Премиальный ЖК начинается с лобби
Наличие статусного главного лобби, презентабельное оформление остальных вестибюлей, достойный дизайн лестничных площадок – трудно недооценить значимость вышеперечисленного для покупателя дорогостоящего жилья.
Понимание, что жильё начинается не за порогом входной двери в квартиру, а как минимум с момента попадания во входную группу ЖК, все прочнее укореняется в нашем сознании. И побуждает девелоперов внимательно относиться к этим зонам в своих проектах.
Лобби – визитная карточка ЖК
«Начиная с сегмента бизнес и выше, как правило, в проектах есть дизайнерские лобби для входа на территорию, - рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», - Это «лицо» жилого комплекса, поэтому девелоперы стараются создать пространство, креативная концепция которого отражает стилистику всего проекта».
«Любой элитный объект должен соответствовать ряду строгих критериев, один из которых – входная группа, подчеркивающая статус дома», - убеждена Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой».
Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties, также признает за лобби немаловажную роль в создании общего облика проекта: «Из обычной транзитной зоны они превратились в связующий элемент приватных и общественных пространств. Именно здесь потенциальные покупатели могут оценить уровень проекта и сформировать первые впечатления о доме».
Директор по продажам ГК Альфа Фаберже Алексей Тюлькин, формулируя задачу для лобби, не скрывает амбиций: «Мы считаем, что важно создать пространство, которое с порога захватывало бы дух».
Дизайн от лучших
Привлечение к созданию дизайн-проекта лобби известных бюро, иногда и зарубежных, становится для российских девелоперов привычным.
Для оформления общественных пространств в авторском доме премиум-класса Tesoro на Петроградской стороне группа Аквилон пригласила международную студия дизайна и архитектуры Studia 54. Центром притяжения входного пространства стал аристократичный электрокамин от британского производителя British Fires.
Над дизайн-проектом общественных помещений клубного дома Meltzer Hall, который завоевал две престижные премии еще до реализации, работала команда DESIGNIC во главе с Аней Саркисьянц. Свою легенду, свой отличительный стиль и авторские арт-объекты имеет каждая парадная. Часть оформили в стиле модерн: добавили в интерьер изображения растений, животных, орнаментов. Часть выдержали в стиле ампир: он отличается более строгими, монументальными чертами и обилием золотых аксессуаров, поэтому интерьеры таких парадных выполнили в более спокойных тонах.
Интерьеры лобби авторского дома RozaRossa спроектированы всемирно известным итальянским архитектором Piero Lissoni. Светильники и мебель авторства маэстро создадут эффект знакомства с дизайном апартаментов.
В клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique Все входные группы и лобби будут выполнены в стиле ар-нуво и ар-деко в трех различных концепциях.
Опытных дизайнеров с обширным портфолио приглашают в первую очередь с целью избежания фатальных ошибок. «Не столь важно, в каком именно стиле решена входная группа, - уверена коммерческий директор GRAVION Елена Тарасова, - Главное, чтобы она была решена в единой концепции дома, соответствовала всему виду здания, а не находилась с ним в дисгармонии. В противном случае, например, когда дом является классическим образцом барокко с многочисленными колоннами, сложными силуэтами и многопрофильными карнизами, а входная группа – выполнена в духе минимализма, это выглядит не как оригинальная изюминка, а как отсутствие вкуса у архитектора проекта или дизайнерского бюро».
Затраты на гонорары знаменитостям считают обоснованными: «Коллаборации с известными брендами позволяют не только решить маркетинговые задачи, но и быть уверенными, что эксклюзивная концепция проекта будет в полной мере реализован», - поясняет директор по продажам Группы Аквилон Егор Фёдоров.
От гостиной до коворкинга
Множество функций, возложенных на главное лобби, порождают проблему организации их мирного сосуществования. На первый план выходит умение дизайнеров и девелоперов грамотно зонировать пространство.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development, считает 70 кв. м минимально допустимой площадью лобби в премиум классе, отговариваясь при этом, что обычная площадь составляет 200-300 кв. м и более.
«Как правило, площадь лобби в премиальном сегменте составляет 120-140 кв. м., - рассказывает Георгий Новиков, руководитель Департамента развития и перспективных проектов Sezar Group, - Этот метраж включает ресепшн, зону почтовых ящиков, мягкую зону ожидания, гостевой санузел, вестибюли лифтов, административное помещение для консьержа, проходы. Как именно распределяется площадь на каждую из перечисленных зон, зависит от продуктовой матрицы девелопера».
Из общих тенденций Новиков выделяет стремление вынести за пределы главного вестибюля зону почтовых ящиков, сделать мягкую зону для гостей обособленным камерным пространством (30-40 кв.м), чтобы она использовалась по назначению именно резидентами, и не превращалась в зону ожидания курьеров.
Екатерина Фонарева к обязательным опциям элитных проектов относит наличие зон для ожидания курьеров, комнату отдыха водителей, переговорной. «В некоторых проектах можно встретить библиотеку, бильярдный и каминный залы, сигарные комнаты, конференц-залы непосредственно примыкающие к лобби и др», - перечисляет она.
