Почему нужно инвестировать в недвижимость в районе Павелецкой
За три года число проектов новостроек в районе Павелецкой выросло в два раза, а объем предложения – в пять раз, подсчитали аналитики «Метриум». Девелоперов привлекает сюда активно развивающийся Павелецкий деловой район (ПДК), новые крупные торговые центры, ТПУ и обновление благоустройства. По этим же причинам на эту локацию следует обратить внимание инвесторам и покупателям жилья.
Сегодня в районе Павелецкой (район Замоскворечье и прилегающая к нему северо-западная часть Даниловского района) девелоперы реализуют 12 проектов новостроек, в которых предлагается более 670 квартир и апартаментов. Между тем, в 2019 году здесь было только пять проектов, а на выбор покупателей в них было представлено только 145 квартир. Таким образом, всего за три года предложение нового жилья выросло здесь в несколько раз. Общее же число квартир в этих проектах достигает 12,8 тысяч.
Половина проектов относятся к бизнес-классу, еще четыре – к премиум-классу, два – к элитному. В среднем квадратный метр в них продается за 480 тыс. рублей, а квартира или апартамент обходятся в 35,1 млн рублей. Наибольшую долю в предложении нового жилья в районе Павелецкой образует проект «Павелецкая Сити», где застройщик реализует порядка 275 квартир (40% предложения).
«Район Павелецкой стремительно развивается и имеет ряд очевидных преимуществ, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Во-первых, это один из самых быстроразвивающихся районов и, пожалуй, единственная локация рядом с центром Москвы с большими участками, где можно реализовать масштабные и комплексные проекты. Во-вторых, здесь отличная транспортная доступность – выезд на Садовое кольцо, Павелецкий вокзал и аэроэкспресс до аэропорта Домодедово. В-третьих, здесь третий в Москве по уровню активности деловой район, привлекающий обеспеченных покупателей и арендаторов. Именно поэтому мы реализуем здесь наш проект “Павелецкая Сити”. Помимо того, что комплекс будет состоять из высотных башен с потрясающими видами на исторический центр города и Москву-реку, для жителей также будет организовано большое дворовое пространство с местами для отдыха и спорта, разработанное одним из ведущих российских бюро ADM».
Какие знаковые проекты и события привлекут в будущем покупателей или арендаторов жилья в районе Павелецкой?
Транспортно-пересадочный узел «Павелецкая»
На Павелецкой площади будет построен один из крупнейших в Москве транспортно-пересадочных узлов, который объединит пассажиропотоки метро, железной дороги и наземного городского транспорта. Возвести здесь торгово-развлекательный комплекс и обустроить парковку собирались еще в конце 1990-х, в 2002-2003 годах начались работы, но уже в начале 2010-х из-за проблем у инвесторов реализацию проекта заморозили. Сейчас строительство подходит к концу.
ТПУ поможет удобно пересаживаться с междугородного на городской транспорт или делать временные остановки в Москве, заниматься шоппингом. Предполагается, что пропускная способность станций метро, а также наземного транспорта увеличится на 20-30%. В рамках ТПУ построят остановку автобуса, кафе, комнату отдыха водителей, реконструируют улично-дорожную сеть, создадут паркинг на 640 машино-мест, многофункциональный комплекс с гостиницей. Вся эта инфраструктура привлечет сюда жителей Москвы, а также отдыхающих и бизнес-туристов, что создает высокий потенциальный спрос на аренду.
Подземный ТРЦ на Павелецкой
Важной частью ТПУ станет крупный торговый центр, который строят под Павелецкой площадью. Сейчас застройщик ТРЦ получил заключение о соответствии и скоро комплекс будет введен в эксплуатацию. Три из пяти уровней многофункционального комплекса займет торгово-развлекательный центр. На четвертом и пятом уровне будет находиться паркинг на 277 машино-мест. Передвигаться между уровнями посетители смогут с на десяти эскалаторах и на 15 лифтах. Главный вход в ТРЦ будет находиться перед Павелецким вокзалом: по лестнице гости смогут попасть на первый уровень, а далее по эскалаторам в основную часть комплекса.
