ЖК Cube: все грани комфорта
На первичный рынок жилья Санкт-Петербурга недавно вышел новый жилой комплекс одного из ведущих застройщиков города — холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). Проект получил название Cube.
ЖК Cube, относящийся к комфорт-классу, появится на пересечении Кубинской улицы и 2-го Предпортового проезда в Московском районе — одном из наиболее престижных и обустроенных в Петербурге.
Общая площадь участка застройки составляет почти 2,9 га. В составе комплекса будет пять жилых корпусов переменной высотности (от двенадцати до восемнадцати этажей). В них расположится более тысячи квартир суммарной площадью 46,2 тыс. кв. м. Также в комплекс входят коммерческие помещения на первом этаже (более 1,2 тыс. кв. м), предназначенные для размещения магазинов, кафе, сервисных служб шаговой доступности, детский сад на 100 мест (почти 2 тыс. кв. м) и подземные паркинги на 455 автомобилей (9 тыс. кв. м).
В настоящее время на рынок выведено жилье в первой очереди проекта — трехсекционном корпусе переменной высотности (от двенадцати до шестнадцати этажей). В нем запроектировано 314 квартир — от студий до трехкомнатных суммарной площадью 11,5 тыс. кв. м. В подземном паркинге — 166 машино-мест. Ввод в эксплуатацию первой очереди состоится во II квартале 2024 года. Завершение реализации всего проекта намечено на конец 2024 года.
Удобное расположение
ЖК Cube отличает прекрасная транспортная доступность, что играет весьма серьезную роль в формировании популярности у покупателей. Расположение неподалеку от крупнейших автомагистралей города обеспечивает возможность без проблем добраться в любую часть Северной столицы. Ближайший выезд на Кольцевую автодорогу — не более чем в пяти минутах езды. Столько же — и до Западного скоростного диаметра. По Московскому проспекту за 15–20 минут можно доехать до центра Петербурга, а по Пулковскому шоссе — за пятнадцать минут до аэропорта Пулково.
Ближайшая станция метрополитена — «Московская» (синяя ветка) — в 25 минутах пешком или десяти минутах общественным транспортом. Примерно столько же займет путь до станции «Ленинский проспект», если кому-либо проезд по красной линии метро удобнее с точки зрения логистики.
Несомненным плюсом проекта является и развитость инфраструктуры локации. В непосредственной пешеходной доступности (менее 1 км) от ЖК Cube десять детских садов, включая восемь муниципальных. Застройщик сделает и свой вклад в развитие дошкольного образования. В составе второй очереди на территории проекта появится свой детсад на 100 мест. На том же удалении от проекта располагаются и пять муниципальных средних школ (чуть-чуть подальше — имеется еще пять).
Развитость коммерческой инфраструктуры позволяет совершать все необходимые ежедневные покупки в сетевых супермаркетах и магазинах пешеходной доступности. Ну а для более основательного шопинга в десяти минутах езды на Пулковском шоссе расположены гипермаркеты («О’КЕЙ», «Декатлон», «Спортмастер», OBI и другие), а также крупные торгово-развлекательные комплексы («Лето», «Пулково III»).
Московский район Петербурга неслучайно считается одним из самых престижных, комфортных и зеленых. В пешеходной доступности от ЖК Cube находятся бульвар на Варшавской улице, а также огромный Пулковский парк, где располагается храмовый комплекс из трех церквей — Георгия Победоносца, Сергия Радонежского и Рождества Христова. Там же регулярно проходят городские фестивали и массовые гуляния. На чуть большем отдалении от проекта — такие популярные зеленые зоны, как Южная роща, парк Победы, парк Авиаторов и другие. Такое обилие зелени формирует благоприятную экологическую среду. Ну и, наконец, всего в 25–30 минутах езды — знаменитые дворцово-парковые ансамбли Петергофа, Царского Села, Павловска, Стрельны, посетить которые приезжают туристы со всего мира.
Продуманное благоустройство
Удобному расположению ЖК Cube соответствует и сам проект, объединивший в себе прекрасную архитектуру, современные технологии, все опции, необходимые для комфортного проживания.
