Почему нужно инвестировать в недвижимость в районе Павелецкой
За три года число проектов новостроек в районе Павелецкой выросло в два раза, а объем предложения – в пять раз, подсчитали аналитики «Метриум». Девелоперов привлекает сюда активно развивающийся Павелецкий деловой район (ПДК), новые крупные торговые центры, ТПУ и обновление благоустройства. По этим же причинам на эту локацию следует обратить внимание инвесторам и покупателям жилья.
Сегодня в районе Павелецкой (район Замоскворечье и прилегающая к нему северо-западная часть Даниловского района) девелоперы реализуют 12 проектов новостроек, в которых предлагается более 670 квартир и апартаментов. Между тем, в 2019 году здесь было только пять проектов, а на выбор покупателей в них было представлено только 145 квартир. Таким образом, всего за три года предложение нового жилья выросло здесь в несколько раз. Общее же число квартир в этих проектах достигает 12,8 тысяч.
Половина проектов относятся к бизнес-классу, еще четыре – к премиум-классу, два – к элитному. В среднем квадратный метр в них продается за 480 тыс. рублей, а квартира или апартамент обходятся в 35,1 млн рублей. Наибольшую долю в предложении нового жилья в районе Павелецкой образует проект «Павелецкая Сити», где застройщик реализует порядка 275 квартир (40% предложения).
«Район Павелецкой стремительно развивается и имеет ряд очевидных преимуществ, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Во-первых, это один из самых быстроразвивающихся районов и, пожалуй, единственная локация рядом с центром Москвы с большими участками, где можно реализовать масштабные и комплексные проекты. Во-вторых, здесь отличная транспортная доступность – выезд на Садовое кольцо, Павелецкий вокзал и аэроэкспресс до аэропорта Домодедово. В-третьих, здесь третий в Москве по уровню активности деловой район, привлекающий обеспеченных покупателей и арендаторов. Именно поэтому мы реализуем здесь наш проект “Павелецкая Сити”. Помимо того, что комплекс будет состоять из высотных башен с потрясающими видами на исторический центр города и Москву-реку, для жителей также будет организовано большое дворовое пространство с местами для отдыха и спорта, разработанное одним из ведущих российских бюро ADM».
Какие знаковые проекты и события привлекут в будущем покупателей или арендаторов жилья в районе Павелецкой?
Транспортно-пересадочный узел «Павелецкая»
На Павелецкой площади будет построен один из крупнейших в Москве транспортно-пересадочных узлов, который объединит пассажиропотоки метро, железной дороги и наземного городского транспорта. Возвести здесь торгово-развлекательный комплекс и обустроить парковку собирались еще в конце 1990-х, в 2002-2003 годах начались работы, но уже в начале 2010-х из-за проблем у инвесторов реализацию проекта заморозили. Сейчас строительство подходит к концу.
ТПУ поможет удобно пересаживаться с междугородного на городской транспорт или делать временные остановки в Москве, заниматься шоппингом. Предполагается, что пропускная способность станций метро, а также наземного транспорта увеличится на 20-30%. В рамках ТПУ построят остановку автобуса, кафе, комнату отдыха водителей, реконструируют улично-дорожную сеть, создадут паркинг на 640 машино-мест, многофункциональный комплекс с гостиницей. Вся эта инфраструктура привлечет сюда жителей Москвы, а также отдыхающих и бизнес-туристов, что создает высокий потенциальный спрос на аренду.
Подземный ТРЦ на Павелецкой
Важной частью ТПУ станет крупный торговый центр, который строят под Павелецкой площадью. Сейчас застройщик ТРЦ получил заключение о соответствии и скоро комплекс будет введен в эксплуатацию. Три из пяти уровней многофункционального комплекса займет торгово-развлекательный центр. На четвертом и пятом уровне будет находиться паркинг на 277 машино-мест. Передвигаться между уровнями посетители смогут с на десяти эскалаторах и на 15 лифтах. Главный вход в ТРЦ будет находиться перед Павелецким вокзалом: по лестнице гости смогут попасть на первый уровень, а далее по эскалаторам в основную часть комплекса.
Появление крупного ТРЦ станет дополнительным аргументом за покупку квартир здесь для тех клиентов, которые собираются постоянно жить в этой локации. Им не придется тратить много времени на поездки до отдаленных отсюда ТРК. Также в составе торгового центра появятся развлекательные пространства, куда можно сходить с детьми.