Появление крупного ТРЦ станет дополнительным аргументом за покупку квартир здесь для тех клиентов, которые собираются постоянно жить в этой локации. Им не придется тратить много времени на поездки до отдаленных отсюда ТРК. Также в составе торгового центра появятся развлекательные пространства, куда можно сходить с детьми.
Новая площадь перед Павелецким вокзалом
Район Павелецкой преобразится и с внешней стороны. На Павелецкой площади на крыше ТРЦ здесь обустроили ландшафтный парк. Помимо необычных навесов над входами в торговый центр, парк украсят площадь с фонтаном и открытый амфитеатр, которые станут местом притяжения местных жителей для отдыха на открытом воздухе.
В парке создадут искусственные холмы, проложат пешеходные маршруты из натурального камня, обустроят велодорожки и уголки для активного и спокойного отдыха. Также здесь откроются кафе и рестораны с террасами. На кровле одного из входов в ТРЦ появится зеленая зона отдыха с деревянными настилами и променадом. В парке на Павелецкой площади высадят около 350 деревьев и 18 тыс. кустарников. Парк станет местом притяжения и отдыха жителей города, в том числе и местных, поскольку ранее здесь из-за плотной застройки не хватало открытых рекреационных зон.
Инновационное бизнес-пространство Taller
Продолжается активное развитие Павелецкого делового района, который считается одним из самых оживленных. По данным CBRE, доля вакантных помещений здесь составляет всего 3,7%. Местные офисные центры удачно расположены относительно центра и престижных районов столицы. Здесь постоянно анонсируются новые проекты коммерческой застройки, которые могут привлечь покупателей и инвесторов, интересующихся жильем.
Так, недавно компания Coldy получила разрешение на строительство инновационного бизнес-пространства Taller (класс А). Здесь появится высокотехнологичный офисный комплекс, отвечающий высоким требованиям экологичного девелопмента. В комплексе предусмотрена система бесконтактного взаимодействия и интеллектуальной логистики, которые обеспечивают персонализированный подход к резидентам. Передвигаться по комплексу посетитель сможет, не дотрагиваясь ни до одной поверхности. Интерактивный помощник на ресепшн построит маршрут, а датчики движения откроют «бесшовный» путь следования.
Такие комплексы могут привлечь новое поколение экологически ориентированных бизнесменов и ответственных зарубежных компаний. Соответственно, среди них будет пользоваться спросом местные новостройки для жизни и аренды. Завершение строительства бизнес-пространства запланировано на I квартал 2024 года.
Бизнес-центр «Опус»
Еще один проект коммерческой недвижимости реализует ГК «Пионер». Рядом с метро «Павелецкая» она построит бизнес-центр класса А площадью 33,4 тыс кв м. БЦ появится на территории бывшего бизнес-парка «Дербеневский». Вероятнее всего, здесь откроется 1-2 штаб-квартиры крупных компаний.
Среди возможных арендаторов в этом центре могут быть фирмы из сферы FCMG, аудиторские компании и компании IT-стартапы. Бизнес-центр станет частью нового жилого квартала, который построят здесь же. Для инвесторов это означает, что за покупателя или арендатора придется конкурировать, но учитывая высоко рентабельный профиль потенциальных резидентов бизнес-центра, ставки жилищной аренды или стоимость квартир на перепродажу также будет высокой.
«Практика продаж в районе Павелецкой показывает, что за период строительства средняя стоимость квадратного метра в жилом или апартаментном комплексе может вырасти на 30-40%, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Локация идеально подходит для вложений, особенно для перепродажи или организации арендного бизнеса, так как здесь развитие делового кластера всегда опережало по объему жилищное строительство, из-за чего теперь потенциальные арендаторы и покупатели испытывают нехватку качественного и современного жилья. Благодаря высокой девелоперской активности этот пробел будет закрыт».
Жизнь со звездой
Покупатели элитных квартир предпочитают покупать не только метры, но и соседство, в том числе со знаменитостями. Они предполагают, что это существенно повышает престижность жилья.
По словам управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, иногда факт проживания звезды является одним из аргументов в пользу покупки жилья именно в данной определенной локации или в конкретном жилом объекте. Наличие звездного соседа влияет на решение клиентов в случае каких-либо сомнений или при выборе среди нескольких вариантов.
