Классика или евроформат?
Квартиры евроформата — с просторной кухней-гостиной и одной или несколькими отдельными спальнями — появились на рынке недвижимости 10–12 лет назад. Сегодня они прочно обосновались практически во всех сегментах жилья от «эконом» до элитного. Доля таких квартир в новых проектах составляет от 10 до 80%.
Спрос определяет заказчик
Девелоперы уверены, что интерес к квартирам с европейскими планировками связан прежде всего с изменением образа жизни основных потребителей, создающих спрос на новый формат. По словам коммерческого директора KR Properties Екатерины Фонаревой, удобная планировка стала вторым по важности фактором при выборе квартиры.
«Кухня перестала иметь сугубо утилитарное назначение и стала домашним очагом, где собираются все члены семьи, — поясняет совладелец и генеральный директор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова. — В премиальном сегменте гостиные всегда просторные и чаще всего включают место для приготовления пищи. На рынке большой выбор планировочных решений гостиных, именно от этой части дома в первую очередь отталкиваются архитекторы и маркетологи, создавая продукт. Но в элитном сегменте кухня чаще отделена от столовой. А гостиная — это самостоятельное помещение, оборудованное на вкус владельца. Функционал зависит от предпочтений и образа жизни хозяев».
Учитывая растущую популярность формата, девелоперы стараются предлагать все разнообразие планировок в пределах одного жилого комплекса.
«В новых проектах ЖК "БелАрт", CUBE и "Тайм Сквер", которые холдинг вывел на рынок в 2021 году, соотношение между классическими и европланировками примерно 70/30, — говорит Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга "РСТИ" (Росстройинвест). — Это соотношение полностью соответствует запросам покупателей, поэтому дефицита или затоваривания по той или иной позиции не возникает».
У Setl Group в Петербурге примерно 30% квартир евроформата представлено во всех новых ЖК: Pulse Premier, малоэтажном «Солнечный город. Резиденции», «Панорама парк Сосновка», «Стрижи в Невском 2» и других.
В квартирографии 2-й очереди ЖК «Новый Лесснер» (ГК «Отделстрой») есть квартиры Е2, Е3 и E4. При этом в одном подъезде могут быть запроектированы однушки-перевертыши: в одной квартире кухня больше комнаты, а в другой комната больше кухни — покупатель может выбрать, что для него предпочтительнее.
В Москве, по словам руководителя Департамента развития и перспективных проектов Sezar Group Георгия Новикова, доля планировочных решений с объединенной кухней-гостиной в общем объеме предложения за последние несколько лет перешагнула за 50%.
«Если еще принять во внимание так называемые "гибкие" планировочные решения, то можно с уверенностью оценить эту долю не менее чем в 70%, — уверяет эксперт. — Речь идет о вариантах, которые позволяют собственнику самому решать, нужна ли ему обособленная кухня или объединенная кухня-гостиная. Такую возможность предоставляет свободная планировка, отсутствие несущих стен между кухней и гостиной, два или более окон в зоне кухни и смежной комнаты».
По мнению руководителя направления продаж и коммерческой недвижимости ЮИТ Санкт-Петербург Максима Соболева, европланировка воспринимается как более комфортная, соответственно, чем выше комфортность дома, тем больше должно быть евроквартир, хотя студии тоже могут рассматриваться как евроформат. При этом просто совмещение кухни и гостиной не делает квартиру ликвиднее. Клиент выбирает планировку целиком, смотрит на ее удобство, расположение по сторонам света и прочие факторы.
Это подтверждают данные «Единого Центра Инвестиций» (ЕЦИ). Если в среднем соотношение «евро» к классическому формату среди однокомнатных квартир составляет 57,4 к 42,6%, а среди двух- и трехкомнатных — 37,2 к 62,8%, то в квартирах класса «бизнес» и выше пропорции меняются в пользу евроквартир: более 68% среди однокомнатных, свыше 46% — среди двух- и трехкомнатных.
