Премиальный ЖК начинается с лобби
Наличие статусного главного лобби, презентабельное оформление остальных вестибюлей, достойный дизайн лестничных площадок – трудно недооценить значимость вышеперечисленного для покупателя дорогостоящего жилья.
Понимание, что жильё начинается не за порогом входной двери в квартиру, а как минимум с момента попадания во входную группу ЖК, все прочнее укореняется в нашем сознании. И побуждает девелоперов внимательно относиться к этим зонам в своих проектах.
Лобби – визитная карточка ЖК
«Начиная с сегмента бизнес и выше, как правило, в проектах есть дизайнерские лобби для входа на территорию, - рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», - Это «лицо» жилого комплекса, поэтому девелоперы стараются создать пространство, креативная концепция которого отражает стилистику всего проекта».
«Любой элитный объект должен соответствовать ряду строгих критериев, один из которых – входная группа, подчеркивающая статус дома», - убеждена Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой».
Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties, также признает за лобби немаловажную роль в создании общего облика проекта: «Из обычной транзитной зоны они превратились в связующий элемент приватных и общественных пространств. Именно здесь потенциальные покупатели могут оценить уровень проекта и сформировать первые впечатления о доме».
Директор по продажам ГК Альфа Фаберже Алексей Тюлькин, формулируя задачу для лобби, не скрывает амбиций: «Мы считаем, что важно создать пространство, которое с порога захватывало бы дух».
Дизайн от лучших
Привлечение к созданию дизайн-проекта лобби известных бюро, иногда и зарубежных, становится для российских девелоперов привычным.
Для оформления общественных пространств в авторском доме премиум-класса Tesoro на Петроградской стороне группа Аквилон пригласила международную студия дизайна и архитектуры Studia 54. Центром притяжения входного пространства стал аристократичный электрокамин от британского производителя British Fires.
Над дизайн-проектом общественных помещений клубного дома Meltzer Hall, который завоевал две престижные премии еще до реализации, работала команда DESIGNIC во главе с Аней Саркисьянц. Свою легенду, свой отличительный стиль и авторские арт-объекты имеет каждая парадная. Часть оформили в стиле модерн: добавили в интерьер изображения растений, животных, орнаментов. Часть выдержали в стиле ампир: он отличается более строгими, монументальными чертами и обилием золотых аксессуаров, поэтому интерьеры таких парадных выполнили в более спокойных тонах.
Интерьеры лобби авторского дома RozaRossa спроектированы всемирно известным итальянским архитектором Piero Lissoni. Светильники и мебель авторства маэстро создадут эффект знакомства с дизайном апартаментов.
В клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique Все входные группы и лобби будут выполнены в стиле ар-нуво и ар-деко в трех различных концепциях.
Опытных дизайнеров с обширным портфолио приглашают в первую очередь с целью избежания фатальных ошибок. «Не столь важно, в каком именно стиле решена входная группа, - уверена коммерческий директор GRAVION Елена Тарасова, - Главное, чтобы она была решена в единой концепции дома, соответствовала всему виду здания, а не находилась с ним в дисгармонии. В противном случае, например, когда дом является классическим образцом барокко с многочисленными колоннами, сложными силуэтами и многопрофильными карнизами, а входная группа – выполнена в духе минимализма, это выглядит не как оригинальная изюминка, а как отсутствие вкуса у архитектора проекта или дизайнерского бюро».
Затраты на гонорары знаменитостям считают обоснованными: «Коллаборации с известными брендами позволяют не только решить маркетинговые задачи, но и быть уверенными, что эксклюзивная концепция проекта будет в полной мере реализован», - поясняет директор по продажам Группы Аквилон Егор Фёдоров.
От гостиной до коворкинга
Множество функций, возложенных на главное лобби, порождают проблему организации их мирного сосуществования. На первый план выходит умение дизайнеров и девелоперов грамотно зонировать пространство.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development, считает 70 кв. м минимально допустимой площадью лобби в премиум классе, отговариваясь при этом, что обычная площадь составляет 200-300 кв. м и более.
«Как правило, площадь лобби в премиальном сегменте составляет 120-140 кв. м., - рассказывает Георгий Новиков, руководитель Департамента развития и перспективных проектов Sezar Group, - Этот метраж включает ресепшн, зону почтовых ящиков, мягкую зону ожидания, гостевой санузел, вестибюли лифтов, административное помещение для консьержа, проходы. Как именно распределяется площадь на каждую из перечисленных зон, зависит от продуктовой матрицы девелопера».
