Старт продаж новостроек. Октябрь-2021
В течение октября 2021 года на рынок Москвы и Подмосковья застройщики вывели четырнадцать проектов — жилых комплексов и комплексов апартаментов, Петербурга и Ленобласти — пять. По оценкам столичных экспертов, предложение пополнялось не слишком активно, петербургские эксперты считают новый объем предложения достаточным.
Проекты появились во всех ценовых сегментах. Но класс «комфорт» оправдывает свою принадлежность к масс-маркету — таких проектов на рынок выведено больше прочих. Причем они поступили в продажу во всех четырех регионах — в отличие от высоких ценовых сегментов.
Столица апартаментная
Большинство новых проектов, выведенных на столичный рынок, — комплексы апартаментов, статус которых власти до сих пор не определили, причем в дорогих сегментах.
В премиальном классе заявлены два проекта реконструкции — комплексы апартаментов Verdi компании Glincom и «Покровка, 29» петербургской компании Investa.
Investa реконструирует здание, первый этаж которого отведен под апартаменты. Застройщик предлагает 23 юнита со средней площадью 16,9 кв. м по явно не премиальной цене — от 6,6 млн рублей, не обещая ни отдельной парковки, ни инфраструктурных опций.
В комплексе Verdi, напротив, можно поселиться даже в восьмикомнатном объекте или в пентхаусе. К услугам проживающих — эксплуатируемая кровля с лаундж-зоной и баром, ресторан, салон красоты и проч.
Комплексы апартаментов, позиционированные в высоком ценовом сегменте, отличаются весьма значительно. Так, в комплексе CULT компании GRAVION, который возводится на месте гостиницы «Варшава», к услугам жителей обещаны открытая видовая терраса, круглосуточный фитнес с зоной SPA и проч., а также дизайнерская отделка.
В объекте бизнес-класса Voxhall Группы «Эталон» инфраструктура тоже разнообразна, поскольку проект входит в состав МФК. И квартирография отличается широким выбором: есть квартиры с террасами и мастер-спальнями с собственной ванной комнатой, на выбор юниты от студий до шестикомнатных. В составе проекта также детский сад. К разработке концепции благоустройства было привлечено бюро Wowhouse. Цена квадратного метра, соответственно, выше: от 410 тыс. рублей. Сравнительная дороговизна обусловлена в том числе готовностью объекта. Кроме апартаментов, в доме также есть квартиры.
Премиальный комплекс West Tower от компании «Ташир» входит в состав МФК, поэтому располагает богатой инфраструктурой. Весь комплекс состоит из двух 22-этажных башен, объединенных шестиэтажной галереей. В одной башне располагается бизнес-центр, во второй — апартаменты. Торговая галерея включает 150 магазинов, четырнадцать кафе и ресторанов, двухэтажный фитнес-центр World Class с хамамом и бассейном, кинотеатр на пять залов и четыре студии красоты. На крыше торговой галереи расположена парковая зона, где есть коворкинг, фудкорт, ресторан, шезлонги, несколько детских площадок.
Есть среди проектов-новичков комплекс апартаментов класса «комфорт» — «Апартаменты в Кусково», застройщиком которого заявлен ИП Кравченко А. В. На рынок выведена часть апартаментов — плода реконструкции четырех 2–6-этажных зданий. Все сервисы обещаны в корпусе, где запланированы только нежилые помещения, но он пока не готов. Проект предлагает только студии, в том числе спартанской площадью 9,3 кв. м. Но и цена доступная — от 3,4 млн рублей.
Комфорт превалирует
В Подмосковье стартовали два крупных проекта комфорт-класса — «Светлый мир БиоПолис» компании Seven Suns Development в Ленинском районе и «Егорово парк» Группы «Самолет» в Люберцах.
«Светлый мир БиоПолис» — довольно масштабный малоэтажный проект, в составе которого планируется построить 27 жилых корпусов, а также школу, детский сад и другие инфраструктурные объекты. ЖК займет 48,6 га. Проект разбит на десять очередей. Первые дома планируется сдать в начале 2023 года, последние — в конце 2024-го.
По оценке Urbanus.ru, здесь продаются едва ли не самые доступные по цене квартиры в ближнем поясе от МКАД.
