Премиальный ЖК начинается с лобби
Наличие статусного главного лобби, презентабельное оформление остальных вестибюлей, достойный дизайн лестничных площадок – трудно недооценить значимость вышеперечисленного для покупателя дорогостоящего жилья.
Понимание, что жильё начинается не за порогом входной двери в квартиру, а как минимум с момента попадания во входную группу ЖК, все прочнее укореняется в нашем сознании. И побуждает девелоперов внимательно относиться к этим зонам в своих проектах.
Лобби – визитная карточка ЖК
«Начиная с сегмента бизнес и выше, как правило, в проектах есть дизайнерские лобби для входа на территорию, - рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», - Это «лицо» жилого комплекса, поэтому девелоперы стараются создать пространство, креативная концепция которого отражает стилистику всего проекта».
«Любой элитный объект должен соответствовать ряду строгих критериев, один из которых – входная группа, подчеркивающая статус дома», - убеждена Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой».
Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties, также признает за лобби немаловажную роль в создании общего облика проекта: «Из обычной транзитной зоны они превратились в связующий элемент приватных и общественных пространств. Именно здесь потенциальные покупатели могут оценить уровень проекта и сформировать первые впечатления о доме».
Директор по продажам ГК Альфа Фаберже Алексей Тюлькин, формулируя задачу для лобби, не скрывает амбиций: «Мы считаем, что важно создать пространство, которое с порога захватывало бы дух».
Дизайн от лучших
Привлечение к созданию дизайн-проекта лобби известных бюро, иногда и зарубежных, становится для российских девелоперов привычным.
Для оформления общественных пространств в авторском доме премиум-класса Tesoro на Петроградской стороне группа Аквилон пригласила международную студия дизайна и архитектуры Studia 54. Центром притяжения входного пространства стал аристократичный электрокамин от британского производителя British Fires.
Над дизайн-проектом общественных помещений клубного дома Meltzer Hall, который завоевал две престижные премии еще до реализации, работала команда DESIGNIC во главе с Аней Саркисьянц. Свою легенду, свой отличительный стиль и авторские арт-объекты имеет каждая парадная. Часть оформили в стиле модерн: добавили в интерьер изображения растений, животных, орнаментов. Часть выдержали в стиле ампир: он отличается более строгими, монументальными чертами и обилием золотых аксессуаров, поэтому интерьеры таких парадных выполнили в более спокойных тонах.
Интерьеры лобби авторского дома RozaRossa спроектированы всемирно известным итальянским архитектором Piero Lissoni. Светильники и мебель авторства маэстро создадут эффект знакомства с дизайном апартаментов.
В клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique Все входные группы и лобби будут выполнены в стиле ар-нуво и ар-деко в трех различных концепциях.
Опытных дизайнеров с обширным портфолио приглашают в первую очередь с целью избежания фатальных ошибок. «Не столь важно, в каком именно стиле решена входная группа, - уверена коммерческий директор GRAVION Елена Тарасова, - Главное, чтобы она была решена в единой концепции дома, соответствовала всему виду здания, а не находилась с ним в дисгармонии. В противном случае, например, когда дом является классическим образцом барокко с многочисленными колоннами, сложными силуэтами и многопрофильными карнизами, а входная группа – выполнена в духе минимализма, это выглядит не как оригинальная изюминка, а как отсутствие вкуса у архитектора проекта или дизайнерского бюро».
Затраты на гонорары знаменитостям считают обоснованными: «Коллаборации с известными брендами позволяют не только решить маркетинговые задачи, но и быть уверенными, что эксклюзивная концепция проекта будет в полной мере реализован», - поясняет директор по продажам Группы Аквилон Егор Фёдоров.
От гостиной до коворкинга
Множество функций, возложенных на главное лобби, порождают проблему организации их мирного сосуществования. На первый план выходит умение дизайнеров и девелоперов грамотно зонировать пространство.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development, считает 70 кв. м минимально допустимой площадью лобби в премиум классе, отговариваясь при этом, что обычная площадь составляет 200-300 кв. м и более.
