Классика или евроформат?
Квартиры евроформата — с просторной кухней-гостиной и одной или несколькими отдельными спальнями — появились на рынке недвижимости 10–12 лет назад. Сегодня они прочно обосновались практически во всех сегментах жилья от «эконом» до элитного. Доля таких квартир в новых проектах составляет от 10 до 80%.
Спрос определяет заказчик
Девелоперы уверены, что интерес к квартирам с европейскими планировками связан прежде всего с изменением образа жизни основных потребителей, создающих спрос на новый формат. По словам коммерческого директора KR Properties Екатерины Фонаревой, удобная планировка стала вторым по важности фактором при выборе квартиры.
«Кухня перестала иметь сугубо утилитарное назначение и стала домашним очагом, где собираются все члены семьи, — поясняет совладелец и генеральный директор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова. — В премиальном сегменте гостиные всегда просторные и чаще всего включают место для приготовления пищи. На рынке большой выбор планировочных решений гостиных, именно от этой части дома в первую очередь отталкиваются архитекторы и маркетологи, создавая продукт. Но в элитном сегменте кухня чаще отделена от столовой. А гостиная — это самостоятельное помещение, оборудованное на вкус владельца. Функционал зависит от предпочтений и образа жизни хозяев».
Учитывая растущую популярность формата, девелоперы стараются предлагать все разнообразие планировок в пределах одного жилого комплекса.
«В новых проектах ЖК "БелАрт", CUBE и "Тайм Сквер", которые холдинг вывел на рынок в 2021 году, соотношение между классическими и европланировками примерно 70/30, — говорит Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга "РСТИ" (Росстройинвест). — Это соотношение полностью соответствует запросам покупателей, поэтому дефицита или затоваривания по той или иной позиции не возникает».
У Setl Group в Петербурге примерно 30% квартир евроформата представлено во всех новых ЖК: Pulse Premier, малоэтажном «Солнечный город. Резиденции», «Панорама парк Сосновка», «Стрижи в Невском 2» и других.
В квартирографии 2-й очереди ЖК «Новый Лесснер» (ГК «Отделстрой») есть квартиры Е2, Е3 и E4. При этом в одном подъезде могут быть запроектированы однушки-перевертыши: в одной квартире кухня больше комнаты, а в другой комната больше кухни — покупатель может выбрать, что для него предпочтительнее.
В Москве, по словам руководителя Департамента развития и перспективных проектов Sezar Group Георгия Новикова, доля планировочных решений с объединенной кухней-гостиной в общем объеме предложения за последние несколько лет перешагнула за 50%.
«Если еще принять во внимание так называемые "гибкие" планировочные решения, то можно с уверенностью оценить эту долю не менее чем в 70%, — уверяет эксперт. — Речь идет о вариантах, которые позволяют собственнику самому решать, нужна ли ему обособленная кухня или объединенная кухня-гостиная. Такую возможность предоставляет свободная планировка, отсутствие несущих стен между кухней и гостиной, два или более окон в зоне кухни и смежной комнаты».
По мнению руководителя направления продаж и коммерческой недвижимости ЮИТ Санкт-Петербург Максима Соболева, европланировка воспринимается как более комфортная, соответственно, чем выше комфортность дома, тем больше должно быть евроквартир, хотя студии тоже могут рассматриваться как евроформат. При этом просто совмещение кухни и гостиной не делает квартиру ликвиднее. Клиент выбирает планировку целиком, смотрит на ее удобство, расположение по сторонам света и прочие факторы.
Это подтверждают данные «Единого Центра Инвестиций» (ЕЦИ). Если в среднем соотношение «евро» к классическому формату среди однокомнатных квартир составляет 57,4 к 42,6%, а среди двух- и трехкомнатных — 37,2 к 62,8%, то в квартирах класса «бизнес» и выше пропорции меняются в пользу евроквартир: более 68% среди однокомнатных, свыше 46% — среди двух- и трехкомнатных.