ЖК «Егорово парк» предполагает строительство до 2028 года в объеме 0,5 млн кв. м. Кроме дюжины жилых корпусов, здесь запланированы детские сады, школы, ФОК, поликлиника. Цены в этом проекте почти в два раза выше, но застройщик предлагает, помимо отделки, еще базовый комплект системы «умный дом» и оборудованную кухню.
Пока три корпуса из запланированных 46 вывела на рынок ГК ПИК в масштабном проекте массового жилья «Никольские луга». Кроме домов, запроектированы поликлиника, три детских сада, две школы, спорткомплекс. В планах — благоустройство Никольского пруда, попавшего в территорию застройки.
Еще один московский адрес — «Мой адрес в Алтуфьево» КП УГС, представляет комфорт-класс. Дом сдан, и в продаже остались только двухкомнатные квартиры.
По данным аналитиков компании «Метриум», в массовом сегменте новостроек постепенно растут цены и сокращаются площади. Увеличивается доля студий в проектах. Действительно, в «Никольских лугах», например, площади квартир стартуют от 19 кв. м.
«Застройщики формируют структуру экспозиции с учетом спроса, делая акцент в новых объемах на наиболее компактных и доступных квартирах. Это позволяет сдерживать рост стоимость жилья — средние цены на квартиры в массовом сегменте не претерпевали значительных изменений начиная с июня 2021 года, несмотря на положительную динамику цен за квадратный метр», — отметила Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
В Петербурге и Ленобласти вышли три новых проекта.
«Парадный ансамбль» — малоэтажный проект с домами высотой до пяти этажей. Пока на рынок выведены первые корпуса, однако в перспективе это будет целый микрорайон, строительство которого разбито на восемь очередей. В составе проекта, кроме жилья, будут детский сад, школа, стадион, храм.
ЖК CUBE РСТИ строится в Московском районе. Запланирован целый квартал, состоящий из пяти домов высотой 12–18 этажей и здания детского сада. В корпусе, выведенном на рынок, превалируют однокомнатные квартиры.
Группа ЦДС вывела на рынок два первых корпуса проекта «Мурино Space» в Ленобласти. Третий поступит в продажу позже. При всей аскетичности проекта упор сделан на квартирографию — застройщик предлагает 63 варианта планировок, а также финишную отделку, но также запланировано строительство двух детских садов и школы со стадионом.
Скромный бизнес-класс
Жилье бизнес-класса традиционно составляет самую малую долю в общем объеме строительства. Не стал исключением и октябрь. Всего два жилых комплекса выведены в продажу в этом сегменте (если не считать комплексов апартаментов).
Стартовали продажи в ЖК «Дом на Васильевском» тюменского застройщика «Страна Девелопмент» в Петербурге. ЖК возводится на месте недостроенного бизнес-центра на улице Беринга и привлекает внимание потенциальных покупателей современными техническими наворотами, в первую очередь различными системами, которые обеспечат безопасность жильцов.
На московском рынке открылись продажи в ЖК Forst ГК ПИК (Forma). Инфраструктурный набор разнообразен: кафе, супермаркет, фитнес-центр, коворкинг, частный детский сад, игровая площадка на крыше, библиотека. Планировки квартир также очень разные: есть пентхаусы с каминами, мастер-спальнями, квартиры с террасами, квартиры с патио, квартиры с саунами.
Дорого и мило
Хотя премиальных проектов в Москве вышло несколько, жилой комплекс среди них — лишь один. MR Group вывела в продажу ЖК Famous — вторую очередь проекта Filicity. Это 58-этажный небоскреб по проекту бюро ADM. Футуристическая чешуйчатая башня претендует на роль доминанты района. Квартирография представлена двух-четырехкомнатными объектами. Предлагается дизайнерская отделка. На крыше оборудуется смотровая площадка. Благоустройство включает ландшафтный дизайн, площадь с фонтаном, променад. В составе проекта также детский сад, офисы служб быта.
В Петербурге на рынок выведен один премиальный проект — «Северная корона» ГК ПСК. Объект возводится на месте одноименной гостиницы, которая строилась 30 лет, но так и не достроилась. Понятно, что застройщику потребовались дополнительные затраты на снос. Покупателям обещана разнообразная инфраструктурная начинка. Типовых планировок в доме нет, зато есть видовые квартиры: на Иоанновский монастырь, Каменноостровский проспект, Набережную реки Карповки, историческую застройку Петроградской стороны.