Удобно покупателю, выгодно застройщику
У квартир с европейскими планировками есть ряд особенностей, которые для кого-то станут плюсами, а для кого-то — недостатками.
В качестве преимуществ Екатерина Фонарева (KR-Properties) отмечает прежде всего удобные планировки с лучшим зонированием: изолированные спальни в приватной части квартиры, светлые и просторные кухни-гостиные с одним или несколькими окнами, сокращение количества стен и коридоров, оптимизация неэффективных площадей. Кроме того, объединения разных помещений уже не ограничивается кухней и гостиной: появляются новые изолированные пространства вроде мастер-спальни с собственной ванной и отдельной гардеробной.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева полагает, что квартиры евроформата востребованы за счет своей функциональности, рационального использования каждого метра пространства, отсутствия лишних перегородок, а объединенная кухня-гостиная дает возможность зонировать квартиру по своему вкусу.
«В таких квартирах редко встретишь узкие длинные коридоры и углы, — директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан также отмечает рациональное использование каждого сантиметра площади. — В евроквартирах ваше личное пространство — детская или спальня — останутся приватными, ведь все гости будут находиться в кухне-гостиной, что крайне удобно как для хозяев дома, так и их гостей».
У евроквартир эконом-класса еще одним плюсом является меньшая стоимость по сравнению с классической планировкой за счет сокращения площади, но при этом с большей, хотя и объединенной с гостиной, кухней.
«На протяжении последних пятнадцати лет сохраняется устойчивый спрос на квартиры с просторными кухнями, и совмещение кухни и гостиной позволяет удовлетворить эти требования, — считает генеральный директор ООО "Город-спутник "Южный" Сергей Хромов. — Сегодня кухни площадью менее 10 "квадратов" даже не рассматриваются покупателями, их средняя площадь варьируется от 12 до 16 кв. м. В евродвушках пространство, объединяющее кухню с гостиной, занимает от 25 до 40% площади квартиры, в евротрешках — до 35%. При этом стоимость квартиры с европланировкой в среднем на 20% ниже, чем аналог классического формата».
Такой относительно бюджетный вариант жилья обычно предпочитают молодые пары без детей или с одним ребенком, он может стать подходящей покупкой для живущих отдельно пожилых родителей или инвесторов.
«Евродвушка с одной спальней — оптимальный выбор между однокомнатной и двухкомнатной квартирой с классической планировкой. Она меньше классической двушки, однако просторная кухня-гостиная дает определенное "пространство для маневра": можно увеличить зону кухни или, напротив, организовать там спальное место, а классический обеденный стол заменить на барную стойку, — рассуждает руководитель направления разработки продукта ГК "А101" Павел Брызгалов. — Такая квартира по функционалу будет приближена к классической двухкомнатной квартире, но будет как минимум на 5 кв. метров меньше. С учетом нынешней стоимости квадратного метра жилья в Москве разница в цене составит более миллиона рублей. В то же время, если более высокая цена не особенно критична для покупателя, он скорее предпочтет классическую планировку, потому что в ней функционал комнат легче трансформируется под меняющиеся потребности».
Чем выше класс жилья, тем просторнее квартиры. Если в сегменте массового жилья кухня-гостиная составляет в среднем 18–20 кв. м, то в бизнес-классе — 23–30 кв. м, в высокобюджетных проектах — от 30 кв. м и выше. Например, в премиальном авторском доме RozaRossa площадь кухни-гостиной варьируется от 20 до 64 кв. м, а в элитном клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique средняя площадь составляет 50 кв. м. В высокобюджетных проектах евроквартиры не уступают по стоимости классике, но все равно пользуются растущим спросом.
«В такой квартире можно обустроить комфортное жилое пространство, за него покупатели готовы платить больше, — поясняет Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании "Полис Групп". — В среднем квартиры 2Е стоят дороже стандартных однокомнатных на 2–3 тысячи рублей с каждого квадратного метра. В квартирографии нашей компании евроформат занимает 50% от общего количества однокомнатных и трехкомнатных квартир».
