Ценопада не будет
На первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге сегодня воздействует множество разнонаправленных факторов. Под влиянием различных событий наблюдаются достаточно серьезные изменения. Но в одном эксперты сходятся: ожидать снижения цен в нынешних реалиях не приходится.
Ипотечный фактор
Существенные изменения с 1 июля 2022 года условий госпрограммы льготной ипотеки (рост процентной ставки до 7% годовых, ограничение предельной суммы кредита в 3 млн рублей) оказали заметное влияние на рынок жилья. Но не такое масштабное, как ожидали некоторые. Высказывались опасения, что за время действия программы субсидирования ставки практически весь платежеспособный спрос будет удовлетворен. И это в сочетании с ужесточением условий ипотечного кредитования (корректировка программы плюс влияние роста ключевой ставки) подорвет продажи.
Спрос действительно просел, но отнюдь не так сильно, как предполагалось. «Мы фиксировали небольшое снижение активности покупателей в июле-августе, но сейчас спрос стабильно высокий. И я бы вообще не говорила о том, что он существенно упал. Это скорее возвращение к сбалансированному состоянию рынка после ажиотажного спроса, разогнанного льготной ипотекой. Ушли эмоциональные и инвестиционные сделки, но желающие улучшить свои жилищные условия есть всегда», — констатирует генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.
С ней солидарен коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Константин Гриценко. «В летние месяцы, после сокращения программы господдержки ипотеки, темпы продаж несколько снизились, однако уже с середины августа спрос начал восстанавливаться. Отчасти новым драйвером развития рынка стала семейная ипотека», — отмечает он. Напомним, ставка по ней составляет 6% годовых, а действие расширено на все семьи, у которых родился хотя бы один ребенок с начала 2018 года. Максимальная сумма кредита — 6 млн, а для столичных агломераций — 12 млн рублей.
По оценке экспертов по сути имело место сезонное снижение спроса (несколько «припозднившееся» из-за действия в июне прежних условий льготной ипотеки и стремления граждан успеть «впрыгнуть в последний вагон») и стабилизация ситуации на рынке.
«Объем продаж в третьем квартале составил около 800 тыс. кв. м жилья, что лишь на 14% ниже, чем во втором. Не надо забывать и про фактор сезонности: из-за летних отпусков многие отложили покупку квартиры. Таким образом, даже несмотря на отмену льготной ипотеки и отпускной сезон, спрос в третьем квартале сохранился на стабильном уровне. Кроме того, в сентябре объемы продаж ведущих застройщиков выросли на 15–20% к августу», — резюмирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Все выше, выше и выше
Примечательно, что даже некоторое проседание спроса не остановило роста цен, который непрерывно идет с середины прошлого года, когда заработала льготная ипотека. «По итогам третьего квартала 2021 года можно констатировать, что рост цен на первичном рынке продолжился. Как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе он составил 7% за три месяца», — отмечает руководитель аналитического центра RBI Елена Петропавловская.
«За девять месяцев 2021 года цены на первичном рынке Петербурга в сегменте "масс-маркет" выросли на 21,4% до 175,8 тыс. рублей за "квадрат", в пригородах — на 25,5%, до 118,6 тыс. рублей», — говорит Ольга Трошева. Напомним, что прошлогодний рост цен оценивается примерно в 27%.
Неизменность тренда подтверждают и девелоперы. «С начала года мы зафиксировали рост цен примерно на 20–25%. Конечно, основной скачок пришелся на первое полугодие, до того, как были изменены условия льготной ипотеки. После июля рост цен замедлился», — отмечает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. В ГК «Ленстройтрест» и «Бонаве» повышение стоимости жилья оценивают в 15%, в холдинге «РСТИ» — в 15–20%.
Причин для этого тренда эксперты называют несколько. Отчасти это чисто рыночные факторы. Льготная ипотека сильно разогрела рынок. «Ажиотажный спрос в 2020 году и первой половине 2021 года привел к дефициту жилья — объем ликвидного предложения снизился примерно на треть», — считает Константин Гриценко.
Но есть и объективные предпосылки. «Себестоимость строительства растет на фоне резкого повышения стоимости стройматериалов. В некоторых наших проектах себестоимость увеличилась на 40%. Повышение ключевой ставки Центробанком РФ ведет к росту стоимости проектного финансирования для девелоперов. Оба этих фактора отразятся на доступности квадратного метра для покупателей», — констатирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. К этому можно добавить и растущие затраты девелоперов на создание социальной и иной инфраструктуры в рамках своих проектов.