Пандемийные ограничения уже никого на рынке недвижимости не пугают — проекты выходят на рынок. «Девелоперам невыгодно придерживать готовые проекты. Думаю, что при текущих предпосылках новые старты будут достаточно активны. Вероятнее всего, продолжится тактика "аккуратного" вывода — когда выходит сразу не весь товарный запас, а спрос и уровень цены сначала тестируются на небольшом объеме», — прокомментировала Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI.
ЖК «БелАрт»: искусство жить комфортно
Существует сложившийся оборот: «проект, обреченный на успех». Несмотря на некоторую претенциозность, именно он наиболее точно определяет положение ЖК «БелАрт», который недавно был выведен на рынок известным петербургским девелопером — холдингом «РСТИ» (Росстройинвест).
У комплекса интересная предыстория. Он является частью международного проекта по созданию симметричных кварталов в Санкт-Петербурге и Минске, который возник в 2017 году и был утвержден в 2019-м. Изначально комплекс носил рабочие названия «Журавли» или «Белорусский квартал». Архитектурный эскиз был разработан минским институтом «Минскгражданпроект». Для адаптации его к российским реалиям девелопер пригласил известную архитектурную мастерскую «АМЦ-ПРОЕКТ», возглавляемую Сергеем Цыциным. Белорусские партнеры одобрили внесенные изменения.
«Мы долго думали, какое имя дать проекту. Остановились на варианте "БелАрт". Такое же название носит художественная галерея в Минске. Нам показалось, что это имя как нельзя лучше подойдет для комплекса. Оно, с одной стороны, дает ассоциации с Белоруссией, а с другой — отражает тот факт, что проект является настоящим произведением искусства — как с точки зрения архитектуры, так и в смысле продуманности всех нюансов и обеспечения комфортности проживания», — отмечает коммерческий директор холдинга «РСТИ» Константин Гриценко.
Он такой один
Эксперты рынка жилья любят цитировать такую полушутку-полуаксиому: «Для успеха проекта важны три фактора: во-первых — место, во-вторых — место и, наконец, в-третьих — место». В полной мере этот тезис применим и к ЖК «БелАрт», который строится неподалеку от слияния проспекта Маршала Блюхера с Полюстровским проспектом.
«Некоторое время назад эта локация активно застраивалась, и жилье здесь пользовалось заслуженной популярностью у петербургских покупателей. Но пригодные к освоению участки практически закончились. Ограниченность предложения обеспечивает ЖК "БелАрт"повышенное внимание покупателей. В этом году мы планируем вывести на рынок еще один проект в этой локации — ЖК Мaster Place, который появится на участке, ограниченном проспектами Маршала Блюхера и Полюстровским, а также Лабораторной улицей», — говорит Константин Гриценко.
Привлекателен «БелАрт» и с точки зрения транспортной доступности. В пятнадцати минутах пешком — станция метро «Лесная». Автовладельцы тоже не будут в обиде — исторический центр Петербурга совсем близко (за 5–7 минут через Кантемировский мост можно доехать до Петроградки, а через Литейный — до самого сердца города). Неподалеку расположены и выезды на КАД, что позволяет легко добраться в любую часть Северной столицы. Свободное перемещение по северу города обеспечат такие магистрали, как проспекты Маршала Блюхера, Большой Сампсониевский, Полюстровский, а также Выборгская набережная.
Впрочем, особой нужды много ездить не предвидится. В локации имеется вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура. В шаговой доступности находятся пять детских садов и пять школ, больницы и поликлиники для взрослых и детей, фитнес-клубы, детская филармония, бассейны и спортивные арены. Широко представлены продуктовые сети («Перекресток», «Пятерочка», «Магнит»), строительные, мебельные гипермаркеты и многое другое, включая крупнейший коммерческий центр всего района — торгово-развлекательный комплекс «Европолис». Примечательно, что инфраструктура продолжает развиваться. В частности, в ближайшие годы рядом с ЖК «БелАрт» появятся новые детские сады, школа и поликлиника.