«Практически все ведущие девелоперы отдают предпочтение европланировкам: их доля на рынке новостроек Москвы составляет 80–90%, — уверяет Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО "ИНТЕКО". — Чаще всего европланировки встречаются в массовом сегменте, где для покупателя важна оптимизация площади с целью уменьшения бюджета покупки. В массовом сегменте наиболее востребована площадь кухни-гостиной в пределах от 15 до 25 кв. м в зависимости от комнатности и общей площади квартиры. Покупатели бизнес-сегмента предпочитают кухни-гостиные от 20 до 40 кв. м, в элитном востребована кухня-гостиная от 40 до 80 кв. м».
Руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевикин обращает внимание на то, что параметры кухни-гостиной зависят от количества спален: «В бизнес-классе оптимальная площадь кухни-гостиной начинается от 20–23 кв. м для однокомнатной квартиры, от 23–25 кв. метров — для двухкомнатной. В комфорт-классе площадь кухни-гостиной может и начинаться от 17–19 кв. м. Например, в ЖК "LIFE-Варшавская" кухня-гостиная занимает 18 кв. м в однокомнатной квартире площадью 41 кв. м, а в 2-комнатной квартире площадью 61 кв. м на нее приходится 21 кв. м».
Стандарт завтрашнего дня
Хотя европланировки заметно потеснили классический формат, говорить об их доминировании еще рано. Девелоперы сходятся во мнении, что классика никогда не уйдет с рынка. Она еще долго останется востребованной в массовом сегменте жилья, где семья готова отказаться от общего пространства в пользу еще одной спальни для детей или родителей, а также в регионах, где застройщики делают упор не на качество, а на количество реализуемых квадратных метров.
По мнению директора отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент» Екатерины Худа, классический формат вряд ли потеряет свою популярность, для многих он остается единственным приемлемым вариантом. После периода пандемийных ограничений, когда люди оказались фактически запертыми в стенах своих квартир, востребованность европланировок стала более выраженной, но это не столь сильно скорректировало ситуацию в целом по рынку. В большей степени выбор планировки определяют семейная ситуация покупателей и их ценности, образ жизни и индивидуальные предпочтения.
В свою очередь заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов связывает перспективы евроквартир с тем, что формат уже признан практически всеми покупателями и становится для них все более понятным решением: «Если раньше квартиры с европланировками приобретали в основном молодые люди до 35 лет, которые еще не обзавелись семьями с детьми, либо молодые семьи с одним ребенком, то сегодня это абсолютно разные по возрасту, социальному и семейному статусу люди».
Приобретению практичного жилья способствует также современная организация жилых кварталов, в которых есть качественная и разнообразная инфраструктура, отвечающая запросам жителей, полагает Павел Брызгалов. Девелоперы, которые раньше других разглядели этот тренд, уже проектируют новые районы в соответствии с формирующимися запросами аудитории.
Евгения Ружицкая, коммерческий директор компании «БАЗИС-СПБ», уверена, что новый формат открыл дорогу другим гибким планировочным решениям, которые станут определяющими на рынке жилья: «В бизнес-классе маленькие гостиные почти ушли в прошлое. Пандемия, рост осознанности и потребность в "умных планировках", где максимально рационально использован каждый метр, — это факторы, которые будут влиять скорее не на формат (классический или евро), а на предложение более функциональных и эргономичных планировок, в которых можно проживать несколько жизненных сценариев».
В Capital Group уже сегодня подходят точечно к планировочным решениям и к специальным решениям по дизайну пространств, предваряя их детальным анализом потребностей аудитории. Зачастую именно благодаря этому растет количество потребителей, которые выбирают квартиры с кухнями-гостиными.
«Но в целом можно сказать, что, начав проводить больше времени дома, покупатели все чаще отдают предпочтение большему числу комнат, даже если такой вариант не включает масштабные кухни-гостиные, — отмечает между тем директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. — Предвидя этот тренд, проекты Capital Group одними из первых начали предлагать, к примеру, 80-метровые трехкомнатные лоты, хотя ранее в высокобюджетных сегментах такая же площадь выделялась под двухкомнатные квартиры или апартаменты».