Удобно покупателю, выгодно застройщику
У квартир с европейскими планировками есть ряд особенностей, которые для кого-то станут плюсами, а для кого-то — недостатками.
В качестве преимуществ Екатерина Фонарева (KR-Properties) отмечает прежде всего удобные планировки с лучшим зонированием: изолированные спальни в приватной части квартиры, светлые и просторные кухни-гостиные с одним или несколькими окнами, сокращение количества стен и коридоров, оптимизация неэффективных площадей. Кроме того, объединения разных помещений уже не ограничивается кухней и гостиной: появляются новые изолированные пространства вроде мастер-спальни с собственной ванной и отдельной гардеробной.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева полагает, что квартиры евроформата востребованы за счет своей функциональности, рационального использования каждого метра пространства, отсутствия лишних перегородок, а объединенная кухня-гостиная дает возможность зонировать квартиру по своему вкусу.
«В таких квартирах редко встретишь узкие длинные коридоры и углы, — директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан также отмечает рациональное использование каждого сантиметра площади. — В евроквартирах ваше личное пространство — детская или спальня — останутся приватными, ведь все гости будут находиться в кухне-гостиной, что крайне удобно как для хозяев дома, так и их гостей».
У евроквартир эконом-класса еще одним плюсом является меньшая стоимость по сравнению с классической планировкой за счет сокращения площади, но при этом с большей, хотя и объединенной с гостиной, кухней.
«На протяжении последних пятнадцати лет сохраняется устойчивый спрос на квартиры с просторными кухнями, и совмещение кухни и гостиной позволяет удовлетворить эти требования, — считает генеральный директор ООО "Город-спутник "Южный" Сергей Хромов. — Сегодня кухни площадью менее 10 "квадратов" даже не рассматриваются покупателями, их средняя площадь варьируется от 12 до 16 кв. м. В евродвушках пространство, объединяющее кухню с гостиной, занимает от 25 до 40% площади квартиры, в евротрешках — до 35%. При этом стоимость квартиры с европланировкой в среднем на 20% ниже, чем аналог классического формата».
Такой относительно бюджетный вариант жилья обычно предпочитают молодые пары без детей или с одним ребенком, он может стать подходящей покупкой для живущих отдельно пожилых родителей или инвесторов.
«Евродвушка с одной спальней — оптимальный выбор между однокомнатной и двухкомнатной квартирой с классической планировкой. Она меньше классической двушки, однако просторная кухня-гостиная дает определенное "пространство для маневра": можно увеличить зону кухни или, напротив, организовать там спальное место, а классический обеденный стол заменить на барную стойку, — рассуждает руководитель направления разработки продукта ГК "А101" Павел Брызгалов. — Такая квартира по функционалу будет приближена к классической двухкомнатной квартире, но будет как минимум на 5 кв. метров меньше. С учетом нынешней стоимости квадратного метра жилья в Москве разница в цене составит более миллиона рублей. В то же время, если более высокая цена не особенно критична для покупателя, он скорее предпочтет классическую планировку, потому что в ней функционал комнат легче трансформируется под меняющиеся потребности».
Чем выше класс жилья, тем просторнее квартиры. Если в сегменте массового жилья кухня-гостиная составляет в среднем 18–20 кв. м, то в бизнес-классе — 23–30 кв. м, в высокобюджетных проектах — от 30 кв. м и выше. Например, в премиальном авторском доме RozaRossa площадь кухни-гостиной варьируется от 20 до 64 кв. м, а в элитном клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique средняя площадь составляет 50 кв. м. В высокобюджетных проектах евроквартиры не уступают по стоимости классике, но все равно пользуются растущим спросом.
«В такой квартире можно обустроить комфортное жилое пространство, за него покупатели готовы платить больше, — поясняет Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании "Полис Групп". — В среднем квартиры 2Е стоят дороже стандартных однокомнатных на 2–3 тысячи рублей с каждого квадратного метра. В квартирографии нашей компании евроформат занимает 50% от общего количества однокомнатных и трехкомнатных квартир».