«Основной тренд последних лет — совмещение нескольких функций и оказание дополнительных услуг, - поясняет Екатерина Запорожченко, - В лобби организуют гостиную и зону ожидания, зону коворкинга или места для работы за ноутбуком или чтения. Все чаще в лобби встречается зона бара, где можно заказать напитки».
Оксана Кравцова обращает внимание на необходимость учёта принципов эргономики и логистики. «Помещение должно оформляться, исходя из потребностей и желаний человека, а не просто с точки зрения художественного вкуса, - акцентирует Оксана Кравцова, - В первую очередь, это касается расстановки мебели, создания приватных зон в лобби и переговорных, возможность попасть из входной группы к объектам инфраструктуры дома: бару или ресторану, салону красоты, фитнес-клубу или к лифтам в подземный паркинг».
Сергей Нюхалов считает, что при наличии в ЖК нескольких корпусов, целесообразно создание своего лобби в каждом из них: «В нашем ЖК MYPRIORITY Basmanny в таких локальных лобби, помимо лаундж-зоны, расположены колясочные, помещения для хранения велосипедов, лапомойки для собак – функциональные бытовые пространства, необходимые в ежедневном режиме».
Растущее количество опций, которыми насыщаются общественные зоны жилых комплексов, поясняет директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева: «Люди начали значительно больше времени проводить дома – и потому теперь уделяют особенное внимание рациональному использованию пространства. Часть функций, под которые ранее необходимо было предусмотреть место в квартире, теперь переносятся в общественные пространства. Во-первых, это, конечно, места для хранения – в том числе колясок и велосипедов – и ожидания гостей».
Нужен лаунж!
Превращение лобби в своего рода дополнительную гостиную для резидентов, к тому же предлагающую возможности для самого разнообразного времяпрепровождения тоже можно отнести к трендам последних лет
Сергей Нюхалов отмечает необходимость наличия в лобби лаундж-зоны, где можно подождать, отдохнуть, поболтать с соседями или провести деловую встречу. «Оформление этих зон должно создавать максимально располагающую, комфортную атмосферу – для этого часто применяются мягкие цвета, натуральные материалы, озеленение, - развивает он мысль, - Так, в центральном лобби ЖК MYPRIORITY Basmanny установлен биокамин, в отделке используются мрамор и латунь, дизайн выдержан в элегантных природных оттенках».
По словам Оксаны Дивеевой, в высокобюджетных проектах лобби уже стало местом для комфортного отдыха. «В проектах Capital Group для этого предусмотрены самые разные концепции. В клубном доме «Кутузовский,12» предусмотрено целых три авторских лобби, стилизованных в концепции «русский лес»: пространства оформлены в стилях «березовая роща», «тайга» и «бамбуковый лес». Для особенно уютного отдыха в проекте установлены биокамины. А в жилом квартале класса de luxe «Золотой» на Софийской набережной резиденты могут провести время не только в больших лобби, но и в приватной атмосфере камерной библиотеки», - рассказывает Оксана Дивеева.
По наблюдению Алексея Тюлькина девелоперы высокобюджетного жилья оформляют общественные зоны таким образом, чтобы они становились продолжением самих квартир — в них должно быть приятно проводить встречи или просто отдыхать». «В Meltzer Hall на втором антресольном уровне предусмотрен мини-коворкинг и выделены зоны для работы, звонков по зуму или проведения встреч, - рассказывает он, - Также есть зоны для релакса, с книжными шкафами, роялем, баром, чтобы жильцы могли работать и отдыхать, не выходя из дома».
На материалах – не экономить
Палитра используемых в отделке элитных лобби и вестибюлей материалов широка и разнообразна. Предпочтение отдаётся натуральным - ценным породам дерева, мрамору, граниту, латуни. В проектах можно увидеть витражи, настенные панно, дизайнерскую плитку ручной работы, мозаику, венецианскую штукатурку, лепнину, дизайнерскую ковку и т.д.
В лобби комплекса апартаментов CULT - сочетание металлических поверхностей и текстур «цемента» с текстурой темного шпона, мягких спокойных тканей и натуральной кожи.
В Tesoro применят декоративные панели из огнестойкого материала, отделанного шпоном дуба. Обещают и дизайнерское освещение: трековые светильники и подвесные люстры от PANZERI из коллекции Zero, минималистские люстры-инсталляции от Cattelan Italia из титана и эмалированной стали.
В лобби авторского дома RozaRossa стойки консьержей будут выполнены из черного мрамора.
В ЖК «Династия» в лобби большинство решений созданы индивидуально: ручная роспись колонн в каминном зале, дизайн интерьера лифтовых кабин, кованые орнаменты и даже ручки входной группы.
В клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique в апартаменты ведут три отдельных входа, каждый из которых имеет собственное лобби. В их интерьерах будут использованы майоликовая плитка ручной работы, хрустальные панели, люстры, мебель и предметы Lalique. Хрустальными изделиями также будут украшены лифты, лестницы и галереи жилых этажей.
«Лобби создают «лицо дома», поэтому отделка должна соответствовать уровню предлагаемого жилья», - обьясняет Екатерина Фонарева.
С коллегой соглашается Георгий Новиков: «Для реализации дизайн-концепции обязательно используются отделочные материалы премиальных брендов, большинство интерьерных позиций проектируется и изготавливается на заказ: осветительные приборы, мебель, аксессуары. Сегодня это актуально и в премиальном сегменте, и в бизнес-классе».