«Как правило, площадь лобби в премиальном сегменте составляет 120-140 кв. м., - рассказывает Георгий Новиков, руководитель Департамента развития и перспективных проектов Sezar Group, - Этот метраж включает ресепшн, зону почтовых ящиков, мягкую зону ожидания, гостевой санузел, вестибюли лифтов, административное помещение для консьержа, проходы. Как именно распределяется площадь на каждую из перечисленных зон, зависит от продуктовой матрицы девелопера».
Из общих тенденций Новиков выделяет стремление вынести за пределы главного вестибюля зону почтовых ящиков, сделать мягкую зону для гостей обособленным камерным пространством (30-40 кв.м), чтобы она использовалась по назначению именно резидентами, и не превращалась в зону ожидания курьеров.
Екатерина Фонарева к обязательным опциям элитных проектов относит наличие зон для ожидания курьеров, комнату отдыха водителей, переговорной. «В некоторых проектах можно встретить библиотеку, бильярдный и каминный залы, сигарные комнаты, конференц-залы непосредственно примыкающие к лобби и др», - перечисляет она.
«Основной тренд последних лет — совмещение нескольких функций и оказание дополнительных услуг, - поясняет Екатерина Запорожченко, - В лобби организуют гостиную и зону ожидания, зону коворкинга или места для работы за ноутбуком или чтения. Все чаще в лобби встречается зона бара, где можно заказать напитки».
Оксана Кравцова обращает внимание на необходимость учёта принципов эргономики и логистики. «Помещение должно оформляться, исходя из потребностей и желаний человека, а не просто с точки зрения художественного вкуса, - акцентирует Оксана Кравцова, - В первую очередь, это касается расстановки мебели, создания приватных зон в лобби и переговорных, возможность попасть из входной группы к объектам инфраструктуры дома: бару или ресторану, салону красоты, фитнес-клубу или к лифтам в подземный паркинг».
Сергей Нюхалов считает, что при наличии в ЖК нескольких корпусов, целесообразно создание своего лобби в каждом из них: «В нашем ЖК MYPRIORITY Basmanny в таких локальных лобби, помимо лаундж-зоны, расположены колясочные, помещения для хранения велосипедов, лапомойки для собак – функциональные бытовые пространства, необходимые в ежедневном режиме».
Растущее количество опций, которыми насыщаются общественные зоны жилых комплексов, поясняет директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева: «Люди начали значительно больше времени проводить дома – и потому теперь уделяют особенное внимание рациональному использованию пространства. Часть функций, под которые ранее необходимо было предусмотреть место в квартире, теперь переносятся в общественные пространства. Во-первых, это, конечно, места для хранения – в том числе колясок и велосипедов – и ожидания гостей».
Нужен лаунж!
Превращение лобби в своего рода дополнительную гостиную для резидентов, к тому же предлагающую возможности для самого разнообразного времяпрепровождения тоже можно отнести к трендам последних лет
Сергей Нюхалов отмечает необходимость наличия в лобби лаундж-зоны, где можно подождать, отдохнуть, поболтать с соседями или провести деловую встречу. «Оформление этих зон должно создавать максимально располагающую, комфортную атмосферу – для этого часто применяются мягкие цвета, натуральные материалы, озеленение, - развивает он мысль, - Так, в центральном лобби ЖК MYPRIORITY Basmanny установлен биокамин, в отделке используются мрамор и латунь, дизайн выдержан в элегантных природных оттенках».
По словам Оксаны Дивеевой, в высокобюджетных проектах лобби уже стало местом для комфортного отдыха. «В проектах Capital Group для этого предусмотрены самые разные концепции. В клубном доме «Кутузовский,12» предусмотрено целых три авторских лобби, стилизованных в концепции «русский лес»: пространства оформлены в стилях «березовая роща», «тайга» и «бамбуковый лес». Для особенно уютного отдыха в проекте установлены биокамины. А в жилом квартале класса de luxe «Золотой» на Софийской набережной резиденты могут провести время не только в больших лобби, но и в приватной атмосфере камерной библиотеки», - рассказывает Оксана Дивеева.
