Дайджест развития Новой Москвы в IV квартале 2021 года: социальные объекты, рабочие места и жильё
В 2021 году в Новой Москве построили недвижимость разного типа общей площадью 4 млн квадратных метров, из которых 3 млн – жилые. Помимо этого, по словам мэра Москвы Сергея Собянина, в 2021 году в Троицком и Новомосковском округах проложили 45 км дорог. Между тем застройщики активно вводили в эксплуатацию новое жилье и социальные объекты. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».
I. Социальные объекты
Образование
В IV квартале крупнейшим новым социальным объектом на карте Новой Москвы стал учебный корпус на тысячу учащихся в микрорайоне «Град Московский». Корпус относится к школе № 2065. Здание площадью более 14,8 тыс. кв. м возвели в микрорайоне «Град Московский» на ул. Радужная, д. 5, стр. 1. В школе есть оборудование и мебель, обустроены комфортные кабинеты и аудитории. В образовательном процессе акцент сделают на изучении естественных и точных наук. Для этого в учебном центре предусмотрены мастерские, лаборатории, современные компьютерные классы и медиатека. На территории школы обустроят игровые площадки с навесами и физкультурно-спортивные комплексы.
Еще одним примечательным событием последних трех месяцев 2021 года с точки зрения развития образовательной инфраструктуры Новой Москвы стала инициатива девелопера ГК «А101», который создал собственное образовательное бюро «Лёрнити». Новое структурное подразделение будет формировать во всех построенных компанией районах уникальную образовательную экосистему.
В частности, бюро займется педагогической экспертизой архитектурных проектов школ и детских садов, примет участие в планировании территории жилых комплексов с учетом потребностей детей разных возрастных групп. Кроме того, «Лёрнити» реализует собственные образовательные программы для детей и их родителей, а также поможет школам и детским садам ТиНАО сформировать лучшие педагогические команды для работы в новых образовательных центрах, построенных ГК «А101».
Первые программы «Лёрнити» уже запущены. В частности, детские программы и курсы по обучению родителей. К примеру, группа опытных педагогов-математиков с сентября 2021 года ведет программы дополнительного образования для 300 учеников, интересующихся математикой, на базе школы № 2070. Летом 2021 года реализованы три программы для старшеклассников: по экологии, урбанизму и документальному театру. В планах – инженерная программа, гейм-дизайн, сити-фермерство, перформативное искусство, игровое и документальное кино, социальное проектирование.
«Бюро призвано развивать в ТиНАО эффективную образовательную экосистему, которая повысит качество жизни на территории, сформирует сплоченное сообщество родителей, педагогов и детей, – комментирует Елена Булин-Соколова, директор образовательного бюро «Лёрнити» ГК «А101». – Наши образовательные программы нацелены на всех участников этого процесса – детей и подростков, родителей и педагогов. Они не только дают возможность для самообразования и развития новых востребованных навыков. На совместных занятиях развиваются навыки проектной работы и уровень межличностных контактов, формируются прочные социальные связи. Наконец, их также можно считать и формой досуга, поскольку все программы весьма увлекательны».
Свидетельством эффективной практики строительства образовательных центров в Новой Москве в IV квартале стала победа школы «Логика» в ЖК «Испанские кварталы» в международном конкурсе в сфере недвижимости, архитектуры и дизайна Best for Life Design Forum & Award 2021. Проекты участников оценивал международный экспертный совет, в который вошли известные дизайнеры Карим Рашид, Карола Сейболд, президент Союза дизайнеров России Виталий Ставицкий, а также заместитель мэра по вопросам городского планирования и озеленения Милана Пьерфранческо Маран.
Жюри признало здание школы «Логика», построенный группой компаний «А101», лучшим в номинации «Среда. Школы». Внимание специалистов привлекла практика группы дорабатывать функционал образовательных пространств согласно мнениям учащихся и педагогов.