Егор Фёдоров отмечает многолетнюю устойчивость тренда на экологичные материалы в отделке входных групп.
При этом Елена Тарасова одним из основных критериев премиум дизайна называет разумную сдержанность: «Какими дорогими и качественными ни были материалы и элементы декора, их не должно быть много. В оформлении входных групп не должно быть излишеств, так как это выглядит безвкусно».
Волшебная сила искусства
Следуя стремлению подчеркнуть статус жилого комплекса, придать ему индивидуальность девелоперы прибегают и к таким дорогостоящим решениям, как наполнение общественных зон эксклюзивными элементами.
«Превосходно дополняют лобби элитного жилого комплекса авторские предметы интерьера и произведения искусства, например, старинные гобелены и картины современных художников», - считает Оксана Кравцова.
Алексей Тюлькин вообще отмечает тренд на коллаборации с арт-галереями и художниками, при оформлении общественных пространств премиальных ЖК.
В жилом квартале The Residences at Mandarin Oriental, Moscow арт-объекты для общественных пространств отбираются с участием арт-консультанта. «Использование предметов искусства формирует особенную эстетику проекта, привлекает покупателей с неординарным взглядом на мир, отражает философию девелопера», - поясняет Оксана Дивеева.
В комплексе апартаментов премиум-класса CULT запроектировано просторное лобби в нью-йоркском стиле с уникальными предметами искусства, которое подчеркивает статусность дома. «Будут выразительные арт-объекты и скульптуры, барельефные панно и конструкции, выполненные по авторским эскизам, - рассказывает Елена Тарасова, - Это аллюзия на динамичность и культурную глубину Нью-Йорка с его трафиком, арт-галереями и нависающими небоскребами».
Сервис и технологии
Премиум-класс априори предполагает создание разнообразных сервисов для резидентов ЖК. Жители и их гости должны ощущать их наличие, как только переступают порог главного лобби.
«В последние годы значительно больше внимания стало уделяться персонализированному сервису и организации собственной службы портье», - обращает внимание Оксана Кравцова.
По мнению Георгия Новикова, сама планировка лобби должна быть продумана с учетом будущего размещения таких служб: «В зоне ресепшн, кроме традиционного консьержа/администратора, каждого вошедшего может встречать беллбой, чтобы помочь с багажом или парковкой автомобиля».
Помимо организации почтительного приема, на входную группу возлагается ещё и своя роль в обеспечении безопасности. «Лобби являются непосредственной буферной зоной приватных жилых пространств, в связи с чем вопрос безопасности выходит на первое место: применяется биометрический бесключевой доступ на территорию, круглосуточное видеонаблюдение на входе, элементы системы «умный дом» и др.», - рассказывает Екатерина Фонарева.
Сергей Нюхалов обращает внимание на необходимость наличия в лобби опций комфорта, которые повышают качество жизни: «У нас в лобби функционирует Wi-Fi, есть гостевые санузлы, установлены УФ-излучатели – очень важная деталь в наше время».
Не лобби единым
В премиальных проектах не только главное лобби должно соответствовать высокому уровню, не меньшие требования предъявляются другим вестибюлям, лестничным площадкам и другим МОПам.
«Жилые этажи должны быть оформлены в едином художественном стиле дома, чтобы у жильцов не возникало визуального диссонанса», - настаивает Оксана Кравцова.
Георгий Новиков отмечает, что в премиум-классе в оформлении типовых этажей всегда выдерживается общая стилистика вестибюля: «Преемственность единому дизайн-коду прослеживается в переносе характерных декоративных элементов, использовании отделочных материалов, осветительных приборов, - рассказывает он, - Часто применяются статусные элементы декора: репродукции картин с точечной подсветкой, импосты над входными дверями, символика бренда жилого комплекса».
Алексей Тюлькин считает, что в планировках парадных важно продумать места, которыми жильцы пользуются ежедневно: лифтовые холлы, подсобные помещения и колясочные: «Тщательно прорабатываются входы в квартиры вплоть до корректировки направления открывания дверей, а вот площади определяются возможностями проекта. К примеру, средняя площадь каждой из 12 парадных Meltzer Hall составляет 50 кв. м».
По словам Георгия Новикова, в числе актуальных трендов организации пространства на этажах можно обозначить отказ от технических эксплуатационных шкафов на этаже: «Все инженерные коммуникации выносятся в единое помещение: это обеспечивает более целостный дизайн в МОП и удобство последующей эксплуатации для жителей и УК».
Другим наблюдением делится Екатерина Запорожченко: «В домах высокого класса сегодня пожарные лестницы могу выглядеть не хуже парадных. В одном из проектов я видела пример практически полного совпадения отделки лестниц и даже светильников. В более низком классе пока ещё велик контраст между парадными и «чёрными» зонами».
Какая цель?
Сотрудничество с известными дизайнерами, использование дорогих материалов, покупка предметов искусства, да и наконец просто выделение значительных площадей под зоны общего пользования – все это требует значительных затрат, которые, в свою очередь, нуждаются в обосновании.