Из общих тенденций Новиков выделяет стремление вынести за пределы главного вестибюля зону почтовых ящиков, сделать мягкую зону для гостей обособленным камерным пространством (30-40 кв.м), чтобы она использовалась по назначению именно резидентами, и не превращалась в зону ожидания курьеров.
Екатерина Фонарева к обязательным опциям элитных проектов относит наличие зон для ожидания курьеров, комнату отдыха водителей, переговорной. «В некоторых проектах можно встретить библиотеку, бильярдный и каминный залы, сигарные комнаты, конференц-залы непосредственно примыкающие к лобби и др», - перечисляет она.
«Основной тренд последних лет — совмещение нескольких функций и оказание дополнительных услуг, - поясняет Екатерина Запорожченко, - В лобби организуют гостиную и зону ожидания, зону коворкинга или места для работы за ноутбуком или чтения. Все чаще в лобби встречается зона бара, где можно заказать напитки».
Оксана Кравцова обращает внимание на необходимость учёта принципов эргономики и логистики. «Помещение должно оформляться, исходя из потребностей и желаний человека, а не просто с точки зрения художественного вкуса, - акцентирует Оксана Кравцова, - В первую очередь, это касается расстановки мебели, создания приватных зон в лобби и переговорных, возможность попасть из входной группы к объектам инфраструктуры дома: бару или ресторану, салону красоты, фитнес-клубу или к лифтам в подземный паркинг».
Сергей Нюхалов считает, что при наличии в ЖК нескольких корпусов, целесообразно создание своего лобби в каждом из них: «В нашем ЖК MYPRIORITY Basmanny в таких локальных лобби, помимо лаундж-зоны, расположены колясочные, помещения для хранения велосипедов, лапомойки для собак – функциональные бытовые пространства, необходимые в ежедневном режиме».
Растущее количество опций, которыми насыщаются общественные зоны жилых комплексов, поясняет директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева: «Люди начали значительно больше времени проводить дома – и потому теперь уделяют особенное внимание рациональному использованию пространства. Часть функций, под которые ранее необходимо было предусмотреть место в квартире, теперь переносятся в общественные пространства. Во-первых, это, конечно, места для хранения – в том числе колясок и велосипедов – и ожидания гостей».
Нужен лаунж!
Превращение лобби в своего рода дополнительную гостиную для резидентов, к тому же предлагающую возможности для самого разнообразного времяпрепровождения тоже можно отнести к трендам последних лет
Сергей Нюхалов отмечает необходимость наличия в лобби лаундж-зоны, где можно подождать, отдохнуть, поболтать с соседями или провести деловую встречу. «Оформление этих зон должно создавать максимально располагающую, комфортную атмосферу – для этого часто применяются мягкие цвета, натуральные материалы, озеленение, - развивает он мысль, - Так, в центральном лобби ЖК MYPRIORITY Basmanny установлен биокамин, в отделке используются мрамор и латунь, дизайн выдержан в элегантных природных оттенках».
По словам Оксаны Дивеевой, в высокобюджетных проектах лобби уже стало местом для комфортного отдыха. «В проектах Capital Group для этого предусмотрены самые разные концепции. В клубном доме «Кутузовский,12» предусмотрено целых три авторских лобби, стилизованных в концепции «русский лес»: пространства оформлены в стилях «березовая роща», «тайга» и «бамбуковый лес». Для особенно уютного отдыха в проекте установлены биокамины. А в жилом квартале класса de luxe «Золотой» на Софийской набережной резиденты могут провести время не только в больших лобби, но и в приватной атмосфере камерной библиотеки», - рассказывает Оксана Дивеева.
По наблюдению Алексея Тюлькина девелоперы высокобюджетного жилья оформляют общественные зоны таким образом, чтобы они становились продолжением самих квартир — в них должно быть приятно проводить встречи или просто отдыхать». «В Meltzer Hall на втором антресольном уровне предусмотрен мини-коворкинг и выделены зоны для работы, звонков по зуму или проведения встреч, - рассказывает он, - Также есть зоны для релакса, с книжными шкафами, роялем, баром, чтобы жильцы могли работать и отдыхать, не выходя из дома».
На материалах – не экономить
Палитра используемых в отделке элитных лобби и вестибюлей материалов широка и разнообразна. Предпочтение отдаётся натуральным - ценным породам дерева, мрамору, граниту, латуни. В проектах можно увидеть витражи, настенные панно, дизайнерскую плитку ручной работы, мозаику, венецианскую штукатурку, лепнину, дизайнерскую ковку и т.д.
В лобби комплекса апартаментов CULT - сочетание металлических поверхностей и текстур «цемента» с текстурой темного шпона, мягких спокойных тканей и натуральной кожи.