Новая площадь перед Павелецким вокзалом
Район Павелецкой преобразится и с внешней стороны. На Павелецкой площади на крыше ТРЦ здесь обустроили ландшафтный парк. Помимо необычных навесов над входами в торговый центр, парк украсят площадь с фонтаном и открытый амфитеатр, которые станут местом притяжения местных жителей для отдыха на открытом воздухе.
В парке создадут искусственные холмы, проложат пешеходные маршруты из натурального камня, обустроят велодорожки и уголки для активного и спокойного отдыха. Также здесь откроются кафе и рестораны с террасами. На кровле одного из входов в ТРЦ появится зеленая зона отдыха с деревянными настилами и променадом. В парке на Павелецкой площади высадят около 350 деревьев и 18 тыс. кустарников. Парк станет местом притяжения и отдыха жителей города, в том числе и местных, поскольку ранее здесь из-за плотной застройки не хватало открытых рекреационных зон.
Инновационное бизнес-пространство Taller
Продолжается активное развитие Павелецкого делового района, который считается одним из самых оживленных. По данным CBRE, доля вакантных помещений здесь составляет всего 3,7%. Местные офисные центры удачно расположены относительно центра и престижных районов столицы. Здесь постоянно анонсируются новые проекты коммерческой застройки, которые могут привлечь покупателей и инвесторов, интересующихся жильем.
Так, недавно компания Coldy получила разрешение на строительство инновационного бизнес-пространства Taller (класс А). Здесь появится высокотехнологичный офисный комплекс, отвечающий высоким требованиям экологичного девелопмента. В комплексе предусмотрена система бесконтактного взаимодействия и интеллектуальной логистики, которые обеспечивают персонализированный подход к резидентам. Передвигаться по комплексу посетитель сможет, не дотрагиваясь ни до одной поверхности. Интерактивный помощник на ресепшн построит маршрут, а датчики движения откроют «бесшовный» путь следования.
Такие комплексы могут привлечь новое поколение экологически ориентированных бизнесменов и ответственных зарубежных компаний. Соответственно, среди них будет пользоваться спросом местные новостройки для жизни и аренды. Завершение строительства бизнес-пространства запланировано на I квартал 2024 года.
Бизнес-центр «Опус»
Еще один проект коммерческой недвижимости реализует ГК «Пионер». Рядом с метро «Павелецкая» она построит бизнес-центр класса А площадью 33,4 тыс кв м. БЦ появится на территории бывшего бизнес-парка «Дербеневский». Вероятнее всего, здесь откроется 1-2 штаб-квартиры крупных компаний.
Среди возможных арендаторов в этом центре могут быть фирмы из сферы FCMG, аудиторские компании и компании IT-стартапы. Бизнес-центр станет частью нового жилого квартала, который построят здесь же. Для инвесторов это означает, что за покупателя или арендатора придется конкурировать, но учитывая высоко рентабельный профиль потенциальных резидентов бизнес-центра, ставки жилищной аренды или стоимость квартир на перепродажу также будет высокой.
«Практика продаж в районе Павелецкой показывает, что за период строительства средняя стоимость квадратного метра в жилом или апартаментном комплексе может вырасти на 30-40%, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Локация идеально подходит для вложений, особенно для перепродажи или организации арендного бизнеса, так как здесь развитие делового кластера всегда опережало по объему жилищное строительство, из-за чего теперь потенциальные арендаторы и покупатели испытывают нехватку качественного и современного жилья. Благодаря высокой девелоперской активности этот пробел будет закрыт».
Подарки против скидок
Некоторые компании не ограничиваются скидками или подарками, стараясь завлечь клиента оригинальными маркетинговыми акциями.
Помимо скидок, застройщики практикуют и другие формы поощрения клиентов, отчасти похожие на скидки, то есть предполагающие снижение бюджета покупки. Чаще всего предлагаются дополнительные квадратные метры, машино-места в паркингах, кладовки, мансардные комнаты и т. д., которые покупатель получает бесплатно или по низкой цене. Дарят также услуги, связанные с новосельем, на что клиент в любом случае будет вынужден потратить дополнительные средства: ремонт, дизайн-проект, обстановка в кухне, проект перепланировки с узакониванием после ввода. В редких случаях могут подарить туристический тур.
Подарки иногда бывают сугубо адресными. Так, компания «С.Э.Р» специально для сотрудников ГК «Газпром», переезжающих из других городов в Петербург, до конца лета проводит специальную акцию – сотрудники «Газпрома» при покупке квартиры в жилом комплексе «Усадьба на Ланском» получают в подарок сертификат на индивидуальный дизайн-проект с 3D-визуализацией от студии «Лаборатория дизайна».