Первое из них – повышение маркетинговой привлекательности ЖК. «Даже на этапе строительства, когда покупатель смотрит рендеры проекта, он обращает внимание на то, как будут оформлены коридоры, холлы и входная группа, - рассказывает Елена Тарасова, - Ведь в процессе принятия решения о покупке дорогостоящей (и не только) квартиры эмоциональная составляющая имеет огромное значение. Красивый и изящно организованный вестибюль говорит о высоком качестве строительства и грамотном подходе застройщика к проектированию дома, к его вкусу и заботе о клиентах».
Георгий Новиков считает, что покупателям важно комплексное восприятие пространства, которое им презентуют, и рассматривать МОП отдельно как «фактор выбора», в отрыве от всего остального, нельзя. «Швейцарские часы покупают не потому, что понравилась стрелка или ремешок, а потому что все решения в совокупности отвечают пожеланиям: качества, эстетики, класса, - поясняет он свою мысль, - Дизайн-концепция и уровень отделки лобби для потенциального покупателя являются скорее индикатором: «действительно ли это премиум-класс». Покупая автомобиль S-класса сложно представить себе отсутствие кожаного салона, электропривода задних стекол или обогрева руля. Аналогично и с дизайном лобби».
Иногда девелоперы отводят входным группам и необычные роли. «Лобби могут и повышать привлекательность первых жилых этажей, - утверждает Оксана Дивеева, - Беспрецедентным примером является уникальное лобби высотой 28 м в комплексе небоскребов Capital Towers, которое позволяет избежать таких ограничивающих спрос на первые этажи факторов, как меньшая приватность жителей, излишний уличный шум, пыль и прочее».
В заключение
Недвижимость – это не только одна из самых дорогостоящих покупок в жизни практически любого человека. Выбор определяется не только предпочтениями сегодняшнего дня, но и факторами, которые гарантируют, что квартира и сам ЖК со временем не потеряют в цене. Важно, чтобы и через пять-десять лет они сохраняли свою принадлежность к заявленному классу.
«Главным трендом, на наш взгляд, становится так называемая «диффузия инноваций» — перетекание характеристик из более высоких классов недвижимости в более доступные, - обращает внимание Георгий Новиков, - Сегодня по многим продуктовым решениям «премиум-сегмент» часто приближен к de luxe классу». Он отмечает, что данное явление характерно не только для рынка недвижимости: «Аналогичные тенденции прослеживаются, например, на автомобильном рынке: решения, которые 10-15 лет назад были признаком топового уровня, сегодня становятся естественными и для моделей бизнес-класса».
Видимо, обратить внимание при покупке, какие присущие более высокому классу недвижимости опции вобрал в себя рассматриваемый вами жилой комплекс – дело с инвестиционной точки зрения не бесполезное.
Новое время пришло в Петербург
ГК «РосСтройИнвест» приступила к реализации проекта нового жилого комплекса в Каменке, получившего название NEW TIME. Одновременно стартовали и продажи квартир первой очереди.
Участок под застройку площадью 6,3 га расположен в Приморском районе Санкт-Петербурга, на пересечении Глухарской улицы и продолжения Планерной улицы, неподалеку от Юнтоловского лесопарка. Разрешение на строительство ГК «РосСтройИнвест» получила в конце июня 2018 года и сразу же развернула работы.
Одновременно на первичный рынок Петербурга были выведены квартиры в первой очереди ЖК NEW TIME. В 13-этажном первом корпусе расположится примерно 21 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Квартирография отличается функциональностью планировок, эргономичностью, продуманностью будущего жизненного пространства. На этаже расположено по 3-10 квартир: студий (20,3–27,4 кв. м), одно- (29–48,1 кв. м), двух- (49,4–71,8 кв. м), трех- (74,3–98,4 кв. м) и четырехкомнатных (107,7 кв. м). Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на IV квартал 2020 года.
Всего же в рамках ЖК NEW TIME должно появиться шесть 13-этажных корпусов общей площадью порядка 150 тыс. кв. м. Завершение реализации всего проекта намечено на 2023 год. Суммарные инвестиции составят примерно 10 млрд рублей.
Проект комплекса отличает выразительная современная архитектура. Наклонные остекленные торцы зданий обращены к Планерной улице, создавая выразительный метрический ряд и обозначая направление движения в центр города. Архитектурное решение фасадов ЖК NEW TIME построено на контрастной колористической композиции крупных форм со вставками белого, серого и терракотового цвета. Особенностью станет увеличенная площадь оконных проемов.
Первые этажи займут магазины и иные сервисы шаговой доступности. Проектом предусмотрено создание детской дошкольной инфраструктуры. Кровля наземного крытого паркинга будет озеленена и благоустроена. В рамках ЖК NEW TIME будет реализована концепция «закрытый двор», что создаст условия для комфортного отдыха как взрослых, так и малышей. В паркинги жилого комплекса можно будет спуститься на лифте.
Людмила Здоровецкая: «Без внимания к мелочам обеспечить подлинный комфорт невозможно»
Открылись продажи квартир в ЖК NEW TIME – новом проекте одного из лидеров петербургского строительного рынка – ГК «РосСтройИнвест». О работе над проектом и его особенностях «Строительному Еженедельнику» рассказала коммерческий директор холдинга Людмила Здоровецкая.