Проект разработан крупной архитектурной мастерской «АМЦ-ПРОЕКТ» под руководством известного современного зодчего Сергея Цыцина. Специалистами создан интересный, запоминающийся силуэт комплекса, сочетающий традиционные для Петербурга сдержанные цветовые решения с необычным рельефным оформлением фасадов в духе актуальных мировых тенденций.
Комплекс включает три 18-этажные башни, а также два корпуса переменной высотности (12–16 этажей). Все здания объединены общим стилобатом, в котором расположится подземный охраняемый отапливаемый паркинг с доступом на лифте с любого этажа. Корпуса формируют два полузамкнутых дворовых пространства, в которых обустроят детские площадки, зоны отдыха, зеленые зоны с элементами ландшафтного дизайна. В проекте реализована концепция «двор без машин»: доступ автомобилей (за исключением спецтехники) закрыт.
Проектировщиками продумана каждая мелочь, что сделает жизнь в ЖК Cube по-настоящему комфортной. Входы в парадные расположатся на уровне земли, на первых этажах предусмотрены колясочные. Просторные места общего пользования отличает улучшенная отделка. Продуман функционал входных групп: обеспечен повышенный уровень освещенности, предусмотрен подогрев крылец.
В комплексе будут широко использоваться «умные» цифровые технологии. В местах общего пользования осветительные приборы будут снабжены датчиками движения, что позволит экономить электроэнергию и снижать расходы на эксплуатацию жилья. Обеспечена возможность регулировки температуры радиаторов в разных помещениях, что даст возможность создать идеальный микроклимат в каждой комнате. Цифровая система доступа в подъезды защитит от нежелательных проникновений.
Разнообразные планировки
Застройщик предлагает широкий ассортимент квартир — от студий (18–28 кв. м) до «трешек» (до 101 кв. м), отличающихся современными эргономичными и разнообразными планировками. Есть варианты с просторными кухнями-гостиными, мастер-спальнями, большими лоджиями, в которых заранее предусмотрено место для установки наружного блока кондиционера. В каждой квартире имеется пространство под шкаф-купе или гардеробную. В наличии студии с двумя окнами, что позволяет зонировать жилое пространство по желанию владельцев. Квартиры на последних этажах (12-м и 16-м) имеют увеличенную высоту потолка (3 м) и большую площадь остекления.
В продаже в настоящее время представлены квартиры с чистовой и предчистовой (white box) отделкой, а также без отделки. Стоимость лотов начинается от 4,4 млн рублей.
Мнение:
Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест):
— Разрабатывая проект жилого комплекса Cube, мы уделили большое внимание не только благоустройству и внутренней инфраструктуре, но и планировочным решениям. В комплексе найдут для себя оптимальные варианты и молодые люди, начинающие самостоятельную жизнь и желающие жить отдельно от родителей, и семейные покупатели — как без детей, так и с маленькими детьми. Среди уникальных вариантов — студии с двумя окнами, квартиры с мастер-спальнями, лоты с увеличенной высотой потолков на последних этажах. Думаю, что наш проект будет также интересен и для инвесторов. Нынешние темпы роста цен на жилье делают заманчивым вариант приобретения квартиры на начальном этапе по минимальной цене с реализацией в перспективе по более высокой. Выгодно и сдавать комфортное жилье, расположенное в хорошей локации, получая таким образом стабильный дополнительный доход.
Справка о компании
Холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) — одна из ведущих российских строительных компаний, которая реализует собственные инвестиционно-строительные проекты, а также успешно работает в рамках госзаказа. За двадцать лет работы в Петербурге и Ленобласти компания построила более 1,5 млн кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости. Среди знаковых объектов — самый высокий жилой комплекс Северной столицы — «Князь Александр Невский», а также инфекционная больница в Полюстрово, школа на 1600 мест в Приморском районе и др. В 2019 году холдинг вышел на московский рынок с проектом премиум-класса ELEVEN.
Ценовая дифференциация. Почему отличаются цены на квартиры в одном ЖК?