В школе «Логика» площадью 18 тыс. кв. м учатся 1300 ребят. Здание состоит из трех блоков-крыльев – для младшей, средней и старшей школ, а также для общественной зоны с большим атриумом.
Спорт
В IV квартале в Новой Москве появился новый физкультурно-оздоровительный комплекс. В составе жилого комплекса «Москва А101», одного из ключевых проектов ГК «А101» в Новой Москве, открылся фитнес-центр сети Escalada. Комплекс рассчитан на посещение каждый день от 500 до 800 человек.
Площадь фитнес-центра достигает более 5 тыс. кв. м. Здесь предусмотрены тренажерный зал и кардиотеатр, универсальные залы, бассейн с водопадом и зоной аэромассажа, сауны и хаммам, а также отдельная спа-зона.
В фитнес-клубе сочетаются спортивные тренировки и современные wellness-направления. В программе более 30 видов групповых программ мирового уровня, танцевальные направления, кроссфит, йога, пилатес, велотренажеры, аэробные форматы, функциональный тренинг, единоборства и бокс.
Есть в клубе и детское направление. Для маленьких посетителей центра предусмотрены групповые и индивидуальные программы, детский клуб, а для самых маленьких – бассейн для грудничкового плавания. На первом этаже расположено семейное кафе.
II. Коммерция, дороги и жилье
Коммерция
В Новой Москве в 2021 году, по предварительной оценке, ввели в эксплуатацию более 382 тыс. квадратных метров промышленных объектов, что поможет обеспечить рабочими местами новых жителей присоединенных к Москве территорий. По прогнозам властей, объем налогооблагаемой базы к концу 2023 года составит не менее 90 млрд рублей. Таким образом, доходы бюджета с 2012 года выросли на 200%.
В IV квартале крупным событием стало завершение строительства фабрики пластиковых труб в Троицке. Общая площадь производственного и складского комплекса составила 4 тыс. квадратных метров. Прилегающая территория благоустроена и дополнена парковкой.
В IV квартале в Новой Москве появились первые соседские центры – современные арт-пространства для творческих, учебных и спортивных проектов, а также проведения различных мероприятий. Две такие площадки организованы в первом районе ЖК «Испанские кварталы» и в ЖК «Скандинавия» (девелопер – ГК «А101»).
Соседские центры призваны способствовать налаживанию добрососедских связей, а также развивать творческую и социальную активность жителей новых кварталов в Новой Москве. Здесь будут организованы художественные студии, мастер-классы, лектории, клубы, объединяющие любителей спорта, различных хобби, игр.
Проект ГК «А101» воплощает концепцию third place («третье место» после дома и работы). Многофункциональное пространство может использоваться как зал для занятий йогой и танцами, лекторий или площадка для концертов и музыкальной самодеятельности. Для этого здесь установлены зеркала и проектор для презентаций, выполнена акустическая подготовка с установкой звукового микшера для подключения микрофона и музыкальных инструментов.
Кроме того, здесь есть мобильные столы и мольберты для художественных мастер-классов. В рамках арт-пространства работает кухня для проведения кулинарных мастер-классов, конкурсов и вечеров. Отдельные помещения или все пространство можно взять в аренду.
Дороги и метро
Конец 2021 года был отмечен активным строительством дорог в Новой Москве. В частности, на треть завершен главный транспортный проект в ТиНАО – строительство трассы Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе. Участок этой магистрали от Боровского до Киевского шоссе построен на 35%. Дорогу прокладывают в пять этапов: участок от Киевского до Калужского шоссе и участок от Калужского шоссе до транспортно-пересадочного узла «Столбово» построили в 2018 и 2019 годах, и сейчас сооружается отрезок от Боровского до Киевского шоссе. Сейчас рабочие возводят эстакаду над Боровским шоссе, прокладывают тоннель под Киевским шоссе и обустраивают два подземных пешеходных перехода в районе пересечения с улицей Новоорловская.
