Классика или евроформат?
Квартиры евроформата — с просторной кухней-гостиной и одной или несколькими отдельными спальнями — появились на рынке недвижимости 10–12 лет назад. Сегодня они прочно обосновались практически во всех сегментах жилья от «эконом» до элитного. Доля таких квартир в новых проектах составляет от 10 до 80%.
Спрос определяет заказчик
Девелоперы уверены, что интерес к квартирам с европейскими планировками связан прежде всего с изменением образа жизни основных потребителей, создающих спрос на новый формат. По словам коммерческого директора KR Properties Екатерины Фонаревой, удобная планировка стала вторым по важности фактором при выборе квартиры.
«Кухня перестала иметь сугубо утилитарное назначение и стала домашним очагом, где собираются все члены семьи, — поясняет совладелец и генеральный директор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова. — В премиальном сегменте гостиные всегда просторные и чаще всего включают место для приготовления пищи. На рынке большой выбор планировочных решений гостиных, именно от этой части дома в первую очередь отталкиваются архитекторы и маркетологи, создавая продукт. Но в элитном сегменте кухня чаще отделена от столовой. А гостиная — это самостоятельное помещение, оборудованное на вкус владельца. Функционал зависит от предпочтений и образа жизни хозяев».
Учитывая растущую популярность формата, девелоперы стараются предлагать все разнообразие планировок в пределах одного жилого комплекса.
«В новых проектах ЖК "БелАрт", CUBE и "Тайм Сквер", которые холдинг вывел на рынок в 2021 году, соотношение между классическими и европланировками примерно 70/30, — говорит Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга "РСТИ" (Росстройинвест). — Это соотношение полностью соответствует запросам покупателей, поэтому дефицита или затоваривания по той или иной позиции не возникает».
У Setl Group в Петербурге примерно 30% квартир евроформата представлено во всех новых ЖК: Pulse Premier, малоэтажном «Солнечный город. Резиденции», «Панорама парк Сосновка», «Стрижи в Невском 2» и других.
В квартирографии 2-й очереди ЖК «Новый Лесснер» (ГК «Отделстрой») есть квартиры Е2, Е3 и E4. При этом в одном подъезде могут быть запроектированы однушки-перевертыши: в одной квартире кухня больше комнаты, а в другой комната больше кухни — покупатель может выбрать, что для него предпочтительнее.
В Москве, по словам руководителя Департамента развития и перспективных проектов Sezar Group Георгия Новикова, доля планировочных решений с объединенной кухней-гостиной в общем объеме предложения за последние несколько лет перешагнула за 50%.
«Если еще принять во внимание так называемые "гибкие" планировочные решения, то можно с уверенностью оценить эту долю не менее чем в 70%, — уверяет эксперт. — Речь идет о вариантах, которые позволяют собственнику самому решать, нужна ли ему обособленная кухня или объединенная кухня-гостиная. Такую возможность предоставляет свободная планировка, отсутствие несущих стен между кухней и гостиной, два или более окон в зоне кухни и смежной комнаты».
По мнению руководителя направления продаж и коммерческой недвижимости ЮИТ Санкт-Петербург Максима Соболева, европланировка воспринимается как более комфортная, соответственно, чем выше комфортность дома, тем больше должно быть евроквартир, хотя студии тоже могут рассматриваться как евроформат. При этом просто совмещение кухни и гостиной не делает квартиру ликвиднее. Клиент выбирает планировку целиком, смотрит на ее удобство, расположение по сторонам света и прочие факторы.
Это подтверждают данные «Единого Центра Инвестиций» (ЕЦИ). Если в среднем соотношение «евро» к классическому формату среди однокомнатных квартир составляет 57,4 к 42,6%, а среди двух- и трехкомнатных — 37,2 к 62,8%, то в квартирах класса «бизнес» и выше пропорции меняются в пользу евроквартир: более 68% среди однокомнатных, свыше 46% — среди двух- и трехкомнатных.
Удобно покупателю, выгодно застройщику
У квартир с европейскими планировками есть ряд особенностей, которые для кого-то станут плюсами, а для кого-то — недостатками.