Однако, по мнению директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерины Немченко, вопрос соседства со знаменитостями или статусными людьми неоднозначный и многогранный. Перспектива подобного соседства может сыграть как положительную, так и отрицательную роль в процессе продаж. «Один из приемов продвижения новых проектов – прямая речь от селебрити, который выбрал именно этот проект и приглашает к себе в соседи. И личность селебрити, его положение в обществе, шкала ценностей станут определяющими в вопросе отношения целевой аудитории к проекту. Но, вполне возможно, для кого-то это станет серьезным поводом отказаться от проекта. Позволю себе небольшой пример – в детстве я с родителями жила в Москве, и нашим соседом был всеобщий кумир, хоккеист Вячеслав Харламов. Само собой разумеется, что жить с ним под одной крышей было почетно, но регулярно собирающиеся у него шумные компании не давали спать всем соседям», – вспоминает она.
И в центре, и в пригороде
Эксперты отмечают, что в Петербурге нет определенной единой локации, где предпочитают жить известные люди. Тем не менее, в большинстве своем для проживания они выбирают Центральный и Петроградский районы, особенно Крестовский остров. Также популярны у VIP-персон Приморский, Московский районы и Васильевский остров. Многим петербуржцам известно, что известный актер театра и кино Михаил Боярский проживает в доме на набережной реки Мойки, где также находится квартира семьи Собчак. Алиса Фрейндлих живет на улице Рубинштейна, Олег Басилашвили – на Бородинской. Согласно таблоидам, в конце прошлого года в центре Петербурга купила 3-комнатную элитную квартиру звезда телепроекта «Дом-2» Ольга Бузова, за 16 млн рублей, а несколько недель назад квартиру в центре Северной столицы купила и ее подруга по программе Алёна Водонаева.
В конце 2015 года глава «Газпрома» Алексей Миллер купил целый этаж и мансарду в элитном новом доме в Зоологическом переулке, с видом на набережную Невы. Сейчас квартиры в здании покупают и другие топ-менеджеры компании. Крестовский остров «оккупирован» рядом известных спортсменов.
Впрочем, хватает и знаменитостей, предпочитающих шумному центру Петербурга тихие малоэтажные районы. «В качестве примера можно привести такую локацию, как Коломяги – исторический район на севере Петербурга, где сейчас находятся таунхаусы. Здесь живет Александр Розенбаум, раньше жил футболист Андрей Аршавин. Сотрудники агентств недвижимости не раз использовали эту информацию как аргумент в пользу объектов в данной локации – в 90% случаев это действовало на покупателя. Еще один пример – жилой комплекс «На берегу» в Сестрорецке, один из таунхаусов которого принадлежит Дмитрию Нагиеву. Этот факт, действительно, имеет значительный резонанс при продажах объекта. Правда, живет в этом доме не сам Нагиев, а его сын», – рассказывает Катерина Соболева.
Эксперт также добавляет, что ценник на квартиры в домах, где живут знаменитости, вряд ли зависит именно от их проживания. Сегодня звезда находится здесь, а завтра уже выбирает другую локацию. Повышения стоимости за квадратный метр, исходя из факта проживания знаменитости, конечно, не происходит. К тому же, те клиенты, которые выбирают новое элитное жилье на Крестовском острове или в центре города, в любом случае готовы рассматривать дорогостоящие объекты.
В режиме инкогнито
В отличие от многих представителей шоу-бизнеса, влиятельные чиновники и бизнесмены стараются не афишировать покупку элитной недвижимости и совершают ее инкогнито. По словам Екатерины Немченко, эта категория клиентов выбор делает через ближайших помощников, а объект оформляется на юридическое лицо или родственников. «Продавцы в этом случае могут и не узнать, в чьих интересах совершена сделка. Состав соседей и социальная однородность – очень важные моменты, но не повод проживать рядом по профессиональному признаку. Коллеги по работе обычно предпочитают строить свою личную жизнь отдельно друг от друга, ограничиваясь общением в рабочее время. С другой стороны, рекомендации уважаемого человека всегда играют положительную роль в процессе выбора объекта и принятия решения о покупке», – отмечает она.
Эксперт также добавляет, что рекомендации часто играют определяющую роль. При этом брокеры, ведущие сделки с элитной недвижимостью, сохраняют конфиденциальность сделок и условий приобретения.