Еще одним примечательным событием стало начало строительства многоуровневой транспортной развязки рядом с будущей станцией «Мамыри» Троицкой линии метро. Предполагается, что её завершат за 2,5 года. В частности, здесь появится почти 400-метровый путепровод съезда с Калужского шоссе к торговому центру «Фуд Сити», путепровод съезда с Калужского шоссе к станции «Мамыри» длиной более 100 метров.
С точки зрения развития метрополитена в Новой Москве в конце года также были хорошие новости. Прежде всего, мэр Сергей Собянин заявил, что метро в Троицке откроется к 2027 году, а в Коммунарку линия будет проложена уже к 2024 году.
Между тем монолитные работы на всех пяти станциях первого участка Троицкой линии метро от «Новаторской» до «Мамырей» выполнены более чем наполовину, а именно – на станциях первого участка Троицкой линии «Новаторская», «Университет Дружбы Народов», «Улица Генерала Тюленева», «Тютчевская» и «Мамыри».
Жилье
В 2021 году в Новой Москве ввели в эксплуатацию рекордное количество жилья. Всего в прошедшем году построили 3,5 млн жилых «квадратов», из которых 667,3 тыс. кв. м пришлись на индивидуальные жилые дома, а остальные 2,83 млн – на многоквартирные. Высокий спрос на индивидуальные жилые дома в Новой Москве обусловлен качественным развитием инфраструктуры ТиНАО.
В IV квартале завершилось строительство отдельных корпусов во многих проектах: «Цветочные поляны», «Бунинские луга», «Скандинавия», «Позитив», «Румянцево Парк», «Южное Бунино».
Заметным стали и высокие темпы реализации программы реновации в Новой Москве. В 2021 году более 1 600 жителей ТиНАО переехали в новостройки. Сейчас идет строительство еще двух домов для переселенцев. Порядка 90% всех жителей старых домов, которые получили приглашения о переезде, уже дали свое согласие.
«Рекордные показатели ввода жилья свидетельствуют о высоком спросе на новостройки в Новой Москве, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ускорение строительства метрополитена, безусловно, будет стимулировать покупателей и инвесторов в Новой Москве. На горизонте ближайших 5 лет ТиНАО фактически станет частью столицы с инфраструктурной точки зрения, а также новым эпицентром социальной активности с учетом развития коммерческих и социальных пространств в новых жилых комплексах».
В Петербурге развивается камерный формат премиального жилья
Семиэтажный жилой комплекс White House площадью 6 тыс. кв. м расположен на улице Рентгена, 25, рядом с выездом на Петроградскую набережную. Компания Sever Project Group реализовала его на собственные средства, без привлечения проектного финансирования. Дом уже введен в эксплуатацию и полностью готов к заселению. Это единственный премиальный проект клубного формата на Петроградской стороне. Девелопер проекта – «Элит Тауэр» (входит в Sever Project Group), эксклюзивный брокер – международная консалтинговая компания Colliers.
White House состоит всего из 38 квартир различных планировок: однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные лоты и пентхаусы. На седьмом этаже расположены три пентхауса, два из которых имеют собственный выход на эксплуатируемую кровлю. Террасы оснащены системами для таяния снега и льда, а усиленные конструкции кровли позволяют разместить бассейн и собственный спа-комплекс. Площадь квартир варьируется от 47,8 до 205 кв. м. Стоимость квадратного метра начинается от 309 тыс. руб. В продаже также находятся помещения self-storage для каждой квартиры.
Архитектурную концепцию здания в пост-модернистском стиле разработало бюро «Студия 44». Простота и легкость архитектурных решений фасада – светопрозрачный атриум, панорамное остекление, воздушность ограждений – подчеркивают уникальность дома.
