Классика или евроформат?
Квартиры евроформата — с просторной кухней-гостиной и одной или несколькими отдельными спальнями — появились на рынке недвижимости 10–12 лет назад. Сегодня они прочно обосновались практически во всех сегментах жилья от «эконом» до элитного. Доля таких квартир в новых проектах составляет от 10 до 80%.
Спрос определяет заказчик
Девелоперы уверены, что интерес к квартирам с европейскими планировками связан прежде всего с изменением образа жизни основных потребителей, создающих спрос на новый формат. По словам коммерческого директора KR Properties Екатерины Фонаревой, удобная планировка стала вторым по важности фактором при выборе квартиры.
«Кухня перестала иметь сугубо утилитарное назначение и стала домашним очагом, где собираются все члены семьи, — поясняет совладелец и генеральный директор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова. — В премиальном сегменте гостиные всегда просторные и чаще всего включают место для приготовления пищи. На рынке большой выбор планировочных решений гостиных, именно от этой части дома в первую очередь отталкиваются архитекторы и маркетологи, создавая продукт. Но в элитном сегменте кухня чаще отделена от столовой. А гостиная — это самостоятельное помещение, оборудованное на вкус владельца. Функционал зависит от предпочтений и образа жизни хозяев».
Учитывая растущую популярность формата, девелоперы стараются предлагать все разнообразие планировок в пределах одного жилого комплекса.
«В новых проектах ЖК "БелАрт", CUBE и "Тайм Сквер", которые холдинг вывел на рынок в 2021 году, соотношение между классическими и европланировками примерно 70/30, — говорит Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга "РСТИ" (Росстройинвест). — Это соотношение полностью соответствует запросам покупателей, поэтому дефицита или затоваривания по той или иной позиции не возникает».
У Setl Group в Петербурге примерно 30% квартир евроформата представлено во всех новых ЖК: Pulse Premier, малоэтажном «Солнечный город. Резиденции», «Панорама парк Сосновка», «Стрижи в Невском 2» и других.
В квартирографии 2-й очереди ЖК «Новый Лесснер» (ГК «Отделстрой») есть квартиры Е2, Е3 и E4. При этом в одном подъезде могут быть запроектированы однушки-перевертыши: в одной квартире кухня больше комнаты, а в другой комната больше кухни — покупатель может выбрать, что для него предпочтительнее.
В Москве, по словам руководителя Департамента развития и перспективных проектов Sezar Group Георгия Новикова, доля планировочных решений с объединенной кухней-гостиной в общем объеме предложения за последние несколько лет перешагнула за 50%.
«Если еще принять во внимание так называемые "гибкие" планировочные решения, то можно с уверенностью оценить эту долю не менее чем в 70%, — уверяет эксперт. — Речь идет о вариантах, которые позволяют собственнику самому решать, нужна ли ему обособленная кухня или объединенная кухня-гостиная. Такую возможность предоставляет свободная планировка, отсутствие несущих стен между кухней и гостиной, два или более окон в зоне кухни и смежной комнаты».
По мнению руководителя направления продаж и коммерческой недвижимости ЮИТ Санкт-Петербург Максима Соболева, европланировка воспринимается как более комфортная, соответственно, чем выше комфортность дома, тем больше должно быть евроквартир, хотя студии тоже могут рассматриваться как евроформат. При этом просто совмещение кухни и гостиной не делает квартиру ликвиднее. Клиент выбирает планировку целиком, смотрит на ее удобство, расположение по сторонам света и прочие факторы.
Это подтверждают данные «Единого Центра Инвестиций» (ЕЦИ). Если в среднем соотношение «евро» к классическому формату среди однокомнатных квартир составляет 57,4 к 42,6%, а среди двух- и трехкомнатных — 37,2 к 62,8%, то в квартирах класса «бизнес» и выше пропорции меняются в пользу евроквартир: более 68% среди однокомнатных, свыше 46% — среди двух- и трехкомнатных.