В Tesoro применят декоративные панели из огнестойкого материала, отделанного шпоном дуба. Обещают и дизайнерское освещение: трековые светильники и подвесные люстры от PANZERI из коллекции Zero, минималистские люстры-инсталляции от Cattelan Italia из титана и эмалированной стали.
В лобби авторского дома RozaRossa стойки консьержей будут выполнены из черного мрамора.
В ЖК «Династия» в лобби большинство решений созданы индивидуально: ручная роспись колонн в каминном зале, дизайн интерьера лифтовых кабин, кованые орнаменты и даже ручки входной группы.
В клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique в апартаменты ведут три отдельных входа, каждый из которых имеет собственное лобби. В их интерьерах будут использованы майоликовая плитка ручной работы, хрустальные панели, люстры, мебель и предметы Lalique. Хрустальными изделиями также будут украшены лифты, лестницы и галереи жилых этажей.
«Лобби создают «лицо дома», поэтому отделка должна соответствовать уровню предлагаемого жилья», - обьясняет Екатерина Фонарева.
С коллегой соглашается Георгий Новиков: «Для реализации дизайн-концепции обязательно используются отделочные материалы премиальных брендов, большинство интерьерных позиций проектируется и изготавливается на заказ: осветительные приборы, мебель, аксессуары. Сегодня это актуально и в премиальном сегменте, и в бизнес-классе».
Егор Фёдоров отмечает многолетнюю устойчивость тренда на экологичные материалы в отделке входных групп.
При этом Елена Тарасова одним из основных критериев премиум дизайна называет разумную сдержанность: «Какими дорогими и качественными ни были материалы и элементы декора, их не должно быть много. В оформлении входных групп не должно быть излишеств, так как это выглядит безвкусно».
Волшебная сила искусства
Следуя стремлению подчеркнуть статус жилого комплекса, придать ему индивидуальность девелоперы прибегают и к таким дорогостоящим решениям, как наполнение общественных зон эксклюзивными элементами.
«Превосходно дополняют лобби элитного жилого комплекса авторские предметы интерьера и произведения искусства, например, старинные гобелены и картины современных художников», - считает Оксана Кравцова.
Алексей Тюлькин вообще отмечает тренд на коллаборации с арт-галереями и художниками, при оформлении общественных пространств премиальных ЖК.
В жилом квартале The Residences at Mandarin Oriental, Moscow арт-объекты для общественных пространств отбираются с участием арт-консультанта. «Использование предметов искусства формирует особенную эстетику проекта, привлекает покупателей с неординарным взглядом на мир, отражает философию девелопера», - поясняет Оксана Дивеева.
В комплексе апартаментов премиум-класса CULT запроектировано просторное лобби в нью-йоркском стиле с уникальными предметами искусства, которое подчеркивает статусность дома. «Будут выразительные арт-объекты и скульптуры, барельефные панно и конструкции, выполненные по авторским эскизам, - рассказывает Елена Тарасова, - Это аллюзия на динамичность и культурную глубину Нью-Йорка с его трафиком, арт-галереями и нависающими небоскребами».
Сервис и технологии
Премиум-класс априори предполагает создание разнообразных сервисов для резидентов ЖК. Жители и их гости должны ощущать их наличие, как только переступают порог главного лобби.
«В последние годы значительно больше внимания стало уделяться персонализированному сервису и организации собственной службы портье», - обращает внимание Оксана Кравцова.
По мнению Георгия Новикова, сама планировка лобби должна быть продумана с учетом будущего размещения таких служб: «В зоне ресепшн, кроме традиционного консьержа/администратора, каждого вошедшего может встречать беллбой, чтобы помочь с багажом или парковкой автомобиля».
Помимо организации почтительного приема, на входную группу возлагается ещё и своя роль в обеспечении безопасности. «Лобби являются непосредственной буферной зоной приватных жилых пространств, в связи с чем вопрос безопасности выходит на первое место: применяется биометрический бесключевой доступ на территорию, круглосуточное видеонаблюдение на входе, элементы системы «умный дом» и др.», - рассказывает Екатерина Фонарева.
Сергей Нюхалов обращает внимание на необходимость наличия в лобби опций комфорта, которые повышают качество жизни: «У нас в лобби функционирует Wi-Fi, есть гостевые санузлы, установлены УФ-излучатели – очень важная деталь в наше время».
Не лобби единым
В премиальных проектах не только главное лобби должно соответствовать высокому уровню, не меньшие требования предъявляются другим вестибюлям, лестничным площадкам и другим МОПам.