По наблюдению Алексея Тюлькина девелоперы высокобюджетного жилья оформляют общественные зоны таким образом, чтобы они становились продолжением самих квартир — в них должно быть приятно проводить встречи или просто отдыхать». «В Meltzer Hall на втором антресольном уровне предусмотрен мини-коворкинг и выделены зоны для работы, звонков по зуму или проведения встреч, - рассказывает он, - Также есть зоны для релакса, с книжными шкафами, роялем, баром, чтобы жильцы могли работать и отдыхать, не выходя из дома».
На материалах – не экономить
Палитра используемых в отделке элитных лобби и вестибюлей материалов широка и разнообразна. Предпочтение отдаётся натуральным - ценным породам дерева, мрамору, граниту, латуни. В проектах можно увидеть витражи, настенные панно, дизайнерскую плитку ручной работы, мозаику, венецианскую штукатурку, лепнину, дизайнерскую ковку и т.д.
В лобби комплекса апартаментов CULT - сочетание металлических поверхностей и текстур «цемента» с текстурой темного шпона, мягких спокойных тканей и натуральной кожи.
В Tesoro применят декоративные панели из огнестойкого материала, отделанного шпоном дуба. Обещают и дизайнерское освещение: трековые светильники и подвесные люстры от PANZERI из коллекции Zero, минималистские люстры-инсталляции от Cattelan Italia из титана и эмалированной стали.
В лобби авторского дома RozaRossa стойки консьержей будут выполнены из черного мрамора.
В ЖК «Династия» в лобби большинство решений созданы индивидуально: ручная роспись колонн в каминном зале, дизайн интерьера лифтовых кабин, кованые орнаменты и даже ручки входной группы.
В клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique в апартаменты ведут три отдельных входа, каждый из которых имеет собственное лобби. В их интерьерах будут использованы майоликовая плитка ручной работы, хрустальные панели, люстры, мебель и предметы Lalique. Хрустальными изделиями также будут украшены лифты, лестницы и галереи жилых этажей.
«Лобби создают «лицо дома», поэтому отделка должна соответствовать уровню предлагаемого жилья», - обьясняет Екатерина Фонарева.
С коллегой соглашается Георгий Новиков: «Для реализации дизайн-концепции обязательно используются отделочные материалы премиальных брендов, большинство интерьерных позиций проектируется и изготавливается на заказ: осветительные приборы, мебель, аксессуары. Сегодня это актуально и в премиальном сегменте, и в бизнес-классе».
Егор Фёдоров отмечает многолетнюю устойчивость тренда на экологичные материалы в отделке входных групп.
При этом Елена Тарасова одним из основных критериев премиум дизайна называет разумную сдержанность: «Какими дорогими и качественными ни были материалы и элементы декора, их не должно быть много. В оформлении входных групп не должно быть излишеств, так как это выглядит безвкусно».
Волшебная сила искусства
Следуя стремлению подчеркнуть статус жилого комплекса, придать ему индивидуальность девелоперы прибегают и к таким дорогостоящим решениям, как наполнение общественных зон эксклюзивными элементами.
«Превосходно дополняют лобби элитного жилого комплекса авторские предметы интерьера и произведения искусства, например, старинные гобелены и картины современных художников», - считает Оксана Кравцова.
Алексей Тюлькин вообще отмечает тренд на коллаборации с арт-галереями и художниками, при оформлении общественных пространств премиальных ЖК.
В жилом квартале The Residences at Mandarin Oriental, Moscow арт-объекты для общественных пространств отбираются с участием арт-консультанта. «Использование предметов искусства формирует особенную эстетику проекта, привлекает покупателей с неординарным взглядом на мир, отражает философию девелопера», - поясняет Оксана Дивеева.
В комплексе апартаментов премиум-класса CULT запроектировано просторное лобби в нью-йоркском стиле с уникальными предметами искусства, которое подчеркивает статусность дома. «Будут выразительные арт-объекты и скульптуры, барельефные панно и конструкции, выполненные по авторским эскизам, - рассказывает Елена Тарасова, - Это аллюзия на динамичность и культурную глубину Нью-Йорка с его трафиком, арт-галереями и нависающими небоскребами».
Сервис и технологии
Премиум-класс априори предполагает создание разнообразных сервисов для резидентов ЖК. Жители и их гости должны ощущать их наличие, как только переступают порог главного лобби.
