Современные планировки в небоскребах
Квартира в небоскребе – мечта многих людей. Помимо внешней привлекательности и уникальных видовых характеристик они нередко отличаются интересными планировочными решениями. Эксперты компании Optima Development рассказывают об актуальных и востребованных планировках в современных высотных зданиях.
Пентхаусы
Во многих современных небоскребах застройщики, работающие в элитном и премиальном сегменте, предусматривают пентхаусы. К особенностям такого формата относятся увеличенная высота потолков, панорамное остекление, нередко – своя терраса. Их наличие позволяет обеспечить вариативность предложения и привлечь самых требовательных клиентов. При этом в высотных зданиях нередко размещают несколько подобных лотов относительно небольшого метража, что позволяет ускорить темпы продаж.
Главное преимущество пентхауса – комфортность проживания в нем гораздо выше, чем в обычной квартире, благодаря, в том числе, большему уровню приватности. Он подчеркивает высокий статус собственника, владеть подобным объектом очень престижно. Из пентхауса открывается уникальный вид на один из красивейших мегаполисов мира – Москву. К тому же на верхних этажах чище воздух и меньше шума.
Планировочные решения пентхаусов отличаются продуманностью в деталях и особым акцентом на комфорте. Однако существует одна характерная для высотных строений особенность: для того, чтобы обеспечить панорамный обзор на все стороны света (что и привлекает внимание именно к небоскребам), столовая, спальня, кабинет, гостиная и иногда ванная размещаются вдоль окон, а кухня и технические помещения – внутри, в центре.
Двухуровневые квартиры
Еще 15-20 лет назад двухуровневые квартиры казались чем-то необычным, а в наши дни встречаются во многих проектах премиального класса. Иногда такой лот на последнем этаже называют пентхаусом. Однако между ними существуют отличия. Так, классический пентхаус чаще всего представляет собой единственную квартиру на этаже с панорамным остеклением, террасой, тогда как двухуровневая квартира может не иметь этих особенностей.
Популярность подобных квартир обусловлена целым комплексом факторов. Прежде всего, это эксклюзивный формат недвижимости, который позволяет подчеркнуть нестандартность и индивидуальность владельца недвижимости. Из этого вытекает следующее преимущество – широкие возможности для создания уникального дизайна интерьера, которого точно не будет ни у кого из друзей или знакомых. Наличие двух уровней дает возможность гармонично совместить несколько стилей (например, минимализм и hi-tech, либо лофт и скандинавский), а лестница позволит обеспечить плавный и гармоничный переход между ними. Также в таких лотах проще выполнить зонирование: чаще всего, нижняя часть отводится под общественные пространства (холл, гостиную), тогда как наверху располагается приватная часть (например, спальня или кабинет).
Возможность зонирования кухни и гостиной
С каждым годом на первичном рынке увеличивается доля европланировок. Безусловно, подобный формат имеет ряд плюсов. Например, кухня-гостиная позволяет получить удобное пространство, в котором можно организовать семейное торжество, а также готовить пищу и одновременно держать в поле зрения ребенка. Также такое помещение будет более светлым, особенно если проектом предусмотрены окна большой площади.
Однако у клиента может существовать запрос на обособление отдельных зон кухни и гостиной. Безусловно, подобная опция имеет право на существование. Тем более, она обеспечивает максимальную степень комфорта и позволяет создать уютные пространства.
Поэтому в современных премиальных новостройках (в том числе и небоскребах) предусматривается возможность зонирования кухни и гостиной. Это позволяет решить сразу две задачи: создать многофункциональное пространство, которое может быть приспособлено под различные жизненные ситуации, а также за счет ряда интересных деталей создать поистине уникальный интерьер.
Мастер-спальни
Подобный тип комнат пришел к нам из Европы и Америки, где он пользуется заслуженной популярностью. Мастер-формат представляет собой спальню с отдельным гардеробом и санузлом для хозяев квартиры. В ней иногда размещается рабочее место хозяина и туалетный столик для хозяйки.
Квартиры с такими помещениями наиболее востребованы у семейных покупателей, особенно если у супружеской пары есть несколько детей, либо планируется совместное проживание со старшими родственниками. Мастер-спальня дает возможность сформировать личное пространство, которое при этом не будет полностью изолировано от остальных комнат. Разумеется, комфортность проживания в такой квартире будет значительно выше, чем в квартире с классической планировкой.