«Жилые этажи должны быть оформлены в едином художественном стиле дома, чтобы у жильцов не возникало визуального диссонанса», - настаивает Оксана Кравцова.
Георгий Новиков отмечает, что в премиум-классе в оформлении типовых этажей всегда выдерживается общая стилистика вестибюля: «Преемственность единому дизайн-коду прослеживается в переносе характерных декоративных элементов, использовании отделочных материалов, осветительных приборов, - рассказывает он, - Часто применяются статусные элементы декора: репродукции картин с точечной подсветкой, импосты над входными дверями, символика бренда жилого комплекса».
Алексей Тюлькин считает, что в планировках парадных важно продумать места, которыми жильцы пользуются ежедневно: лифтовые холлы, подсобные помещения и колясочные: «Тщательно прорабатываются входы в квартиры вплоть до корректировки направления открывания дверей, а вот площади определяются возможностями проекта. К примеру, средняя площадь каждой из 12 парадных Meltzer Hall составляет 50 кв. м».
По словам Георгия Новикова, в числе актуальных трендов организации пространства на этажах можно обозначить отказ от технических эксплуатационных шкафов на этаже: «Все инженерные коммуникации выносятся в единое помещение: это обеспечивает более целостный дизайн в МОП и удобство последующей эксплуатации для жителей и УК».
Другим наблюдением делится Екатерина Запорожченко: «В домах высокого класса сегодня пожарные лестницы могу выглядеть не хуже парадных. В одном из проектов я видела пример практически полного совпадения отделки лестниц и даже светильников. В более низком классе пока ещё велик контраст между парадными и «чёрными» зонами».
Какая цель?
Сотрудничество с известными дизайнерами, использование дорогих материалов, покупка предметов искусства, да и наконец просто выделение значительных площадей под зоны общего пользования – все это требует значительных затрат, которые, в свою очередь, нуждаются в обосновании.
Первое из них – повышение маркетинговой привлекательности ЖК. «Даже на этапе строительства, когда покупатель смотрит рендеры проекта, он обращает внимание на то, как будут оформлены коридоры, холлы и входная группа, - рассказывает Елена Тарасова, - Ведь в процессе принятия решения о покупке дорогостоящей (и не только) квартиры эмоциональная составляющая имеет огромное значение. Красивый и изящно организованный вестибюль говорит о высоком качестве строительства и грамотном подходе застройщика к проектированию дома, к его вкусу и заботе о клиентах».
Георгий Новиков считает, что покупателям важно комплексное восприятие пространства, которое им презентуют, и рассматривать МОП отдельно как «фактор выбора», в отрыве от всего остального, нельзя. «Швейцарские часы покупают не потому, что понравилась стрелка или ремешок, а потому что все решения в совокупности отвечают пожеланиям: качества, эстетики, класса, - поясняет он свою мысль, - Дизайн-концепция и уровень отделки лобби для потенциального покупателя являются скорее индикатором: «действительно ли это премиум-класс». Покупая автомобиль S-класса сложно представить себе отсутствие кожаного салона, электропривода задних стекол или обогрева руля. Аналогично и с дизайном лобби».
Иногда девелоперы отводят входным группам и необычные роли. «Лобби могут и повышать привлекательность первых жилых этажей, - утверждает Оксана Дивеева, - Беспрецедентным примером является уникальное лобби высотой 28 м в комплексе небоскребов Capital Towers, которое позволяет избежать таких ограничивающих спрос на первые этажи факторов, как меньшая приватность жителей, излишний уличный шум, пыль и прочее».
В заключение
Недвижимость – это не только одна из самых дорогостоящих покупок в жизни практически любого человека. Выбор определяется не только предпочтениями сегодняшнего дня, но и факторами, которые гарантируют, что квартира и сам ЖК со временем не потеряют в цене. Важно, чтобы и через пять-десять лет они сохраняли свою принадлежность к заявленному классу.
«Главным трендом, на наш взгляд, становится так называемая «диффузия инноваций» — перетекание характеристик из более высоких классов недвижимости в более доступные, - обращает внимание Георгий Новиков, - Сегодня по многим продуктовым решениям «премиум-сегмент» часто приближен к de luxe классу». Он отмечает, что данное явление характерно не только для рынка недвижимости: «Аналогичные тенденции прослеживаются, например, на автомобильном рынке: решения, которые 10-15 лет назад были признаком топового уровня, сегодня становятся естественными и для моделей бизнес-класса».
Видимо, обратить внимание при покупке, какие присущие более высокому классу недвижимости опции вобрал в себя рассматриваемый вами жилой комплекс – дело с инвестиционной точки зрения не бесполезное.