Удобно покупателю, выгодно застройщику
У квартир с европейскими планировками есть ряд особенностей, которые для кого-то станут плюсами, а для кого-то — недостатками.
В качестве преимуществ Екатерина Фонарева (KR-Properties) отмечает прежде всего удобные планировки с лучшим зонированием: изолированные спальни в приватной части квартиры, светлые и просторные кухни-гостиные с одним или несколькими окнами, сокращение количества стен и коридоров, оптимизация неэффективных площадей. Кроме того, объединения разных помещений уже не ограничивается кухней и гостиной: появляются новые изолированные пространства вроде мастер-спальни с собственной ванной и отдельной гардеробной.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева полагает, что квартиры евроформата востребованы за счет своей функциональности, рационального использования каждого метра пространства, отсутствия лишних перегородок, а объединенная кухня-гостиная дает возможность зонировать квартиру по своему вкусу.
«В таких квартирах редко встретишь узкие длинные коридоры и углы, — директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан также отмечает рациональное использование каждого сантиметра площади. — В евроквартирах ваше личное пространство — детская или спальня — останутся приватными, ведь все гости будут находиться в кухне-гостиной, что крайне удобно как для хозяев дома, так и их гостей».
У евроквартир эконом-класса еще одним плюсом является меньшая стоимость по сравнению с классической планировкой за счет сокращения площади, но при этом с большей, хотя и объединенной с гостиной, кухней.
«На протяжении последних пятнадцати лет сохраняется устойчивый спрос на квартиры с просторными кухнями, и совмещение кухни и гостиной позволяет удовлетворить эти требования, — считает генеральный директор ООО "Город-спутник "Южный" Сергей Хромов. — Сегодня кухни площадью менее 10 "квадратов" даже не рассматриваются покупателями, их средняя площадь варьируется от 12 до 16 кв. м. В евродвушках пространство, объединяющее кухню с гостиной, занимает от 25 до 40% площади квартиры, в евротрешках — до 35%. При этом стоимость квартиры с европланировкой в среднем на 20% ниже, чем аналог классического формата».
Такой относительно бюджетный вариант жилья обычно предпочитают молодые пары без детей или с одним ребенком, он может стать подходящей покупкой для живущих отдельно пожилых родителей или инвесторов.
«Евродвушка с одной спальней — оптимальный выбор между однокомнатной и двухкомнатной квартирой с классической планировкой. Она меньше классической двушки, однако просторная кухня-гостиная дает определенное "пространство для маневра": можно увеличить зону кухни или, напротив, организовать там спальное место, а классический обеденный стол заменить на барную стойку, — рассуждает руководитель направления разработки продукта ГК "А101" Павел Брызгалов. — Такая квартира по функционалу будет приближена к классической двухкомнатной квартире, но будет как минимум на 5 кв. метров меньше. С учетом нынешней стоимости квадратного метра жилья в Москве разница в цене составит более миллиона рублей. В то же время, если более высокая цена не особенно критична для покупателя, он скорее предпочтет классическую планировку, потому что в ней функционал комнат легче трансформируется под меняющиеся потребности».
Чем выше класс жилья, тем просторнее квартиры. Если в сегменте массового жилья кухня-гостиная составляет в среднем 18–20 кв. м, то в бизнес-классе — 23–30 кв. м, в высокобюджетных проектах — от 30 кв. м и выше. Например, в премиальном авторском доме RozaRossa площадь кухни-гостиной варьируется от 20 до 64 кв. м, а в элитном клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique средняя площадь составляет 50 кв. м. В высокобюджетных проектах евроквартиры не уступают по стоимости классике, но все равно пользуются растущим спросом.