В качестве преимуществ Екатерина Фонарева (KR-Properties) отмечает прежде всего удобные планировки с лучшим зонированием: изолированные спальни в приватной части квартиры, светлые и просторные кухни-гостиные с одним или несколькими окнами, сокращение количества стен и коридоров, оптимизация неэффективных площадей. Кроме того, объединения разных помещений уже не ограничивается кухней и гостиной: появляются новые изолированные пространства вроде мастер-спальни с собственной ванной и отдельной гардеробной.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева полагает, что квартиры евроформата востребованы за счет своей функциональности, рационального использования каждого метра пространства, отсутствия лишних перегородок, а объединенная кухня-гостиная дает возможность зонировать квартиру по своему вкусу.
«В таких квартирах редко встретишь узкие длинные коридоры и углы, — директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан также отмечает рациональное использование каждого сантиметра площади. — В евроквартирах ваше личное пространство — детская или спальня — останутся приватными, ведь все гости будут находиться в кухне-гостиной, что крайне удобно как для хозяев дома, так и их гостей».
У евроквартир эконом-класса еще одним плюсом является меньшая стоимость по сравнению с классической планировкой за счет сокращения площади, но при этом с большей, хотя и объединенной с гостиной, кухней.
«На протяжении последних пятнадцати лет сохраняется устойчивый спрос на квартиры с просторными кухнями, и совмещение кухни и гостиной позволяет удовлетворить эти требования, — считает генеральный директор ООО "Город-спутник "Южный" Сергей Хромов. — Сегодня кухни площадью менее 10 "квадратов" даже не рассматриваются покупателями, их средняя площадь варьируется от 12 до 16 кв. м. В евродвушках пространство, объединяющее кухню с гостиной, занимает от 25 до 40% площади квартиры, в евротрешках — до 35%. При этом стоимость квартиры с европланировкой в среднем на 20% ниже, чем аналог классического формата».
Такой относительно бюджетный вариант жилья обычно предпочитают молодые пары без детей или с одним ребенком, он может стать подходящей покупкой для живущих отдельно пожилых родителей или инвесторов.
«Евродвушка с одной спальней — оптимальный выбор между однокомнатной и двухкомнатной квартирой с классической планировкой. Она меньше классической двушки, однако просторная кухня-гостиная дает определенное "пространство для маневра": можно увеличить зону кухни или, напротив, организовать там спальное место, а классический обеденный стол заменить на барную стойку, — рассуждает руководитель направления разработки продукта ГК "А101" Павел Брызгалов. — Такая квартира по функционалу будет приближена к классической двухкомнатной квартире, но будет как минимум на 5 кв. метров меньше. С учетом нынешней стоимости квадратного метра жилья в Москве разница в цене составит более миллиона рублей. В то же время, если более высокая цена не особенно критична для покупателя, он скорее предпочтет классическую планировку, потому что в ней функционал комнат легче трансформируется под меняющиеся потребности».
Чем выше класс жилья, тем просторнее квартиры. Если в сегменте массового жилья кухня-гостиная составляет в среднем 18–20 кв. м, то в бизнес-классе — 23–30 кв. м, в высокобюджетных проектах — от 30 кв. м и выше. Например, в премиальном авторском доме RozaRossa площадь кухни-гостиной варьируется от 20 до 64 кв. м, а в элитном клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique средняя площадь составляет 50 кв. м. В высокобюджетных проектах евроквартиры не уступают по стоимости классике, но все равно пользуются растущим спросом.
«В такой квартире можно обустроить комфортное жилое пространство, за него покупатели готовы платить больше, — поясняет Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании "Полис Групп". — В среднем квартиры 2Е стоят дороже стандартных однокомнатных на 2–3 тысячи рублей с каждого квадратного метра. В квартирографии нашей компании евроформат занимает 50% от общего количества однокомнатных и трехкомнатных квартир».
«Практически все ведущие девелоперы отдают предпочтение европланировкам: их доля на рынке новостроек Москвы составляет 80–90%, — уверяет Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО "ИНТЕКО". — Чаще всего европланировки встречаются в массовом сегменте, где для покупателя важна оптимизация площади с целью уменьшения бюджета покупки. В массовом сегменте наиболее востребована площадь кухни-гостиной в пределах от 15 до 25 кв. м в зависимости от комнатности и общей площади квартиры. Покупатели бизнес-сегмента предпочитают кухни-гостиные от 20 до 40 кв. м, в элитном востребована кухня-гостиная от 40 до 80 кв. м».
Руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевикин обращает внимание на то, что параметры кухни-гостиной зависят от количества спален: «В бизнес-классе оптимальная площадь кухни-гостиной начинается от 20–23 кв. м для однокомнатной квартиры, от 23–25 кв. метров — для двухкомнатной. В комфорт-классе площадь кухни-гостиной может и начинаться от 17–19 кв. м. Например, в ЖК "LIFE-Варшавская" кухня-гостиная занимает 18 кв. м в однокомнатной квартире площадью 41 кв. м, а в 2-комнатной квартире площадью 61 кв. м на нее приходится 21 кв. м».
Стандарт завтрашнего дня
Хотя европланировки заметно потеснили классический формат, говорить об их доминировании еще рано. Девелоперы сходятся во мнении, что классика никогда не уйдет с рынка. Она еще долго останется востребованной в массовом сегменте жилья, где семья готова отказаться от общего пространства в пользу еще одной спальни для детей или родителей, а также в регионах, где застройщики делают упор не на качество, а на количество реализуемых квадратных метров.
По мнению директора отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент» Екатерины Худа, классический формат вряд ли потеряет свою популярность, для многих он остается единственным приемлемым вариантом. После периода пандемийных ограничений, когда люди оказались фактически запертыми в стенах своих квартир, востребованность европланировок стала более выраженной, но это не столь сильно скорректировало ситуацию в целом по рынку. В большей степени выбор планировки определяют семейная ситуация покупателей и их ценности, образ жизни и индивидуальные предпочтения.
В свою очередь заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов связывает перспективы евроквартир с тем, что формат уже признан практически всеми покупателями и становится для них все более понятным решением: «Если раньше квартиры с европланировками приобретали в основном молодые люди до 35 лет, которые еще не обзавелись семьями с детьми, либо молодые семьи с одним ребенком, то сегодня это абсолютно разные по возрасту, социальному и семейному статусу люди».
Приобретению практичного жилья способствует также современная организация жилых кварталов, в которых есть качественная и разнообразная инфраструктура, отвечающая запросам жителей, полагает Павел Брызгалов. Девелоперы, которые раньше других разглядели этот тренд, уже проектируют новые районы в соответствии с формирующимися запросами аудитории.
Евгения Ружицкая, коммерческий директор компании «БАЗИС-СПБ», уверена, что новый формат открыл дорогу другим гибким планировочным решениям, которые станут определяющими на рынке жилья: «В бизнес-классе маленькие гостиные почти ушли в прошлое. Пандемия, рост осознанности и потребность в "умных планировках", где максимально рационально использован каждый метр, — это факторы, которые будут влиять скорее не на формат (классический или евро), а на предложение более функциональных и эргономичных планировок, в которых можно проживать несколько жизненных сценариев».
В Capital Group уже сегодня подходят точечно к планировочным решениям и к специальным решениям по дизайну пространств, предваряя их детальным анализом потребностей аудитории. Зачастую именно благодаря этому растет количество потребителей, которые выбирают квартиры с кухнями-гостиными.
«Но в целом можно сказать, что, начав проводить больше времени дома, покупатели все чаще отдают предпочтение большему числу комнат, даже если такой вариант не включает масштабные кухни-гостиные, — отмечает между тем директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. — Предвидя этот тренд, проекты Capital Group одними из первых начали предлагать, к примеру, 80-метровые трехкомнатные лоты, хотя ранее в высокобюджетных сегментах такая же площадь выделялась под двухкомнатные квартиры или апартаменты».
Генеральный директор маркетплейса недвижимости «Единый Центр Инвестиций» (ЕЦИ) Роман Корякин считает, что после ажиотажного спроса на евроформат в 2016–2018 годах, связанного с дефицитом модных планировок, ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Поэтому снижения спроса на европланировки ни в среднесрочной, ни в долгосрочной перспективе не произойдет, если только не будет создано искусственное завышение стоимости таких квартир. Однако с учетом опыта девелоперов и задела европроектов рынок сумеет скорректировать рост цен.