«Умный дом» – понятие растяжимое
Хотя системы «умного дома» появились в России не менее полутора десятков лет назад, они по-прежнему остаются привилегией дорогого сегмента. Массовый – довольствуется лишь небольшим набором опций от застройщиков.
По данным исследования проекта Hi-Tech Mail.ru, использовать системы «умного дома» хотели бы 69% опрошенных. Больше половины респондентов интересуют контроль систем освещения со смартфона, теплые полы, системы контроля энергопотребления с гаджетов и прочее. Пока предлагаемые застройщиками наборы опций гораздо скромнее.
Как говорят специалисты компании LEGENDA, под «умными домами» большинство застройщиков понимает набор отдельных опций. Между тем «умный дом» – это не отдельная опция, а концепция проекта в целом.
Специалисты «Группы ЛСР» полагают: термин «умный дом» может подразумевать системы различной сложности и объема – от уже обязательных систем видеонаблюдения и контроля доступа до менее привычных, например, дистанционное управление системами жизнеобеспечения квартиры со смартфона. Выбор опций для каждого проекта индивидуален, предпочтения покупателей также разнятся.
Руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов отмечает: системы «умного дома» с развитием технологий стали доступны не только в домах бизнес-класса и выше, но и в проектах сегмента «комфорт». «Сегодня на рынке представлено достаточное количество «коробочных» и индивидуальных решений для оборудования как целых жилых комплексов, так и отдельных квартир», – уточняет он.
По словам директора по маркетингу ГК «Красная стрела» Марины Агеевой, в сегменте «масс-маркет», условно, к «умному дому» варианта «стандарт» можно отнести все, что касается датчиков движения, протечек, автоматизации сбора данных счетчиков и передачи этих сведений, – это опции от застройщика. Как говорит Дмитрий Ефремов, к основным опциям «умного дома» в масс-маркете можно отнести системы телеметрии, видеонаблюдения и видеодомофонии, удаленного контроля доступа и взаимодействия с УК.
По данным Группы ЛСР, в более дорогом сегменте недвижимости инновационные решения уже стали нормой. Но есть базовые решения, которые внедряются на уровне проекта: видеонаблюдение, домофонная связь (или видеофонная, устанавливаемая покупателем по его желанию), автоматические шлагбаумы и прочее. А есть опции, которые покупатели могут получить в индивидуальном порядке. Задача застройщика – обеспечить готовность объекта к установке таких систем.
Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова отмечает: пока все решения застройщики внедряют точечно, без четкой концепции и только в той степени, которую позволяет экономика проекта. «Я убеждена, что система умного градостроительства не может быть фрагментарной, она существует в едином комплексе, в увязке с окружением», – говорит она.
«Умные» опции
Набор опций зависит от экономики проекта и его позиционирования, говорит Дмитрий Ефремов.
В проекте «iD Мурино» монтируется система диспетчеризации: «умные счетчики» с датчиками Wi-Fi, которые собирают данные о расходах воды и электричества и отправляют их в УК. Это базовая комплектация. Но перечень опций можно расширить. «Управляется система с помощью смартфона, к которому достаточно приложить iD-карту, чтобы попасть в личный кабинет без логина и пароля. Диспетчеризация позволяет не только экономить время на снятии показаний, но и прогнозировать расход услуг в следующем месяце, а также оплачивать их в личном кабинете», – рассказывает генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян.
В Gatchina Gardens внедряется комплексная система – от «умного дома», включая технологию «интернет вещей» (IoT), к «умному городу». Помимо управления системой коммунального комплекса и инженерными сетями, в систему заложена возможность управлять всей городской инфраструктурой.
«Группа ЛСР» затеяла эксперимент – внедрила системы домашней автоматизации в жилых комплексах комфорт-класса, позволяющие удаленно управлять микроклиматом и освещением квартиры. Первые «умные дома» – в проекте «Новая Охта».
Специалисты компании LEGENDA постоянно совершенствуют системы «умного дома». Например, одна из последних разработок – мультисервисная сеть и слаботочный щит NetBox. В общую сеть объединены учет ресурсов, домофония, видеонаблюдение и Интернет. При желании каждый житель сможет контролировать все показания через smart-домофон Steward. Наличие NetBox избавит хозяев от штробления стен и прокладки кабелей для подключения IP-телевидения, Интернета, IP-телефона, роутера.
Ценовое разнообразие
Системы «умного дома» до сих пор не стали обязательной составляющей жилищных проектов, в том числе из-за увеличения себестоимости строительства.