– Людмила Александровна, расскажите, пожалуйста, об особенностях нового проекта ГК «РосСтройИнвест».
– Честно говоря, даже затрудняюсь, с чего начать. Проект, действительно, получился во многом уникальный, задающий новый тренд пониманию того, что такое жилье комфорт-класса. Кстати, если оценивать его по более-менее общепринятой на сегодня классификации, то по целому ряду параметров его смело можно отнести к сегменту «комфорт плюс». При проработке проекта мы уделяли огромное внимание всевозможным мелочам, о которых обычно вроде и не думаешь, но без внимания к которым обеспечить подлинный комфорт невозможно.
Начну, пожалуй, с локации. Здесь надо выделить приграничность территории, на которой реализуется проект. С одной стороны, его обитатели будут жить в городе, со всеми соответствующими опциями комфорта. А с другой – практически у дома находится Юнтоловский лесопарк – огромный зеленый массив, прекрасное место для прогулок как пешком, так и на велосипеде. При этом близость к Финскому заливу и лесам пригородной зоны обеспечивает благоприятную экологическую обстановку.
Нельзя не обратить внимания и на такой немаловажный для мегаполиса аспект, как транспортная доступность. Близость к КАД и ЗСД дает возможность быстро добраться практически до любой точки Петербурга. С поездкой на дачу – тоже никаких проблем: с одной стороны, ЖК NEW TIME реализуется у северной границы города и выезд в этом направлении проблем не представляет; а с другой – через дамбу и Кронштадт имеется прекрасная возможность отправиться на юг от Северной столицы.
В 10-15 минутах езды на общественном транспорте – несколько станций метро: «Комендантский проспект», «Удельная», «Пионерская». А в недалекой уже перспективе (а если учесть время на строительство комплекса, ремонт и заселение, можно сказать, что и в близкой) совсем неподалеку планируется открытие еще трех станций метро. Сейчас они носят рабочие названия «Парашютная» (продолжение Зеленой ветки), «Магистраль № 31» (Фиолетовая линия) и «Шуваловская» (пересадка с Зеленой на Фиолетовую).
– Вы говорили о комфорте в мелочах. Что Вы имели в виду?
– Всё! В том и смысл такого подхода, чтобы не упустить ничего. Это, например, комфортная этажность. Высотные «муравейники» уже не привлекают людей. Не говоря уже о том, что они создают избыточную нагрузку на территорию, со всеми последствиями – проблемами в эксплуатации, транспортными пробками, нехваткой социальной инфраструктуры и т. д.
Это вымеренная буквально до сантиметров квартирография. В каждой квартире предусмотрена гардеробная или ниша под одежный шкаф. Продуманы эргономика и функционал комнат, мест общего пользования. Причем речь идет вовсе не просто об абстрактных «квадратах» площади. Проектировщики, по нашему заданию, заранее просчитывали возможность размещения мебели в различных вариантах в комнатах, холодильника, посудомоечной машины и плиты на кухне, ванной и стиральной машины в ванной комнате и т. д. Покупатель не столкнется с тем, что при меблировке ему где-то будет не хватать «буквально двух сантиметров». Все уже учтено. Как предусмотрены и места для «парковки» колясок и велосипедов. Не говоря уже о паркинге для автомобилей, в который можно будет спуститься в лифте.
Нельзя не упомянуть о современных стройматериалах, которые будут задействованы при строительстве. И это тоже фактор комфорта. Проектом предусмотрена увеличенная площадь оконных проемов, особенно в квартирах, откуда открываются панорамные виды на Юнтоловский лесопарк и Лахту. Фасады комплекса будут облицованы разноцветными фиброцементными панелями, которые отличаются долговечностью, экологичностью (они не токсичны), мощными тепло- и звукоизоляционными свойствами, повышенной огнестойкостью и устойчивостью к неблагоприятным внешним воздействиям (морозам, ветровым нагрузкам и пр.). А для гарантии чистоты воды запланирована установка дополнительных фильтров.
– Вы доверили проектирование московскому архитектурному бюро. Почему?
– Нам показалось интересным предоставить москвичам реализовать свой взгляд на то, как должна выглядеть современная архитектура Петербурга. И считаем, что им это вполне удалось. Кроме того, над проектом работали молодые специалисты, а нам хотелось сориентировать новый комплекс именно на молодежь.
– С чем это связано?
– Успешность проекта в очень большой степени зависит от точности попадания его концепции в ареал интереса целевой аудитории. Мы провели специальные маркетинговые исследования о том, кто сейчас покупает квартиры в Петербурге вообще и кому может быть наиболее интересна данная локация. Оба запроса сошлись в общей точке – молодежь. Это, разумеется, не значит, что другим покупателям проект будет неинтересен – комфорт нужен всем. Но, согласно исследованиям, наиболее распространенной группой покупателей квартир в строящихся домах в спальных районах сегодня являются молодые пары (люди в возрасте до 30 лет и без детей) и молодые семьи (люди до 45 лет и с детьми). Этот запрос учтен и в квартирографии (от небольших студий для одиноких до четырехкомнатных квартир для многодетных).