Особое внимание в проекте уделяется инженерным инновациям. White House оснащен подземным паркингом на 43 машиномест и системой комбилифта для автомобилей (двухуровневая независимая парковка для каждого автомобиля). Система комбилифта позволяет автомобилям независимо парковаться на разных уровнях. Управление осуществляется с помощью смартфона, а время ожидания автомобиля не превышает 1,5 минуты. Это первый в Петербурге жилой дом с автоматизированным паркингом немецкого производства (VAR).
В 2022 году Sever Project Group планирует приступить к реализации второго проекта – клубного жилого дома в Зеленогорске. Жилой комплекс площадью 13 тыс. кв. м (из них 11 тыс. кв. м – жилая) расположен в 300 метрах от Финского залива. Максимальная высота зданий – три этажа. Как и White House, проект отличает камерность и автономность: в комплексе предусмотрена вся необходимая коммерческая и социальная инфраструктура, а также велосипедные дорожки и коворкинг. Инвестиции в новый жилой комплекс составят порядка 2 млрд руб.
«White House стал пилотным проектом нашей компании, и мы гордимся результатом. Комплекс отражает философию минимализма, сочетает интеллигентность и сдержанность во всем – от архитектурных и планировочных решений до инженерной инфраструктуры. Мы уверены, что премиальные камерные проекты будут высоко востребованы на рынке, и планируем развивать этот формат в будущем. Жилой комплекс в Зеленогорске позволит покупателям совместить преимущества загородной жизни и высокий комфорт проживания», - комментирует Константин Максимов, собственник Sever Project Group.
«Небольшие проекты на девелоперском рынке Петербурга встречаются крайне редко. В основном, в премиальном сегменте превалируют крупные форматы от 200 до 1000 квартир, 84% которых находятся на компромиссном Петровском острове. Создание по-настоящему клубного проекта – это амбициозная задача для девелопера: необходимо вписать дом в существующую архитектурную застройку и выдержать маржинальность при небольшом строительном объеме. Однако, все эти вызовы оправданы: в условиях затоваренности рынка малое количество квартир становится решающим фактором при выборе элитного проекта», – отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
По данным Colliers, в 2021 году спрос на проекты премиум-класса увеличился в два раза. За 9 месяцев 2021 года было реализовано 615 квартир в проектах премиум-класса, что вдвое выше показателя аналогичного периода 2020 года. Это связано с высоким интересом покупателей к новым премиальным проектам, которые выходили в продажу в 2021 году. Покупательский ажиотаж приводит к тому, выход новых проектов премиум-класса не влияет на общий объем предложения в экспозиции. Всего, по состоянию на конец третьего квратала 2021 года, на первичном рынке премиум-класса в продаже находилось 120 тыс. кв. м жилья в 23 проектах.
Старт продаж новостроек. Октябрь-2021
В течение октября 2021 года на рынок Москвы и Подмосковья застройщики вывели четырнадцать проектов — жилых комплексов и комплексов апартаментов, Петербурга и Ленобласти — пять. По оценкам столичных экспертов, предложение пополнялось не слишком активно, петербургские эксперты считают новый объем предложения достаточным.
Проекты появились во всех ценовых сегментах. Но класс «комфорт» оправдывает свою принадлежность к масс-маркету — таких проектов на рынок выведено больше прочих. Причем они поступили в продажу во всех четырех регионах — в отличие от высоких ценовых сегментов.
Столица апартаментная
Большинство новых проектов, выведенных на столичный рынок, — комплексы апартаментов, статус которых власти до сих пор не определили, причем в дорогих сегментах.
В премиальном классе заявлены два проекта реконструкции — комплексы апартаментов Verdi компании Glincom и «Покровка, 29» петербургской компании Investa.
Investa реконструирует здание, первый этаж которого отведен под апартаменты. Застройщик предлагает 23 юнита со средней площадью 16,9 кв. м по явно не премиальной цене — от 6,6 млн рублей, не обещая ни отдельной парковки, ни инфраструктурных опций.