По мнению Марины Агеевой, установка «умных» систем в массовом сегменте почти не влияет на конечную цену. В том числе потому, что все технологические решения внутри квартир – дело их владельцев.
По расчетам Натальи Осетровой, затраты на инженерную составляющую увеличиваются на 30–50%. Дмитрий Кучеров, директор департамента стратегического развития компании EKF (российский производитель электрооборудования), говорит, что внедрение «умных» систем энергосбережения увеличивает стоимость жилья не более чем на 2–3%. По словам Станислава Данеляна, себестоимость оснащения однокомнатной квартиры системой дистанционного управления обходится примерно в 100 тыс. рублей.
На подступах
Пока застройщики только подступились к сегменту «умного дома». Помимо дороговизны, есть и другая сдерживающая причина – не все умеют воспользоваться полным спектром сложных технологических решений.
По данным Forrester, объем рынка «умных домов» в России составляет 0,1% от общего объема жилищных проектов. В Европе и США доля – несколько процентов. Исследовательский центр Berg Insight предрекает к 2020 году рост до 20% рынка в Европе и до 30% – в США. В России, по расчетам исследовательской компании Statista, к 2022 году он достигнет 8,5%.
По словам Дмитрия Ефремова, спрос на системы «умного дома» понемногу растет. Особенно популярны подобные решения среди молодого поколения, которое активно пользуется мобильными технологиями.
«Спрос на цифровую инфраструктуру будет расти, прежде всего в премиальном жилье, где повышенное внимание уделяется управлению основными внутридомовыми системами, будь то климат, качество воды, сбор отходов, шумоизоляция и прочее. Кроме того, клиенты элитного сегмента повышенное внимание уделяют экологичности жилья и его энергоэффективности», – убеждена Наталья Осетрова.
Мнение
Вячеслав Ганцев, продакт-директор компании SP Glass:
– Среди широкой публики бытует мнение, что технологии «умного дома» сложно внедряются и, с финансовой точки зрения, доступны только очень обеспеченному слою населения.
Для современного «умного дома» одним из универсальных решений с выдающимся соотношением «цена – качество» является новый Теплопакет DS NEXT от STiS. Этот пакет – идеальный вариант для солнечной стороны любой квартиры или дома, в равной степени хорошо работающий и зимой, и летом. Уникальное стекло Lifeglass Plus от Pilkington, обладая высоким уровнем светопропускания, отлично защитит дом от солнечного жара, что невозможно сделать, применяя конструкции из стандартных стекол.
Особенно хорошо стекло Lifeglass Plus подходит для климатической зоны центральной части России, Поволжья и Сибири, где наблюдаются экстремальные перепады температур между зимой и летом. Под такие температурные условия и разрабатывался Теплопакет DS NEXT. Он сам «подстроится» и под холодные, и под жаркие климатические условия, и послужит хорошей защитой жилья в любую погоду.
Кроме того, современная технология изготовления дистанционной рамки «теплый край» путем горячего гнутья обеспечивает сохранность герметичности и долгую и безопасную эксплуатацию Теплопакета DS NEXT. Данная операция выполняется на специальной машине для работы с полимерными дистанционными рамками. Для дополнительного улучшения свойств Теплопакет DS NEXT можно также наполнить аргоном.
Дмитрий Кучеров, директор департамента стратегического развития компании EKF:
– В числе «умных» систем и приборов для жилищного проекта – оборудование, отвечающее за регулирование энергосбережения. Застройщики могут оборудовать подъезды и подвалы датчиками движения, чтобы освещать только те помещения, где находятся люди. Благодаря этому удается экономить до 30% электроэнергии, расходуемой на освещение. Экономить также помогают и другие устройства – например, светорегуляторы и фотореле, которые корректируют уровень освещения в зависимости от времени суток и потребностей жильцов. Помимо прочего, застройщики заботятся о правильном проектировании электрических сетей. Комфорт жильцов и экономия электроэнергии значительно повышаются, если есть возможность отключать от сети неиспользуемые нагрузки на время отсутствия людей в квартире.
Мурино: новостройки нового города
Мурино в течение ряда лет было одной из наиболее застраиваемых локаций в Петербургской агломерации. Основная причина, по оценке экспертов, – близость «Девяткино», единственной пока станции метро, находящейся на территории Ленобласти.
Мурино – один из самых молодых городов России, получил соответствующий статус 15 апреля 2019 года. Причиной этого стала массовая застройка поселка, развернувшаяся примерно с 2010 года. Всего за десять лет население Мурино выросло многократно. Если в 2009 году в нем жило примерно 5,2 тыс. человек, то на 1 января 2019-го официальная численность населения достигла почти 50 тыс. По неофициальным данным, в Мурино уже порядка 100 тыс. жителей.
