия нормам жилого строительства, а какие должны соответствовать гостиничным стандартам. Т.е. не смешивать апарт-отели и «псевдожилье».
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management:
Пока всё держится на уровне страхов и разговоров. Слишком мало времени прошло после громких заявлений Минстроя, чтобы мы по-настоящему ощутили какой-либо эффект. Тренды, которые существовали на рынке до этих новостей, пока продолжаются. Единственное – непрофильные игроки рынка стали более настороженно относиться к сегменту. Я имею в виду собственников и инвесторов, которые впервые задумались о покупке земли или о переоборудовании своего объекта под апартаменты. Это всегда было неплохой «таблеткой» для скучающих активов. Все, кто давно работает на рынке, спокойно трудятся дальше и ждут нового закона. Ждут, кстати, уже лет пять.
После принятия нового статуса может сократиться доля бездумных объектов в формате «псевдожилья».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
Дефицит нового предложения в сегменте апартаментов усугублялся в течение всего 2020 года. В продажу было выведено меньше проектов, чем в предыдущие годы, и такого сильного сокращения предложения за всю историю рынка апартаментов еще не было. Анонсированный ранее новый закон поставил на паузу покупку новых участков под проекты с апартаментами. В ближайшей перспективе спрос, который затормозился ранее из-за уменьшившегося предложения, будет расти как по мере появления новых предложений в Петербурге, так и по мере прояснения содержания нового закона. Последний явно будет дорабатываться — очень много в нем далеко идущих последствий, способных поставить под вопрос существование этого рынка в будущем. Наиболее интересным будет определение социальной нагрузки на проекты в планах и регулирование сегмента сервисных апартаментов, рынок которых особенно развит в Петербурге. В этом свете, с одной стороны, есть обширное поле для гипотетических рассуждений, с другой стороны, очевиден факт — стоимость метра будет увеличиваться. Поэтому действующее уже много лет правило — если приобретать доходную недвижимость, то лучше сейчас — становится особенно актуальным.
VALO
Доля классов в общем объеме предложения:
бизнес |
28% |
комфорт |
26% |
премиум |
8% |
эконом |
38% |
Доля форматов в общем объеме предложения + количество квадратных метров в предложении в каждом формате на конец 1 квартала:
сервисные |
несервисные |
рекреационные |
|
116 704 м2 |
34 358 м2 |
8 876 м2 |
|
73% |
21% |
6% |
Структура предложения в 1 квартале 2021:
сервисные |
несервисные |
рекреационные |
|
бизнес |
66% |
29% |
4% |
комфорт |
62% |
23% |
15% |
премиум |
0% |
95% |
5% |
эконом |
100% |
0% |
0% |
Средневзвешенные цены кв.м с чистовой отделкой (кроме премиум сегмента) на конец 1 кв. 2021 г., в рублях:
Сервисные апартаменты:
Комфорт - 177 821
Эконом - 113 492
бизнес - 220 190
Несервисные апартаменты:
Комфорт - 169 883
бизнес - 264 197
премиум - 623 028
Рекреационные апартаменты:
Комфорт - 162 206
Бизнес - 232 162
Премиум - 268 823
Спрос на протяжении 1 квартала оставался стабильным, без резких всплесков.