«С» — это «стабильность»
Говоря о перспективах рынка, скептики выделяют ряд трендов, которые могут повлечь негативные последствия. Речь идет о сочетании таких факторов, как продолжающийся рост цен, выход на рынок большого числа новых объектов, уменьшение эффективности льготных ипотечных программ и отсутствие роста реальной покупательной способности граждан, что по совокупности может привести к снижению объемов продаж и затовариванию рынка и, как следствие, к падению цен.
Однако представители девелоперов такой сценарий развития событий считают маловероятным. По их мнению, ситуация на первичном рынке будет достаточно стабильной.
«Для затоваривания рынка нужно большое число стартов новых проектов. А такого количества предложения на рынке нет. В экспозиции не так много качественных проектов, девелоперы не хотят рисковать, выводя в продажу жилье без четкого городского планирования. А новый Генплан, судя по обсуждениям в профессиональном сообществе, органы городского управления утвердят не ранее декабря 2022 года. Затоваривания нет в том числе и из-за существенной задержки процесса согласования проектов Градостроительной комиссией. Последнее заседание состоялось более двух месяцев назад», — говорит Мария Черная. «Застройщики начали выводить на рынок новые объекты, но быстро компенсировать накопившийся дефицит не получится», — соглашается Константин Гриценко.
По мнению Анжелики Альшаевой, говорить о снижении стоимости квартир не приходится: для этого нет никаких предпосылок. «Увеличилась себестоимость строительства — подорожали стройматериалы и затраты на проектное финансирование, по которому работают все застройщики (банки ставят условия относительно прибыли, которую должны приносить проекты). Все это не позволяет снижать цены», — отмечает она. В то же время Елена Петропавловская ожидает, что в ближайшее время темпы роста цен на жилье в массовом сегменте снизятся.
Ян Фельдман добавляет, что уровень спроса сегодня можно охарактеризовать как стабильный. «А для поддержания хорошего уровня продаж застройщики увеличивают количество совместных программ с банками и разрабатывают собственные программы субсидирования части кредита, где средние ставки составляют около 6% годовых. В дальнейшем такие программы будут совершенствоваться — условия по ним для покупателей будут лучше стандартных ипотечных ставок», — говорит он. Другие эксперты также полагают, что снижения цен предложения как такового не будет. В то же время могут получить распространение стимулирующие меры: разного рода скидочные и бонусные программы.
«В четвертом квартале мы ожидаем довольно высокий уровень спроса — традиционно перед новым годом покупатели вкладывают премии и бонусы в недвижимость», — со своей стороны заявляет Ольга Трошева.
При этом произошедшие изменения вызвали новые тренды на рынке. «Корректировка условий программы льготной ипотеки, а также постепенное повышение ставок у банков способствуют смещению спроса с петербургских новостроек в границах КАД на жилые комплексы в ближайших к городу районах Ленобласти», — отмечает Ян Фельдман.
Об этом свидетельствуют и более высокие темпы роста цены в пригородах, и смещение в эти локации выхода нового предложения. «Интересно, что все больше девелоперов анонсируют новые проекты на окраине города: предложение в массовом сегменте смещается в сторону более доступного жилья за пределами КАД», — говорит Елена Петропавловская.
При этом девелоперы явно с оптимизмом смотрят в будущее. Об этом свидетельствует достаточно активный выход на рынок новых объектов (особенно на фоне осторожной политики, которая демонстрировалась в этом отношении в прошлом году). «За девять месяцев 2021 года на рынок Петербурга и пригородной зоны вышли 168 объектов жилой площадью 3,6 млн кв. м (из них — 73 новых бренда). Это на 70% больше, чем за аналогичный период 2020 года, и уже превышает общий объем прошлогоднего пополнения (3,3 млн кв. м)», — подчеркивает Ольга Трошева.
«Девелоперам невыгодно придерживать готовые проекты, поэтому думаю, что при текущих предпосылках новые старты проектов будут достаточно активными. Вероятнее всего, продолжится тактика "аккуратного"вывода — когда на рынок выходит не сразу весь товарный запас, а спрос и уровень цены сначала тестируются на небольшом объеме», — добавляет Елена Петропавловская.
Квартиры по цене от 1,6 млн рублей в сданном доме! Вид на Ладожское озеро!