«В последние годы значительно больше внимания стало уделяться персонализированному сервису и организации собственной службы портье», - обращает внимание Оксана Кравцова.
По мнению Георгия Новикова, сама планировка лобби должна быть продумана с учетом будущего размещения таких служб: «В зоне ресепшн, кроме традиционного консьержа/администратора, каждого вошедшего может встречать беллбой, чтобы помочь с багажом или парковкой автомобиля».
Помимо организации почтительного приема, на входную группу возлагается ещё и своя роль в обеспечении безопасности. «Лобби являются непосредственной буферной зоной приватных жилых пространств, в связи с чем вопрос безопасности выходит на первое место: применяется биометрический бесключевой доступ на территорию, круглосуточное видеонаблюдение на входе, элементы системы «умный дом» и др.», - рассказывает Екатерина Фонарева.
Сергей Нюхалов обращает внимание на необходимость наличия в лобби опций комфорта, которые повышают качество жизни: «У нас в лобби функционирует Wi-Fi, есть гостевые санузлы, установлены УФ-излучатели – очень важная деталь в наше время».
Не лобби единым
В премиальных проектах не только главное лобби должно соответствовать высокому уровню, не меньшие требования предъявляются другим вестибюлям, лестничным площадкам и другим МОПам.
«Жилые этажи должны быть оформлены в едином художественном стиле дома, чтобы у жильцов не возникало визуального диссонанса», - настаивает Оксана Кравцова.
Георгий Новиков отмечает, что в премиум-классе в оформлении типовых этажей всегда выдерживается общая стилистика вестибюля: «Преемственность единому дизайн-коду прослеживается в переносе характерных декоративных элементов, использовании отделочных материалов, осветительных приборов, - рассказывает он, - Часто применяются статусные элементы декора: репродукции картин с точечной подсветкой, импосты над входными дверями, символика бренда жилого комплекса».
Алексей Тюлькин считает, что в планировках парадных важно продумать места, которыми жильцы пользуются ежедневно: лифтовые холлы, подсобные помещения и колясочные: «Тщательно прорабатываются входы в квартиры вплоть до корректировки направления открывания дверей, а вот площади определяются возможностями проекта. К примеру, средняя площадь каждой из 12 парадных Meltzer Hall составляет 50 кв. м».
По словам Георгия Новикова, в числе актуальных трендов организации пространства на этажах можно обозначить отказ от технических эксплуатационных шкафов на этаже: «Все инженерные коммуникации выносятся в единое помещение: это обеспечивает более целостный дизайн в МОП и удобство последующей эксплуатации для жителей и УК».
Другим наблюдением делится Екатерина Запорожченко: «В домах высокого класса сегодня пожарные лестницы могу выглядеть не хуже парадных. В одном из проектов я видела пример практически полного совпадения отделки лестниц и даже светильников. В более низком классе пока ещё велик контраст между парадными и «чёрными» зонами».
Какая цель?
Сотрудничество с известными дизайнерами, использование дорогих материалов, покупка предметов искусства, да и наконец просто выделение значительных площадей под зоны общего пользования – все это требует значительных затрат, которые, в свою очередь, нуждаются в обосновании.
Первое из них – повышение маркетинговой привлекательности ЖК. «Даже на этапе строительства, когда покупатель смотрит рендеры проекта, он обращает внимание на то, как будут оформлены коридоры, холлы и входная группа, - рассказывает Елена Тарасова, - Ведь в процессе принятия решения о покупке дорогостоящей (и не только) квартиры эмоциональная составляющая имеет огромное значение. Красивый и изящно организованный вестибюль говорит о высоком качестве строительства и грамотном подходе застройщика к проектированию дома, к его вкусу и заботе о клиентах».
Георгий Новиков считает, что покупателям важно комплексное восприятие пространства, которое им презентуют, и рассматривать МОП отдельно как «фактор выбора», в отрыве от всего остального, нельзя. «Швейцарские часы покупают не потому, что понравилась стрелка или ремешок, а потому что все решения в совокупности отвечают пожеланиям: качества, эстетики, класса, - поясняет он свою мысль, - Дизайн-концепция и уровень отделки лобби для потенциального покупателя являются скорее индикатором: «действительно ли это премиум-класс». Покупая автомобиль S-класса сложно представить себе отсутствие кожаного салона, электропривода задних стекол или обогрева руля. Аналогично и с дизайном лобби».