«В такой квартире можно обустроить комфортное жилое пространство, за него покупатели готовы платить больше, — поясняет Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании "Полис Групп". — В среднем квартиры 2Е стоят дороже стандартных однокомнатных на 2–3 тысячи рублей с каждого квадратного метра. В квартирографии нашей компании евроформат занимает 50% от общего количества однокомнатных и трехкомнатных квартир».
«Практически все ведущие девелоперы отдают предпочтение европланировкам: их доля на рынке новостроек Москвы составляет 80–90%, — уверяет Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО "ИНТЕКО". — Чаще всего европланировки встречаются в массовом сегменте, где для покупателя важна оптимизация площади с целью уменьшения бюджета покупки. В массовом сегменте наиболее востребована площадь кухни-гостиной в пределах от 15 до 25 кв. м в зависимости от комнатности и общей площади квартиры. Покупатели бизнес-сегмента предпочитают кухни-гостиные от 20 до 40 кв. м, в элитном востребована кухня-гостиная от 40 до 80 кв. м».
Руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевикин обращает внимание на то, что параметры кухни-гостиной зависят от количества спален: «В бизнес-классе оптимальная площадь кухни-гостиной начинается от 20–23 кв. м для однокомнатной квартиры, от 23–25 кв. метров — для двухкомнатной. В комфорт-классе площадь кухни-гостиной может и начинаться от 17–19 кв. м. Например, в ЖК "LIFE-Варшавская" кухня-гостиная занимает 18 кв. м в однокомнатной квартире площадью 41 кв. м, а в 2-комнатной квартире площадью 61 кв. м на нее приходится 21 кв. м».
Стандарт завтрашнего дня
Хотя европланировки заметно потеснили классический формат, говорить об их доминировании еще рано. Девелоперы сходятся во мнении, что классика никогда не уйдет с рынка. Она еще долго останется востребованной в массовом сегменте жилья, где семья готова отказаться от общего пространства в пользу еще одной спальни для детей или родителей, а также в регионах, где застройщики делают упор не на качество, а на количество реализуемых квадратных метров.
По мнению директора отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент» Екатерины Худа, классический формат вряд ли потеряет свою популярность, для многих он остается единственным приемлемым вариантом. После периода пандемийных ограничений, когда люди оказались фактически запертыми в стенах своих квартир, востребованность европланировок стала более выраженной, но это не столь сильно скорректировало ситуацию в целом по рынку. В большей степени выбор планировки определяют семейная ситуация покупателей и их ценности, образ жизни и индивидуальные предпочтения.
В свою очередь заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов связывает перспективы евроквартир с тем, что формат уже признан практически всеми покупателями и становится для них все более понятным решением: «Если раньше квартиры с европланировками приобретали в основном молодые люди до 35 лет, которые еще не обзавелись семьями с детьми, либо молодые семьи с одним ребенком, то сегодня это абсолютно разные по возрасту, социальному и семейному статусу люди».
Приобретению практичного жилья способствует также современная организация жилых кварталов, в которых есть качественная и разнообразная инфраструктура, отвечающая запросам жителей, полагает Павел Брызгалов. Девелоперы, которые раньше других разглядели этот тренд, уже проектируют новые районы в соответствии с формирующимися запросами аудитории.
Евгения Ружицкая, коммерческий директор компании «БАЗИС-СПБ», уверена, что новый формат открыл дорогу другим гибким планировочным решениям, которые станут определяющими на рынке жилья: «В бизнес-классе маленькие гостиные почти ушли в прошлое. Пандемия, рост осознанности и потребность в "умных планировках", где максимально рационально использован каждый метр, — это факторы, которые будут влиять скорее не на формат (классический или евро), а на предложение более функциональных и эргономичных планировок, в которых можно проживать несколько жизненных сценариев».
В Capital Group уже сегодня подходят точечно к планировочным решениям и к специальным решениям по дизайну пространств, предваряя их детальным анализом потребностей аудитории. Зачастую именно благодаря этому растет количество потребителей, которые выбирают квартиры с кухнями-гостиными.