Разница в цене между одинаковыми по метражу квартирами, расположенными в одном жилом комплексе, может достигать 30%. В чем причины?
Ценообразование – сложный процесс, при котором учитывается совокупность множества факторов. Есть некие базовые – этаж, площадь, количество комнат. Однако затем включаются тонкости. По словам директора по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никиты Пальянова, разница в цене может быть обусловлена этажом, видом из окна, планировкой, площадью квартиры (чем меньше метраж, чем дороже стоимость квадратного метра), наличием или отсутствием балкона, количеством санузлов или гардеробных.
Кроме того, отделы продаж в компаниях регулярно отслеживают темп реализации квартир и корректируют цены в зависимости от спроса.
Нюансы поэтажных планировок
По мнению директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в первую очередь цена «квадрата» меняется в зависимости от количества комнат в квартире. «Хотя при грамотной квартирографии цена «метра» в трехкомнатной квартире не должна сильно отличаться от стоимости в однокомнатной», – полагает он.
Есть и второй фактор, который влияет на стоимость, – качество планировок. «Застройщики заинтересованы сделать каждую квартиру как можно лучше. Но есть определенные технические ограничения, а также ограничения, накладываемые геометрией самих секций и «посадкой» здания на участке, которые не позволяют сделать одинаково эргономичными все планировки. Очевидно, что менее удачные решения стоят несколько дешевле более удачных», – поясняет Сергей Терентьев.
«Мы часто говорим: «В доме нет двух идентичных квартир». И это не только про площадь и планировку. Даже если планировки похожи, квартиры располагаются в разных секциях, на разных этажах, по-разному ориентированы по сторонам света, с разным количеством «соседей» на этаже. Это всё вместе влияет на качество жизни в каждой конкретной квартире, ее видовые характеристики, уровень инсоляции и прочее», – отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
В одном и том же доме могут быть как квартиры с кухнями-гостиными увеличенных площадей, с окнами в ванных комнатах, с двумя или угловыми просторными террасами, так и стандартные эргономичные пространства с одной застекленной лоджией или балконом, рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Но если проект стандартный, с сопоставимыми видовыми характеристиками во всех квартирах, разница будет небольшой, уточняет она. В этом случае дешевле бывают квартиры на первых этажах – они традиционно пользуются меньшим спросом у покупателей. Дополнительно снижается цена за «квадрат» в крупногабаритных квартирах (оптом всегда дешевле).
«Повышение цен на видовые квартиры и лоты на высоких этажах помогает сбалансировать спрос. Так, клиенты, для которых расположение квартиры не является значимым фактором, предпочитают сэкономить и выбрать ее на нижних этажах, без примечательного вида из окон», – говорит руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов. «Такой инструмент, как цена, дает возможность регулировать спрос на разные форматы жилья», – резюмирует Ася Левнева.
Ценовой перепад
«Чем более оригинален проект, чем интереснее локация, тем больше может быть разница в цене. А то, почему эксклюзивный товар дороже стандартного, понимают все», – говорит Ася Левнева.
Например, в таких проектах, как «Балтийская жемчужина», ценообразование сложнее, чем в типовых: так, цена на панорамные квартиры, с видами на парки и залив, выше на 10–15%. Кроме того, в проекте есть квартиры разных классов и разного формата. Разница в ценах достигает 30%. В проекте «Новый Лесснер» от «Отделстроя» разница в цене между первым и верхним этажом в некоторых секциях может доходить до 3,5 млн рублей: верхние квартиры – видовые. В элитном сегменте стоимость «квадрата», например, в пентхаусе и в квартире на каком-либо из этажей, может отличаться на 200 тыс. рублей, утверждает Никита Пальянов.
«Разница в цене между квартирами в одном ЖК может достигать 15–25%. Понятно, что большие видовые квартиры на последних этажах будут самыми дорогими. Вместе с тем бывают ситуации, когда на первых этажах располагаются квартиры с видом на парк, а на последних – на промзону», – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.