Иногда девелоперы отводят входным группам и необычные роли. «Лобби могут и повышать привлекательность первых жилых этажей, - утверждает Оксана Дивеева, - Беспрецедентным примером является уникальное лобби высотой 28 м в комплексе небоскребов Capital Towers, которое позволяет избежать таких ограничивающих спрос на первые этажи факторов, как меньшая приватность жителей, излишний уличный шум, пыль и прочее».
В заключение
Недвижимость – это не только одна из самых дорогостоящих покупок в жизни практически любого человека. Выбор определяется не только предпочтениями сегодняшнего дня, но и факторами, которые гарантируют, что квартира и сам ЖК со временем не потеряют в цене. Важно, чтобы и через пять-десять лет они сохраняли свою принадлежность к заявленному классу.
«Главным трендом, на наш взгляд, становится так называемая «диффузия инноваций» — перетекание характеристик из более высоких классов недвижимости в более доступные, - обращает внимание Георгий Новиков, - Сегодня по многим продуктовым решениям «премиум-сегмент» часто приближен к de luxe классу». Он отмечает, что данное явление характерно не только для рынка недвижимости: «Аналогичные тенденции прослеживаются, например, на автомобильном рынке: решения, которые 10-15 лет назад были признаком топового уровня, сегодня становятся естественными и для моделей бизнес-класса».
Видимо, обратить внимание при покупке, какие присущие более высокому классу недвижимости опции вобрал в себя рассматриваемый вами жилой комплекс – дело с инвестиционной точки зрения не бесполезное.
«Евродвушки» в тренде
Европланировки все активнее расширяют свою нишу на рынке Санкт-Петербурга в разрезе квартирографии. Следующими за студиями по популярности идут «евродвушки». По оценкам экспертов, такой формат помогает экономить на «квадратах», сохраняя высокую функциональность и эффективность использования помещений.
Широкое распространение квартир евроформата стало устойчивой тенденцией еще несколько лет назад. И изменений в этой сфере не наблюдается. «Что касается квартирографии, главным трендом является продолжающийся рост доли европланировок. Причем касается это не только России; это – общемировая тенденция», – констатирует Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» (российское подразделение финского концерна YIT).
Мода не проходит
Некоторое время назад, когда европланировки только появились на рынке, некоторые посчитали новацию данью моде, которая, как известно, весьма переменчива. Но годы идут, а тренд сохраняется. «В целом доля квартир евроформата в общем спросе составляет порядка 20% и демонстрирует тенденцию к росту», – говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
С ней согласны и другие эксперты, хотя долю евроформата они оценивают по-разному. «Его доля жилья в квартирографии новостроек Петербурга и Ленобласти достигает 30%», – отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. «Евротрехкомнатные и еврочетырехкомнатные квартиры уже практически полностью вытеснили с рынка классические планировки в своем сегменте. «Евродвушки» пока представлены в чуть меньшей степени, их доля в большинстве проектов не превышает 30–40%, но постепенно ситуация меняется. В будущем они также практически полностью вытеснят с рынка однокомнатные квартиры с классической планировкой», – считает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
Долю непосредственно «евродвушек» в общем объеме предложения в КЦ «Петербургская Недвижимость» оценивают на уровне 12–15% рынка. «В новых проектах Setl Group – порядка 25–30%», – добавляет Ольга Трошева. «Если смотреть продажи в масс-маркете с начала этого года, то на «евродвушки», по нашим данным, пришлось 12% спроса (в штуках). В наших проектах мы закладываем формат со спальной комнатой и большой кухней-гостиной в размере 15–20%», – отмечает Дмитрий Ефремов. «В наших будущих проектах доля «евродвушек» составляет порядка 80% среди всех однокомнатных квартир. Можно ожидать, что через несколько лет эта доля достигнет 100%, так как «евродвушка» – это более эффективный продукт», – уверен Пётр Буслов.