«Практически все ведущие девелоперы отдают предпочтение европланировкам: их доля на рынке новостроек Москвы составляет 80–90%, — уверяет Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО "ИНТЕКО". — Чаще всего европланировки встречаются в массовом сегменте, где для покупателя важна оптимизация площади с целью уменьшения бюджета покупки. В массовом сегменте наиболее востребована площадь кухни-гостиной в пределах от 15 до 25 кв. м в зависимости от комнатности и общей площади квартиры. Покупатели бизнес-сегмента предпочитают кухни-гостиные от 20 до 40 кв. м, в элитном востребована кухня-гостиная от 40 до 80 кв. м».
Руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевикин обращает внимание на то, что параметры кухни-гостиной зависят от количества спален: «В бизнес-классе оптимальная площадь кухни-гостиной начинается от 20–23 кв. м для однокомнатной квартиры, от 23–25 кв. метров — для двухкомнатной. В комфорт-классе площадь кухни-гостиной может и начинаться от 17–19 кв. м. Например, в ЖК "LIFE-Варшавская" кухня-гостиная занимает 18 кв. м в однокомнатной квартире площадью 41 кв. м, а в 2-комнатной квартире площадью 61 кв. м на нее приходится 21 кв. м».
Стандарт завтрашнего дня
Хотя европланировки заметно потеснили классический формат, говорить об их доминировании еще рано. Девелоперы сходятся во мнении, что классика никогда не уйдет с рынка. Она еще долго останется востребованной в массовом сегменте жилья, где семья готова отказаться от общего пространства в пользу еще одной спальни для детей или родителей, а также в регионах, где застройщики делают упор не на качество, а на количество реализуемых квадратных метров.
По мнению директора отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент» Екатерины Худа, классический формат вряд ли потеряет свою популярность, для многих он остается единственным приемлемым вариантом. После периода пандемийных ограничений, когда люди оказались фактически запертыми в стенах своих квартир, востребованность европланировок стала более выраженной, но это не столь сильно скорректировало ситуацию в целом по рынку. В большей степени выбор планировки определяют семейная ситуация покупателей и их ценности, образ жизни и индивидуальные предпочтения.
В свою очередь заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов связывает перспективы евроквартир с тем, что формат уже признан практически всеми покупателями и становится для них все более понятным решением: «Если раньше квартиры с европланировками приобретали в основном молодые люди до 35 лет, которые еще не обзавелись семьями с детьми, либо молодые семьи с одним ребенком, то сегодня это абсолютно разные по возрасту, социальному и семейному статусу люди».
Приобретению практичного жилья способствует также современная организация жилых кварталов, в которых есть качественная и разнообразная инфраструктура, отвечающая запросам жителей, полагает Павел Брызгалов. Девелоперы, которые раньше других разглядели этот тренд, уже проектируют новые районы в соответствии с формирующимися запросами аудитории.
Евгения Ружицкая, коммерческий директор компании «БАЗИС-СПБ», уверена, что новый формат открыл дорогу другим гибким планировочным решениям, которые станут определяющими на рынке жилья: «В бизнес-классе маленькие гостиные почти ушли в прошлое. Пандемия, рост осознанности и потребность в "умных планировках", где максимально рационально использован каждый метр, — это факторы, которые будут влиять скорее не на формат (классический или евро), а на предложение более функциональных и эргономичных планировок, в которых можно проживать несколько жизненных сценариев».
В Capital Group уже сегодня подходят точечно к планировочным решениям и к специальным решениям по дизайну пространств, предваряя их детальным анализом потребностей аудитории. Зачастую именно благодаря этому растет количество потребителей, которые выбирают квартиры с кухнями-гостиными.