«Но в целом можно сказать, что, начав проводить больше времени дома, покупатели все чаще отдают предпочтение большему числу комнат, даже если такой вариант не включает масштабные кухни-гостиные, — отмечает между тем директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. — Предвидя этот тренд, проекты Capital Group одними из первых начали предлагать, к примеру, 80-метровые трехкомнатные лоты, хотя ранее в высокобюджетных сегментах такая же площадь выделялась под двухкомнатные квартиры или апартаменты».
Генеральный директор маркетплейса недвижимости «Единый Центр Инвестиций» (ЕЦИ) Роман Корякин считает, что после ажиотажного спроса на евроформат в 2016–2018 годах, связанного с дефицитом модных планировок, ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Поэтому снижения спроса на европланировки ни в среднесрочной, ни в долгосрочной перспективе не произойдет, если только не будет создано искусственное завышение стоимости таких квартир. Однако с учетом опыта девелоперов и задела европроектов рынок сумеет скорректировать рост цен.
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина, наоборот, предполагает, что в будущем квартиры с классическими планировками станут дефицитными и будут стоить дороже квартир с европланировками. По ее словам, некоторые петербургские и областные застройщики уже сейчас перестали предлагать традиционные планировки в своих проектах. Поэтому через 2–3 года этот формат в новостройках станет редкостью.
Между «Лесной» и «Черной речкой». Новый жилой комплекс от компании «РосСтройИнвест»
Рынок новостроек Петербурга пестрит объявлениями «Квартира у метро». Вместе с тем современное комфортное жилье рядом с метро можно считать если не редким, то уж точно уникальным предложением. В ряду таких проектов – жилой комплекс бизнес-класса «Терра» от компании «РосСтройИнвест».
В Петербурге осталось не так много мест, где еще можно возвести комфортное жилье в шаговой доступности от метро. Особенно в районах, близких к историческому центру города. Тем более, если этот район – Черная речка – давно обжитый, с развитой инфраструктурой, благоустроенный и зеленый.
Одно из главных преимуществ ЖК «Терра» – его расположение. Жилой комплекс возводится на участке, ограниченном улицами Сердобольской, Студенческой, Белоостровской и Земледельческой.
Ближайшие к жилому комплексу станции метро – «Лесная» и «Черная речка» – находятся в 1,1 и 1,5 км соответственно. До центра города можно доехать за 20 мин., до Петроградской стороны – за 10 мин. В радиусе километра есть детские сады и школы, поликлиники, рынок, кафе и рестораны. Напротив – ТК «Ланской», до ТЦ «Европолис» на автомобиле можно доехать за 7 мин.
Расположение ЖК «Терра» имеет уникальное сочетание – жители квартала будут пользоваться развитой инфраструктурой района, при этом наслаждаясь тишиной и спокойствием места.
Совсем рядом с ЖК «Терра» находятся Ланской сад и парк Лесотехнической академии, а дорога к крупнейшим городским паркам на Крестовском и Елагином островах займет не более четверти часа.
Прямо напротив будущего комплекса расположен Пионерский сад. В нем есть все, что должно быть в саду у дома – живописные дорожки, скульптуры и маленький пруд.
«Зеленая» составляющая проекта нашла отражение и в архитектурном облике ЖК «Терра». Большая арка, которая станет главным входом в жилой комплекс, визуально соединит Пионерский сад и внутриквартальную территорию.
Пространство двора самого ЖК «Терра» будет тоже зеленым, благоустроенным и приспособленным для отдыха взрослых и детей. Зеленой станет даже крыша встроенно-пристроенного гаража, на которой разместят детские и спортивные площадки.