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина, наоборот, предполагает, что в будущем квартиры с классическими планировками станут дефицитными и будут стоить дороже квартир с европланировками. По ее словам, некоторые петербургские и областные застройщики уже сейчас перестали предлагать традиционные планировки в своих проектах. Поэтому через 2–3 года этот формат в новостройках станет редкостью.
Топ-8 жилых комплексов Москвы с самыми большими дворами
Летом всё больше горожан предпочитают проводить время на улице, и в большинстве современных жилых комплексов для этого есть благоустроенные прилегающие территории. Однако некоторые ЖК выделяются особенно масштабными и необычными проектами благоустройства внутреннего двора. Эксперты «Метриум» рассказывают о самых больших и функциональных дворах в актуальных новостройках столичного рынка жилья.
West Garden (Раменки)
Дворы и собственный естественный парк – 15 га
Цены: от 17 млн рублей
Комплекс бизнес-класса West Garden компания «Интеко» проектирует по принципам greenfield development, подразумевающим создание жилой среды на ранее неиспользуемых территориях. Согласно утвержденному проекту, на благоустройство придется 80% территории West Garden. ЖК соседствует с нетронутым островом живой природы внутри МКАД. Здесь предусмотрен собственный выход к набережной реки Раменка, полоса рекультивированного естественного парка, многоярусный рельеф с дополнительной высадкой более 1 500 различных деревьев и кустарников, а также более 80 видов трав и цветов. Помимо 7 гектаров благоустроенного пространства вдоль реки Раменки с беговыми и прогулочными маршрутами, будет оборудован пешеходный мост, построены игровые и спортивные площадки.
Внутренний двор комплекса также организуют как большой парк с разноцветными садами, которые будут объединены прогулочным бульваром. Концепцией предусмотрено 6 типов садов: белый, алый, луговой, сиреневый, степной и душистый. Дворовое пространство комплекса будет разделено на несколько функциональных зон, предусмотренных для комфортного отдыха жителей всех возрастов. В совокупности благоустроенная площадь составит 15 га после завершения строительства всех трех очередей проекта, учитывая 7 га площади благоустроенной набережной и внутренних дворов с разноцветными садами.
Скандинавия (п. Сосенское, Новая Москва)
Собственный парк – 10 га
Цены: от 6 млн рублей
Жители сразу нескольких корпусов ЖК «Скандинавия» (ГК «А101»), выходя из дома попадают в благоустроенный линейный парк площадью 10 га. Его концепцию и дизайн-код разработало голландское архитектурное бюро MLA+. В благоустройстве и озеленении отразились основные черты типичной скандинавской природы. Центральное место в парке занимает естественный водоем с очищенным дном, укрепленной набережной и сохраненными по его берегам взрослыми деревьями.
Согласно концепции благоустройства ЖК «Скандинавия», по всей территории жилого комплекса будут установлены «хранители мест» – скульптуры животных и сказочных существ из скандинавской мифологии. В лесных и прибрежных местах, на тропах к домам, школам и детским садам жители могут встретить изваяния медведя или оленя, тролля или гнома. Это важные маркеры территории и точки притяжения жителей. В частности, в Линейном парке есть скульптура мифического оленя Эйктюрнира.
Попасть на другой берег ручья, к остальным жилым корпусам, на пешеходный променад и к детскому саду жители могут по «мосту троллей». Конструкция из прочного металла обшита деревянной рейкой для сохранения аутентичности скандинавского дизайна.
Селигер Сити (Западное Дегунино)
Двор с парком и прудом – 6,1 га
Цены: от 9 млн рублей
В жилом комплексе бизнес-класса «Селигер Сити» девелопер MR Group предусмотрел не только собственный парк, но и искусственный водоем. Внутреннее пространство 1 и 2 очереди комплекса, окруженное разноэтажными корпусами, равно по площади четырем футбольным полям. Здесь будет комфортно любителям пеших прогулок, спокойного, размеренного отдыха, и спортсменам, и детям. На внутренней территории построены спортивные и детские игровые площадки, многофункциональная площадка для спортивных игр, беговые дорожки, теневые навесы. На берегу искусственного пруда организованы зоны для отдыха и пикников, а также кафе с летними террасами. Жители комплекса смогут загорать в шезлонгах возле пруда, не выезжая за пределы Москвы и своего квартала. На всей территории двора выполнено активное озеленение: высажены цветники, кустарники и крупные деревья.