В комплексе Verdi, напротив, можно поселиться даже в восьмикомнатном объекте или в пентхаусе. К услугам проживающих — эксплуатируемая кровля с лаундж-зоной и баром, ресторан, салон красоты и проч.
Комплексы апартаментов, позиционированные в высоком ценовом сегменте, отличаются весьма значительно. Так, в комплексе CULT компании GRAVION, который возводится на месте гостиницы «Варшава», к услугам жителей обещаны открытая видовая терраса, круглосуточный фитнес с зоной SPA и проч., а также дизайнерская отделка.
В объекте бизнес-класса Voxhall Группы «Эталон» инфраструктура тоже разнообразна, поскольку проект входит в состав МФК. И квартирография отличается широким выбором: есть квартиры с террасами и мастер-спальнями с собственной ванной комнатой, на выбор юниты от студий до шестикомнатных. В составе проекта также детский сад. К разработке концепции благоустройства было привлечено бюро Wowhouse. Цена квадратного метра, соответственно, выше: от 410 тыс. рублей. Сравнительная дороговизна обусловлена в том числе готовностью объекта. Кроме апартаментов, в доме также есть квартиры.
Премиальный комплекс West Tower от компании «Ташир» входит в состав МФК, поэтому располагает богатой инфраструктурой. Весь комплекс состоит из двух 22-этажных башен, объединенных шестиэтажной галереей. В одной башне располагается бизнес-центр, во второй — апартаменты. Торговая галерея включает 150 магазинов, четырнадцать кафе и ресторанов, двухэтажный фитнес-центр World Class с хамамом и бассейном, кинотеатр на пять залов и четыре студии красоты. На крыше торговой галереи расположена парковая зона, где есть коворкинг, фудкорт, ресторан, шезлонги, несколько детских площадок.
Есть среди проектов-новичков комплекс апартаментов класса «комфорт» — «Апартаменты в Кусково», застройщиком которого заявлен ИП Кравченко А. В. На рынок выведена часть апартаментов — плода реконструкции четырех 2–6-этажных зданий. Все сервисы обещаны в корпусе, где запланированы только нежилые помещения, но он пока не готов. Проект предлагает только студии, в том числе спартанской площадью 9,3 кв. м. Но и цена доступная — от 3,4 млн рублей.
Комфорт превалирует
В Подмосковье стартовали два крупных проекта комфорт-класса — «Светлый мир БиоПолис» компании Seven Suns Development в Ленинском районе и «Егорово парк» Группы «Самолет» в Люберцах.
«Светлый мир БиоПолис» — довольно масштабный малоэтажный проект, в составе которого планируется построить 27 жилых корпусов, а также школу, детский сад и другие инфраструктурные объекты. ЖК займет 48,6 га. Проект разбит на десять очередей. Первые дома планируется сдать в начале 2023 года, последние — в конце 2024-го.
По оценке Urbanus.ru, здесь продаются едва ли не самые доступные по цене квартиры в ближнем поясе от МКАД.
ЖК «Егорово парк» предполагает строительство до 2028 года в объеме 0,5 млн кв. м. Кроме дюжины жилых корпусов, здесь запланированы детские сады, школы, ФОК, поликлиника. Цены в этом проекте почти в два раза выше, но застройщик предлагает, помимо отделки, еще базовый комплект системы «умный дом» и оборудованную кухню.
Пока три корпуса из запланированных 46 вывела на рынок ГК ПИК в масштабном проекте массового жилья «Никольские луга». Кроме домов, запроектированы поликлиника, три детских сада, две школы, спорткомплекс. В планах — благоустройство Никольского пруда, попавшего в территорию застройки.
Еще один московский адрес — «Мой адрес в Алтуфьево» КП УГС, представляет комфорт-класс. Дом сдан, и в продаже остались только двухкомнатные квартиры.
По данным аналитиков компании «Метриум», в массовом сегменте новостроек постепенно растут цены и сокращаются площади. Увеличивается доля студий в проектах. Действительно, в «Никольских лугах», например, площади квартир стартуют от 19 кв. м.