Локация – далеко не единственное преимущество объекта. Жилой комплекс обладает всеми опциями жилья бизнес-класса. «Терра» будет состоять из трех домов высотой всего 40 м (13 этажей), с выразительными фасадами, облицованными современными панелями природных оттенков. К элементам бизнес-класса можно отнести техническое оснащение (дом будет отличаться высоким классом энергоэффективности), безопасность (системы видеонаблюдения, консьержи), места для хранения детских колясок и велосипедов, подземный паркинг, в который можно спуститься на лифте.
Квартирография комплекса также соответствует проектам бизнес-класса. В ЖК «Терра» есть как эргономичные студии, так и просторные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с большими кухнями-гостиными, гардеробными и террасами. Кроме того, во всех квартирах предусмотрено место под кондиционер, в ванных комнатах – под стиральную машину, а в прихожих – под шкафы-купе. Во всех квартирах есть лоджии.
На данный момент стартовали продажи в 3-м корпусе жилого комплекса, который будет сдан первым – в III квартале 2021 года. Там запроектировано 586 квартир.
Мнение
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
– Выход на новые ниши рынка – естественный этап развития ГК «РосСтройИнвест». Это связано с намерением диверсифицировать наше предложение на рынке жилья в Петербурге. Теперь мы можем обеспечить наших покупателей квартирами любого сегмента. Добавлю при этом, что мы расширяем портфель проектов, реализуемых и в других сегментах, в самых различных локациях, предлагая потребителям широкую линейку вариантов жилья.
Так, в конце прошлого года мы открыли продажи в нашем проекте в новой локации – Черная речка. Это жилой комплекс бизнес-класса «Терра», который появится недалеко от станции метро «Черная речка».
Психологический фактор. Перспективы рынка ипотеки в этом году эксперты оценивают по-разному
Ипотечный рынок России в 2018 году установил ряд рекордов. На перспективы этого года эксперты смотрят по-разному. По их мнению, очень многое зависит от психологического фактора.
Рекордная база
Окончательные итоги прошлого года еще не подведены, но совершенно очевидно, что он стал рекордным для российского рынка ипотеки. Так, по данным дом.рф (ранее – АИЖК), была зафиксирована минимальная за всю историю средняя процентная ставка по выданным кредитам – осенью 2018 года она составила около 9,6% годовых (на «первичке» – еще меньше, порядка 9,3%). А итоговый суммарный объем выдачи составил примерно 3 трлн рублей, что в 1,5 раза больше, чем в 2017 году. В целом по России доля сделок с ипотекой на первичном рынке в 2018 году составила 56%, на вторичном – 49%.
По данным руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в Петербургской агломерации в среднем по рынку доля сделок с использованием ипотечных кредитов по итогам 2018 года достигла 65%. Данные девелоперов это подтверждают. «Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств в 2018 году составила 53% по сравнению с 47% в 2017-м», – сообщили в «Группе ЛСР». В Группе «Эталон» этот показатель оценивают на уровне 41%. «По итогам 2018 года доля ипотечных сделок в нашей компании составила 68%. Все 12 месяцев спрос был равномерным – без резких скачков и перепадов», – говорит руководитель группы ипотеки отдела недвижимости «Строительного треста» Максим Разуменко.
Результатом стали высокие объемы продаж новостроек. «В Петербурге и пригородных локациях Ленобласти было реализовано около 5 млн кв. м первичного жилья. Это чуть меньше, чем в рекордном докризисном 2014-м», – рассказывает Ольга Трошева.
Ключевая ставка etc.