В составе двора 3 очереди предусмотрено устройство workout зон, собственного скейт – парка, площадью более 500 кв.м. от FK-RAMPS, а также зоны для выгула домашних питомцев.
Prime Park (Хорошёвский район)
Приватный парк – 3,5 га
Цены: от 18,3 млн рублей
Еще один масштабный двор будет превращен в парк в рамках проекта премиум-класса Prime Park от Optima Development. Резиденты получат эксклюзивный доступ к частному парку во дворе квартала, размером более 3,5 гектаров. Над дизайном парка работали эксперты и архитекторы специального подразделения компании Dyer, имеющей 50-летний опыт создания парков и зон отдыха в Англии. Пространство парка состоит из индивидуально оформленных зон и большой центральной территории с прогулочными дорожками. Жители квартала смогут проводить здесь время по своему желанию – от неспешных прогулок вдоль аллей до активных игр на детских площадках. Большое количество зелени и деревьев, множество прогулочных дорожек, скамейки с видом на декоративные элементы ландшафта, разноуровневое освещение, фонтаны, скульптуры и арт-объекты – всё это образует живописный ландшафт в центре квартала.
Павелецкая Сити (1 и 2 очередь) (Даниловский район)
Экологичный двор – 2,7 га
Цены: от 12,7 млн рублей
Для благоустройства территории проекта бизнес-класса «Павелецкая Сити» застройщики MR Group и Level Group привлекли опытное бюро ADM. В работе над организацией территории ADM применяет экологичный подход к планированию. На огороженной территории построят игровые комплексы для детей разных возрастов, зоны тихого отдыха, спортивные площадки, тропу здоровья, многофункциональные площадки для командных видов спорта. Двор в «Павелецкая Сити» отличает обилие зелени, ландшафтный дизайн и концептуальное разноуровневое пространство. Жители смогут отдохнуть в специально оборудованном месте для пикника, пока дети играют на одной из двух площадок, предусмотренных для разных возрастов. Здесь установят батуты и другие спортивные и игровые снаряды.
Серебряный парк (Хорошёвский район)
Многоуровневая территория отдыха и активности – 2,3 га
Цены: от 18 млн рублей
Для жителей комплекса бизнес-класса «Серебряный парк» девелоперская компания «Инград» создаст во дворе благоустроенную территорию отдыха и активности от архитектурного бюро WOWHAUS. Для любителей спорта построят различные функциональные площадки: зону воркаута с оборудованием от FOREMAN, а также зону с уличными шахматами. Помимо этого, многое предусмотрено для досуга детей возле дома: экологичные детские площадки с песочной станцией и экскаватором, площадка для стритбола, балансборд и стол для пинг-понга, качели-гамаки под навесами. Также будут оборудованы детские площадки для встроенно-пристроенного билингвального детского сада. Есть и места для тихого отдыха взрослых. В «Серебряном Парке» создадут уголки для отдыха и медитации, деревянные настилы для йоги, зона с лежаками, площадку для пикников. Всё это в окружении дизайнерского природного ландшафта, всесезонных деревьев и кустарников. Не забыл застройщик и о жителях с собаками – для них предусмотрели площадку для выгула и тренировки любимых питомцев.
Ривер Парк (Нагатинский затон)
Дворовая территория – 1,5 га
Цены: от 10,9 млн рублей
В мае стартовали продажи корпуса 4 городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк» от AEON Corporation и «Ферро-Строй». У него много особенностей: помимо того, что это последняя очередь одного из самых продаваемых жилых комплексов Москвы, признанного «Хитом продаж» по версии премии «Рекорды Рынка Недвижимости 2021», он будет отличаться очень удачным и масштабным благоустройством. Из большинства квартир корпуса откроются виды на Москву-реку, так как он возводится на первой прибрежной линии, а рядом с ним построена полуторакилометровая набережная, которая стала визитной карточкой проекта.