Генеральный директор маркетплейса недвижимости «Единый Центр Инвестиций» (ЕЦИ) Роман Корякин считает, что после ажиотажного спроса на евроформат в 2016–2018 годах, связанного с дефицитом модных планировок, ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Поэтому снижения спроса на европланировки ни в среднесрочной, ни в долгосрочной перспективе не произойдет, если только не будет создано искусственное завышение стоимости таких квартир. Однако с учетом опыта девелоперов и задела европроектов рынок сумеет скорректировать рост цен.
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина, наоборот, предполагает, что в будущем квартиры с классическими планировками станут дефицитными и будут стоить дороже квартир с европланировками. По ее словам, некоторые петербургские и областные застройщики уже сейчас перестали предлагать традиционные планировки в своих проектах. Поэтому через 2–3 года этот формат в новостройках станет редкостью.
«Евродвушки» в тренде
Европланировки все активнее расширяют свою нишу на рынке Санкт-Петербурга в разрезе квартирографии. Следующими за студиями по популярности идут «евродвушки». По оценкам экспертов, такой формат помогает экономить на «квадратах», сохраняя высокую функциональность и эффективность использования помещений.
Широкое распространение квартир евроформата стало устойчивой тенденцией еще несколько лет назад. И изменений в этой сфере не наблюдается. «Что касается квартирографии, главным трендом является продолжающийся рост доли европланировок. Причем касается это не только России; это – общемировая тенденция», – констатирует Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» (российское подразделение финского концерна YIT).
Мода не проходит
Некоторое время назад, когда европланировки только появились на рынке, некоторые посчитали новацию данью моде, которая, как известно, весьма переменчива. Но годы идут, а тренд сохраняется. «В целом доля квартир евроформата в общем спросе составляет порядка 20% и демонстрирует тенденцию к росту», – говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
С ней согласны и другие эксперты, хотя долю евроформата они оценивают по-разному. «Его доля жилья в квартирографии новостроек Петербурга и Ленобласти достигает 30%», – отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. «Евротрехкомнатные и еврочетырехкомнатные квартиры уже практически полностью вытеснили с рынка классические планировки в своем сегменте. «Евродвушки» пока представлены в чуть меньшей степени, их доля в большинстве проектов не превышает 30–40%, но постепенно ситуация меняется. В будущем они также практически полностью вытеснят с рынка однокомнатные квартиры с классической планировкой», – считает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
Долю непосредственно «евродвушек» в общем объеме предложения в КЦ «Петербургская Недвижимость» оценивают на уровне 12–15% рынка. «В новых проектах Setl Group – порядка 25–30%», – добавляет Ольга Трошева. «Если смотреть продажи в масс-маркете с начала этого года, то на «евродвушки», по нашим данным, пришлось 12% спроса (в штуках). В наших проектах мы закладываем формат со спальной комнатой и большой кухней-гостиной в размере 15–20%», – отмечает Дмитрий Ефремов. «В наших будущих проектах доля «евродвушек» составляет порядка 80% среди всех однокомнатных квартир. Можно ожидать, что через несколько лет эта доля достигнет 100%, так как «евродвушка» – это более эффективный продукт», – уверен Пётр Буслов.
«На рынке соблюдается баланс спроса и предложения. Квартирография новых объектов коррелируется с объемом спроса. По мере роста популярности евроформата всё больше застройщиков включают такие квартиры в квартирографию новых объектов», – резюмирует Ольга Трошева.
В чем секрет?
По оценке экспертов, секрет популярности «евродвушек» – в универсальности формата. «"Евродвушка" – это многофункциональная кухня-гостиная и отдельная спальня. Благодаря этому в квартире появляется не одно, а два жилых пространства с возможностью организации дополнительного спального места. В классической однокомнатной квартире кухня предназначена для приготовления пищи, а спальня – это одновременно и место отдыха, и место для приема гостей, что неудобно», – говорит Пётр Буслов.