Кстати:
Москва и Петербург стали аутсайдерами мирового рейтинга роста цен на элитное жилье. Такие данные приводит Prime Global Cities. В Москве снижение индекса за год (с июня 2016-го по июнь 2017 года) составило 11,8%, в Петербурге – 7,9%. Два крупнейших города России заняли две последние строчки рэнкинга, разместившись, соответственно, на 41-м и 40-м местах. По мнению экспертов, ценам на элитную недвижимость в Москве и Петербурге не дает расти масштабный выход новых предложений на рынок в условиях экономически непростого времени. Мировым лидером по темпам роста цен на элитное жилье к июню 2017 года стал китайский Гуанчжоу с годовым приростом в размере 35,6%.
Виды стройтуризма
Современному покупателю недвижимости доступны разные способы ознакомиться с объектом: сайт проекта, шоу-рум, 3D-визуализация, прогулка в VR-очках по дому, который еще даже не начали строить. Но все они уступают традиционному осмотру квартиры.
Когда дело доходит до принятия решения о покупке, клиенту необходимо увидеть товар воочию: побывать на стройплощадке, измерить взглядом высоту потолков и ширину проемов, оценить реальный вид из окна, изучить особенности локации. Для этого многие застройщики и агентства недвижимости предлагают своим клиентам услугу «Экскурсия на объект».
Своими глазами
Туры по новостройкам бывают двух видов – групповые (автобусные) и индивидуальные. Объекты для посещения подбираются по территориальному принципу (находятся в одном районе) или классу недвижимости, либо определяются по застройщику (организуются самим застройщиком или уполномоченным агентством).
По мнению руководителя отдела маркетинга и связей с общественностью компании «MASTER Девелопмент» Ольги Барановой, автобусные экскурсии – идеальный вариант для тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия: «Это прекрасная возможность побывать на объекте, увидеть ход строительства лично, посмотреть особенности локации, в которой объект возводится. К тому же представители компании могут ответить на все интересующие вопросы».
Фотографии и рендеры не могут отразить все преимущества проекта, считает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» г-жа Ван Ли. «В «Балтийской жемчужине» площадь застраиваемой территории – 205 га. Благодаря автобусным экскурсиям, покупатель может оценить размах и преимущества проекта, готовность объектов, темпы строительства, инфраструктуру внутри микрорайона. Почувствовать атмосферу гармонии, вдохнув морской свежий воздух. Наши гости на собственном опыте ощущают, за что жители «Балтийской жемчужины» так любят свой дом», – рассказывает она.
По мнению начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, автобусные экскурсии полезны для тех, кто только задумался о покупке квартиры в новостройке и хочет сориентироваться на рынке недвижимости. Кроме того, в групповых турах экскурсантам рассказывают не только о преимуществах того или иного объекта, но и объясняют азы потребительской грамотности, так как многие из участников тура покупают квартиры впервые и могут потеряться в обилии информации из различных источников.
«Мы рассказываем, что такое 214-ФЗ, что такое ДДУ и ЖСК – в обязательном порядке. Кроме того, мы объясняем разницу между жилой и коммерческой недвижимостью, объясняем нюансы апартаментов, – комментирует руководитель группы управляющих проектами компании «Адвекс. Новостройки» Дмитрий Пашков. – Это не только юридический, но и технический ликбез: мы объясняем все про коммуникации, про преимущества материалов, из которых построен дом».
«Необходимо не просто давать информацию о жилом комплексе, но и в целом рассказывать клиентам, на что обращать внимание при покупке квартиры, от чего зависит цена квадратного метра, какие «подводные камни» скрываются за красивыми буклетами и так далее, – рассказывает Николай Гражданкин. – То есть вооружать клиента тем инструментарием, пользуясь которым, он сможет сделать осознанный выбор и не жалеть о покупке».
В рамках одной экскурсии группа успевает посетить три-четыре объекта (одной компании, если организатором выступает застройщик, и разных – если агентство), сравнить месторасположение, инфраструктуру, порядок цен и прочее. «Но на каждый из объектов отводится немного времени», – предупреждает риэлтор Алексей Груздев.