Придомовая территория корпуса – одна из самых крупных в городе, площадью 1,5 га, над концепцией благоустройства которой работало известное ландшафтное бюро AFA. Жители смогут любоваться городом, устраивать Instagram-сессии на смотровых площадках или в саду камней. На приватной территории планируется обустроить и декорировать всесезонным озеленением эллинги, которые станут элементами водного ландшафта.
Во дворе появится речная заводь, над которой возведут элегантный пешеходный мост. Здесь же построят торжественную центральную лестницу с живописным сухим ручьем. На бульваре рядом с корпусом жители комплекса смогут заняться спортом в зоне для уличных тренировок, на скалодроме, роллердроме и на мультифункциональной площадке, которая зимой будет превращаться в каток.
Южные Сады (Южное Бутово)
Внутренний двор – 1,5 га
Цены: от 5,1 млн рублей
В рамках первой очереди ЖК «Южные сады» девелопер ГК «А101» построит пять корпусов, формирующие закрытый городской квартал. Внутри него появятся насыщенные зеленые и рекреационные пространства. Они превратятся в мультифункциональную зону с возможностями для спокойного отдыха, игр с детьми, встреч с друзьями и даже организации «соседских» мероприятий и творческих вечеров. Для детей здесь, в частности, появится общее патио с детской площадкой, стилизованной под горный рельеф, а для взрослых – амфитеатр, который благодаря своему расположению чуть выше дворового пространства прекрасно подойдет для наблюдения за детьми, которые играют во дворе.
«Как видно, прилегающее пространство современных жилых комплексов стало полноценным и универсальным местом для отдыха, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С точки зрения благоустройства больше нет доминирования “детской” инфраструктуры, как это часто было раньше. В современном дворе есть место и занятия для всех. При этом чем больше пространство, тем лучше его можно организовать, и тем более оно функционально для жителей. В этом плане застройщикам помогает квартальный принцип застройки, при котором жилые корпуса служат естественным ограждением от внешнего пространства города и создают уютную приватную зону внутри комплекса».
Жилые комплексы Москвы с самыми большими дворами
|
Проект |
Площадь внутреннего пространства, га |
Минимальная стоимость квартиры, млн руб. |
Средняя стоимость кв. м |
Район |
Застройщик |
|
West Garden |
15 |
17 |
480 |
Раменки |
ИНТЕКО |
|
Скандинавия |
10 |
6 |
200,4 |
пос. Сосенское |
А101 Девелопмент |
|
Селигер сити |
6,1 |
9 |
260 |
Западное Дегунино |
MR Group |
|
Prime Park |
3,5 |
18,3 |
557 |
Хорошевский |
Optima Development |
|
Павелецкая Сити |
2,7 |
12,7 |
381 |
Даниловский |
MR Group/ Level Group |
|
Серебряный парк |
2,3 |
18 |
330 |
Хорошёво-Мнёвники |
INGRAD |
|
Ривер Парк |
1,5 |
10,9 |
303 |
Нагатинский затон |
AEON Corporation/ «Ферро-Строй» |
|
Южные сады |
1,5 |
5,1 |
192 |
Южное Бутово |
А101 Девелопмент |
Источник: «Метриум»
Как выбрать квартиру в новостройке в другом городе
Приобретение квартиры в другом городе еще 10-15 лет назад представляло собой целую спецоперацию, которую требовалось тщательно спланировать. Но развитие цифровых технологий и пандемия коронавируса значительно изменили этот процесс. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как выбрать квартиру в другом городе с учетом современных трендов.
Бюджет – всему голова
В первую очередь требуется понять уровень цен и примерный бюджет предложения в конкретной локации. Для этого можно воспользоваться сайтами застройщиков, порталами по подбору недвижимости и аналитическими материалами от участников рынка. Так, по данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квартиры в Москве в I квартале достигла 12 миллионов рублей. Если смотреть по типологиям жилья, то средняя стоимость студии составляет 6,5 млн рублей, однокомнатной квартиры – 9,5 млн рублей, двухкомнатной – 13,8 млн рублей, трехкомнатной – 18,4 млн рублей, многокомнатной – 25,6 млн рублей. Поэтому при выборе стоит ориентироваться именно на эти цифры.