Шлиссельбург – город на берегу Ладожского озера, расположенный в непосредственной близости от Санкт-Петербурга и имеющий развитое транспортное сообщение с Северной столицей. В этом городке хорошая экологическая обстановка и зеленая территория, что очень привлекает уставших от шумных мегаполисов жителей. Жилье в Шлиссельбурге, как и в Кировске, сейчас очень востребовано – несколько лет назад там началось полномасштабное строительство и благоустройство. Здесь работают современные торговые центры, медицинские и образовательные учреждения. Особое внимание администрация МО «Шлиссельбург» уделяет программам дополнительного образования детей: в городе работают художественная и музыкальная школа, спортивный комплекс и творческие студии. Благодаря удачному расположению и хорошей экологии Шлиссельбург стал главным центром яхтинга в акватории Ладожского озера.
Свежий воздух, озеленение и уютные дворы новых жилых комплексов делают жизнь семьи спокойной и благополучной. Сейчас все больше людей выбирают именно такую жизнь для себя и своих детей.
Жить здесь стало не только комфортно, но и престижно. Теперь, проезжая по Ладожскому мосту, можно видеть впечатляющие новостройки вдоль берега Невы. Одно из лучших мест на берегу реки занимает крупный жилой комплекс от компании «БалтСтройКомплект» («БСК»). Компания хорошо зарекомендовала себя на рынке: 16 лет продуктивной работы и, как результат, 8 домов, сданных в эксплуатацию точно в срок!
В г. Шлиссельбург на ул. Пролетарской, д. 38, предлагаются квартиры по цене от 1,6 млн рублей в уже сданном 16-этажном монолитно-кирпичном жилом доме, самом высоком доме в Шлиссельбурге. Все квартиры продаются с полной отделкой. Полностью выполнено благоустройство территории: твердые асфальтобетонные покрытия проездов и тротуаров; спортивные площадки; озеленение (устройство газона, посадка деревьев и кустарников). В непосредственной близости от дома – отделение полиции, школа, стадион, детский сад, крытый бассейн, стоянка катеров и яхт.
Преимущества: собственная крышная газовая котельная, экологически чистая среда, современная инфраструктура, разнообразие планировок и цен. Параметры: квартиры с полной отделкой, благоустроенная территория, современные лифты, стеклопакеты, остекление балконов/лоджий.
Цифры и факты о «БСК»:
9 апреля 2002 года – дата основания ООО «БСК». Учредитель и генеральный директор – Сельянов Станислав Рудольфович.
С 2005 года компания приступила к реализации собственных проектов строительства жилья под торговой маркой «КВАРТА».
В 2007 году введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Шлиссельбург, ул. Луговая, д. 4, корп. 1.
В 2008 году введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Шлиссельбург, ул. Луговая, д. 4, корп. 2.
В 2011 году введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Шлиссельбург, ул. Кирова, д. 5.
В 2013 году введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Кировск, ул. Набережная, д. 17.
На стадии строительства находится жилой комплекс, состоящий из 4 пусковых комплексов, по адресу: г. Кировск, ул. Набережная, д. 19:
В 2015 году введен в эксплуатацию 1-й пусковой комплекс.
В 2016 году введены в эксплуатацию 2-й и 3-й пусковые комплексы.
В 2018 году будет введен в эксплуатацию 4-й пусковой комплекс.
В 2017 году введен в эксплуатацию жилой дом по адресу: г. Шлиссельбург, ул. Пролетарская, д. 38.
Учебная база
В Петербурге стартует кампания по приему студентов в ВУЗы. Для девелоперов это период, когда родители иногородних абитуриентов присматривают для будущих студентов жилье.
Студенты, точнее их родители, являются заметной категорией покупателей на рынке новостроек. Главным образом – апартаментов, говорят эксперты. Основные критерии, по которым они выбирают квартиры – демократичная цена, близость к учебному заведению и пешая доступность до метро.
Большей популярностью пользуются студии и однокомнатные апартаменты небольшой площади, так как родители хотят обеспечить своего ребенка жилплощадью на время учебы и зачастую рассматривают этот вариант как временный. В дальнейшем, когда ребенок решит переехать, то объект нужно будет продавать или сдавать в аренду, поэтому пристальное внимание они уделяют оценке квартиры с точки зрения ликвидности и внутридомовому сервису.
Ориентация на молодежь
Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость» полагает, что этот сегмент потребителей имеет свои особенности, которые для продавца можно считать преимуществом. Для этой категории покупателей не важен вопрос прописки, она у них есть, а если отсутствует, то в апарт-комплексах можно оформить временную регистрацию на 5 лет с дальнейшей пролонгацией. Их не интересует наличие социальной инфраструктуры поблизости, ведь детей у них нет. Главным и решающим при покупке для них является расположение комплекса. «Хорошо, если до учебного заведения можно будет добраться на автобусе или маршрутке. Отлично – если можно дойти пешком. Учитывая, что у большинства студентов пока нет машины, то дополнительным преимуществом апарт-комплекса станет его расположение рядом с метро. Студенты – люди активные, они ценят мобильность. Предпочтительно также, чтобы рядом находились торговые и спортивные центры, кинотеатры, кафе, чтобы после учебы можно было отдохнуть, а в самом комплексе – кафе, фитнес-залы, коворкинг», - рассуждает господин Мохнарь.