«На рынке соблюдается баланс спроса и предложения. Квартирография новых объектов коррелируется с объемом спроса. По мере роста популярности евроформата всё больше застройщиков включают такие квартиры в квартирографию новых объектов», – резюмирует Ольга Трошева.
В чем секрет?
По оценке экспертов, секрет популярности «евродвушек» – в универсальности формата. «"Евродвушка" – это многофункциональная кухня-гостиная и отдельная спальня. Благодаря этому в квартире появляется не одно, а два жилых пространства с возможностью организации дополнительного спального места. В классической однокомнатной квартире кухня предназначена для приготовления пищи, а спальня – это одновременно и место отдыха, и место для приема гостей, что неудобно», – говорит Пётр Буслов.
«Особенно популярны такие квартиры среди молодых покупателей. В просторной кухне-гостиной можно собираться большой компанией», – отмечает Дмитрий Ефремов. «Формат дает возможность проводить больше времени с членами семьи, формирует общее пространство. Кроме того, у более молодых покупателей это модно – в спальне человек проводит только время сна, в остальное время семья собирается в кухне-гостиной», – добавляет Ольга Трошева.
Она отмечает и сравнительную дешевизну формата. «При отсутствии средств на покупку квартиры традиционной планировки люди имеют возможность приобрести «евродвушку». Наиболее популярный метраж стандартных двухкомнатных квартир составляет 55–65 кв. м, в то время как «евродвушки» в основном не превышают 45 кв. м», – говорит эксперт.
«Как правило, квартиры классических планировок все-таки дороже, чем евроформаты сопоставимого метража, из-за дополнительного окна. Но существенной разницы в стоимости нет. Цена скорее будет зависеть не только от площади квартиры, но и ее расположения, видовых характеристик, индивидуальных особенностей», – отмечает, со своей стороны, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов. Кроме того, по его словам, такой формат квартир очень хорошо подходит для сдачи в аренду: «Европланировки наиболее ликвидны, как для собственного проживания, так и для перепродажи, поскольку у них шире целевая аудитория».
На конкретных примерах
По словам руководителя проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест» Анзора Берсирова, площадь «евродвушек» в домах компании комфорт-класса варьируется от 38 до 42 кв. м. «Стандартными планировками предусмотрена спальня площадью 10–13 кв. м и кухня-гостиная площадью 16–20 кв. м. Этих площадей достаточно для организации спального места, рабочей кухонной зоны и зоны отдыха. Отмечу, что важной является эргономичность планировок, поэтому на этапе их разработки мы прорабатываем план расстановки мебели для каждого типа квартир, чтобы учесть все нюансы. Также мы внимательно подходим к вопросу расположения мест для хранения, что особенно важно для небольших квартир. В «евродвушках», как правило, выделить место под полноценную гардеробную не всегда позволяет площадь, поэтому мы предусматриваем ниши в спальне и коридорах для размещения встроенных шкафов», – рассказывает он.
По словам руководителя направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Вадима Лаврова, в «евродвушках» компании эффективно используется каждый метр: «Прихожая компактных размеров, но в ней предусмотрена ниша для размещения гардеробного шкафа. Запроектирована удобная и просторная кухня-гостиная (20 кв. м), позволяющая зонировать пространство на зону кухни-столовой и зону отдыха с возможностью организации рабочего места. Глубина балкона позволяет разместить, например, столик и два кресла. Несмотря на компактные размеры спальни, в ней удобно располагается двуспальная кровать, может быть организовано рабочее место и дополнительные места для хранения».
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Квартиры европланировок чаще выбирают покупатели до 50 лет, а также молодые семьи с одним-двумя детьми. Так за меньшие деньги клиенты получают больше функциональной полезной площади. Например, в однокомнатной квартире семье с ребенком будет сложно разделить пространство на детскую и взрослую зоны. В то время как в «евродвушке» родители могут выделить детям отдельную полноценную комнату без ущерба для своего размещения. То есть приобретая лот площадью 35–40 кв. м., клиент функционально получает аналог стандартной двухкомнатной квартиры площадью 50–55 кв. м.