Порадует покупателей и обилие зеленых насаждений. Неподалеку Полюстровский сад, парк Лесотехнической академии, парк Академика Сахарова и другие, а также множество безымянных скверов.
Что там внутри?
Всего в ЖК «БелАрт» запроектировано 78 тыс. кв. м жилья. Он будет возведен в пять очередей, завершение строительства намечено на конец 2025 года. В состав комплекса входят пять корпусов переменной этажности (от 12 до 23 этажей). В стилобатной части предусмотрены подземные паркинги, на первых этажах разместятся помещения для магазинов и учреждений сферы услуг, что внесет свой вклад в развитие коммерческой инфраструктуры микрорайона.
Здания образуют пять уютных закрытых дворов с изолированными игровыми зонами для детей разных возрастов, оборудованными спортивными площадками и благоустроенными уголками для тихого отдыха. В центре участка расположится променад, в оформлении которого планируется использовать арт-объекты белорусских мастеров.
Профессиональными ландшафтными дизайнерами подготовлен проект озеленения. Будут высажены многочисленные деревья и кустарники, создан искусственный холмистый рельеф, благодаря которому дворы будут иметь яркий вид.
«Мы сделали все возможное, чтобы дополнить блестящую архитектуру проекта соответствующим внутренним содержанием. Хотя мы относим комплекс к комфорт-классу, множество интегрированных опций характерны для более дорогих сегментов. Мы уверены, что наш проект этого достоин», — отмечает Константин Гриценко.
При проектировании общественных зон учтено множество мелочей и нюансов, на первый взгляд не особо значимых, но сильно облегчающих повседневную жизнь. Это и двусторонние входные группы на уровне земли, без ступеней и пандусов, и колясочные, и короба для хранения игрушек, и велосипедные, и просторные освещенные холлы, и бесшумные лифты, и теплые полы в тамбурах, и выводы воды, чтобы можно было помыть колеса коляски и велосипеда или лапы собаке. Сильно упростят жизнь и цифровые технологии системы «умный дом».
В неменьшей степени продуманность относится к квартирографии. Проектом предусмотрены квартиры для разных типов покупателей — от студий до четырехкомнатных. Есть варианты с европланировками, с мастер-спальнями, окном в ванной комнате и в гардеробной. Квартиры на последних этажах (17–23-й) имеют уникальные видовые характеристики, увеличенную площадь остекления и высокие потолки (от 3 м). Предлагаются квартиры как с отделкой, так и без нее.
Вариантов множество, но их все объединяют эргономичность и функциональность. Предусмотрены места для установки стиральной машины в санузлах, вывод каналов кухонных вентиляционных коробов в зоны ванных или гардеробных, места для хранения в прихожих и многое иное, что обеспечит повышенную комфортность проживания.
Время — деньги
Сейчас идет продажа квартир в первой очереди ЖК «БелАрт» — доме, состоящем из башни высотой 23 этажа и двух секций переменной этажности (12–13 этажей). Секции объединены общим стилобатом, в котором разместится подземный паркинг на 120 машино-мест. В доме представлено 347 квартир. Сдача в эксплуатацию запланирована на IV квартал 2023 года.
В последнее время цены на новостройки стремительно растут. По оценке аналитиков петербургского рынка недвижимости, за прошлый год подорожание «квадрата» в городе в среднем составило около 27%. За первое полугодие этого года добавилось еще порядка 16%. Это обусловлено как ростом оплаты труда строителей, так и галопирующими ценами на стройматериалы. По данным экспертов отдела строительного аудита Knight Frank St Petersburg, средняя себестоимость строительства «квадрата» жилья за полгода увеличилась на 12%. И они прогнозируют дальнейший рост — к концу года на 16%. Это неизбежно повлечет за собой как минимум пропорциональный рост цен на жилье.
«Если принято решение покупать жилье, откладывать его выполнение нет никакого резона. Дальше будет только дороже. К тому же сейчас многие застройщики, в том числе наша компания, вместе с банками запустили программы субсидируемой ипотеки. Ставки по ним даже ниже, чем были по программе господдержки», — резюмирует Константин Гриценко.