«Но в целом можно сказать, что, начав проводить больше времени дома, покупатели все чаще отдают предпочтение большему числу комнат, даже если такой вариант не включает масштабные кухни-гостиные, — отмечает между тем директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. — Предвидя этот тренд, проекты Capital Group одними из первых начали предлагать, к примеру, 80-метровые трехкомнатные лоты, хотя ранее в высокобюджетных сегментах такая же площадь выделялась под двухкомнатные квартиры или апартаменты».
Генеральный директор маркетплейса недвижимости «Единый Центр Инвестиций» (ЕЦИ) Роман Корякин считает, что после ажиотажного спроса на евроформат в 2016–2018 годах, связанного с дефицитом модных планировок, ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Поэтому снижения спроса на европланировки ни в среднесрочной, ни в долгосрочной перспективе не произойдет, если только не будет создано искусственное завышение стоимости таких квартир. Однако с учетом опыта девелоперов и задела европроектов рынок сумеет скорректировать рост цен.
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина, наоборот, предполагает, что в будущем квартиры с классическими планировками станут дефицитными и будут стоить дороже квартир с европланировками. По ее словам, некоторые петербургские и областные застройщики уже сейчас перестали предлагать традиционные планировки в своих проектах. Поэтому через 2–3 года этот формат в новостройках станет редкостью.
В Пушкинском районе всё больше мест для прогулок и отдыха
Каждому горожанину хочется иметь рядом с домом парк или сквер. Но в мегаполисе обычно небольшой выбор мест, подходящих для длительных прогулок. Жители Пушкинского района могут не выезжать «на природу» – они живут в зеленой зоне. От новых малоэтажных жилых комплексов, которые возводит на подъезде к Пушкину строительная компания «Терминал-Ресурс», до ближайшего парка всего 2 километра.
Пушкинский район – один из самых просторных и зелёных. Каждый год тысячи туристов со всех концов света устремляются в Пушкин. Здесь находились любимые резиденции российских императоров. Сейчас эти объекты входят в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Площадь пушкинских парков впечатляет. Екатерининский дворец и парк – жемчужина архитектуры XVIII века – занимают 100 гектар. Александровский парк – почти 200, а один из лучших пейзажных парков Европы Павловский – больше 600! Помимо эстетического наслаждения, это обеспечивает пушкинцам чистый воздух.
Екатерининский парк состоит из регулярного Старого (Голландского) сада и пейзажного Английского парка. Существуют свидетельства, что в Старом саду высаживал деревья собственноручно Петр I. С конца октября Екатерининский парк перешёл на зимний режим работы и все желающие могут попасть в парк бесплатно. Парк открыт с 7.00 до 21.00 ежедневно.
А на территории «Царскосельских холмов», где идёт комплексное освоение территории, в следующем году появится собственный сквер. Застройщик более 10 лет выращивает в своём питомнике деревья для озеленения придомовой территории ЖК «Образцовые кварталы» и подготовил проект сквера рядом с новостройками.
Евротенденции упрочивают позиции
Нарастающий темп жизни располагает к эргономике, в том числе к разумно организованной жилой среде. Одна из примет современности – компактные квартиры, предназначенные, тем не менее, для целой семьи, так называемые «евротрешки».
«Евротрешка» – некий промежуточный вариант между привычными двух- и трехкомнатными квартирами.
Она представляет собой квартиру, в составе которой есть кухня-гостиная плюс еще две комнаты. Как правило, кухня-гостиная занимает примерно треть площади. Такие квартиры рассчитаны на семью из четырех человек.
Обычно площадь «евротрешки» составляет 50–60 кв. м, в то время как площадь «классических» трехкомнатных квартир, хотя и следует моде на сокращение метража, все же достигает 70–80 кв. м.
Довольно стандартный вариант – 56 кв. м: 20-метровая кухня-гостиная, две комнаты по 12 кв. м, на ванную и коридор приходятся остальные 12 «квадратов». «Евротрешки» такого метража есть в объектах компаний «Полис Групп», «Северный город», «Аквилон Инвест» и др.