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест»:
– Если говорить об интересных и новых вариантах планировок, стоит выделить «евродвушки» в ЖК NEWПИТЕР, в которых предусмотрено наличие двух окон в кухне-гостиной. Это решение позволит покупателям в дальнейшем организовать полноценную двухкомнатную квартиру, что особенно актуально для молодых семей в случае рождения детей.
Осень покупок и продаж
Хотя продажи у застройщиков на подъеме, от традиционных осенних маркетинговых акций они не отказываются. Большинство скидок ограничено во времени. Однако впереди рынок ждут новогодние акции.
Аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» подметили: размах осенних скидок в последние три года несколько сократился. Однако в прошлом году на осень пришлось 30% акций, и это самая большая доля скидочных программ в течение года.
В начале осени обычно росло предложение, а за лето накапливался отложенный спрос – осенью продавцы и покупатели находили друг друга.
Осень-2019 не стала исключением. Возможно, потому, что большинство застройщиков до сих пор привлекает средства дольщиков по договорам, не открывая эскроу-счетов.
Паркинг в подарок
Некоторые застройщики запустили программы скидок в сентябре, но большинство – в октябре. При этом параллельно объявлено о повышении цен – соответственно, с октября или с ноября.
Так, «Группа ЛСР» запустила акцию сразу в десяти своих жилых комплексах: половину стоимости квартиры можно оплатить сейчас, вторую половину – накануне сдачи дома. Но с 1 октября цены выросли. Кроме того, застройщик делает скидку в 3 тыс. рублей с каждого «квадрата» на однокомнатные квартиры в ряде ЖК.
Компания «Инвестторг» предлагает аналогичные скидки – 3 тыс. рублей с метра при покупке студии или однокомнатной квартиры в ЖК «Геометрия». Но застройщик пошел дальше, объявив скидки в 100 тыс. рублей на двухкомнатные квартиры и 150 тыс. рублей – на трехкомнатные.
Минимальные скидки от застройщиков составляют 1% – несколько тысяч рублей, зато максимальные – более 1 млн рублей, при этом скидки достигают 20%. «Мы формируем спецпредложения, исходя из политики продаж и запросов покупателей, выбираем те варианты, которые позволят клиентам наиболее комфортно и выгодно решить жилищный вопрос. Перечень акций готовится, как правило, на месяц, и при необходимости они продлеваются», – поясняет начальник отдела маркетинга ГК «КВС» Марианна Ивлева.
Нынешняя осень на рынке новостроек богата скидками на места в паркингах. Так, ГК «Полис Групп» в ЖК «Полис на Московской» при покупке двух- или трехкомнатной квартиры готова расстаться с машино-местом за половину цены.
Группа RBI в ЖК «Четыре горизонта» предлагает покупателям трех- и четырехкомнатных квартир место в подземном паркинге в подарок. Стоит отметить, что цена машино-места – 1,1 млн рублей, а квартиры – минимум 25,4 млн.
Также безвозмездно получат парковочное место покупатели жилья в ЖК «Аист» компании «Красная стрела» (если лот будет стоить больше 6 млн рублей) и покупатели «двушек» в ЖК New Time от РСТИ.
Покупка квартиры с европланировкой в ЖК «Триумф Парк» у эксклюзивного брокера проекта – компании «Петербургская Недвижимость» – обернется скидкой на машино-место в 40%.
Компания «Инвестторг» готова продать парковочное место в любом ЖК за 300 тыс. рублей вместо 500 тыс., компания Euroinvest Development – за 200 тыс. рублей при покупке квартиры площадью от 39 кв. м в ЖК «iD Мурино», да еще и в рассрочку.
Целый ряд застройщиков предлагает в качестве бонуса отделку или кладовую в ЖК – и бесплатно, и за частичную оплату. Например, Группа ЦДС в нескольких ЖК в дополнение к базовой чистовой отделке квартиры предлагает пакет опций LifeStyle. Он включает в себя высококачественные отделочные материалы, а также сантехническое и инженерное оборудование от известных европейских брендов.
Нестандарт
В то же время сегодня на рынке появляются не совсем привычные скидки. Компания Bonava, например, предоставляет дополнительную скидку в 10 тыс. рублей покупателям, которые регистрируют сделку в электронной форме.