Справка о компании
Холдинг «РСТИ» («Росстройинвест») — одна из ведущих петербургских строительных компаний. За двадцать лет работы на рынке она построила более 1,5 млн кв. м недвижимости. Среди знаковых для Петербурга объектов — жилые комплексы «Князь Александр Невский», «Петр Великий и Екатерина Великая». В 2019 году холдинг успешно вышел на московский рынок с домом премиум-класса ELEVEN. Компания также много работает в рамках госзаказа (самый крупный объект — инфекционная больница на Пискаревском проспекте), в настоящее время по договоренности с городом завершает строительство долгостроев обанкротившейся ГК «Норманн».
Из чего построить загородный дом и сколько это стоит
К середине 2021 цены на многие стройматериалы выросли в несколько раз. При этом весной и летом наступает самая активная фаза строительства загородных домов. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, из каких материалов сегодня можно построить коттедж и во сколько обойдется их выбор.
Блоки из ячеистого бетона
От 7 тыс. рублей за кв.м.
В основе строительных блоков – ячеистый бетон. Это пористый строительный материал, который производят из различных минералов. По сути, это бетон, нарезанный на блоки, в которых много воздушных пор (до 75% объема). Он получается очень легким, податливым обработке, но при этом прочным. Блоки бывают разных видов – все зависит от материалов, из которых они изготовлены.
Газобетонные блоки делают из извести, портландцемента и кварцевого песка. Есть блоки этого типа как для конструкции здания, так и для его теплоизоляции. Они прочные, морозостойкие, хорошо поглощают влагу, легкие.
Пенобетонные блоки делают из песка, бетона и различных пенообразователей. Они похожи по плотности и морозоустойчивости на газобетон, но уступают в прочности и точности форм.
Стоимость блоков из ячеистого бетона варьируется от 125 до 195 рублей за штуку. Они значительно больше и легче кирпича, поэтому скорость строительства здания увеличивается. В среднем работы и материал потребуют 7-15 тыс. рублей за кв.м. Правда, внешний облик зданий из блоков непривлекательный и требует отделки. Наиболее доступный вариант – декоративная штукатурка. В этом случае себестоимость строительства возрастает примерно до 16 тыс. рублей за кв.м.
Кирпич
От 10 тыс. рублей за кв.м
По большинству характеристик кирпич полностью способен заменить натуральный камень для строительства загородного дома. В его основе – глина. Дома из кирпича также прочны и долговечны, но при этом легче и теплее, чем каменные. Для строительства используют два вида кирпича – силикатные (условно говоря, «белый») и керамические («красный»). Последний вид кирпича более плотный, прочный, морозо- и влагостойкий. Силикатный кирпич несколько уступает по этим характеристикам керамическому, но не принципиально, хотя из «керамики» можно строить дом целиком, а из «силиката», как правило, не делают фундамент и цокольный этаж. Строительный керамический кирпич обычно дороже – от 10 до 26 рублей за штуку, тогда как стоимость силикатного обычно не превышает 17 рублей за штуку. Стоимость облицовочного кирпича варьируется от 10 до 80 рублей за штуку (в среднем – порядка 20-40 рублей).
Чаще всего строители сочетают разные виды кирпича, когда строят загородный дом. В целом стоимость одного квадратного метра при возведении здания из кирпича (цена материалов и работы) составит от 10 тыс. до 18 тыс. рублей за кв.м. Поскольку кирпич очень похож на натуральный камень по своим характеристикам, он имеет и недостатки своего конкурента: большой вес здания, медленную скорость строительства, низкую энергоэффективность.
Дерево
От 18 тыс. рублей за кв.м
Деревянные дома, как правило, строят из профилированного или клееного бруса, сухого оцилиндрованного или дикого бревна. Плюсы деревянных домов – экологичность, легкость конструкции и высокая скорость строительства. Небольшой коттедж по типовому проекту можно построить за 4-6 месяцев. Деревянному дому не нужен массивный и сложный фундамент, что способствует снижению его стоимости.
На цену деревянного дома влияет множество факторов. В здании из деревянного каркаса необходимо проводить внутреннюю отделку, тогда как брус или бревно сами по себе эстетичны и не требуют облицовки. Влияет на цену и габариты бруса (чем больше, тем дороже).