Многие покупатели из регионов смотрят наиболее дешевые объекты. Однако это не самая правильная стратегия. Помимо не лучшего месторасположения, плохой транспортной доступности и отсутствия инфраструктуры существует риск связаться с недобросовестным девелопером.
Если планируется приобретение квартиры в ипотеку, то важно оценить примерные ежемесячный платеж и итоговую стоимость с учетом процентов по кредиту. Это можно сделать с помощью различных калькуляторов, которые размещены не только на сайтах банков, но и ресурсах по подбору кредитов (sravni.ru, banki.ru), а также отраслевых порталах (например, ЦИАН). Для расчета необходимо указать ряд параметров: стоимость квартиры, процентную ставку, первоначальный взнос, срок кредита, наличие различных скидок (для зарплатных клиентов, за страхование, специальные предложения от застройщиков и иные), досрочное погашение. Само собой, все подсчеты будут ориентировочными, так как конкретные условия кредита назовет только банк после изучения и анализа конкретного заемщика, но понять порядок цифр при их помощи вполне реально.
Формат квартиры
Бюджет определен, теперь можно приступить к выбору типа квартиры. Прежде всего, требуется определиться с желаемым форматом: будет ли это компактная студия или просторная трехкомнатная квартира, а может лучше вообще обратить внимание на европланировку? Другой вопрос, на который стоит ответить – что приоритетнее лично для вас: метры или локация? На самом деле, таких развилок при выборе будет немало. Поэтому отметим несколько моментов, на которые следует обратить внимание.
Обязательно планируйте на несколько шагов вперед. Например, если квартира выбирается для молодой семьи, то стоит учитывать появление ребенка в течение нескольких следующих лет: это потребует не только определенной конфигурации и количества комнат, но и наличия детского сада, школы и поликлиники рядом.
Обращайте внимание на планировочные решения. Проще говоря, большой метраж – не всегда преимущество. Например, из-за сложной формы комнат может теряться полезная площадь.
Учитывайте рыночные перспективы конкретной квартиры. Например, арендаторы и покупатели на однокомнатные квартиры находятся быстрее, чем на трехкомнатные. Важным фактором является и близость к станции метро или МЦК.
Выбор застройщика
Сейчас на рынке представлено немало застройщиков: крупных и мелких, раскрученных и неизвестных широкой публике. На первый взгляд, разобраться во всем многообразии предложений под силу только профессионалам рынка. Однако, чтобы не совершить ошибку, достаточно руководствоваться простыми правилами.
Прежде всего, изучите сайт застройщика и конкретного проекта. На нем должна быть размещена вся разрешительная документация: правоустанавливающие документы на земельный участок (аренда или собственность), положительное заключение экспертизы на корпус, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию (при наличии), проект договора долевого участия, проектная декларация.
Существует один достаточно простой способ проверить добросовестность застройщика. Если под проект дают ипотеку крупные банки (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, ДОМ.РФ), которые тщательно изучают девелопера, то это свидетельствует о его надежности.
Также обязательно стоит изучить форумы, группы в социальных сетях и чаты, посвященные уже реализованным проектам от этого девелопера. Это позволит узнать из первых рук те моменты, о которых застройщик может не упоминать: плохую работу управляющей компании, подтопление паркинга, протечки в местах общего пользования, нехватку парковочных мест, отсутствие консьержа. Бесспорно, там могут попадаться заказные отзывы или мнения, но их достаточно легко отфильтровать.
Не стоит сбрасывать со счетов и современные технологии. Многие застройщики сейчас размещают камеры на объектах, что позволяет оценить не только ход и темпы работ, но и культуру производства. Другая интересная возможность – онлайн-тур по проектам, благодаря чему потенциальные покупатели могут «прогуляться» как по территории ЖК, так и «посетить» квартиры, ознакомиться с планировками. Перестали быть чем-то экстраординарным и консультации в режиме онлайн.
Изучение локации
Еще 20 лет назад изучение месторасположения будущего дома представляло собой достаточно сложную задачу. Бумажные карты давали лишь общее представление и могли быть уже устаревшими. Поэтому большинство тех, кто хотел купить квартиру в конкретной локации, изучали этот вопрос непосредственно на месте.