Переменчивая доступность
По словам экспертов, главным плюсом локации, обеспечившим ей взрывной рост застройки, была транспортная доступность. Единственная станция Петербургского метрополитена, расположенная на территории Ленобласти, – «Девяткино» – стала главной причиной строительного бума в Мурино. Действительно, сегодня расстояние измеряется не километрами, а минутами и часами. Поэтому локация, хоть и находящаяся в области, но располагающая доступом в подземку и возможностью за 25–30 минут добраться до центра Северной столицы, не могла не приобрести популярность.
Однако бурная застройка не обошлась без последствий, повлиявших, в частности, и на транспортную доступность локации. Станция метро, разумеется, никуда не делась, но стала одной из самых загруженных (а можно сказать – перегруженных) во всем Петербургском метрополитене. Но ситуация с автомобильной доступностью по мере застройки локации постепенно становилась все более непростой. Несмотря на близость к КАД, отсутствие выезда на нее и общая неразвитость улично-дорожной сети стали причинами хронических пробок.
«В отношении дорожно-транспортной инфраструктуры ситуация достаточно сложная. Очень многое зависит от властей Ленобласти. Все ожидают скорейшего завершения работ по развязке с Кольцевой автодорогой», – признает руководитель отдела продаж компании «Запстрой» Игорь Гулид.
Нельзя сказать, что администрация региона игнорирует проблему. Строительство развязки стоимостью около 800 млн рублей началось в 2018 году. Срок сдачи объекта – август 2020 года. Но недавно областные власти объявили, что рассчитывают на открытие съезда раньше намечавшегося. «Достигнуты договоренности с подрядной организацией о том, что сдача объектов будет вестись с опережением. Надеемся, весной 2020 года уже мы запустим рабочее движение», – заявил глава Дорожного комитета Ленобласти Денис Седов.
Кроме того, планируется создание масштабного транспортно-пересадочного узла «Девяткино». В него войдут станция метро, авто- и железнодорожный вокзал, новые бизнес-центры, торговые комплексы, стоянки и многое другое. Это также поспособствует транспортной доступности Мурино.
Развивающаяся «социалка»
Социальную инфраструктуру Мурино назвать развитой пока нельзя, но развивающейся – вполне. Детские сады в проектах застройщиков стали нормой. Строятся и школы. «Объекты социальной инфраструктуры, такие как детские сады, школы и продовольственные магазины, присутствуют в необходимом количестве», – говорит Игорь Гулид.
По его словам, «Запстрой» принимает активное участие в создании социнфраструктуры. «Мы не продаем свои коммерческие площади, а сдаем их в аренду под социально значимые объекты. Так, например, в проекте «Охтинская дуга» мы разместили филиал Почты России и нотариальную контору. В ближайшее время вводится в эксплуатацию детсад на 200 мест. Не забываем и про магазины. «Дикси» и «Магнит» уже с нами – и успешно функционируют. Ведутся переговоры по подписанию договора аренды с рядом крупных брендов», – рассказывает эксперт.
Генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян связывает перспективы развития «социалки» с получением городского статуса. «Теперь Мурино – это город, поэтому здесь начнут появляться и больницы, и поликлиники, и полицейские участки. Смена статуса, конечно, позволит жителям получить дополнительную инфраструктуру. Так, на сайте муниципального образования сообщается, что в городе действует 21 детсад на 2575 мест, а также четыре школы. По прогнозам на 2020 год, в Мурино появятся три школы, совокупной вместимостью 2300 мест, три детских сада, рассчитанные на 620 детей, и ряд пристроенных детских учреждений на 520 мест. Пока работает одна Муринская амбулатория, но, по планам на 2020 год, начнется строительство еще двух лечебных учреждений», – говорит он.
Эксперт добавляет, что Euroinvest Development внесет свой вклад в развитие «социалки». «Мы как застройщик также активно участвуем в возведении социальной инфраструктуры – строим школы, детские сады и дороги. В третьем корпусе комплекса «iD Мурино» будет детский сад на 100 мест. Мы строим шесть детских площадок для детей постарше и шесть для детского сада, среди них одна спортивная, а также три зоны отдыха и три тренажерных зоны для взрослых», – отмечает Станислав Данелян.