«Особенно популярны такие квартиры среди молодых покупателей. В просторной кухне-гостиной можно собираться большой компанией», – отмечает Дмитрий Ефремов. «Формат дает возможность проводить больше времени с членами семьи, формирует общее пространство. Кроме того, у более молодых покупателей это модно – в спальне человек проводит только время сна, в остальное время семья собирается в кухне-гостиной», – добавляет Ольга Трошева.
Она отмечает и сравнительную дешевизну формата. «При отсутствии средств на покупку квартиры традиционной планировки люди имеют возможность приобрести «евродвушку». Наиболее популярный метраж стандартных двухкомнатных квартир составляет 55–65 кв. м, в то время как «евродвушки» в основном не превышают 45 кв. м», – говорит эксперт.
«Как правило, квартиры классических планировок все-таки дороже, чем евроформаты сопоставимого метража, из-за дополнительного окна. Но существенной разницы в стоимости нет. Цена скорее будет зависеть не только от площади квартиры, но и ее расположения, видовых характеристик, индивидуальных особенностей», – отмечает, со своей стороны, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов. Кроме того, по его словам, такой формат квартир очень хорошо подходит для сдачи в аренду: «Европланировки наиболее ликвидны, как для собственного проживания, так и для перепродажи, поскольку у них шире целевая аудитория».
На конкретных примерах
По словам руководителя проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест» Анзора Берсирова, площадь «евродвушек» в домах компании комфорт-класса варьируется от 38 до 42 кв. м. «Стандартными планировками предусмотрена спальня площадью 10–13 кв. м и кухня-гостиная площадью 16–20 кв. м. Этих площадей достаточно для организации спального места, рабочей кухонной зоны и зоны отдыха. Отмечу, что важной является эргономичность планировок, поэтому на этапе их разработки мы прорабатываем план расстановки мебели для каждого типа квартир, чтобы учесть все нюансы. Также мы внимательно подходим к вопросу расположения мест для хранения, что особенно важно для небольших квартир. В «евродвушках», как правило, выделить место под полноценную гардеробную не всегда позволяет площадь, поэтому мы предусматриваем ниши в спальне и коридорах для размещения встроенных шкафов», – рассказывает он.
По словам руководителя направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Вадима Лаврова, в «евродвушках» компании эффективно используется каждый метр: «Прихожая компактных размеров, но в ней предусмотрена ниша для размещения гардеробного шкафа. Запроектирована удобная и просторная кухня-гостиная (20 кв. м), позволяющая зонировать пространство на зону кухни-столовой и зону отдыха с возможностью организации рабочего места. Глубина балкона позволяет разместить, например, столик и два кресла. Несмотря на компактные размеры спальни, в ней удобно располагается двуспальная кровать, может быть организовано рабочее место и дополнительные места для хранения».
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Квартиры европланировок чаще выбирают покупатели до 50 лет, а также молодые семьи с одним-двумя детьми. Так за меньшие деньги клиенты получают больше функциональной полезной площади. Например, в однокомнатной квартире семье с ребенком будет сложно разделить пространство на детскую и взрослую зоны. В то время как в «евродвушке» родители могут выделить детям отдельную полноценную комнату без ущерба для своего размещения. То есть приобретая лот площадью 35–40 кв. м., клиент функционально получает аналог стандартной двухкомнатной квартиры площадью 50–55 кв. м.
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест»:
– Если говорить об интересных и новых вариантах планировок, стоит выделить «евродвушки» в ЖК NEWПИТЕР, в которых предусмотрено наличие двух окон в кухне-гостиной. Это решение позволит покупателям в дальнейшем организовать полноценную двухкомнатную квартиру, что особенно актуально для молодых семей в случае рождения детей.
Осень покупок и продаж
Хотя продажи у застройщиков на подъеме, от традиционных осенних маркетинговых акций они не отказываются. Большинство скидок ограничено во времени. Однако впереди рынок ждут новогодние акции.
Аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» подметили: размах осенних скидок в последние три года несколько сократился. Однако в прошлом году на осень пришлось 30% акций, и это самая большая доля скидочных программ в течение года.
В начале осени обычно росло предложение, а за лето накапливался отложенный спрос – осенью продавцы и покупатели находили друг друга.
Осень-2019 не стала исключением. Возможно, потому, что большинство застройщиков до сих пор привлекает средства дольщиков по договорам, не открывая эскроу-счетов.
Паркинг в подарок
Некоторые застройщики запустили программы скидок в сентябре, но большинство – в октябре. При этом параллельно объявлено о повышении цен – соответственно, с октября или с ноября.
Так, «Группа ЛСР» запустила акцию сразу в десяти своих жилых комплексах: половину стоимости квартиры можно оплатить сейчас, вторую половину – накануне сдачи дома. Но с 1 октября цены выросли. Кроме того, застройщик делает скидку в 3 тыс. рублей с каждого «квадрата» на однокомнатные квартиры в ряде ЖК.
Компания «Инвестторг» предлагает аналогичные скидки – 3 тыс. рублей с метра при покупке студии или однокомнатной квартиры в ЖК «Геометрия». Но застройщик пошел дальше, объявив скидки в 100 тыс. рублей на двухкомнатные квартиры и 150 тыс. рублей – на трехкомнатные.
Минимальные скидки от застройщиков составляют 1% – несколько тысяч рублей, зато максимальные – более 1 млн рублей, при этом скидки достигают 20%. «Мы формируем спецпредложения, исходя из политики продаж и запросов покупателей, выбираем те варианты, которые позволят клиентам наиболее комфортно и выгодно решить жилищный вопрос. Перечень акций готовится, как правило, на месяц, и при необходимости они продлеваются», – поясняет начальник отдела маркетинга ГК «КВС» Марианна Ивлева.
Нынешняя осень на рынке новостроек богата скидками на места в паркингах. Так, ГК «Полис Групп» в ЖК «Полис на Московской» при покупке двух- или трехкомнатной квартиры готова расстаться с машино-местом за половину цены.
Группа RBI в ЖК «Четыре горизонта» предлагает покупателям трех- и четырехкомнатных квартир место в подземном паркинге в подарок. Стоит отметить, что цена машино-места – 1,1 млн рублей, а квартиры – минимум 25,4 млн.
Также безвозмездно получат парковочное место покупатели жилья в ЖК «Аист» компании «Красная стрела» (если лот будет стоить больше 6 млн рублей) и покупатели «двушек» в ЖК New Time от РСТИ.
Покупка квартиры с европланировкой в ЖК «Триумф Парк» у эксклюзивного брокера проекта – компании «Петербургская Недвижимость» – обернется скидкой на машино-место в 40%.
Компания «Инвестторг» готова продать парковочное место в любом ЖК за 300 тыс. рублей вместо 500 тыс., компания Euroinvest Development – за 200 тыс. рублей при покупке квартиры площадью от 39 кв. м в ЖК «iD Мурино», да еще и в рассрочку.
Целый ряд застройщиков предлагает в качестве бонуса отделку или кладовую в ЖК – и бесплатно, и за частичную оплату. Например, Группа ЦДС в нескольких ЖК в дополнение к базовой чистовой отделке квартиры предлагает пакет опций LifeStyle. Он включает в себя высококачественные отделочные материалы, а также сантехническое и инженерное оборудование от известных европейских брендов.
Нестандарт
В то же время сегодня на рынке появляются не совсем привычные скидки. Компания Bonava, например, предоставляет дополнительную скидку в 10 тыс. рублей покупателям, которые регистрируют сделку в электронной форме.