«Детский» фактор обусловливает и повышенное внимание к вопросам безопасности. Паркинги, входы в парадные, лифтовые холлы на первом этаже и детские площадки оборудуют камерами видеонаблюдения, картинки с которых будут выводиться на пульт диспетчера в специальном помещении. Молодежь порадует наличие на всей территории комплекса бесплатного Wi-Fi, с помощью которого можно смотреть видео с камер через приложение в телефоне.
И в заключение могу отметить, что, хотя продажи еще только начались, уже смело можно говорить о правильности нашего подхода. Информация о проекте была доступна, и еще до начала реализации квартир у нас образовался целый пул интересантов. Могу отметить, что наша целевая аудитория – молодежь – представлена в этом пуле очень широко. А на некоторые квартиры – особенно с видовыми характеристиками – уже даже образовалась очередь (в том смысле, что есть несколько желающих на один и тот же объект). Так что сомнений в успехе проекта у нас нет.
Мнение
Фёдор Туркин, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– Мы – петербургская компания, и в предыдущих проектах частично опирались на уже распространенные в городе архитектурные стили. В них присутствовали и неоклассицизм, и модерн. Сегодня мы хотим, чтобы наши проекты приобретали новые архитектурные оттенки и органично формировали облик Санкт-Петербурга будущего.
ЖК NEW TIME – это не просто квартал комфорт-класса, а шаг в будущее, которое уже наступило. При этом мы сохраняем верность традициям нашей концепции и стараемся, как всегда, сделать так, чтобы все необходимое у будущих жильцов нашего комплекса было под рукой.
Мы строим для всех, то есть стремимся обеспечить потребности самых разных групп потребителей. При этом учитываем, что время идет, клиент молодеет – и мы стараемся быть в тренде. «Жилой комплекс нового времени» – это еще один шаг для нашей компании. Мы всегда нацелены в будущее.
Справка о компании
ГК «РосСтройИнвест» – один из ведущих застройщиков Санкт-Петербурга, активно работающий на рынке Северной столицы с 2013 года. В прошлом году холдинг вышел на столичный рынок, начав строительство элитного объекта в самом центре Москвы.
В Петербурге и Ленобласти холдингом сданы в эксплуатацию такие известные комплексы, как «Город мастеров» (пр. Маршала Блюхера), «Дом с курантами» (Мебельная ул.), «Князь Александр Невский» (пр. Обуховской Обороны), «Земляничная поляна» (Всеволожск), «Утренняя звезда» (пр. Маршала Блюхера) и многие другие. Компания также реализует крупные нежилые объекты в рамках госзаказа, например, Юго-западные очистные сооружения, инфекционную больницу на Пискарёвском проспекте, здание Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа и пр.
В настоящее время в Петербурге и Ленобласти ГК «РосСтройИнвест» возводит ряд крупных жилых комплексов, в том числе «Пётр Великий и Екатерина Великая» (Заводская ул.), «Кремлевские звезды» (ул. Типанова), «Два Ангела» (Республиканская ул.), «Суворов» (пр. Маршала Блюхера), «Золотые купола» (Сертолово), «Старая Крепость» (Мурино). И список этот постоянно пополняется.
Логика качества жизни
Благодаря оригинальности и продуманности проекта даже в мелочах цены на квартиры в ЦДС «Полюстрово» не только очень скоро сравняются со среднерыночными, но и будут «в небольшой премии к рынку», полагает Иван Носов, директор департамента маркетинга и рекламы Группы ЦДС.
– Иван, каковы объективные основания для такого прогноза?
– Самое объективное основание – то, как стартовали продажи. Стартовые цены были пройдены даже немного быстрее, чем мы это предполагали. И за неполный месяц динамика стоимости уже составила порядка 5%. Сейчас в среднем квадратный метр в ЦДС «Полюстрово» обходится покупателям в 98 тыс. рублей. Далее, думаю, мы будем, как минимум, в рынке. В городской черте средняя цена «квадрата» сегодня, по разным подсчетам, составляет 110 тыс. рублей, плюс-минус несколько тысяч в зависимости от степени готовности объекта и близости его к метро. Однако анализ характеристик ЦДС «Полюстрово» позволяет предположить, что оригинальность концепции проекта и его локация обусловят и дальнейший стабильный спрос на него, и соответствующую ценовую динамику.
– В чем же оригинальность?
– Даже если оставить в стороне разнообразие планировок и такие необычные предложения, как веранды площадью 11 кв. м вместо балкона в ряде трехкомнатных квартир, стоит упомянуть о новой опции – кладовые в подвале, которые жильцы могут приобрести по разумной цене. Кстати, сами подвалы спроектированы таким образом, чтобы обеспечить как можно большее удобство в обслуживании инженерных систем после ввода дома в эксплуатацию.
Далее, мы перешли на новые принципы проектирования благоустройства. Как правило, специалисты, работающие над крупными проектами планировки территории, ландшафту уделяют меньше внимания. Их основная задача – увязать между собой сети, грамотно запроектировать люки для удобства обслуживания и т. д. А вот где какой кустарник или деревце высадить – на обдумывание этого уже времени не остается. Мы внедрили в практику взаимодействие проектного бюро ЦДС с компаниями, которые не только выполняют проекты благоустройства, но понимают, какие растения в данном конкретном случае посадить, что с чем лучше сочетать и т. д. В конкурсе на разработку благоустройства в ЦДС «Полюстрово» участвовали три подрядчика. Все предложенные ими концепции учитывали нюансы по сетям, разбивку территории по функциональным зонам. В результате одна из концепций уже состыкована с расчетами и предложениями наших проектировщиков, сейчас началась стадия разработки документации. Так что благоустройство будет соразмерно самому объекту, логике формирования пространства и пожеланиям заказчика.