Однако, по оценке экспертов, появился целый ряд факторов, которые затормозят триумфальное шествие ипотеки по стране. Прежде всего, это двойное (14 сентября и 14 декабря 2018 года) повышение Центробанком ключевой ставки суммарно на 0,5 п. п., до 7,75% годовых. «В условиях роста стоимости фондирования банки были вынуждены повышать процентные ставки по кредитным продуктам. Ставки по ипотеке начали расти еще осенью прошлого года, а в начале 2019 года ключевые игроки ипотечного рынка вновь повысили процентные ставки. С высокой вероятностью остальные участники рынка также увеличат стоимость ипотечных кредитов», – отмечает главный аналитик банка «ДельтаКредит» Наталья Ващелюк. «Каждый банк решает этот вопрос индивидуально, в среднем мы ожидаем роста ставок в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.», – добавляет территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
К этому ключевому, во всех смыслах, фактору добавляются и другие, способные негативно повлиять на развитие ипотеки. «Законодательное реформирование строительной отрасли, предполагающее ликвидацию «долевки» и полный переход на проектное финансирование с использованием эксроу-счетов, вступает в решающую фазу. Цены на жилье уже в прошлом году дали рост в среднем на 8% – и тренд этот продолжится, что может отпугнуть многих потенциальных покупателей – заемщиков по ипотеке», – считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Кроме того, из-за решения ЦБ, для клиентов, которые не могут внести первоначальный взнос не менее 20%, банки теперь должны применять повышенные коэффициенты риска при резервировании средств. «В результате банки вынуждены поднять процентную ставку по кредитам для таких заемщиков еще на 0,5–0,7 п. п.», – говорит Татьяна Хоботова.
Однако главный экономист «Альфа-Банка» Наталия Орлова полагает, что ипотечный сегмент имеет потенциал для роста: «Мое основное беспокойство по поводу розницы вообще и ипотеки в частности связано с тем, что экономика сейчас выходит из электорального цикла – и динамика доходов населения будет ухудшаться. Вместе с тем ипотечный сегмент по-прежнему имеет потенциал для роста. Мы ожидаем роста на уровне 13% по итогам 2019 года».
Промежуточные итоги
Большинство экспертов говорит, что оценивать результаты влияния роста ставок и других факторов еще рано, а благоприятные условия для приобретения ипотечного кредита сохраняются. «Следует учитывать, что, как правило, одобрение кредита действует 3 месяца, поэтому в статистике по выданным ипотечным кредитам повышение ставок отразится позднее», – отмечает Наталья Ващелюк. «Оценить изменение спроса по январю, после повышения ставок ведущими банками, невозможно ввиду сезонности. Однако можно отметить, что он уступает значениям января 2018 года», – добавляет заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
По оценке Светланы Денисовой, спрос на жилье сохраняется на высоком уровне, но без какой-то ажитации. «Сейчас сложно делать какие-то выводы. С одной стороны, январь никак нельзя назвать типичным месяцем; с другой – на рынок действуют одновременно слишком много факторов, чтобы можно было четко вычленить влияние роста ставок по ипотеке», – говорит она.
«На фоне прогнозов экспертов рынка о повышении цен на квартиры на 10–20% в 2019 году, увеличение ставки банками на 1–1,5 п. п. не должно сильно повредить рынку ипотечного кредитования. Перспектива удорожания жилья парадоксальным образом рождает увеличение интереса к покупке квартир и может подтолкнуть клиентов быстрее принимать решение об улучшении жилищных условий с привлечением ипотеки. Возможно, это краткосрочная тенденция», – отмечает, со своей стороны, Максим Разуменко.
Что день грядущий…
В оценке того, какие же последствия для ипотечного рынка будут иметь негативные факторы, эксперты расходятся, причем довольно серьезно.
Расхождения начинаются уже в оценке средних ставок в наступившем году. «Можно ожидать, что средняя ставка на ипотечном рынке в 2019 году будет почти на 1 п. п. выше, чем в 2018 году (10,5% по сравнению с 9,6%)», – считает Наталья Ващелюк. «В 2019 году ставка может остановиться на уровне 11,5% годовых. А для клиентов с небольшим первоначальным взносом по ипотеке ставка станет еще немного выше – ведь банки закладывают в эти кредиты непосредственные риски», – полагает Максим Разуменко. «Уровень средней процентной ставки по ипотеке может подняться до 11–11,5% годовых – при позитивном развитии событий, и выше 12% – при негативном», – прогнозирует генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
А Наталия Орлова ожидает, что ключевая ставка останется на прежнем уровне в течение 2019 года.