Личный подход
Формат автобусной экскурсии был наиболее популярен 3-5 лет назад в период «строительного бума». В последнее время все больше застройщиков и агентств недвижимости делают упор на индивидуальный подход и показывают конкретные объекты клиентам, уже замотивированным на покупку.
«Клиент заранее приезжает в офис, мы смотрим объекты на карте, составляем маршрут по наиболее привлекательным из них, затем можем сформировать группу из нескольких человек», – объясняет старший специалист отдела продаж АН ST-Realty Антонина Свиридова.
Преимущества индивидуальной экскурсии – возможность уделить больше времени осмотру объекта, задать более детальные вопросы о доме. «Мы проводили экскурсии на объекты и как агентство недвижимости, и как застройщики. От АН «ДОМПЛЮСОФИС» возили по локациям, выбирали район и рассказывали обо всех жилых комплексах на той или иной территории. Сравнивали, рассказывали о всех существующих в локации плюсах и минусах, – рассказывает Ольга Баранова. – От девелоперской компании «MASTER Девелопмент» практиковали скорее не экскурсии, а встречи около десятка человек в неформальной обстановке в офисе или на стройплощадке, и на встречах обязательно присутствовал генеральный директор».
«Раньше мы проводили групповые экскурсии. Но оказалось, что эффективнее сначала встречаться с людьми, обсуждать, что их интересует, а затем индивидуально под их запросы проводить экскурсию, – делится опытом Дмитрий Пашков. – На групповых экскурсиях клиенту приходится тратить время на объекты, которые, возможно, даже не подходят под его бюджет».
АН ST-Realty проводит как индивидуальные, так и групповые экскурсии. «На общих экскурсиях дается менее подробная информация, она подходит для иногородних покупателей, которые еще не ориентируются в районах города, – объясняет Антонина Свиридова. – В большинстве случаев после групповой экскурсии потенциальному покупателю требуется еще одна – индивидуальная, по конкретным объектам. Плюс, к некоторым новостройкам большой автобус даже не сможет подъехать, так как там еще нет полноценных дорог и проехать можно только на личном автомобиле».
Компания «Отделстрой» предлагает своим потенциальным клиентам формат мини-экскурсий по жилому комплексу «Новый Оккервиль», в офисе компании на объекте для этих целей держат специальный микроавтобус. «В любой день мы можем проехать с клиентом по нашему кварталу, показать парк и действующие объекты инфраструктуры, заехать в закрытые дворы, посмотреть строящиеся и построенные очереди, а также посетить несколько шоу-румов», – рассказывает Николай Гражданкин.
Мнение:
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Преимущества туров, организуемых агентствами недвижимости, в том, что можно посетить стройки разных застройщиков, которые расположены в интересующей покупателя локации, получить независимую консультацию. Автобусные экскурсии по новостройкам особенно удобны для иногородних покупателей, которые плохо ориентируются в городе и ограничены по времени, чтобы сделать выбор. Эти экскурсии позволяют получить общее представление, быстро сравнить несколько объектов, получить ответы на какие-то основные вопросы.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»
– При сравнительно невысоких затратах экскурсии помогают наладить личный контакт с потенциальными потребителями, более широко и качественно представить информацию о реализуемых проектах, застройщике и локации строительства, концепции комплекса, транспортной доступности, социальной инфраструктуре, сроках строительства будущих очередей, конструктиве дома и технологии строительства, отделке и т. д.
Безусловно, не каждый участник тура приобретает квартиру в демонстрируемых проектах, публика бывает «разношерстная». Обычно организаторами выездных мероприятий выступают сами застройщики или компании, которые проводят строительные выставки (такие, как «Жилищный проект» или «Ярмарка недвижимости»).
Кстати:
Попасть на экскурсию по новостройкам можно, оставив заявку на сайте застройщика или агентства недвижимости. Менеджер перезвонит и уточнит, какие объекты потенциально интересны клиенту. Когда группа для посещения этого объекта или объектов будет сформирована – клиента пригласят в тур. Индивидуальные экскурсии проводятся по запросу, после предварительной консультации в офисе агентства или в отделе продаж. Как правило, услуга для потенциального покупателя (вне зависимости от того, будет ли в итоге заключена сделка) – бесплатна.