ГК «КВС» предлагает покупателям дисконт в 70 тыс. рублей, если они приобретают квартиру через интернет-магазин застройщика. Проект был запущен в этом году и позволяет полностью перевести весь процесс покупки в онлайн: выбрать квартиру, оформить все документы, подписать договор и отправить его на регистрацию. «По нашему опыту, наиболее интересными для покупателей все же остаются скидки на недвижимость. В масс-маркете востребованы также субсидированная ипотека или удобные программы рассрочки, которые существенно могут облегчить финансовую нагрузку», – уточняет Марианна Ивлева.
Все чаще застройщики предлагают так называемые программы лояльности – скидки на повторную покупку. В этом случае Bonava скидывает 1 тыс. рублей с 1 кв. м. При этом покупатель должен предъявить копию ДДУ, заключенного ранее в любом ЖК застройщика. Акция не распространяется на приобретение машино-мест, кладовых, нежилых помещений. В компании «Инвестторг» скидка по такой программе составляет 2%, в СК «Дальпитерстрой» – 1%.
В ГК «КВС» программа лояльности несколько сложнее. При приобретении первой квартиры или коммерческого помещения клиент получает серебряную карту, которая дает скидку 2% на следующую покупку. При заключении третьего договора на приобретение жилья или коммерческого помещения серебряная карта меняется на золотую, по которой можно получить дисконт 3% на четвертую покупку и далее. Вместе с картой лояльности покупатели получают две «Карты друга», которые они могут передать своим друзьям и близким. Предъявитель карты получает скидку в 50 тыс. рублей на покупку квартиры.
Богатым положены скидки
Рассрочки также входят в пакет акций на покупку недвижимости в новостройках. Их в том или ином виде предлагают многие застройщики – на оплату паркингов, квартир, кладовых. Обычно условия действуют до завершающей стадии проекта. Как правило, девелопер продает в рассрочку 10–20% квартир в комплексе – в противном случае может пострадать экономика проекта.
Застройщики обычно рекламируют рассрочки как беспроцентные. Однако у них есть цена – разница при 100-процентной оплате и при оплате в рассрочку. Сегодня минимальная стоимость рассрочки 1%, но есть предложения и в 15% – например, от компании «Аквилон Инвест».
Безусловно, полной суммой для оплаты квартиры сегодня обладает сравнительно небольшая часть покупателей, поэтому воспользоваться предложениями застройщиков могут далеко не все граждане.
Постепенно скидки распространились и на сделки с участием ипотечных денег: в этом случае покупатель также единовременно оплачивает полную стоимость квартиры. Речь идет в первую очередь о жилых комплексах, аккредитованных банками, которые предлагают покупателям совместные программы с застройщиками – естественно, под более низкий процент, чем в базовом продукте.
Вместе с тем директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов назвал рассрочки лучшим на ближайшее время инструментом стимулирования продаж. «Привлекательные условия по рассрочкам могут помочь застройщикам привлечь какую-то часть покупателей. При этом важно продумать комфортные условия рассрочки: ее срок, стоимость и пр. Хотя нужно отметить, что с введением эскроу-счетов количество программ рассрочек становится все меньше», – говорит он.
Демпинг или бессребреничество?
Если девелопер верно спланировал экономику проекта и план продаж, вряд ли ему нужны большие скидки и весомые бонусы.
Марианна Ивлева отмечает: слишком большие скидки и демпинг со стороны застройщика свидетельствуют скорее о неликвидности продукта или изначально плохо просчитанной финансовой модели. «Сегодня таких предложений на рынке практически нет, поскольку недобросовестные компании уходят в прошлое. Большие скидки постепенно уступают место более удобным и продуманным программам оплаты. Выбирая квартиру, всегда внимательно нужно смотреть не только на цену, но и на характеристики жилого комплекса, качество материалов, отделки, примеры уже сданных домов застройщика и отзывы клиентов. Квартира – не тот продукт, где можно ориентироваться исключительно на "красные ценники"» – указывает она.
Тем не менее, акции помогают увеличить объемы реализации жилья. По разным данным, скидочные программы в период их действия обеспечивают рост продаж на конкретных объектах на 10–15%.