Сервисное ядро
Особенностью практически всех современных небоскребов является наличие особого ядра, выполняющего сразу несколько функций. Во-первых, оно выступает своего рода «позвоночником» здания, вокруг которого «наращиваются» этажи. Во-вторых, внутри ядра размещены все инженерные коммуникации (сети водоснабжения и канализации, электрические сети) и приборы учета. Это позволяет обеспечить их доступность как при обслуживании, так и при ремонте.
В-третьих, внутри ядра нередко размещается сервисный грузовой лифт. Он используется для перемещения работников сервисных служб, подъема габаритных предметов, вывоза мусора. Благодаря такому решению обеспечивается высокая приватность проживания и резиденты комплекса не пересекаются с персоналом.
«Чтобы соответствовать высоким требованиям клиентов, при разработке концепции жилого квартала «Прайм Парк» мы учли ряд актуальных трендов, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development. – К примеру, в экспозиции представлены пентхаусы, наличие которых давно стало обязательным в премиальных небоскребах, а также двухуровневые квартиры. В гостиных можно выделить зону кухни, что обеспечивает не только высокую функциональность пространства, но и уют. В многокомнатных лотах предусмотрены мастер-спальни с ванной и отдельной гардеробной комнатой. Полагаю, что именно за счет подобного сочетания характеристик наш проект в 2021 году стабильно входит в число самых продаваемых новостроек премиум-класса Москвы».
К востоку от Петербурга
Всеволожск – ближайший к Санкт-Петербургу районный центр Ленобласти. Расстояние от границы мегаполиса составляет всего около 10 км. Статус райцентра обеспечивает развитую «социалку». Поэтому застройщики считают Всеволожск локацией, достаточно привлекательной для запуска новых проектов.
Локация с историей
В отличие от большей части пригородных локаций, в которых активно ведется жилищная застройка, являющихся, по сути, кварталами на территории Ленобласти, физически примыкающими к Петербургу, Всеволожск – это полноценный самостоятельный город. У него есть свои особенности развития, история, местные достопримечательности.
В настоящее время город объединяет ряд исторических поселений, древнейшее из которых – деревня Лубья – известно с начала XVI века. В XVIII—XX веках в границах современного Всеволожска существовали мызы Приютино и Рябово. Приютино — усадьба первого директора Публичной библиотеки, президента Академии художеств Алексея Оленина. Рябово за время своего существования сменило 14 владельцев, от знаменитого Александра Меншикова до Василия Всеволожского.
Мощнейший толчок развитию локации дало строительство в конце XIX века железной дороги, которая и по сей день является одной из ведущих транспортных артерий, связывающих город с Петербургом. На территории Всеволожска находится три железнодорожных станции: «Бернгардовка», «Всеволожская» и «Мельничный Ручей». Вокруг них с начала ХХ века развернулось активное малоэтажное строительство, в результате которого в 1938 году был образован рабочий поселок Всеволожский, в 1963 году ставший городом Всеволожском.
О богатой истории города свидетельствуют храмы Спаса Нерукотворного Образа и Пресвятой Троицы, построенные в конце XIX – начале ХХ века (старейшая в локации лютеранская кирха во имя Св. Регины, построенная в 1778 году, к сожалению, не пережила советской власти). Действуют Краеведческий музей и музей-усадьба «Приютино». В 2009 году установлен памятник Всеволоду Всеволожскому, астраханскому вице-губернатору, который первым запустил пароходы по Волге и основал усадьбу в Рябово (1818 год), вокруг которой впоследствии образовался Всеволожск.
Плюсы статуса
Статус районного центра Ленобласти, несомненно, дает Всеволожску, как месту для жизни, ряд серьезных преимуществ. В первую очередь, это касается развитой инфраструктуры. «На сегодняшний день Всеволожск – одно из самых привлекательных мест, благодаря не только своей экологии, но и близости к Санкт-Петербургу. До мегаполиса можно добраться как на автобусе, так и на электричке, время в пути составляет всего около 30 мин. Наличие всей инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник, торговых центров, банков, магазинов – делает проживание во Всеволожске комфортным и удобным», – отметил начальник отдела маркетинга и развития ЗАО «Полар» Павел Микляев.