В строительстве дом из сухого профилированного бруса обойдется в 18 тыс. рублей и больше, из клееного бруса (без фундамента и внутренней отделки) – от 24 тыс. за кв.м. Каркасные дома (с фундаментом) стоят в среднем в 20-30 тыс. рублей за кв.м. в зависимости от комплектации.
Дома из ЛСТК
От 20 тыс. рублей за кв.м
Есть вариант строительства коттеджа из металла, а именно – легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК). Раньше из стального каркаса строили преимущественно промышленные и складские помещения, но с появлением новых теплоизоляционных материалов, эту технологию начали применять и для загородных домов.
Дома из ЛСТК легкие, поэтому им не нужен дорогой и сложный фундамент. Такие здания в основном производятся на фабрике, а на строительной площадке собираются как конструктор. В отличие от дерева, металлокаркас не требует дополнительной обработки, не подвержен гниению или горению. Возводят дома из ЛСТК в любую погоду и время года. Тонкие стальные стены заполняются различными теплоизоляционными материалами (минеральная вата, пенопласт, эковата и т.п.).
Собственно стальной каркас в стоимости здания из ЛСТК обходится недорого – примерно в 5-6 тыс. рублей за кв.м., однако дом под ключ такого типа стоит от 20 тыс. рублей в зависимости от других материалов, которые используются для утепления, облицовки и внутренней отделки.
Монолит
От 25 тыс. рублей за кв.м
Загородные дома по монолитной технологии возводят нередко. Как правило, монолит интересен тем, кто рассчитывает построить большой дом со множеством разных помещений. Практически любой сложный архитектурный проект можно воплотить в монолите – помещения без перегородок или опорных колонн, скажем, для крытого бассейна, большие многоуровневые гостиные, купола, башни и т.п.
По стандартным техническим характеристикам монолитные дома не уступают ничем другим типам зданий. Однако монолитная технология сложнее: требуется высокий уровень профессионализма от строительной бригады, серьезный контроль качества, подключение обогрева стройплощадки в зимний период, большая площадка для строительной техники, длительные сроки.
Сами по себе монолитные работы не очень дорогие – в среднем «квадрат» строительства бетонной стены или перекрытия обойдется в 3-5 тыс. рублей. Однако фундамент под монолитным зданием должен быть прочным и глубоким, а также такому дому неизбежно потребуется внешняя отделка. В среднем строительство дома по этой технологии обойдется в 25-40 тыс. рублей за кв.м.
Натуральный камень
От 30 тыс. рублей за кв.м
Дома целиком из натурального камня строят крайне редко. Хотя у них есть очевидные плюсы – высокая прочность и долговечность, экологичность, способность удерживать тепло и сохранять прохладу, хорошая звукоизоляция – минусы их перевешивают. Камень – это самый тяжелый строительный материал, поэтому для каменного дома нужен глубокий и прочный фундамент. Из-за веса камня строителю придется много потратить на транспортировку материала. Немного и рабочих, способных делать кладку из камня, особенно «дикого», который необходимо дополнительно обрабатывать на стройплощадке. В эксплуатации каменный дом не самый энергоэффективный, так как его нужно долго и интенсивно прогревать в начале отопительного сезона.
По всем этим причинам натуральный камень для строительства домов используется эпизодически. К примеру, в южных регионах России дома строят из ракушечника, иногда используются разные виды известняка и булыжника. В большинстве же случаев натуральный камень (гранит, базальт, известняк, мрамор) используют только для облицовки каркаса из других материалов. Однако даже в этом случае только на «коробку» дома (то есть на стены и облицовку) в сумме уйдет порядка 30 тыс. рублей за кв.м. Впрочем цена сильно варьируется в зависимости от выбора материала, но как правило не опускается ниже этой отметки.
«В целом разброс цен на строительные материалы для индивидуального строительства очень широкий, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В зависимости от региона, ценовой политики местных поставщиков и производителей, технологии строительства и других факторов стоимость возведения загородного дома может варьироваться от 15 тыс. до 40-50 тыс. рублей за кв.м. При этом надо иметь в виду и высокую стоимость ликвидных земельных участков, которые добавляют к суммарной цене домовладений 50-100% от стоимости их возведения».