Однако прогресс не стоит на месте. В наш век цифровизации это можно сделать прямо из дома при помощи различных сервисов, например Яндекс.Карты и Google Maps. Прежде всего, они позволяют ознакомиться с наличием инфраструктуры: где находится ближайшая школа, детский сад, поликлиника, станция метро и другие важные объекты. Причем информация будет актуальной и регулярно обновляться. Тем более, сейчас пользователи могут сами способствовать этому процессу, давая обратную связь и отмечая, например, закрывшиеся магазины.
Кроме того, современные сервисы позволяют рассчитать маршрут от дома до работы с учетом пробок, причем нередко предлагается несколько вариантов, учитывающих разные виды общественного транспорта (метро, автобус, трамвай, МЦК, МЦД). Не лишним будет и проверить реальную удаленность ЖК от ближайшей станции метро, МЦК или МЦД: бывает так, что застройщики в маркетинговых целях уменьшают время в пути до них.
Также сейчас можно в режиме онлайн ознакомиться с панорамой конкретной локации. Например, это позволяет оценить путь от метро до дома: судя по картам, станция находится недалеко, но путь до нее проходит через остановку междугородных автобусов или промзону, что может быть не очень удобным или вовсе небезопасным. Однако стоит учитывать, что в некоторых случаях панорамы могут быть сделаны несколько лет назад и не отражать существующее положение.
Помимо различных картографических сервисов стоит изучить и местные сообщества в социальных сетях. Это позволит узнать о конкретных проблемах территории: некачественной уборке, наличии хостела в квартале, нехватке парковочных мест.
Отдельно стоит обратить внимание на планы градостроительного развития. Не секрет, что Москва постоянно развивается, а количество незастроенных участков уменьшается. Поэтому возможен неприятный сюрприз в виде высотки на месте пустыря или сквера, которая закроет панораму из окна, послужившую причиной выбора конкретного проекта. Другая ситуация – когда из-за строительства новой магистрали жители получают дорогу практически под окнами. Все это заметно снижает комфортность проживания.
Минимизировать подобный риск можно двумя путями. Первый предполагает направление запросов в органы власти о перспективах строительства на конкретной территории. Бесспорно, они могут направить формальный ответ без содержательной информации, но при грамотном и корректном обращении всегда есть шанс получить ценные сведения. Второй вариант – изучить различные профильные форумы и группы в социальных сетях, там тоже можно найти, например трассировку новой линии метро. Кроме того, документы градостроительного развития размещаются на сайте www.mos.ru и в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (www. isogd.mos.ru).
Дистанционное оформление как преимущество
Еще несколько лет назад оформление покупки квартиры из дома казалось скорее фантастикой, чем реальностью. Однако пандемия коронавируса подстегнула переход различных процессов в онлайн, и покупка квартира – не исключение. Сейчас можно не только забронировать квартиру, но и подготовить необходимые документы, оформить ипотеку, совершить онлайн-оплату сделки, провести электронную регистрацию права собственности. При этом подобный формат не уйдет в небытие с окончанием пандемии, так как его удобство для иногородних клиентов несомненно. Более того, дистанционное оформление позволяет экономить не только деньги, но и время: не надо лишний раз ездить в Москву для оформления документов и урегулирования формальностей. Тем более, что все больше застройщиков предоставляют покупателям такие возможности. Но для того, чтобы дистанционно купить квартиру и оформить все документы, требуется наличие действующей электронной цифровой подписи.
«За последние годы процесс выбора квартиры значительно изменился, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Еще 15 лет назад для этого пришлось бы ехать в офис продаж и собирать информацию буквально по крупицам. Сейчас же определиться с вариантом можно в прямом смысле, не выходя из дома: зайти на сайт застройщика, ознакомиться с проектной и разрешительной документацией, изучить отзывы на форуме или в группе в одной из социальных сетей, посмотреть панораму локации. А если объект понравится, то и сделка также оформляется дистанционно. Раньше об этом можно было только мечтать. Но не стоит забывать про взвешенный подход и необходимость скрупулезного анализа всех деталей. В этом аспекте цифровой разум пока не готов заменить профессионала рынка недвижимости, который владеет информацией о конкретном застройщике, проекте, а также преимуществах и недостатках выбранной локации».