Действительно, транспортное сообщение со Всеволожском достаточно хорошо развито. Это касается и автомобильных трасс, которые связывают город с Петербургом – по Дороге жизни и с юга – по Колтушскому шоссе. Помимо проезда частных автомобилей, хорошо организовано движение общественного транспорта, идущего до станций метро «Площадь Ленина» и «Ладожская». Железнодорожное сообщение также сохраняет важнейшее значение для Всеволожска, в котором располагаются три платформы.
Впрочем, по мнению руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, транспортная инфраструктура требует дальнейшего развития. И такие планы уже существуют. «Одна из идей – проложить скоростную трамвайную линию. Также в планах властей – реконструировать Колтушское шоссе и построить дублер Дороги жизни, чтобы сократить время пути до города», – говорит эксперт.
Хорошо развита и социальная инфраструктура. В городе действуют Всеволожская клиническая межрайонная больница, две поликлиники, амбулатория, женская консультация, несколько офисов семейных врачей. Также работают шесть средних школ и около двух десятков муниципальных и частных детских садов. В рамках новых проектов строительства жилья также реализуются социальные объекты.
Как в исторической части Всеволожска, так и в местах возведения новых жилых комплексов сформирована торговая инфраструктура. По всей территории города действуют местные торговые центры, представлены крупнейшие ритейлерские сети, работают магазины шаговой доступности Таким образом, как отмечают эксперты, в отличие от некоторых пригородных локаций, развитие инфраструктуры позволяет обеспечить комфортную жизнь без необходимости выезжать за пределы райцентра.
Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов особо выделяет экологический фактор обеспечения комфортности жизни во Всеволожске. «Здесь есть леса, живописные ландшафты, а также Ладожское озеро с его уникальной природой и другие водоемы. К примеру, можно доехать до живописных тихих озер: Большого, Длинного, Круглого, Ждановского. В жаркий день можно искупаться в Кавголовском, Лемболовском и Коркинском озерах – у каждого есть удобный пляж, окруженный сосновым бором. Рядом со Всеволожском находятся старинные усадьбы с большими парками. Вдоль Дороги жизни есть много велосипедных маршрутов и мест для прогулок», – рассказывает он.
Специфика рынка
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», по состоянию на конец 2018 года во Всеволожске реализуется 10 жилых комплексов совокупной площадью 180 тыс. кв. м. «Наиболее крупные проекты – «Северный вальс» от компании «Петрострой» и ЖК Gr¨ona Lund от Bonava», – отмечает Ольга Трошева.
«Существует несколько основных причин, по которым жилые комплексы во Всеволожске популярны у покупателей. Это транспортная доступность, комфортные условия проживания и привлекательная стоимость квадратного метра», – говорит директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
Первичный рынок Всеволожска интересен прежде всего достаточно большим разнообразием предложения. Это касается и класса строящегося жилья – от «эконома» до бизнес-сегмента. То же относится и к высотности зданий – от малоэтажных жилых комплексов до высоток.
«В основном строительство нового жилья ведется на границе Всеволожска, по обе стороны Дороги жизни. Что касается центральных микрорайонов, то здесь реализуются проекты точечной застройки. Отличительная черта – достаточно невысокая средняя цена», – рассказывает Ольга Трошева.
Еще одной сублокацией, в которой активно развивается жилищное строительство, стал микрорайон «Южный», на выезде из города на юг по Колтушскому шоссе. Там разными девелоперами уже реализован ряд крупных проектов.
«В открытой продаже во Всеволожске в настоящий момент доступна 81 тыс. кв. м жилья, что составляет 7% в общем объеме предложения в пригородной зоне Ленинградской области», – отмечает Ольга Трошева. По ее словам, в прошлом году реализовано 43 тыс. кв. м жилья, что составляет около 4% в общем объеме спроса на пригородных территориях.
По оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения с начала 2018 года увеличилась на 15,2% и составляет сегодня 68,5 тыс. рублей за «квадрат». Это в целом соответствует тренду на повышение цен, действующему в регионе.