ГК «КВС» предлагает покупателям дисконт в 70 тыс. рублей, если они приобретают квартиру через интернет-магазин застройщика. Проект был запущен в этом году и позволяет полностью перевести весь процесс покупки в онлайн: выбрать квартиру, оформить все документы, подписать договор и отправить его на регистрацию. «По нашему опыту, наиболее интересными для покупателей все же остаются скидки на недвижимость. В масс-маркете востребованы также субсидированная ипотека или удобные программы рассрочки, которые существенно могут облегчить финансовую нагрузку», – уточняет Марианна Ивлева.
Все чаще застройщики предлагают так называемые программы лояльности – скидки на повторную покупку. В этом случае Bonava скидывает 1 тыс. рублей с 1 кв. м. При этом покупатель должен предъявить копию ДДУ, заключенного ранее в любом ЖК застройщика. Акция не распространяется на приобретение машино-мест, кладовых, нежилых помещений. В компании «Инвестторг» скидка по такой программе составляет 2%, в СК «Дальпитерстрой» – 1%.
В ГК «КВС» программа лояльности несколько сложнее. При приобретении первой квартиры или коммерческого помещения клиент получает серебряную карту, которая дает скидку 2% на следующую покупку. При заключении третьего договора на приобретение жилья или коммерческого помещения серебряная карта меняется на золотую, по которой можно получить дисконт 3% на четвертую покупку и далее. Вместе с картой лояльности покупатели получают две «Карты друга», которые они могут передать своим друзьям и близким. Предъявитель карты получает скидку в 50 тыс. рублей на покупку квартиры.
Богатым положены скидки
Рассрочки также входят в пакет акций на покупку недвижимости в новостройках. Их в том или ином виде предлагают многие застройщики – на оплату паркингов, квартир, кладовых. Обычно условия действуют до завершающей стадии проекта. Как правило, девелопер продает в рассрочку 10–20% квартир в комплексе – в противном случае может пострадать экономика проекта.
Застройщики обычно рекламируют рассрочки как беспроцентные. Однако у них есть цена – разница при 100-процентной оплате и при оплате в рассрочку. Сегодня минимальная стоимость рассрочки 1%, но есть предложения и в 15% – например, от компании «Аквилон Инвест».
Безусловно, полной суммой для оплаты квартиры сегодня обладает сравнительно небольшая часть покупателей, поэтому воспользоваться предложениями застройщиков могут далеко не все граждане.
Постепенно скидки распространились и на сделки с участием ипотечных денег: в этом случае покупатель также единовременно оплачивает полную стоимость квартиры. Речь идет в первую очередь о жилых комплексах, аккредитованных банками, которые предлагают покупателям совместные программы с застройщиками – естественно, под более низкий процент, чем в базовом продукте.
Вместе с тем директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов назвал рассрочки лучшим на ближайшее время инструментом стимулирования продаж. «Привлекательные условия по рассрочкам могут помочь застройщикам привлечь какую-то часть покупателей. При этом важно продумать комфортные условия рассрочки: ее срок, стоимость и пр. Хотя нужно отметить, что с введением эскроу-счетов количество программ рассрочек становится все меньше», – говорит он.
Демпинг или бессребреничество?
Если девелопер верно спланировал экономику проекта и план продаж, вряд ли ему нужны большие скидки и весомые бонусы.
Марианна Ивлева отмечает: слишком большие скидки и демпинг со стороны застройщика свидетельствуют скорее о неликвидности продукта или изначально плохо просчитанной финансовой модели. «Сегодня таких предложений на рынке практически нет, поскольку недобросовестные компании уходят в прошлое. Большие скидки постепенно уступают место более удобным и продуманным программам оплаты. Выбирая квартиру, всегда внимательно нужно смотреть не только на цену, но и на характеристики жилого комплекса, качество материалов, отделки, примеры уже сданных домов застройщика и отзывы клиентов. Квартира – не тот продукт, где можно ориентироваться исключительно на "красные ценники"» – указывает она.
Тем не менее, акции помогают увеличить объемы реализации жилья. По разным данным, скидочные программы в период их действия обеспечивают рост продаж на конкретных объектах на 10–15%.