Флагман торговой инфраструктуры – комплекс «МЕГА IKEA». При этом, по словам Игоря Гулида, этой сфере необходимо развитие. «Гражданам по-прежнему некуда сходить, организовать свой досуг. Нет и в ближайшее время не планируется большого торгово-развлекательного комплекса, где можно было бы сходить в кино, например. На сегодняшний день потребность именно в ТРК очень высокая. Сейчас жильцам приходится выезжать, как они сами называют, «в город», чтобы удовлетворить свои потребности в развлечениях и проведении семейного досуга», – говорит он.
Рыночные реалии
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем предложения в локации Мурино-Бугры на 1 октября 2019 года оценивается в 296,1 тыс. кв. м (8,4 тыс. квартир). Это составляет примерно 6,4% от общего объема предложения в Петербургской агломерации. «При этом объем предложения в локации снижается: на конец 2017 года он достигал 600 тыс. кв. м, на конец 2018-го – 366,2 тыс.», – рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Она отмечает также, что 2017–2018 годах локация была лидером по спросу в агломерации: за этот период в локации было реализовано 1,1 млн кв. м жилья, ее доля составляла более 15% от общего уровня спроса. «Сейчас этот показатель снизился. По результатам трех кварталов 2019 года, в локации было реализовано 292,1 тыс. кв. м (8,3 тыс. квартир), что составляет 9,1% общего объема спроса в агломерации. На первое место по спросу вышла локация Каменка в Приморском районе Петербурга», – говорит эксперт.
По оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в локации в сегменте «масс-маркет» на 1 октября 2019 года составила 79,9 тыс. рублей за 1 кв. м. С начала года цена «квадрата» выросла на 3,8%. При этом его стоимость на 27,7% ниже средней цены предложения в Петербургской агломерации в соответствующем классе.
«Локация достаточно востребована среди покупателей главным образом за счет близости станции метро «Девяткино» (пешеходная доступность или 10–15 минут езды на транспорте) и доступности жилья. На высокий спрос влияет близость парков и горнолыжных курортов, торгового центра "МЕГА"», – резюмирует Ольга Трошева. «Вырос новый район с конкурентным жильем – это красивые дома с высоким качеством отделки. При этом квартиры здесь доступны молодому работающему поколению в возрасте 25–35 лет», – добавляет Станислав Данелян.
Из представленных данных ясно, что пик взрывного роста застройки Мурино уже прошел. Сегодня наступает время обустройства – развития разных составляющих транспортной, социальной и торговой инфраструктуры. Результатом этого процесса должно стать формирование все более благоприятной и комфортной среды для проживания.
Мнение
Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development:
– В Мурино мы реализуем проект жилого комплекса «iD Мурино». Главное наше преимущество – это соотношение цены и качества. Приобретая объект по цене от 76 тыс. за 1 кв. м, покупатель получает жилье высокого качества: потолки высотой 3 м в каждой из квартир, чистовую отделку, выполненную профессионалами, оригинальное решение по остеклению фасадов, закрытые дворовые территории, лаунж-зоны на крыше. Помимо этого, проект предусматривает создание рекордного количества машино-мест: 228 – на уличной стоянке и 710 – в подземном паркинге. Кроме того, на первом этаже каждого из корпусов ЖК «iD Мурино» располагается iD Club – общественное пространство площадью свыше 100 кв. м, оснащенное мебелью, розетками и проектором. Сюда имеют доступ все жильцы дома. Они могут использовать это помещение для своих нужд: соседских посиделок, празднований, работы. Добавлю также, что на базе iD Club мы раз в месяц проводим различные мероприятия, чтобы будущие соседи могли познакомиться друг с другом: это могут быть лекции, экскурсии и другие формы общественной активности.
Игорь Гулид, руководитель отдела продаж компании «Запстрой»:
– Ключевое преимущество квартала «Мурино Парк» – местоположение. В пешеходной доступности расположена станция метро Девяткино. До центра города можно добраться менее чем за полчаса. В пяти минутах езды от квартала – выезд на КАД. Неподалеку расположен комплекс IKEA. Проектом предусмотрена полностью закрытая территория квартала, реализована концепция «двор без машин». На территории «Мурино Парк» расположится игровая площадка длиной 30 м, выполнена в форме самолета. Она будет разбита на 6 возрастных групп. Также на территории комплекса разместится полузаглубленный паркинг со въездом со стороны улицы. На его крыше будут созданы спортивная площадка со множеством тренажеров и веревочный парк. При проектировании и разработке проекта для нас было важно соблюсти равновесие между новейшими технологиями, экологичностью и комфортом. Предусмотрено остекление двухкамерными стеклопакетами класса А. Благодаря лучевой коллекторной разводке отопления в каждой квартире всегда будет тепло и уютно. Фасады домов будут выполнены из экологически чистых материалов по технологии «Теплый фасад».