Мнения
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Среди ближайших пригородов Петербурга Всеволожск известен и популярен давно. Один из своих проектов – ЖК «Северный Вальс» – компания «Петрострой» реализует именно там, на шоссе «Дорога жизни». Участок под застройку квартала расположен в 7–10 мин. езды от КАД на автомобиле. От станции метро «Ладожская» и железнодорожной станции «Всеволожская» курсируют городской общественный транспорт и маршрутные такси. Немаловажной причиной является и то, что Всеволожск – это город с полностью сложившейся и развитой инфраструктурой. Районные и городские детские сады, школы, поликлиники, парки и магазины – здесь есть всё. Проект застройки квартала также предусматривает строительство детских садов и школы. Территория вокруг домов будет благоустроена. Появится большое количество игровых площадок и зеленых зон для прогулок с детьми. На комфортности проживания сказывается и то, что ЖК стоит практически в лесном массиве – благодаря чему здесь прекрасная экология и спокойная атмосфера. ЖК «Северный Вальс» позиционируется в сегменте «доступный комфорт».
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Шестиэтажный жилой комплекс комфорт-класса Gr¨ona Lund расположен во Всеволожске у подножия Румболовской горы. Всего проект состоит из 33 жилых домов, разделенных на 13 очередей. В настоящее время сданы первые пять. Шестой этап Gr¨ona Lund выведен в продажу в августе 2018 года. Жилье на первых этажах строится с открытыми просторными террасами. На этажах выше располагаются балконы площадью 6–11 кв. м. В каждом корпусе предусмотрены индивидуальные вместительные кладовые, располагающихся в подвальном этаже. На две и более спален – два санузла. Кроме того, во многих квартирах в Gr¨ona Lund установлены сауны. Проект уникален тем, что под озеленение отведено порядка 50% от всей площади ЖК. На территории комплекса работает детский сад на 240 малышей. Для встреч с друзьями и соседями продумана специальная зона барбекю. У каждой парадной ЖК установлены велопарковки. Рядом с комплексом есть крытая Gr¨ona Lund Arena, которая объединяет два футбольных поля и зал для групповых занятий.
Павел Микляев, начальник отдела маркетинга и развития ЗАО «Полар»:
– Компания «Полар», работающая во Всеволожске в качестве застройщика уже более 10 лет, в 2018 году закончила строительство жилого комплекса комфорт-класса «Полар-Южный». Он возведен в микрорайоне «Южный». Несомненным плюсом его расположения является Ржевский лесопарк, находящийся в шаговой доступности. Сам комплекс состоит из трех корпусов высотностью от 8 до 14 этажей. Дом построен по каркасно-монолитной технологии и оборудован собственными крышными газовыми котельными, что гарантирует комфортность отопления. Предусмотрен большой внутренний двор с детскими площадками, тренажерами и местами для отдыха. В ЖК «Полар-Южный» большое разнообразие планировок: от экономичных студий до трехкомнатных квартир. А самое главное – это жилье уже готово, не нужно ждать окончания строительства, можно сразу вселяться.
Штучный товар. Двухуровневые квартиры - редкость на рынке недвижимости
Двухуровневые квартиры – один из самых диковинных товаров на отечественном рынке недвижимости. В результате вокруг такого жилья сформировалось множество мифов. Кто-то считает их оплотом роскоши, кто-то – дорогим излишеством.
Впрочем, двухуровневые квартиры – вовсе не новинка для нашей страны. Такие объекты строили и в СССР, и после его распада, однако подобная практика никогда не носила массовый характер.
Дело в размере
Рынок двухуровневых квартир, по сути, не сформирован, считает руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов.
Причина – в низком спросе. И виновата здесь, в первую очередь, высокая цена. По данным руководителя города-курорта Gatchina Gardens Натальи Осетровой, двухуровневая квартира в среднем на 20% дороже аналогичного по площади обычного жилья.
Директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ольга Копейкина отметила, что цену увеличивает, в первую очередь, размер объектов: «Такая квартира всегда больше однокомнатной и даже среднестатистической двухкомнатной, потому что необходимо выделить место для лестницы, которая занимает около 6 кв. м на каждом из уровней. Минимальная площадь такой квартиры начинается от 80–90 кв. м, а оптимальный размер составляет 100–170 кв. м».