Свою лепту в ценообразование вносят маркетологи. Традиционно 60–70% себестоимости новостройки составляют затраты на строительство. На прокладку коммуникаций и подготовку территории расходуется еще 15%. На маркетинг, рекламу и офисный персонал уходит не более 5% стоимости всего проекта, отмечает Ася Левнева.
«В проектах, где продажи ведутся преимущественно от застройщика, на рекламу закладывается около 3% в цене «метра». В некоторых случаях этот процент может быть выше, например, на старте проекта, особенно для компаний, выходящих на рынок недвижимости впервые. В конечном итоге все зависит от финансовой модели проекта», – рассказывает Никита Пальянов.
По оценке Сергея Терентьева, многое зависит от квартирографии: «С маркетинговой точки зрения, более интересны квартиры с хорошими, выверенными планировками. На них застройщик может сделать определенную наценку. В такой ситуации разница в цене одинаковых по метражу квартир может доходить до 5–7%».
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Разница в цене квадратного метра в зависимости от этажа присутствует далеко не во всех жилых комплексах. Но если у объекта есть видовые характеристики, то квартиры на более высоких этажах будут стоить несколько дороже аналогов, расположенных ближе к земле.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
– В одном проекте цены на квартиры могут различаться на 50% или даже в несколько раз, если речь идет о премиальной недвижимости. Многое зависит от видовых характеристик: вида на парк, водную гладь, исторический центр. Например, разница в стоимости квартир в нашем ЖК бизнес-класса «Наутилус» с окнами, которые выходят на Матисов канал, и аналогичных вариантов без видовых характеристик сегодня составляет 9–26%. Цена обусловлена более высоким спросом на видовые квартиры. Стоимость квартир может варьироваться в зависимости от этажа. Например, традиционно дешевле квартиры на первом этаже и даже на первом жилом этаже над «коммерцией». В масс-маркете цена на них может быть ниже 70–100 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – больше. Раньше меньшим спросом пользовались также последние этажи, поскольку покупатели попросту боялись протечек и сломанных лифтов. Сейчас такие опасения уходят в прошлое, а последний этаж все чаще обретает новый смысл, статус, и, соответственно, квартиры здесь становятся дороже. Во многих новостройках последний этаж занимают более интересные варианты квартир – с видовыми характеристиками, панорамным остеклением, высокими потолками, террасами, мансардными окнами. Стоимость квартир может отличаться и в силу удачности или неудачности того или иного планировочного решения. В частности, не самые функциональные планировки могут появиться в угловых секциях, где иначе сложно сформировать пространство. Чтобы поддержать спрос на них, застройщик предлагает более привлекательную стоимость.
Досрочный ввод – продукт оптимизации строительных процессов
Срыв сроков строительства абсолютно всех жилых домов – миф, спровоцированный появлением обманутых дольщиков. Есть застройщики, которые сдают дома не только в срок, но и раньше обещанного. Главное условие досрочной сдачи объекта – хорошо организованный процесс строительства.
По подсчетам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», лишь 5% застройщиков Петербурга и Ленобласти досрочно вводили ЖК в эксплуатацию в 2019 году. Поскольку девелоперы руководствуются в первую очередь экономической целесообразностью, не исключено, что с массовым переходом жилищного строительства на проектное финансирование число таких объектов подрастет.
Очевидные поводы
Заключая договоры долевого участия, застройщики, как правило, добавляли месяц-другой к плановому сроку передачи ключей дольщикам. Это время для маневра. Поэтому, если работы идут в графике, объект готов к передаче дольщикам на те самые один-два месяца раньше. «Изначально с запасом взятый срок строительства помогает избежать просрочек по вводу. Это – возможный сценарий, хотя в большинстве случаев застройщик в нем не заинтересован, так как более поздний срок сдачи снижает привлекательность объекта для покупателей», – поясняет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова считает важными грамотно выстроенный строительный процесс, грамотное взаимодействие с надзорными органами и соблюдение регламентов. Это позволяет приблизить сдачу на полгода, уточняют в ЦДС.