По мнению экспертов, не исключена возможность того, что могут быть запущены определенные государственные механизмы поддержки ипотечного кредитования.
Татьяна Хоботова считает, что повышение ставок не сильно повлияет на рынок, так как имеющуюся у людей необходимость в улучшении жилищных условий рост ставки не отменит. «Платеж по кредиту изменится незначительно, в среднем – в диапазоне от 500 до 1000 рублей в месяц. Это явно не та сумма, чтобы отказываться от приобретения жилья в кредит», – уверена она.
Относительно прогноза по объемам выдачи ипотеки единства тоже нет. «В 2019 году мы прогнозируем двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по нашим оценкам, рынок вырастет на 16–17%», – сообщили в ВТБ. «По нашим прогнозам, в 2019 году ипотечный портфель банков вырастет на 15–17% и составит 8,2 трлн рублей», – говорит начальник ипотечного центра Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина. «Несмотря на все негативные факторы, рост объема выдачи ипотечных кредитов в этом году сохранится, хотя, конечно, не с такими темпами, как в 2018 году», – соглашается Татьяна Хоботова.
«В 2019 году из-за увеличения процентных ставок спрос на ипотеку не сможет остаться на таком же высоком уровне, как в 2018-м. Ситуация на первичном рынке, вероятнее всего, будет более сложной, чем на вторичном, из-за перехода к проектному финансированию жилищного строительства», – со своей стороны, отмечает Наталья Ващелюк. Самый пессимистичный прогноз дает Максим Ельцов, предполагающий, что в 2019 году объем выдачи ипотеки может рухнуть на 20% – и «это не самый худший вариант».
Интересно, что эксперты называют психологический фактор одним из решающих для перспектив ипотеки в этом году. «Практически весь 2017 год процентная ставка была на уровне 10–11% годовых, и это не мешало ипотечному рынку активно расти», – напоминает Ольга Трошева. «Реальная сумма удорожания кредита не велика. Очень важен информационный фон. Если будет не эмоциональная реакция на слово «подорожание», а прагматичный расчет с цифрами в руках, то люди увидят, что причин отказываться от кредита нет», – отмечает Татьяна Хоботова. «Ожидание роста цен после перехода на проектное финансирование сейчас создает скорее благоприятный фон для принятия решения о покупке жилья», – добавляет Светлана Денисова.
По оценке большинства экспертов, психологически приемлемой для большинства приобретателей квартир является процентная ставка ниже 12% годовых, и пока нет оснований считать, что существует риск перехода этого рубежа.
Мнение
Светлана Четина, начальник ипотечного центра ПАО «Промсвязьбанк»:
– По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине 2019 года (5,5–6%). Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 п. п. Во втором полугодии инфляция, скорее всего, замедлится до 5–5,5%. Уже в 2020 году регулятор ожидает стабилизации инфляции на отметке около 4%. Исходя из данных оценок, мы ожидаем постепенного снижения ставок по ипотеке во втором полугодии 2019-го – начале 2020 года. В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам была на уровне 9,5% годовых. Ставка может вырасти до 10–10,5% в середине 2019 года, в конце – ожидаем снижения этого показателя до 9,75–10,25% годовых.
Кстати
Федеральные власти намерены оказать помощь заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Первый зампред Центробанка Сергей Швецов выступил с инициативой предоставить таким гражданам «ипотечные каникулы», то есть разрешить временно приостанавливать выплаты по кредитам. Речь идет о том, чтобы в стандарте ипотечного жилищного кредитования предусмотреть схему, по которой человек, в случае заболевания, несчастного случая или потери работы, мог объявить мораторий на текущие выплаты. По словам председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, законопроект об «ипотечных каникулах» может быть принят уже в первом полугодии 2019 года.