Сегодня, как показывает практика, покупатель готов платить за благоустройство, которое уже будет задавать «систему координат» его будущего образа жизни. И наравне с другими серьезными застройщиками ЦДС стремится не только ответить на запросы покупателей, но даже предугадать их. Например, благодаря специальной программе можно с высокой степенью вероятности проложить пешеходные дорожки так, что они совпадут с будущими предпочтительными маршрутами жильцов.
– А как именно придомовая территория будет разбита на функциональные зоны?
– Смысл в том, что возможности для активного, более шумного, если хотите, отдыха вынесены вовне здания. За внешним контуром будет построен, к примеру, небольшой стадион. За периметр дома вынесен и многоуровневый паркинг. А в самом дворе предусмотрены уютные уголки для любителей спокойного отдыха: прогулок с маленькими детьми, спокойных игр, чтения или бесед.
– Так как в жилом комплексе не будет мусоропровода, вы предусмотрели альтернативные схемы сбора мусора?
– Рядом с каждой парадной запроектирована мусоросборная камера, доступ в которую будет возможен только при наличии ключа от магнитного замка на двери.
– Иные изменения в организацию мест общего пользования внесены?
– Да. Например, мы отказались от специальных помещений под колясочные, поскольку не видим особого удобства для жильцов в загромождении отдельных пространств внутри дома детским «транспортом». Мы реализовали эту функцию хранения по-другому: практически на каждом этаже есть такие уголки, где можно оставить коляску. Одновременно более удобными стали коридорные группы: ширина прохода теперь превышает норму (1,6 м вместо 1,4 м).
– На какую покупательскую аудиторию вы рассчитывали, задумывая этот комплекс?
– Для нас локация ЦДС «Полюстрово» символизирует качественный район для жизни, особенно жизни семей. Здесь множество парков: их по соседству, пожалуй, даже больше, чем жилых домов. За счет уже сложившейся застройки (максимум 12 этажей) здесь нет опасности повышения плотности строительства в единичных новых жилых комплексах. Словом, в этом районе есть все для того, чтобы жить хорошо и интересно. Отсутствовала до последнего времени разве что возможность улучшить качество жилья. Поэтому, как мы и предполагали, большую часть покупателей квартир в ЦДС «Полюстрово» составляют люди, которые знакомы с локацией не понаслышке. Однако этот проект интересен и иным, очень разнящимся между собой категориям покупателей.
Карточка объекта
Объект Группы ЦДС – жилой комплекс «Полюстрово» – возводится на Пискарёвском проспекте в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, на территории бывшего завода «Кулон».
В 17-этажном жилом доме предусмотрено 1779 квартир общей площадью порядка 78 тыс. кв. м, а также около 2 тыс. кв. м коммерческих помещений.
В квартирографии ЦДС «Полюстрово» представлено небольшое число студий (139, причем разного формата), двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (их 456 и 65 соответственно). Акцент сделан на однокомнатных квартирах, которые разнятся не только площадью, но и возможностями организации пространства.
По предварительной оценке, объем инвестиций в этот объект составит порядка 5 млрд рублей.
Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2020 года.
Детали
Жилой комплекс «Полюстрово» задает принципиально иной стандарт жилья от Группы ЦДС. Это один из первых проектов ЦДС, где изначально предусмотрена полная чистовая отделка квартир, в соответствии с которой продуманы инженерные решения.
В этом жилом комплексе застройщик полностью отказался от мусоропроводов. Как показывает опыт, в новых домах их сразу же консервируют. Как следствие, отказ от мусоропровода на этапе проектирования позволяет избежать расходов на соответствующие общестроительные работы, а также более рационально использовать внутридомовое пространство.
В ЦДС «Полюстрово» будут установлены особо качественные входные квартирные двери, которые по толщине металла (1,5 мм) превосходят нормативные требования. Двери будут выполнены в светлых тонах – в соответствии с дизайн-проектом мест общего пользования – и снабжены двумя замками, глазком, а также металлической щеколдой – «ночным сторожем».
Еще одним новшеством, реализованным на этом объекте, станут входные группы на уровне земли, без перепада высот. Это исключает необходимость сооружения лестниц либо пандусов, монтирования специальных подъемников для обеспечения безбарьерной среды. В свою очередь, отказ от лестниц и пандусов делает входную группу более просторной, подход к ящикам для корреспонденции – более свободным. Кроме того, высвобождается место для поручней, у которых можно будет парковать детские коляски либо велосипеды.
Мнения
Дмитрий Становой, директор департамента заказчика Группы ЦДС:
– ЦДС «Полюстрово» строится по нашей традиционной технологии: с монолитным каркасом и кирпичным заполнением. Однако благодаря BIM-моделированию удалось оптимизировать себестоимость проекта минимум на 5% за счет проработки подвалов. Стыковка низа и верха здания – всегда ответственнейший момент в проектировании: важно обеспечить безопасность строения и при этом избежать избыточной материалоемкости, сделать высоту подвала оптимальной для доступа к инженерным системам в ходе дальнейшего обслуживания здания. В этом проекте такое оптимальное сочетание характеристик найти удалось.