Кроме того, сократить сроки строительства позволяют новые информационные системы, рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «BIM-технологии позволяют получить гораздо более качественную рабочую документацию и сократить сроки ее доставки на строительную площадку. В готовом проекте это уменьшает количество правок и изменений. Система ASIC используется для внутреннего контроля. Она позволяет генерировать графики производства работ, автоматизировать всю отчетность по этапам строительства и т. д.», – поясняет она.
Вице-президент подразделения «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» в Санкт-Петербурге Владимир Шабанов добавляет: «Единого рецепта нет – необходим ряд условий. В частности, не должно быть никаких сюрпризов со стороны монополистов, контролирующих надзорных органов, каких-либо осложнений с окружением, если объект создается в сложившейся застройке».
И экономия, и качество
Для застройщика, кроме репутации, есть также экономическая выгода от досрочной сдачи. Это десятки миллионов рублей при сокращении строительного цикла на полгода, подсчитали специалисты «СПб Реновации».
Руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев указывает на снижение административных расходов – от фонда оплаты труда до аренды техники. По мнению руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, существенная экономия возникает, когда у застройщика оптимизированы внутренние процедуры, все максимально технологично выстроено. «На рынке сейчас появляются решения, которые позволяют сократить сроки строительства, в частности, за счет использования готовых элементов. Это не самые бюджетные решения, но они могут дать преимущество за счет ускорения работ и оптимизации числа задействованных рабочих», – поясняет он.
По словам Владимира Шабанова, экономия формируется также за счет затрат на управление стройплощадкой. «Но если пытаться слишком сильно сократить сроки, можно получить обратную зависимость – не уменьшить, а напротив, увеличить себестоимость», – говорит он.
При этом экономия, как утверждают эксперты, никоим образом не ухудшает качество строительства. «Качество мало зависит от скорости строительства, если придерживаться технологий. Ускорение достигается за счет других инструментов», – объясняет Дмитрий Михалев. Ольга Ульянова добавляет, что застройщик не заинтересован тратить время и деньги на устранение недочетов. Тем более что это негативно сказывается на репутации.
В эскроу-условиях
Переход рынка на новую схему финансирования, по оценке экспертов, повлияет на скорость строительства. «Чем быстрее будет построен дом, тем меньше денег за использование кредита заплатит застройщик», – подчеркивает директор по маркетингу ЖК «Новоселье: городские кварталы» Алексей Муравьёв. По мнению Дмитрия Ефремова, ускорение становится важным конкурентным преимуществом: «Благодаря этому можно предложить покупателям не только сокращенное время ожидания ключей, но и более привлекательные цены».
Владимир Шабанов указывает на взаимосвязь процесса с финансами: «Если мы продаем быстро, мы используем деньги под минимальный процент. А если продажи идут плохо, а мы пытаемся строить быстрее, то будем брать деньги у банка по максимальному проценту, то есть деньги, которых еще нет на счетах эскроу. И это создает обратную ситуацию: мы строим вроде бы быстро, но дороже, и зачем это нужно?».
Дмитрий Михалев резюмирует: «Пока нет достаточного опыта работы по новой системе, но какой бы ни была схема финансирования, ответственные застройщики всегда будут стремиться к досрочной сдаче объектов».
Мнение
Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Переход на новую схему финансирования сподвигнет застройщиков сокращать период строительства. Но это не всегда означает ускорение самих работ. К примеру, некоторые девелоперы могут разделять проект на более мелкие очереди, что позволит быстрее получать средства с эскроу-счетов.
Владимир Шабанов, вице-президент подразделения «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» в Санкт-Петербурге:
– Самоцели просто строить быстро нет. Иначе можно просто взять денег в банке, построить за полгода дом и продавать его без эксроу. На мой взгляд, картина будет такова: если раньше строили три года, теперь будут пытаться построить за два. Но особо замечу: если строили за два года, не факт, что будут стремиться построить за год.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Досрочная сдача не отменяет контроль качества. Любой застройщик заинтересован в поддержании качества своего продукта и, наоборот, совершенно не заинтересован в его сознательном занижении: законодательство четко прописывает ответственность компании.