В результате, если в 1990-е и 2000-е двухуровневые квартиры проектировали во многих домах даже массового сегмента, то сейчас такие объекты сосредоточены в более дорогих проектах, говорит Пётр Буслов: «Сегодня большинство двухуровневых квартир, строящихся в Петербурге, являются пентхаусами. Они расположены в элитных жилых комплексах и имеют площадь порядка 300–400 кв. м. Такая недвижимость стоит дорого».
Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов отмечает, что максимальным спросом пользуются двухуровневые квартиры бизнес-класса. Но подобные объекты можно найти и в ЖК класса «комфорт-плюс». Например, такие предложения есть в комплексе «Самоцветы» ГК «Эталон ЛенСпецСМУ».
В «Группе ЛСР» отметили, что перепродать такое жилье весьма сложно, а это существенно снижает его инвестиционную привлекательность: «Если у покупателя есть возможность обладать б´ольшим количеством квадратных метров «по горизонтали», то он остановится на этом варианте. Тем более, если клиент в будущем захочет перепродать такую квартиру, то найти потенциального интересанта будет проблематично».
Еще один минус двухуровневых квартир – лестницы. «Постоянно бегать с этажа на этаж (например, из кухни в гостиную или из детской в спальню) не всегда удобно», – рассуждает Сергей Степанов. Из-за этого подобное жилье непригодно для некоторых категорий людей. «Людям с ограниченными возможностями, пожилым и маленьким детям будет сложно передвигаться в двухуровневых квартирах», – отметили в Компании Л1.
Частный дом в многоэтажках
Несмотря на все вышеперечисленное, двухуровневые квартиры все равно не перестают включать в проекты. «Они украшают квартирографию комплекса, являются «фишкой» и конкурентным преимуществом», – уверены в компании «Мегалит – Охта Групп».
Поскольку такие объекты – штучный товар, девелоперы стараются сделать их по-настоящему уникальными. Как правило, отметили в Компании Л1, двухуровневые квартиры занимают верхние этажи домов, поэтому часто там присутствуют панорамное остекление и просторные террасы. В таких квартирах много света, часто выдающиеся видовые характеристики, отметил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Девелоперы стремятся к тому, чтобы многоуровневое жилье напоминало полноценный дом. «Городская квартира, занимающая два этажа, похожа на загородный дом, в ней ощущается объем свободного пространства. Это достигается за счет большой площади квартиры, что придает такому жилью статусность, респектабельность», – сообщила директор по продажам холдинга AAG Анастасия Осипова.
В Петербурге больше всего в этом вопросе преуспел «Эталон ЛенСпецСМУ» – двухуровневые квартиры в ЖК «Эталон на Неве» по проекту имеют отдельный выход к придомовой территории, в том числе на набережную. Также можно вспомнить ЖК премиум-класса «Маленькая Франция» холдинга AAG: первые этажи там будут занимать двухуровневые сити-хаусы с индивидуальными входами, наподобие исторической жилой застройки крупных американских городов.
Двухуровневое пространство существенно расширяет возможности планировки, считает Наталья Осетрова: «Такие планировки дают возможность разделить квартиру на приватную и гостевую зоны».
«На первом этаже обычно располагаются гостиная, кухня-столовая, рабочий кабинет и прихожая. Наверху – спальни, ванные комнаты, гардеробные и постирочные. Данное разделение комфортно для большой семьи с детьми», – говорит Анастасия Осипова. «Если спальня расположена на первом уровне, то можно забыть о беспокойстве со стороны соседей, живущих этажом выше», – добавил Сергей Степанов.
Кроме того, отмечают в Компании Л1, двухуровневое жилье дает возможность реализовать интересные дизайнерские решения, «что подчеркнет социальный статус владельца».
Кстати
Эксперты не пришли к единому мнению о будущем многоуровневых квартир. В «Группе ЛСР» уверены, что пик спроса на такие объекты давно прошел, а в «Мегалите – Охта Групп» – что только начал расти. Однако большинство экспертов уверено, что массовое строительство многоуровневых квартир не начнется никогда, а спрос останется низким, но стабильным.