А вообще проект непростой уже потому, что реализуется в рамках редевелопмента территории в непосредственной близости к существующей жилой застройке. Поэтому перед нами поставлена задача соблюдения не только графика производства работ, но и покоя жителей соседних домов.
Далее, важно, что мы получили «пятно» с геометрически неправильным контуром, с нагромождением устаревших и действующих сетей. Наш департамент заказчика немало поработал, чтобы увязать инженерные сети, входящие, выходящие или проходящие через территорию транзитом. Мы стремились избежать жалоб и недовольства длительными отключениями со стороны арендаторов, которые остаются пользователями таких сетей.
Это один из первых проектов, где заранее предусматривалась полная чистовая отделка квартир. Соответственно, вся внутренняя инженерия размещается исходя из того, где будет подключаться стиральная машина, где – ванна и унитаз, и т. д. Если это не закладывать на начальном этапе, отделочникам потом приходится придумывать какие-то решения в каждом конкретном случае, а это менее эффективно и более трудозатратно.
В конечном счете правильная организация строительства принесет удобство и покупателям, которые получают более качественный продукт.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Для любого объекта важна локация – здесь она очень привлекательна и понятна. Кроме того, поскольку это сложившийся жилой массив, здесь достаточно поликлиник, школ и детских садов, хорошо развита дорожная сеть. Важно, что с Пискарёвского проспекта легко выехать на КАД. Столь же просто добраться на машине и до набережной, и до метро. Эта зона также очень уютна с точки зрения наличия парков: под боком – парк Академика Сахарова, который плавно перерастает в Комсомольский парк. Для сторонников размеренного темпа жизни важно, что по соседству сохраняется небольшая плотность застройки: она ограничена сложившейся средой (9-12 этажей).
Многие покупатели оценили подчеркнутую обособленность этого жилого комплекса в рамках обширного жилого квартала. Импонирует, что во дворе есть детский сад и начальная школа – они будут сданы в эксплуатацию практически одновременно с самим домом.
И конечно, людям нравится богатый выбор планировочных решений. Нередко бывает, что покупатель, приходя к нашим менеджерам на консультацию, имеет в виду приобретение квартиры одной планировки, а после общения со специалистом делает выбор в пользу квартиры другого типа, потому что она еще более точно соответствует именно его потребностям. В этом проекте мы с особой тщательностью проработали квартирографию. Студии – от классической прямоугольной до почти квадратной, с интересным зонированием. Однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры – поменьше или побольше, без балкона или с балконом, с одним или несколькими санузлами, на разные бюджеты. Сейчас на пике спроса ограниченная серия квартир на верхних этажах, где открываются потрясающие виды на Неву, Свердловскую набережную и Смольный собор.
Екатерина Кутева, генеральный директор ПКБ «Строй-Проект» (входит в Группу ЦДС):
– Особенности контура застраиваемого участка обусловили форму и посадку здания. По форме ЦДС «Полюстрово» – неправильное каре, состоящее из 14 секций, которые примыкают одна к другой уступами. В четырех секциях по пять квартир на этаже, в остальных – чуть больше. И если обычно обилие углов по периметру здания представляет некоторую сложность для эргономичной организации пространства внутри квартир, то в этот раз нам, напротив, удалось углы «обыграть». Например, есть трехкомнатные квартиры площадью порядка 100 кв. м, где примыкание одной секции к другой позволило запроектировать 11-метровые веранды с панорамным остеклением.
Очень важным аспектом при проектировании была организация дворового пространства. Для нас было изначально очевидно, что двор должен быть спокойным и приватным. Соответственно, все входы в парадные были спроектированы с внешней стороны здания, возле нескольких парадных есть арки, через которые можно попасть во двор. (Разумеется, реализована система ограниченного для посторонних доступа на дворовую территорию!) А из парадных, расположенных вдали от арок, предусмотрен еще один выход – во внутренний двор.
Коммерческая функция также реализована по внешнему периметру, в основном рядом с Пискарёвским проспектом. Отмечу, что из коммерческих помещений доступ во двор невозможен!
Проект будет реализован в подчеркнуто спокойном стиле. Мы отказались от активной цветовой палитры в пользу благородных оттенков. Базовый цвет – белый светлый, плюс охристые, светло-коричневые, терракотовые тона. Задача была – дать ощущение качества и статуса объекта за счет природных оттенков, но в то же время не уходить в пестроту, быть соразмерными сформировавшейся застройке. И еще мы стремились придать зданию такой архитектурный облик, который не стал бы анахронизмом спустя всего пару лет после его ввода в эксплуатацию. Плюс архитектура увязывалась с контуром здания. Периметральную застройку необходимо было разнообразить. Это было сделано за счет плетения – повторения контура фасадного материала (кирпича), но в более крупных масштабах. Внутри двора плетение намеренно снято – так задается воздушность пространства, простор. По нашему мнению, реализовать идеологию объекта удалось. Задача теперь в том, чтобы аккуратно воплотить все это в жизнь под авторским контролем.