Сейчас, когда идет подача документов в ВУЗы, эксперты наблюдают повышенный интерес этой категории покупателей.
Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ" отмечает, что у многих девелоперов среди специальных предложений для клиентов содержатся варианты, ориентированные именно на молодежь. В том числе и система скидок или бонусных программ для приобретателей жилья – студентов. Как правило, это рассрочки или льготные условия по ипотеке при предъявлении документов, подтверждающих, что покупатель квартиры является учащимся вуза, либо бонусные программы, связанные с частичной отделкой, меблировкой кухни или ванной и т.д. «Однако, мы не имеем сведений о строительстве жилых комплексов вблизи вузов и университетов, ориентированных специально на студентов. Что касается фактической отдачи для застройщика от программ льготного кредитования или предоставления бонусов для учащихся вузов, то, насколько нам известно, определенная выгода в этом есть за счет увеличения спроса со стороны данной целевой аудитории. Так что подобную практику пока стоит рассматривать, скорей всего как достаточно успешную в части реализации отдельных объектов, но строительство комплексов, ориентированных именно на студенческую аудиторию, это, вероятно, вопрос будущего», - рассуждает господин Коренев.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI говорит, что сегодня на рынке нет проектов, ориентированных на студентов как на основной сегмент целевой аудитории. «Вузы разбросаны по городу достаточно широко, существует не так много локаций, где они расположены концентрированно. В этих локациях создание кампусов целесообразно, но практика показывает, что во всем мире строительство кампусов дотируется государством или самими вузами», - отмечает она. Она полагает, что рассчитывать на студентов как на потенциальную целевую аудиторию можно в проектах апартаментов, где часть из них, действительно, может стать арендаторами.
Осенью 2017 года было анонсировано строительство «ИТМО Хайпарк» – филиала «Сколково» в Санкт-Петербурге, в состав этого проекта должно войти как возведение коммерческой инфраструктуры и жилья (более 4 млн кв. м), так и кампуса на 3 тыс. человек. Совокупный заявленный объем инвестиций – 41 млрд руб., из которых только 35% – частные инвестиции, остальное – бюджетные вливания. «Очевидно, что затраты предполагается вернуть за счет реализации жилых метров и аренды или продажи коммерческих помещений», - резюмирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова
Скидка для студента
Строительные компании в Санкт-Петербурге предоставляют скидки студентам, однако величина их не слишком значительна. Например, при предъявлении студенческого билета можно получить скидку в 1% при покупке квартиры.
Ирина Доброхотова вспоминает: «В нашей практике были случаи, когда застройщики предлагали специальные акции для студентов/абитуриентов или их родителей. Так, в 2015 году в ЖК «Лайнер» была акция «Оплати метры баллами ЕГЭ!» (100 баллов ЕГЭ были эквивалентны 1% скидки). При этом предлагалась также базовая скидка в 7%, то есть используя сертификат ЕГЭ, можно было увеличить скидку. ГК «Лидер Групп» предлагает 1% скидки всем студентам при предъявлении зачетки или студенческого билета. Такая же акция действует в ЖК «Три кита» (Мурино)».
МНЕНИЕ
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
В Петербурге нет отработанной практики строительства жилья для определенной социальной группы покупателей, при разработке проекта девелоперы стараются ориентироваться на максимальный охват целевой аудитории, что, конечно, снижает риски недостаточных темпов продаж. Исключением может стать разве что сегмент премиального жилья, продажи которого могут строиться по принципу закрытого клуба. Другое дело рынок апартаментов, учитывая специфику данного вида недвижимости, девелоперам имеет смысл изучить вопрос целесообразности ориентироваться на узкий сегмент покупателей в виде, например, студенчества.
Марина Сторожева, руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен Строй»:
Студенты – нынешние и будущие, т.е. то самое поколение Y и Z – основные потребители апарт-отелей, то есть формата проживания с гостиничным сервисом и есть развитой инфраструктурой. По нашему опыту, для студентов важна, прежде всего, транспортная доступность, а также близость к торгово-развлекательным центрам. Если апарт-отель находится в нескольких километрах от метро, а рядом нет ни одного ТЦ, такой проект студентам будет малоинтересен.