«Трехкомнатная квартира с европланировкой позволяет свободно распорядиться жилой площадью и разграничить функциональное назначение комнат. Просторная кухня-гостиная станет местом для приготовления и приема пищи, там же разместятся полноценные зоны для отдыха, игр и приема гостей. А компактные спальни позволят каждому члену семьи иметь личное пространство, где можно отдохнуть и выспаться после насыщенного дня, при необходимости организовать рабочее место и всегда чувствовать себя комфортно и уютно. Для удобного хранения вещей в квартирах с такими планировками предусмотрены ниши под гардеробные», – отмечает директор по продвижению компании «СПб Реновация» Ольга Захарова.
Евродоля
Поскольку квартирография в разных жилых комплексах различается, доля квартир евроформата заметно разнится в проектах. В Европе (например, в соседней Финляндии) строятся целые жилые комплексы, в квартирографии которых присутствуют исключительно квартиры евроформата – с разным количеством комнат.
«Сейчас в каждом из наших строящихся объектов, в том числе в бизнес-классе, европейские планировки занимают от 20% до 50% квартирографии», – говорит генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
По словам Ольги Захаровой, в зависимости от проекта доля «евротрешек» может достигать 15%. «Европейские планировки трехкомнатных квартир с объединенной кухней-гостиной соответствуют современному стилю жизни и с каждым годом становятся все популярнее», – говорит Оксана Кравцова.
Хотя квартиры евроформата сегодня признаны востребованным продуктом на рынке, доля «евротрешек» на рынке Петербургской агломерации пока не впечатляет. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на них приходится в совокупности 6,2%: 6,9% – в городе, 4,1% – в ближних районах Ленобласти.
Ольга Захарова отмечает растущую популярность квартир евроформата, однако признает, что если «евродвушки» уже стали привычными в продуктовой линейке, то «евротрешки» пока не заняли положенную им долю рынка.
Мода на лапидарность
Как любой объект, квартиры евроформата обладают и достоинствами, и недостатками. Среди плюсов – рациональные планировки, среди минусов – сокращение личного пространства и сложность перепланировки.
Есть еще один момент, который неизвестно к чему отнести. Это цена. С одной стороны, как правило, цена квадратного метра в квартирах евроформата на 5–7% выше, чем в традиционных квартирах, с другой – за счет меньшего метража бюджет сделки оказывается ниже.
По мнению участников рынка, евроформат будет набирать все большую популярность – за счет экономии пространства и средств. Лишь бы застройщики не забывали обеспечивать жилые комплексы с такими квартирами дополнительными площадями, вроде балконов, кладовых и мест общего пользования.
Мнение
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
– В квартире евроформата в клубном доме «Идеалист» грамотное зонирование кухни-гостиной позволило обособить кухонную зону готовки от гостевого пространства у окна с выходом на просторный солнечный балкон. Просторный холл, два санузла, две обособленные спальни. Данная эргономичная планировка подразумевает максимум функциональности и удобства при минимуме лишних метров.
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Конечно, квартиры евроформата – это очень востребованный продукт на рынке. «Евротрешки» продаются чуть хуже, чем «евродвушки». Однако есть нюанс. На окраинах «евротрешки» продаются активнее, чем в центральной части города. «Евротрешки» появились на рынке примерно десять лет назад. Самыми востребованными из них можно назвать варианты площадью 65–70 кв. м, квартиры меньшего метража большим спросом пользоваться уже не будут.
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территории АО «Строительный трест»:
– Наша компания уже в течение 5-6 лет закладывает в квартирографию своих проектов квартиры евроформата с большой кухней-гостиной. В настоящее время такие планировки составляют большую часть квартирографии в наших проектах. Например, в ЖК NEWПИТЕР, который строится в пос. Новоселье, площадь «евротрешек» варьируется от 54 до 65 кв. м в зависимости от лота. При этом, безусловно, в некоторых проектах сохраняются классические варианты планировочных решений.