«Застройщики формируют структуру экспозиции с учетом спроса, делая акцент в новых объемах на наиболее компактных и доступных квартирах. Это позволяет сдерживать рост стоимость жилья — средние цены на квартиры в массовом сегменте не претерпевали значительных изменений начиная с июня 2021 года, несмотря на положительную динамику цен за квадратный метр», — отметила Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
В Петербурге и Ленобласти вышли три новых проекта.
«Парадный ансамбль» — малоэтажный проект с домами высотой до пяти этажей. Пока на рынок выведены первые корпуса, однако в перспективе это будет целый микрорайон, строительство которого разбито на восемь очередей. В составе проекта, кроме жилья, будут детский сад, школа, стадион, храм.
ЖК CUBE РСТИ строится в Московском районе. Запланирован целый квартал, состоящий из пяти домов высотой 12–18 этажей и здания детского сада. В корпусе, выведенном на рынок, превалируют однокомнатные квартиры.
Группа ЦДС вывела на рынок два первых корпуса проекта «Мурино Space» в Ленобласти. Третий поступит в продажу позже. При всей аскетичности проекта упор сделан на квартирографию — застройщик предлагает 63 варианта планировок, а также финишную отделку, но также запланировано строительство двух детских садов и школы со стадионом.
Скромный бизнес-класс
Жилье бизнес-класса традиционно составляет самую малую долю в общем объеме строительства. Не стал исключением и октябрь. Всего два жилых комплекса выведены в продажу в этом сегменте (если не считать комплексов апартаментов).
Стартовали продажи в ЖК «Дом на Васильевском» тюменского застройщика «Страна Девелопмент» в Петербурге. ЖК возводится на месте недостроенного бизнес-центра на улице Беринга и привлекает внимание потенциальных покупателей современными техническими наворотами, в первую очередь различными системами, которые обеспечат безопасность жильцов.
На московском рынке открылись продажи в ЖК Forst ГК ПИК (Forma). Инфраструктурный набор разнообразен: кафе, супермаркет, фитнес-центр, коворкинг, частный детский сад, игровая площадка на крыше, библиотека. Планировки квартир также очень разные: есть пентхаусы с каминами, мастер-спальнями, квартиры с террасами, квартиры с патио, квартиры с саунами.
Дорого и мило
Хотя премиальных проектов в Москве вышло несколько, жилой комплекс среди них — лишь один. MR Group вывела в продажу ЖК Famous — вторую очередь проекта Filicity. Это 58-этажный небоскреб по проекту бюро ADM. Футуристическая чешуйчатая башня претендует на роль доминанты района. Квартирография представлена двух-четырехкомнатными объектами. Предлагается дизайнерская отделка. На крыше оборудуется смотровая площадка. Благоустройство включает ландшафтный дизайн, площадь с фонтаном, променад. В составе проекта также детский сад, офисы служб быта.
В Петербурге на рынок выведен один премиальный проект — «Северная корона» ГК ПСК. Объект возводится на месте одноименной гостиницы, которая строилась 30 лет, но так и не достроилась. Понятно, что застройщику потребовались дополнительные затраты на снос. Покупателям обещана разнообразная инфраструктурная начинка. Типовых планировок в доме нет, зато есть видовые квартиры: на Иоанновский монастырь, Каменноостровский проспект, Набережную реки Карповки, историческую застройку Петроградской стороны.
Пандемийные ограничения уже никого на рынке недвижимости не пугают — проекты выходят на рынок. «Девелоперам невыгодно придерживать готовые проекты. Думаю, что при текущих предпосылках новые старты будут достаточно активны. Вероятнее всего, продолжится тактика "аккуратного" вывода — когда выходит сразу не весь товарный запас, а спрос и уровень цены сначала тестируются на небольшом объеме», — прокомментировала Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI.