LEGENDA Intelligent Development предоставляет по акции при покупке квартиры за плату наличными либо в ипотеку в ЖК «Legenda на Комендантском, 58» – паркинг за 300 тыс. рублей. А в комплексе «Legenda Героев» при покупке некоторых квартир – паркинг в подарок.
«В ЖК «Чистое небо» от Setl City при покупке окнокомнатной и двухкомнатной квартир можно приобрести парковку за 1 рубль. Также при покупке квартир в некоторых объектах Setl City застройщик предлагает в подарок велосипед», – перечисляет Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group.
Среди прочих интересных акций можно выделить следующие: в августе этого года для клиентов «Петербургской Недвижимости» и Setl City действует акция «Полная меблировка квартиры по сниженной цене – 165 тыс. рублей».
Некоторые застройщики предлагают иногородним покупателям при покупке любой квартиры дополнительную скидку в размере 50 тыс. рублей при предъявлении паспорта (данная скидка не распространяется на покупателей, зарегистрированных в Петербурге).
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ» вспоминает, что этим летом встречались и иные любопытные предложения. «Например, при покупке любой квартиры – дополнительная скидка в размере 50 тыс. рублей для студентов, поступивших в ВУЗы в 2016 году. Скидка предоставляется при предъявлении студенческого билета и действует с прошлого года. Также была акция, когда всем молодоженам, заключившим брак в 2016 и 2017 годах, предоставлялась скидка на покупку квартиры, в размере 100 тыс. рублей при предъявлении свидетельства о браке». Господин Коренев также приводит в пример акции, когда скидка на покупку квартиры в августе предоставлялась при размещении фотографии в Instagram c соответствующим хэштегом. «В результате можно получить купон со скидкой на покупку smart-квартиры, в размере 50 тыс. рублей или 100 тыс. рублей, в зависимости от типа квартиры, которую вы планируете приобрести», – говорит эксперт.
Розыгрыш
Седлай коней – выигрывай Harley!
Покупателям квартир в ГК «Арсенал-Недвижимость» компания предлагает принять участие в конкурсе «Седлай коней». Согласно условиям конкурса, дольщику ГК «Арсенал-Недвижимость» нужно найти самый удобный и оригинальный способ добраться от Дворцовой площади до любого объекта компании «Арсенал-Недвижимость». И не бояться при этом использовать самые необычные виды транспорта. Сняв видео о том, как было преодолено это расстояние, участнику конкурса нужно выложить его в социальные сети и прислать ссылку на почту компании «Арсенал-Недвижимость». Автор лучшего ролика получит главный приз – Harley-Davidson Street 750!
Лето с дисконтом
На рынке строящегося жилья лето считается периодом затишья, и для стимуляции спроса девелоперы традиционно прибегают к различным скидкам и бонусам. Не стало исключением и нынешнее лето. На некоторых объектах скидки могут превышать 20%.
В каждом регионе и городе свой график активности покупателей. Петербург – самый большой город-миллионник, расположенный на таких северных широтах. В мире больше нет городов с многомиллионным населением, которые стояли бы на границе Полярного круга. Петербуржцы сильно зависят от погоды, климатических факторов. Население очень ценит погожие дни и летом старается проводить время за городом. В связи с этим летом обычно снижается деловая активность. Хотя, говорят эксперты, были и всплески активности на рынке, когда иные факторы перебивали традиционный поведенческий стереотип. На рынке недвижимости увеличивается сезонная активность в первой половине года (в марте и апреле) и во второй половине года (с сентября и по нарастающей до декабря). В период же спада большинство строительных компаний прибегает к некоторым ухищрениям в виде подарков, акций, стимулирующих мероприятий и пр.
Основная тенденция для застройщиков из года в год – скидки на определенные типы квартир, на пользующиеся меньшим спросом первый, второй и третий этажи. Размер скидки может быть представлен как в процентном соотношении, в денежном выражении, так и в виде подарка (например, квадратных метров).
«Хит этого года: «ипотечные каникулы», или приравнивание базовой цены на квартиру к цене при стопроцентной оплате. В любом случае до сих пор самыми популярными всегда остаются предложения по снижению цены: субсидирование ипотеки; приравнивание базовой цены к стопроцентной оплате; кухня, отделка, паркинг в подарок; спеццены на пул квартир», – рассказывает Юлия Роженцева, исполнительный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС».
Андрей Останин, директор по продажам Группы «Эталон», говорит, что этим летом компания «Эталон ЛенСпецСМУ» предложила покупателям по 30 квартир по специальным ценам в четырех комплексах: «Галактика», «Самоцветы», «Царская столица» и «Ласточкино гнездо». «Максимальный размер скидки по акции, которая длится до 31 августа текущего года, составил 22%», – говорит он.
Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, приводит в пример компанию «Самолет ЛО», которая предоставляет скидку в 100 тыс. рублей при покупке квартир на первом этаже в ЖК «Мурино 2017».
Застройщик «Лидер Северо-Запад» делает скидки от 100 тыс. рублей до 200 тыс. рублей на квартиры в ЖК «UP! Московский».
«В ЖК «Legenda Героев» от застройщика LEGENDA Intelligent Development продаются квартиры со скидкой семьям с детьми. Для семьи с одним ребенком скидка составляет 1%, для семьи с двумя детьми – 2%. «В этом же объекте распространяются «карты летнего бонуса»: скидка на однокомнатные квартиры составляет 50 тыс. рублей, на двухкомнатные – 100 тыс. рублей, на трехкомнатные – 150 тыс. рублей», – говорит г-жа Соболева.
Также, по ее словам, «Группа ЛСР» предоставляет скидку на ряд квартир в ЖК Cinema и в ЖК «Калейдоскоп» в размере 5 тыс. рублей на квадратный метр при стопроцентной оплате и при ипотеке (включая военную ипотеку).
В ЖК «Дворянское сословие» (ООО «УК «Захаржевская, 14») летняя скидка на все типы квартир составляет 3 тыс. рублей на квадратный метр. В ЖК «Барская усадьба» от «КомфортСтрой» действует скидка 15% на отделку квартиры и 5,5 тыс. рублей на каждый квадратный метр.
В Сестрорецке, в ЖК «На берегу» (застройщик – «Вэйнетт трэдинг»), летняя скидка составляет 6 тыс. рублей на квадратный метр.
Впрочем, некоторые девелоперы скидки этим летом не предоставляют. Елена Коваленко, начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент», рассказала: «Ранее компания «БФА-Девелопмент» предоставляла сезонные скидки на отдельные типы квартир, но в этом году в связи с полной готовностью первой очереди ЖК «Огни Залива» они стали неактуальны».
Елена Коваленко считает, что скидки не носят сезонного ярко выраженного характера: «Это тонкий инструмент, которым застройщик пользуется очень избирательно, дисконт зависит не столько от сезонности, сколько от потребности организации в финансовом потоке в каждом конкретном проекте. Застройщик всегда может найти повод для акций. Это может быть связано с датами самой компании, с общероссийским праздничным календарем, со знаковыми событиями, к которым можно приурочить скидки и привлечь дополнительное внимание к проекту». По мнению г-жи Коваленко, более или менее традиционные скидки предлагаются в начале года, потому что в январе обычно снижается деловая активность и, как правило, начиная с декабря объявляются новогодние акции, которые пролонгируются на весь январь, чтобы продажи шли и застройщики смогли создать задел на зимний период. «Это единственная константа в скидочном календаре», – уверена эксперт.
Мнение:
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»
– По оценкам экспертов, на настоящий момент до 90% процентов массового сегмента предлагается с тем или иным видом скидок. В большинстве случаев предлагается скидка до 10% от стоимости квартиры и предоставляется она чаще всего при стопроцентной предоплате. При этом в рекламных материалах солидных компаний, ориентирующихся в основном на реализацию дорогой недвижимости, встречается цифра и в 15%, и даже в 20%. Но это, скорее, исключение из правил.
Подарок
Клиенты Setl City получили в подарок игристое
Представители Setl City вручили шампанское собственникам квартир, которые пришли принять свое жилье в первый день заселения корпусов нескольких жилых комплексов, построенных компанией.
Среди объектов – 2-й корпус ЖК «ЗимаЛето» в Красногвардейском районе, дома 5-й очереди ЖК «GreenЛандия» у станции метро «Девяткино» и корпуса 2.1-2.3 ЖК «Невские паруса» в Невском районе Петербурга. Эксклюзивным брокером всех проектов Setl City выступает «Петербургская Недвижимость».
Застройщик планирует сделать акцию традиционной.
Скидка
«Балтийская жемчужина» дарит квадратные метры
До конца лета за покупку квартиры в микрорайоне «Балтийская жемчужина» можно получить солидный бонус. Акция под названием «Квадратные метры в подарок» распространяется на все квартиры жилого квартала комфорт-класса «Жемчужный фрегат». Скидка на первый взнос исчисляется в процентах и зависит от очереди полностью построенного и сданного квартала: от 7% за покупку квартиры в третьей очереди строительства до 10% – в первой, соответственно. Максимальный подарок (11 кв. м), можно получить при покупке трехкомнатной квартиры.